ZONAPROP INDEX
INFORME DE MERCADO CIUDAD DE BUENOS AIRES
MARZO 2022
TENDENCIAS DESTACADAS
ALQUILER
Precios por encima de la inflación en 1T‘22
El alquiler de un 2 ambientes en la ciudad se ubica en $ 53.450 por mes, 5.0% por encima del mes previo.
En 1T 2022 los alquileres (nuevos contratos) acumulan suba de 14.0% por encima de la inflación (13.2%) y del ajuste de la contratos existentes (ICL, +10.0%). En la comparación interanual el ICL es el de mayor incremento (53.3%), por encima de INDEX BA e inflación.
RENTABILIDAD
3.46% bruto anual, subiendo
La relación alquiler/precio sube y se ubica en 3.46% anual. Se necesitan 28.9 años de alquiler para recuperar la inversión, 20% por debajo de lo requerido un año atrás.
Parque Patricios y La Boca son los mejores barrios para los inversores que buscan renta.
VENTA
Precios bajan 1.6% en 1T 2022
Precio medio en la Ciudad se ubica en USD 2.315 por m2, disminuye 0.7% respecto al mes previo. En 1T 2022 los precios acumulan caída de 1.6%. Desde los máximos de 2019 los precios acumulan caída de 17.3% retornando a los niveles de septiembre 2016 (5.5 años atrás).
El margen desarrollador se contrae en 2022: el costo de construcción en dólares aumenta 4.4% en 1T 2022 mientras que los precios de venta de deptos. en CABA bajan 1.6%.
Actualmente construir cuesta 19% menos que el promedio 2012-2021.
TRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES
PERIODICIDAD: CÁLCULO Y PUBLICACIÓN MENSUAL
METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRÁCTICAS ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO
METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS
Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM
01 PRECIOS DE VENTA
Tendencias de precios en el mercado
El departamento monoambiente medio de 40 m2 tiene un valor de USD 99.800.
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 120 mil dólares.
Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 171 mil dólares.
SUP. CUBIERTA 70 M2, 3 AMBIENTES BALCÓN 7 M2
PRECIO 2.331 USD/M2
3 AMB
UNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
2 AMB
SUP. CUBIERTA 50 M2, 2 AMBIENTES BALCÓN 5 M2
PRECIO 2.300 USD/M2 MONO
AMB
SUP. CUBIERTA 40 M2, MONOAMBIENTE BALCÓN 4 M2
PRECIO 2.376 USD/M2
VARIACIÓN ANUAL EVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2
PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
Precio medio en la Ciudad se ubica en USD 2.315 por m2, disminuye 0.7% respecto al mes previo. En 1T 2022 los precios acumula n caída de 1.6%. Desde los máximos de 2019 los precios acumulan caída de 17.3% retornando a los niveles de septiembre 2016 (5.5 años atrás) .
1.4%
-0.3%
1.0%
3.7%
7.7%
12.3%
5.9%
-1.8%
-7.1%
-7.5%
-1.6%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2,053 2,080 2,100 2,177
2,346
2,776 2,800
2,674
2,460 2,315
feb. 12 ago. 12 feb. 13 ago. 13 feb. 14 ago. 14 feb. 15 ago. 15 feb. 16 ago. 16 feb. 17 ago. 17 feb. 18 ago. 18 feb. 19 ago. 19 feb. 20 ago. 20 feb. 21 ago. 21 feb. 22 ago. 22
-55%
-100%
-24%
76%
13%
EXPANSIÓN DE MERCADO
71%
90%
71%
48% 38%
21%
40%
10% 18%
8%
21% 15%
25% 27%
52% 63%
79%
60%
75%
90% 78%
96% 92%
En abril ’18 el 90% de los barrios registraba incremento de precio. Actualmente el 92% de los barrios registran
disminución de precio mensual.
En febrero 2022 el volumen de escrituras aumenta 4% respecto a mismo mes de 2021. El volumen 2021 fue 84% mayor al de 2020 pero 14% por debajo de
2019 y 55% menor a 2018.
OPERACIONES DE COMPRA-VENTA EN CABA
% variación respecto al mismo mes del año anterior
VARIACION MENSUAL DEL PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD
% de incremento respecto al mes previo
PRECIO MEDIO Y CANTIDAD DE OPERACIONES EN LA CIUDAD
Fuente: colegio de escribanos de CABA
BARRIOS SEGÚN VARIACION DE PRECIO MENSUAL
% respecto al total de barrios de la ciudad
SUBE BAJA 0.6%
1.6% 1.8%
-0.3% -0.1%
-0.7%
-1.1% -0.7%
4%
CUARENTENA
5.2% 5.7% 5.7%
7.0%
8.7%
8.0%
El % de avisos retazados continua disminuyendo, actualmente el 27% del total de los deptos. en venta fueron retasados.
El descuento promedio efectuado en los últimos 6 meses se mantiene estable en torno al 8.0%. El impulso a la baja del precio medio de la ciudad esta generado ahora por los nuevos ingresos - más que por las retasaciones- con precios por debajo del stock en venta.
ANUNCIOS CON RETASACIÓN DE PRECIO LA BAJA
% DE ANUNCIOS CON BAJA DE PRECIO
% DE DESCUENTO PROMEDIO
% DE ANUNCIOS CON BAJA DE PRECIO EN ULTIMO 6 MESES
% DE DESCUENTO PROMEDIO
16%
18%
25%
29%
31%
31%
28%
5.1%
5.2%
5.2%
5.8%
7.8%
8.0%
8.0%
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022 17% 18% 18% 20%
25%
29% 29%
32% 34%
27%
INICIO CEPO
4.4%
-1.6%
CAC EN USD INDEX BA DEPTOS -30%
-15.7%
CAC EN USD INDEX BA DEPTOS PRECIO DE LAS PROPIEDADES Y COSTO DE LA CONSTRUCCION EN USD
El margen desarrollador se contrae en 2022: el costo de construcción en dólares aumenta 4.4% en 1T 2022 mientras que los precios de venta de deptos. en CABA bajan 1.6%. Actualmente construir cuesta 19% menos que el promedio 2012 -2021.
VARIACIÓN ACUMULADA
FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓN
PRECIO MEDIO Y COSTOS CONSTRUCCIÓN. EVOLUCIÓN
DEVALUACION ENE’14
DEVALUACION
DIC’ 15 DEVALUACION
2018
ULTIMO TRIMESTRE VARIACION DESDE ABRIL 2018
Fuente: Cámara Argentina de la Construcción Nota: Tipo de Cambio promedio dólar MULC y MEP
2,053 2,100 2,133
2,346
2,800
2,732 2,634
2,460
2,315
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
0.92
1.21
0.85
1.08
0.72
0.50
0.75 MEDIA 2012-2021
REGIÓN USD/M2 MES ANUAL VALORACIÓN
PRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD
CORREDOR NORTE CORREDOR
NOROESTE
MACRO- CENTRO
SUR-ESTE
SUR OESTE
NOROESTE
EJE CENTRAL
2,839
2,362
2,315
2,198
2,140
2,112
1,953
1,939
1,312
-0.6%
-0.8%
-0.7%
-0.5%
-0.4%
-0.7%
-1.1%
-0.5%
-0.8%
-7.6%
-8.3%
-8.2%
-6.5%
-7.2%
-8.1%
-5.5%
-7.7%
-6.7%
SUR SUR ESTE OESTE EJE CENTRAL MACROCENTRO NOROESTE CABA CORREDOR NOROESTE CORREDOR NORTE
RANKING
HEAT MAP DE PRECIOS
Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero con USD 5.581 por m2 y mínimo en Lugano con USD 1.128 por m2.
MAYOR PRECIO
ZONA MEDIA
MENOR PRECIO
BARRIO USD/M2
5,581 3,009
2,869
2,370 2,221 2,110 2,057 1,919
1,620 1,552 1,128 LUGANO
NUEVA POMPEYA LA BOCA FLORESTA SAN NICOLÁS VERSALLES BARRACAS VILLA PUEYRREDON SAAVEDRA NUÑEZ BELGRANO PALERMO PUERTO MADERO
PRECIO MEDIO DE CADA BARRIO EN USD/M2
PRECIO DE VENTA SEGÚN BARRIOS
5,581
2,869
2,536
2,370 2,233 2,110 1,987
1,880 1,757
1,552 1,128
BARRIO VARIACIÓN 12 MESES RANKING
MAYOR SUBA
ZONA MEDIA
MAYOR BAJA
HEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL
Nueva Pompeya y Villa Real son los barrios con las mayores bajas interanuales
BARRIOS CON VARIACION DE PRECIO MAYOR A LA MEDIA
1.5%
-2.7%
-3.1%
-5.8%
-7.2%
-7.6%
-7.8%
-8.5%
-12.2%
-14.8%
-15.0%
NUEVA POMPEYA VILLA REAL AGRONOMÍA PATERNAL COLEGIALES FLORES SANTA RITA
PALERMO LINIERS VILLA RIACHUELO
MATADEROS PUERTO MADERO LUGANO
02 PRECIOS ALQUILER
Precio de alquiler mensual de un departamento de
2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta
SUP. CUBIERTA 70 M2, 3 AMBIENTES BALCÓN 7 M2
PRECIO 1.006 $/M2/MES
3 AMB
UNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
2 AMB
SUP. CUBIERTA 50 M2, 2 AMBIENTES BALCÓN 5 M2
PRECIO 1.018 $/M2/MES MONO
AMB
SUP. CUBIERTA 40 M2, MONOAMBIENTE BALCÓN 4 M2
PRECIO 1.070 $/M2/MES
El departamento monoambiente medio de 40 m2 se alquila por 44.900 pesos por mes El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se alquila por 53.450 pesos por mes.
Los deptos. de 3 ambientes y 70 m2 se alquilan por 73.930 pesos por mes.
25%
48%
54%
36%
51%
13.2%
29%
31%
33%
35%
33%
62%
53%
14.0%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
EVOLUCIÓN MENSUAL. AR$/MES VARIACIÓN EN EL AÑO
El alquiler de un 2 ambientes en la ciudad se ubica en $ 53.450 por mes, 5.0% por encima del mes previo. En 1T 2022 los alqui leres acumulan suba de 14.0%. La oferta sigue acotada con contracción respecto al volumen del año previo.
PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
INFLACIÓN ALQUILER
FUENTE: INDEC. ULTIMO MES ESTMADO REM BCRA
2,424 3,566 6,086 10,589 14,290 18,990
30,683 39,211
53,450
feb. 12 ago. 12 feb. 13 ago. 13 feb. 14 ago. 14 feb. 15 ago. 15 feb. 16 ago. 16 feb. 17 ago. 17 feb. 18 ago. 18 feb. 19 ago. 19 feb. 20 ago. 20 feb. 21 ago. 21 feb. 22 ago. 22
DEVALUACION LEY ALQUILER
30.8%
23.5%
54.7%
51.2%
28.6%
31.8%
35.2%
31.3%
72.3%
52.8%
1.5%
3.7%
1.8% 2.7%
7.9%
4.9% 5.0%
VARIACIÓN ACUMULADA ULTIMOS 12 MESES
ALQUILER INDEX, INFLACIÓN E ICL ICL = Índice para Contratos de Locación
VARIACIÓN ACUMULADA 12 MESES
VARIACION ACUMULADA 2022
En 1T 2022 los alquileres (nuevos contratos) acumulan suba de 14.0% por encima de la inflación (13.2%) y del ajuste de la con tratos existentes (ICL, +10.0%). En la comparación interanual el ICL es el de mayor incremento (53.3%), por encima de INDEX BA e inflación.
PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
VARIACION 1M INDEX ALQUILER
VARIACION 12M INDEX ALQUILER VARIACION ACUMULADA INFLACION
53.3%
52.8%
51.2%
ICL INDEX BA INFLACION
14.0% 13.2%
10.0%
INDEX BA INFLACION ICL FUENTE: INDEC, BCRA, BCRA REM
PRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD
CORREDOR NORTE CORREDOR
NOROESTE
SUR-ESTE
SUR OESTE
NOROESTE
REGIÓN ARS/MES MES ANUAL
VALORACIÓN
MACRO- CENTRO EJE CENTRAL
64,277
55,562
53,450
52,922
50,752
48,696
48,262
47,049
9.7%
6.3%
5.0%
5.2%
5.5%
6.2%
6.8%
6.1%
66.0%
53.8%
52.8%
56.7%
55.3%
51.4%
56.5%
54.1%
OESTE SUR ESTE MACROCENTRO
EJE CENTRAL NOROESTE CABA CORREDOR NOROESTE CORREDOR NORTE
RANKING
HEAT MAP DE PRECIOS
Puerto Madero es el barrio más caro, con un precio medio de $ 119.921 por mes. San Telmo el más barato con $ 44.248 por mes
MAYOR PRECIO
ZONA MEDIA
MENOR PRECIO
BARRIO ARS/MES
119,921 69,414
63,324
56,890 54,063 52,697 51,018 48,480
44,797 44,488 44,248 SAN TELMO
MONSERRAT CONSTITUCIÓN LA BOCA MATADEROS MONTE CASTRO ALMAGRO AGRONOMÍA RETIRO RECOLETA NUÑEZ PALERMO PUERTO MADERO
BARRIO VARIACIÓN ANUAL RANKING
HEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL
MAYOR SUBA
ZONA MEDIA
MENOR SUBA
Agronomía y Recoleta son los barrios con mayor incremento interanual. San Telmo el que menos sube.
BARRIOS CON VARIACION DE PRECIO MAYOR A LA MEDIA
73.0%
72.9%
68.8%
60.8%
57.9%
56.0%
54.8%
52.1%
46.5%
44.8%
38.6%
SAN TELMO PARQUE CHAS LA BOCA MONSERRAT FLORESTA SAN CRISTOBAL ALMAGRO VILLA PUEYRREDON VILLA CRESPO PARQUE PATRICIOS PALERMO RECOLETA AGRONOMÍA
03 RENTABILIDAD INMOBILIARIA
Retorno bruto anual, porcentaje de la inversión
17.3 20.0 21.5 21.8 20.1
32.8
49.1
28.9 5.91%
5.61%
4.29%
5.47%
4.95%
3.23%
2.04%
3.46%
0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
6.00%
EVOLUCIÓN MENSUAL
La relación alquiler/precio sube y se ubica en 3.46% anual.
Se necesitan 28.9 años de alquiler para recuperar la inversión, 20% por debajo de lo requerido un año atrás.
PROMEDIO ANUAL
RETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER
AÑOS PARA RECUPERAR INVERSION
Nota: Tipo de Cambio promedio entre MULC y MEP
5.6%
5.1%
4.6%
4.5%
4.9%
5.3%
4.1%
3.0%
2.3%
2.9%
3.3%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
RETORNO ANUAL DEL ALQUILER
CORREDOR NORTE CORREDOR
NOROESTE
SUR-ESTE
SUR OESTE
NOROESTE
REGIÓN % PRECIO MES ANUAL
VALORACIÓN
MACRO- CENTRO EJE CENTRAL
3.8%
3.6%
3.6%
3.6%
3.5%
3.5%
3.5%
3.4%
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
CORREDOR NORTE CABA CORREDOR NOROESTE MACROCENTRO EJE CENTRAL NOROESTE OESTE SUR ESTE
RANKING
Parque Patricios y La Boca son los mejores barrios para inversores que buscan renta.
RETORNO ANUAL DEL ALQUILER
MAYOR PRECIO
ZONA MEDIA
MENOR PRECIO
BARRIO % PRECIO
4.2%
4.2%
4.0%
3.7%
3.6%
3.6%
3.5%
3.4%
3.2%
3.0%
2.7%
PATERNAL SAN TELMO BELGRANO RETIRO COLEGIALES MONSERRAT PARQUE CHACABUCO SAN NICOLÁS SANTA RITA BALVANERA SAN CRISTOBAL LA BOCA PARQUE PATRICIOS
