Ministerio de Desarrollo Urbano
Subsecretaría de Planeamiento
COMUNA 2
RECOLETA
GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA
DE BUENOS AIRES
Jefe de Gobierno
Ing. Mauricio Macri
Vicejefa de Gobierno
Lic. María Eugenia Vidal
Jefe de Gabinete de Ministros
Lic. Horacio Rodriguez Larreta
Ministro de Desarrollo Urbano
Arq. Daniel Chain
Secretario de Planeamiento
Arq. Héctor Lostri
Director General de Planeamiento
Mg. Fernando Álvarez de Celis
Contenidos: Fernando Álvarez de Celis / Bárbara Pasik / Julián Álvarez Insúa / Yanina Garcia / Sol Belacin / Federico Tripoli / Agustín Grigera / Luciana Madoery / M. Cristina Ansaldo / Sebastian Shaller / Maria Belén Talia / Sebastián Musachi.
Índice
7
9
13
41
63
93
Introducción Metodología Descripción territorial Estructura territorial Población Normativa urbanística ConstrucciónValor del suelo
Los usos del suelo en la Comuna 2
Edificación Usos del suelo Edificios
Edificios de destino único Edificios Productivos Galpones
Lotes
Garages Privados y Comerciales
Situación actual de la ocupación de locales comerciales en la Comuna 2
Distribución territorial de locales activos Distribución territorial de locales inactivos Composición de locales por sectores de actividad
Locales del sector comercial Locales del sector servicios Locales gastronómicos Locales del rubro automotor Locales del sector industrial Locales en galería
INDICADORES
Uso Residencial Complejidad Urbana Locales por calle
Superficie afectada por obra Compacidad corregida Mixtura residencial Caminabilidad
INTRODUCCIÓN
El presente informe da cuenta de la estructura territorial de la Comuna 2, localizada en el eje norte de la Ciudad de Buenos Aires, próxima a la zona centro de la misma. La misma está compuesta únicamente por el barrio de Recoleta. Se intentará identificar la distri-bución en el área de los diferentes usos del suelo, con el fin de comprender los patrones que hacen a la dinámica económica, social y territorial de la Comuna.
En el capítulo 2 del informe se realiza una caracterización de la estructura territorial de la zona, buscando reconocer la influencia de la normativa que rige el uso del suelo, se anali-za la estructura de la población, la densidad edilicia, las condiciones actuales de la cons-trucción y el mercado inmobiliario. Este apartado permite distinguir diferentes variables territoriales, y los diversos usos del suelo que se producen al interior de la Comuna. En el capítulo 3 se examinan los diferentes datos empíricos obtenidos a partir del rele-vamiento de usos del suelo (RUS). En este apartado se describe la morfología urbana a partir del tamaño, edificación, y uso del suelo específico de cada parcela en función de las actividades que se desarrollan. Además, se describe la distribución territorial para cada uno de los usos analizado a fin de mostrar la estructura edilicia y socio - territorial de la Comuna.
En el capítulo 4, se busca definir el perfil económico de la Comuna 2, identificar la im-portancia de los diferentes sectores en y sus tendencias. De esta forma, se intenta des-cribir y analizar la distribución de los locales emplazados en la Comuna, y sus distintos agrupamientos según actividad comercial. El análisis pormenorizado del relevamiento de campo constituye una parte central del informe, y la cuantificación de los datos pre-tende ser una herramienta útil para la gestión y la investigación académica de este tipo de fenómenos.
En el capítulo 5, se presentan algunos indicadores elaborados a partir de la sistematiza-ción de la informasistematiza-ción obtenida del Relevamiento de Usos del Suelo, el indicador de total de locales por lado de manzana, de compacidad corregida, de complejidad urbana y de mixtura residencial.
El área de estudio comprende la totalidad de la Comuna 2. Sus límites están determina-dos por la traza de las calles Uruguay, Guido, Montevideo, Proyección de Montevideo, Brig. General. Facundo Quiroga, prolongación virtual de Juan Bibiloni, bajada autopista Dr. Arturo Illia (acceso portuario) hasta intersección con autopista Illia, avenida Ramón Castillo, Acceso Wilson, avenida Tomás Edison, borde oeste de la Dársena D, borde norte de la Dársena D, bordes Dársenas E y F, Avenida Costanera Obligado, Jerónimo Salgue-ro, deslinde suroeste zona de vías de los ferrocarriles ex FGBM, ex FC San Martín, ex FC Belgrano Norte, Tagle, Las Heras, avenida Coronel Díaz, Mario Bravo, avenida Córdoba. La Comuna 2 limita al Norte con Palermo, al Suroeste con el barrio de Almagro, al Sur se encuentra el barrio Balvanera, limita al Este con Retiro y hacia el Sureste con el barrio de San Nicolás.
En la etapa de relevamiento en campo se utilizó la base cartográfica y parcelaria elabo-rada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. El relevamiento censal realizado en el mes de noviembre de 2010 comprendió la totalidad de las parcelas emplazadas en el área de estudio, y permitió determinar los usos del suelo de cada una de ellas. A tal fin, se elaboró una tipología que se aplicó a las construcciones encontradas, cuyos parámetros son el tipo de edificación hallada y su uso (comercial y/o residencial).
El capítulo referente a los precios inmobiliarios surge a partir de diversos análisis de la Dirección General de Planeamiento, y para la elaboración del apartado sobre construc-ción se emplearon datos de permisos de obra elaborados por la Direcconstruc-ción General de Fis-calización de Obras y Catastro, ambas pertenecientes al Ministerio de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Para obtener el precio de oferta de venta y alquiler de locales, precio de departamentos y casas, se realizaron relevamientos que recolectan información del precio, dimensiones y otras características de los inmuebles ofertados.
Se estableció una primera gran división entre construcciones de uso residencial, las de uso no residencial, de uso mixto y las parcelas sin construcción. Dentro de las construc-ciones de uso residencial se encuentran dos categorías: casa y vivienda; las construccio-nes de uso no residencial se dividen en siete categorías: local, local en galería, edificio de oficinas, edificio de destino único, edificio productivo, galpón y garage; mientras que las construcciones de uso mixto comprenden tres categorías: edificio de departamentos, uso mixto con vivienda y uso mixto. En el presente análisis, también se tuvo se registran las estructuras edilicias que se encuentran cerradas, o en obra. Finalmente, a las parcelas sin construcción se las identificó como lotes. A continuación se presenta un cuadro con la definición de cada uno de los tipos mencionados.
A todas las actividades en los que se desarrollaba alguna actividad económica al mo-mento del relevamiento, se los clasificó de acuerdo a su actividad principal, utilizando la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (ClaNAE). Para el caso de los locales, se pudo obtener, a partir del registro de los inactivos, la proporción de establecimientos ocupados y vacantes.
1/ Se tipificó como garages privados a las construcciones destinadas a la guarda/
entrada y salida de vehículos, pero que no atienden al público. Generalmente forman parte complementaria de otra construcción, como una casa u otro edificio, y pueden o no ser utilizados en el desarrollo de alguna actividad económica.
7 C O N S TR U C C IO N E S US O R ES ID EN CIA L Uti liz ada s c om o v ivi end a d e p ers ona s, exc luy end o a la s q ue l o h ace n c om
o ercial actividad com na parte de u
CASA C on st ru cc ió n no subdivid ida en u ni da de s. US O N O R ES ID EN CIA L Uti liz ada s c om o s ede de u na act ivi dad ec onó mic a LO C A L C on st ru cc ió n de dic ad a ex cl us iv am en te a l d es ar ro llo d e ac ti vi da de s ta nt o co m er ci al es c om o de servi cios, y que se dis tingue po r es ta r pr in ci pa lm ent e or ie nt ad a a la at en ci ón a l p úb lic o. US O C OM BIN AD O Uti liz ada s t ant o p ara la res ide nci a d e p ers ona s c om o p ara el des arr ollo de act ivi dad
es . tro l o e e obr so s un u ine dom pre que sin s, ica nóm eco
EDIFI CIO DE D E P A R TA M E N TO S C on st ru cc ió n su bdi vi di da e n un id ad es , de st in ad a ta nt o al uso r esid en cia l co m o no resid en ci al, en la que no pr ed om in a ni ng una d e es ta s ac ti vi da de s so br e la o tr a. LOCAL E N G A LE R ÍA Local ubi cado al interior de un a ga le rí a. USO M IXTO CON VIV IE N DA Cons tru cción en la que co m pa rt en e l u so la a ct iv id ad re sid en ci al co n ac tivi da de s ec on óm ic as , y en la q ue la po rc ió n de st in ad a a re sid en ci a no e st á subdividid a en unidad es. Se la s di vi di ó, r eg is tr and o po r un la do la p ar te d e la co ns tr uc ci ón d e us o re sid en ci al -a la que se ll am ó us o m ix to c on v iv ie nd a -, y p or el o tr o, la u ti liz ad a ec on óm ic am en te . EDIFI CIO DE O FI C IN A S C on st ru cc ió n su bdi vi di da e n un id ade s que desarr ollan sus activid ad es en forma ind ep endi ente un as de otras . EDIFI CIO DE D E S TI N O Ú N IC O C on st ru cc ió n qu e ti en e la particu laridad de desarroll ar un a única activid ad, no pro du ctiv a, como los hoteles, comi sa ri as , ho spi ta le s, ce m en te ri os y es cu ela s. VIV IE N DA C on st ru cc ió n subdividid a en un id ad es indep endi entes . EDIFI CIO P R O D U C TI VO C on st ru cc ió n co n ca pa ci da d de transform ación de bien es. Es el cas o de la s fá br ic as , po r ej em pl o. USO M IXTO Cons tru cción en la que co m pa rt en e l u so d os ac ti vi da de s ec on óm ic as indep endi entes. O pe ra ti va m en te s e la s di vi dió , re gi st ra nd o ca da a ct iv id ad p or se pa ra do . G A LP Ó N C on st ru cc ió n pa sib le d e se r ut ili za da pa ra e l d es ar ro llo d e ac ti vi da de s ta nt o co m er ci al es c om o de s er vi ci os y e n algunos casos pr odu ctiv as, y que se distin guen de los demás ti pos pr in ci pa lm en te p or s us c ar ac te rí st ic as con str uctiv as, que le imprim en un as pe ct o pa rt ic ula r -g en er al m en te te ch o co n ti ng la do d e cha pa y s in subdivisi on es en su interior -. G A R A G E E st a de no m in ac ió n ha ce r ef er en ci a al ti po p ar ti cu la r de a ct ivi da d des arroll ad a, se trata de un tipo de lo ca l, po r su s ca ra ct er ís ti ca s pa rt ic ula re s se r eg is tr ó en f or m a se pa ra da . S IN C O N S TR U C C IO N E S LOTE P ar ce la s qu e no t ie ne n ni ng una e di fi ca ci ón s ob re s u su pe rf ic ie , au nq ue p ue de d es ar ro lla rs e so br e la s m is m as a lg un a ac ti vi da d.
ESTRUCTURA TERRITORIAL
El área de la comuna en estudio se localiza en el eje norte de la Ciudad de Buenos Aires, próxima a la zona centro de la Ciudad. Limita al oeste con la Comuna 14, al suroeste con la Comuna 5, al sur con la Comuna 3, al este con la Comuna 1 y al norte con el Río de la Plata.
El trazado urbano de esta Comuna es en forma de damero, con algunos ejes de circula-ción bastante marcados, predominantemente con orientacircula-ción este-oeste, y cumple la función de conectar el norte de la ciudad con el área central. En este sentido se destacan como principales arterias las avenidas Obligado Rafael, Presidente Figueroa Alcorta, Del Libertador, General las Heras y Santa Fe.
Si consideramos la conectividad de la comuna, el rol de la línea de subte D es fundamen-tal para este tipo de análisis, porque permite que los barrios del norte de la Ciudad se conecten fácilmente con la Comuna, sin necesidad de realizar trasbordo con otro me-dio de transporte. La cercanía al centro de trasbordo Retiro permite la interconexión a través de las líneas de ferrocarriles Mitre, San Martin y Belgrano, desde los partidos del norte-este del Gran Buenos Aires hacia la Comuna. También presenta una circulación importante de líneas de colectivo que circulan por los principales ejes de comunicación de dicha Comuna.
Profundizando el análisis, podemos decir que la avenida Del Libertador y la autopista Leopoldo Lugones son las principales arterias que permiten la comunicación con los par-tidos del Norte del conurbano bonaerense; las avenidas Córdoba y Santa Fe permiten el acceso desde la Comuna hacia los barrios aledaños, mientras que las avenidas Callao y Pueyrredón atraviesan la Comuna transversalmente en sentido este-oeste permitiendo un acceso hacia el área central de la Ciudad.
La modalidad de transporte que comunica la comuna con otros barrios y con el centro de la ciudad es muy variada. Se destaca el colectivo, con una gran cantidad de líneas y ramales que la recorren y la comunican con el resto de la Ciudad. Respecto al transporte subterráneo, se encuentran 4 estaciones de la línea D, dos ubicadas en el centro de la co-muna (Agüero y Pueyrredón), y 2 al sur de ésta (Callao y Facultad de Medicina). Además, se encuentra en la Comuna la estación Saldías, que pertenece a la línea del ferrocarril Belgrano Norte (Ferrovías). Ésta permite la interconexión de las Comunas de la zona nor-te de la Ciudad con los partidos del Noroesnor-te del Gran Buenos Aires.
Mapa 2.1 Comuna 2
Mapa 2.2 Barrios que conforman la Comuna 2
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Mapa 2.3 Foto aérea
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
POBLACIÓN
En cuanto a las características poblacionales generales, la población registrada en el Censo 2010 para la comuna es de 157.932 personas, este número representa el 5,5 % del total de la población de la Ciudad (estimada en 2.890.151 habitantes). Esta comuna pre-senta una densidad de población de 236 habitantes por hectárea, mayor a la media ge-neral de la Ciudad (173 habitantes por hectárea).
El índice de masculinidad es de 75,7, significativamente menor a la media de la Ciudad, cuyo número asciende a 85,2. La pirámide de población de esta comuna muestra que los grupos de edad con mayor peso demográfico son los comprendidos entre los 20 y 29 años, su base se caracteriza por su angostamiento, y se puede observar un relativo ensanchamiento en los rangos de edades mayores.
La pirámide poblacional de esta comuna es la de tipo regresiva o urna funeraria. Estas pi-rámides se caracterizan por presentar un escaso número de nacimientos y una mortalidad baja en la base. Predominan los adultos sobre los jóvenes, y hay un porcentaje importante de ancianos. Los indicadores demográficos de esta Comuna muestran una amplia pobla-ción envejecida por la alta participapobla-ción de las edades superiores a los 65 años y el menor peso de las edades comprendidas entre 0 y 15 años. En el gráfico, también puede observar-se que la cantidad de mujeres supera a la de hombres en las edades más avanzadas, por la mayor expectativa de vida, y cantidad de personas del género femenino.
Respecto a la evolución de la población registrada entre los censos 2001 y 2013, ésta pre-senta una tasa de crecimiento demográfico negativo del 1,4 %. Esto se debe entre otros factores, al envejecimiento poblacional de la Comuna, y a la escasa tasa de natalidad menor a la media de la Ciudad.
-7,0 -5,0 -3,0 -1,0 1,0 3,0 5,0 7,0 0-4 5-9 10-14 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80 y más
VARONES MUJERES Grafico 2.1
Estructura etaria de la población
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En base a INDEC, Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2010.
1,2 1,1 0,0 1,8 1,5 1,1 0,4 2,1 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0
Tasa de natalidad Tasa de mortalidad
general Tasa de CV anual (%) HNV por mujer 2006
Comuna 2 Ciudad 1,0 1,6 2,0 6,0 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
Hacinamiento crítico (%) Hogares con NBI (%) Comuna 2 Ciudad
Grafico 2.2 Tasas de natalidad, mortalidad, crecimiento vegetativo e hijos nacidos vivos por mujer
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Grafico 2.3 Tasa de hacinamiento crítico y hogares con NBI
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En base a INDEC, Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2010.
Al analizar distintas variables que permiten inferir la calidad de vida de la población, el gráfico 2.3 indica que la Comuna 2 tiene una situación habitacional que se caracteriza por registrar promedios más bajos que la media de la Ciudad en lo que respecta al por-centaje de hacinamiento crítico y hogares con necesidades básicas insatisfechas, con un 1,0 %, y 5,1 %, respectivamente. Asimismo, la tasa de desempleo de la Comuna es una de las más bajas de la Ciudad, con un porcentaje del 5,4 %, menos elevada respecto a la media de Ciudad tomada en su totalidad (6,2%).
En lo que concierne a las características socio-educativas, la Comuna 2 se caracteriza por un alto índice de escolarización, y una escasa tasa de analfabetismo registrada en el Cen-so 2010, que asciende a tan Cen-solo el 0,3 % de la población de la Comuna (395 perCen-sonas).
Cuadro 2.1
Indicadores demográficos y mercado inmobiliario
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En base a Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos de INDEC. EPH 2012
Cuadro 2.2
Estratificación social e ingreso per capita
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA
Indicador Promedios
Comuna 2 Ciudad
Densidad de población (hab/ha.) 236,0 173
Viviendas por grilla (200 metros) 278
Régimen de tenencia de viviendas-Propietarios (%) 54,7 57,5
Hogares con hacinamiento crítico (%) 1,0 1.6
Nivel educativo: Tasa de analfabetismo 0,3 0,5
Tendencias demográficas: Tasa de crecimiento poblacional (10 años) % -1.2 -4,1
Superficie de espacio verde por hab. (m2) 3,4 5,4
Construcción residencial (m2) 4.588 0,8
Construcción no residencial (m2) 2.378 1,1
Relación m2 construidos residenciales/no residenciales 3,0 2,5
Incidencia usos residenciales(% del total de usos) 48,6 72,1
Tasa de vacancia de locales (%) 9,3 22,6
Precio de terrenos (USD/m2) 5.306,9 1.762,3
Precio de locales (USD/m2) 4.111,5 2.601,0
Precio de venta de departamentos (USD/m2) 2.618,8 2.213,5
Precio de venta de casas (USD/m2) 2.415,4 1.534,5
Indicador Promedio de la Comuna 2
Estratificación social: estrato bajo (%) 5,9
Estratificación social: estrato medio-bajo (%) 20,6
Estratificación social: estrato medio (%) 23,1
Estratificación social: estrato medio-alto (%) 28,9
Estratificación social: estrato alto (%) 21,4
Ingresos ($) $ 6.285
5,9 20,6 23,1 28,9 21,4 11,3 22,2 27,9 27,1 11,5 0 5 10 15 20 25 30 35
Estratificación social: estrato
bajo (%) Estratificación social: estratomedio-bajo (%) Estratificación social: estratomedio (%) Estratificación social: estratomedio-alto (%) Estratificación social: estratoalto (%)
Comuna 2 Ciudad 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Comuna 2 Total Ciudad
5,4
6,2
7,3 8,5
Desocupados Subocupados
Grafico 2.4 Distribución poblacional por estrato socio-económico
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En base a Encuesta Anual de Hogares 2012, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
Grafico 2.5 Tasas de desocupación y
subocupación
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En base a Encuesta Anual de Hogares 2012, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Comuna 2 Ciudad 76,1 75,4 15,8 19,1 7,4 4,6 0,4 0,7
Asalariado Cuentapropista Patron Familiar
7,1
81,6
9,5
0,8
13,3
70,4
15,1
0,7
Industria
Servicios
Comercio
Otros
Grafico 2.6Empleo según categoría ocupacional
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En base a Encuesta Anual de Hogares 2012, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
Grafico 2.7
Empleo según rama de actividad en la Comuna 2
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En base a Encuesta Anual de Hogares 2012, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
Primario incompleto; 1,6 Primario Completo; 5,3 Secundario Incompleto; 4,5 Secundario Completo; 18,6% Superior Incompleto; 21,5 Superior Completo; 52,2 Primario incompleto; 1,3% Primario Completo; 5,5% Secundario Incompleto; 3,7% 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0% estatal privado estatal privado estatal privado To ta l A si st e actualmente No asiste pero asistió 55,5% 44,2% 41,1% 58,9% 63,9% 35,5% Grafico 2.8 Nivel de instrucción máximo alcanzado en población mayor a 25 años en la Comuna 2
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En base a Encuesta Anual de Hogares 2012, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
Grafico 2.9 Sector educativo según tipo de
gestión en la Comuna 2
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En base a Encuesta Anual de Hogares 2012, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
Sistema público 7,3%
Sólo obra social 29,1% Sólo prepaga omutual vía obra
social 27,5% Sólo prepaga por contratación voluntaria 25,8% Otros 9,8% hasta 19 años 23,8% 20 a 59 años 71,1% más de 60 años 5,1% Tipología Tenencia 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Casa Departamento Otros 0,4 98,5 1,4 54,7 33,3 11,9 Grafico 2.10
Tipo de cobertura de salud y grupos de edad bajo cobertura pública
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En base a Encuesta Anual de Hogares 2012, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
Grafico 2.11
Tipología y propiedad de la vivienda en la Comuna 2
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En base a Encuesta Anual de Hogares 2012, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).
DENSIDAD POBLACIONAL
El análisis de la distribución territorial de la población al interior de la Comuna, registra un mayor nivel de densidad hacia el Centro-Sur de la misma. En ese sector, se registra una alta densidad de habitantes por hectárea, que se condice con la alta densidad edi-licia. Por el contrario, en la mayor parte del sector Norte, ésta es escasa o nula porque es un área de uso no residencial por estar ocupada por las zonas portuaria, ferroviaria y de espacios verdes.
Mapa 2.4 Densidad de población en la Comuna 2
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
NORMATIVA URBANÍSTICA
De acuerdo a la última actualización de diciembre de 2013, la normativa del Código de Planeamiento Urbano establece los usos del suelo permitidos en el área de análisis, se observa que la superficie de la Comuna 2 se encuentra principalmente regida por el dis-trito R2a I (23,4%), el cual permite el uso residencial. Este disdis-trito se emplaza por tres grandes polígonos; por un lado, el primero está delimitado por las avenidas Coronel Díaz, Santa Fe, General las Heras y Pueyrredón, y cruzando esta avenida continúa hasta Callao. Por otro lado, hay dos polígonos de menor tamaño, uno se halla entre las
aveni-das General Las Heras, Del Libertador y las calles Agüero y Azcuénaga; y el otro delimita-do por las avenidas General Las Heras, Callao, Del Libertadelimita-dor y la calle Junín. Otro distrito de importancia es el C3 I (20,1%), que concentra zonas en donde se localizan equipamien-tos administrativos, comerciales, financieros e institucionales. Este distrito se encuentra entorno de las avenidas Santa Fe, Pueyrredón, Córdoba, y General Las Heras.
El distrito UF suma un 14,9% de la superficie, éste hace referencia a la existencia de las vías de las líneas de ferrocarriles Mitre y General Belgrano. Por otra parte, se debe des-tacar la presencia del distrito C2, en torno a las avenidas Santa Fe, Callao, Uruguay y Córdoba, donde se emplaza el centro comercial de Recoleta. En esta zona se concentra una gran densidad de nodos de transporte que tienden a reforzar la centralidad propio de este sector de la Comuna. Otro distrito de importancia por su extensión es el P (10,3%), el cual abarca la zona portuaria que contiene la comuna; está delimitada por la avenida Pres. Ramón S. Castillo y el Río de la Plata.
En esta comuna se encuentra el distrito UP (9,8%) el cual permite el uso de los espacios verdes, y se destaca por ser el pulmón verde del entorno, es decir, caracterizado por un ecosistema que funciona en equilibrio con el ambiente. Los distritos de equipamiento (E3 y E4 principalmente) son áreas en las que se localizan actividades que sirven al con-junto urbano, pero que no deben localizarse en zonas comerciales o residenciales, por las
Cuadro 2.3
Código de Planeamiento Urbano. Comuna 2
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Distrito Área % R2a I 4.429.869,00 23,4 C3 I 3.791.406,30 20,1 UF 2.815.201,80 14,9 C2 2.019.349,30 10,7 P 1.941.998,84 10,3 UP 1.858.907,44 9,8 U10 784.213,78 4,1 RU 373.605,83 2,0 E3 278.882,98 1,5 APH 50 212.248,89 1,1 APH 14 157.061,05 0,8 E4 35 57.006,17 0,3 APH 30 46.834,09 0,2 NE 33.260,84 0,2 E4 44 32.664,01 0,2 E4 76 30.788,29 0,2 E4 73 26.342,02 0,1 APH 17 10.234,89 0,1 TOTAL 18.899.875,50 100,0
Mapa 2.5 Código de Planeamiento Urbano de la Comuna 2
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
molestias que pueden generar o por el extenso tamaño necesario para dicha actividad. Éstos se ubican en la zona Sur de la comuna, sobre todo los E3, que se hallan alrededor de la avenida Córdoba entre las calles Larrea y Riobamba.
Por otro lado, se debe mencionar la existencia de los distritos APH (área de protección histórica), 14, 17, 30 y 50. Estos distritos abarcan el casco histórico del barrio de Recoleta (incluido el cementerio de La Recoleta), que posee valores históricos, arquitectónicos y simbólicos con un alto significado patrimonial, por lo cual es merecedora de un trata-miento de protección especial. Un ejemplo de esto es el Cementerio de La Recoleta, de gran importancia en los sucesos de conformación de nuestro país, donde yacen los res-tos de diferentes personalidades de primordial relevancia en la historia argentina, desde reconocidos artistas, escritores, hasta ex gobernadores, presidentes, etc.
CONSTRUCCIÓN
En el cuadro 2.4 se presenta la cantidad de permisos, y la evolución de los m2 permisados nuevos en la Comuna 2 entre los años 1998 y 2013. Los permisos totales para construccio-nes nuevas al final del período representan el 2,4 % del total de la Ciudad. La evolución en los valores absolutos denota una variación en los permisos, comienza con 26 permi-sos en el año 1998, desciende a sólo 4 permipermi-sos para el año 2002, y vuelve a normalizarse en el resto de la serie, cuyo número máximo se produce en el año 2006, con 48 permisos.
Respecto a la evolución de los m2 permisados, éstos se mantienen en niveles medios, y
muestran fluctuaciones a lo largo de toda la serie. No obstante, atendiendo a la parti-cipación de la comuna dentro de la actividad del total de la Ciudad, ésta muestra una
tendencia relativamente estable, oscilando entre el 1,0 % y el 5,6 % del total de m2
per-misados. Si se observan en particular los valores absolutos de m2 permisados en el año
2002 (4.299 m2), se registra el mínimo, coincidiendo con el mínimo de permisos
otorga-dos para ese año. Ya en 2003 comienzan a incrementarse las cifras en la comuna y en la
ciudad, llegando a un máximo comunal de 109.122 m2 permisados en el año 2006. Desde
2007, los valores absolutos respectivos se mantienen estables hasta el año 2013, donde
desciende a 6.966 m2, representando el 1,0 % de la Ciudad. Este número muestra que
el año 2013 registra desde 1998 la menor participación de m2 construidos en la Comuna
respecto al total de la Ciudad
Permisos m2 Permisos/m2
Año Total Ciudad Comuna 2 (%) Ciudad Total Ciudad Comuna 2 (%) Ciudad Total Ciudad Comuna 2
1998 1.534 26 1,7 1.992.179 35.705 1,8 1.298,70 1.373,30 1999 1.270 35 2,8 1.525.659 55.338 3,6 1.201,30 1.581,10 2000 1.128 23 2,0 1.381.962 52.509 3,8 1.225,10 2.283,00 2001 666 13 2,0 776.276 31.475 4,1 1.165,60 2.421,20 2002 354 4 1,1 237.364 4.299 1,8 670,5 1.074,80 2003 982 30 3,1 1.119.432 62.226 5,6 1.140,00 2.074,20 2004 1.185 25 2,1 1.185.240 47.763 4,0 1.008,70 1.910,50 2005 1.452 43 3,0 1.954.598 67.543 3,5 1.346,10 1.570,80 2006 2.014 48 2,4 2.782.329 109.122 3,9 1.381,50 2.273,40 2007 1.800 41 2,3 2.809.535 64.331 2,3 1.560,90 1.569,00 2008 1.386 31 2,2 2.191.146 73.752 3,4 1.580,90 2.379,10 2009 1.171 30 2,6 1.492.296 60.274 4,0 1.274,40 2.009,10 2010 642 20 1,6 784.044 28.946 2,2 1.219,00 1.447,30 2011 1.075 31 2,9 1.241.739 63.519 5,1 1.155,11 2.049,00 2012 1.085 16 1,5 1.726.004 41.209 2,4 1.590,79 2.575,56 2013 685 10 2,1 713.188 6.966 1,0 1.482,72 696,60 1998-2012 17.744 426 2,4 23.199.803 804.977 3,5 1.307,47 1.889,62 Cuadro 2.4
Permisos y superficie total. Construcciones nuevas. 1998-2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
En el cuadro 2.3 se presenta información sobre la participación de los metros permisados, diferenciados entre los destinados a construcciones residenciales y no residenciales. Los datos sugieren la predominancia de construcciones residenciales sobre no residencia-les. El período se inicia con un 74,3% de metros permisados para construcciones resi-denciales, frente a 25,7% para las construcciones no residenciales en la Comuna. Luego descienden hasta alcanzar el mínimo de la serie, representando 12,4% del total de m2 permisados no residenciales en la Comuna en el año 2000. A partir de allí asciende hasta el año 2002, se verifica el valor máximo de la serie con un 66%, para luego descender hasta el año 2006. En ese año se recupera, y a partir de allí oscila entre subas y bajas en la proporción. Se destaca en el año 2008 una proporción del 40,6% para los usos residen-ciales, y un 59,4% en proporción para los usos no residenresiden-ciales, con un descenso en los años subsiguientes.
Total Ciudad Comuna 2
Año Residencial (%) No residencial (%) Residencial (%) No residencial (%)
1998 67,7 32,3 74,3 25,7 1999 62,7 37,3 85,5 14,5 2000 75,9 24,1 87,6 12,4 2001 75,4 24,6 65,4 34,6 2002 73,1 26,9 34,0 66,0 2003 90,1 9,9 75,4 24,6 2004 87,4 12,6 73,1 26,9 2005 83,6 16,4 74,5 25,5 2006 87,0 13,0 56,0 44,0 2007 80,1 19,9 76,1 23,9 2008 76,2 23,8 40,6 59,4 2009 70,2 29,8 74,5 25,5 2010 83,3 16,7 90,0 10,0 2011 81,5 18,5 71,2 28,8 2012 74,7 25,3 84,5 15,5 2013 72,3 27,7 65,8 34,2 Cuadro 2.5 Participación de los metros permisados residenciales y no residenciales. 1998-2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
VALOR DEL SUELO
El relevamiento sobre el precio de los terrenos en la Ciudad de Buenos Aires realizado por la secretaria de planeamiento urbano, en el mes de Diciembre de 2013, permitió advertir 18 terrenos ofertados en la Comuna 2, frente a 1.489 terrenos para el total de la Ciudad, lo que equivale a un 1,2% de ese total. El valor del suelo de la comuna 2 para Diciembre 2013,
presento un mínimo de US$ 1.215.4, y un máximo de US$ 15.030,1, el m2. Mientras que el
precio promedio es de US$ 5.306,9. En cuanto a la superficie de los terrenos ofertados,
se observan dimensiones que van desde los 100 m2 hasta los 2830 m2, siendo el tamaño
En lo que concierne a la evolución general de los valores se observa un crecimiento regu-lar a lo regu-largo del período relevado. Luego de la fuerte caída producto de la crisis económi-ca en el comienzo del periodo, donde se registra un mínimo en marzo de 2002, comienza una tendencia de ascenso generalizado del valor promedio del suelo con leves caídas pero con inmediatas recuperaciones hasta llegar a los valores actuales.
En lo que respecta al precio promedio del suelo obtenido en los diversos relevamientos, los datos disponibles permiten inferir que los valores en la comuna 2 son en general va-lores superiores a los observados en el total de la Ciudad. En diciembre de 2001 el valor del suelo para el total de la urbe es de US$ 555, mientras que en la Comuna 2 la cifra se
ubica en US$ 1.479,1 el m2. A partir de este momento comienza un importante descenso
de los precios del valor del suelo vinculado a la crisis económica. Durante este periodo encontramos el mínimo en los valores promedio del suelo, de US$ 374,4 para la comuna y US$ 213,0 para toda la ciudad en junio de 2002. Asimismo, durante los relevamientos del año 2002 y principios del 2003 los valores promedio de los terrenos de la comuna van a ser los más cercanos a los precios de la Ciudad.
A partir de diciembre de 2003, se marca la consolidación de los ascensos del precio del suelo en la ciudad y la comuna 2 lo que se mantiene hasta el último relevamiento de di-ciembre de 2013. Para el último relevamiento se observa el valor del suelo de la comuna
en torno a los U$S 5306,9 el m2, siendo un 287,6 % mayor que el de la Ciudad, situado en
U$S 1.762,3 el m2. 0,0 1.000,0 2.000,0 3.000,0 4.000,0 5.000,0 6.000,0 D ic ie m br e M ar zo Jun io S ep ti em br e D ic ie m br e M ar zo Jun io S ep ti em br e D ic ie m br e M ar zo Jun io S ep ti em br e D ic ie m br e M ar zo Jun io S ep ti em br e D ic ie m br e M ar zo Jun io S ep ti em br e D ic ie m br e M ar zo Jun io S ep ti em br e D ic ie m br e M ar zo Jun io S ep ti em br e D ic ie m br e M ar zo Jun io S ep ti em br e D ic ie m br e M ar zo Jun io S ep ti em br e D ic ie m br e M ar zo Jun io S ep ti em br e D ic ie m br e M ar zo Jun io S ep ti em br e D ic ie m br e M ar zo Jun io S ep ti em br e D ic ie m br e 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Comuna 2 Total Ciudad
Gráfico 2.12
Valor promedio del suelo en la Comuna 2 y en el total de la Ciudad. 2001–2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.
Total Ciudad Comuna 2 Precio promedio del
suelo U$S trimestral %Variación Variación anual % Precio promedio del suelo U$S trimestral %Variación Variación anual %
2001 Diciembre 555,0 1.479,1 2002 Marzo 272,0 -51,0 512,7 -65,3 Junio 213,0 -21,7 374,4 -27,0 Septiembre 242,0 13,6 603,3 61,2 Diciembre 274,0 13,2 -50,6 620,4 2,8 -58,1 2003 Marzo 294,0 7,3 8,1 902,3 45,4 76,0 Junio 330,0 12,1 54,9 1.017,1 12,7 171,7 Septiembre 342,0 3,8 41,3 1.240,2 21,9 105,6 Diciembre 388,0 13,5 41,6 1.447,3 16,7 133,3 2004 Marzo 434,0 11,8 47,6 1.627,1 12,4 80,3 Junio 459,0 5,8 39,1 1.665,8 2,4 63,8 Septiembre 510,7 11,3 49,3 1.685,6 1,2 35,9 Diciembre 533,9 4,6 37,6 1.883,6 11,7 30,1 2005 Marzo 550,6 3,1 26,9 1.887,8 0,2 16,0 Junio 591,0 7,3 28,8 1.944,6 3,0 16,7 Septiembre 631,2 6,8 23,6 2.011,4 3,4 19,3 Diciembre 722,1 14,4 35,3 1.883,6 -6,4 0,0 2006 Marzo 741,8 2,7 34,7 2.086,9 10,8 10,5 Junio 809,1 9,1 36,9 2.747,4 31,6 41,3 Septiembre 863,7 6,7 36,8 2.637,5 -4,0 31,1 Diciembre 904,8 4,8 25,3 2.831,1 7,3 50,3 2007 Marzo 981,7 8,5 32,3 2.833,0 0,1 35,8 Junio 982,0 0,0 21,4 3.356,7 18,5 22,2 Septiembre 985,1 0,3 14,1 3.055,0 -9,0 15,8 Diciembre 1.037,9 5,4 14,7 3228,9 5,7 14,1 2008 Marzo 1.058,0 1,9 7,8 2.855,0 -11,6 0,8 Junio 1.043,0 -1,4 6,2 2766,5 -3,1 -17,6 Septiembre 1.142,0 9,5 15,9 2925,8 5,8 -4,2 Diciembre 1.148,0 0,5 10,6 3198,4 9,3 -0,9 2009 Marzo 1.130,3 -1,5 6,8 3016,3 -5,7 5,7 Junio 1.154,9 2,2 10,7 2646,8 -12,3 -4,3 Septiembre 1.199,9 3,9 5,1 2996,2 13,2 2,4 Diciembre 1.171,3 -2,4 2,0 3029,9 1,1 -5,3 2010 Marzo 1.285,0 9,7 13,7 3107,3 2,6 3,0 Junio 1.267,4 -1,4 9,7 2969,8 -4,4 12,2 Septiembre 1.311,9 3,5 9,3 3898,0 31,3 30,1 Diciembre 1.459,9 11,3 24,6 4289,6 10,0 41,6 2011 Marzo 1.515,0 3,8 17,9 2984,3 -30,4 -4,0 Junio 1.704,5 12,5 34,5 2980,5 -0,1 0,4 Septiembre 1.510,3 -11,4 15,1 3402,2 14,2 -12,7 Diciembre 1.680,7 11,3 15,1 2892,1 -15,0 -32,6 2012 Marzo 1.503,4 -10,5 -0,8 2787,7 -3,6 -6,6 Junio 1.817,8 20,9 6,6 4529,9 62,5 52,0 Septiembre 1.862,6 2,5 23,3 4409,0 -2,7 29,6 Diciembre 1.843,8 -1,0 9,7 4370,7 -0,9 51,1 2013 Marzo 1.823,3 -1,1 21,3 4624,4 5,8 65,8 Junio 1.824,3 0,1 0,4 4545,4 -1,7 0,3 Septiembre 1.773,6 -2,8 -4,8 4058,0 -10,7 -7,9 Diciembre 1.762,3 -0,6 -4,4 5306,9 30,7 21,4
El mapa 2.6 muestra la distribución del precio de venta de los terrenos de la comuna. Se puede apreciar una escasa oferta de terrenos (16 terrenos relevados en diciembre del 2013), entre otras razones debido a su carácter de barrio consolidado, a su valor histó-rico, y su antigüedad. Las ofertas encontradas se ubican mayoritariamente al sur de la comuna.
Vinculando las ofertas de terrenos en venta con la normativa urbanística, es posible ob-servar que todas las ofertas se localizan en áreas potenciales para la construcción en altura, muchas de ellas coinciden con los distritos de alta densidad edilicia, ya sean re-sidenciales (R), de equipamiento (E) o centrales (C), lo que permite pensar en futuros emprendimientos inmobiliarios, a pesar de que la oferta de terrenos resulta escasa en relación con otro barrios de la Ciudad.
Mapa 2.6
Distribución del precio de venta de los terrenos por m2 en la
Comuna 2. Diciembre 2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
VENTA Y ALQUILER DE LOCALES
El relevamiento del mes de diciembre de 2013, arrojo un resultado de 64 locales en venta para la Comuna 2, frente a los 1271 ofrecidos en la ciudad, representando el 5 % de este total. En tanto que al analizar la relación de la superficie de locales en venta de la comu-na 2 con la Ciudad, está da que en ésta comucomu-na se encuentran en venta el 2,6 % de la superficie de locales en venta de la Ciudad.
Es importante entonces analizar en profundidad el comportamiento del precio del m2
para los locales en venta de esta comuna durante todo el periodo registrado. Partiendo
Cantidad Precio del m2 en dólares Variación anual Comuna
2 CiudadTotal % Comuna 2 CiudadTotal % Comuna 2 Ciudad
2005 Marzo 46 1.260 3,7 2.574,9 1.041,0 247,3 Junio 36 1.118 3,2 2.084,9 955,2 218,3 Septiembre 23 996 2,3 2.334,5 990,6 235,7 Diciembre 22 982 2,2 3.107,4 1.008,1 308,2 2006 Marzo 29 1.112 2,6 2.804,3 1.154,5 242,9 8,9 10,9 Junio 33 1.046 3,2 2.741,4 1.094,2 250,5 31,5 14,6 Septiembre 26 915 2,8 1.121,1 1.168,3 96,0 -52,0 17,9 Diciembre 21 1.093 1,9 3.160,7 1.186,2 266,5 1,7 17,7 2007 Marzo 14 1.055 1,3 2.572,0 1.171,4 219,6 -8,3 1,5 Junio 19 999 1,9 2.519,8 1.253,0 201,1 -8,1 14,5 Septiembre 20 966 2,1 3.055,5 1.319,1 231,6 172,5 12,9 Diciembre 34 1.262 2,7 3.385,2 1.365,4 247,9 7,1 15,1 2008 Marzo 26 950 2,7 3.229,2 1.416,4 228,0 25,6 20,9 Junio 19 871 2,2 2.895,8 1.390,5 208,3 14,9 11,0 Septiembre 30 942 3,2 2.490,9 1.388,8 179,4 -18,5 5,3 Diciembre 19 730 2,6 2.620,0 1.597,4 164,0 -22,6 17,0 2009 Marzo 42 1.266 3,3 2.660,0 1.507,4 176,5 -17,6 6,4 Junio 49 1.219 4,0 2.612,4 1.547,1 168,9 -9,8 11,3 Septiembre 38 1.196 3,2 2.613,8 1.625,6 160,8 4,9 17,1 Diciembre 49 1.248 3,9 3.220,0 1.594,8 201,9 22,9 -0,2 2010 Marzo 24 738 3,3 2.637,8 1.695,0 155,6 -0,8 12,4 Junio 30 1.109 2,7 3.033,7 1.750,3 173,3 16,1 13,1 Septiembre 33 1.101 3,0 3.060,7 1.836,2 166,7 17,1 13,0 Diciembre 36 1.117 3,2 2.515,4 1.779,6 141,3 -21,9 11,6 2011 Marzo 45 1.177 3,8 3.291,2 2.152,8 152,9 24,8 27,0 Junio 38 1.569 2,4 3.429,2 2.086,3 164,4 13,0 19,2 Septiembre 42 1.057 4,0 3.370,9 2.056,4 163,9 10,1 12,0 Diciembre 51 960 5,3 3.416,3 2.348,1 145,5 35,8 31,9 2012 Marzo 60 1.338 4,5 3.702,6 2.532,3 146,2 12,5 17,6 Junio 55 1.009 5,5 4.063,1 2.299,6 176,7 18,5 10,2 Septiembre 59 1.584 3,7 3.757,7 2.596,9 144,7 11,5 26,3 Diciembre 43 940 4,6 4.162,8 2.450,9 169,8 21,9 4,4 2013 Marzo 47 1.020 4,6 3.687,0 2.471,9 149,1 -0,4 -2,4 Junio 66 1.112 5,9 3.861,2 2.582,2 149,5 -4,9 12,3 Septiembre 67 1.252 5,3 4.302,1 2.719,5 158,1 14,4 4,9 Diciembre 64 1.271 5,0 4.111,5 2.601,0 158,2 -1,23 6,1 Cuadro 2.7 Evolución del precio del m2 de los
locales en venta en la Comuna 2 y en total Ciudad.
Marzo 2005-Diciembre 2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
del primer relevamiento realizado en marzo de 2005, donde se registró un valor de US$
2.574,9 el m2, se ha observado, en los sucesivos relevamientos, una tendencia de alza con
bruscas fluctuaciones hasta alcanzar un pico de US$ 4.302,1 en septiembre 2013, para luego descender al trimestre siguiente.
Resulta interesante destacar que a lo largo de este corte temporal, en la Ciudad se
obser-van leves caídas del precio del m2, aunque con una marcada tendencia general ascendente.
En este sentido, el valor más bajo del m2 se registra durante junio de 2005, lo que no
coinci-de, superficialmente al menos, con un momento de crisis que haga disminuir los precios. El
período de análisis finaliza con un valor para la comuna de US$ 4.111,5 el m2, el cual supera
ampliamente el valor de la Ciudad, situado en US$ 2.601 para diciembre de 2013.
La distribución territorial de los 64 locales registrados en diciembre de 2013 muestra que
los locales ofertados en su mayoría ubicados arriba del rango de los U$S 1.900 m2, se
Mapa 2.7
Distribución del precio de venta de locales por m2 en la Comuna2.
Diciembre 2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
ubican en toda la comuna, menos en la zona ferroviaria y de parques. Por otro lado los mayores precios se encuentran en las cercanías de la avenida Callao, cuyos valores
igua-lan o superan los U$S 6.500 m2.
En lo que respecta a los locales en alquiler, durante el relevamiento de diciembre de 2013, se registraron 115 ofrecidos en la comuna, lo que equivale al 5,2 % del total de la oferta
relevada en toda la ciudad. Las dimensiones de las ofertas van de los 7,0 m2 a los 800,0
m2, con una superficie promedio de 118,3 m2. Los valores de alquiler del total de locales
se valúan en precios que van de $ 1.350 a los $ 92.300, con un promedio de $ 16.286. Este valor es menor de lo que se encuentra la Ciudad, donde el promedio fue de $ 19.332. Esta variable tiene una relación inversa a la que se puede observar si comparamos el precio
por m2, el cual resulta superior en la Comuna 2 respecto del total de la Ciudad.
Los precios por m2 muestran desde 2001 una caída generalizada debido a la crisis
econó-mica, y comienzan a recuperarse a partir de comienzos del año 2005, donde comienzan
un ascenso franco, con leves oscilaciones, se mantiene en torno a los $ 13,2 - $ 1.000 el m2,
y en el último año alcanza los $ 158,8 en diciembre de 2013).
El precio en pesos del m2 de los locales en alquiler en la Comuna 2, en diciembre de 2001,
es de $ 18,0 llegando a un mínimo de $ 16,5 en marzo de 2003. Por otra parte, el pico máximo de este segmento temporal se registra en septiembre de 2013 donde el valor
del m2 es de $ 207, esto representa un incremento del 1254,5% respecto a los valores
registrados al comenzar el recorte temporal analizado. La variación interanual del precio
del m2 de diciembre de 2012 a diciembre 2013, es del 14,8% en la comuna 2, mientras que
para el total de la ciudad la variación anual fue positiva de 13,8%. Este patrón sobre la
variación anual del valor del m2 coincide con lo analizado para el valor de los locales en
venta, aunque en este caso el contraste es menos pronunciado.
Gráfico 2.13 Evolución del precio promedio de alquiler de locales. Comuna 2. 2001-2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.
0,0 50,0 100,0 150,0 200,0 250,0 D ic ie m br e Marzo Junio S ep ti em br e D ic ie m br e Marzo Junio S ep ti em br e D ic ie m br e Marzo Junio S ep ti em br e D ic ie m br e Marzo Junio S ep ti em br e D ic ie m br e Marzo Junio S ep ti em br e D ic ie m br e Marzo Junio S ep ti em br e D ic ie m br e Marzo Junio S ep ti em br e D ic ie m br e Marzo Junio S ep ti em br e D ic ie m br e Marzo Junio S ep ti em br e D ic ie m br e Marzo Junio S ep ti em br e D ic ie m br e Marzo Junio S ep ti em br e D ic ie m br e Marzo Junio S ep ti em br e D ic ie m br e 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Comuna 2 Total Ciudad
Cantidad Precio del m2 en dólares Variación anual Comuna
2 CiudadTotal % Comuna 2 CiudadTotal % Comuna 2 Ciudad
2001 Diciembre 28 1.612 1,7 18,0 12,7 141,7 2002 Marzo 21 207 10,1 33,2 12,9 257,4 Junio 40 345 11,6 28,9 18,2 158,8 Septiembre 20 286 7,0 23,4 15,6 150,0 Diciembre 18 397 4,5 20,3 13,3 152,6 12,8 4,7 2003 Marzo 14 435 3,2 16,5 12,6 131,0 -50,3 -2,3 Junio 13 363 3,6 20,9 14,4 145,1 -27,7 -20,9 Septiembre 19 394 4,8 30,8 14,8 208,1 31,6 -5,1 Diciembre 11 379 2,9 35,3 16,3 216,6 73,9 22,6 2004 Marzo 12 376 3,2 36,8 17,3 212,7 123,0 37,3 Junio 31 856 3,6 38,8 18,4 210,9 85,6 27,8 Septiembre 31 957 3,2 35,0 19,4 180,4 13,6 31,1 Diciembre 17 1.032 1,6 44,4 21,5 206,5 25,8 31,9 2005 Marzo 44 1.085 4,1 53,6 25 214,4 45,7 44,5 Junio 28 1.097 2,6 64,5 22,5 286,7 66,2 22,3 Septiembre 36 1.014 3,6 56,5 25,7 219,8 61,4 32,5 Diciembre 50 1.125 4,4 51,9 27,8 186,7 16,9 29,3 2006 Marzo 64 1.232 5,2 69,2 32,2 214,9 29,1 28,8 Junio 46 1.260 3,7 59,9 33 181,5 -7,1 46,7 Septiembre 47 1.046 4,5 67,7 31,7 213,6 19,8 23,3 Diciembre 61 1.302 4,7 66,7 34 196,2 28,5 22,3 2007 Marzo 41 1.228 3,3 57,0 34,9 163,3 -17,6 8,4 Junio 34 1.126 3,0 58,6 36,9 158,8 -2,2 11,8 Septiembre 49 1.296 3,8 62,8 38,4 163,5 -7,2 21,1 Diciembre 73 1.433 5,1 69,5 41,3 168,3 4,2 21,5 2008 Marzo 51 1.176 4,3 78,1 43,3 180,4 37,0 24,1 Junio 46 1.153 4,0 59,9 43,6 137,4 2,2 18,2 Septiembre 50 1.232 4,1 70,5 45,5 154,9 12,3 18,5 Diciembre 74 1232 6,0 67,8 48,9 138,7 -2,4 18,4 2009 Marzo 90 1.893 4,8 70,1 47,5 147,6 -10,2 9,7 Junio 117 2.181 5,4 78,7 50,7 155,2 31,4 16,3 Septiembre 100 2.018 5,0 71,7 54 132,8 1,7 18,7 Diciembre 133 2.206 6,0 80,6 50,3 160,2 18,9 2,9 2010 Marzo 83 1.645 5,0 78,2 58,3 134,1 11,6 22,7 Junio 100 1.552 6,4 100,8 59,5 169,4 28,1 17,4 Septiembre 59 1.122 5,3 88,4 57,8 152,9 23,3 7,0 Diciembre 73 1.632 4,5 115,9 62,7 184,8 43,8 24,7 2011 Marzo 87 1.589 5,5 120,0 68,5 175,2 53,5 17,5 Junio 97 1.685 5,8 110,0 72,1 152,6 9,1 21,2 Septiembre 102 1.752 5,8 95,8 75,0 127,7 8,4 29,8 Diciembre 152 2.564 5,9 103,9 82,5 125,9 -10,4 31,6 2012 Marzo 155 1.898 8,2 141,0 90,7 155,5 17,5 32,4 Junio 99 2.088 4,7 143,4 92,4 155,2 30,4 28,2 Septiembre 187 2.651 7,1 147,9 102,2 144,7 54,4 36,3 Diciembre 117 1...596 7,3 138,3 103,7 133,4 33,1 25,7 2013 Marzo 189 2597 7,2 166,8 106,8 156,1 18,2 17,7 Junio 215 2793 7,6 172,8 115,3 149,8 20,5 24,7 Septiembre 207 2.625 7,8 207 119 173,9 40 16,4 Diciembre 115 2.191 5,2 158,8 118,1 125,4 14,8 13,8 Cuadro 2.8
Evolución del precio del m2 de los
locales en alquiler en la Comuna 2 y en el total Ciudad. Diciembre 2001–2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Mapa 2.8 Distribución del precio de alquiler
de locales por m2 en la comuna 2.
Diciembre 2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
La distribución territorial de los 115 locales registrados en diciembre de 2013 muestra que los mayores precios se encuentran en el barrio de Recoleta, entorno a la avenida Santa
Fe y Callao cuyos valores igualan o superan los $ 146,0 el m2.
El siguiente cuadro, presenta una descripción cuantitativa de los precios de referencia de viviendas en venta en la comuna 2 para el periodo de diciembre de 2013. De acuerdo al relevamiento realizado, se encontraron 1304 departamentos y 22 casas. Los departamen-tos y casas relevados durante este período registraron un valor del m2 de U$S 2.618,8, y
U$S 2.415,4 el m2, respectivamente.
Cuadro 2.9 Precios de referencia de viviendas en venta en la Comuna 2. Diciembre 2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Tipo de
vivienda Cantidad promedio mSuperficie 2 US$ / m2 US$ / m
2 máximo US$ / m 2 mínimo Departamentos 1.304 116 2.618,8 18.190,9 900,0 Casas 15 431,4 2.415,4 5.238,1 1071,4
Mapa 2.9
Distribución del precio de venta de departamentos por m2 en la
Comuna 2. Diciembre 2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En lo que respecta a los departamentos, a la distribución de las superficies, y valores
según la cantidad de ambientes, el relevamiento de diciembre de 2013 mostró que la ma-yor cantidad de ofertas correspondió a los de cuatro ambientes (314), seguidos por los de tres (265), los de dos (214), y los de uno (190). Los de cinco a siete ambientes presentan 130 registros, y 25 aquellos que no muestran en los avisos la cantidad de ambientes. El precio promedio permite verificar que los departamentos de un ambiente son los que develan
el mayor valor promedio (U$S 2.875 m2). Cabe mencionar que en la mayoría de los casos
los departamentos de menor cantidad de ambientes son de precios más elevados, y a medida que aumenta su superficie disminuye su valor.
La distribución territorial de los departamentos evidencia que la mayor concentración de estos se encuentra en el sector norte de la comuna. Allí no sólo se evidencia la mayor cantidad de ofertas (alrededor de 800), sino también los precios más elevados, en el
Cantidad promedio mSuperficie 2 máxima mSuperficie 2 mínima mSuperficie 2 US$ / m2 US$ / m 2 máximo US$ / m 2 mínimo 1 ambiente 190 41,0 214,0 19,0 2.875,0 18.190,9 935,5 2 ambientes 214 51,0 175,0 27,0 2.702,2 6.000,0 1021,6 3 ambientes 265 94,0 257,0 37,0 2.547,9 6.224,1 911,8 4 ambientes 314 146,0 378,0 60,0 2.542,8 6.222,2 950,0 5 a 7 ambientes 130 233,0 500,0 73,0 2380,3 6.575,3 1.084,3 Sin datos 25 246,0 1800,0 23,0 2.577,2 4.782,6 900,0 Total Comuna 2 1304 116,0 1800,0 19,0 2.618,8 18.190,9 900,0 Prom. Ciudad 17.576 84,0 1800,0 18,0 2.213,5 21.311,5 408,8 Cuadro 2.10 Precios de referencia de departamentos en venta en la Comuna 2. Diciembre 2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
La distribución territorial de las casas en venta de la comuna es escasa, y se mezcla con las ofertas de los departamentos, los cuales se encuentran distribuidos por toda la co-muna, especialmente ubicados en las zonas R2a II o C2. Los precios más altos en cuanto a las casas se encuentran como en una franja que atraviesa al medio la comuna de lado a lado. Para los valores más bajos se observa una dispersión que alcanza el grueso de la comuna.
Esta comuna no presenta muchas ofertas de casas en venta; las registradas si las divi-dimos por categoría según tamaño, se observa que las que predominan son las de más
de 300 m2, con doce unidades a un valor promedio de U$S 2.668,6 m2, luego le sigue en
cantidad los de 74-200 m2 con cinco unidades, y por último las de 201-300 m2 con cuatro
unidades, con valores promedio de U$S 2.146,2 m2 y U$S 2.535,7 m2, respectivamente. La
relación entre el tamaño de las unidades y el precio del m2 es similar al caso de los de-partamentos, es decir, los precios más elevados corresponden a las superficies menores.
Superficie
cubierta Cantidad US$ / m2 US$ / m2 máximo US$ / m2 mínimo
60-100 2 2298,4 2500,0 2096,8 101-150 1 1.071,4 1.071,4 1.071,4 151-200 2 2531,4 3.312,9 1.750,0 201-300 5 2.076,8 2.535,7 1.503,8 + de 300 12 2.668,6 5.238,1 1.215,4 Total Comuna 2 22 2.415,4 5.238,1 1.071,4 Ciudad 2.563 1.534,5 10.000,0 210,9 Cuadro 2.11
Precios de referencia de casas en venta en la Comuna 2.
Diciembre 2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Mapa 2.10
Distribución de las casas en venta y precio del m2 en la Comuna 2.
Diciembre 2013
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
USOS DEL SUELO
2El Relevamiento de Usos del suelo permitió asignar una actividad a cada una de las parce-las de la Comuna. La base de datos obtenida a partir de este operativo cuenta con 14.083 datos de usos del suelo para este recorte territorial. La categoría que reúne la mayor parte de estos registros es la de edificios, con un total de 5.307 (39,3%). En números absolutos continúan los locales, con un total de 5.060. Se distinguen entre aquellos que son a la calle, cuyo número asciende 5.030 (37,3%), y los que están emplazados en las galerías comercia-les, con un total de 792 (5,9%). Cabe destacar que a este último grupo también pertenecen aquellos que se encuentran en los shopping.
Se registraron también 1.542 garajes privados (10,9%), y 141 garajes comerciales (1%). Últi-mos en cantidad se encontraron 36 lotes (0,2%), 7 edificios productivos (0,049%), 26 gal-pones (0,7%) y 9 estaciones de servicios (0,1%), lo que en suma representa un 1,2% de la totalidad. Se relevaron 535 edificios de destino único para el total de la Comuna 2, lo que significa un 3,7 % del conjunto de los usos relevados.
2/ Ver anexo metodológico.
9 141 26 36 7 792 535 1.542 5.030 5.307 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 Estaciones de Servicio Garages Comerciales Galpones Lotes Edificios Productivos Locales en galería Edificios de Destino Único Garages Privados Locales Edificios Cantidad A ct iv id ad Gráfico 3.1 EUsos del Suelo (2011)
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.
EDIFICACIÓN
En la Comuna 2 se evidencia un predominio de edificaciones de entre 6 a 15 pisos de altura, puesto que el 67,8% del total de las edificaciones relevadas se encuentra en el rango de los 6 a 15 pisos. Dentro de este amplio grupo se pueden distinguir dos clases: la que se compone de edificaciones que poseen entre 6 y 9 pisos que representa el 35,3%, y aquellas que tienen entre 10 y 15 pisos que alcanzan el 31,5% del total. Cabe mencionar que los que alcanzan entre los 3 a 5 pisos representan el 16,9%, en tanto aquellos con 1 y 2 pisos representan el 13,8%.
Distribución de los Usos del Suelo por parcela en la Comuna 2 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Si se toma en consideración el conjunto de los edificios en obra, y los de más de 15 pi-sos, éstos representan el 2,5% del total de los relevados. Es decir que los extremos de la categorización realizada son los menos representativos, alcanzando un 0,2% los que se encuentran en obra, y un 2,3% aquellos que superan los 15 pisos. Es preciso aclarar que aquellas construcciones que se encuentran en obra son en su totalidad edificios de vi-vienda, al igual que las torres de más de 15 pisos, excepto aquellas construcciones que se encuentra dentro de la categoría de Edificio de Destino Único.
Del total de 5.849 edificaciones contabilizadas, se repartieron entre 5.307 edificios de vi-vienda, (casas, oficinas, departamentos o aquellos edificios que fueron catalogados como edificios de uso mixto sin vivienda); 535 edificios de destino único y 7 edificios productivos.
Cantidad de pisos Total % Edificios % de Destino Edificios
Único % Edificios Productivos % en obra (0 pisos) 13 0,2 13 0,2 0 0,0 0 0,0 1 – 2 807 13,8 621 11,7 182 34,0 4 57,1 3 – 5 991 16,9 731 13,8 257 48,0 3 42,9 6 – 9 2.065 35,3 1.998 37,6 67 12,5 0 0,0 10 - 15 1.840 32,5 1.812 34,1 28 5,2 0 0,0 Más de 15 133 2,3 132 2,5 1 0,2 0 0,0 Total 5.849 100,0 5.307 100,0 535 100,0 7 100,0 Cuadro 3.1 Edificación por cantidad de pisos
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
El siguiente mapa permite apreciar a escala de parcela como se manifiesta al interior de la Comuna la altura de las edificaciones. En este sentido, en relación a la distribución territorial, se evidencia una predominancia de edificaciones de altura media a alta. Se puede apreciar a su vez que hay construcciones puntuales de más de 15 pisos que se distribuyen heterogéneamente por la comuna. Se observa también una disminución de la altura hacia el Suroeste del área analizada.
Mapa 3.1
Cantidad de pisos edificados por parcela
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
EDIFICIOS
La mayor parte de los edificios hallados al momento del relevamiento presentaron uso residencial, donde las viviendas constituyen el 89,3% (4.741 usos), las casas un 3,3% con 178 edificaciones, y las 138 que corresponden a Viviendas Únicas que representan el 2,6%. Le siguen en cantidad las oficinas con un 2,0% (108 usos). Cabe mencionar que dentro de la categoría de departamento, se obtuvieron 18 edificaciones (0,3%).
La transformación del suelo urbano y sus tendencias pueden advertirse a partir de conocer la ubicación de los edificios en obra, y los que se encuentran abandonados. Los primeros suman 103 unidades relevadas, y los segundos 26.
La distribución territorial de los edificios de uso residencial permite ver el predominio de las viviendas multifamiliares que se distribuyen en toda la Comuna 2, de modo homo-géneo e intenso. Sin embargo se pueden ver algunas pequeñas zonas donde se reduce la cantidad de dichas edificaciones, a causa de que hay grandes manzanas ocupadas por establecimientos como la Facultad de Medicina de la UBA, el Hospital de Clínicas José de San Martín, y el Cementerio de la Recoleta, entre otros. En relación a las casas, las mismas
Gráfico 3.2 Tipología de edificios (2011)
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.
Mapa 3.2 Distribución de edificios de vivienda y casas
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
se ubican de modo esporádico, principalmente hacia el Oeste de la Avenida Pueyrredón; destacándose una zona de leve concentración en torno al Hospital General de Agudos B. Rivadavia, y otra aledaña al Hospital General de Niños R. Gutiérrez. En tanto las oficinas se distribuyen hacia el Suroeste de la comuna, es decir, cercanas a la intersección de la Ave-nida Córdoba y Uruguay (zona límite con la Comuna 1). Cabe mencionar que los edificios que entran en las categorías de abandonados, en obra y uso mixto con vivienda, son muy escasos y su distribución es dispersa.
EDIFICIOS DE OFICINA
En cuanto a los 108 edificios de oficina se puede apreciar en el mapa a continuación como su distribución territorial es más bien concentrada en el Sureste de la comuna analizada, mayormente entre las avenidas Callao, Santa Fe, Uriburu y Córdoba. Esta concentración de oficinas es una continuación de dicha tendencia en torno al Palacio de Tribunales que se encuentra en la Comuna 1 cerca del límite con la Comuna 2. Es preciso mencionar que el resto de estos edificios se encuentran esparcidos por el Sur y el Este de la Comuna 2.
Mapa 3.3
Distribución de edificios de oficina
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Mapa 3.4 Distribución de edificios en obra
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
EDIFICIOS EN OBRA
La cantidad de edificios en obra para la Comuna estudiada al momento en que se realizó el relevamiento fue de 103. Teniendo en cuenta los valores totales de la Ciudad, cabe des-tacar que en la Comuna 2, se encuentran el 2,9% del total de edificios en obra; dato que la coloca a esta comuna como la que menor cantidad de edificios en obra tiene.
La distribución territorial de los mismos es dispersa, encontrándose la mayoría en la franja central de la comuna. También se encuentra un gran número de edificios en obra entre la calle Charcas y las avenidas Mario Bravo, Córdoba y Pueyrredón; es decir en el extremo Suroeste de la comuna, tendencia que traspasa los límites comunales, conti-nuando en las comunas 3, 5 y 14.
EDIFICIOS ABANDONADOS
En el mapa a continuación, se pueden apreciar los 26 edificios abandonados que se han registrado en la Comuna 2. Los mismos presentan una tendencia hacia la concentración
dentro del polígono conformado por avenida Córdoba, Mario Bravo, Charcas y Tomás de Anchorena. Hay un número escaso de estos edificios que se distribuye esporádicamente por el área analizada.
Mapa 3.5
Distribución de edificios abandonados
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
EDIFICIOS DE DESTINO ÚNICO
En la Comuna 2 hay un total de 536 Edificios de Destino Único, entre los cuales sólo se hallaron sin actividad unos 10, siendo el 1,9% del total. Aquéllos que tienen algún tipo de función socio-económica se agrupan en 15 rubros diferentes; el que cuenta con mayor can-tidad son los edificios destinados a la enseñanza, que representan el 20,7% del total de este tipo relevados, con 111 unidades, seguidos en cantidad por 96 edificios dedicados a Servicios sociales y de salud (17,9%). Por su parte, tanto las asociaciones como la categoría de hotelería y gastronomía presentan 71 unidades, es decir, ambas representan un 26,6% del total. En la categoría administración pública, se contabilizaron 49 edificios al momento del relevamiento, lo que significa un 9,2% del total de este segmento de edificaciones. Se relevaron también 28 edificios en los que se desarrollan actividades de esparcimiento y cultura, y 26 oficinas, los cuales representan un 5,2% y 4,9% del total, respectivamente. Del total de los edificios relevados, se distinguieron 6 destinados a servicios financieros,
5 a servicios públicos, 3 a servicios empresariales, 2 a servicios inmobiliarios y otros 2 de servicios de transporte y complementarios. En suma, estas categorías suman un 3,4% de la totalidad del relevamiento de este tipo de actividades.
Por último, se registraron 55 edificios sin identificar el rubro, lo que representa un 10,3% del total de los Edificios de Destino Único.
Rubro Cantidad %
Enseñanza 113 20,7
Servicios sociales y de salud 96 17,9
Asociaciones 71 13,3 Hotelería y Gastronomía 71 13,3 Administración pública 49 9,2 Esparcimiento y cultura 28 5,2 Oficinas 26 4,9 Servicios financieros 6 1,1 Servicios públicos 5 0,9 Servicios empresariales 3 0,6 Servicios inmobiliarios 2 0,4
Servicios de transporte y complementarios 2 0,4
Edificios de destino único sin identificar 55 10,3
Cerrado 10 1,9
Total 535 100,0
En el siguiente mapa se puede observar que en líneas generales las distintas categorías que constituyen los edificios de destino único, se distribuyen de modo disperso dentro de la Comuna 2. Sin embargo, se puede distinguir que parte de los edificios destinados a la administración pública tienden a ubicarse en el sector Noroeste de la Comuna, mien-tras que otros grupos se localizan cerca de la Plaza Rodríguez Peña, hacia el Sureste del área analizada. También se puede observar que presentan una leve tendencia a con-centrarse en la zona aledaña al Cementerio un grupo de construcciones consignadas a esparcimiento y cultura, como el Centro Cultural Recoleta o El Museo Nacional de Bellas Artes. Otros rubros de similares características se encuentran dispersos al Sur de la ave-nida Santa Fe. En relación a los servicios de salud, se localizan principalmente hacia la zona al Oeste de la calle Ayacucho, y al Sur de avenida General. Las Heras.
EDIFICIOS DE DESTINO ÚNICO DE ENSEÑANZA
Los edificios de enseñanza sumaron para esta Comuna al momento del relevamiento un total de 113. Si se tienen en cuenta el conjunto de colegios primarios y secundarios, se obtiene que éste representa el 44,1% del total perteneciente a este rubro. Los siguientes en importancia son aquellos dedicados a la enseñanza terciaria y universitaria con el 20,7%. Se contabilizaron a su vez, 14 jardines de infantes (12,6%), y 12 establecimientos destinados a la enseñanza en general (13,5%).
Cuadro 3.2 Edificios de Destino Único
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Mapa 3.6
Edificios de Destino Único
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Por último, se puede hallar construcciones destinadas a escuelas de artes plásticas,
mú-sica y danzas que significan el 5,4% del total; y las que se dedican a la enseñanza de idio-mas que alcanzan el 4,5%. Cabe mencionar que en esta Comuna durante el relevamiento se hallaron 4 edificaciones que entraron dentro de la categoría de otros, en la cual se incluye a las escuelas de manejo, de artes marciales, de yoga, entre otras.
En cuanto a la proporción de edificios de enseñanza respecto a la población de la Comu-na 2, la misma es la mejor provista en relación a la población que vive en ella, es decir, mayor cantidad de este tipo de edificio por habitante, con un número de 1.454 personas por cada edificio de enseñanza.
Subrubro Cantidad %
Colegios primarios y secundarios 49 44,1
Enseñanza terciaria y universidad 23 20,7
Jardines de infantes 14 12,6
Enseñanza general 12 10,8
Escuela de artes plásticas, música y danzas 6 5,4
Enseñanza de idiomas 5 4,5
Otros 4 1,8
Total 113 100,0
Cuadro 3.3
Edificios de destino único dedicados a la enseñanza
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Mapa 3.7 Edificios de destino único de enseñanza
Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.
Si se observa en el mapa a continuación la distribución geográfica de los establecimien-tos destinados a la enseñanza, puede apreciarse la localización de varios de ellos en la franja central de la comuna, y en la zona cercana a su límite con la Comuna 3, más preci-samente, hacia el Sur de la avenida Santa Fe. En este sentido, puede destacarse que los colegios primarios y secundarios poseen una distribución relativamente homogénea en el territorio en términos generales. Los mismos se esparcen por casi toda la comuna a ex-cepción del interior del polígono conformado por Agüero, Charcas, Avenida Coronel Díaz y Pacheco de Melo, y de la franja delimitada por las avenidas Callao, Santa Fe, Uruguay y Del Libertador, en donde no se encontraron edificaciones con estos usos. A su vez, es preciso mencionar que la distribución de los jardines de infantes es más bien esporádica, localizándose principalmente hacia el sur de la calle Juncal a lo ancho de toda la comuna. Se observa una mayor presencia de establecimientos vinculados a la enseñanza terciaria y universidad hacia el Sur de la avenida Santa Fe y el Este de Azcuénaga, tendencia que se prolonga en dichas direcciones hacia las comunas 1 y 3.
