valorcomercial a v a l ú o s s a d e c v C E R T I F I C A D O 23/03/2017

(1)

SÍNTESIS DEL AVALÚO

Clave del Avalúo:

19011171910530281

Fecha del Avalúo:

23/03/2017

Número de registro del conjunto Infonavit:

1904116201145213

Clave Unica de la vivienda:

1619041593100360

Clave del Controlador:

0903013

Clave del Valuador Profesional:

1004886

Clave de la entidad que otorga el crédito:

030001

Nombre del Constructor:

CASAS JAVER, S.A. DE C.V.

Propósito del avalúo:

Originación

Tipo de inmueble a valuar:

Casa en condominio

Calle y número:

Luca 104 A Lt. 3 Mza. 393

Nombre del conjunto:

VALLE DE SANTA MARIA PAQ 118 DE 74 VIV

Colonia:

Fraccionamiento Valle de Santa Maria, sector

Portofino

Código postal:

66670

Clave Delegación o municipio INEGI:

041, Pesquería

Clave Entidad Federativa INEGI:

19, Nuevo León

Número de cuenta predial:

21-393-109

Proximidad urbana:

De expansión

Nivel de Infraestructura urbana:

Nivel 3

Clase del inmueble:

Interés Social

Vida útil remanente:

720 Meses

Año de terminación de la obra:

2017

Unidades rentables generales:

2 Unidades rentables:

1 Superficie de terreno privativa:

63.000 m

2

Superficie construida:

54.400 m

2

Superficie accesoria:

3.594 m

2

Superficie vendible:

57.994 m

2

Valor comparativo de mercado:

$367,391.99

Valor físico del terreno:

$88,200.00

Valor físico de la construcción:

$241,647.10

Valor físico de inst. y elementos comunes.:

$12,236.00

Importe del valor concluido:

$367,000.00

Número de recámaras:

2 Número de baños:

1 Número de medios baños:

0 Número de niveles de la unidad valuada:

2 Número de espacios de estacionamiento:

1 Suministro telefónico:

Existe

Nivel de equipamiento urbano:

Nivel 3

Elevador:

No

Georeferencia:

Longitud: -100.102952 Latitud: 25.702018 Altitud:

416 mts.

VALUADOR PROFESIONAL

Lic. José Angel Cárdenas Barrañón

Cédulas Licenciatura/Postgrado:

3135506 / 6215788

Clave del Valuador Profesional SHF:

1004886

No. serie certificado:

05BAE0D3132EFD0B

Cadena de validación (Base 64):

QzGec6hwCqOZzMVQQgI40nwQ72OLF +4rejvLhjq5zk4OQQwLo9q3bU6pA45Q/F6E9CvUwOQX6iiTgjxEc6IfJAGve2iuDMD +LTcw3vMjYj/PaQpLJc0erAg3zhfhVgxiBIl6Cx9N5+9OZDAkSkRRbmwT5Hi +BizXuenF/EZwyTEn5JrtOIdKrfNIgwWhC45cqjafF9zsifA +Ozhoxig4OuYA5ECj0b/j38JdyWHcZuBWK+kKd +udNK0MLzSjGMzPlAVIeOikfs1xQ4KU/u0D6CQqo3NDB4dpU/PjKkeYdTRrsCsz0hW91ze2QBU9T eYipnblelw66X/cFFVULfB55Q==

CONTROLADOR

Arq. Carlos Zavala Andrade

Cédulas Licenciatura/Postgrado:

355476 / 5643170

Clave del Controlador SHF:

0903013

No. serie certificado:

4CC4EC1543D10662

Cadena de validación (Base 64):

jtSUAXHsc8ppZZz5BOmh6LGADpfUCUCF01X +h6OktdS7BlKNYH0/3B7XJxSRibMxjTThLYGNP9bTQdFUoZ85AY +nMkDMcYuNYhfX4htg7Ipxx/2n7Z +xitK341RELTwIeltY81HfcTvsSFlvNde93DMEyn2B8JI4iqhoI1E3BXJ69OlrRTmc3d1YGeSQ qUNzbputE/5wcnWx0jrF +D2jArFn9Jw7p5m95DRe9uzB9V3YJnRLATHC2wXf95owLOqKNO9 +/WkEVfU3bt7vegid8XmfjCon9v1uVsQ3rhKYUv6LUeL7AzZwQfy2/UbZ4QzoeQMy3wAcpsy

Fachada Principal

Entorno

Croquis

23/03/2017

valorcomercial

a v a l ú o s s a d e c v

C E R T I F I C A D O

(2)

ruWReoL/wvg==

1. DATOS GENERALES

1.2. Nombre UV Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. 1.3. Clave de la UV 19011 1.4. Fecha del Avalúo 23/03/2017

1.5. Nombre Controlador Arq. Carlos Zavala Andrade 1.6. Clave Controlador SHF

1004886

Fecha del Caducidad 23/09/2017

1.7. Nombre VP Lic. José Angel Cárdenas Barrañón 1.8. Clave VP SHF

0903013 3

1.9. Propósito 1 1.10. Tipo de inmueble 1.11.1. Calle y número Luca 104 A Lt. 3 Mza. 393

Fraccionamiento Valle de Santa Maria, sector Portofino

1.11.2. Nombre del conjunto VALLE DE SANTA MARIA PAQ 118 DE 74 VIV

1.11.3. Colonia 1.11.4. C.P. 66670

Nuevo León ( 19 )

1.11.5. Delegación o municipio Pesquería ( 041 ) 1.11.6. Entidad Federativa

25.7020180

1.12.1. Longitud -100.1029520 1.12.2. Latitud 1.12.3. Altitud 416 21-393-109

1.13. Régimen de propiedad 2 1.14. Cuenta Predial 1.15. Número del conjunto Infonavit 1904116201145213 CASAS JAVER, S.A. DE C.V.

1.16. Clave de entidad otorgante 030001 1.11.3. Nombre del constructor

1.18. Nombre del solicitante CASAS JAVER, S.A. DE C.V. 1.19. Nombre del propietario CASAS JAVER, S.A. DE C.V.

2. CARACTERÍSTICAS URBANAS

Con suministro al inmueble

2.1. Nivel de infraestructura Nivel 3 2.2. Agua potable Con conexión al inmueble

2.3. Drenaje 2.4. Electrificación red subterránea, Existe 2.5. Alumbrado subterráneo público

red subterránea Existe

2.6. Vialidades Asfalto _{2.7. Teléfono} _{2.8. Señalización} Existe Urbano a una distancia de 100 mts.

2.9. Transporte _{2.10. Vigilancia} Municipal

Habitacional de interés social

2.11. Nivel de equipamiento Nivel 3 2.12. Clasificación de la zona _{2.13. Ref. de proximidad urbana} De expansión 2.14. Construcción predominante Clave Clase General Inmueble Zona: 3, Niveles

zona: 2, Clave Uso Construccion: 1, Indice de Saturacion de Zona: 60 %, Clave densidad poblacioon: 5, Clave nivel socio ecomonico de la zona: 2

Por Carretera a Dulces Nombres de Primer orden y de Alta intensidad vehicular; Por Avenida San Fernando de Segundo orden y de Moderada intensidad vehicular; Por Calle Pietra de Tercer orden y de Baja intensidad vehicular.

2.16. Vías de acceso

3. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

3.1. Croquis de localización 3.2. Fachada

Respetar los lineamientos de uso de suelo y construcción

3.3. Uso de suelo Clasificación: Habitacional y comercio; Tipo: En desarrollo a

mediano plazo; Según: lo observado en la zona. 3.4. Servidumbres y/o restricciones

3.5. Descripción de las construcciones y uso actual

Vivienda Nueva Inmueble desocupado; Lote de terreno habitacional, de configuración regular, sobre el cual se construyo una casa en régimen de condominio horizontal, que para efectos de este avalúo se tomara en cuenta la vivienda 104A la cual cuenta con la siguiente distribución: (planta baja). estacionamiento descubierto para un auto, sala -comedor, cocina, patio, lavandería descubierta; (planta alta).- vestíbulo; dos recamaras y un baño completo

3.5.1 N° recámaras 2 3.5.2 N° Baños 1 3.5.3 N° 1/2 baños 0 3.5.4 N° estacionamientos 1 3.5.5 Elevador No 1

3.6. Unidades rentables generales 2 3.7. Unidades rentables del inmueble Muros de concreto con acero de refuerzo, armex: NMX B-456-CANACERO-2006; Concretos NMX-C-155, NOM-C-162, colados en moldes tipo Mecano

3.8.1 Estructura

3.8.2 Acabados Espacio arquitectónico Pisos Muros Plafones

Recamara Estancia comedor Baños Cocina Patio de servicio Estacionamiento Fachada Escalera

Cemento pulido Pasta texturizada Tirol

Cemento pulido y azulejo antiderrapante en charola de Pasta texturizada Tirol

Terracería

Banqueta de concreto planeado Zarpeo y afine de estuco

se estima en buenas condiciones, instalación de poliducto naranja conductores TW cable de cobre aislado con plastico de diferentes calibres, rematados en cajas rectangulares y octagonales lamina galvanizada, tapas, contactos y apagadores de linea plastica, centro de 3.9.1. Hidráulico sanitarias Tubería de PVC de 2 y 4 pulgadas _{3.9.2. Eléctricas}

3.9.10. Carpintería De tambor tipo eucaplack

3.9.11. Herrería Marcos de puertas de perfil metálico; ventanas de aluminio color blanco

23/03/2017

valorcomercial

a v a l ú o s s a d e c v

C E R T I F I C A D O

(3)

AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

$0.00 $0.00

Valor A

252 m² $88,200.00

Totales Justificación de Factor Terreno variable

No prop Prev ia Carr eter Prev ia 1 2 3 4 Remax 8180201866 Mar - 17

Prensa El Viernes No Cuesta 8113466431 Mar - 17

http://propiedades.com/ 83424275 Nov - 16

Prensa El Viernes No Cuesta 8122147262 Mar - 17 No prop Prev ia Carr eter Prev ia 1 2 3 4 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1 Fracción 252 Superficie m2 $1,400.00 Valor Unitario $/m2 $1,400.00 Valor Unitario Resultante 0.25 Indiviso 4.3.2 Construcciones en estudio 1 Tipo $88,200.00 Valor Parcial 57.99 m² Totales $241,647.10 $120,000.00 No proporcionado.,INFONAVIT Francisco Villa,Juárez

4.1 Obtención del valor unitario de terreno. Comparables de terrenos en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto)

Ubicación de la oferta Precio de Oferta Fecha Fuente / Antecedente / Teléfono

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $1,410.00 $1,245.55 $1,387.77 $1,365.63 $1,352.24

Fzo Fub Ffr Ffo Fsu Fco

Valor unitario Resultante $/m2

Valor unitario promedio($/m2₎

Valor aplicado por m2 _$1,400.00 1.04 0.90 80.00 Sup. Terreno 1.00 0 1.00 1.00 Area cerrada 54.40 $4,300.00 $4,300.00 $233,920.00 ? ? ? 80.00 Sup. const. N° b 1.00 Pagos ($/m2) 1.00

4.1.1 Tabla de homologación de comparables y terreno y/o calculo del enfoque residual estático.

Demerito

1.00 $1,500.00

Valor Unitario Factores de Homologacion

4.2 Terreno en estudio

zona Ubicacion Frente Forma Superficie Factores de Homologacion

F.R.

4.3 Construcciones

4.3.1 Clasificación de las construcciones

? Superficie m2 V.R.Nuevo $/m2 V.R. Neto $/m2 Valor Parcial construcciones

Descripción Edad Factor_Edad Factor_Consv _ResultanteFactor

N°

4. ENFOQUE FÍSICO

$118,000.00

Previa Cita,San Roberto,Juárez 90.00 90.00

$157,000.00

Carretera Salinas Victoria,Emiliano Zapata,Salinas Victoria 112.00 112.00

$230,000.00

Previa Cita,Monte Kristal,Juárez 160.00 160.00

1.06 0.90 1.00 1.00 1.00 $1,311.11 1.10 0.90 1.00 1.00 1.00 $1,401.79 1.17 0.90 1.00 1.00 1.00 $1,437.50

4.3.1.1. Clase general del inmueble Interés Social _{4.3.1.2. Estado de conservación} Nuevo _{4.3.1.3. Calidad de proyecto} Funcional 4.3.1.4. Edad de las construcciones 0meses _{4.3.1.5. Vida útil remanente} 720 _{4.3.1.6. Número de niveles} 2 _{4.3.1.7. Nivel en edificio (condominio)} 4.3.1.8. Grado de terminación de la obra 100% 4.3.1.9. Grado y avance de las áreas comunes 100%

$0.00 $0.00

Fus Fto Fre

0.94 0.95 0.99 0.95 $0.00 $0.00 0 2 Construcción abierta 3.59 $2,150.00 1.00 1.00 1.00 $2,150.00 $7,727.10 4.3.2.2 Áreas Comunes Tipo Superficie m2 V.R.Nuevo $/m2 V.R. Neto

$/m2 _{construcciones}Valor Parcial

Descripción Factor Edad Factor Consv Factor Resultante Edad 4.3.2.1 Áreas Privativas $241,647.10 Valor B

23/03/2017

valorcomercial

a v a l ú o s s a d e c v

C E R T I F I C A D O

Superficie del Lote Tipo 63.00 m2

(4)

$12,236.00 Valor D 0.00 Cantidad V.R.Nuevo $/m2 Valor Parcial áreas comunes

Descripción _Remte.Vida Factor_Consv Demerito

Obras complementarias (Privativas)

Unidad Edad_años

0.00 Factor Edad $342,083.10 Valor Físico A + B + C + D Indiviso

4.4 Obras complementarias, instalaciones y accesorios

0.00 0.00 V1 V2 V3 V4 V5 V6

San Sebastian La Trinidad Juárez

Ubicación de la oferta (comparables)

02/11/16 Fecha Bueno Conservación 0 Teléfono (Lada) Edad 8 Dacata Inmobiliaria

5.1 Información de mercado. Comparables de inmuebles en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto)

5. ENFOQUE DE MERCADO

Fuente / Antecedente N°

41 Sur Los Ruiseñores Ciénega de Flores 8 Bueno 31/10/16 8123176081 Inmobiliaria Taylor Previa Cita valle castilla Salinas Victoria 0 Nuevo 11/11/16 81117849247 Investigacion de Caseta Hugo Vargas

San Sebastian La Trinidad Juárez 8 Bueno 02/11/16 0 Dacata Inmobiliaria

Previa Cita Villas de Alcalá Ciénega de Flores 3 Bueno 29/09/16 8119638556 Karen Marroquin No proporcionado. Hacienda Santa Lucia Juárez 12 Bueno 12/12/16 83605876 Asesores y Casas

0.00 0.00 Jardines Cantidad V.R.Nuevo $/m2 Valor Parcial áreas comunes Descripción 8.74 M2 $1,400.00 0.00% 1 $12,236.00 Vida Remte. Factor Consv Demerito

Obras complementarias (Comunes)

Unidad 60 0 Edad años 1.00 1.00 Factor Edad Indiviso 0.00 0.00 0.00 0.00 Cantidad V.R.Nuevo

$/m2 _{áreas comunes}Valor Parcial

Descripción Vida Remte. Factor Consv Factor Resultante

Instalaciones especiales (Privativas)

Unidad Edad años 0.00 Factor Edad Indiviso 0.00 0.00 0.00 0.00 Cantidad V.R.Nuevo

$/m2 _{áreas comunes}Valor Parcial

Descripción Vida

Remte.

Factor Consv Demerito

Instalaciones especiales (Comunes)

Unidad Edad años 0.00 Factor Edad Indiviso 0.00 0.00 0.00 0.00 Cantidad V.R.Nuevo $/m2 Valor Parcial áreas comunes

Elementos accesorios (Privativas)

0.00 Factor Edad Indiviso 0.00 0.00 0.00 0.00 Cantidad V.R.Nuevo $/m2 Valor Parcial áreas comunes

Elementos accesorios (Comunes)

0.00 Factor Edad Indiviso 0.00 0.00 0.00 Valor C

23/03/2017

valorcomercial

a v a l ú o s s a d e c v

C E R T I F I C A D O

0.00 0.00 0.00

(5)

AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

$7,055.97 0.90 1.00 0.97 $1,200.00 $6,916.00 $550,000.00 101.00 62.00 $8,870.97 1.00 1.01 1.00

7. CONCLUSIONES

6. ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

$6,335.00

Monto unitario aplicable:

57.99 m2

5.3.1. Superficie vendible:

$367,391.99 7.1.1. Valor comparativo de mercado

Deducciones mensuales

Porcentaje de desocupación (Vacíos)

Suma Impuesto Predial Conservación y mantenimiento: Porcentaje VC = PMT [1 - (1 + i)-n_] i Precio de Venta $350,000.00 90.00 Terreno Valor Unitario ($ / m2₎ $6,363.64

Valor unitario Resultante $/m2

55.00

Construcción Zona Ubic Edad

1.05 1.00 $7,036.91 $6,119.32 $5,658.33 $6,071.31 1.04 $6,070.32 R1 R2 R3 R4

Ubicación de la oferta (comparables) _{Construcción}Superficie

1.00 1.00 0.95 1.00 1.05 1.00 0.95 1.00 0.80 Fre 1.11 0.93 0.97 0.99 0.94

Ver Anexo para la justificación de los factores aplicados en la homologación. 5.2 Análisis por homologación

V1 V2 V3 V4 V5 V6 Superficie m2 $1,500.00 VUT VUC Valores Fic 1.00 Sup. 0.99 63.000 57.99 Área del Sujeto

Resultado directo de la investigación de inmuebles comparables

Promedio $6,704.56 máximo $8,870.97

mínimo $5,833.33

Resultado del análisis de comparación para inmuebles similares

Promedio $6,335.36 máximo $7,055.97

mínimo $5,658.33

Diferencial físico vs mercado

6.89%

Renta mensual Edad Unitario Fuente / Antecedente / Teléfono

Administración Seguros Otros Estimación de renta de acuerdo al referencia de inmuebles similares

1 2 Superficie de construcción Superficie de accesoria 54.40 3.59

Unidad rentable Renta unit/m2 _Superficie

$0.00 $0.00

Renta mensual

$0.00 renta mensual bruta

$0.00 Deducciones mensuales estimadas

$0.00 PMT renta neta mensual

7.40% Tasa de capitalización mensual

720 Vida útil remanente en meses

$367,391.99

7.1.1. Valor comparativo de mercado

$342,083.10

7.1.2 Valor Físico 7.1.3 Valor de capitalización de rentas:

7.2 Valor concluido

En base a los resultados obtenidos se observa que el valor Comparativo de Mercado, arroja un valor integrado para este inmueble, lo cual se juzga adecuado en base a la información obtenida de ofertas de inmuebles en la zona.

Por lo mismo se considera que este valor comparativo de mercado en números redondos es el indicador de Valor Comercial del inmueble valuado.

Después de analizar los enfoques anteriores concluimos que el valor Comercial será el valor de mercado en números redondos, ya se considera el mas apropiado para este tipo de inmueble.

NOTA: De acuerdo con el Tren de Vivienda de INFONAVIT, la vivienda valuada conto con un mecanismo de supervisión y verificación adecuada. El VRN se tomo del manual Valuador de Bimsa Reports, eliminando las partidas no compatibles de acuerdo al inmueble a valuar.

Al momento de la inspección física el inmueble se encontraba en buenas condiciones, faltando únicamente la ultima capa de asfalto sobre la calle Luca. 7.2.2. Importe del valor concluido:

$367,000.00

Cantidad con letra: Son: Trescientos Sesenta y Siete Mil Pesos 00/100 M.N.

Importe cobrado al cliente por el presente avalúo: $840.00mas IVA El presente documento no tendrá validez para ningún propósito distinto al especificado en la página 2 de 7, así mismo si carece del sello y firmas de los profesionistas autorizados por la Unidad de Valuación

FNeg 0.97 0.97 0.97 0.97 0.97 $1,300.00 $1,400.00 $1,400.00 $1,400.00 $3,909.00 $3,229.00 $3,733.00 $4,081.00 $4,081.00 Valor Destructible $228,494.79 N° $230,000.00 90.00 35.00 $6,571.43 1.00 0.92 1.04 $350,000.00 90.00 60.00 $5,833.33 1.00 1.01 1.04 $270,000.00 104.00 44.00 $6,136.36 1.00 0.96 1.01 $400,000.00 105.00 62.00 $6,451.61 1.00 1.01 1.06 N°

VALUADOR PROFESIONAL

Lic. José Angel Cárdenas Barrañón

Cédulas Licenciatura/Postgrado:

3135506 / 6215788

Clave del Valuador Profesional SHF:

1004886

No. serie certificado:

05BAE0D3132EFD0B

Cadena de validación (Base 64):

QzGec6hwCqOZzMVQQgI40nwQ72OLF

+4rejvLhjq5zk4OQQwLo9q3bU6pA45Q/F6E9CvUwOQX6iiTgjxEc6IfJAGve2iuDMD +LTcw3vMjYj/PaQpLJc0erAg3zhfhVgxiBIl6Cx9N5+9OZDAkSkRRbmwT5Hi

CONTROLADOR

Arq. Carlos Zavala Andrade

Cédulas Licenciatura/Postgrado:

355476 / 5643170

Clave del Controlador SHF:

0903013

No. serie certificado:

4CC4EC1543D10662

Cadena de validación (Base 64):

jtSUAXHsc8ppZZz5BOmh6LGADpfUCUCF01X +h6OktdS7BlKNYH0/3B7XJxSRibMxjTThLYGNP9bTQdFUoZ85AY +nMkDMcYuNYhfX4htg7Ipxx/2n7Z 0.90 1.05 1.00 1.00 1.00 0.95 Con.

23/03/2017

valorcomercial

a v a l ú o s s a d e c v

C E R T I F I C A D O

(6)

7.3. Reporte fotográfico

7.4. Colindancias

Número de Escritura: 67,846 Fecha: 02 de Agosto de 2016

Notario: Lic. José Javier Leal González Número de Notaria: 111

Al Noreste en: 16.800 m y colinda con calle Luca Al Sureste en: 15.000 m y colinda con el lote número 4-cuatro Al Suroeste en: 16.800 m y colinda con limite de fraccionamiento Al Noroeste en: 15.000 m y colinda con el lote número 2-dos

Colindancias de áreas privativas: Medidas y colindancias de la vivienda “A” en planta baja: AL NORESTE en cinco tramos, el primero del punto 1 al punto 2mide 75mm (setenta y cinco milímetros ), el segundo del punto 2 al punto 3mide 400mm ( cuatrocientos milímetros ), el tercero del punto 3 al punto 4mide 2.883m (dos metros ochocientos ochenta y tres milímetros ), el cuarto del punto 4 al punto 5 mide 70mm (setenta milímetros ), el quinto del punto 5 al punto 6 mide 530mm (quinientos treinta milímetros ), a colindar estos puntos con cajón de estacionamiento AP-A;AL SURESTE , del punto 6 al punto 7mide7.335m (siete metros trescientos treinta y cinco milímetros ) a colindar con pasillo común descubierto 1 (uno);AL SUROESTE ,del punto 7 al punto 8mide 3.488m(tres metros cuatrocientos ochenta y ocho milímetros ) a colindar con lavandería AP-A; AL NOROESTE, del punto 8 al punto 1 mide7.665m (siete metros seiscientos sesenta y cinco milímetros ) a colindar con Apartamento-B Planta Baja.

---Medidas y colindancias de la vivienda “A” en planta alta: AL NORESTE , del punto 9 al punto 10 mide 3.488m (tres metros cuatrocientos ochenta y ocho milímetros ) a colindar con vacío; AL SURESTE , del punto 10al punto 11 mide 8.315m (ocho metros trescientos quince milímetros ) a colindar con vacío; AL SUROESTE , del punto 11 al punto 12 mide 3.488m (tres metros cuatrocientos ochenta y ocho milímetros ) a colindar con vacío; AL NOROESTE, del punto 12 al punto 9mide8.315m (ocho metros trescientos quince milímetros ) a colindar con Apartamento-B Planta Alta.

---Medidas y colindancias de la lavandería de la vivienda “A” : AL NORESTE , del punto 8 al punto 7 mide 3.488m (tres metros cuatrocientos ochenta y ocho milímetros ) a colindar con Apartamento-A Planta Baja; AL SURESTE , del punto 7 al punto 13 mide 650mm (seiscientos cincuenta milímetros ) a colindar con patio descubierto AP-A; AL SUROESTE , del punto 13 al punto 14mide 3.488m (tres metros cuatrocientos ochenta y ocho milímetros ) a colindar con patio descubierto AP-A; AL NOROESTE, del punto 14 al punto 8 mide 650mm (seiscientos cincuenta milímetros ) a colindar con lavandería AP-B. ---Medidas y colindancias del cajón de estacionamiento de la vivienda “A” :AL NORESTE , del punto 15 al punto 16mide 3.488m (tres metros cuatrocientos ochenta y ocho milímetros )a colindar con calle Luca; AL SURESTE en tres tramos, el primero del punto 16 al punto 6mide 4.930m (cuatro metros novecientos treinta milímetros ) a colindar con pasillo común descubierto 1 (uno), el segundo del punto 6 al punto 5 mide 530mm (quinientos treinta milímetros ), el tercero del punto 5 al punto 4 mide 70mm (setenta milímetros ) a colindar estos puntos con Apartamento-A Planta Baja; AL SUROESTE en tres tramos, el primero del punto 4 al punto 3 mide 2.883m (dos metros ochocientos ochenta y tres milímetros ), el segundo del punto 3 al punto 2 mide 400mm ( cuatrocientos milímetros ), el tercero del punto 2 al punto 1 mide 75mm (setenta y cinco milímetros ) a colindar estos puntos con Apartamento-A Planta Baja; AL NOROESTE del punto 1 al punto 15 mide 4.600m (cuatro metros seiscientos milímetros ) a colindar con cajón de estacionamiento AP-B. ---Medidas y colindancias del patio descubierto de la vivienda “A” : AL NORESTE , en tres tramos, el primero del punto 14 al 13 mide 3.488m (tres metros cuatrocientos ochenta y ocho milímetros ), el segundo del punto 13 al punto 7 mide 650mm (seiscientos cincuenta milímetros ) a colindar estos puntos con lavandería AP-A, el tercero del punto 7 al punto 17mide 712mm (setecientos doce milímetros ) a colindar con pasillo común descubierto 1 (uno); AL SURESTE , del punto 17 al punto 18 mide 2.735m (dos metros setecientos treinta y cinco milímetros ) a colindar con lote 004 (cuatro);AL SUROESTE , del punto 18 al punto 19mide4.200m (cuatro metros doscientos milímetros ) a colindar con Propiedad Privada; AL NOROESTE, del punto 19 al punto 14 mide 2.085m (dos metros ochenta y cinco milímetros ) a colindar con patio descubierto AP-B. 7.6. Croquis del inmueble

+Ozhoxig4OuYA5ECj0b/j38JdyWHcZuBWK+kKd +udNK0MLzSjGMzPlAVIeOikfs1xQ4KU/u0D6CQqo3NDB4dpU/PjKkeYdTRrsCsz0hW91ze2QBU9T eYipnblelw66X/cFFVULfB55Q== qUNzbputE/5wcnWx0jrF +D2jArFn9Jw7p5m95DRe9uzB9V3YJnRLATHC2wXf95owLOqKNO9 +/WkEVfU3bt7vegid8XmfjCon9v1uVsQ3rhKYUv6LUeL7AzZwQfy2/UbZ4QzoeQMy3wAcpsy ruWReoL/wvg==

11 Fachada Posterior 03 Sala-Comedor

05 Baño 04 Cocina 06 Recamara (1) 02 Entorno

23/03/2017

valorcomercial

a v a l ú o s s a d e c v

C E R T I F I C A D O

(7)

AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

ANEXO I

7.5. DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS (ADICIONALES)

Manifiesto bajo protesta de decir verdad: no tengo interés presente o futuro en la propiedad que es objeto de este estudio así como no tener interés personal o parcialidad a las partes involucradas. El inmueble en estudio se valúa bajo el supuesto de que: se encuentra libre de cargas, gravámenes y limitaciones, así como al corriente en el pago de impuestos y aquellos que se deriven de las obligaciones reales y actuales de cualquier bien inmueble.

La verificación de la condición física del inmueble, así como la obtención de las características cualitativas de la misma está basada en inspección ocular, por lo que, Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. no se responsabiliza por vicios ocultos en la estructura, superestructura e instalaciones que pudieran existir y pasaran inadvertidos al momento de la inspección.

La descripcion cualitatita y cuantitativa de la estructura del inmueble, de las instalaciones, asi como de las calidades de materiales y acabados, se ponen de manifiesto sólo para que el lector pueda visualizar mejor el inmueble, ya que los valores que se indican en el presente avalúo se refieren a este en su conjunto, y no a partes aisladas del mismo. De la misma manera, el desglose de valor entre construcción y terreno se manifiestan también en su caso, a efectos meramente informativos, y no pueden utilizarse los valores parciales, de manera indistinta y separada, salvo que se indique expresamente otro criterio en el avalúo.

La determinación del valor comercial del inmueble en estudio se realizó mediante los enfoques de valor y métodos de valuación que a continuación se mencionan:

* ENFOQUE DE MERCADO ( VALOR COMERCIAL):Es el valor obtenido sobre la base de investigación de mercado homologado y por el cual estarían dispuestos a negociar un comprador y un vendedor en pleno conocimiento del inmueble. Los factores que incluyen esta comparativa son: Zona, Ubicacion del inmueble con respecto de la manzana, Edad, Estado de Condición o Conservación, Calidad de los materiales y acabados, Estacionamiento, Factor de Superficie, Factor de CUS, comercialización y Otro que resaltará una característica particular del inmueble en estudio que no haya sido considerada en los factores mencionados.

* ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO):

Del Terreno.-El valor unitario de terreno se obtiene analizando el mercado real existente en la zona o zonas similares, considerando para su comparativa los factores de Zona, Ubicación, Frente, Forma, Superficie, Comercialización y Otro que resaltará una característica particular del mismo (topografía, acceso, entorno, etc.) Así como también se analizan los factores de eficiencia del suelo.

De las Construcciones, instalaciones, accesorios y obras complementarias.-El Valor de Reposición Nuevo, resulta de estimar el valor del bien valuado como la cantidad necesaria para construir o adquirir un nuevo bien, de iguales o similares características sobre la base de presupuesto real de constructora, manuales de construcción (Bimsa - Prisma) y revistas especializadas en el ramo. A este precio obtenido, se aplica un demérito basado en las tres formas de depreciación existentes que son: deterioro físico, obsolescencia funcional y por la edad del inmueble, esta última forma de depreciacion se obtiene de la aplicacion del método de LINEA RECTA CON RESCATE.

* ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACION DE RENTAS):

Según la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C, en sus Reglas de Caracter General que establecen la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Crédito Garantizado a la Vivienda, publicado en el diario Oficial de la Federación con fecha del 27 de Septiembre de 2004, en su CAPITULO V, regla VIGESIMOSEGUNDA menciona que La utilización de este enfoque requiere que existan suficientes datos de rentas sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de ese mercado. La aplicación de dicho enfoque no será necesaria para la valuación de viviendas de claseMínima, Económica, Interes social y Media, descritas en la regla Vigesimoséptima. Por lo tanto y acatando dicha reglamentación, este enfoque no aplicará para las viviendas clasificadas según la regla en vigor.

La superficie de terreno se obtuvo de documentación proporcionada o suministrada por el solicitante y de la cual se especifica la información en el punto Dos en el apartado de Medidas y colindancias. Dicha documentación se considera fidedigna y completa, por lo que, Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. no asume responsabilidad sobre las consecuencias que se deriven de la falta de veracidad en la papeleria o falta de la misma y que influya directamente sobre el valor del avalúo.

La superficie de construcción se obtuvo de plano arquitectónico proporcionado por el solicitante y en ausencia de este documento de levantamiento físico realizado al momento de la inspección ocular efectuada. Por lo tanto, en caso de que las superficies de construcción sean obtenidas mediante este ultimo procedimiento mencionado, Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. no asume responsabilidad sobre las consecuencias que se deriven de la diferencia de superficies existente entre lo observado y los datos otorgados por el solicitante.

Los nombres de solicitante, propietario así como los números de cuenta predial y agua y la ubicación del inmueble se señalan según la información proporcionada por el cliente al momento de solicitar el avalúo. Por lo tanto, Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. no asume responsabilidad por errores, omisiones o diferencias con respecto a los datos registrados por autoridades oficiales, como lo puede ser el Registro Público de la Propiedad y el Comercio, Departamento de Catastro, u otros.

* Justificaciones de Factores:

Del Terreno.- T1: .; T2: .; T3: .; T4: FZo = la oferta se encuentra mejor situada;

De Ventas.-V1: FZona La oferta se encuentra mejor situada; FCon = la oferta cuenta con acabados de mayor calidad; V2: .; V3: FZona La oferta se encuentra mejor situada; FCon = la oferta cuenta con acabados de mayor calidad; V4: FCon = la oferta cuenta con acabados de mayor calidad; V5: FZona La oferta se encuentra mejor situada; V6: FZona La oferta se encuentra mejor situada; FCon = la oferta cuenta con acabados de mayor calidad;