PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA
U.E. “EDUARDO DATO”.
PROYECTO DE REPARCELACIÓN
Valencia, Febrero de 2.010 PROARA CIUDAD, S.L.
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INDICE:
I.- MEMORIA.
a) Circunstancias o acuerdos que motivan la reparcelación. Estructuración básica. b) Descripción de la unidad reparcelable. Determinaciones Urbanísticas.
c) Criterios utilizados para definir los derechos de los afectados. d) Criterios utilizados para definir los derechos del Urbanizador. e) Criterios utilizados para cuantificar los derechos de los afectados. f) Criterios utilizados para cuantificar los derechos del Urbanizador. g) Criterios de valoración de las superficies adjudicadas.
h) Criterios de adjudicación.
i) Criterios de valoración de los edificios y demás elementos que deban destruirse y de las cargas y gastos que correspondan a los adjudicatarios.
II.- RELACIÓN DE PROPIETARIOS INTERESADOS CON EXPRESIÓN DE LA NATURALEZA Y CUANTÍA DE SU DERECHO.
FICHAS DE TITULARIDAD Y CARGAS.
ANEXO A. CERTIFICADO DE DOMINIO Y CARGAS.
ANEXO B. DERECHOS INICIALES. COEFICIENTE INICIAL DE REPARTO. III.- PROPUESTA DE ADJUDICACIÓN DE LAS FINCAS RESULTANTES
1.- ADJUDICACIONES EN SUELO. FICHAS DE PARCELAS ADJUDICADAS.
ANEXO C. CUADRO PARCELAS ADJUDICADAS. INDEMNIZACIONES ECONÓMICAS. 2.- LOCALIZACIÓN DE TERRENOS DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA.
3.- INDEMNIZACIONES EN METÁLICO.
IV.- VALORACIONES TASACIÓN DE DERECHOS, EDIFICACIONES, CONSTRUCCIONES O PLANTACIONES QUE DEBAN DESTRUIRSE O EXTINGUIRSE PARA LA EJECUCIÓN DEL PLAN.
IV.1. Costes de urbanización. IV.2. Valor del suelo.
IV.3. Indemnizaciones.
ANEXO D: Informe de Valoraciones de la Universidad Politécnica de Valencia. V.- CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL.
VI.- CUOTAS DE URBANIZACIÓN. MEMORIA
ANEXO E: PROGRAMACIÓN DE COSTES DE URBANIZACIÓN. ANEXO F: CUADRO DE PAGOS MENSUALES.
VII.- PLANOS.
1. Situación.
2. Emplazamiento y relación con la ciudad. 3. Información. Levantamiento Topográfico 4. Parcelas aportadas.
5. Ordenación. 6. Adjudicación.
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A) CIRCUNSTANCIAS O ACUERDOS QUE MOTIVAN LA REPARCELACIÓN.
La presente Reparcelación forma parte del Programa de Actuación Integrada de la Unidad de Ejecución Eduardo Dato, aprobado con carácter provisional por acuerdo del Pleno municipal de fecha 24 de Septiembre de 2.004, con sujeción a diferentes condiciones, que incluye presentación de Proyecto de Urbanización de la Unidad de Ejecución ”Eduardo Dato”, Plan de Reforma Interior de Mejora y la Homologación Sectorial del Sector de suelo urbano de este mismo. Asimismo, en dicho acuerdo se adjudicó a la mercantil “Ciudad y Desarrollo, S.L.” la condición de Agente Urbanizador, con las condiciones establecidas en el mismo.
El Ayuntamiento Pleno en sesión ordinaria celebrada el 29 de Abril de 2.005, aprobó la cesión de la condición de Agente Urbanizador del Programa de Actuación Integrada de la Unidad de Ejecución “Eduardo Dato”, efectuada por “Ciudad y Desarrollo, S.L.” a favor de “PROARA CIUDAD S.L.”, mediante escritura pública autorizada el 11 de Abril de 2.005 por el Notario de Valencia D. Miguel García-Granero Márquez, subrogándose la entidad cesionaria en todas las obligaciones asumidas por el cedente como consecuencia de la aprobación y adjudicación del citado Programa de Actuación Integrada.
Asimismo, adquiere definitivamente la condición de Agente Urbanizador la mercantil “PROARA CIUDAD S.L.”, y se le adjudica definitivamente la ejecución del mencionado Programa de Actuación Integrada, con sujeción a las condiciones establecidas en el mismo.
La Comisión Territorial de Urbanismo de la Consellería de Territorio y Vivienda, por acuerdo de 3 de Marzo de 2.006, aprobó definitivamente la Homologación Sectorial Declarativa y Plan de Reforma Interior de Mejora de la Unidad de Ejecución “Eduardo Dato” del municipio de Valencia. En fecha 31 de Julio de 2.006, se suscribió el Convenio Urbanístico entre el Ayuntamiento de Valencia y el urbanizador, regulador de las relaciones y compromisos entre el agente urbanizador, la Administración actuante y los propietarios de suelo.
El citado P.R.I.M establece en su apartado 5, que la totalidad de los terrenos objeto del PRI se hallan incluidos en la Unidad de Ejecución delimitada, previéndose su ejecución a través de Actuación Integrada.
De conformidad con la Disposición Transitoria Primera, apartado 2, de la Ley 16/2005, de 30 de Diciembre, de la Generalitat Valenciana, Urbanística Valenciana (LUV), las actuaciones posteriores referidas al cumplimiento y ejecución del convenio urbanístico y de los acuerdos plenarios antes citados, que supongan el inicio de nuevos procedimientos urbanísticos, quedan sujetas a lo dispuesto en la LUV. Así, este Proyecto de Reparcelación se redacta de acuerdo con la siguiente normativa:
- La Ley Urbanística Valenciana (Ley 16/2005, de 30 de Diciembre de la Generalitat Valenciana, en adelante la LUV).
- El Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (Decreto 67/2006, de 12 de Mayo, de La Generalitat Valenciana, modificado por el Decreto 36/2007, de 13 de abril, del Consell).
- La Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo.
- La Ley 6/1.998, de 13 de Abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones.
- La Ley 1/1.992, de 26 de Junio, Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, en sus artículos no derogados por la Ley 6/1.998 de 13 de Abril.
La legitimación de la mercantil “PROARA CIUDAD, S.L.” para la redacción y presentación del presente Proyecto, de conformidad con el artículo 169.5 de la L.U.V., deriva de la adquisición de la condición de Urbanizador de los terrenos comprendidos en el ámbito reparcelable, como adjudicatario del Programa para el desarrollo por gestión indirecta de la Actuación Integrada correspondiente a la Unidad de Ejecución “Eduardo Dato”, en virtud de acuerdos del Pleno del Ayuntamiento del 11 de Abril de 2.005 y 3 de Marzo de 2.006.
Dicha condición legal, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 163.1.a) le confiere la facultad de presentar uno o varios proyectos de reparcelación forzosa:
“1. El Urbanizador puede ejercer las siguientes facultades:
a) Someter a aprobación administrativa proyectos de urbanización, presupuestos de cargas de urbanización y, a falta de acuerdo con los afectados, uno o varios proyectos de reparcelación forzosa dentro del ámbito de la actuación, así como de ser oído, antes de dicha aprobación.”
El presente Proyecto de Reparcelación se adapta al concepto y cumple el objeto que para la misma regula el artículo 169 L.U.V.:
“1. Reparcelación es la actividad de ejecución del planeamiento que tiene por objeto la nueva división de fincas ajustada al planeamiento para adjudicarlas entre los afectados según su derecho.
2. La reparcelación podrá llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa, pudiendo dar lugar a la adjudicación de suelo resultante o indemnización compensatoria o sustitutoria de la adjudicación de suelo.
3. La reparcelación forzosa tiene por objeto:
a) Regularizar urbanísticamente la configuración de fincas.
b) Materializar la distribución de beneficios y cargas derivadas de la ordenación urbanística y retribuir al Urbanizador por su labor, ya sea adjudicándole parcelas edificables, o bien, afectando las parcelas edificables resultantes a sufragar esa retribución.
c) Adjudicar a la administración los terrenos, tanto dotacionales como edificables, que legalmente le correspondan.
d) La permuta forzosa, en defecto de acuerdo, de las fincas originarias de los propietarios por parcelas edificables...”
Dentro del ámbito de actuación del Programa que legitima el presente Proyecto de Reparcelación, se delimita una única unidad de ejecución “U.E. Eduardo Dato”, de conformidad con la habilitación legal contenida en el artículo 58 de la LUV:
“1. Las Unidades de Ejecución son superficies acotadas de terrenos que delimitan el ámbito completo de una Actuación Integrada o una de sus fases. Se incluirán en la Unidad de Ejecución todas las superficies de destino dotacional precisas para ejecutar la Actuación y, necesariamente, las parcelas edificables que, como consecuencia de ella, se transformen en solares.
2. La delimitación de Unidades de Ejecución se contendrá en los Planes y Programas...”
La exigencia, como requisito previo a la urbanización y la posterior o simultánea edificación, del artículo 151.1 y 3 de la L.U.V. de la aprobación de una ordenación pormenorizada, viene cumplimentada con la aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbana de Valencia, aprobado definitivamente por Resolución de Il. Sr. Conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes el 28 de Diciembre de 1.998, y publicado en el B.O.P. de fecha 14 de Enero de 1.989, y el Plan de Reforma Interior de Mejora que acompaña a la Alternativa Técnica que contienen la ordenación pormenorizada del ámbito de actuación que se propone.
El segundo de los requisitos exigidos por el artículo 151.3 L.U.V. para proceder a la urbanización posterior edificación del suelo, viene cumplimentado con la aprobación por el Ayuntamiento de Valencia del Programa de Actuación Integrada de la Unidad de Ejecución “Eduardo Dato” en virtud de acuerdo de fecha 3 de Marzo de 2.006.
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artículos175 y 176 de la L.U.V. y 411 del Decreto 67/2006, de 12 de Mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística.
Los documentos que integran este Proyecto de reparcelación son, en consecuencia, los siguientes:
. Documento 1: Memoria.
. Documento 2: Relación de propietarios interesados.
. Documento 3: Descripción de fincas o partes de fincas aportadas a la reparcelación. . Documento 4: Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes.
. Documento 5: Tasación de derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que que deban destruirse o extinguirse para la ejecución del plan.
. Documento 6: Cuenta de liquidación provisional respecto a cada propietario. . Documento 7: Cuotas de urbanización.
. Documento 8: Planos.
CIRCUNSTANCIAS SOBREVENIDAS DURANTE LA TRAMITACIÓN DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN.
El Proyecto de Reparcelación Forzosa de la Unidad de Ejecución Eduardo Dato de Valencia, se presentó ante el Ayuntamiento de Valencia en fecha 28 de Diciembre de 2.007. Con carácter previo a la información pública se solicitó del Registro de la Propiedad de Valencia nº 8 el Certificado de Titularidad y Cargas de las fincas afectadas por la actuación, expidiéndose el mismo en fecha 22 de agosto de 2.007, posteriormente completado por otro de fecha 20 de septiembre de 2.007.
Mediante acta autorizada por el Notario de Valencia D. Vicente Tomás Bernat, de fecha 25 de Enero de 2.008, nº 236 de protocolo, se procedió a la protocolización de la documentación presentada para su exposición pública, de conformidad con lo previsto en el artículo 416 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística Valenciana (ROGTU), remitiéndose las notificaciones a los interesados, y publicándose los edictos en diario “Levante - El Mercantil Valenciano” de fecha 31 de enero de 2.008, y en el Diario Oficial de la Comunitat Valenciana nº 5703 de fecha 14 de febrero de 2.008.
Tras la información pública y a la vista de las alegaciones presentadas y de conformidad con los informes emitidos por la Oficina Técnica de Gestión de suelo de fechas 8 de septiembre de 2008 y 30 de abril de 2009, y tras el conocimiento de la existencia del Recurso Contencioso Administrativo nº 02/1.252/2.008, seguido ante la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia, interpuesto por el Ministerio de Fomento contra la desestimación presunta de la reclamación formulada a la Generalitat Valenciana, solicitando el reconocimiento de la titularidad del inmueble sito en la Avda. Real de Madrid, 80-82 de Valencia, parcela nº 3 del Proyecto de Reparcelación, se formula el presente Rectificado del Proyecto de Reparcelación Forzosa de la Unidad de Ejecución “Eduardo Dato” de Valencia, conteniendo las siguientes modificaciones:
1.- Se considera la titularidad litigiosa de la parcela nº 3, de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 164.4 L.U.V. y 402.5 del ROGTU, retribuyendo en terrenos los costes de urbanización.
2.- Se tiene en cuenta el informe de la Oficina Técnica de Gestión del Suelo de fecha 30 de abril
delimitación del proyecto de reparcelación de La Torre. Se rectifican en consecuencia las
superficies aportadas de las parcelas afectadas por tal modificación y los derechos que a las misma corresponden.
3.- Se rectifican las fichas correspondientes a las parcelas aportadas en el sentido de tener en
cuenta la mayor superficie afectada. Igualmente, de conformidad con lo informado por la Oficina Técnica de Gestión de Suelo de fecha 8 de septiembre de 2.008, teniendo en cuenta que los lindes Oeste y Sur de la Unidad de Ejecución son la reparcelación de La Torre y actualmente con destino red viaria de propiedad municipal, se rectifican las descripciones actuales de las parcelas
iniciales 1, 7 y 8, suprimiendo la segregación y descripción de resto, por cuanto las fincas se
encuentran totalmente incluidas en la Unidad de Ejecución, agotándose con su inclusión en la presente actuación.
4.- Igualmente, en base al referido informe de la Oficina Técnica de Gestión de Suelo de fecha 8
de septiembre de 2.008, a fin de determinar la superficie de la finca resto tras las segregaciones de las porciones de fincas afectadas por la actuación, puestos en contacto con los legales representantes de la mercantil PATRIMONIAL HERNA, S.L. se ha intentado aclarar la identificación registral y real de las fincas de su titularidad, sin haber obtenido respuesta, tras lo cual consultado nuevamente en el Registro de la Propiedad, se ha tenido conocimiento de la existencia de la finca registral nº 7.542 inicialmente transmitida por su afección al P.A.I. La Torre, que ha sido objeto de rectificación, en cuanto a la descripción de resto, quedando una porción de dicha finca afecta al presente Proyecto de Reparcelación. A tal efecto se ha solicitado la
ampliación del Certificado de titularidad y cargas al Registro de la Propiedad respecto a dicha
finca, incluyéndose igualmente en la ficha correspondiente a la parcela inicial nº 5. Todo ello sin perjuicio del deber de los titulares de aportar los títulos de propiedad y declarar las situaciones jurídicas que conozca y que afecten a sus fincas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 172.3 LUV.
5.- Se rectifica la propuesta de adjudicación inicialmente prevista, rectificando las fichas de las parcelas adjudicadas, en atención al resultado de lo anteriormente expuesto y las alegaciones
formuladas por los propietarios durante el trámite de información pública, de conformidad con los principios de superposición y proximidad.
6.- A instancia del Instituto Valenciano de la Vivienda (IVVSA), se ha iniciado la tramitación del
Proyecto de Ocupación Directa de la U.E. “Eduardo Dato” de Valencia Expediente V-20 La Torre (Valencia), en virtud de Resolución de fecha 23 de Noviembre de 2.009, para la ejecución de obra de urbanización correspondiente al Sector La Torre de Valencia, sometiéndose a exposición pública mediante notificación a los propietarios y publicación en el DOCV nº 6162 de fecha 10 de Diciembre de 2.009. Los derechos de los propietarios afectados por el expediente de ocupación directa, se harán efectivos en el presente proyecto de reparcelación, debiendo ajustarse la descripción de las parcelas a lo que resulte del expediente de ocupación directa.
ESTRUCTURACIÓN BÁSICA DEL PROCESO DE REPARCELACIÓN.
Podemos distinguir cuatro fases básicas del proceso a seguir:
1.- Un primer momento es el de definición de la superficie reparcelable, que se plasma, una vez conocidas las propiedades existentes, con la elaboración y verificación del plano de propiedades aportadas y propietarios afectados.
A partir de aquí, y siguiendo el proceso de adjudicación de la superficie reparcelable en proporción a los respectivos derechos, surgen los otros tres pasos esenciales.
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2.- En segundo lugar, se analiza la “Valoración de los terrenos resultantes del planeamiento urbano”.
3.- Un tercer paso de la reparcelación es el proceso de “Valoración de los derechos aportados”. Esta valoración, no solo es necesaria para aplicarla como un dato más de la adjudicación definitiva, sino que influirá en los mismos criterios de adjudicación.
4.- La cuarta y última fase de la reparcelación, consiste en adjudicar las nuevas parcelas edificables a los interesados en proporción a sus derechos, denominándose este proceso: “Reparto de beneficios y cargas” y engloba los criterios así como los aspectos que culminan básicamente la reparcelación y deben quedar resumidos y reflejados en la cuenta de liquidación provisional.
B) DESCRIPCIÓN DE LA UNIDAD REPARCELABLE.
El área reparcelable correspondiente al presente Proyecto de Reparcelación, abarca el ámbito físico de la Unidad de Ejecución “Eduardo Dato”, en la manzana delimitada por las calles Eduardo Dato, En Proyecto A, Avda. Real de Madrid y En Proyecto B, de Valencia; parcela catastral 4583713, al Norte; al Sur, parcela catastral 4481903; al Este, con la Avda Real de Madrid; y al Oeste con parcelas catastrales 4481904 y 4481901.
El área reparcelable, objeto del presente Proyecto de Reparcelación inicialmente tenía una superficie de 15.930,18 m2, si bien tras la información pública del proyecto de reparcelación y como consecuencia del informe de la Oficina Técnica de Gestión del Suelo de fecha 30 de abril de 2009, se ha adaptado el presente proyecto a la realidad incluyendo una franja de terreno, hasta la delimitación del proyecto de reparcelación de La Torre, con el fin de que no quede ningún terreno sin urbanizar, la nueva superficie del ámbito es de 16.209,71 m2, distribuidos del siguiente modo:
Ocupación residencial: 3.640,00 m2 Total Ocupación: 3.640,00 m2 Superficie de viales: 8.062,00 m2 Superficie Zonas Verdes 4.507,71 m2 Total Dominio Público 12.569,71 m2 Techo residencial (ENS-1): 18.200,00 m2t Aprovechamiento tipo: 1,1228%
La superficie incluida en la unidad reparcelable, queda reflejada en los planos de información de esta reparcelación, Nº 4 y 5 denominados “Ordenación” y “Fincas aportadas”, en los que se expresan los límites de la actuación y los linderos de las fincas afectadas.
DETERMINACIONES URBANÍSTICAS.
Son de aplicación las Ordenanzas particulares para Zona de Edificación abierta del PGOU. En concreto, por aplicación de las mismas a los solares resultantes de la reparcelación, se obtiene:
Art. 6.24.- Condiciones de la parcela: - Parcela mínima: 264 m2 - Lindes frontales >12,00 m
Art. 6.25.- Condiciones de forma y volumen de los edificios - Altura de cornisa: 16,90 m
- Número de plantas 5
- Edificabilidad de parcela mínima: 1.320 m2t - 15% de edificabilidad en parcela mínima: 198 m2t
- Cubiertas inclinadas sólo en bloques completos y exentos - Cuerpos y elementos salientes:
- Balcones con una longitud máxima de vuelo de 60 cm. - Balconadas con una longitud máxima de vuelo de 60 cm. - Terrazas con una longitud máxima de vuelo de 100 cm.
- Aleros con una longitud máxima de vuelo de 100 cm. Si el alero procede de cubierta inclinada la longitud máxima de vuelo será de 125 cm.
- Impostas, molduras, pilastras, recercados, cinchos y demás elementos compositivos con una longitud máxima de vuelo de 15 cm.
- En edificios que respondan a un proyecto unitario que abarque un bloque exento completo se permitirá además, en estas fachadas, cuerpos volados (tal y como se definen en el artículo 5.49 apartado 1e) con una longitud de vuelo no superior a 100 cm. siempre que se cumpla la siguiente condición:
- La suma de las superficies en planta de los cuerpos volados que se construyan en cada plano de fachada, deberá compensarse por igual suma superficial de los retranqueos y/o entrantes (desde las alineaciones señaladas en el Plano C) que a tal efecto se realicen en esa fachada por encima de la planta baja.
C) CRITERIOS UTILIZADOS PARA DEFINIR LOS DERECHOS DE LOS AFECTADOS.
Para determinar quienes son los titulares de derechos afectados por la actuación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 164.1 y 2 L.U.V.:
“1. Se consideran interesados en las actuaciones de ejecución del Programa quienes sean titulares de bienes y derechos afectados por la actuación, quienes se personen en ella, y quienes lo sean por pública notoriedad. A todos ellos debe comunicar el Urbanizador las diversas actuaciones que les afecten en desarrollo del Programa.
2. El Urbanizador debe investigar las titularidades de las fincas afectadas por la actuación con razonable diligencia profesional. Los titulares de derechos afectados por la actuación tienen la obligación de informarle y documentarle dicha titularidad a fin de ejercer aquellos en el seno de ésta. Los errores no denunciados durante los periodos de información pública no darán lugar a retroacción de las actuaciones, sin perjuicio de las indemnizaciones que procedan.”
Asimismo, el artículo 412 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, establece el concepto de interesado a efectos de reparcelación:
“Se considerarán interesados en el expediente de reparcelación los titulares de bienes y derechos afectados por la actuación, quienes se personen en ella y quienes sean por pública notoriedad.”
El artículo 134.4 y 177 de la L.U.V., únicamente prevén en principio como titulares de derechos afectados por la Actuación a quienes figuren como tales en el Catastro, así como los titulares acreditados del Certificado del Registro de la Propiedad de dominio y cargas de las fincas incluidas en la Unidad de Ejecución.
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A tal efecto, dando cumplimiento a lo previsto en los artículos 177.1 b) y 416.3 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, se ha solicitado del Registro de la Propiedad Número Ocho de Valencia la correspondiente Certificación de Dominio y Cargas de las fincas incluidas en el ámbito de la Unidad de Ejecución “Eduardo Dato”, expidiéndose el mismo con fecha 22 de agosto de 2.007, posteriormente ampliado con otro de fecha 20 de septiembre de 2.007, dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 177.1.b) LUV, que sea compaña como Anexo A del Documento II, extendiéndose al margen de cada finca nota expresiva del organismo actuante (Ayuntamiento de Valencia) y fecha de inicio del expediente de reparcelación de conformidad con el artículo 416.3 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística y el artículo 5 del Real Decreto 1.093/1.997, de 4 de Julio por el que se aprueban las Normas Complementarias para la inscripción en el Registro de Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
Con carácter previo a la presentación del Rectificado del Proyecto de Reparcelación Forzosa de la Unidad de Ejecución “Eduardo Dato” de Valencia, se ha solicitado del Registro de la Propiedad de Valencia Nº 8 la ampliación del certificado de titularidad y cargas respecto a la finca registral nº 7542, integrada en la parcela inicial nº 5, respeto a la cual se ha tenido conocimiento recientemente por consultas en el Registro de la Propiedad.
Se ha requerido a los titulares catastrales inicialmente notificados durante la sustanciación del Programa, para que aportasen al expediente los títulos de propiedad de sus fincas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 172.3 de la L.U.V. y declaren las situaciones jurídicas que conozca y que afecten a la finca, advirtiéndole que la omisión, error o falsedad en estas declaraciones no podrá afectar al resultado objetivo de la reparcelación, pero si se apreciase dolo o negligencia grave, podrá exigirse la responsabilidad civil o penal que corresponda.
De conformidad con lo previsto en el artículo 402.7 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, “en el caso de que algún propietario no cumpla con su obligación de
remitir los títulos de propiedad o certificación registral y de dar cuenta de las circunstancias jurídicas que afecten a sus fincas, el Urbanizador podrá calificar como de propiedad desconocida aquellas fincas respecto de las que su dueño no aporte título y su titularidad no resulte acreditada por otros medios.”
Los derechos de los afectados se definirán, de acuerdo con los preceptos contenidos en los artículos 172 de la L.U.V. y 397.3 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística:
“1. El derecho de los propietarios será proporcional al aprovechamiento subjetivo que corresponda a la superficie de sus respectivas fincas que queden incluidas dentro del área reparcelable...”
Cuando existan diferencias entre los títulos aportados y la realidad física de las fincas, regirá lo dispuesto en los artículos 172.1 L.U.V. Y 397.3 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística:
“En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física de las fincas, prevalecerá ésta sobre aquellos en el expediente de Reparcelación”.
En el mismo sentido el artículo 379.3 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística establece la prevalencia de las mediciones reales y actualizadas sobre las contenidas en documentos o Registros públicos que contradigan la realidad.
A tal efecto se acompaña al presente Proyecto como Plano nº 3. Información. Levantamiento Topográfico, realizado al efecto, de conformidad con lo previsto en el artículo 379.2 y 3 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística:
“2. A los efectos de determinar las descripciones y superficies reales de las fincas, junto con el Proyecto de Reparcelación podrá exponerse al público el levantamiento topográfico
que haya servido de base para su redacción.
“3. El levantamiento topográfico integrante del Proyecto de Reparcelación, en la medida en que haya sido realizado por Ingeniero o Arquitecto Técnico o Superior, u otro Técnico que pueda resultar competente conforme a la legislación aplicable en cada momento, gozará de presunción de veracidad y exactitud, en tanto en el expediente no conste documento que acredite lo contrario.”
Si las discrepancias se plantean con relación a la titularidad de los derechos, serán de aplicación los artículos 172.4 L.U.V. y 103.4 del R.G.U., así como en el artículo164.4 L.U.V.:
“Si se plantea discrepancia en orden a la titularidad de los derechos, la resolución definitiva corresponde a los Tribunales ordinarios. El Proyecto de Reparcelación se limitará, en tal caso, a calificar la titularidad de dudosa o litigiosa según proceda. La Administración actuante asumirá la representación de los derechos e intereses de esas titularidades a efectos de la tramitación del expediente. A los efectos de determinar la modalidad de retribución al Urbanizador, se entenderá que las fincas de titularidad dudosa o litigiosa retribuyen al Urbanizador en terrenos. Cuando el derecho de tales fincas no alcance para obtener adjudicación de finca de resultado independiente podrán ser objeto de indemnización sustitutoria de adjudicación quedando el importe de dicha indemnización consignado a resultas de que se resuelva la duda o litigio.” (172.4 L.UV.)
“Cuando respecto de una finca conste anotación registral preventiva de demanda sobre su titularidad, ésta se considerará litigiosa; cuando no haya constancia fehaciente de su titularidad se considerará desconocida”. (164.4 L.U.V.)
El punto 5 del artículo 402 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, prevé que “si la finca es de titularidad litigiosa, la adjudicación se efectuará a favor de quien figure
como titular registral de la finca en el momento de iniciarse el expediente reparcelatorio. La anotación preventiva de la demanda civil se trasladará por subrogación real a la finca de resultado que traiga causa de la propiedad litigiosa.”
En este punto adquiere especial relevancia la existencia dentro del ámbito de la actuación de la parcela inicial 3, catastral 4581101YJ2648B0001SM, que en los archivos del catastro de urbana aparece a nombre del Estado Ministerio de Fomento, y con el cual se siguieron inicialmente las actuaciones, si bien tras las investigaciones realizadas en el Registro de la Propiedad figura a nombre de la Generalitat Valenciana, adquirido por transferencia de la Administración Estatal, mediante Real Decreto 1627/1984, de 1 de agosto, en materia de carreteras. No obstante tras las alegaciones formuladas en el expediente por el Ministerio de Fomento en orden a la titularidad de la parcela en virtud de escrito de fecha 19 de noviembre de 2.007 nº de Registro de Entrada 193068 de fecha 23 de Noviembre en este Ayuntamiento, se tiene por titular de la parcela a quien con tal carácter aparece en el Registro de la Propiedad, en virtud del principio de fe pública registral previsto en los artículo 32 y 43 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de que se notifique igualmente como interesado al Ministerio de Fomento.
No obstante, habiendo tenido constancia de la inscripción en el Registro de la Propiedad, de la anotación preventiva de la demanda letra A, de fecha 15 de julio de 2008, sobre la finca registral 7.132, en virtud de mandamiento expedido por el T.S.J. de la Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección segunda en recurso Nº 02/1252/2008-AA, como así consta acreditado en el expediente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 164.3 LUV, procede su calificación como de titularidad litigiosa:
“3. Cuando respecto de una finca conste anotación registral preventiva de demanda sobre su titularidad, ésta se considerará litigiosa;...”
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En cuyo caso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 172.4 LUV, corresponde a este Ayuntamiento la representación de los derechos e intereses de esas titularidades a efectos de la tramitación del expediente, hasta la resolución del litigio por los tribunales ordinarios.
Igualmente, se entiende que dicha las finca retribuye al Urbanizador en terrenos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 172.4 LUV, siendo de aplicación el régimen previsto en el Artículo 402.5 ROGTUV, para las propiedades litigiosas, de modo que la adjudicación se efectuará en favor de quien figure como titular registral de la finca en el momento de iniciarse el expediente reparcelatorio. La anotación preventiva de la demanda civil se trasladará por subrogación real a la finca de resultado que traiga causa de la propiedad litigiosa.
Respecto a las edificaciones existentes en el ámbito de la actuación, debe distinguirse de conformidad con lo dispuesto en la LUV:
- edificaciones que por su uso y por invadir terrenos destinados a dominio público son incompatibles con la actuación, y por tanto debe procederse a su demolición previa indemnización, de conformidad con los criterios expuestos en el punto 1.8, conforme a la valoración contenida en el Documento IV, debiendo asumir los costes de la actuación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 28.4.
- edificaciones sobre suelo privado con usos y tipologías compatibles con la actuación, las cuales de conformidad con lo dispuesto en el artículo 174.8 y 9 de la LUV, no serán objeto de nueva adjudicación, conservándose las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularización de linderos cuando fuere necesaria y las compensaciones económicas que procedan. No existen dentro de la actuación edificaciones compatibles que deban ser conservadas.
La fecha de determinación de los derechos, se referirán al momento en que se someta a información pública el correspondiente Proyecto de Reparcelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 405 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística. En este caso, y en consecuencia con lo expuesto se adoptan los siguientes criterios:
- Se ha iniciado la tramitación del expediente con quienes constan en el Catastro como titulares de las fincas incluidas en la Unidad de Ejecución, de conformidad con el artículo 134.4 LUV. Sin embargo, y como paso previo a la solicitud del certificado de titularidad y cargas, se ha solicitado a los titulares catastrales la aportación al expediente de los títulos de propiedad de las fincas afectadas y que declaren las situaciones jurídicas que afecten a sus fincas de conformidad con el artículo 172.3 LUV, con la advertencia de que si se apreciase dolo o negligencia grave, podrá exigirse la responsabilidad civil o penal que corresponda. En tal sentido se han aportado los títulos por todos los propietarios de parcelas afectadas por la actuación, a excepción de los titulares de las parcelas identificadas como parcelas nº 3 inicialmente de Estado Ministerio de Fomento y 5 de Patrimonial Herna, S.A., cuyos datos se han obtenido de las consultas realizadas en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de la obligación de los titulares de aportar los títulos de propiedad y declarar las situaciones jurídicas que conozca y que afecten a su finca. Como consecuencia de las investigaciones realizadas en el Registro de la Propiedad se obtuvo información de la parcela nº 3 inicialmente del Estado-Ministerio de Fomento, que consta inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de la Generalitat Valenciana, tras lo cual se procedió a notificar a la misma de su condición de titular de bienes y derechos
afectados por la actuación, requiriéndole la aportación al expediente de los títulos de propiedad de su finca, aportándose dentro del plazo concedido al efecto.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 402.7 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial Urbanística, “en el caso de que algún propietario no cumpla con su
obligación de remitir los títulos de propiedad o certificación registral y de dar cuenta de las circunstancias jurídicas que afecten a sus fincas, el Urbanizador podrá calificar como de propiedad desconocida aquellas fincas respecto de las que su dueño no aporte título y su titularidad no resulte acreditada por otros medios.”, en tal caso se tendrá como propietario
a la administración actuante con carácter fiduciario para su entrega a quien acredite mejor derecho sobre la misma.
Tras las investigaciones realizadas se ha solicitado y expedido por el Registro de la Propiedad Nº 8 de Valencia, las correspondientes certificaciones de dominio y cargas de las fincas afectadas, que consta incorporado en el expediente, como Anexo A del Documento II del Proyecto de Reparcelación inicialmente presentado.
- Los derechos de los afectados se definen con base en la medición de las fincas aportadas, prevaleciendo la situación física de las fincas sobre las descripciones contenidas en los títulos, de conformidad con el levantamiento topográfico realizado al efecto, de conformidad con lo previsto en el artículo 379.2 y 3 ROGTUV, el cual gozará de presunción de veracidad y exactitud, en tanto en el expediente no conste documento que acredite lo contrario.
- Dentro del ámbito de la actuación no existe ninguna parcela cuyo propietario sea desconocido.
- Respecto a la parcela la parcela nº 3, titularidad de la Generalitat Valenciana, estando ocupadas sus instalaciones por el Ministerio de Fomento, el cual ha alegado en el expediente su destino a un uso público, es de aplicación lo dispuesto en el Artículo 171.3 LUV, habiéndose instado a tal efecto la desafectación por el Ayuntamiento de Valencia.
“3. Cuando en la unidad de ejecución sea precisa la ocupación de bienes de dominio público de titularidad de una Administración distinta de la local y el destino urbanístico de éstos sea distinto del fin al que estén afectados, la administración actuante deberá proceder a tramitar y resolver o, en su caso, a instar ante la titular el procedimiento pertinente para la mutación demanial o la desafectación, según proceda. La tramitación de tales procedimientos no suspenderá el trámite del Proyecto de Reparcelación.”
D) CRITERIOS UTILIZADOS PARA DEFINIR LOS DERECHOS DEL URBANIZADOR.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 167 L.U.V. y el Convenio Urbanístico suscrito entre el Ayuntamiento de Valencia y el Urbanizador el día 31 de Julio de 2.006, el coste de las obras de urbanización le será retribuido al Urbanizador por los propietarios mediante la adjudicación de parcelas edificables al urbanizador en cuanto al 50% de la cuota correspondiente, vinculado dicho suelo a la construcción de viviendas protegidas, pudiendo optar respecto al 50% restante por el pago en metálico o en terreno, siendo el coeficiente de retribución R=37,3238% s/m²t urbanizados, calculado en consideración a la previsión inicial de la valoración de las indemnizaciones. Dicho coeficiente se revisará al alza o a la baja, con motivo de la aprobación del Proyecto de Reparcelación, de conformidad con la definitiva cuantificación que se efectúe en el mismo, cuantificándose en el presente rectificado en 37,4511%.
De esta forma, los propietarios de suelo no deben efectuar desembolso alguno en metálico, percibiendo su parcela edificable totalmente urbanizada. De conformidad con lo previsto en el artículo 167.2 LUV:
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“2. El urbanizador será retribuido adjudicándole la proporción de los terrenos edificables prevista en el Programa, corregida, en su caso, proporcionalmente, si el presupuesto de cargas anejo al Proyecto de Urbanización, por retasación de cargas, presentara diferencias de coste respecto al estimado en dicho Programa. Los gastos variables a que se refiere el artículo 126.j) y no tenidos en cuenta al calcular dicho coeficiente también serán susceptibles de retribución en terreno el precio de canje resultante de dicho coeficiente.”
De conformidad con lo previsto en el Convenio Urbanístico suscrito con el Ayuntamiento, una vez aprobado definitivamente el Proyecto de Urbanización, se ha procedido a notificar a los propietarios afectados por la actuación, a fin de que pudiesen optar respecto al 50% del coste de las obras que les corresponde no vinculado a la construcción de viviendas protegidas, por el pago de los costes de urbanización en metálico. Como consecuencia de dichas notificaciones se ha optado por el pago en metálico por la mayor parte de los propietarios afectados por la actuación, presentando las garantías legalmente requeridas. En este punto debe tenerse en cuenta que la garantía prestada en su día deberá ajustarse al saldo resultante de la cuenta de liquidación.
No obstante en este punto debe tenerse en cuenta que respecto a la Generalitat Valenciana se ha optado por el pago en metálico de los costes de urbanización, debiendo comprometer y acreditarlo en el expediente durante el trámite de información pública, crédito bastante para asegurar el desembolso de los costes de urbanización que le corresponden. No obstante, dado que se ha declarado la titularidad litigiosa de la parcela, constando la anotación marginal de la demanda instada por el Ministerio de Fomento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 172.4 LUV., procede la retribución en terrenos, rectificándose la reparcelación en tal sentido. Igualmente, debe hacerse constar que durante el trámite de información pública, no consta acreditado en el expediente que por la Generalitat Valenciana se haya comprometido crédito bastante para asegurar el desembolso de los costes de urbanización que le puedan corresponder.
Por otra parte, constituye responsabilidad del Urbanizador, el coste de inversiones y obras necesarias para ejecutar el Programa a que se refiere el artículo 168 LUV con arreglo al Proyecto de Urbanización.
“1. Son cargas de la urbanización que todos los propietarios deben retribuir en común al Urbanizador:
a) El coste de las obras enunciadas en el artículo 157, así como las obras de conexión e integración territorial, externas o internas, precisas para cubrir los objetivos imprescindibles del Programa y el de conservación de las obras públicas de urbanización desde la finalización de las mismas hasta su recepción por la administración Municipal.
No obstante, el urbanizador y los propietarios tendrán derecho a reintegrarse de los costes que sufraguen para extensiones de las redes de suministros, a cargo de las compañías que prestan el servicio, excepto la parte correspondiente a las conexiones propias de la actuación. Todo esto se entiende sin perjuicio de las previsiones que específicamente establezca la reglamentación del correspondiente servicio. En todo caso, la puesta a disposición de instalaciones o canalizaciones de extensión de la red a favor de las compañías suministradoras privadas como consecuencia de una actuación urbanística se sujetará al convenio que celebren con el urbanizador o con la administración actuante, donde se reflejen las condiciones de garantía de calidad, competitividad y libre concurrencia en la designación del cesionario de la red de distribución y fije la contraprestación que corresponda percibir de dichas compañías por los beneficios que así obtengan.
b) Las obras de rehabilitación de edificios o elementos constructivos impuestas por el Programa, sin perjuicio del derecho al reintegro, con cargo a los propietarios de aquellos,
de la parte del coste imputable al contenido del deber normal de conservación.
c) El coste de redacción y dirección de los proyectos técnicos. Se consideran incluidos asimismo los gastos derivados de la tramitación o inscripción de los proyectos en los registros correspondientes.
d) El beneficio empresarial del Urbanizador por la promoción de la Actuación, que en ningún caso podrá superar el 10%, y sus gastos de gestión por ella.
e) Los honorarios profesionales que se generen en el ayuntamiento en el procedimiento de programación por los informes técnicos y jurídicos necesarios para adoptar los acuerdos administrativos de programación, planeamiento y gestión.”
E) CRITERIOS UTILIZADOS PARA CUANTIFICAR LOS DERECHOS DE LOS AFECTADOS.
Los derechos de los propietarios afectados se cuantifican de conformidad con los principios legales previstos en los artículos 170 de la L.U.V. y 397 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística.
“1. Son principios inspiradores de la reparcelación los siguientes: a) La justa valoración de los bienes y derechos aportados.
b) La proporcionalidad directa entre el aprovechamiento objetivo de la finca adjudicada a un propietario y la superficie de su finca originaria, según el aprovechamiento subjetivo del que por ella sea titular.
c) La concentración de las adjudicaciones en el supuesto de que los propietarios sean titulares de varias fincas aportadas, reduciendo en lo posible las adjudicaciones en condominio, sin perjuicio del criterio de proximidad en la adjudicación.
2. El proyecto de reparcelación procurará el mantenimiento en el proceso urbanizador del mayor número de propietarios posible, reduciendo al máximo los supuestos de indemnización sustitutoria de adjudicación...”
El artículo 397 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, reitera y completa dichos principios, así:
1.- El principio de proporcionalidad en la adjudicación, debe tener en cuenta las siguientes reglas:
“a) El derecho de los propietarios será proporcional al Aprovechamiento Subjetivo que corresponda a la superficie de sus respectivas fincas que queden incluidas dentro del Área Reparcelable, sin perjuicio del régimen jurídico propio de las áreas semiconsolidadas previsto en este Reglamento.
b) En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física prevalecerá ésta sobre aquellos en el expediente de reparcelación, en los términos previstos en este Reglamento. d) En su caso, el derecho de los propietarios será equivalente al aprovechamiento que haya sido objeto de reserva. En el supuesto de que la reserva de aprovechamiento se haya constituido en virtud de convenio para la determinación del justiprecio de una expropiación, la eficacia del convenio no requerirá aprobación municipal. En ningún caso, la Administración puede oponerse a la materialización del aprovechamiento correspondiente a reservas que fueron en su momento aprobadas por ella.”
2.- En cuanto a la concentración de las adjudicaciones:
“4. Cuando un propietario aporte varias fincas a la reparcelación, independientemente de su localización, se tratará de agrupar el aprovechamiento generado por todos ellas y se procurará concentrar su adjudicación en el menor número de fincas posible, localizándolas de forma contigua o, al menos, próxima entre sí, en la medida en que sea técnicamente viable y no se perjudique el interés público o el derecho de terceros.”
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F) CRITERIOS UTILIZADOS PARA CUANTIFICAR LOS DERECHOS DEL URBANIZADOR.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 174.1 LUV:
“La retribución en especie al Urbanizador se ajustará a lo que los propietarios convengan con él, y en defecto de acuerdo regirá el coeficiente de canje aprobado en el Programa, conforme a la proposición jurídico-económica con él seleccionada en competencia. Los acuerdos o convenios con el Urbanizador en ningún caso podrán ser contrarios a la Ley o a la ordenación urbanística aplicable, ni lesivos de derechos de terceros o del interés público.”
La cuantificación de los derechos del urbanizador que son susceptibles de repercutir sobre los propietarios afectados por la actuación, de conformidad a lo establecido en el punto 1.4.4 de la presente Memoria y en la Proposición Jurídico-Económica de la Alternativa Técnica, se contiene en el Documento IV.- Valoraciones.
G) CRITERIOS DE VALORACIÓN DE LAS SUPERFICIES ADJUDICADAS.
Como se ha indicado anteriormente, el criterio básico para la valoración, tanto de las aportaciones como de las adjudicaciones, viene definido en el Artículo 172 de la L.U.V.:
“El aprovechamiento objetivo de la finca adjudicada a un propietario debe ser proporcional a la superficie de su finca originaria según el aprovechamiento subjetivo del que por ella es titular.”
Complementariamente, se aplicarán los preceptos contenidos en la Ley 6/1.998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 173 y por remisión de este en el artículo 31 de la L.U.V.
“Las reglas de valoración de bienes y derechos a los efectos de su indemnización pecuniaria en los procedimientos de expropiación y equidistribución serán las establecidas en la legislación estatal vigente.”
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 28 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, y teniendo en cuenta la pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales y la inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, se aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el método residual.
“1. El valor del suelo urbano sin urbanización consolidada, se determinará, salvo lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo, por aplicación al aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de gestión en que esté incluido, del valor básico de repercusión más específico recogido en las ponencias de valores catastrales para el terreno concreto a valorar.
2. En los ámbitos de gestión que tengan por objeto la reforma, renovación o mejora urbana, el aprovechamiento de referencia de cada parcela, a los solos efectos de su valoración, será el resultante del planeamiento o el resultante de la edificación existente, si fuera superior.
3. En el suelo urbano consolidado por la urbanización, el valor del suelo se determinará por aplicación al aprovechamiento establecido por el planeamiento para cada terreno concreto, del valor básico de repercusión en parcela recogido en las ponencias de valores catastrales o, en su caso, del de repercusión en calle o tramo de calle corregido en la forma establecida en la normativa técnica de valoración catastral.
4. En los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, se aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el método residual.
5. En cualquiera de estos supuestos, del valor obtenido por aplicación de valores de repercusión se deducirán los gastos que establece el artículo 30 de esta Ley, salvo que ya se hubieran deducido en su totalidad en la determinación de los valores de las ponencias.”
Se adjudicará el suelo en función directa de la superficie aportada, de modo que queda excluida la aplicación de coeficientes de ponderación, remitiéndonos a las valoraciones de suelo contenidas en el documento IV.
H) CRITERIOS DE ADJUDICACIÓN.
Establecidos los derechos de los propietarios en función de las fincas aportadas, se ha procedido a asignar la adjudicación de las parcelas resultantes de la ordenación con sus respectivos aprovechamientos a los titulares de derechos, propietarios incluidos en el ámbito del área reparcelable.
Los criterios básicos de adjudicación son los contenidos en el artículo 174 de la L.U.V.
“3. La finca o fincas adjudicadas al propietario se formarán, si es posible, con terrenos integrantes de su antigua propiedad. Para la aplicación de esta regla se exigirá la íntegra coincidencia de superficies y que el aprovechamiento subjetivo complete el derecho adjudicado. Subsidiariamente se procurará la adjudicación según el criterio de proximidad respecto a la ubicación inicial de la finca aportada. En cualquier otro caso, la adjudicación podrá corregirse ponderando los distintos valores, según la localización, uso y calificación de las fincas adjudicadas, siempre que existan diferencias apreciables en aquellos que justifiquen la corrección y ésta se calcule adecuadamente en el proyecto de reparcelación. 4. Cuando la retribución al Urbanizador deba efectuarse en parcelas edificables, la reparcelación le adjudicará éstas, sin que para ello sea precisa la conformidad de los afectados.
5. El acuerdo aprobatorio de la Reparcelación podrá extinguir, total o parcialmente, salvo oposición expresa de todos los afectados, los condominios existentes sobre las fincas aportadas, en aplicación de los criterios y con los requisitos establecidos en las normas de Derecho Civil. A tal fin, el Proyecto propondrá las adjudicaciones en finca independiente de los derechos correspondientes a las cuotas indivisas de que cada copropietario sea titular. Idéntico tratamiento tendrán, si es posible, las respectivas cuotas indivisas de un condominio en el supuesto de que algunos de los condueños hubieran optado por retribuir al Urbanizador en metálico y otros en especie, mediante la cesión de parte de su derecho.
6. No podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que carezcan de características urbanísticas adecuadas para su edificación. El acuerdo aprobatorio de la reparcelación podrá adjudicar una misma finca en
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contra la voluntad de los interesados. No adjudicará la misma finca en proindiviso, contra la voluntad de los interesados, a propietarios cuyo derecho no alcance la mitad de la parcela mínima, salvo que el condominio ya estuviera constituido en la finca inicial. Se entenderá que la adjudicación en proindiviso no se produce contra la voluntad de los interesados cuando dentro del periodo de exposición al público de la reparcelación, éstos no hayan formulado los requerimientos a que se refiere el apartado siguiente, sin perjuicio de lo que establece el punto 2 del artículo 170.
7. Durante la exposición al público de la reparcelación, a fin de evitar el proindiviso, los interesados, podrán efectuarse requerimientos recíprocos para sustituir las cuotas de condominio previstas en el proyecto con indemnizaciones en metálico. El requerimiento deberá cursarse mediante acta notarial y ofrecer, simultánea y alternativamente, el pago o el cobro de la indemnización en metálico, dando un plazo de diez días al requerido para elegir si prefiere pagar o cobrar a un mismo precio unitario. El pago o consignación de la indemnización deberá ser objeto de garantía financiera con carácter previo a la aprobación del proyecto de reparcelación. La aportación de la referida garantía es condición de eficacia de los indicados requerimientos. Si un propietario no atiende un requerimiento debidamente formulado se entenderá que prefiere cobrar y la reparcelación se aprobará en consecuencia.
8. Cuando la cuantía exacta del derecho de un propietario no alcance o exceda lo necesario para adjudicarle lotes independientes completos, los restos, siempre que su cuantía no exceda del 15% de la parcela mínima edificable, podrán satisfacerse mediante compensaciones monetarias complementarias equivalentes a las diferencias de adjudicación. Si la cuantía de los restos es mayor del 15% de la parcela mínima, procederá la adjudicación de cuota indivisa de una finca resultante en condominio en los términos previstos en el artículo 172.2 de la presente Ley. La adjudicación podrá aumentarse para mantener en su propiedad al dueño de fincas con construcciones compatibles con la Actuación, imponiendo la compensación monetaria sustitutoria correspondiente.
Los propietarios que reciban indemnización sustitutoria de adjudicación y el Urbanizador podrán efectuar los requerimientos recíprocos, en la forma y plazo que regula el apartado anterior para determinar si les corresponde pagar o cobrar la indemnización sustitutoria, así como su importe. El urbanizador, hará lo propio requiriendo a la administración cuando solicite compensar en metálico excedentes de aprovechamiento.
9. Cuando en el área reparcelable estén incluidos terrenos edificados sobre suelo privado con usos y tipologías compatibles con el planeamiento, éstos no serán objeto de nueva adjudicación, conservándose las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularización de linderos cuando fuere necesaria y de las compensaciones económicas que procedan teniendo en cuenta lo prescrito en el Capítulo III del Título I de esta ley. Si se trata de fincas parcialmente edificadas, la aplicación de lo previsto en el citado Capítulo III se hará respetando en las valoraciones la unidad económica de la finca de origen, aunque la reparcelación puede segregar parte de ella para su adjudicación a tercero, si es solución adecuada para mantener el equilibrio económico de la actuación.
10. Los terrenos en que existan edificios no ajustados al planeamiento se adjudicarán íntegramente a sus primitivos propietarios, sin perjuicio de la regularización de linderos y de las compensaciones pertinentes, si concurren las siguientes circunstancias:
1.º Que no sea necesaria su demolición para ejecución de las obras de urbanización previstas en el plan.
2.º Que no estén destinados a usos radicalmente incompatibles con la ordenación. 3.º Que no esté decretada su demolición por expediente de infracción urbanística.
4.º Que la superficie edificada no sea inferior a la parcela mínima edificable, a menos que quede comprendida en una finca resultante de mayores dimensiones, que corresponda al adjudicatario, con arreglo a su derecho.
5.º Que ello proceda para mantener el equilibrio económico conforme a lo previsto en el Capítulo III del Título I de esta Ley para las áreas semiconsolidadas.
11. Si el valor real previo que tuviera el inmueble, con independencia del planeamiento, supera el del aprovechamiento subjetivo, procederá la compensación prevista en la citada regulación de las áreas semiconsolidadas hasta el límite que resulte al deducir aquel valor previo del rendimiento del aprovechamiento objetivo asignado.
12. La superficie de techo edificada que exceda del aprovechamiento objetivo no tendrá la consideración de aprovechamiento objetivo a efectos de medir los excesos de adjudicación, ni a ningún otro efecto.
13. Los titulares que conserven sus propiedades primitivas tendrán la consideración de adjudicatarios a todos los efectos derivados de la reparcelación.
14. Serán de aplicación supletoria las reglas de la expropiación forzosa.
En la adjudicación de las fincas resultantes, se tienen en cuenta los siguientes criterios:
1.- Las fincas adjudicadas a cada propietarios se formarán, si es posible, con terrenos integrantes de su antigua propiedad. En este sentido se tiene en cuenta las reglas previstas el Artículo 406 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística:
“1. Para la aplicación de la regla de superposición entre finca de origen y parcela de resultado, se exige que la totalidad de los derechos del propietario complete una parcela de resultado y que esa parcela ocupe únicamente terrenos de la finca de origen de ese propietario.
2. La regla de superposición no será aplicable en el caso de que las antiguas propiedades estén situadas, total o parcialmente, en terrenos destinados por el Plan o dotaciones públicas u otros usos incompatibles con la propiedad privada.”
2.- Se procede a la concentración de las de las adjudicaciones en el supuesto de que los propietarios sean titulares de varias fincas aportadas, reduciendo en lo posible las adjudicaciones en condominio, sin perjuicio del criterio de proximidad en la adjudicación. (Art. 170.1 c) LUV) 3.- Se procura el mantenimiento en el proceso urbanizador del mayor número de propietarios posible, reduciendo al máximo los supuestos de indemnización sustitutoria de adjudicación (Art. 170.2 LUV).
4.- Procederá la indemnización económica sustitutoria de adjudicación cuando las fincas aportadas se encuentren en alguno de los siguientes supuestos (Artículos 172.2 LUV y 401 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística):
a) Que su titular carezca de domicilio conocido y su derecho, una vez deducida la retribución al Urbanizador en especie, no permita la adjudicación de parcela independiente.
b) Que sean de titularidad desconocida, dudosa o litigiosa cuyo derecho, una vez deducida la retribución al urbanizador en especie, no permita la adjudicación de finca de resultado independiente.
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c) Que su derecho, una vez deducida la retribución al urbanizador en especie, sea inferior al 15% de la parcela mínima edificable.
5.- No será objeto de adjudicación como fincas independientes, superficies inferiores a la parcela mínima edificable, o que no reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación con arreglo al Planeamiento.
Respecto a aquellos propietarios cuyo derecho no exceda del 15% de la parcela mínima edificable, se las compensará económicamente.
6.- Tras el trámite de información pública y a la vista de las alegaciones formuladas, de la declaración de titularidad litigiosa de la parcela inicial 3 y del informe de la Oficina Técnica de Gestión de suelo de fecha 8 de septiembre de 2008 y 30 de abril de 2009, se rectifica la propuesta de adjudicación a fin de dar mejor cumplimiento a los principios de superposición y proximidad. Igualmente se adjudica la parcela B en proindiviso a favor de los propietarios cuyo derecho excede del 15% de la parcela mínima, sin tener derecho a parcela independiente, junto al resto de propietarios que por las circunstancias de la parcelación no agotan sus derechos en una sola adjudicación, a fin de evitar en lo posible las compensaciones económicas, adjudicando una parcela mínima con el resto de derecho de estos propietarios y completando en lo necesario con derechos de propiedad de Proara Ciudad, S.L.
I) CRITERIOS DE VALORACIÓN DE EDIFICIOS Y DEMÁS ELEMENTOS QUE DEBAN DESTRUIRSE Y DE LAS CARGAS Y GASTOS QUE CORRESPONDAN A LOS ADJUDICATARIOS.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 173.2 LUV:
“2. El propietario tendrá derecho a que se le indemnice, con cargo a la actuación, el valor de las plantaciones, instalaciones y construcciones de su finca originaria que sean incompatibles con la Actuación. El propietario deberá asumir la indemnización de las cargas y gravámenes que afecte a su propia finca y que no puedan mantenerse sobre ésta por subrogación real. Igual derecho corresponde a los titulares de las actividades, legalmente establecidas, que deban cesar o ser trasladadas como consecuencia de su incompatibilidad con el planeamiento de cuya ejecución se trata. El coste de descontaminación, en su caso, de los suelos aportados será soportado por el titular de la finca en la que éstos se encuentren. Idéntico tratamiento corresponderá a los elementos contaminantes existentes en las construcciones que deban ser objeto de demolición, de modo que los sobrecostes y tratamiento de tales residuos será soportada por el titular de la finca en que se encuentren, sin perjuicio del derecho que le incumba a reclamar o repetir ante quien proceda.”
Las cargas que pudieran afectar a los derechos de los afectados de la Unidad de Reparcelable pueden ser de dos tipos:
∗ Las que se extinguen con la ejecución del planeamiento. ∗ Las que permanecen.
Con respecto a los derechos reales que afecten a una finca y no se extingan con la Reparcelación, se mantendrán sobre esta en virtud del principio de subrogación real.
En el mismo sentido, el Artículo 11.2 del Real Decreto 1.093/1.997 de 4 de Julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística:
“Cuando dichas titularidades, derechos y cargas no fuesen declaradas expresamente incompatibles con las determinaciones del planeamiento, se considerarán compatibles y el Registrador las trasladará de oficio, por subrogación real, a las fincas de resultado que se adjudiquen a los titulares de las primeras, con cumplimiento de lo dispuesto en las reglas siguientes.”
El Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, en su artículo 403, establece los criterios de fijación de las indemnizaciones reparcelatorias:
“1. En el Proyecto de Reparcelación se valorarán las obras de urbanización compatibles y útiles para la Actuación, para su compensación al propietario a cuyo cargo se hubiesen ejecutado.
2. El beneficiario de las indemnizaciones por la desaparición de cargas o gravámenes sobre las fincas son los titulares de las cargas o gravámenes.
3. La indemnización por cese de actividad será, en todo caso, a cargo de la Actuación. 4. Los costes de limpieza y recuperación de suelos aportados que hayan sido declarados como contaminados serán soportados por sus propietarios, sin perjuicio del derecho de éstos a repetir contra las personas legalmente obligadas a descontaminar los suelos.
5. Los costes de gestión de los residuos procedentes de la demolición de las construcciones serán soportados por sus propietarios, sin perjuicio del derecho a reclamar o ejercer la acción de regreso ante el poseedor o ante quien legalmente proceda.”
Para la valoración de los bienes y derechos correspondientes a las fincas aportadas se aplicarán las normas del Título I la legislación estatal sobre valoraciones. (Artículo 173 LUV)
Las indemnizaciones y las demás cargas de urbanización se distribuirán entre los adjudicatarios de las fincas resultantes con arreglo al valor de éstas. (Artículo 173 LUV y Artículo 404 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística)
Concretamente, deberán tenerse en cuenta los siguientes criterios:
Criterios de valoración de edificios y demás elementos que deban destruirse:
Las cargas, servidumbres y bienes incompatibles con el planeamiento se extinguirán, teniendo lugar la correspondiente indemnización a los afectados, siempre que la supresión de la carga, servidumbre o bien, suponga detrimento en sus intereses, de conformidad con el Artículo 173 de la L.U.V.:
“2. El propietario tendrá derecho a que se le indemnice, con cargo a la actuación, el valor de las plantaciones, instalaciones y construcciones de su finca originaria que sean incompatibles con la Actuación. El propietario deberá asumir la indemnización de las cargas y gravámenes que afecte a su propia finca y que no puedan mantenerse sobre ésta por subrogación real. Igual derecho corresponde a los titulares de las actividades, legalmente establecidas, que deban cesar o ser trasladadas como consecuencia de su incompatibilidad con el planeamiento de cuya ejecución se trata...
3. Las indemnizaciones y las demás cargas de urbanización se distribuirán entre los adjudicatarios de las fincas resultantes con arreglo al valor de estas.”
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“Las reglas de valoración de bienes y derechos a los efectos de su indemnización pecuniaria en los procedimientos de expropiación y equidistribución serán las establecidas en la legislación estatal vigente.”
La Ley 8/2007, de 28 de mayo, del suelo, en su artículo 16.1 apartado f), establece a este respecto los deberes de la promoción de las actuaciones de transformación urbanística.:
" f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.”
Estableciendo en sus artículos 20 y 21, los criterios generales para la valoración de inmuebles:
“Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto:
a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.” (Artículo 20 L.S.) “3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 23.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación.
Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.
4. La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.
Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados.” (Artículo 21. 3 y 4 L.S.)
