PLIEGO DE CONDICIONES TÉCNICAS
0.- ANTECEDENTES
El terreno que se pretende enajenar se localiza en el Area Residencial AGR 220 en una zona céntrica del Municipio denominada “Koskojales”.
El Planeamiento en esta área se ha definido a través de un expediente de Modificación Puntual del Plan General, la nº 11. Posteriormente y en desarrollo de la ordenación prevista en el Planeamiento modificado, se han tramitado los correspondientes expedientes de reparcelación, publicado en el B.O.B. de fecha 2 de mayo de 2011 y proyecto de urbanización (Anexo I) publicado en el B.O.B. de fecha 2 de junio de 2011.
El Sistema de Actuación establecido para la gestión del ámbito ha sido el Sistema de Cooperación.
1.- OBJETO
El objeto del presente contrato lo constituye la enajenación, mediante concurso, de parcela de terreno de propiedad municipal sita en Koskojales AGR 220 parcela B edificio 1.041, Pedro Icaza, 8 para la construcción de viviendas R3 Residencial Libre Tercera, según lo dispuesto en el Area de Reparto con código AGR 220 y denominación Koskojales.
La parcela B forma parte del Patrimonio municipal de suelo, integrado por bienes que según el art. 113.b) han sido obtenidos en la ejecución del planeamiento urbanístico, por cesión en un porcentaje (aptdo b), y como bien patrimonial clasificado como suelo urbano en el resto.
La parcela B objeto del presente contrato tiene definidos sus parámetros urbanísticos en la ficha que se adjunta en el anexo V, siendo la vivienda a construir Residencial LIBRE 3ª.
Según establece la Ley 2/2006 en su artículo 111, los patrimonios públicos de suelo tienen las siguientes finalidades legales:
a) Regular el mercado de suelo.
b) Regular el mercado de la vivienda.
c) Facilitar el desarrollo territorial y urbanístico mediante la consecución de suelo para actuaciones de iniciativa pública y, en particular, para la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.
Todos los ayuntamientos están legalmente obligados a constituir, mantener y gestionar patrimonios públicos de suelo.
Los órganos forales de los territorios históricos y la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco pueden constituir sus propios patrimonios públicos de suelo.
Están plenamente sujetos a las disposiciones de este capítulo, aun cuando la administración titular no haya procedido aún a la constitución de su patrimonio público de suelo, los bienes y recursos que, conforme a esta ley, deban formar parte del mismo
El art. 115 del mismo texto legal establece que:
Los bienes no destinados a dotaciones públicas y los recursos integrantes de los patrimonios públicos de suelo se destinarán preferentemente a la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública y al costeamiento de obras de urbanización en áreas y sectores residenciales con presencia, en todo o en parte de los mismos, de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública para su desarrollo en régimen de ejecución pública. Además se podrán destinar a:
a) Adquisición de la propiedad de los bienes y derechos sujetos a áreas de reserva municipal de suelo y a áreas sometidas a los derechos de tanteo y retracto.
b) Obras de rehabilitación o construcción de dotaciones públicas y sistemas generales en zonas degradadas.
c) Adquisición y promoción pública de suelo para actividades económicas de fomento o interés público.
d) Rehabilitación del patrimonio histórico y cultural.
e) Construcción, rehabilitación o mejora de equipamientos colectivos municipales.
En este sentido el valor obtenido por la enajenación de la parcela deberá destinarse según lo dispuesto en los preceptos legales señalados.
Asimismo el Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo en su art. 39 relativo al destino de los Patrimonios Municipales de Suelo. Otros destinos posibles establece que:
Con carácter adicional, los bienes de cualquier naturaleza que formando parte del Patrimonio Municipal de Suelo no estén destinados a dotaciones de carácter público y la totalidad de los recursos integrantes de dicho Patrimonio Municipal de Suelo podrá ser destinados a los siguientes fines:
a. Adquisición de la propiedad de los bienes y derechos incluidos en áreas de reserva municipal de suelo, de acuerdo con el procedimiento del artículo 120, así como los incluidos en áreas sometidas a los derechos
de tanteo y retracto, de acuerdo con el procedimiento regulado en el artículo 125, ambos referidos a la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo.
b. Obras de rehabilitación, renovación o mejora de infraestructuras de carácter público, de dotaciones públicas y sistemas generales en zonas degradadas. Se entenderán por infraestructuras y dotaciones públicas las establecidas en los artículos 54 y 57 de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo. Se entenderá por zona degradada, a los efectos de lo dispuesto en este artículo, aquellos ámbitos de suelo urbano objeto de regeneración y rehabilitación señalados por el planeamiento urbanístico, tal como se dispone en el artículo 50.2.h de la citada Ley.
c. Adquisición y promoción pública de suelo para actividades económicas declaradas de fomento o de interés público, previo desarrollo reglamentario por parte del Departamento de la Administración autonómica competente en materia de Industria y Comercio, de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional décima de la Ley 2/2006, para el establecimiento de sus características, régimen jurídico y resto de determinaciones.
d. Obras de rehabilitación, recuperación y mejora del patrimonio histórico y cultural, cuando dichos bienes hubieren sido así declarados bien por los Departamentos competentes en materia de Cultura de la Diputación Foral o del Gobierno Vasco o bien hubieren sido incluidos en el catálogo municipal.
e. Construcción, rehabilitación o mejora de equipamientos colectivos de titularidad municipal, entendiendo por tales aquellos de servicio y dominio público.
El art. 116 dispone que la transmisión de la propiedad de los patrimonios públicos de suelo se realizarán mediante concurso, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 4 de este artículo. En el citado apartado, se señala que los bienes de patrimonio municipal del suelo no destinados ni a dotaciones públicas ni a la construcción de viviendas protegidas, como es el presente caso, podrán enajenarse libremente mediante concurso público o permuta. Los ingresos o bienes obtenidos se destinarán a los fines del patrimonio municipal del suelo.
2.- DESCRIPCIÓN DE LA PARCELA MUNICIPAL
FINCA RESULTANTE: B Adjudicatario:
Ayuntamiento de Santurtzi.
Dicha finca resultante le corresponde en un 48,7227 por 100 por aportación de la finca de origen 13 (finca registral 2.092) y el 51,2773 por 100 restante en virtud 10 por 100 de cesión legal.
Descripción:
Parcela edificable de forma cuasirectangular para uso residencial en vivienda colectiva sita en Santurtzi, Unidad de Ejecución AGR-220, del Plan General de Ordenación Urbana del Municipio.
En dicha parcela se puede edificar 8,5 plantas altas, una planta baja y dos plantas de sótano.
Tiene una superficie total de 359,90 m2.
Se le asignan 2.568 unidades de aprovechamiento.
Linderos:
Norte, con nº 16 de la calle Icaza; Este, con nº 10 de la calle Icaza; Sur, con parcela E, y; Oeste, con la parte trasera de los edificios 5 y 7 de la calle Coscojales.
Cargas:
1.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 126 del Reglamento de Gestión Urbanística y 19 del Real Decreto 1.093/1.997, de 4 de Julio, queda constituida una afección al cumplimiento de las obligaciones de urbanizar y de los demás deberes dimanantes del Proyecto y la Legislación Urbanística. En la inscripción de esta finca sujeta a la afección se hará constar que la finca queda afecta al pago del saldo de la liquidación definitiva de la cuenta del Proyecto, en la cuota del 10,9136 por 100 que se le atribuye en la cuenta provisional, en concreto, al 48,7227 por 100 de la parcela (siendo el resto de la parcela libre de cargas), de acuerdo con el siguiente detalle:
a.- Al 48,7227 por 100 de la presente parcela, que no es libre de cargas, le corresponde un saldo de 396.783,61 euros en la cuenta provisional de la equidistribución, atribuyéndosele una cuota del 10,9136 por 100 en el pago de la liquidación.
b.- El 51,2773 por 100 restante de esta parcela está libre de cargas.
Inscripción: inscrita en el Registro de la Propiedad de Santurtzi. Tomo 1420 Libro 764, Folio 170 Alta 1. Se adjunta nota simple (Anexo IV)
3.- PARÁMETROS DE LA PARCELA MUNICIPAL
La edificación a realizar en la parcela (parcela B) deberá destinarse al uso de vivienda en planta baja y altas y los usos compatibles a éste previstos en el Plan General (garajes,...).
Las determinaciones urbanísticas de aplicación son las del vigente Plan General de Ordenación Urbana de este municipio, aprobado definitivamente con fecha 12 de marzo de 1998 por la Diputación Foral de Bizkaia, y publicado en el Boletín Oficial de Bizkaia de 22 de junio de 1998 y su Modificación
Puntual nº 11 del Plan General relativa al Area Residencial AGR 220 en Koskojales, referente al Area de actuación en la que se localiza la parcela B y que definió la ordenación pormenorizada del ámbito.
Edificio: 1041 U. Ejecución: Pedro Icaza, 8
Número máximo de plantas sobre – rasante: PB+8 (VER NOTA)
Ocupación mínima en planta baja sobre la ocupación prevista sobre rasante:
60%
ORDENANZAS:
Alineación de Viales y Mantenimiento de Cornisa NOTA:
El edificio mantendrá las alineaciones de fachada señaladas en la documentación gráfica así como la altura de cornisa de los edificios existentes a los que se adosa. Respetará las condiciones de medianera del inmueble al que se adosa y del número 2011.
Las Unidades de Aprovechamiento totales son 2.568.
La normativa urbanística específica de aplicación se recoge en el Título V del P.G.O.U. de Santurtzi (Anexo II), sin perjuicio de aquellos aspectos modificados por el Código Técnico de la Edificación.
El edificio deberá garantizar en planta baja el acceso al patio trasero, incluso a la Comunidad de Pedro Icaza, 10.
Se establece como posibilidad, valorándose según la cláusula 8.C) del presente pliego la obligación de ejecución conjunta de la parcela B y la que resulte de la ejecución del ACR 120, con el objeto de regenerar de forma integral la zona y de mejorar la viabilidad técnica y económica de la actuación.
4.- VALORACIÓN DE LA PARCELA Y TIPO DE LICITACIÓN
La valoración de la parcela se ha obtenido por el método residual, según los conceptos señalados en la reparcelación del ámbito de gestión en el que se incluye.
El proyecto de reparcelación aprobado definitivamente incorporaba una valoración realizada por una sociedad de tasaciones dada de alta en el Banco de España fechada el 25 de noviembre de 2009.
Se ha procedido a elaborar una actualización del valor de la parcela B objeto del presente contrato resultando un valor de 1.880.600 € realizado por la empresa LKS Tasaciones, S.A.
El adjudicatario abonando la cantidad establecida en la licitación obtendrá la parcela urbanizada. La cuantía es la establecida en la cuenta de liquidación provisional (Anexo VIII) en el momento de la suscripción del contrato. Esta cantidad resulta englobada en el precio de licitación.
Correrán a cargo del adjudicatario las cargas de la parcela que se pudieran incorporar como consecuencia del desarrollo de la urbanización, actualmente en ejecución, y hasta la aprobación de la cuenta de liquidación definitiva.
Al precio final de la parcela deben añadirse los costes de anuncios y publicidad del presente contrato, estimándose los mismos en una cuantía máxima de 2.500 €
Asimismo, el adjudicatario deberá asumir:
En el caso de optar por la Opción 1, los costes de la urbanización del frente de fachada de Pedro Icaza, 10 hasta alineación de la parcela objeto de licitación (Pedro Icaza, 8).
En el caso de optar por la Opción 2, la carga dotacional por el incremento de edificabilidad residencial respecto de la existente que se ha calculado en 95.904 €.
La urbanización de los 2.000 m2 fuera del ámbito señalados en la documentación gráfica de los anexos la ejecutará el Ayuntamiento procediendo a la licitación el proyecto y las obras correspondientes.
5.- DETERMINACIONES DE LA PROPUESTA TÉCNICA
La propuesta técnica deberá incluir la siguiente documentación (al menos una de las dos opciones), en el sobre B:
OPCION 1: Parcela B (sola)
a) Anteproyecto de la edificación, que habrá de contener como mínimo:
1) Plano de emplazamiento, de acuerdo a las determinaciones del P.G. y el Proyecto de Urbanización aprobado definitivamente con fecha 17 de mayo de 2011, respecto al viario público circundante a escala 1:250
2) Plano de todas las plantas de la edificación a escala 1:100
3) Plano de planta del sótano, que deberá incluir el diseño y la solución propuesta de acceso, conforme a las cotas fijadas en el proyecto de urbanización
4) Representación infográfica tridimensional del edificio proyectado y su relación con las edificaciones colindantes
5) Memoria explicativa del diseño propuesto
6) Memoria de calidades de los materiales de acabado interior y en concreto, material de acabado de fachada de la edificación
7) Memoria de los elementos y sistemas constructivos previstos para control y sostenibilidad ambiental de la edificación
8) Memoria de las medidas en materia de Seguridad y Salud previstas en la ejecución de las obras
9) Presupuesto estimativo de Ejecución Material
10) Detalle de obras complementarias de urbanización, si se estiman necesarias.
b) Relación de plazos máximos del desarrollo de la promoción, que deberán desglosarse y ajustarse como mínimo en los siguientes:
Para solicitar la licencia de obras de edificación con el proyecto de ejecución: 4 meses como máximo contados desde la firma del contrato de adjudicación del concurso.
Para comenzar las obras de edificación y presentar toda la documentación necesaria para la formalización del Acta de Comprobación de Replanteo e Inicio de Obra: 2 meses como máximo, desde la notificación de la concesión de la licencia de obras.
Para finalizar la edificación y solicitar la licencia de primera utilización del edificio y licencia de apertura de los garajes presentando toda la documentación preceptiva para su tramitación: 18 meses como máximo, contados a partir de la suscripción del Acta de Comprobación de Replanteo e Inicio de Obra.
c) Estudio económico de viabilidad, en función de las calidades de los materiales de construcción y equipamientos ofertados
d) Identificación de la empresa constructora, indicando su acreditación, en materia de control y sostenibilidad ambiental
El anteproyecto aportado, así como las memorias que lo integren, serán vinculantes, permitiéndose únicamente, tanto en la redacción de los proyectos como durante el transcurso de las obras, alteraciones no sustanciales que deberán ser informadas favorablemente por los técnicos municipales y aprobadas por el órgano competente.
La adjudicación del concurso no implica la plena aprobación del anteproyecto que se incluya en la proposición, la validación del proyecto deberá efectuarse mediante la aprobación de los proyectos básico y/o de ejecución para la obtención de la correspondiente licencia.
Toda la documentación deberá presentarse en soporte informático.
OPCION 2: Solución conjunta de edificación en Parcela B y ACR 120
a.1) Propuesta detallada de gestión del ACR y compromiso de plazos para llevarlo a cabo., que habrá de contener como mínimo:
a.2) Compromiso de ejecución o estudios previos del estudio de detalle que habrá de tramitarse para resolver de forma conjunta la parcela B y el ACR 120 con anterioridad a la solicitud de licencia de obras, de forma que la aprobación definitiva del citado estudio de detalle será previa o simultánea a la concesión de la licencia de obras
a.3) Propuesta de forma de pago, que se abonará con anterioridad a la licencia de obras, de la indemnización económica sustitutoria del 15 % sobre el incremento de la edificabilidad existente, ya materializada en Pedro Icaza, 10 a entregar al Ayuntamiento respecto a la edificabilidad prevista solo en el ACR 120 valorada en el anexo IX en 95.904 €.
a.4) Anteproyecto de la edificación, y que habrá de contener como mínimo:
1) Plano de emplazamiento, de acuerdo a las determinaciones del P.G. y el Proyecto de Urbanización aprobado definitivamente con fecha 17 de mayo de 2011, respecto al viario público circundante a escala 1:250
2) Plano de todas las plantas de la edificación a escala 1:100
3) Plano de planta del sótano, que deberá incluir el diseño y la solución propuesta de acceso, conforme a las cotas fijadas en el proyecto de urbanización
4) Representación infográfica tridimensional del edificio proyectado y su relación con las edificaciones colindantes
5) Memoria explicativa del diseño propuesto
6) Memoria de calidades de los materiales de acabado interior y en concreto, material de acabado de fachada de la edificación
7) Memoria de los elementos y sistemas constructivos previstos para control y sostenibilidad ambiental de la edificación
8) Memoria de las medidas en materia de Seguridad y Salud previstas en la ejecución de las obras
9) Presupuesto estimativo de Ejecución Material
10) Detalle de obras complementarias de urbanización, si se estiman necesarias.
b) Relación de plazos máximos del desarrollo de la promoción, que deberán desglosarse y ajustarse como mínimo en los siguientes:
Para solicitar la licencia de obras de edificación con el proyecto de ejecución:
16 meses contados desde la firma del contrato de adjudicación del concurso, siempre que haya sido aprobado definitivamente, si es estimara necesario, en la propuesta instrumento de planeamiento previo.
Para comenzar las obras de edificación y presentar toda la documentación necesaria para la formalización del Acta de Comprobación de Replanteo e Inicio de Obra: 2 meses, desde la notificación de la concesión de la licencia de obras.
Para finalizar la edificación y solicitar la licencia de primera utilización del edificio y licencia de apertura de los garajes presentando toda la documentación preceptiva para su tramitación: 18 meses, contados a partir de la suscripción del Acta de Comprobación de Replanteo e Inicio de Obra.
c) Estudio económico de viabilidad, en función de las calidades de los materiales de construcción y equipamientos ofertados
d) Identificación de la empresa constructora, indicando su acreditación, en materia de control y sostenibilidad ambiental
El anteproyecto aportado, así como las memorias que lo integren, serán vinculantes, permitiéndose únicamente, tanto en la redacción de los proyectos como durante el transcurso de las obras, alteraciones no sustanciales que deberán ser informadas favorablemente por los técnicos municipales y aprobadas por el órgano competente.
La adjudicación del concurso no implica la plena aprobación del anteproyecto que se incluya en la proposición, la validación del proyecto deberá efectuarse mediante la aprobación de los proyectos básico y/o de ejecución para la obtención de la correspondiente licencia.
Toda la documentación deberá presentarse en soporte informático.
6.- PAGO
El pago del importe de la adjudicación, se efectuará mediante ingreso en la Caja de la Corporación.
Para el pago se podrá optar por alguna de las dos modalidades siguientes:
6.1) Primera Modalidad
a. Forma de pago
1º) El 15% en el plazo de UN MES desde la notificación del acuerdo de adjudicación.
2º) El 10% en el plazo de TRES MESES desde la notificación del acuerdo de adjudicación.
3º) 25% del precio de venta a la fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa que se efectuará en el plazo máximo de SEIS MESES, desde la notificación del acuerdo de adjudicación
4º) 25% del precio de venta a los SEIS MESES desde la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa.
5º) 25% del precio de venta a los DOCE MESES desde la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa.
La cuantía correspondiente al 15% del incremento de edificabilidad correspondiente a la ACR 120 (95.904 €) se abonará antes de la concesión de la licencia de obras, en la forma propuesta por el adjudicatario en el sobre B. (Solo para la Opción 2).
b. Comunicación expresa
Para el supuesto que el adjudicatario se acogiera a esta modalidad, deberá señalarlo en la propuesta de licitación haciendo constar que opta por esta modalidad de pago.
c. Prestación de garantías
Las cantidades aplazadas deberán garantizarse mediante aval bancario.
El aval deberá cubrir tanto el principal (las cantidades aplazadas) como los intereses de aplazamiento desde la fecha de adjudicación hasta 12 meses después del otorgamiento de la Escritura Pública de Compraventa.
Estas garantías se presentarán con carácter previo a la formalización de la escritura pública.
d. Intereses
Las cantidades aplazadas devengarán el interés legal del dinero (artículo 134 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas):
El pago de los intereses se efectuará, junto con el principal, a los 6 y 12 meses desde la firma de las escrituras.
e. Plazo para el otorgamiento de Escritura Pública
El plazo máximo para el otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa será de SEIS MESES a contar desde la adjudicación del contrato.
6.2) Segunda Modalidad (pago aplazado)
Se admite el aplazamiento del pago del precio de venta, en las condiciones que se exponen a continuación.
La elección de esta modalidad deberá comunicarse de forma expresa por el adjudicatario en la propuesta de licitación, en el sobre B.
a. Forma de pago
q 5% del precio de venta en el plazo de UN MES, desde la notificación del acuerdo de adjudicación.
q 15% del precio de venta a la fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa que se efectuará en el plazo máximo de SEIS MESES, desde la notificación del acuerdo de adjudicación
q 40% del precio de venta a los DOCE MESES desde la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa.
q 40% del precio de venta a los DIECIOCHO MESES desde la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa.
La cuantía correspondiente al 15% del incremento de edificabilidad correspondiente a la ACR 120 (95.904 €) se abonará antes de la concesión de la licencia de obras, en la forma propuesta por el adjudicatario, en el sobre B. (Solo para la Opción 2).
b. Comunicación expresa
Para el supuesto que el adjudicatario se acogiera a esta modalidad del pago aplazado, deberá señalarlo en la propuesta de licitación haciendo constar que opta por esta modalidad de pago.
c. Prestación de garantías
Las cantidades aplazadas deberán garantizarse mediante aval bancario.
El aval deberá cubrir tanto el principal (las cantidades aplazadas) como los intereses de aplazamiento desde la fecha de adjudicación hasta 18 meses después del otorgamiento de la Escritura Pública de Compraventa.
Estas garantías se presentarán con carácter previo a la formalización de la escritura pública.
d. Intereses
Las cantidades aplazadas devengarán el interés legal del dinero (artículo 134 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas):
El pago de los intereses se efectuará, junto con el principal, a los 12 y 18 meses desde la firma de las escrituras.
e. Plazo para el otorgamiento de Escritura Pública
El plazo máximo para el otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa será de SEIS MESES a contar desde la adjudicación del contrato.
Con carácter previo al otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa deberá acreditarse documentalmente ante el Ayuntamiento el cumplimiento de los requisitos que se relacionan a continuación, según la modalidad de pago elegida:
a) Primera modalidad
El pago en efectivo del 50% del precio del contrato El pago del 21% en concepto del IVA correspondiente
La presentación de AVAL, en garantía del pago aplazado (50%), con las cuantías y características establecidas anteriormente.
b) Segunda modalidad
El pago en efectivo del 20% del precio del contrato.
El pago del 21% en concepto del IVA correspondiente.
La presentación de AVAL, en garantía del pago aplazado (80%), con las cuantías y características establecidas anteriormente.
En las Escrituras Publicas de compraventa se harán constar todas las cargas y afecciones que gravan la parcela objeto de enajenación en virtud del régimen jurídico establecido en el Pliego de Cláusulas Administrativas Particulares y del presente Pliego de Condiciones Técnicas, y la segunda modalidad de pago elegida, con las cuantías que restan por abonar.
Una copia de estos Pliegos se incorporará como Anexo a las Escrituras y formarán parte integrante de las mismas, anotándose el pago aplazado como deuda prioritaria con el Ayuntamiento en el Registro de la Propiedad.
Todos los gastos que se generen como consecuencia de la formalización de las Escrituras Públicas y de su inscripción en el Registro de la Propiedad serán cuenta de los adjudicatarios.
7.- CONDICIONES ESPECIALES GENERALES A LAS QUE ESTA SOMETIDO EL TERRENO OBJETO DE ENAJENACIÓN
7.1 Diseño del edificio
El proyecto planteará un diseño de la edificación equilibrado, con una implantación acorde con las zonas verdes y con el entorno inmediato procurando la calidad ambiental.
Se procurará un diseño de vivienda que admita la adaptación a la diversidad programática múltiple y a las nuevas exigencias del hábitat y a la demanda del municipio.
7.2 Diseño energético del edificio, control energético mediante el diseño de las instalaciones y criterios medioambientales en los materiales
En aras de conseguir un ahorro energético del edifico, se procurará un buen diseño bioclimático, aprovechando los sistemas de control climático con fuentes pasivas, como protección contra el sol, y regulación natural de las aportaciones térmicas, lumínicas y acústicas, en función de los parámetros de confort interior que establece el Código Técnico de la Edificación.
Se procurará que el diseño y cálculo de las instalaciones deriven en un ahorro energético, como sistemas de control, termostatos, programadores y aparatos de alta eficacia energética. Su funcionamiento responderá a pautas de gestión energética, incorporando un programa de mantenimiento adecuado.
Se seguirá en el proceso de selección de materiales, aquellos que técnica y económicamente, reduzcan el impacto medioambiental (fabricación, fase de construcción y utilización del edificio y de construcción), dentro de los objetivos marcados para la consecución de una construcción sostenible en lo referente al consumo energético, transformabilidad, durabilidad y generación de residuos.
8.- CRITERIOS DE ADJUDICACIÓN Y SU VALORACIÓN (100 puntos)
A. Oferta económica al alza sobre el tipo: hasta 55 puntos
B. Solución arquitectónica constructiva y técnica en general: hasta 15 puntos
C. Propuesta de solución conjunta con el ACR 120: hasta 25 puntos
D. Diseño, control energético del edificio y criterios medioambientales en los materiales empleados: hasta 5 puntos
A. Oferta económica sobre el tipo. (Hasta 55 puntos)
Se atribuirá la máxima puntuación a la mayor oferta económica, otorgándose a las demás los puntos que resulten, de manera proporcional inversa.
B. Solución arquitectónica constructiva y técnica en general. (Hasta 15 puntos)
Se valorará la mejor solución de proyecto y calidad arquitectónica, urbanística y funcional con especial atención a:
1. La definición de características y calidades de elementos constructivos, acabados e instalaciones, teniendo en cuenta la utilización de soluciones constructivas adecuadas que simplifiquen el mantenimiento del edificio y su menor envejecimiento.
2. Validez, calidad, adaptación al entorno y a las preexixtencias del diseño propuesto sobre las bases de la cláusula 7.1 del pliego de condiciones técnicas
Se valorará especialmente lo siguiente:
Ø La mejor relación de superficie útil/superficie construida, referida al espacio ocupado por las viviendas y accesos a las mismas.
Ø La funcionalidad de las viviendas y anejos vinculados
Ø Diseño arquitectónico
Ø La mayor definición de características y mejores calidades de elementos constructivos, acabados e instalaciones, teniendo en cuenta la utilización de soluciones constructivas adecuadas.
Ø Innovación y sostenibilidad
Ø Entorno: integración del edificio con su entorno inmediato, solución al acceso al patio trasero para el edificio y los colindantes.
Ø Urbanización interior y exterior afectada y tratamiento de los espacios libres de parcela y asumir urbanización de la calle peatonal fuera del ámbito.
C. Propuesta de solución conjunta con el ACR 120: hasta 25 puntos
Se valorará el análisis y motivación de la solución adoptada:
Ø Mayor rendimiento de la superficie de uso residencial. La mejor relación del ratio vivienda/elementos comunes.
Ø Mayor definición de documentación y plazos para el desarrollo e la actuación conjunta.
Ø Mayor número de acuerdos con los propietarios del edificio de Pedro Icaza 10, recogidos en Acta de Comunidad original o compulsada.
Ø Definición de titulares de derechos del ACR 120 con documentos registrales que lo acrediten.
Ø Mayor número de acuerdos con propietarios de suelo del ACR 120 que se acreditarán formalizando el Anexo III
Ø Mayor número de plazas de aparcamiento.
D. Diseño, control energético del edificio y criterios medioambientales en los materiales empleados. (Hasta 5 puntos)
Se valorará la solución de habitabilidad y soleamiento de las viviendas, la estética del conjunto, la solución adoptada para los espacios comunes y nivel de acabado, sobre las bases de la cláusula 7.2 del pliego de condiciones técnicas
Se valorará especialmente lo siguiente:
Ø Orientación: elección de un tipo de orientación del edificio para conseguir un rendimiento más sostenible (ahorro energético, incidencia solar, ventilación natural, etc)
Ø Ventilación natural: se tendrán en cuenta conceptos como la ventilación cruzada para una climatización interior pasiva
Ø Iluminación natural: recursos constructivos que permitan una mayor optimización de la incidencia solar dentro del edificio
Ø Inercia térmica: recursos constructivos en el diseño que permitan aprovechar la inercia térmica de ciertos materiales
En la valoración del control energético en el diseño de las instalaciones se valorará especialmente lo siguiente:
Ø Eficacia energética: integración de aparatos de bajo consumo energético, así como equipos de alumbrado eficientes
Ø Captación de agua: sistemas de captación de aguas pluviales para utilizarlas para finalidades diversas
Ø Aguas grises: reutilización de agua mediante la reconducción y depuración de aguas grises para diferentes usos
Ø Ahorro de agua: incorporación de sistemas de ahorro de agua para reducir su consumo
Ø Residuos domésticos: sistemas de selección / clasificación de los residuos domésticos
Ø Domótica: sistemas y aparatos de control automatizado de las instalaciones y otros recursos
Asimismo, se tendrán en cuenta las dotaciones extras de la edificación e instalaciones no obligatorias que se proyecten, en particular aquellas que tengan relación con la mejora en la respuesta bioclimática y reducción de consumos energéticos, incluida el agua.
Con relación a los criterios medioambientales se valorarán especialmente los criterios usados en lo que se refiere al impacto de los materiales empleados en su construcción:
Ø Durabilidad / bajo mantenimiento: incorporación de materiales de alta durabilidad y que, por tanto, requieren un mínimo mantenimiento
Ø Baja toxicidad: incorporación de materiales de baja toxicidad
Ø Baja emisión / impacto: incorporación de materiales de bajo impacto ambiental
Ø Recursos renovables: incorporación de materiales que provienen de recursos renovables
Ø Materiales reciclados: incorporación de materiales y componentes fabricados con materia prima reciclable
Residuos. Criterios usados en lo que se refiere a la gestión de los residuos de construcción generados:
Criterios de construcción.
Los citados criterios de valoración de las ofertas que han de servir de base para la adjudicación del procedimiento abierto de enajenación, podrán alcanzar una baremación máxima de 100 puntos.
Conforme a los criterios señalados en los apartados, B, C y D, habrá de obtenerse una puntuación mínima de 10 puntos, no pudiendo adjudicarse el contrato de enajenación a una proposición que alcance una puntuación inferior a la señalada ni que presente una proposición económica por debajo del tipo;
procediendo en todo caso la declaración de desierto si ninguna de las proposiciones presentadas alcanzase las citadas condiciones o puntuaciones mínimas.
Todos los criterios puntuables deberán cumplirse por el adjudicatario en la ejecución de las obras de edificación y urbanización complementaria.
9.- DEBERES DEL ADJUDICATARIO
El licitador que resulte adjudicatario estará obligado:
1) A abonar los gastos de licitación que se originen
2) A abonar todos los gastos notariales, registrales, fiscales u otros que se generen con motivo de la compraventa, así como de su correspondiente formalización en escritura pública
3) A abonar el precio de adjudicación conforme a las condiciones establecidas en este pliego y en la oferta presentada
4) A abonar en el futuro y solo si la cuenta de liquidación se incrementara el saldo correspondiente a la parcela, subrogándose en las obligaciones del Ayuntamiento de Santurtzi como anterior titular de la parcela B y todos aquellos que pudieran generarse como nuevo titular de la citada parcela hasta la cuenta de liquidación definitiva, desde la adjudicación del contrato.
5) Comparecer en el lugar, día y hora que se le señale al efecto, designado por este Ayuntamiento ante la Notaría que por turno corresponda, para formalizar la adjudicación mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa.
6) A cumplir los plazos señalados en el contrato.
10.- LAS OFERTAS SE REALIZARAN CON LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES
La proposición de los licitadores se conformará:
a. El precio de licitación fijado corresponde a los terrenos urbanizados, y tiene el carácter de tipo de licitación.
b. Con el compromiso de las condiciones establecidas en el punto 5.b) del presente pliego
c. Con el compromiso de ejecución de la edificación y urbanización , en su caso, con arreglo al anteproyecto incluido en las proposiciones
presentadas en el procedimiento abierto de enajenación y desarrollados en el proyecto definitivo a presentar por el adjudicatario, así como la actuación residencial que se proyecte
d. Con el compromiso de solicitar licencia de obras al Proyecto de ejecución en un plazo de 4 meses o 16 meses (según la opción a presentar) contados desde la firma del contrato de adjudicación del concurso.
e. Con el compromiso de inicio de las obras y presentar toda la documentación necesaria para la formalización del Acta de Comprobación de Replanteo e Inicio de Obras: 2 meses, desde la notificación de la concesión de la licencia de obras.
11.- PENALIDADES DEL CONTRATO DE ENAJENACION
Ø LA DEMORA en el cumplimiento de cualquiera de los plazos establecidos en el apartado d) del punto anterior 10 en más de CUARENTA Y CINCO DIAS naturales, supondrá una penalización de 150 € por día natural, contado a partir del plazo establecido en la adjudicación.
Ø LA DEMORA en el cumplimiento del plazo de inicio de las obras establecido en el apartado e) del punto anterior 10, en más de TRES MESES, supondrá una penalización de 150 € por día natural, contado a partir del plazo establecido en la adjudicación, siempre que el Ayuntamiento no haya decidido tramitar instrumentos de planeamiento previos.
12.- RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ENAJENACION
A estos efectos será causa de resolución del contrato de enajenación:
Ø La falta de PAGO del precio, en los plazos y forma establecidos en el presente Pliego, con pérdida de las cantidades entregadas por el adjudicatario.
Ø No ejecutar la edificación con arreglo al anteproyecto incluido en la proposición presentada y desarrollado en el proyecto definitivo a presentar por el adjudicatario.
Ø La declaración de caducidad de los expedientes administrativos instruidos para el otorgamiento de las licencias y/o autorizaciones por causas imputables al adjudicatario.
De conformidad con lo establecido en este pliego o en el pliego de Cláusulas Administrativas Particulares que rige el presente procedimiento, cuando se produzca la resolución del contrato por incumplimiento, se producirá
la REVERSIÓN de la propiedad del suelo a favor del Ayuntamiento de Santurtzi y la misma en su caso, alcanzará al suelo vendido, a la obra de urbanización realizada y a la edificación que se hubiese construido sobre él; debiendo abonarse tan solo por el Ayuntamiento el 30% del precio percibido por la enajenación del suelo, reteniéndose en consecuencia, como cláusula de penalización el setenta por ciento del importe de la compraventa. Pudiendo el Ayuntamiento proceder nuevamente a la enajenación de la parcela con la obra que sobre ella se haya desarrollado.
La obra que se hubiera construido se valorará de común acuerdo, una vez que haya constancia de las certificaciones de su ejecución, en caso de desacuerdo, ambas partes designarán, conjuntamente, un perito que efectué la valoración.
La reversión de la finca transmitida se producirá recuperándola en el estado en que se hallare, sin que el Ayuntamiento deba abonar cantidad alguna al adquiriente por razón de lo urbanizado o edificado sobre la parcela.
Todas las cantidades entregadas en concepto de pago o aval que debieran haberse entregado, en base a los hitos de pago previstos (en las dos modalidades de pago) quedaran a favor del Ayuntamiento, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados.
El Ayuntamiento procederá a la ejecución de los avales por las cantidades correspondientes a los hitos de pago vencidos y no atendidos.
Una vez practicada la liquidación, el Ayuntamiento requerirá al adjudicatario para el otorgamiento de la ESCRITURA DE REVERSIÓN, en el plazo máximo de 15 días.
Transcurridos los 15 días de plazo sin que el adjudicatario otorgue la Escritura, el Ayuntamiento podrá reinscribir la finca a su nombre en el Registro de la Propiedad si acredita por Acta Notarial haber requerido al adjudicatario sin que este haya opuesto razones de fondo, debidamente motivadas y contrastadas jurídica y técnicamente, en siete días.
Será de cuenta del adjudicatario todos los gastos que se deriven tanto del otorgamiento de escritura como de las correspondientes inscripciones registrales.
