PUD / CAYMA Plan Urbano Distrital de Cayma

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PUD / CAYMA 2006 PUD / CAYMA 2006 PUD / CAYMA 2006

PUD / CAYMA 2006 ---- 2015201520152015 191 Municipalidad Distrital de la Villa de Cayma Plan Urbano Distrital de Cayma

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LA PROPUESTA DEL PUD/CAYMA2006-2015

ZONIFICACIÓN Y USOS DE SUELO

1. ZONIFICACIÓN Y LOS USOS DE SUELO

1.1. Consideraciones Generales

La Zonificación de los Usos de Suelo de acuerdo al Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano (DS 027-2003-Vivienda), es un instrumento técnico – normativo del Plan Urbano Distrital que orienta la racional distribución de las actividades urbanas. Se constituye en una variable operativa inseparable del proceso de planificación.

La Zonificación de Usos del Suelo se estructura de acuerdo a las siguientes orientaciones:

• Orienta y condiciona el uso del suelo urbano de acuerdo con el bien común y el interés general, con prevalencia sobre los intereses individuales.

• Regula el uso del suelo urbano, con el fin de evitar daños materiales y desvalorización de la propiedad pública y privada.

• Orienta y garantiza la realización de los proyectos de renovación urbana en áreas deterioradas, con el fin de evitar la especulación inmobiliaria.

• Establece y consolida los equipamientos urbanos existentes y reserva las áreas para la implementación de nuevos equipamientos especialmente en las zonas de expansión urbana y en zonas urbano marginales que carecen de dichos equipamientos.

1.2. La Zonificación General del PDAM 2002 – 2015 y del PUD/Cayma 2006 - 2015

La propuesta de Compatibilidad de Usos del Suelo para el distrito de Cayma tiene como antecedente inmediato la Zonificación General del Plan Director de Arequipa Metropolitana (PDAM 2002 – 2015), dentro del área que corresponde a la jurisdicción del distrito y está ajustada a lo dispuesto en el DS 027-2003-Vivienda y DS 012–2004-Vivienda, respetando los criterios y objetivos propuestos en el PDAM.

En este sentido, al desarrollar el Plan urbano Distrital de Cayma, la Zonificación del PDAM no ha sido modificada en ningún aspecto, pues se lo ha considerado como el marco general que guía las propuestas específicas en Cayma. Por tal razón es incluida en el presente reglamento.

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a. Los Lineamientos de la Zonificación General del Plan Director de Arequipa Metropolitana 2002 – 2015

Los lineamientos propuestos por el PDAM 2002 – 2015 son los siguientes:

• Protección ambiental, conservación de áreas agrícolas y prevención de ocurrencia de desastres naturales, reduciendo las condiciones de fragilidad ecológica de área naturales.

• Distribución equitativa de las actividades en el ámbito urbano en base a las capacidades y vocaciones del suelo, buscando la optimización del uso del suelo, de los equipamientos y de los servicios de la ciudad, según los requerimientos de la población actual y proyectada.

• Integración espacial de la ciudad mediante la vinculación de los componentes urbanos mayores por medio de ejes urbanos.

• Preservación, promoción y puesta en valor del patrimonio natural y cultural, como valores importantes dentro del desarrollo integral de la ciudad, integrándolos a la dinámica urbana metropolitana.

b. La Estructura de la Zonificación del PDAM 2002 – 2015

• Áreas Estructuradoras Mayores: Son los espacios que organizan las actividades económicas principales (comercio y servicios) y que están propuestas a lo largo del Eje Metropolitano, organizando las centralidades mayores de la ciudad. Las actividades propuestas tienen carácter metropolitano, de uso especializado según las áreas que atraviesan.

• Áreas Estructuradoras Menores: Son los espacios conformados por los ejes Residencial y Agrícola y las subcentralidades menores localizadas a lo largo de estas vías. Las actividades propuestas a lo largo de estas vías son de alcance sectorial y de tipo especializado orientadas al sector terciario, secundario y primario.

• Áreas de Actividades Intermedias: Son áreas ubicadas entre los ejes viales longitudinales y transversales que desarrollan actividades compatibles con estos espacios. Se proponen como usos mixtos donde la residencia es el mayor uso presente aunque de necesariamente homogéneo, ya que se proponen actividades complementarias de comercio, servicios, recreación, cultura, institucional y otros de escala local, vecinal y distrital en algunos casos.

• Áreas de Actividades Productivas Primarias y Secundarias: Son los espacios de producción y transformación que están conformadas por la campiña, los parques industriales existentes y propuestos, los corredores comerciales e industriales y las áreas de vivienda taller.

• Áreas de Valor Arqueológico y Cultural: Conformada por el patrimonio construido de la ciudad, los restos arqueológicos y el patrimonio paisajista, que esta calificada como área de protección y puesta en valor para ser integrados dentro de la oferta turística y cultural de la ciudad. Se proponen usos turísticos controlados, cultura, recreación pasiva e investigación.

• Áreas de Preservación y Conservación Ambiental: Son zonas de especial valor por sus cualidades ambientales, paisajistas y de diversidad natural, que son necesarios para el equilibrio ambiental de la ciudad, calificados como áreas de conservación, recuperación y uso sostenible. Se proponen como áreas de recreación activa y pasiva según sus cualidades y que forman parte de la red de espacios abiertos metropolitanos, garantizando su disfrute equitativo y su apropiación colectiva por parte de la población.

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1.3. Descripción de la Zonificación General del PDAM 2002 – 2015 y sus normativa

Los aspectos normativos del Plan Director de Arequipa Metropolitana establecen definiciones, características, criterios técnicos y compatibilidades generales de cada una de las zonas establecidas en el Plano de Zonificación de Arequipa. El Plan Urbano Distrital de Cayma ha tomado en consideración los siguientes usos:

a. Zonificación Residencial R2: Área de uso residencial unifamiliar de densidad baja, en la que se han optado las compatibilidades de R3u,

C1, TR, I1R, ZRE, con los siguientes requisitos normativos:

• Densidades Normativas Densidad Neta: 160 - 240 Hab/ha Densidad Bruta: 110 - 160 hab/ha • Normas para Habilitación

Aportes: 13% Recreación 7% Educación 2% Comunal 2% Serpar 1% • Lote Normativo: 800 – 1200 m2 • Frente Normativo de lote: 15 - 20m. • Normas para Edificación:

Área Libre: 60%

Coeficiente de edificación: 0.3 - 0.6 Altura de edificación: 1 piso + azotea Estacionamiento: 1c/viv

• Tipo de Densidad: Unifamiliar

b. Zonificación Residencial R3u: Área de uso residencial unifamiliar de densidad media, en la que se han optado las compatibilidades de

R3b, C1,C2, CE, C5,TR, OUE,OES, con los siguientes requisitos normativos:

• Densidades Normativas Densidad Neta: 240 - 440 Hab/ha Densidad Bruta: 160 - 240 hab/ha • Normas para Habilitación

Aportes: 13% Recreación 8% Educación 2% Comunal 2% Serpar 1% • Lote Normativo: 180 – 240 m2 • Frente Normativo de lote: 8 - 12m. • Normas para Edificación:

Área Libre: 40%

Coeficiente de edificación: 0.5 - 1 Altura de edificación: 2 pisos + azotea Estacionamiento: 1c/viv

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c. Zonificación Residencial R4: Área de uso residencial unifamiliar y bifamiliar de densidad media, en la que se han optado las compatibilidades de R5-R6, C1, C2, CE, C8, OU, OUE, OES, con los siguientes requisitos normativos:

• Densidades Normativas Densidad Neta: 400 - 600 Hab/ha Densidad Bruta: 240 -330 hab/ha • Normas para Habilitación

Aportes: 30% Recreación 23% Educación 2% Comunal 4% Serpar 1% • Lote Normativo: 450 - 600m2 • Frente Normativo de lote: 10 - 15m. • Normas para Edificación:

Área Libre: 35%

Coeficiente de edificación: 2.4 -3.6 Altura de edificación: 4 pisos + azotea Estacionamiento: 1c/ 3viv

• Tipo de Densidad: Bifamiliar y multifamiliar

d. Zonificación Residencial R5 – R6: Área de uso residencial multifamiliar de densidad alta, en la que se han optado las compatibilidades de C1, C2, CE, C8, OU, OUE, OUS, con los siguientes requisitos normativos:

• Densidades Normativas

Densidad Neta: 800 - 1350 Hab/ha Densidad Bruta: 400 - 640 hab/ha • Normas para Habilitación

Aportes: 30% Recreación 23% Educación 2% Comunal 4% Serpar 1% • Lote Normativo: 500 - 1000m2 • Frente Normativo de lote: 15 - 20m. • Normas para Edificación:

Área Libre: 38%

Coeficiente de edificación: 2.1 – 5.4 Altura de edificación: 6 -8 pisos + azotea Estacionamiento: 1c/ 4viv

• Tipo de Densidad: Multifamiliar

e. Comercio Especializado CE: Área constituida por los centro comerciales e instalaciones de bienes y servicios relacionados a la actividad especifica de carácter distrital, sectorial o metropolitano, se han optado las compatibilidades de R4, R3b, ClnE, C3, C5, TR con los siguientes requisitos normativos:

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• Coeficiente de edificación: El máximo coeficiente de edificación será de 4.0 con un máximo de 1.0 para uso comercial.

• Área de lote: Se considera 450 m2 como área mínima de lote. En las áreas habilitadas y construidas parcialmente se consideraran las áreas de los lotes existentes.

• Estacionamiento: Se considerara como mínimo un estacionamiento por cada 75 m2 de áreas de venta y/ oficina. • Población servida: de 1,000 a 200,000 habitantes

• Radio de Influencia: 3,000 a 5,000 m.

f. Comercio Distrital C5: Área constituida por los corredores comerciales de importancia a nivel distrital y sectorial, caracterizados por su

magnitud y la diversidad de actividades comerciales de bienes de consumo directo servicios, dados en forma mixta de mercados, tiendas, autoservicios, grandes almacenes., tiendas especializadas, se han optado las compatibilidades de R4, R3b, ClnE, C3, CE con los siguientes requisitos normativos:

• Coeficiente de edificación: El máximo coeficiente de edificación será de 4.0 a 6.0 correspondiendo 1.0 como mínimo para uso comercial. El 3.0 a 5.0 restantes será máximo para el uso de oficinas y/o viviendas

• Área de lote: Se considera 450 a 800 m2

• Estacionamiento: Se exigirá un estacionamiento por cada 90m2 de área de ventas o 2 viviendas. • Población servida: De 50,000 a 200,000 habitantes.

• Radio de Influencia: 500 a 1000m.

g. Zona de Reglamentación Especial ZRE: Esta zona la conforman conjuntos urbanos, monumentos de valor histórico y pasajes rurales de especial valor, herencia de la evolución urbana y desarrollo de la ciudad. Esta conformado los pueblos tradicionales. También lo conforman las áreas arqueológicas conformadas por restos prehispánicos.

Como usos compatibles se considera la cultura, el turismo controlado, la recreación pasiva, el culto y la administración, la gestión local, así como la residencia en armonía con las características urbanas y arquitectónicas de la zona.

Las características de edificación en estas zonas están definidas por el plan de gestión del Centro Histórico (para el área Central) debiendo las edificaciones e intervenciones en los pueblos tradicionales y Restos arqueológicos, seguir la reglamentación establecida por el INC.

h. Zona de Reserva Paisajista ZRP: Definida por los espacios aledaños a los cauces ribereños del Chili y las áreas identificadas como

áreas de alto valor natural, cultural y patrimonial. Incluye la ronda hidráulica y su área aledaña de manejo y preservación ambiental, y las andenerías prehispánicas de los valles del Chili.

Tiene como objetivo consolidar la cuenca media del Chili como un eje ecológico de integración a nivel provincial y departamental, mitigar los impactos urbanos, económicos y sociales negativos de las actividades urbanas aledañas y elevar la calidad ambiental del area propiciando su uso social para permitir su mantenimiento y conservación. En ella se proponen actividades eco-productivas, recreativas pasivas, turismo e investigación. Por lo tanto no son urbanizables.

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i. Zonificación de Preservación Ambiental ZPA: Definida por los bordes o interfases entre lo urbano y lo agrícola, destinada a ser

conservada e integrada a la estructura urbana mediante actividades compatibles de agricultura, recreación e investigación.

Se convierten en los grandes espacios abiertos que la ciudad demanda reinventando la imagen actual de la ciudad: “entramado urbano – Agrícola”

Por sus características solo se permite intervenciones propias de la actividad agrícola, manteniendo en todo momento sus cualidades y características físicas y ambientales. Por lo tanto no son urbanizables.

1.4. Adecuación de la nomenclatura de la Zonificación General (PDAM 2002 – 2015) según lo dispuesto en los DS 027-2003 – Vivienda y DS 012 – 2004 - Vivienda

El Plan Director de Arequipa Metropolitana 2002 – 2015 fue elaborado y aprobado por Ordenanza Municipal Nro. 160 el 14 de noviembre del 2002 en el marco del DS Nº 007-85-VC del 20 de febrero del año 1985. Este Decreto Supremo fue derogado y sustituido por el DS Nº 027-2003-Vivienda y su modificatoria DS Nº 012-2004-Vivienda, constituyendo el nuevo Marco Normativo Nacional para los procedimientos que deben seguir las municipalidades en el ejercicio de sus competencias en materia de planeamiento y gestión del territorio y desarrollo urbano.

Por ello, el primer paso a seguir es la adecuación de la nomenclatura de la propuesta de Zonificación General del Plan Director de Arequipa Metropolitana 2002 – 2015 al nuevo reglamento, según se detalla en el cuadro siguiente:

ADECUACIÓN DE LA NOMENCLATURA AL DS 027 – 2003 - VIVIENDA

ÁREA PDAM 2002 - 2015 DS 027-2003 - VIVIENDA

Área Urbana

Residencia R2 Residencia R2

Residencia R3u Residencia R3

Residencia R4 Residencia R4

Residencia R5 – R6 Residencia R5

Comercio Especializado CE Comercio Especializado CE

Comercio Distrital C5 Comercio Distrital C5

Otros Usos OU Otros Usos OU _{Zona de Servicios Públicos Complementarios (educación o salud) OU} Zona de Reglamentación Especial ZRE Zona de Reglamentación Especial ZRE

Área No Urbanizable

Zona de Tratamiento Especial ZTE Zona de Reglamentación Especial ZRE Zona de Forestación ZF Zona de Recreación Pública ZRP Zona de Reserva Paisajista ZRP Zona de Preservación Ambiental ZPA Zona de Preservación Ambiental ZPA Zona de Preservación Ambiental ZPA

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2. CONSIDERACIONES SOBRE LOS DETALLES DE ZONIFICACIÓN GENERAL DEL Plan Director de Arequipa

Metropolitana 2002 - 2015

2.1. Finalidades

a. En lo ambiental: la propuesta es un instrumento orientado a proteger las áreas de valor ambiental, paisajístico y natural localizadas dentro de la jurisdicción distrital, proponiendo para tal fin usos compatibles e intensidades de uso acordes con las características del territorio. b. En lo social: la propuesta es un instrumento de base que inicie el ordenamiento y reordenamiento de la ocupación informal de los

asentamientos humanos, asociaciones, cooperativas de vivienda y urbanizaciones en general que se encuentran actualmente en uso no conforme en el distrito.

c. En lo económico: la propuesta es un instrumento de base para canalizar adecuadamente la localización de inversiones urbanas en el distrito.

d. En lo institucional - administrativo: la propuesta es un instrumento que orienta técnicamente los procesos de Habilitación Urbana y Edificaciones y el otorgamiento de licencias de funcionamiento de actividades urbanas, de manera tal que optimice y haga eficiente las acciones de administración y control urbano en el distrito.

e. En lo técnico – normativo: la propuesta orienta y promueve la localización de las actividades urbanas y el tratamiento óptimo del uso del suelo en concordancia con la realidad urbanística del distrito.

2.2. Criterios Generales del desarrollo en detalle

a. Identificación de áreas de borde (áreas intermedias) entre lo urbano y lo rural y lo urbano y lo natural, que permitan una transición adecuada de actividades según su intensidad y compatibilidad.

b. Optimizar el uso del suelo urbano a través de la densificación residencial, de la intensificación de usos sin que se pierda el carácter residencial del distrito.

c. Organizar y estructurar centralidades de equipamientos y servicios al interior del distrito, considerando su relación con otros centros de carácter metropolitano.

d. Localizar actividades en corredores compatibles con los roles y funciones del Sistema Vial y orientar la densificación mediante corredores de uso residencial.

e. Regular el uso del suelo comercial y de servicios.

f. Identificar y reglamentar las áreas que por su naturaleza específica y características propias requieren de un tratamiento y normativa especial, como es el caso de las zonas monumentales, los pueblos tradicionales, las torrenteras, la campiña, el valle de Chilina y las laderas del Chachani y Misti.

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2.3. Ámbito de Aplicación

Para los propósitos del desarrollo en detalle y sus normativas correspondientes, el ámbito de aplicación esta constituido por el Distrito de Cayma, concentrándose en su área urbana y parte del área pre-urbana, excluyendo las áreas extraurbanas y centros poblados rurales del distrito.

2.4. Delimitación de Zonas

a. En los planos correspondientes se han delimitado las distintas zonas mediante líneas que cruzan las manzanas por los límites de propiedad.

b. En las áreas ya habilitadas, las líneas límite de zonas deben interpretarse de la siguiente manera:

• Línea divisoria en eje de vía: diferencia los usos de suelo en los lotes que dan frente a una misma calle.

• Línea divisoria que corta la manzana: diferencia los usos del suelo teniendo como base la profundidad del lote cuyo frente está afectado por

un uso determinado. Esto es aplicable también a los casos en los cuales dos líneas divisorias atraviesan una manzana determinando vías de dos usos.

• Lotes con frente a dos calles paralelas: cuando un lote da frente a dos calles paralelas y está cruzado por una “línea límite de zonas”, cada

zona afectará al terreno en áreas proporcionales a los fondos de los lotes normativos de cada zona. Solo en casos especiales podrá optarse por uno de los dos usos, previo dictamen de la Comisión Técnica correspondiente.

2.5. Cálculo de Densidades

a. Para el caso de Habilitación Urbana

• Se aplicarán las densidades normativas indicadas en los cuadros correspondientes al Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) y la Ley

General de Habilitaciones Urbanas y su Reglamento.

• Para el cálculo de las densidades referenciales resultantes se considerará 5 hab/viv.

b. Para el caso de Edificación

• Para determinar el número de vivienda posibles a construir en cada lote, se aplicarán irrestricta y conjuntamente los parámetros

correspondientes a cada zonificación residencial.

• La aplicación de las densidades normativas, en estos casos, se verificará considerando los siguientes indicadores referenciales:

o Hasta 5 pers/vivienda, en las unidades de 3 dormitorios o más. o Hasta 3 pers/vivienda, en las unidades de 2 dormitorios. o Hasta 2 pers/vivienda, en las unidades de 1 dormitorio.

• Cuando la edificación se dedique exclusivamente al uso residencial, la densidad normativa podrá variar con el margen de tolerancia de 10% en exceso o en defecto.

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2.6. Usos

Se distinguen dos tipos de usos en el distrito:

a. Usos permitidos: Son todos aquellos usos que pueden ser ubicados en las zonas urbanas y urbanizables definidas en el PDAM. Para asignar los usos permitidos en cada zona se aplicarán las normas pertinentes de zonificación correspondiente de acuerdo a la zonificación general, así como el Índice de Usos de Suelos para la localización de actividades urbanas.

b. Uso No Conforme: Son las áreas que no se ajustan o no corresponden a los usos definidos en la Zonificación General establecida por el Plan Director de Arequipa Metropolitana 2002 – 2015, en donde se establecen las disposiciones necesarias para promover la adecuación de dichos usos en usos compatibles con lo dispuesto en el Plan Director de Arequipa Metropolitana y las normas correspondientes.

2.7. Instrumentos que detallan la Zonificación General y los Usos del Suelo

La propuesta de detalle de la Zonificación General del Plan Director de Arequipa Metropolitana 2002 – 2015, esta compuesta de tres instrumentos básicos: la Compatibilidad de Usos de Suelo, la Altura Máxima de Edificación y los Índices para la Ubicación de Compatibilidades de Usos, que son mostrados en planos y descritos en las normativas correspondientes.

a. La Compatibilidad de Usos de Suelos

Diferencia los tipos de zonas establecidos en el Plano de Zonificación General del Plan Director de Arequipa Metropolitana 2002 – 2015, detallando sus compatibilidades de usos y que considera:

• Zonas de uso residencial • Zonas de uso comercial • Zonas de uso industrial

• Zonas de equipamientos y otros usos • Zonas de recreación pública

• Zonas de Reglamentación Especial • Zonas de Forestación

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b. La Altura Máxima de Edificación

El objetivo principal de la determinación de las alturas de edificación máximas es el de mantener la homogeneidad del perfil urbano. La Comisión Técnica correspondiente dará prioridad a este criterio sobre los otros criterios.

c. Índices para la Ubicación de Compatibilidades de Uso

El Índice de Compatibilidades de Uso detalla los usos permitidos en cada zona establecida dentro del plan, dividiéndose en usos conformes y no conformes según el nivel de actividad establecido.

2.8. Aplicación de las normas

• Los responsables de todo proyecto y las personas que controlan la aplicación de las normas deberán considerar, además de lo dispuesto en los presentes estudios y sus correspondientes reglamentos, cualquier otra disposición, norma o reglamento específico vigente que regulen de alguna forma la edificación urbana. Estas normas incluyen los Reglamentos Internos de habilitaciones urbanas y los Reglamentos de Propiedad Horizontal.

• En el caso de los Reglamentos Internos, después de su elaboración e inscripción en Registros Públicos, serán incorporados como normas complementarias al Plan Urbano de Desarrollo mediante Resolución Municipal, debiendo ser considerados por la Comisión Técnica y/o Oficina de Desarrollo Urbano para la emisión de parámetros urbanos y calificación de proyectos.

• Para los cambios de zonificación, se consideran los criterios establecidos por los artículos 11º y 13º del DS 027 – 2003 – Vivienda y los procedimientos del Capítulo VII, art. 37º, 38º y 39º del mismo Decreto Supremo.

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R2 R3 R4 R5 C1 C5 CE ZONIFICACION Y COMPATIBILIDADES AREAS RESIDENCIALES

Zona residencial de Baja Densidad Zona residencial de Media Densidad Zona residencial de Media Densidad Zona Residencial de Alta Densidad

AREAS COMERCIALES Y SERVICIOS

Comercio Local Comercio Distrital Comercio Especializado AREAS INDUSTRIALES EQUIPAMIENTOS E1, E2, E3 H1, H2, H3 ZRP Servicios Publicos Complementarios - EDUCACION Servicios Publicos Complementarios - SALUD Zona de Recreacion Publica

I1R Vivienda Taller OTRAS AREAS ZRE1 ZRE2 ZRE3 ZF Zona de Reglamentacion Especial - Tipo 1 Zona de Reglamentacion Especial - Tipo 2 Zona de Reglamentacion Especial - Tipo 3 Zona de Forestacion ( Estabilizacion de Laderas)

ZPA1 Zona de Proteccion Ambiental tipo1

ZPA2 Zona de Proteccion Ambiental tipo 2

ZPA3 Zona de Proteccion Ambiental tipo 3

OU Usos Especiales UNC Usos no Conformes 2 PISO ( Maximo) 3 PISOS ( Maximo) 5 PISOS ( Maximo) 8 PISOS ( Maximo)

Equipamientos de salud, educacion y otros usos determinada por la Normativa del ministerio Correspondiente Normativa especial determinada por el Plan Urbano de Desarrollo de Cayma Normativa especial determinada por el Plan Urbano de Desarrollo de Cayma

2P 3P 5P 8P EQUIP. NE NE

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NORMAS TÉCNICAS URBANÍSTICAS QUE DETALLAN LA

ZONIFICACIÓN GENERAL Y LOS USOS DEL SUELO EN EL

PUD/CAYMA 2006 - 2015

1. DEL DETALLE DE LA COMPATIBILIDAD DE USOS DE SUELOS

1.1. Zonas de Uso Residencial

Corresponde a las áreas destinadas al uso de vivienda, admitiendo como actividades urbanas compatibles el comercio local y los servicios, según lo establecido por los Índices de Compatibilidad de Usos. La mayor parte del distrito de Cayma presenta este uso, distribuidos en densidades bajas, medias y altas, principalmente de los densidad media R3 y R4.

Dentro de esta calificación se incluye las zonas de usos mixtos, que corresponde a las áreas donde las actividades urbanas de vivienda, comercio, y servicios pueden darse en forma complementaria, como las zonas de vivienda comercio.

1.2. Zonas de Uso Comercial

Corresponde a las áreas donde predomina el comercio y los servicios, admitiendo otras actividades urbanas compatibles como la vivienda. Se desagregan por la complejidad y radio de influencia de los establecimientos comerciales, localizándose en Cayma: Comercio Distrital C5, Comercio Especializado CE y Comercio Local C1.

Estas zonas se concentran a lo largo de las principales vías del distrito, formando corredores de intercambio y servicios dentro de las áreas residenciales.

1.3. Zonas de Uso Industrial

Son aquellas destinadas exclusivamente a establecimientos industriales, siendo su compatibilidad con otros usos muy limitada. En Cayma las zonas industriales están conformadas por la Zonas de Vivienda Taller I1R.

1.4. Zonas de Equipamiento y Otros Usos

Las zonas de equipamiento son aquellas destinadas a la localización de equipamientos urbanos principalmente de educación y salud, de diversos niveles y de otros tipos. Se califican como de Servicios Públicos Complementarios y de Otros Usos.

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En el caso del distrito de Cayma, los servicios públicos complementarios están representados por los equipamientos de educación y de salud, encontrándose en el distrito: Institutos Superiores de Educación Profesional (E2), Centros Educativos Primarios y Secundarios (E1), Hospital General o Clínica (H3), Centro de Salud o Policlínico (H2) y Puesto Sanitario o Consultorio Periférico (H1).

Las zonas de Otros Usos o de Usos Especiales son las destinadas a las actividades político administrativas, institucionales, servicios públicos en general, instalaciones complementarias a la infraestructura de servicios, cultural y culto. Su nomenclatura es OU.

1.5. Zonas de Recreación Pública

Corresponde a las áreas dedicadas a actividades de recreación activa y pasiva. Incluye las áreas de parques locales, vecinales, sectoriales y zonales, las plazas y las instalaciones deportivas. Su nomenclatura es ZRP.

1.6. Zonas de Reglamentación Especial

Son aquellas áreas que por sus características especiales (de trazado urbano, forma y tamaño de lote, materiales, secciones de vías, entre otras) y particulares (lechos de torrenteras, pendientes elevadas, inestabilidad de suelos, entre otras) requieren una reglamentación especial, basada en estudios detallados de zonificación, vías y equipamiento, con fines de conservación y seguridad física.

Dentro de estas áreas se incluye las zonas de patrimonio cultural (los Pueblos Tradicionales) regidas por las normas sobre bienes culturales, las zonas localizadas en áreas de peligro natural (el lecho de las torrenteras y áreas aledañas) y las zonas de valor paisajístico y en peligro de deslizamiento (el borde del valle de Chilina). Su nomenclatura general es ZRE, pudiendo diferenciarse en Tipo I, Tipo II y Tipo III, respectivamente.

1.7. Zonas de Forestación

Son las áreas destinadas a la protección contra los fenómenos climáticos, los suelos no aptos para la construcción y la estabilización de laderas, a través del uso de forestación y reforestación y que admiten usos recreativos activos y pasivos, áreas de paseos, miradores y de camping.

En el distrito de Cayma esta zona se encuentra en el área localizada entre el borde urbano construido y el valle de Chilina, así como en las áreas eriazas localizadas a más de 2800 m.s.n.m, definiendo el límite superior del área urbana. Su nomenclatura es ZF.

1.8. Zonas de Preservación Ambiental

Constituida por las áreas agrícolas con valor agropecuario ambiental, paisajista y cultural. Se localizan en el valle de Chilina y las áreas de campiña ubicadas entre las zonas residenciales y zonas populares. Estas zonas no podrán ser urbanizadas bajo ningún criterio, admitiendo usos de producción agropecuaria, agroturismo, miradores, recreación pasiva e investigación. Su nomenclatura es ZPA.

Según sus características, esta área presenta tres tipos: el Tipo I correspondiente al área de campiña localizada entre el límite distrital oeste y el borde urbano definido en el margen izquierdo de la Av. Cayma, el Tipo II correspondiente al área de campiña localizado entre el borde urbano definido en el margen derecho de la Av. Cayma y el margen izquierdo de la vía paisajista Carmen Alto y Tronchadero y el Tipo III correspondiente al margen derecho de la vía paisajista Carmen Alto y Tronchadero y el valle de Chilina.

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2. LAS ALTURAS MÁXIMAS DE EDIFICACIÓN

2.1. Criterios Generales

a. Las alturas máximas de edificación son las comprendidas sobre el nivel cero sobre la línea municipal (cota más baja de la vereda) y el nivel más alto constituido por el nivel del techo del último piso, quedando establecidas por el Plano de Alturas Máximas que se anexa al presente reglamento.

b. En terrenos urbanos con pendientes no significativas (hasta 2.5% de pendiente) el nivel cero lo constituye el nivel de la vereda a la que da frente el lote en su punto más alto.

c. En lotes con pendiente pronunciada, la altura máxima de edificación establecida se mide en la vertical, sobre el frente siguiendo la rasante de la vereda, y sobre el fondo del terreno siguiendo la pendiente natural del mismo, creando entre ambos frentes a la altura establecida, líneas virtuales que en ningún caso deberán ser sobrepasadas por las edificaciones.

d. En caso de edificaciones ubicadas en esquina con frente a vías de diferente norma de altura máxima de edificación, se podrá optar la mayor altura sobre la vía de menor norma de altura de edificación en una longitud igual a 30 m lineales medida a partir de la esquina del lote.

e. En zonas urbanas consolidadas (mas del 80% de los lotes edificados en la manzana), los lotes colindantes a edificaciones existentes con alturas mayores a las establecidas en la norma, podrán tener una altura máxima equivalente al promedio entre la altura de edificación máxima de la norma y la edificación existente.

f. De no existir un Reglamento de Propiedad Horizontal, los techos, azoteas, aires, edificaciones o instalaciones que se ejecuten sobre el último nivel autorizado, serán de dominio común y no se permitirá la subdivisión de los mismos, condiciones que deberá indicarse expresamente en la declaratoria de fábrica existente.

g. En ningún caso la altura de la edificación en la línea de fachada o de la parte interior del lote sobrepasará la altura establecida. De haber diferencia entre la línea de fachada y la parte interior del lote, ésta se resolverá dentro de un ángulo de 45º respecto de la línea de fachada o elevación frontal.

h. Las alturas máximas indicadas consideran la posibilidad de ejecución de un semisótano adicionalmente al número de pisos máximo indicado. i. La altura de las edificaciones en la zona de influencia del aeropuerto será de un (01) piso.

j. En zonas R2, R3 y R4 y sobre lotes ubicados con frente a vías de acceso único (prescindiendo de la zonificación en que se ubique) la altura máxima de edificación será de 3 pisos.

k. En las zonas R2, R3 y R4 que se ubiquen frente a parques de 12 m de ancho mínimo, frente a vías con más de 22 m de sección, frente a lotes con altura normativa entre 3 y 5 pisos y en frente de manzana con más del 80% de lotes con una altura predominante de 5 pisos, la altura máxima de edificación será de 5 pisos.

l. En zonas R5 y CE, con lotes ubicados en la parte posterior de zonas con altura máxima normativa de 8 pisos, la altura de edificación máxima será de 5 pisos.

m. Es requisito imprescindible que para la adopción de las alturas máximas permitidas, la edificación deberá cumplir los requisitos de lote mínimo, áreas libre y coeficiente de edificación establecidos en las normatividades específicas del cada uso residencial.

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n. Para la adopción de alturas máximas de edificación en zonas consolidadas con menor altura a la establecida, especialmente en zonas residenciales R5 y R4 donde se quiera adoptar el uso multifamiliar, se exigirá un estudio de sombras y de control visual, de manera tal que se asegure no invadir la privacidad de los lotes colindantes ni alterar el asoleamiento natural de estas edificaciones vecinas.

o. En caso de zonas con edificaciones existentes que superen las alturas señaladas, éstas quedaran como hechos o edificaciones aisladas.

2.2. Uso de los Aires

Sobre la altura máxima establecida para las edificaciones se podrá:

a. Habilitar la azotea

• La habilitación de la azotea se adecua a lo establecido en los Reglamentos de Propiedad Horizontal.

• De no existir Reglamento de Propiedad Horizontal y de habilitarse la azotea, esta tendrá obligatoriamente acceso común y será únicamente para lavanderías no techadas o con fines de expansión de los habitantes y recreación, pudiendo considerar: áreas verdes, terrazas y/o piscinas, en todos los casos estarán al servicio de todos los moradores de la edificación.

• Sobre la azotea sólo podrá construirse: parapetos, casetas de ascensor, tanques elevados, pérgolas livianas y servicios higiénicos únicamente para el servicio de las áreas de expansión. En todos los casos deberán retirarse dentro de un ángulo de 45º respecto a la elevación frontal y no sobrepasar en su conjunto el 25% del área de la azotea. Los parapetos laterales y posteriores de las azoteas no requieren retiro y serán totalmente opacos, con una altura mínima de 1.20 m a fin de respetar la privacidad de las propiedades colindantes. • Los muros colindantes a propiedades vecinas y sujetos a registro visual, deberán ser estucados en toda su altura.

• De considerar áreas verdes estas no serán computadas como parte de la obligación de las áreas libres o verdes que establezcan los parámetros normativos correspondientes.

• Para habilitar la azotea para el uso de expansión o recreacional deberá presentarse, conjuntamente con los proyectos, para su aprobación por la Comisión Técnica correspondiente, el diseño y cálculo del aislamiento acústico requerido, para mitigar el impacto ambiental negativo, por ruidos o vibraciones que pudieran ocasionar el uso recreacional de la azotea que afecte a los residentes del último piso y los vecinos.

• Igualmente el Reglamento Interno y/o de Propiedad Horizontal deberá contener un capítulo especial referido al uso de la azotea, en el que se establezcan claramente las restricciones del mismo en cuanto a actividades, horarios, etc., con el fin de no afectar a los residentes del último piso.

b. No habilitar la azotea

• De mantenerse el techo como tal, éste y sus aires serán obligatoriamente de dominio común, no debiendo llegar al mismo ninguna escalera convencional, sea ésta de uso común o individual de los departamentos del último piso.

(18)

• Se permite únicamente escaleras de gato desde el último piso habitable al techo, para el servicio de mantenimiento de las instalaciones que se ubiquen en el mismo, como los tanques elevados, las casetas de ascensor, etc.

2.3. Disposiciones Complementarias

• Los responsables de todo proyecto y las personas que controlan la aplicación de las normas deberán considerar, además de lo dispuesto en los presentes estudios y sus correspondientes reglamentos, cualquier otra disposición, norma o reglamento específico vigente que regulen de alguna forma la edificación urbana. Estas normas incluyen los Reglamentos Internos de habilitaciones urbanas y los Reglamentos de Propiedad Horizontal.

• En el caso de los Reglamentos Internos, después de su elaboración e inscripción en Registros Públicos, serán incorporados como normas complementarias al Plan Urbano de Desarrollo mediante Resolución Municipal, debiendo ser considerados por la Comisión Técnica y/o Oficina de Desarrollo Urbano para la emisión de parámetros urbanos y calificación de proyectos.

• Para los cambios de zonificación, se consideran los criterios establecidos por los artículos 11º y 13º del DS 027 – 2003 – Vivienda y los procedimientos del Capítulo VII, art. 37º, 38º y 39º del mismo Decreto Supremo.

3. DE LA COMPATIBILIDAD DE USOS DE SUELO SEGÚN LO DISPUESTO POR EL DS 027-2003-VIVIENDA Y DS

012-2004-VIVIENDA

3.1. Zonificación Residencial de Baja Densidad R2

a. Definición: Son las zonas que se caracterizan por el uso residencial unifamiliar o multifamiliar de baja densidad. b. Densidades Normativas: Se aplicarán las densidades normativas siguientes:

ZONIFICACIÓN USOS DENSIDAD NETA MÁXIMA

Residencia de Baja Densidad R2

Unifamiliar Una vivienda

Multifamiliar 500 hab/Ha

Multifamiliar (*) 660 hab/Ha

(*) Con frente a vías mayores de 22 m de sección y/o frente a parques con un ancho mínimo de 12 m.

(19)

• Usos genéricos: usos residenciales en sus distintas modalidades: unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar regulados con los parámetros del presente reglamento.

• Quintas: en las zonas R2 se aceptan quintas de acuerdo a lo establecido por el Reglamento Nacional de Edificaciones y las normas correspondientes a la calificación residencial del área urbana respectiva.

• Uso comercial: Se permite el uso comercial C1 en cualquiera de los lotes siempre que sea complementario del uso residencial unifamiliar, el área destinada a comercio no supere los 60 m2 y el uso predominante del lote sea el residencial. El tipo de comercio será el especificado por el Índice de Usos para la Ubicación de Actividades Urbanas.

Se permite la actividad profesional individual hasta en un máximo de 40 m2, manteniendo el uso predominante de vivienda, debiendo de funcionar a puerta cerrada y sin anuncio o letrero exterior.

Los usos de la actividad comercial y de la actividad profesional no son incluyentes, sólo podrá aplicarse uno o el otro.

• Usos Especiales: Además de los indicados, se permitirán todos aquellos establecidos en el Índice para la Ubicación de Actividades Urbanas.

d. Dimensiones de lote: Para los efectos de habilitación urbana y subdivisión de lotes deberán considerarse las dimensiones de lote normativas siguientes:

USOS ÁREA MÍNIMA DE LOTE _(M2) FRENTE MÍNIMO DE LOTE (M)

Unifamiliar 300.00 10.0

Multifamiliar 300.00 10.0

Multifamiliar (*) 300.00 10.0

Subdivisión de lotes con áreas diferentes a las normativas: En áreas consolidadas (mas del 80% de lotes construidos) podrá autorizarse la subdivisión en lotes con áreas y frentes menores a los normativos teniendo en consideración los patrones predominantes. Para ello deberá seguir los procedimientos en las instancias correspondientes (Municipalidad Provincial de Arequipa).

e. Área Libre: El área libre mínima dentro del lote se calculará con los porcentajes que figuran en el cuadro siguiente:

USOS ÁREA LIBRE MÍNIMA

Unifamiliar 40.0 %

Multifamiliar 40.0 %

Multifamiliar (*) 30.0 %

(20)

Las áreas verdes destinadas a recreación pasiva o jardines ornamentales, habilitados sobre sótanos o semisótanos destinados a estacionamientos son computables para los efectos del cumplimiento del porcentaje mínimo del área libre establecido en los parámetros edificatorios.

f. Coeficiente de edificación: Los coeficientes máximos de edificación son los señalados en el siguiente cuadro:

USOS COEFICIENTE DE EDIFICACIÓN _MÁXIMO

Unifamiliar 1.2

Multifamiliar 1.8

Multifamiliar (*) 2.8

g. Altura de Edificación: La establecida en el Plano de Alturas del presente reglamento.

h. Retiros:

• Se aplican los siguientes para habilitaciones urbanas nuevas:

o Frontal: En vía local: 3 m. En vía colectora o de mayor jerarquía así como en vías locales de sección igual o mayor a 22 m: 5 m. o Retiros lateral y posterior: Los retiros lateral y posterior no son obligatorios, debiendo cercarse en toda su altura los pozos de luz

que colinden con otras propiedades.

• Se aplican los siguientes en zonas consolidadas:

o Frontal: En vía local: la distancia promedio del retiro de las edificaciones existentes de la cuadra donde se ubica la edificación. En vía colectora o de mayor jerarquía: los indicados por el Plano de Vías del presente reglamento.

o Retiros lateral y posterior: Los retiros lateral y posterior no son obligatorios, debiendo cercarse en toda su altura los pozos de luz que colinden con otras propiedades.

• Para el caso de retiros en las vías sujetas a ensanche según el Plan Vial y que sean mayores a las establecidas en el presente reglamento, se aplicarán los retiros establecidos en el mencionado Plan.

• En caso de proyectarse ventanas o terrazas que pueden registrar a propiedades vecinas, se respetará un retiro mínimo de 2.10 m hasta los 2 pisos de altura, a partir de la cual toda área techada se retirará dentro de un ángulo de 45º: Las terrazas que pudieran generarse deberán cercarse con parapetos opacos de mínimo 1.20 m de alto.

(21)

i. Estacionamiento Vehicular:

• La exigencia será teniendo en cuenta lo estipulado por la Reglamentación Especial de Estacionamientos anexo al presente reglamento.

• El estacionamiento será resuelto dentro del área del lote.

• Los procesos de habilitación urbana que consideran lotes con frentes a calles peatonales deberán proveer de áreas comunes de estacionamiento en los que se dispondrá de un (01) espacio por cada unidad de vivienda.

• Sobre las calles donde un frente presenta el uso exclusivamente residencial, las edificaciones nuevas no presentarán accesos a usos distintos, sino únicamente ingresos a zonas de estacionamientos.

• Para las habilitaciones especiales de promoción de la vivienda (como Techo Propio y Mi Vivienda), donde el estacionamiento no es exigido dentro del área de lote, el diseño de la habilitación urbana deberá proveer de áreas comunes de estacionamiento en los que se dispondrá de un (01) espacio por cada unidad de vivienda. No se permitirá el uso de áreas comunes como parques, vías de cualquier jerarquía, bermas laterales y/o centrales y otro espacio público como estacionamiento permanente de estas unidades de vivienda.

3.2. Zonificación Residencial de Media Densidad R3

a. Definición: Son las zonas que se caracterizan por el uso residencial unifamiliar o multifamiliar de media densidad. b. Densidades Normativas: Se aplicarán las densidades normativas siguientes:

Residencia de Media Densidad R3 Multifamiliar Unifamiliar 1300 hab/Ha 1300 hab/Ha

Conjunto Residencial 1300 hab/Ha

c. Usos permitidos: Residencial, comercial y usos especiales.

• Usos genéricos: usos residenciales en sus distintas modalidades: unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar regulados con los parámetros del presente reglamento.

• Quintas: en las zonas R3 se aceptan quintas de acuerdo a lo establecido por el Reglamento Nacional de Edificaciones y las normas correspondientes a la calificación residencial del área urbana respectiva.

• Uso comercial: Se permite el uso comercial C1 en cualquiera de los lotes siempre que sea complementario del uso residencial unifamiliar, el área destinada a comercio no supere los 60 m2 y el uso predominante del lote sea el residencial. El tipo de comercio será el especificado por el Índice de Usos para la Ubicación de Actividades Urbanas.

(22)

Se permite el uso comercial en aquellos lotes habilitados como comerciales que no aparecen señalados específicamente en el plano de zonificación, debiendo sujetarse su tratamiento a las normas de zonificación comercial correspondiente.

• Usos Especiales: Además de los indicados, se permitirán todos aquellos establecidos en el Índice para la Ubicación de Actividades Urbanas.

d. Dimensiones de lote: Para los efectos de habilitación urbana y subdivisión de lotes deberán considerarse las dimensiones de lote normativas siguientes:

Conjunto Residencial 450.00 Resultado del diseño

Unifamiliar 30.0 %

Conjunto Residencial 30.0 %

(23)

Unifamiliar 2.1

Multifamiliar 2.8

Conjunto Residencial 3.5

h. Retiros:

• Se aplican los siguientes para habilitaciones urbanas nuevas:

o Frontal: En vía local: 3 m. En vía colectora o de mayor jerarquía así como en vías locales de sección igual o mayor a 22 m: 5 m. o Retiros lateral y posterior: Los retiros lateral y posterior no son obligatorios, debiendo cercarse en toda su altura los pozos de luz

que colinden con otras propiedades.

• Se aplican los siguientes en zonas consolidadas:

o Frontal: En vía local: la distancia promedio del retiro de las edificaciones existentes de la cuadra donde se ubica la edificación. En vía colectora o de mayor jerarquía: los indicados por el Plano de Vías del presente reglamento.

o Retiros lateral y posterior: Los retiros lateral y posterior no son obligatorios, debiendo cercarse en toda su altura los pozos de luz que colinden con otras propiedades.

• En caso de proyectarse ventanas o terrazas que pueden registrar a propiedades vecinas, se respetará un retiro mínimo de 2.10 m hasta los 2 pisos de altura, a partir de la cual toda área techada se retirará dentro de un ángulo de 45º: Las terrazas que pudieran generarse deberán cercarse con parapetos opacos de mínimo 1.20 m de alto.

(24)

3.3. Zonificación Residencial de Media Densidad R4

a. Definición: Son las zonas que se caracterizan por el uso residencial unifamiliar o multifamiliar de media densidad. b. Densidades Normativas: Se aplicarán las densidades normativas siguientes:

Residencia de Media Densidad R4

Unifamiliar 1300 hab/Ha

• Usos genéricos: usos residenciales en sus distintas modalidades: unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar regulados con los parámetros del presente reglamento.

• Quintas: en las zonas R4 se aceptan quintas de acuerdo a lo establecido por el Reglamento Nacional de Edificaciones y las normas correspondientes a la calificación residencial del área urbana respectiva.

• Uso residencial de menor densidad: Se permitirá la construcción de densidad menor siempre y cuando el propietario acuse conocimiento de la zonificación existente. Para estos casos, la habilitación urbana considerará los parámetros de la densidad adoptada.

• Uso comercial: Se permite el uso comercial C1 en cualquiera de los lotes siempre que sea complementario del uso residencial unifamiliar, el área destinada a comercio no supere los 60 m2 y el uso predominante del lote sea el residencial.

Se permite el uso comercial en aquellos lotes habilitados como comerciales que no aparecen señalados específicamente en el plano de zonificación, debiendo sujetarse su tratamiento a las normas de zonificación comercial correspondiente.

(25)

d. Dimensiones de lote: Para los efectos de habilitación urbana y subdivisión de lotes deberán considerarse las dimensiones de lote normativas siguientes:

Conjunto Residencial 450.00 Resultante del diseño

Unifamiliar 30.0 %

Unifamiliar 2.1

Multifamiliar 2.8

(26)

h. Retiros:

• Se aplican los siguientes para las edificaciones hasta tres (03) pisos de altura : o Retiro Frontal: Retiro obligatorio de 3 m.

o Retiro Lateral: No es obligatorio. En caso de proyectarse ventanas o terrazas que pueden registrar a propiedades vecinas, se respetará un retiro mínimo de 2.10 m hasta los 2 pisos de altura, a partir de la cual toda área techada se retirará dentro de un ángulo de 45º: Las terrazas que pudieran generarse deberán cercarse con parapetos opacos de mínimo 1.20 m de alto.

o Retiro posterior: El retiro posterior no es obligatorio, debiendo cercarse en toda su altura los pozos de luz que colinden con otras propiedades. En caso de proyectarse ventanas o terrazas que pueden registrar a propiedades vecinas, se respetará un retiro mínimo de 2.10 m hasta los 2 pisos de altura, a partir de la cual toda área techada se retirará dentro de un ángulo de 45º: Las terrazas que pudieran generarse deberán cercarse con parapetos opacos de mínimo 1.20 m de alto.

o En zonas consolidadas, el retiro frontal será la distancia promedio del retiro de las edificaciones existentes de la cuadra, sólo hasta el tercer nivel.

• Se aplican los siguientes para las edificaciones hasta cinco (05) pisos de altura :

o Retiro Frontal: En edificaciones entre cuatro (04) y cinco (05) pisos de altura el retiro obligatorio es de 6 m.

o Retiro posterior: El retiro posterior obligatorio es de 3 m, hasta los 3 pisos de altura, a partir de la cual toda área techada se retirará dentro de un ángulo de 45º: Las terrazas que pudieran generarse deberán cercarse con parapetos opacos de mínimo 1.20 m de alto.

• En zonas consolidadas (mas del 80% de lotes construidos), el retiro frontal será la distancia promedio del retiro de las edificaciones existentes de la cuadra, sólo hasta el tercer nivel. A partir de esta altura y hasta los cinco (05) pisos toda el área techada se retirará dentro de un ángulo de 45º.

• En zonas consolidadas (mas del 80% de lotes construidos), el retiro posterior es de 3 m, hasta los 3 pisos de altura, a partir de la cual toda área techada se retirará dentro de un ángulo de 45º: Las terrazas que pudieran generarse deberán cercarse con parapetos opacos de mínimo 1.20 m de alto.

(27)

3.4. Zonificación Residencial de Alta Densidad R5

a. Definición: Son las zonas que se caracterizan por el uso residencial multifamiliar de alta densidad. b. Densidades Normativas: Se aplicarán las densidades normativas siguientes:

Residencia de Alta Densidad R5

• Usos genéricos: usos residenciales en sus distintas modalidades: bifamiliar y multifamiliar regulados con los parámetros del presente reglamento.

• Uso residencial de menor densidad: Se permitirá la construcción de densidad menor siempre y cuando el propietario acuse conocimiento de la zonificación existente. Para estos casos, la habilitación urbana considerará los parámetros de la densidad adoptada.

• Cuando los lotes de la zona R5 tengan un área menor al 50% del área del lote normativo, podrán asimilar las normas de zonificación inmediata inferior correspondiente.

(28)

• Uso comercial: Con obligatoriedad del uso residencial y de acuerdo a lo indicado en el Índice para la Ubicación de Actividades Urbanas se permite hasta el uso comercial C2 hasta un coeficiente de 1 en lotes ubicados en vías colectoras o de mayor jerarquía y en vías locales de 22 m o más de sección. En vías locales se admitirá hasta el uso comercial C2 hasta un coeficiente de 0.25.

Se permite el uso de oficinas no vinculadas a la actividad industrial hasta en un máximo de 30% del área total construida, debiendo funcionar a puerta cerrada y sin anuncio o letrero en el exterior.

En esta zona, para el caso de viviendas unifamiliares existentes, se permite su uso total para oficinas administrativas no vinculadas a la actividad industrial. En el caso de requerirse ampliaciones para tal fin, estas podrán superar el 20% del área techada existente, debiendo funcionar a puerta cerrada y sin anuncio o letrero en el exterior.

d. Dimensiones de lote: Para los efectos de habilitación urbana y subdivisión de lotes deberán considerarse las dimensiones de lote normativas siguientes:

Conjunto Residencial 450.00 Resultante del diseño

(29)

Multifamiliar 3.25

En los casos de uso mixto de vivienda, comercio y usos complementarios se considerará como coeficiente máximo el correspondiente al residencial.

g. Altura de Edificación: La establecida en el Plano de Alturas del presente reglamento. h. Retiros:

• Se aplican los siguientes para las edificaciones hasta tres (03) pisos de altura : o Retiro Frontal: Retiro obligatorio de 3 m.

o Retiro posterior: El retiro posterior no es obligatorio, debiendo cercarse en toda su altura los pozos de luz que colinden con otras propiedades. En caso de proyectarse ventanas o terrazas que pueden registrar a propiedades vecinas, se respetará un retiro mínimo de 2.10 m hasta los 2 pisos de altura, a partir de la cual toda área techada se retirará dentro de un ángulo de 45º: Las terrazas que pudieran generarse deberán cercarse con parapetos opacos de mínimo 1.20 m de alto.

o En zonas consolidadas, el retiro frontal será la distancia promedio del retiro de las edificaciones existentes de la cuadra, sólo hasta el tercer nivel.

• Se aplican los siguientes para las edificaciones hasta cinco (05) pisos de altura :

o Retiro Frontal: En edificaciones entre cuatro (04) y cinco (05) pisos de altura el retiro obligatorio es de 6 m.

o Retiro posterior: El retiro posterior obligatorio es de 3 m, hasta los 3 pisos de altura, a partir de la cual toda área techada se retirará dentro de un ángulo de 45º: Las terrazas que pudieran generarse deberán cercarse con parapetos opacos de mínimo 1.20 m de alto.