Metodología para la gestión del ciclo de vida de proyectos inmobiliarios

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(1)INSTITUTO TECNOLÓGICO Y DE ESTUDIOS SUPERIORES DE MONTERREY CAMPUS MONTERREY DIVISIÓN DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA PROGRAMA DE GRADUADOS EN INGENIERÍA. METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. TESIS PRESENTADA COMO REQUISITO PARCIAL PARA OBTENER EL GRADO ACADÉMICO DE: MAESTRO EN CIENCIAS CON ESPECIALIDAD EN INGENIERÍA Y ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN POR:. RAÚL ANDRÉS COLMENARES REY. MONTERREY, N.L.. MAYO DE 2010.

(2) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. ÍNDICE GENERAL. ÍNDICE GENERAL. ............................................................................................................... ii INDICE DE ILUSTRACIONES ................................................................................................ iv INDICE DE TABLAS .............................................................................................................. v ESQUEMA GENERAL ......................................................................................................... viii INTRODUCCIÓN................................................................................................................ viii JUSTIFICACIÓN ...................................................................................................................ix OBJETIVOS GENERALES ...................................................................................................... x CAPITULO 1.. EL SECTOR INMOBILIARIO. ...................................................................... 1. 1.1.. INTRODUCCIÓN.................................................................................................. 1. 1.2.. ACTUALIDAD DEL SECTOR INMOBILIARIO. .......................................................... 1. 1.3.. PROBLEMÁTICA DEL NEGOCIO INMOBILIARIO.................................................... 3. 1.3.1. PROBLEMÁTICA COMERCIAL. ............................................................................. 3 1.3.2. PROBLEMÁTICA ECONÓMICO‐FINANCIERA. ....................................................... 5 1.3.3. PROBLEMÁTICA TÉCNICA. .................................................................................. 8 1.4.. INTERACCIÓN COMERCIAL, FINANCIERA Y TÉCNICA. .......................................... 9. 1.5.. OFERTA Y DEMANDA DE LA VIVIENDA. ............................................................. 11. CAPITULO 2.. PLANEACIÓN ESTRATÉGICA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. ............... 18. 2.1.. INTRODUCCIÓN................................................................................................ 18. 2.2.. TIPOS DE PLANES y ESTRATEGIAS. .................................................................... 18. 2.3.. HERRAMIENTAS UTILIZADAS EN LA PLANEACIÓN. ............................................ 21. 2.4.. PLANEACIÓN ESTRATÉGICA EN EL SECTOR INMOBILIARIO................................ 24. 2.5.. ESTRUCTURACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. ......................................... 29. Raúl Andrés Colmenares Rey. ii | P á g i n a.

(3) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. 2.6.. FASES DEL SECTOR INMOBILIARIO. ................................................................... 31. CAPITULO 3.. LOS CICLOS DE VIDA DEL PROYECTO INMOBILIARIO.............................. 34. 3.1.. CICLO COMERCIAL............................................................................................ 34. 3.2.. CICLO ECONÓMICO Y FINANCIERO. .................................................................. 38. 3.3.. CICLO TÉCNICO................................................................................................. 42. 3.4.. LA RELACIÓN ENTRE CICLOS Y SU IMPORTANCIA EN LA PLANEACIÓN DEL. NEGOCIO INMOBILIARIO. ................................................................................................. 45 CAPITULO 4.. METODOLOGÍA DEL CICLO DE VIDA INMOBILIARIO. .............................. 49. 4.1.. INTRODUCCIÓN................................................................................................ 49. 4.2.. EL CICLO DE VIDA ............................................................................................. 49. 4.3.. FORMATO DE CAPTURA DE ACTIVIDADES DEL CICLO INMOBILIARIO ................ 52. 4.4.. ACTIVIDADES DEL CICLO INMOBILIARIO ........................................................... 56. CAPITULO 5.. CASO DE ESTUDIO ................................................................................. 86. 5.1.. INTRODUCCIÓN................................................................................................ 86. 5.2.. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO ........................................................................... 86. 5.3.. ESCENARIO Y ENTORNO DE IMPLEMENTACIÓN ................................................ 93. 5.4.. SIMULACIÓN DEL CICLO DE VIDA DEL PROYECTO ............................................. 93. CAPITULO 6.. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES............................................... 122. 6.1.. CONCLUSIÓN GENERAL .................................................................................. 122. 6.2.. CONCLUSIONES POR CAPÍTULOS .................................................................... 123. 6.3.. RECOMENDACIONES Y ESTUDIOS FUTUROS ................................................... 126. REFERENCIAS. 128. Raúl Andrés Colmenares Rey. iii | P á g i n a.

(4) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. INDICE DE ILUSTRACIONES Ilustración 1 USA ‐ Evolución de precios por estado con respecto al año anterior – Agosto 2008 ................................................................................................................ 7 Ilustración 2 Industria de la Construcción: crecimiento de los componentes, variación % anual. ...................................................................................................................... 7 Ilustración 3 Proyecciones económicas escenario base. .............................................. 7 Ilustración 4 Gráficos de distribución de la producción de la industria de la construcción según tipo de obra 2007 ‐ 2008 ‐ 2009. ................................................ 11 Ilustración 5 Producción de la industria de construcción de edificación..................... 13 Ilustración 6 Análisis de la oferta registrada disponible 2009 INFONAVIT. ................. 15 Ilustración 7 Análisis FODA. ....................................................................................... 22 Ilustración 8 Esquema de planeación estratégica dentro de una organización en general, (Paz J. I., 2005) ............................................................................................. 23 Ilustración 9 Cadena productiva de una empresa inmobiliaria (Garcia, 2010). ........... 31 Ilustración 10 Ciclo comercial en un proyecto inmobiliario. ....................................... 37 Ilustración 11 Ciclo económico y financiero de un proyecto inmobiliario .................. 41 Ilustración 12 Ciclo técnico de un proyecto inmobiliario............................................ 45 Ilustración 13 Ciclo Inmobiliario. ............................................................................... 46 Ilustración 14 Esquema del Ciclo Inmobiliario ........................................................... 51 Ilustración 15 Formato de actividades del ciclo inmobiliario ...................................... 52 Ilustración 16 Formato para la creación de indicadores de decisión. ......................... 55 Ilustración 17 Mapa de ubicación de Cydsa. .............................................................. 87 Ilustración 18 Acercamiento de mapa de ubicación de Cydsa (a) y lotificación por etapas (b). ................................................................................................................. 88 Ilustración 19 Plano de distribución del fraccionamiento, etapas A y B ..................... 89 Ilustración 20 Etapa A, prototipos de vivienda .......................................................... 89 Ilustración 21 Planta arquitectónica del prototipo 1 .................................................. 90 Ilustración 22 Planta arquitectónica del prototipo 2 .................................................. 91. Raúl Andrés Colmenares Rey. iv | P á g i n a.

(5) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. Ilustración 23 Fachadas de vivienda prototipo 1 y 2 .................................................. 92 Ilustración 24 Corte arquitectónico ........................................................................... 92 Ilustración 25 Perspectiva de conjunto de casas Prototipo 1 ..................................... 92 Ilustración 26 Slogan del Fraccionamiento .............................................................. 106 Ilustración 27 Promocional del Fraccionamiento ..................................................... 106 Ilustración 28 Diagrama de flujo de trámites y permisos ......................................... 109. INDICE DE TABLAS Tabla 1 Valor total de producción generado por las empresas constructoras 2007‐ 2009. ......................................................................................................................... 12 Tabla 2 Segmentación del mercado y tipos de vivienda ............................................. 14 Tabla 3 Indicadores anuales de construcción y vivienda ............................................ 16 Tabla 4 Elementos de un estudio de mercado (Fernández D. , 2007). ........................ 25 Tabla 5 Especificaciones para diseño del producto (Fernández D. , 2007). ................. 26 Tabla 6 etapas del estudio de viabilidad. (Fernández D. , 2007) ................................. 27 Tabla 7 Listado de etapas del ciclo inmobiliario ......................................................... 47 Tabla 8 Ilustración cronológica de la interacción del ciclo inmobiliario. ..................... 47 Tabla 9 Actividad 1 ‐ Planificación de Recursos .......................................................... 57 Tabla 10 Indicador de índice de Activos ..................................................................... 57 Tabla 11 Indicador de Índice de reserva territorial .................................................... 58 Tabla 12 Actividad 2 ‐ Adquisición del suelo .............................................................. 58 Tabla 13 Indicador de índice de maduración ............................................................. 59 Tabla 14 Indicador de índice de edificabilidad ........................................................... 59 Tabla 15 Indicador de índice de reserva territorial .................................................... 59 Tabla 16 Actividad 3 ‐ Estudio de mercado ................................................................ 60 Tabla 17 Indicador de índice de efectividad ............................................................... 60 Tabla 18 indicador de eficiencia del estudio de mercado........................................... 61 Tabla 19 Indicador de índice de mercado .................................................................. 61. Raúl Andrés Colmenares Rey. v|Página.

(6) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. Ilustración 23 Fachadas de vivienda prototipo 1 y 2 .................................................. 92 Ilustración 24 Corte arquitectónico ........................................................................... 92 Ilustración 25 Perspectiva de conjunto de casas Prototipo 1 ..................................... 92 Ilustración 26 Slogan del Fraccionamiento .............................................................. 106 Ilustración 27 Promocional del Fraccionamiento ..................................................... 106 Ilustración 28 Diagrama de flujo de trámites y permisos ......................................... 109. INDICE DE TABLAS Tabla 1 Valor total de producción generado por las empresas constructoras 2007‐ 2009. ......................................................................................................................... 12 Tabla 2 Segmentación del mercado y tipos de vivienda ............................................. 14 Tabla 3 Indicadores anuales de construcción y vivienda ............................................ 16 Tabla 4 Elementos de un estudio de mercado (Fernández D. , 2007). ........................ 25 Tabla 5 Especificaciones para diseño del producto (Fernández D. , 2007). ................. 26 Tabla 6 etapas del estudio de viabilidad. (Fernández D. , 2007) ................................. 27 Tabla 7 Listado de etapas del ciclo inmobiliario ......................................................... 47 Tabla 8 Ilustración cronológica de la interacción del ciclo inmobiliario. ..................... 47 Tabla 9 Actividad 1 ‐ Planificación de Recursos .......................................................... 57 Tabla 10 Indicador de índice de Activos ..................................................................... 57 Tabla 11 Indicador de Índice de reserva territorial .................................................... 58 Tabla 12 Actividad 2 ‐ Adquisición del suelo .............................................................. 58 Tabla 13 Indicador de índice de maduración ............................................................. 59 Tabla 14 Indicador de índice de edificabilidad ........................................................... 59 Tabla 15 Indicador de índice de reserva territorial .................................................... 59 Tabla 16 Actividad 3 ‐ Estudio de mercado ................................................................ 60 Tabla 17 Indicador de índice de efectividad ............................................................... 60 Tabla 18 indicador de eficiencia del estudio de mercado........................................... 61 Tabla 19 Indicador de índice de mercado .................................................................. 61. Raúl Andrés Colmenares Rey. v|Página.

(7) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. Tabla 20 Actividad 4 ‐ Factibilidad técnica ................................................................. 62 Tabla 21 Indicador de eficiencia de estudios ............................................................. 62 Tabla 22 Actividad 5 ‐ Diseños preliminares .............................................................. 63 Tabla 23 Indicador de eficiencia de diseño ................................................................ 63 Tabla 24 Indicador de índice de duración .................................................................. 64 Tabla 25 Actividad 6 ‐ Estimación de costos generales .............................................. 64 Tabla 26 Indicador de desviación de costo ................................................................ 65 Tabla 27 Actividad 7 ‐ Publicidad ............................................................................... 65 Tabla 28 Indicador de eficiencia de la publicidad ....................................................... 66 Tabla 29 Indicador de captación de clientes nuevos .................................................. 66 Tabla 30 Actividad 8 ‐ Ventas ‐ Preventa ................................................................... 67 Tabla 31 Indicador de ritmo de ventas ...................................................................... 67 Tabla 32 Indicador de percepción del proyecto ......................................................... 68 Tabla 33 Actividad 9 ‐ Permisos y tramites ................................................................ 68 Tabla 34 Indicador de eficiencia de permisos ............................................................ 69 Tabla 35 Actividad 10 ‐ Presupuestos y planeación.................................................... 69 Tabla 36 Indicador de variación presupuesto ............................................................ 70 Tabla 37 Indicador de Porcentaje de avance ............................................................. 70 Tabla 38 Actividad 11 ‐ Programación de gastos e ingresos ....................................... 71 Tabla 39 Indicador de capacidad de endeudamiento................................................. 71 Tabla 40 Indicador de prueba del acido ..................................................................... 72 Tabla 41 Actividad 12 ‐ Mecanismos de financiamiento ............................................ 72 Tabla 42 Indicador de gastos financieros sobre ventas .............................................. 73 Tabla 43 Indicador de razón de la capacidad del pago por interés ............................. 73 Tabla 44 Indicador de capacidad de endeudamiento................................................. 73 Tabla 45 Actividad 13 ‐ Análisis de rentabilidad ......................................................... 74 Tabla 46 Indicador de margen de utilidad ................................................................. 74 Tabla 47 Actividad 14 ‐ Construcción del proyecto .................................................... 75 Tabla 48 Indicador de porcentaje de avance ............................................................. 75. Raúl Andrés Colmenares Rey. vi | P á g i n a.

(8) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. Tabla 49 Indicador de imprevistos y cambios ............................................................ 76 Tabla 50 Actividad 15 ‐ Ventas ‐ durante construcción .............................................. 76 Tabla 51 Indicador de ritmo de ventas ...................................................................... 77 Tabla 52 Indicador de ventas y avance ...................................................................... 77 Tabla 53 Actividad 16 ‐ Entrega y cierre del proyecto ................................................ 78 Tabla 54 Indicador de variación de presupuesto ....................................................... 78 Tabla 55 Indicador de calidad del producto ............................................................... 79 Tabla 56 Actividad 17 ‐ Ventas ‐ Entrega inmediata ................................................... 79 Tabla 57 Indicador de Ritmos de ventas .................................................................... 80 Tabla 58 Indicador de satisfacción del cliente ............................................................ 80 Tabla 59 Actividad 18 ‐ Cobranza .............................................................................. 81 Tabla 60 Indicador de índice de cobranza .................................................................. 81 Tabla 61 Indicador de periodo de cobranza ............................................................... 82 Tabla 62 Actividad 19 ‐ Entrega de la vivienda ........................................................... 82 Tabla 63 Indicador de satisfacción del cliente ............................................................ 83 Tabla 64 Indicador de efectividad de entrega ............................................................ 83 Tabla 65 Actividad 20 ‐ Post‐venta y servicio al cliente .............................................. 84 Tabla 66 Indicador de calidad de vivienda ................................................................. 84 Tabla 67 Indicador de calificación de desempeño...................................................... 85 Tabla 68 Análisis de la competencia (I) ...................................................................... 96 Tabla 69 Análisis de la competencia (II) ..................................................................... 96 Tabla 70 Análisis de la competencia (III) .................................................................... 97 Tabla 71 Programa arquitectónico prototipo 1 ........................................................ 100 Tabla 72 Programa arquitectónico prototipo 2 ........................................................ 100 Tabla 73 Método de comparables ‐ Pradera Real .................................................... 103 Tabla 74 Método de comparables ‐ Terranova ........................................................ 103 Tabla 75 Método de comparables ‐ Riberas de la morena ....................................... 103 Tabla 76 Método de comparables ‐ Urbivilla del real ............................................... 104 Tabla 77 Resumen de los precios de venta comparados .......................................... 104. Raúl Andrés Colmenares Rey. vii | P á g i n a.

(9) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. ESQUEMA GENERAL. INTRODUCCIÓN En la actualidad el sector inmobiliario es uno de los de mayor importancia en la economía del país, las empresas que conforman este sector son en su gran mayoría de pequeño y mediano tamaño las cuales no cuentan con métodos establecidos de gestión del ciclo de vida de sus proyectos inmobiliarios, generando un proceso ineficiente cargado de errores que se van corrigiendo sobre la marcha sin ningún tipo de planificación a largo plazo y sin ser constantes con la visión de la empresa, generando una disminución en su rentabilidad por proyecto. Esta tesis busca generar una metodología que identifique las actividades del ciclo de vida de un proyecto inmobiliario, basados en la revisión literaria de temas como el sector inmobiliario, la planeación estratégica y el ciclo de vida de los proyectos. Esta metodología incluye 20 actividades generales que son realizadas a la. Raúl Andrés Colmenares Rey. viii | P á g i n a.

(10) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. ESQUEMA GENERAL. INTRODUCCIÓN En la actualidad el sector inmobiliario es uno de los de mayor importancia en la economía del país, las empresas que conforman este sector son en su gran mayoría de pequeño y mediano tamaño las cuales no cuentan con métodos establecidos de gestión del ciclo de vida de sus proyectos inmobiliarios, generando un proceso ineficiente cargado de errores que se van corrigiendo sobre la marcha sin ningún tipo de planificación a largo plazo y sin ser constantes con la visión de la empresa, generando una disminución en su rentabilidad por proyecto. Esta tesis busca generar una metodología que identifique las actividades del ciclo de vida de un proyecto inmobiliario, basados en la revisión literaria de temas como el sector inmobiliario, la planeación estratégica y el ciclo de vida de los proyectos. Esta metodología incluye 20 actividades generales que son realizadas a la. Raúl Andrés Colmenares Rey. viii | P á g i n a.

(11) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. hora de construcción de un proyecto inmobiliario y que corresponden a diferentes áreas de la empresa, comercial, económico‐financiera y técnica, para su validación se utiliza un caso de estudio correspondiente al fraccionamiento "Pradera Real" comprobando diferentes aspectos de las actividades propuestas y obteniendo una perspectiva de cómo debe ser su implementación y de los beneficios que la aplicación de esta metodología puede traer al desarrollador inmobiliario.. JUSTIFICACIÓN El sector inmobiliario actual se encuentra conformado en su gran mayoría por un número muy alto de empresas pequeñas, otras medianas y unas pocas muy empresas de gran tamaño. Son estas empresas pequeñas y medianas las que normalmente no cuentan con una gestión adecuada del ciclo de visa de sus proyectos, bien sea por falta de experiencia, falta de conocimientos, o simplemente falta de organización en la gestión de sus procesos y recursos. Para ejecutar satisfactoriamente una gestión del ciclo de vida de proyectos dentro del sector inmobiliario es necesario tener muy clara la visión, como empresa se debe conocer exactamente que se quiere proyectar y que tanto se quiere crecer dentro del mercado, es necesario conocer las actividades relacionadas al ciclo de vida de los proyectos inmobiliarios, las tazas y estados de ventas, tiempos de construcción, estudios de mercado y terrenos disponibles para adquisición. Como se mencionaba anteriormente, todo proyecto requiere de unos tiempos previos para la adquisición de terrenos, obtención de licencias, permisos y estudios de todo ámbito (mercado, factibilidad, diseño y otros), una vez realizados estos estudios y permisos se procede con la construcción y posteriormente las entregas, se requiere de una buena metodología para poder administrar de la mejor manera posible los ciclos de cada uno de los proyectos de la empresa, buscando siempre alcanzar un objetivo general establecido en la visión del negocio y la empresa.. Raúl Andrés Colmenares Rey. ix | P á g i n a.

(12) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. hora de construcción de un proyecto inmobiliario y que corresponden a diferentes áreas de la empresa, comercial, económico‐financiera y técnica, para su validación se utiliza un caso de estudio correspondiente al fraccionamiento "Pradera Real" comprobando diferentes aspectos de las actividades propuestas y obteniendo una perspectiva de cómo debe ser su implementación y de los beneficios que la aplicación de esta metodología puede traer al desarrollador inmobiliario.. JUSTIFICACIÓN El sector inmobiliario actual se encuentra conformado en su gran mayoría por un número muy alto de empresas pequeñas, otras medianas y unas pocas muy empresas de gran tamaño. Son estas empresas pequeñas y medianas las que normalmente no cuentan con una gestión adecuada del ciclo de visa de sus proyectos, bien sea por falta de experiencia, falta de conocimientos, o simplemente falta de organización en la gestión de sus procesos y recursos. Para ejecutar satisfactoriamente una gestión del ciclo de vida de proyectos dentro del sector inmobiliario es necesario tener muy clara la visión, como empresa se debe conocer exactamente que se quiere proyectar y que tanto se quiere crecer dentro del mercado, es necesario conocer las actividades relacionadas al ciclo de vida de los proyectos inmobiliarios, las tazas y estados de ventas, tiempos de construcción, estudios de mercado y terrenos disponibles para adquisición. Como se mencionaba anteriormente, todo proyecto requiere de unos tiempos previos para la adquisición de terrenos, obtención de licencias, permisos y estudios de todo ámbito (mercado, factibilidad, diseño y otros), una vez realizados estos estudios y permisos se procede con la construcción y posteriormente las entregas, se requiere de una buena metodología para poder administrar de la mejor manera posible los ciclos de cada uno de los proyectos de la empresa, buscando siempre alcanzar un objetivo general establecido en la visión del negocio y la empresa.. Raúl Andrés Colmenares Rey. ix | P á g i n a.

(13) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. Es por esto que considerando la situación actual que afronta el sector inmobiliario, es necesario hacerle frente a estas necesidades. mediante una. metodología de gestión, que contemple los ciclos de vida, técnicos, comerciales y administrativos y los entrelace para la obtención de una mejor rentabilidad del negocio, dejando a un lado la resolución de errores sobre la marcha sin ningún tipo de estrategia a seguir.. OBJETIVOS GENERALES Desarrollar una metodología que permita a los desarrolladores realizar una correcta gestión del ciclo de vida del proyecto inmobiliario, mediante su implementación y seguimiento a lo largo de la duración del proyecto, desde las fases iniciales de planificación de recursos hasta su terminación en el servicio de post‐ venta. Identificar las actividades del ciclo de vida de un proyecto inmobiliario, estableciendo para cada una de estas los requerimientos de entrada y resultados esperados de la actividad, planteando a su vez unos escenarios de evaluación para dichas actividades y obteniendo estrategias e indicadores que ayuden a la correcta gestión del proyecto. Implementar la metodología desarrollada a un caso de estudio de un proyecto inmobiliario, con el fin de obtener una validación de la propuesta y ver su aplicabilidad en un proyecto determinado.. Raúl Andrés Colmenares Rey. x|Página.

(14) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. Es por esto que considerando la situación actual que afronta el sector inmobiliario, es necesario hacerle frente a estas necesidades. mediante una. metodología de gestión, que contemple los ciclos de vida, técnicos, comerciales y administrativos y los entrelace para la obtención de una mejor rentabilidad del negocio, dejando a un lado la resolución de errores sobre la marcha sin ningún tipo de estrategia a seguir.. OBJETIVOS GENERALES Desarrollar una metodología que permita a los desarrolladores realizar una correcta gestión del ciclo de vida del proyecto inmobiliario, mediante su implementación y seguimiento a lo largo de la duración del proyecto, desde las fases iniciales de planificación de recursos hasta su terminación en el servicio de post‐ venta. Identificar las actividades del ciclo de vida de un proyecto inmobiliario, estableciendo para cada una de estas los requerimientos de entrada y resultados esperados de la actividad, planteando a su vez unos escenarios de evaluación para dichas actividades y obteniendo estrategias e indicadores que ayuden a la correcta gestión del proyecto. Implementar la metodología desarrollada a un caso de estudio de un proyecto inmobiliario, con el fin de obtener una validación de la propuesta y ver su aplicabilidad en un proyecto determinado.. Raúl Andrés Colmenares Rey. x|Página.

(15) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. CAPITULO 1. EL SECTOR INMOBILIARIO. 1.1.. INTRODUCCIÓN Las empresas que conforman el sector inmobiliario, desde el inicio de sus. actividades requieren implementar algún tipo de planeación a mediano y largo plazo que les permita crecer de una forma establecida, de acuerdo a los intereses de los socios principales y de la alta gerencia de la empresa, pero por el contrario de lo que se creería es un proceso normal, las empresas inmobiliarias no tienen un método establecido para generar un plan de crecimiento a mediano o largo plazo, por el contrario van planeando sus actividades a medida que el medio se los va requiriendo. Sin una metodología pre‐establecida se presentan diferencias cada vez que se realice esta planeación, llevando a posibles errores que no son fáciles de identificar ni de corregir en una fase temprana sobre todo en empresas que están en sus primeros años de actividad. La creación de una empresa es una tarea que lleva tiempo y dedicación, no es algo fácil de realizar ya que debe tener unas metas y estrategias definidas, para lo que se requiere de un conocimiento del entorno, bien sea este, el mercado local, nacional y/o mundial, también se requiere de habilidades técnicas y un alto grado de motivación para poder superar cualquier posible fracaso en la empresa. Debido a la inexperiencia en muchos de estos campos, las empresas jóvenes no cuentan con metodologías de planeación establecidas y simplemente van realizando las cosas de una forma intuitiva o empírica en el peor de los casos, utilizando el método de prueba y error. (Montejano, 2002) 1.2.. ACTUALIDAD DEL SECTOR INMOBILIARIO. El panorama de la industria de la construcción se ha visto afectado de forma. importante por la crisis financiera mundial, la cual durante el último año y medio ha venido arrastrando una serie de factores que han lastimado el mercado del sector. Raúl Andrés Colmenares Rey. 1|Página.

(16) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. inmobiliario a nivel global. Esta crisis, que aunque se origina en el sector inmobiliario trasciende al sector financiero y es allí donde el problema se hace evidente e incontrolable a nivel mundial, viene a concluir uno de los ciclos más productivos y de mayor rentabilidad en el sector de la construcción, especialmente en México, donde el sexenio anterior, bajo el gobierno de Vicente Fox, se implementaron medidas en las que las tasas de interés llegaron a topes mínimos, esto conjugado con una mayor capacidad adquisitiva de la población y una gran inversión de capital extranjero logro hacer que en 2005 se presentara el periodo de mayor crecimiento del sector inmobiliario. (Solís, 2008) México actualmente se encuentra como la decimo tercera economía mundial y la segunda en Latinoamérica, después de Brasil, (THE WORLD BANK, 2009) según su producto interno registrado en el año 2008, cuenta con una población de 107 millones y un déficit de vivienda estimado de 4.5 millones de casas, con una demanda anual estimada de 1.0 millón de casas nuevas por año y un sector fragmentado en el que las cinco desarrolladoras líderes (todas listadas en Bolsa) sólo controlan 20% del mercado (Fernández G. , 2009). Las empresas desarrolladoras se pueden categorizar dependiendo de sus niveles de producción de vivienda en empresas grandes, medianas, pequeñas y microempresas, en México se consideran empresas grandes aquellas que superan una producción anual de 5.000 viviendas, estas conforman aproximadamente el 25% de la participación en el mercado y la mayoría cotiza en la bolsa de valores, lo que permite ver sus estados financieros y comportamientos de ventas. Se clasifican como empresas medianas a aquellas constructoras que tengan un volumen anual de ventas que oscile entre las 1.000 y 5.000 unidades de vivienda y dependen principalmente de la situación actual del mercado. algunos métodos de financiamiento como los. SOFOLES y el INFONAVIT. Por último las empresas pequeñas y micro empresas, clasificadas de esta manera aquellas empresas que tengan una producción menor a 1.000 viviendas por año, existen aproximadamente unas 173.000 empresas de este. Raúl Andrés Colmenares Rey. 2|Página.

(17) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. tipo en México, estas empresas se caracterizan por no tener nociones de planeación estratégica que les permita tener una visión a largo plazo del mercado (Solís, 2008). Con una cifra tan grande de empresas pequeñas que tienen un déficit en su sistema de planeación y visión empresarial, podemos ver una oportunidad grande a la hora de crear e implementar una metodología de gestión del ciclo de vida para empresas inmobiliarias. 1.3.. PROBLEMÁTICA DEL NEGOCIO INMOBILIARIO. Para abordar este tema dentro del negocio inmobiliario es ideal dividirlo en. tres ramas fundamentales dentro de cada empresa inmobiliaria, como lo son el área comercial, financiera y técnica, ya que cada una tiene sus diferentes puntos de vista y cada una se ocupa de aspectos diferentes dentro de la producción de la empresa. 1.3.1. PROBLEMÁTICA COMERCIAL. La industria de la construcción y en especial las empresas inmobiliarias afrontan un reto importante a la hora de realizar la comercialización de las viviendas o de sus productos ofrecidos, la problemática que surge alrededor del área comercial dentro de una empresa inmobiliaria se torna en base al conocimiento de las necesidades del cliente, el hecho de cubrir esas necesidades propicia la búsqueda para controlar las actividades relacionadas con este proceso de venta y comercialización. La comercialización y la venta son conceptos con diferencias muy notorias, la venta se enfoca exclusivamente desde el punto en el que ya existe un producto base, mientras que la comercialización inicia desde el mercado actual, analiza sus necesidades y basado en esto diseña un producto o servicio que sea capaz de satisfacer dichas necesidades y que a su vez genere ganancias para la empresa (Reca, 2006). Las necesidades del cliente son un aspecto fundamental a la hora de realizar la venta de un determinado producto o servicio, por lo que muchas empresas acuden a un estudio de mercado para conocer las necesidades actuales de un determinado. Raúl Andrés Colmenares Rey. 3|Página.

(18) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. grupo de personas y así visualizar su mercado meta, aunque por otro lado las empresas inmobiliarias se concentran más en el proceso de comercialización y de invertir en mecanismos de venta efectivos que en realizar un estudio previo y diseñar sus productos basados en los requerimientos del mercado. Para toda empresa lo más importante son sus clientes y a la hora de mirar la parte comercial es necesario hacer clientes y no solo vender el producto mediante diferentes técnicas de mercadotecnia. Para agregar clientes a la empresa es necesario atender sus necesidades mediante un buen diseño de los productos, en el caso de las empresas inmobiliarias, el diseño de una vivienda puede ser asociado con diferentes tipos de clientes, y depende de la empresa enfocarse hacia el diseño que sus clientes han preferido a lo largo del tiempo sin necesidad de estancarse y no innovar. También se debe prestar atención a mantener aquellos clientes existentes por lo que un buen servicio y controles en la calidad se muestran como ventajas diferenciales a la hora de escoger entre una empresa inmobiliaria u otra, por lo que valores como la fiabilidad, rapidez, responsabilidad, cortesía y comunicación se tornan claves a la hora de tratar con un cliente. A la hora de cubrir las necesidades del cliente surgen unos puntos clave como; recoger información del cliente mediante encuestas, conocer mejor la demanda, rentabilizar al máximo la publicidad, adecuar la política comercial a cada momento, saber el grado de aceptación, así como las fortalezas y debilidades de nuestra oferta (García, 2009). Además del cliente también hace parte importante de la problemática comercial el estudio de la competencia, es necesario establecer que proyectos se pueden considerar competencia y ver qué es lo que estas empresas están ofreciendo en cada uno de ellos, ver sus diseños, averiguar precios, analizar sus ritmos de ventas, realizar todo un benchmarking que nos permita entender cómo se encuentra situado el un determinado proyecto dentro del mercado actual. Esta parte es una de las prácticas más comunes y que aunque en muchas empresas no se encuentra. Raúl Andrés Colmenares Rey. 4|Página.

(19) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. establecida como un proceso del área comercial, se realiza por parte de la administración y el equipo de ventas muy frecuentemente. 1.3.2. PROBLEMÁTICA ECONÓMICOFINANCIERA. Los proyectos de construcción de vivienda implican una alta inversión inicial y es por esto que la mayoría de los desarrolladores buscan en el mercado financiero diferentes alternativas para el préstamo o crédito de capital, bien sea mediante entidades públicas como lo son el INFONAVIT, FOVISSSTE, Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) o SOFOLES, o mediante entidades privadas como bancos captadores de capital y prestadores de servicio como lo son el BBVA Bancomer, este cuenta con el mayor crecimiento de cartera hipotecaria del mercado en 2005 según (Softec S.C., 2006), seguido de Banorte, Scotiabank, HSBC, Santander y Banamex. Continuando con las entidades de financiamiento públicas es necesario entender que cada una de ellas se enfoca en un mercado objetivo definido por el proveedor de los fondos. El INFONAVIT se enfoca exclusivamente en sus depositantes, que son personas de nomina del sector privado que ganan entre 2 a 30 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV). El FOVISSSTE se enfoca en empleados del sector público con ingresos entre 3 a 10 SMMLV. La SHF mediante las Sofoles, ofrece productos hipotecarios para familias asalariadas con ingresos entre 2 a 50 SMMLV. Las Sofoles se enfocan en familias con ingresos entre 2 a 50 SMMLV con créditos en la SHF o familias con ingresos entre 20 a 100 SMMLV con créditos fondeados por entidades alternativas. Por otro lado las entidades de financiamiento privado tal como bancos se han concentrado en el mercado de nivel alto, donde su mercado objetivo son viviendas entre los $75,000 y los $350,000 USD, normalmente personas con ingresos superiores a 25 SMMLV. (Softec S.C., 2006) Los créditos ofrecidos por las diferentes entidades se dirigen directamente a los desarrolladores registrados, que mediante créditos puente financian la construcción de vivienda nueva. Los desarrolladores buscan este tipo de créditos para financiar más de la mitad del precio de la vivienda a vender y completan el porcentaje Raúl Andrés Colmenares Rey. 5|Página.

(20) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. restante bien sea mediante un crédito hipotecario o con dinero propio invertido por la desarrolladora. Otra forma de obtener financiamiento por parte de las empresas desarrolladoras ha sido entrando a la cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), las empresas más grandes como HOMEX, HOGAR, ARA, URBI, GEO y SARE entre otras participan de este mercado de valores, generando unos índices de rentabilidad que aunque han disminuido significantemente en los últimos años han alcanzado valores de hasta 96% de rentabilidad. Hoy en día la principal problemática financiera gira en torno a la crisis económica global, que tiene sus inicios en el mercado hipotecario debido a las hipotecas de alto riesgo o Subprime eran un tipo especial de hipoteca, normalmente utilizada para la adquisición de vivienda, y enfocada a clientes con escasa solvencia y por tanto con un nivel de riesgo de no pago superior a la del resto de créditos hipotecarios (BBVA, 2008). El problema se origina cuando las entidades hipotecarias transfieren la deuda a diferente tipo de bonos y vendiendo estos productos en el mercado financiero, sin establecer claramente el tipo de riesgo que implicaba cada uno de los diferentes productos. Aunque hasta este punto todo es normal, la crisis sucede cuando la reserva federal Estadounidense decide aumentar las tasas de interés de forma progresiva generando un incremento en las cuotas de los beneficiarios principales del crédito, aumentando la tasa de moralidad y de embargos aplicada a las propiedades inmobiliarias, dejando sin liquidez al sistema financiero y colapsando las bolsas de valores de todo el mundo, lo que llevaría a la quiebra de bancos y a un desaceleramiento global de la economía, como se muestra en la Ilustración 1 al reventar la burbuja inmobiliaria los precios llegan a descender hasta valores de ‐25% en 3 estados y hasta ‐10% en algunos otros estados para el segundo semestre de 2008, este descenso de precios también tuvo cabida de forma significativa en España y otros países, siendo España uno de los más afectados con descensos de hasta 50%. (Reporte Inmobiliario, 2008). Raúl Andrés Colmenares Rey. 6|Página.

(21) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. Ilustración 1 USA ‐ Evolución de precios por estado con respecto al año anterior – Agosto 2008. Ilustración 2 Industria de la Construcción: crecimiento de los componentes, variación % anual. Ilustración 3 Proyecciones económicas escenario base.. Actualmente ya se ve la luz al final del túnel y los mercados financieros están reaccionando positiva y favorablemente, las bolsas están alcanzando los niveles previos a la crisis y para el caso de México en particular, aunque se va a tardar un poco más en retornar a la normalidad (debido a su dependencia directa del mercado Estadounidense), el sector de la construcción de vivienda no se vio paralizado y si bien su disminución de producción ha sido considerable los inventarios se están ajustando. Raúl Andrés Colmenares Rey. 7|Página.

(22) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. a la demanda efectiva de tal forma que se bajen los precios y se disminuya el grado de financiamiento. La Ilustración 2 nos muestra el comportamiento de la industria a lo largo de los últimos 5 años y su retroceso significativo en el último año. Por otra parte la Ilustración 3 nos deja ver el panorama general de cómo se encuentra el país e intenta predecir el siguiente año basado en la restructuración actual de los mercados. 1.3.3.. PROBLEMÁTICA TÉCNICA.. La industria de la construcción es una de las más dinámicas y competidas dentro de la economía de un país, ya que es una fuente importante de empleo y los beneficios obtenidos son bastante atractivos. En la mayoría de países en vías de desarrollo existe una problemática que involucra los aspectos técnicos dentro de la industria de la construcción y esta se refiere a la falta de metodología a la hora de realizar los trabajos, esto debido a diferentes factores de tipo cultural, social y político que han sido y siguen siendo muy difíciles de remover y desarraigar. La falta de metodología a la hora de realizar los trabajos interviene desde la misma planeación de los proyectos, ya que ninguno es igual al anterior y debido a múltiples variaciones del mercado y su entorno, los gerentes y directivos de las empresas inmobiliarias muchas veces no tienen un método claro y establecido para realizar dichos procesos de gestión integral de nuevos proyectos. Es esta falta de una metodología clara la que impulsa a los constructores a tomar decisiones apresuradas y sin una estrategia definida, el promotor debe establecer unos objetivos claros en cuanto a volumen de ingresos, cantidad de presupuesto de inversión, formas de financiación, rentabilidad a obtener y desarrollos futuros. Un aspecto clave de esta falta de método, es la forma en la que se planean y adquieren los predios para la realización de los proyectos inmobiliarios, ya que al no tener una metodología de desarrollo de nuevos proyectos, la compra de predios ocurre sin un horizonte claro y más bien se ve afectado enteramente por las condiciones actuales del mercado sin una visualización del futuro desarrollo de los proyectos. El suelo es de suma importancia en el momento de realizar una planeación Raúl Andrés Colmenares Rey. 8|Página.

(23) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. estratégica, ya que este elemento marca el inicio cualquier proyecto y delimita el uso y condiciones del mismo, dependiendo de sus características propias, ubicación y clasificación del terreno. Dentro de las consideraciones a realizar en la planeación del desarrollo urbanístico del suelo, debemos mirar los siguientes factores relevantes; (1) Clasificación, (2) Grado de desarrollo, (3) Uso, (4) Aprovechamiento y (5) Cargas Urbanísticas. (Fernández D. , 2007) Identificando estas problemáticas es posible atacarlas con diferentes métodos que brinden una solución efectiva y beneficios a los desarrolladores. Es necesario que cada desarrollador inmobiliario este consciente del cambio que hay que realizar en cuanto a la planeación de proyectos, donde se debe implementar métodos que nos permitan eliminar la variación de nuestras decisiones y proyecten a mayor tiempo nuestras metas u objetivos. 1.4.. INTERACCIÓN COMERCIAL, FINANCIERA Y TÉCNICA. Una vez revisado y establecido cuales son las problemáticas que enfrentan. cada uno de los diferentes sectores, comercial, financiero y técnico dentro de la industria inmobiliaria, procedemos a mirar como estos tres factores individuales participan de forma conjunta interactuando entre ellos mismos y vienen a ser parte fundamental de la planeación estratégica de nuevos proyectos inmobiliarios. Es cuando se decide planear algo que se puede vislumbrar como todos estos tres factores entran en juego en cada una de las decisiones a tomar y forman un conjunto de datos de soporte en los que se pueden basar la mayor parte de las decisiones de una empresa inmobiliaria a la hora de generar una planeación de nuevos proyectos. La forma en la que se realiza la planeación dentro de las empresas debe ser reorientada y marcada por una metodología clara que involucre un estudio de mercado que incluya al cliente y tome del sus necesidades y así obtener mayores beneficios de un proyecto. A su vez dentro del área comercial se de ben estudiar los. Raúl Andrés Colmenares Rey. 9|Página.

(24) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. ritmos de ventas que permitan entender que se está vendiendo y que tan rápido se hace, cuales son los clientes y que están buscando ellos de nuestra empresa. Por otro lado incorporamos a esta idea comercial el área financiera, con la cual revisaremos como vamos a buscar los fondos para hacer realidad este proyecto, debemos definir qué beneficios obtenemos al tomar un crédito con una entidad bancaria y aprovechar los incentivos gubernamentales de apoyo a vivienda para tener una mayor flexibilidad de pago por parte de los clientes. De llegar a financiarse el proyecto con dinero propio, se debe estudiar cual es la tasa de retorno de esa inversión y se debe buscar asegurar un porcentaje de preventa con el que garanticemos que el proyecto llegara a ser un éxito. No puede faltar incluir dentro de este enlace de conceptos la parte técnica, esta parte es fundamental a debido a que en ella se realiza la planeación, diseño, ejecución, control y cierre del proyecto. En la etapa de planeación una de las más importantes, se debe estipular la búsqueda y planeación de compra de suelo y reservas territoriales para futuros proyectos, en esta también revisamos el panorama y formulamos posibilidades que cumplan con nuestros tiempos de ejecución ideando así una meta a cumplir. Ahora bien cuando juntamos cada una de estas tres partes, obtenemos una planeación de proyectos que se basa en tiempos de venta, tiempos de financiamiento y tiempos de ejecución, utilizando de la mejor manera los recursos tanto económicos como de suelo y de recurso humano, que hagan posible cumplir una meta establecida.. Raúl Andrés Colmenares Rey. 10 | P á g i n a.

(25) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. 1.5.. OFERTA Y DEMANDA DE LA VIVIENDA. La industria de la construcción hace parte fundamental de la economía y. desarrollo de los países, en México no es la excepción y se ve muy marcada esta industria por la producción de tres grandes áreas, la edificación, el transporte y la petroquímica, llegando a constituir el 84 % de la producción total, en especial el área de la edificación tiene una producción mucho mayor al generado por las otras, donde según datos del INEGI y la Encuesta Nacional de Empresas Constructoras (ENEC), la industria de la construcción de edificaciones ha generado un 53% de la producción global de las empresas constructoras.. Ilustración 4 Gráficos de distribución de la producción de la industria de la construcción según tipo de obra 2007 ‐ 2008 ‐ 2009.. Raúl Andrés Colmenares Rey. 11 | P á g i n a.

(26) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. VALOR TOTAL DE PRODUCCIÓN GENERADO POR LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS SEGÚN TIPO DE OBRA Total. Edificación. Agua, riego y saneamiento. Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Total. 15.271 15.025 15.727 16.301 16.853 17.130 17.454 17.893 18.180 18.469 18.917 20.286 207.506. 7.593 7.844 8.619 8.835 9.071 9.057 9.426 9.460 9.564 9.816 9.714 10.579 109.578. 811 650 637 578 497 634 637 832 768 751 895 1.035 8.725. Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Total. 16.235 16.535 16.092 18.151 18.992 19.507 19.928 19.712 19.803 20.603 20.804 21.888 228.250. 8.826 9.004 8.945 9.987 10.504 10.233 10.681 10.167 10.055 10.608 10.488 10.781 120.279. 798 823 721 784 776 868 841 922 855 866 897 988 10.139. Periodo. Electricidad y comunicaciones 2007 603 496 524 689 618 441 656 558 648 654 657 760 7.304 2008 609 550 613 891 769 884 818 679 786 897 971 1.243 9.710 2009 987 1.018 1.036 1.353 1.126 1.014 927 925 8.386. Enero 17.067 8.368 805 Febrero 16.579 7.509 860 Marzo 16.772 7.781 815 Abril 17.737 7.942 857 Mayo 18.093 8.489 831 Junio 18.232 8.793 933 Julio 18.225 8.930 906 Agosto 18.002 8.615 924 Total 140.707 66.427 6.931 * (Millones de pesos a precios corrientes) Fuente: INEGI. Encuesta Nacional de Empresas Constructoras (ENEC). http://dgcnesyp.inegi.org.mx/cgi‐win/bdiecoy.exe/490?c=12854. Transporte. Petróleo y petroquímica a. Otras construcciones. 2.673 2.602 2.444 2.720 3.002 3.203 3.244 3.412 3.560 3.357 3.529 4.235 37.981. 2.386 2.231 2.277 2.307 2.430 2.470 2.181 2.144 2.123 2.285 2.462 1.962 27.258. 1.205 1.203 1.226 1.171 1.235 1.326 1.311 1.487 1.518 1.606 1.660 1.714 16.662. 3.184 3.135 2.817 3.426 3.752 4.163 4.256 4.387 4.552 4.389 4.559 5.354 47.974. 1.631 1.751 1.782 1.737 1.787 1.886 1.821 1.922 1.900 2.138 2.069 1.842 22.266. 1.186 1.274 1.214 1.326 1.404 1.472 1.511 1.634 1.655 1.705 1.820 1.681 17.882. 4.226 4.431 4.257 4.485 4.608 4.655 4.704 4.581 35.947. 1.573 1.748 1.872 2.201 2.111 2.007 1.904 1.922 15.338. 1.108 1.012 1.012 898 928 830 853 1.034 7.675. Tabla 1 Valor total de producción generado por las empresas constructoras 2007‐2009.. La producción de la industria de la construcción ha presentado un comportamiento similar a lo largo de 2007 y 2008 con un decrecimiento leve en 2009, como lo podemos apreciar en la siguiente grafica donde se especifica el tipo de obra como de Edificación.. Raúl Andrés Colmenares Rey. 12 | P á g i n a.

(27) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. Ilustración 5 Producción de la industria de construcción de edificación.. En la industria de la construcción los tipos de edificación que existen varían dependiendo del mercado, bien sea vivienda residencial, edificaciones corporativas o de oficinas y por ultimo naves industriales. Nos enfocaremos en el mercado de construcción de vivienda residencial, donde se presentan una subdivisión debido a los precios y estratos de las viviendas que lo conforman. Existen 6 tipos de vivienda, las cuales se encuentran explicadas en la tabla a continuación: SEGMENTACIÓN DEL MERCADO Y TIPOS DE VIVIENDA TIPO DE VIVIENDA. RANGO DE PRECIO. ÁREA. CARACTERÍSTICAS 1‐2. MÍNIMO. < $82.000 MN. hab,. no. escriturada,. 30 m2 electricidad, tal vez agua y drenaje, autoconstrucción Cocina estancia comedor, 1‐2. SOCIAL. $82.000 MN ‐ $220.000 MN. 45 m2. hab,. 1. baño,. 1. cajón,. escriturada todos los servicios. Casas y dpto. En condominio.. Cocina estancia comedor, 2‐3 ECONÓMICA. $220.000 MN ‐ $412.000 MN. 50 m2. hab,. 1. baño,. 1. cajón,. escriturada todos los servicios. Casas y dpto. En condominio.. Raúl Andrés Colmenares Rey. 13 | P á g i n a.

(28) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. SEGMENTACIÓN DEL MERCADO Y TIPOS DE VIVIENDA TIPO DE VIVIENDA. RANGO DE PRECIO. ÁREA. CARACTERÍSTICAS Cocina, sala, comedor, 2‐3 hab, 2‐3 baños, 1‐2 cajones, cto. MEDIA. $412.000 MN ‐ $1.030.000 MN. 100 m2 servicio, escriturada todos los servicios. Casas y dpto. en condominio o solos Cocina, sala, comedor, family room 3‐4 hab, 3‐5 baños, 2‐4. RESIDENCIAL. $1.030.000 MN ‐ $2.300.000 MN 200 m2. cajones,. cto. servicio,. escriturada todos los servicios. Casas y dpto. en condominio o solos Cocina, sala, comedor, family room 3‐4 hab, 3‐5 baños, 3‐6. RESIDENCIAL PLUS. > $2.300.000 MN. 350 m2. cajones,. cto. servicio,. escriturada todos los servicios. Casas y dpto. en condominio o solos. Tabla 2 Segmentación del mercado y tipos de vivienda. En la actualidad la oferta de vivienda está presentando una desaceleración que viene trayendo consigo el efecto de la crisis financiera global, la cual ha tenido su impacto en la vivienda debido a la disminución de los créditos y la dificultad para conseguir estos mismos. Durante el 2009 se ha presentado un repunte del financiamiento de vivienda mediante el INFONAVIT, organismo que ha proyectado su déficit de ofertas en 53.919 unidades al 30 de septiembre de 2009 (Infonavit, 2009).. Raúl Andrés Colmenares Rey. 14 | P á g i n a.

(29) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. Ilustración 6 Análisis de la oferta registrada disponible 2009 INFONAVIT.. Aunque la oferta se ha visto disminuida en forma general, existe un sector de la vivienda que está en crecimiento, la vivienda de tipo vertical. En el área metropolitana de monterrey existen 42 proyectos de los cuales 65% son de tipo residencial, 23% residencial plus y 12% de tipo medio, cuentan con un rango variado de metros cuadrados, que van desde los 60m2 hasta 322m2 y con precios en los residenciales y residenciales plus que varían desde 800 mil hasta 6 millones de pesos, esta oferta nueva en el mercado esta agarrando mucha fuerza y debido a la escases de terrenos disponibles para continuar la expansión urbanística de la ciudad, los desarrolladores cada vez mas irán teniendo como alternativa la construcción de sistemas de vivienda vertical. (Softec, 2009) Por otro lado está la demanda de vivienda, esta se ve influenciada por un número alto de factores variables que hacen que reduzca o aumente dependiendo de cada una de las variables, estos factores merecen un estudio donde se puedan apreciar las tendencias de compra, gusto y preferencias del consumidor. Las variables que reducen la demanda se pueden agrupar en factores como Emigración, ya que se presenta desplazamiento hacia otra ciudad bien sea dentro del mismo país u otro diferente. Por otro lado están las defunciones, perdida de vida por parte del jefe de la familia dejando en herencia sus pertenencias a la familia. La. Raúl Andrés Colmenares Rey. 15 | P á g i n a.

(30) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. rotación hacia arriba también hace parte de estos factores de reducción de demanda, ya que las familias venden su propiedad y suben de nivel, esto deja vacante una propiedad y elimina del mercado una necesidad de construcción. La inflación, los intereses y la tasa de cambio son factores económicos que determinan el comportamiento de la población, la cual al verse en condiciones adversas no realizan compras de algún tipo de vivienda y por el contrario buscan quedarse en su lugar actual mientras la mala época económica pasa. En el punto en el que estamos la industria de la construcción se ha visto afectada directamente por factores financieros y económicos que han traído consigo un incremento en los intereses y disminución de la capacidad de crédito de los clientes. El porcentaje del PIB que representa la construcción real se espera que descienda un 6.7 % en 2009 después de haber llegado a niveles de crecimiento del 7.9 en 2006. Podemos ver a continuación unos datos relacionados con la producción en la industria y su disminución en la demanda, lo cual se puede apreciar directamente en la producción de concreto hidráulico la cual para 2008 ya había descendido en un 3%.. Tabla 3 Indicadores anuales de construcción y vivienda. Por otro lado las existen variables que aumentan la demanda, estas son la inmigración, ya que gente se desplaza hacia una nueva ciudad o país este se ve. Raúl Andrés Colmenares Rey. 16 | P á g i n a.

(31) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. beneficiado. Continuamos con la sustitución, la cual consiste en cualquier demolición de predios antiguos para la construcción de algo nuevo, fomentando así la creación de más demanda. También se encuentra la rotación hacia arriba ya que estas familias que vendieron su casa y salieron del predio, deben buscar algo nuevo y mejorado donde vivir lo que genera nueva demanda. La rotación puede ser hacia abajo o hacia arriba para la generación de demanda ya que de igual manera se requerirá la nueva vivienda (Softec S.C., 2006). A medida que los intereses bajen y los préstamos sean más asequibles la demanda va a ir en aumento provocado en mayor parte por el factor de rotación hacia arriba. Las viviendas de nivel alto, como el residencial y residencial plus dependen de este factor anteriormente mencionado y de los compradores de segunda vivienda y hasta tercera vivienda.. Raúl Andrés Colmenares Rey. 17 | P á g i n a.

(32) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. CAPITULO 2. PLANEACIÓN. ESTRATÉGICA. DE. PROYECTOS INMOBILIARIOS. 2.1. INTRODUCCIÓN Desde sus inicios, la planeación ha sido utilizada a lo largo de la historia en diferentes escenarios, desde los campos de batalla en donde se buscaba obtener los objetivos mediante la mejor estrategia y capacidad de dirección de las tropas, hasta la implementación en las organizaciones empresariales, donde se busca generar planes a largo plazo y estrategias para cumplirlos, basados en objetivos y metas que tengan en cuenta las fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas del mercado en el que se encuentran. La planeación estratégica es un proceso estructurado para la búsqueda de respuestas a preguntas vitales para el diseño, organización y dirección de las empresas (Martínez, 2005). Este proceso brinda una herramienta al administrador para fijar objetivos y metas, al igual que establecer la misión y visión de la empresa desde un punto de vista global encerrando en general todas sus actividades. Esta planeación no llevará a resolver problemas futuros, ya que no se conoce que va a suceder en 1 o 5 años, pero si brinda un instrumento muy poderoso para la hora de tomar decisiones preventivas en el presente, ya que mediante este método se pueden identificar posibles problemas y ayuda a reconocer las oportunidades que presenta el mercado en orden de conocer las debilidades y fuerzas de la empresa. 2.2. TIPOS DE PLANES Y ESTRATEGIAS. Cada empresa requiere de un plan y estrategia determinada y no existe una receta que indique cual va a dar mejores resultados a la hora de implementarse dentro de la organización. Los planes varían dependiendo de su marco temporal, su grado de especificidad y frecuencia de uso.. Raúl Andrés Colmenares Rey. 18 | P á g i n a.

(33) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. Los planes temporales pueden abarcar periodos de corto, mediano y largo plazo (1 año, 2‐5 años y más de 5 años respectivamente), a su vez los planes pueden ser técnicos o permanentes y dependiendo de su alcance pueden ser operativos (corto plazo), tácticos (mediano plazo), normativos (largo plazo) y estratégicos (largo plazo). Los planes operativos son aquellos que se realizan en los niveles más bajos de la organización, afecta directamente a los empleados y se incluyen esquemas de tareas a realizar para cumplir los objetivos y metas planteadas. Estos planes se trabajan a corto plazo y tienen una duración estimada menor a 1 año. La planeación táctica es un proceso continuo y permanente, de carácter cíclico que permite realizar ajustes dependiendo de los resultados arrojados en las mediciones y evaluaciones. Este tipo de plan está orientado a ser ejecutado en un futuro cercano o a mediano plazo, buscando llevar las decisiones estratégicas a una ejecución operativa. La planeación estratégica recae en manos de los más altos ejecutivos de la empresa, donde se trazan las directrices a seguir en el largo plazo, estableciendo objetivos claros y diferentes procedimientos para conseguir alcanzar dichos objetivos. Su plazo de consecución es mínimo a 5 años y puede reducirse dependiendo de las condiciones cambiantes del mercado en el que se encuentre dicha empresa. La planeación normativa es la conformación de normas y leyes que apliquen para la realización de diferentes procedimientos operativos dentro de una organización, esta planeación tiende a ser permanente y a cambiar muy poco a lo largo del tiempo. Esta planeación vigila el desarrollo de los planes, controla la ejecución y establece las formas de cuantificación de sus progresos en las diferentes áreas. Dentro de la planeación estratégica resaltan una serie de acciones que llevan a las empresas a crear una posición defendible en el mercado en el que se encuentran.. Raúl Andrés Colmenares Rey. 19 | P á g i n a.

(34) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. Estas acciones provienen de unas fuerzas que determinan la rentabilidad a largo plazo, fuerzas que son conocidas como: •. Amenaza de entrada de nuevos competidores. •. Rivalidad entre competidores. •. Poder de negociación de los proveedores. •. Poder de negociación de los compradores. •. Amenaza de ingresos de productos sustitutos. Cada una de estas fuerzas nos indica los aspectos relevantes a revisar dentro del esquema de negocios de cada empresa, permitiéndonos evaluar las debilidades y fortalezas de cada uno de los segmentos anteriores. Ya que hemos concluido este análisis podemos pasar a establecer los diferentes planes de acción basados en 3 estrategias genéricas para lograr un desempeño superior al promedio de los competidores del mercado analizado (Martínez, 2005): Estrategia de Liderazgo en costo totales bajos: mediante esta estrategia la empresa busca consolidarse como el productor con el menor costo dentro del mercado o sector industrial en el que se encuentre situada, para que esta estrategia tenga éxito es necesario implementar una conciencia empresarial de disminución de desperdicios, revisión de presupuestos, elementos de control y muchos otros elementos que permitan bajar gastos en general. Estrategia de diferenciación: busca implementar al producto o servicio un aspecto que sea percibido ante el mercado o sector industrial como único en su clase, esto identificando las necesidades del cliente y explotándolas de tal manera que la exclusividad permita y justifica un alza en los precios finales. Esta estrategia requiere un estudio exigente de las necesidades del mercado en orden de ser implementada exitosamente, ya que el cliente podría no llegar a valorar lo suficiente la exclusividad brindada y de preferencia busca obtener un precio menor al ofrecido.. Raúl Andrés Colmenares Rey. 20 | P á g i n a.

(35) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. Estrategia de enfoque: mediante esta se busca dirigir la empresa hacia un sector o segmento especifico de mercado, enfocándose esta en satisfacer las necesidades especificas que se buscan dentro de este grupo de consumidores. Esta estrategia busca principalmente la especialización de las empresas para lograr ser más eficientes y generando un valor agregado mayor al satisfacer las necesidades o preferencias de los clientes. (Porter, 1998) 2.3.. HERRAMIENTAS UTILIZADAS EN LA PLANEACIÓN. Existen una serie de herramientas que permiten de forma genérica realizar. una planeación adecuada dentro de una organización, las más comúnmente utilizadas son las siguientes: ESTUDIO DE ORGANIGRAMA: un organigrama representa las jerarquías que ocurren dentro de una empresa y marca los departamentos, personas y las actividades a realizar dentro de la empresa. Esta herramienta deja ver la estructura general de la empresa, así como las responsabilidades y dependencias. Debe ser actualizado continuamente dependiendo del grado de variabilidad de la empresa. ANÁLISIS FODA: es básico para cada empresa conocer el entorno en el cual se está moviendo y a su vez conocerse a sí misma, es por eso la importancia de este análisis que lleva su nombre debido a los ítems que lo contienen, Fortalezas (F), Oportunidades (O), Debilidades (D) y Amenazas (A). Este análisis se puede realizar en cualquier nivel de la organización como pudiera ser la parte técnica, financiera o área comercial de una empresa, permitiendo así crear una imagen general de la empresa y su entorno.. Raúl Andrés Colmenares Rey. 21 | P á g i n a.

(36) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. Ilustración 7 Análisis FODA.. LA RUEDA OPERATIVA: esta es el conjunto de todas las operaciones que realiza la empresa, las más comunes son: Comercializar, Vender, Entregar, Cobrar, Financiar, Pagar, Comprar y Producir. Algunas de estas actividades dependen directamente de terceros, tales como clientes, organismo y otros por lo que es muy difícil esperar que estos individuos actúen como nosotros deseamos, por lo que es necesario llevar estas operaciones de la mano con las necesidades expresadas por el medio en el que se encuentran. Es clave el seguimiento de la rueda operativa durante el funcionamiento de la empresa, por lo que es necesario generar indicadores de desempeño que agilicen la verificación del sistema y permitan tomar decisiones de forma más pronta y a tiempo. ANÁLISIS DE LA CADENA DE VALOR: es en esta donde se identifican aquellos factores que agregan valor para los clientes y los productos de la empresa, mediante esta herramienta se puede determinar en qué aspectos se deben concentrar. Raúl Andrés Colmenares Rey. 22 | P á g i n a.

(37) METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. esfuerzos para obtener un mayor beneficio dentro de la organización. Esta cadena está compuesta de actividades llamadas primarias, que son las necesarias para producir y entregar el producto a los clientes, algunas de estas son: Logística de entrada, logística de salida, operaciones, marketing y ventas y servicio de post‐venta. (Paz A. E., 2008). Ilustración 8 Esquema de planeación estratégica dentro de una organización en general, (Paz J. I., 2005). En general la planeación estratégica empresarial busca la implementación de un ciclo en el que se programen los objetivos y metas a largo plazo de la organización. Existen muchos esquemas a seguir y a continuación se ilustra un esquema general donde se aprecian los pasos a realizar de forma global, iniciando con la definición de la misión y visión de la empresa, continuando con el establecimiento de los objetivos y metas a cumplir, se prosigue con un análisis interno y externo de los recursos y. Raúl Andrés Colmenares Rey. 23 | P á g i n a.