Buenos Aires
Reporte del Mercado de
Oficinas
En el segundo trimestre de 2018 uno de los aspectos más relevantes en la coyuntura económica fue la variación en el tipo de cambio; tras una suba desde principios de año hasta fines de abril que lo había llevado desde los ARS 18,6 por dólar hasta ARS 20,5, en mayo y junio se produjo una aceleración de la depreciación del peso, lo que provocó que la paridad ascendiera a ARS 28,8 por cada dólar. Este valor significó una devaluación superior al 50 % en lo que va de 2018.
En materia de inflación, durante la primera mitad de 2018 según el Índice de Precios al Consumidor elaborado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), el acumulado hasta mayo fue de 11,9 %, es decir, una cifra muy cercana al máximo de 15 % que el gobierno había anunciado como meta para todo el año. Por otra parte, los datos recientemente difundidos sobre la inversión extranjera directa (IED) dan cuenta de una importante recuperación de la misma en 2017, con un aumento del 253 % respecto al año previo. Cabe destacar que, si bien 2016 fue el peor año en términos de IED desde 2003, esta recuperación se dio en el marco de una caída generalizada por tercer año consecutivo en la recepción de inversiones a nivel latinoamericano.
En cuanto a la construcción, el Indicador Sintético de la Actividad de Construcción (ISAC), realizado por el INDEC, acumula una suba del 12,4 % al cabo de los primeros cinco meses del año en la comparación interanual. De esta manera, continúa la tendencia alcista registrada desde la primera mitad de 2017, pero con una morigeración de su ritmo creciente.
Información económica
Población del país (Millones)1 44,9
Población del Área Metropolitana de Buenos Aires (Millones)2 12,8
Tasa de desempleo (%)3 9,1
PBI (Millones de USD)4 608.000
Tasa de crecimiento PBI (%)5 3,6
PBI per capita - PPA (USD) 14.000
Inflación anual proyectada (%)6 30,8
Tipo de cambio (Pesos por USD)7 28,8
Introducción
Reporte de Mercado de Oficinas de Buenos Aires 3 Fuente: JLL con base en:
1 INDEC: INDEC, Estimaciones y proyecciones de población 2010-2040. Total del país 2 INDEC: información oficial para 2017
3 INDEC: Encuesta permanente de hogares (EPH), primer trimestre de 2018 4 INDEC: información oficial para el último trimestre de 2017
5 INDEC: información oficial para el primer trimestre de 2018
6 Según Relevamiento de expectativas de mercado realizado por el Banco Central
de la República Argentina
Durante el segundo trimestre del año, el inventario de oficinas corporativas de Buenos Aires se ubicó en 1.458.000 metros cuadrados, entre los cuales se encuentran 17.000 metros cuadrados que ingresaron en el actual período, distribuidos en dos inmuebles que se sumaron al submercado Zona Norte GBA y uno a Zona Norte CABA.
En materia de vacancia, se constató un valor muy similar al del primer trimestre del año, al ubicarse en 5,4 % (5,2 % durante los primeros tres meses). Por otro lado, en el periodo en análisis dejó de verificarse una tendencia que se venía registrando desde 2015; desde esa fecha, la disponibilidad en inmuebles categoría A fue siempre menor a la registrada en la clase AB. Sin embargo, en este trimestre esa brecha prácticamente desapareció (5,4 % para la clase A y 5,5 % para la AB).
Los submercados Zona Norte CABA y Plaza Roma sobresalieron por presentar las vacancias más bajas del mercado. En el primero de ellos, se verificó solo 1,2 % de espacios vacantes, y en el segundo 1,7 %. Se destaca, además, que toda la disponibilidad se concentró en 39 inmuebles, es decir, un 33 % del stock. Cabe señalar, adicionalmente, que el submercado Zona Norte GBA es el que presenta mayor cantidad de edificios con superficies disponibles superiores
Oferta
Gráfico 2 Evolución del stock y producción (m2)
0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 1,600,000 1,800,000 2,000,000 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18F 20 19F 20 20F Stock Production 4,5% 7,2% 5.4% 6.2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 20 10Q 1 20 10Q 2 20 10Q 3 20 10Q 4 20 11Q 1 20 11Q 2 20 11Q 4 20 12Q 1 20 12Q 2 20 12Q 3 20 12Q 4 20 13Q 1 20 13Q 2 20 13Q 3 20 13Q 4 20 14Q 1 20 14Q 2 20 14Q 3 20 14Q 4 20 15Q 1 20 15Q 2 20 15Q 3 20 15Q 4 20 16Q 1 20 16Q 2 20 16Q 3 20 16Q 4 20 17Q 1 20 17Q 2 20 17Q 3 20 17Q 4 20 18Q 1 20 18Q 2
CBD No CBD General Promedio histórico
a los 3.000 metros cuadrados (solo ocho de los inmuebles del stock poseen este nivel de disponibilidad y tres de ellos se ubican en el norte del Gran Buenos Aires ).
En cuanto a nuevas incorporaciones, se prevé que ingresen en lo que queda del año 118.000 metros cuadrados. Asimismo, entre 2019 y 2020 se inaugurarán 232.000 metros cuadrados, por lo que, en dos años, el stock de Buenos Aires habrá incorporado 367.000 metros cuadrados nuevos (un 25 % del inventario actual). Los submercados Zona Norte GBA y Zona Norte CABA concentrarán el 65 % de estos nuevos espacios (35 % y 30 %, respectivamente).
Reporte del Mercado de Oficinas de Buenos Aires 5 Existente
Proyecto En construcción
Ciudad de Buenos Aires
CBD
Zona Norte
68% 32%
CBD Zona Norte
La absorción neta durante el segundo trimestre del año alcanzó los 12.500 metros cuadrados, un valor inferior al promedio trimestral histórico registrado desde 2010 (16.800 metros cuadrados). Con el propósito de dimensionar este valor, corresponde mencionar que un porcentaje importante de esta superficie pertenece a dos inmuebles que se incorporaron al stock ocupados en su totalidad en los submercados Zona Norte CABA y Zona Norte GBA, lo cual permitió que se impusieran como las zonas con mayor ocupación de espacios.
Los submercados Catalinas y Microcentro –con 3.400 y 3.100 metros cuadrados, respectivamente–, son los que peor performance mostraron en este trimestre. En el caso del primero de ellos, solo en 2010 la liberación de espacios fue mayor a la observada en el actual período de análisis.
El precio promedio de alquiler solicitado se mantuvo prácticamente sin alteraciones con respecto al observado en el trimestre anterior (USD 27,2 por metro cuadrado y USD 27,3 por metro cuadrado a principio del año).
De igual manera, al analizar los precios de acuerdo a las categorías, se registró una tendencia muy estable tanto en la comparación entre trimestres como en la comparación interanual. En efecto, durante el segundo trimestre de 2018 el precio promedio para la categoría A fue de USD 31,2 por metro cuadrado (USD 31,9 por metro cuadrado en el trimestre anterior y USD 31,3 por metro cuadrado en la primera mitad del año anterior). Para los inmuebles clase AB, el precio promedio por metro cuadrado se ubicó en USD 24,1 (alcanzó los USD 23,9 por metro cuadrado tres meses antes y USD 24,4 por metro cuadrado en 2017).
El submercado Catalinas presentó el promedio de valores más elevado del trimestre, con USD 32,3 por metro cuadrado por mes, seguido por Macrocentro Norte con USD 31,2 por metro cuadrado. En esta oportunidad el submercado Macrocentro Sur registró el valor promedio más bajo del mercado, al alcanzar los USD 24,1 por metro cuadrado.
Demanda
Precios
-60,000 -30,000 30,000 60,000 90,000 120,000 150,000 180,000 210,000 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 Producción AbsorciónGráfico 4 Evolución de producción y absorción neta (m2)
Gráfico 5 Evolución de precios (USD/m2) y vacancia (%)
31,2 24,1 5,4% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 5 10 15 20 25 30 35 40 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18
Clase A Clase AB Vacancia
1,378,723 79,400
Superficie ocupada Superficie disponible
Gráfico 6 Área ocupada / disponible y tasa de vacancia (%)
Submercado Stock (m2) disponibleSuperficie (m2) Tasa de vacancia (%) Precios (USD /m2 /mes) Absorción Neta
Q2 (m2) Absorción neta acumulada
(m2) Producción (m2) Catalinas 298.000 13.000 4,3% 21,0 - 35,0 -3.400 300 0 Macrocentro Norte 101.000 3.000 2,9% 24,0 - 28,0 0 -700 0 Macrocentro Sur 107.000 6.700 6,3% 24,0 - 26,0 700 -250 0 Microcentro 67.000 4.500 6,7% 25,0 - 29,0 -3.000 -3.000 0 Plaza Roma 120.000 2.000 1,7% 24,0 - 30,0 -1.300 -200 0 Puerto Madero 293.000 16.000 5,6% 24,0 - 35,0 6.000 2.000 0
Zona Norte CABA 110.000 1.300 1,2% 25,0 - 29,0 7.500 7.000 6.500
Zona Norte GBA 362.000 33.000 9,0% 23,0 - 31,0 6.000 22.200 10.500
Total 1.458.000 79.400 5,4% 24,0 - 32,0 12.600 27.300 17.000
Reporte del Mercado de Oficinas de Buenos Aires 7
Indicadores 2Q18
Stock
1,458 M
m
2Tasa de vacancia
5,4%
Absorción neta
12.600 m
2Precio promedio por mes
USD
27,4 /m
2Catalinas
Este submercado está compuesto por seis edificios Clase A y seis Clase AB, ubicados en el primer distrito pensado exclusivamente para oficinas. Estas doce torres de oficinas, sumadas a un nuevo edificio actualmente en construcción, exhiben muy buena calidad de construcción y una excelente imagen corporativa, ideal para usuarios corporativos. Los inquilinos de Catalinas provienen de diversas industrias, desde banca, servicios financieros, seguros y logística hasta manufactureras.
Plaza Roma
Está estratégicamente situado casi en el corazón del distrito financiero de Buenos Aires. La mayoría de los edificios Clase A se ubican en torno a la Plaza Roma, con vista a Puerto Madero y el Río de la Plata. Alta calidad constructiva junto con excelente imagen corporativa se combinan con la cercanía a otros submercados y gran cantidad de medios de transporte.
Puerto Madero
Esta zona relativamente nueva, que aloja edificios imponentes, es el segundo submercado en tamaño,
representando alrededor del 20% del total de stock de Clase A y AB de Buenos Aires. Puerto Madero se ha desarrollado sobre el antiguo puerto de la ciudad, re-urbanizado con una orientación hacia oficinas corporativas de alta calidad y residencias de lujo. En la última década, este submercado fue un semillero de desarrollos residenciales y de oficinas. Actualmente existen allí cuatro proyectos de oficinas en ejecución, siendo uno de ellos un complejo multiuso (oficinas, residencias y hotel).
Microcentro
Es el submercado de oficinas más antiguo, radicado en una zona de protección histórica alrededor de Plaza de Mayo, el corazón político y social de la ciudad. La mayoría de los edificios datan de más de 50 años. Este área se destaca por sus numerosas instituciones financieras y bancarias. incluyendo la Bolsa de Comercio de Buenos Aires.
Submercados
Macrocentro Norte
Definido por la franja entre Av. Corrientes y Av. del Libertador, incluye espacios de oficina sobre la Av. 9 de Julio y Plaza San Martín. Esta zona goza de una muy buena imagen corporativa, aunque la calidad de construcción y las
especificaciones técnicas de los edificios no cumplen con los estándares de Clase A. Se trata, entonces, de un mercado casi exclusivamente de Clase AB.
Macrocentro Sur
Macrocentro Sur es el submercado más grande en superficie del distrito financiero, aunque las opciones viables de Clase A y AB son escasas. Comprende zonas de protección histórica, con limitaciones constructivas, y edificios reformados.
Zona Norte
Zona Norte es el submercado más nuevo y ha registrado un crecimiento exponencial en los últimos años. Se trata del submercado con la mayor concentración de espacios de oficina corporativas en Buenos Aires, surgido como opción gracias a sus grandes edificios sobre lotes de tierra más económica, lejos del centro congestionado. Este submercado comprende la porción más al norte de Buenos Aires y sus suburbios, enfocándose en dos corredores: Av. del Libertador y la Autopista Panamericana.
Gráfico 6 Stock (m2) por submercado (%)
20.0% 8.0% 19.6% 4.5% 7.2% 6.8% 7.4% 24.3% 0 100,000 200,000 300,000 400,000 Catalinas Plaza Roma Puerto Madero Microcentro Macrocentro Sur Macrocentro Norte Zona Norte CABA Zona Norte GBA
Latin America
Office Clock
Q2 2018
Submercados
Reporte del Mercado de Oficinas de Buenos Aires 9
San Pablo
Precios de alquiler
en desaceleración
alquiler en baja
Precios de
Precios de alquiler
en aceleración
Precios de alquiler
en nivel más bajo
Cali
Colombia Caribe Medellín Caracas
Bogotá
Quito, Ciudad dePanamá Ciudad de Mexico, San Juan, Guayaquil Ciudad de Guatemala
Santo Domingo Lima, Montevideo, Santiago, San José
Buenos Aires
Monterrey
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General
Unidad de medida Metros cuadrados
Rentas USD/ m2/ mes
Tiempo típico de contratos 3-5 años
Frecuencia típica de pago de contratos Mensual, por adelantado Depósito de alquiler típico (expresado como x
meses de alquiler) Caso por caso, típicamente 2-3 meses de alquiler. Otras opciones son Póliza de seguro de caución, Carta aval de casa matriz Derechos de los inquilinos Solo durante la duración del alquiler, no hay derechos más allá del plazo original del arrendamiento ¿El inquilino tiene derechos legales de
renovación? No, a menos que se especifique una opción en el contrato de alquiler Derechos de asignación y subarrendamiento del
inquilino Sí, sujeto a la aprobación del propietario. El subarrendamiento de inquilinos es más común que los derechos de asignación, ambos están sujetos a la aprobación del propietario y, por lo general, el inquilino principal permanece como garante
Aumentos de alquiler o revisión de renta Caso por caso, aunque la indexación explícita está prohibida por la ley. Alquiler pre-escalado y ajustes arbitrados son típicos
Frecuencia de revisión de rentas Caso por caso
Período de gracia 1-3 meses. El período de gracia no es una práctica estandirazada en el mercado pero ocurre con asiduidad. El plazo es negociado por las partes y es uno de los factores (si es que existe alguno) que determinan el nivel de mejoras provistas al inquilino.
Estacionamiento CABA: 1 cada 100 m2
Buenos Aires: Vicente López, 1 cada 60 m2; San Isidro, 1 cada 20 m2
Honorarios inmobiliarios 5 % del valor total del arrendamiento (si ambas partes tienen un representante, los honorarios de se dividen en 50-50); años adicionales son negociables
Honorarios legales (a cargo del propietario /
inquilino) Cada parte es responsable de sus propios costos legales
Responsabilidad por expensas, arreglos y seguros
Expensas / honorarios de gestión Adicional al precio de alquiler y pagable mensualmente por adelantado
Servicios Electricidad, teléfono, aire acondicionado, etc. a cargo del inquilino, según consumo (a veces medidos por separado, otras veces abonados según porcentaje de ocupación)
Áreas internas (espacio del inquilino) Inquilino Áreas comunes (recepción, ascensor, escaleras,
etc.) Propietario (cobrado a través de cargos por servicios) Áreas externas / estructurales Propietario
Seguro del edificio Inquilino / espacio común a cargo del propietario Impuestos locales a la propiedad Depende de la jurisdicción
IVA sobre cargos por alquiler & servicios 21%, a cargo del inquilino
Prácticas de mercado
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