valorcomercial a v a l ú o s s a d e c v C E R T I F I C A D O 12/07/2016

SÍNTESIS DEL AVALÚO

Clave del Avalúo: 19011161410359810

Fecha del Avalúo: 12/07/2016

No. de registro Infonavit: 14169210265312418

Clave del Controlador: 0903013

Clave del Valuador Profesional: 0802041 Clave de la entidad que otorga el crédito: 040044

Propósito del avalúo: Originación

Tipo de inmueble a valuar: Casa en condominio

Calle y número: Callejón J. Jesus Gonzalez Gallo # 138 Lt. 2 Mza.

006 Condominio Rinconadas del Auditorio 12

Colonia: Fraccionamiento Rinconadas del Auditorio

Código postal: 45180

Clave Delegación o municipio INEGI: 120, Zapopan Clave Entidad Federativa INEGI: 14, Jalisco Número de cuenta predial: 1114223506

Proximidad urbana: Periférica

Nivel de Infraestructura urbana: Nivel 3

Clase del inmueble: Media

Vida útil remanente: 636 Meses

Año de terminación de la obra: 1999 Unidades rentables generales: 1

Unidades rentables: 1

Superficie de terreno: 64.000 m

²

Superficie construida: 86.000 m

²

Superficie accesoria: 11.410 m

²

Superficie vendible: 97.41 m

²

Valor comparativo de mercado: $859,156.20

Valor físico del terreno: $288,000.00

Valor físico de la construcción: $491,743.20 Valor físico de inst. y elementos comunes.: $54,052.00 Importe del valor concluido: $859,000.00

Número de recámaras: 2

Número de baños: 2

Número de medios baños: 0

Número de niveles de la unidad valuada: 2 Número de espacios de estacionamiento: 1

Suministro telefónico: Existe

Nivel de equipamiento urbano: Nivel 1

Elevador: No

Georeferencia: Longitud: -103.3432711 Latitud: 20.7374531 Altitud: 1502 mts.

VALUADOR PROFESIONAL Ing. José de Jesus Navarro Pimienta

Cédulas Licenciatura/Postgrado: 2954555 / 5400246 Clave del Valuador Profesional SHF: 0802041 No. serie certificado: 353C83939CAC0C3B Cadena de validación (Base 64):

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CONTROLADOR Arq. Carlos Zavala Andrade Cédulas Licenciatura/Postgrado: 355476 / 5643170 Clave del Controlador SHF: 0903013 No. serie certificado: 4CC4EC1543D10662 Cadena de validación (Base 64):

BLaCFgU9fhiZr4/bzyzTFucoJfq3EFWF30bTM/oQF6AXjgJHwk27U+oZMZC2aq1Kz +rRbTWrWgcL8hIf+DlCmgIs9px6xWtlayL3bKPOp7Am4wVuvv2vzUL1 +yUOuPKHbbx3BNMszaksztGirG1zaw +Eqdnp3KIX5/Kw21Cyo2Erp3uG1XwDr6CF1JwXC708oCYPa5BWDXaUpgxyorAByAfMoDc 63EwMoUc/u6Nlh2mikjCg +eHFWX9MZmN4s4G8ko0XeNuSdNe5nsIXi3kJRA/fAeXTR6bMHcPWTWZWc3USRs +SxQRErHkf39oUpq3Q3DmYHR/ZcCLA5ZH/D+6Dsw==

Fachada Principal

Entorno

Croquis

12/07/2016

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C E R T I F I C A D O

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AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

1. DATOS GENERALES

1.2. Nombre UV Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. 1.3. Clave de la UV 19011 1.4. Fecha del Avalúo 12/07/2016

1.5. Nombre Controlador Arq. Carlos Zavala Andrade 1.6. Clave Controlador SHF

0802041

Fecha del Caducidad 12/01/2017 1.7. Nombre VP Ing. José de Jesus Navarro Pimienta 1.8. Clave VP SHF

0903013 3

1.9. Propósito 1 1.10. Tipo de inmueble 1.11.1. Calle y número Callejón J. Jesus Gonzalez Gallo # 138 Lt. 2 Mza. 006 Condominio Rinconadas del Auditorio 12 Fraccionamiento Rinconadas del Auditorio

1.11.2. Nombre del conjunto 1.11.3. Colonia 1.11.4. C.P. 45180

Jalisco ( 14 )

1.11.5. Delegación o municipio Zapopan ( 120 ) 1.11.6. Entidad Federativa

20.7374531

1.12.1. Longitud -103.3432711 1.12.2. Latitud 1.12.3. Altitud 1502

1114223506

1.13. Régimen de propiedad 2 1.14. Cuenta Predial 1.15. Número del conjunto Infonavit

1.16. Clave de entidad otorgante 040044 1.11.3. Nombre del constructor

1.18. Nombre del solicitante Toscano Aguilar Victor Adrian 1.19. Nombre del propietario Grados Ramos Claudia y Luna Estrada Oswaldo 2. CARACTERÍSTICAS URBANAS

Con suministro al inmueble

2.1. Nivel de infraestructura Nivel 3 2.2. Agua potable Con conexión al inmueble

2.3. Drenaje 2.4. Electrificación red aérea, Existe 2.5. Alumbrado ^aéreo público

red aérea Existe

2.6. Vialidades ^Adoquín 2.7. Teléfono 2.8. Señalización ^Existe Urbano a una distancia de

100 mts. Suburbano a una distancia de 100 mts.

2.9. Transporte 2.10. Vigilancia ^Municipal

Habitacional de segundo orden

2.11. Nivel de equipamiento Nivel 1 2.12. Clasificación de la zona 2.13. Ref. de proximidad urbana ^Periférica

2.14. Construcción predominante Clave Clase General Inmueble Zona: 4, Niveles zona: 2, Clave Uso Construccion: 1, Indice de Saturacion de Zona: 80 %, Clave densidad poblacioon: 3, Clave nivel socio ecomonico de la zona: 4

Por Avenida Periferico Norte Manuel Gomez Morin de Primer orden y de Alta intensidad vehicular; Por Carretera a Saltillo de Segundo orden y de Alta intensidad vehicular; Por Federalismo norte de Segundo orden y de Alta intensidad vehicular.

2.16. Vías de acceso

3. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

3.1. Croquis de localización 3.2. Fachada

Las indicadas por el plan parcial de desarrollo del municipio 3.3. Uso de suelo Clasificación: Habitacional; Tipo: Consolidado; Según: lo

observado en la zona. 3.4. Servidumbres y/o restricciones

3.5. Descripción de las construcciones y uso actual

Vivienda Usada Inmueble ocupado; Casa habitación en dos niveles la cual consta de: Planta Baja: Cochera para un auto, ingreso, estancia, escaleras, comedor, cocineta, patio posterior y baño. Planta Alta: Distribuidor, baño y dos recamaras

3.5.1 N° recámaras 2 3.5.2 N° Baños 2 3.5.3 N° 1/2 baños 0 3.5.4 N° estacionamientos 1 3.5.5 Elevador No

1

3.6. Unidades rentables generales 1 3.7. Unidades rentables del inmueble Muros de carga, dala de desplante, castillos y cerramiento de concreto armado, F'c= 175 kg/cm².

Armados con acero alta resistencia.

3.8.1 Estructura

3.8.2 Acabados Espacio arquitectónico Pisos Muros Plafones

Recamara Estancia comedor Baños Cocina Patio de servicio Estacionamiento Fachada Escalera

Loseta de cerámica De mezcla fina cal-arena De mezcla fina cal-arena

Loseta de cerámica De mezcla fina cal-arena De mezcla fina cal-arena

Loseta Ceramica. De mezcla fina cal-arena De mezcla fina cal-arena

Loseta de cerámica De mezcla fina cal-arena De mezcla fina cal-arena

Concreto escobillado De mezcla fina cal-arena De mezcla fina cal-arena

Firme de concreto planeado De mezcla fina cal-arena De mezcla fina cal-arena

Loseta de cerámica De mezcla fina cal-arena De mezcla fina cal-arena

Se supone con poliducto con cableado TW en calibres adecuados 3.9.1. Hidráulico sanitarias A base de tuberia y conexiones dePVC sanitario 3.9.2. Eléctricas

3.9.10. Carpintería De madera de calidad media.

3.9.11. Herrería de aluminio

12/07/2016

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C E R T I F I C A D O

AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

$0.00 $0.00

Valor A

64 m² $288,000.00

Totales Justificación de Factor Integro

Mari na Av Rio Av.

Tlajo Rio mulc 1 2 3 4

Silvia Rodriguez 3315928297 Jun - 16

Particular 33161107 Mar - 16

Particular 331161107 Mar - 16

Particular 16101140 Mar - 16

Mari na Av Rio Av.

Tlajo Rio mulc 1 2 3 4

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1 Fracción

64 Superficie

m

²

$4,500.00 Valor Unitario

$/m

²

$4,500.00 Valor Unitario

Resultante

1 Indiviso

4.3.2 Construcciones en estudio

1 Tipo

$288,000.00 Valor Parcial

97.41 m²

Totales $491,743.20

$430,000.00 Marina Vallarta 370,Las Palomas,Zapopan

4.1 Obtención del valor unitario de terreno. Comparables de terrenos en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto)

Ubicación de la oferta Precio de Oferta Fecha Fuente / Antecedente / Teléfono

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

$4,714.46

$4,300.00

$4,300.00

$4,500.00

$4,453.62

Fzo Fub Ffr Ffo Fsu Fco

Valor unitario Resultante

$/m

²

Valor unitario promedio( $/m

²

)

Valor aplicado por m

²

$4,500.00

0.94 0.97

83.00 Sup. Terreno

1.00

17 0.78 0.78

Toda la casa 86.00 $6,800.00 $5,304.00 $456,144.00

? ? ?

83.00 Sup. const.

N°

b 1.00

Pagos ($/m

²

) 1.00

4.1.1 Tabla de homologación de comparables y terreno y/o calculo del enfoque residual estático.

Demerito

1.00 $5,180.72

Valor Unitario Factores de Homologacion

4.2 Terreno en estudio

zona Ubicacion Frente Forma Superficie Factores de Homologacion

F.R.

4.3 Construcciones

4.3.1 Clasificación de las construcciones

? Superficie

m

²

V.R.Nuevo

$/m

²

V.R. Neto

$/m

²

Valor Parcial construcciones

Descripción Factor

Edad Factor Consv

Factor Resultante Edad

N°

4. ENFOQUE FÍSICO

$602,000.00

Av Rio Blanco 1250-sn,Los Almendros,Zapopan 140.00 140.00

$602,000.00

Av. Rio Blanco s/n,Los Almendros,Zapopan 140.00 140.00

$385,000.00

Tlajomulco s/n,Jardines de Valle,Zapopan 77.00 77.00

1.03 0.97

1.00 1.00 1.00 $4,300.00

1.03 0.97

1.00 1.00 1.00 $4,300.00

0.93 0.97

1.00 1.00 1.00 $5,000.00

4.3.1.1. Clase general del inmueble ^Media 4.3.1.2. Estado de conservación ^Bueno 4.3.1.3. Calidad de proyecto ^Funcional 4.3.1.4. Edad de las construcciones ^204meses 4.3.1.5. Vida útil remanente ⁶³⁶ 4.3.1.6. Número de niveles ² 4.3.1.7. Nivel en edificio (condominio)

4.3.1.8. Grado de terminación de la obra ^100% 4.3.1.9. Grado y avance de las áreas comunes ^100%

$0.00 $0.00

$0.00 $0.00

Fus Fto Fre

0.91 1.00 1.00 0.90

$0.00 $0.00

17

1 Superficie cubierta en cochera 11.41 $4,000.00 0.78 1.00 0.78 $3,120.00 $35,599.20

4.3.2.2 Áreas Comunes

Tipo Superficie

m

²

V.R.Nuevo

$/m

²

V.R. Neto

$/m

²

Valor Parcial construcciones

Descripción Factor

Edad Factor Consv

Factor Resultante Edad

4.3.2.1 Áreas Privativas

$491,743.20 Valor B

12/07/2016

valorcomercial

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Superficie del Lote Tipo ^{120.00 m2}

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AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

Valor D

Rejas OC02 1.00 $30,000.00 53 17 0.78 1.00 22.00% 1 $23,400.00

Bardas, celosías

Cantidad V.R.Nuevo

$/m

²

Valor Parcial áreas comunes Descripción

13.00

OC01 $1,800.00 22.00% 1 $18,252.00

Vida Remte.

Factor Consv Demerito Obras complementarias (Privativas)

Unidad

53 17

Edad años

0.78 1.00 Factor

Edad

$833,795.20 Valor Físico A + B + C + D

Indiviso 4.4 Obras complementarias, instalaciones y accesorios

Cocinas integrales hechas en obra OC09 1.00 $20,000.00 23 17 0.62 1.00 38.00% 1 $12,400.00

0.00

V1 V2 V3 V4 V5 V6

Orquideas # 1485 Tabachines Zapopan

Ubicación de la oferta (comparables)

21/01/16 Fecha 3

Conservación

3313000657 Teléfono

(Lada) Edad

10 casaverde.com

5.1 Información de mercado. Comparables de inmuebles en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto) 5. ENFOQUE DE MERCADO

Fuente / Antecedente N°

Paseo de los Pinabetes # 1520 Int. 36 Tabachines Zapopan 10 3 21/01/16 36296555 Andrea Barocio

Tabachines Tabachines Zapopan 15 3 09/06/16 36156743 Gaant Grupo Inmobiliario

Arco Iris # 975 Arcos de Zapopan Zapopan 20 3 18/02/16 16730463 Raul Perez

Parques del Auditorio Parques del Auditorio Zapopan 15 3 09/06/16 36296063 Chaper Inmobiliaria

Balcones de la Cantera Balcones de la Cantera Zapopan 10 3 21/01/16 15050644 casaverde.com

0.00

0.00 Cantidad V.R.Nuevo

$/m

²

Valor Parcial áreas comunes

Descripción Vida

Remte.

Factor Consv Demerito Obras complementarias (Comunes)

Unidad Edad

años 0.00 Factor

Edad Indiviso

0.00

0.00 0.00

0.00 Cantidad V.R.Nuevo

$/m

²

Valor Parcial áreas comunes

Descripción Vida

Remte.

Factor Consv

Factor Resultante Instalaciones especiales (Privativas)

Unidad Edad

años 0.00 Factor

Edad Indiviso

0.00

0.00 0.00

0.00 Cantidad V.R.Nuevo

$/m

²

Valor Parcial áreas comunes

Descripción Vida

Remte.

Factor Consv Demerito Instalaciones especiales (Comunes)

Unidad Edad

años 0.00 Factor

Edad Indiviso

0.00

0.00 0.00

0.00 Cantidad V.R.Nuevo

$/m

²

Valor Parcial áreas comunes

Descripción Vida

Remte.

Factor Consv Demerito Elementos accesorios (Privativas)

Unidad Edad

años 0.00 Factor

Edad Indiviso

0.00

0.00 0.00

0.00 Cantidad V.R.Nuevo

$/m

²

Valor Parcial áreas comunes

Descripción Vida

Remte.

Factor Consv Demerito Elementos accesorios (Comunes)

Unidad Edad

años 0.00 Factor

Edad Indiviso

0.00

0.00 0.00

$54,052.00 Valor C

12/07/2016

valorcomercial

a v a l ú o s s a d e c v

C E R T I F I C A D O

0.00 0.00

0.00

AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

$8,423.33

1.00 1.00 0.95

$4,100.00 $6,272.00

$700,000.00 56.00 75.00 $9,333.33 1.00 0.96 0.99

7. CONCLUSIONES

6. ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

$8,820.00 Monto unitario aplicable:

97.41 m2 5.3.1. Superficie vendible:

$859,156.20 7.1.1. Valor comparativo de mercado

Deducciones mensuales Porcentaje de desocupación (Vacíos) ?

Suma Impuesto Predial

Conservación y mantenimiento:

?

? Porcentaje

VC = PMT [1 - (1 + i)

^-n

] i Precio de

Venta

$650,000.00 64.00 Terreno

Valor Unitario ($ / m

²

)

$10,833.33

Valor unitario Resultante

$/m

²

60.00

Construcción Zona Ubic Edad

1.00 1.00 $9,159.58

$8,595.92

$9,025.00

$8,363.17 0.97

$9,364.28

R1 R2 R3 R4

Ubicación de la oferta (comparables) Superficie

Construcción

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.90 Fre 0.85 0.85 0.90 0.90 0.86

Ver Anexo para la justificación de los factores aplicados en la homologación.

5.2 Análisis por homologación

V1 V2 V3 V4 V5 V6

Superficie m

²

$3,800.00

VUT VUC

Valores

Fic 1.00

Sup.

0.92

64.000 97.41

Área del Sujeto

Resultado directo de la investigación de inmuebles comparables

Promedio $10,092.06 máximo $10,952.38

mínimo $9,266.67

Resultado del análisis de comparación para inmuebles similares

Promedio $8,821.88 máximo $9,364.28

mínimo $8,363.17 Diferencial físico vs mercado

2.95%

Renta mensual Edad Unitario Fuente / Antecedente / Teléfono

Administración ?

Seguros ?

Otros ?

Estimación de renta de acuerdo al referencia de inmuebles similares

1 2

Superficie de construcción Superficie de accesoria

86.00 11.41 Unidad rentable Renta unit/m

²

Superficie

$0.00

$0.00 Renta mensual

$0.00 renta mensual bruta

$0.00 Deducciones mensuales estimadas

$0.00 PMT renta neta mensual

.000439029 Tasa de capitalización mensual

Vida útil remanente en meses 53

$859,156.20 7.1.1. Valor comparativo de mercado

$833,795.20 7.1.2 Valor Físico

7.1.3 Valor de capitalización de rentas:

7.2 Valor concluido

Después de analizar los enfoques anteriores concluimos que el valor comercial será el valor de mercado en números redondos. El valor de reposicion nuevo utilizado en el enfoque fisico, se obtuvo del manual del valuados, Bimsa Reports 2016

7.2.2. Importe del valor concluido: $859,000.00

Cantidad con letra: Son: Ochocientos Cincuenta y Nueve Mil Pesos 00/100 M.N.

Importe cobrado al cliente por el presente avalúo: $2,500.00 mas IVA El presente documento no tendrá validez para ningún propósito distinto al especificado en la página 2 de 7, así mismo si carece del sello y firmas de los profesionistas autorizados por la Unidad de Valuación

FNeg 0.95 0.95 0.95 0.95 0.95

$3,800.00

$4,100.00

$4,500.00

$3,800.00

$6,780.00

$7,127.00

$5,900.00

$7,273.00

$7,273.00

Valor Destructible $517,665.60

N°

$610,000.00 48.00 60.00 $10,166.67 1.00 0.92 0.97

$640,000.00 64.00 64.00 $10,000.00 1.00 0.93 1.02

$695,000.00 69.00 75.00 $9,266.67 1.00 0.96 0.99

$690,000.00 61.00 63.00 $10,952.38 1.00 0.93 0.97

N°

VALUADOR PROFESIONAL Ing. José de Jesus Navarro Pimienta

Cédulas Licenciatura/Postgrado: 2954555 / 5400246 Clave del Valuador Profesional SHF: 0802041 No. serie certificado: 353C83939CAC0C3B Cadena de validación (Base 64):

jHkyZRyvbf7a4IX9MVeadLTqsu/lo0jUB92cJS3fRJXLBbsIGMVMVQDJSguoaPQkTOfm8AEzNuQw wRms5+OQACFoav8DBaJ0jUu/o/WXl5hCaLOEaOr2O

+9GkIRGuTmA0WVclkC3kxOAvVQmW/rf2kdCCWZg+T17OqxDI3SisV5GDd +HWTKm8hadePdWSlJLAs9B7dW7WpzGCB

+92mf8PiUR4VbeWDGfttXRm3XCPh7zx5Y3gBp0QvLl3AkIZDhwhXomCXX5OsXETOXZy028kBMq pB1cwdNvIvk79xvZOtJEugg/ozb96nIvH9AfoC3eU+DTD8AphfMLyhQ6AtlNvw==

CONTROLADOR Arq. Carlos Zavala Andrade Cédulas Licenciatura/Postgrado: 355476 / 5643170 Clave del Controlador SHF: 0903013 No. serie certificado: 4CC4EC1543D10662 Cadena de validación (Base 64):

BLaCFgU9fhiZr4/bzyzTFucoJfq3EFWF30bTM/oQF6AXjgJHwk27U+oZMZC2aq1Kz +rRbTWrWgcL8hIf+DlCmgIs9px6xWtlayL3bKPOp7Am4wVuvv2vzUL1 +yUOuPKHbbx3BNMszaksztGirG1zaw +Eqdnp3KIX5/Kw21Cyo2Erp3uG1XwDr6CF1JwXC708oCYPa5BWDXaUpgxyorAByAfMoDc 63EwMoUc/u6Nlh2mikjCg +eHFWX9MZmN4s4G8ko0XeNuSdNe5nsIXi3kJRA/fAeXTR6bMHcPWTWZWc3USRs

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Con.

12/07/2016

valorcomercial

a v a l ú o s s a d e c v

C E R T I F I C A D O

"Esta es la representación impresa de un Avalúo Digital"

AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

7.3. Reporte fotográfico

7.4. Colindancias

Número de Escritura: 6,281 Fecha: 21 de Septiembre de 1999

Notario: Lic. Mario Enrique Camarena Obeso Número de Notaria: 7

Al Norte en: 4.000 m y colinda con Propiedad del condominio 11 Al Sur en: 4.000 m y colinda con Callejon J. Jesus Gonzalez Gallo Al Oriente en: 16.000 m y colinda con El lote marcado con el numero 134 del Callejón J. Jesús González Gallo Al Poniente en: 16.000 m y colinda con El lote marcado con el numero 142 del mismo Callejón

Frente del lote: 4 mts.

7.5. Declaraciones y advertencias

; Advertencias: Al inmueble le corresponde un indiviso del 2.17%

7.6. Croquis del inmueble

+SxQRErHkf39oUpq3Q3DmYHR/ZcCLA5ZH/D+6Dsw==

11 Fachada Posterior 03 Sala-Comedor

05 Baño

04 Cocina

06 Recamara (1) 02 Entorno

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C E R T I F I C A D O

AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

ANEXO I

7.5. DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS (ADICIONALES)

Manifiesto bajo protesta de decir verdad: no tengo interés presente o futuro en la propiedad que es objeto de este estudio así como no tener interés personal o parcialidad a las partes involucradas.

El inmueble en estudio se valúa bajo el supuesto de que: se encuentra libre de cargas, gravámenes y limitaciones, así como al corriente en el pago de impuestos y aquellos que se deriven de las obligaciones reales y actuales de cualquier bien inmueble.

La verificación de la condición física del inmueble, así como la obtención de las características cualitativas de la misma está basada en inspección ocular, por lo que, Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. no se responsabiliza por vicios ocultos en la estructura, superestructura e instalaciones que pudieran existir y pasaran inadvertidos al momento de la inspección.

La descripcion cualitatita y cuantitativa de la estructura del inmueble, de las instalaciones, asi como de las calidades de materiales y acabados, se ponen de manifiesto sólo para que el lector pueda visualizar mejor el inmueble, ya que los valores que se indican en el presente avalúo se refieren a este en su conjunto, y no a partes aisladas del mismo. De la misma manera, el desglose de valor entre construcción y terreno se manifiestan también en su caso, a efectos meramente informativos, y no pueden utilizarse los valores parciales, de manera indistinta y separada, salvo que se indique expresamente otro criterio en el avalúo.

La determinación del valor comercial del inmueble en estudio se realizó mediante los enfoques de valor y métodos de valuación que a continuación se mencionan:

* ENFOQUE DE MERCADO ( VALOR COMERCIAL):Es el valor obtenido sobre la base de investigación de mercado homologado y por el cual estarían dispuestos a negociar un comprador y un vendedor en pleno conocimiento del inmueble. Los factores que incluyen esta comparativa son: Zona, Ubicacion del inmueble con respecto de la manzana, Edad, Estado de Condición o Conservación, Calidad de los materiales y acabados, Estacionamiento, Factor de Superficie, Factor de CUS, comercialización y Otro que resaltará una característica particular del inmueble en estudio que no haya sido considerada en los factores mencionados.

* ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO):

Del Terreno.- El valor unitario de terreno se obtiene analizando el mercado real existente en la zona o zonas similares, considerando para su comparativa los factores de Zona, Ubicación, Frente, Forma, Superficie, Comercialización y Otro que resaltará una característica particular del mismo (topografía, acceso, entorno, etc.) Así como también se analizan los factores de eficiencia del suelo.

De las Construcciones, instalaciones, accesorios y obras complementarias.- El Valor de Reposición Nuevo, resulta de estimar el valor del bien valuado como la cantidad necesaria para construir o adquirir un nuevo bien, de iguales o similares características sobre la base de presupuesto real de constructora, manuales de construcción (Bimsa - Prisma) y revistas especializadas en el ramo. A este precio obtenido, se aplica un demérito basado en las tres formas de depreciación existentes que son: deterioro físico, obsolescencia funcional y por la edad del inmueble, esta última forma de depreciacion se obtiene de la aplicacion del método de LINEA RECTA CON RESCATE.

* ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACION DE RENTAS):

Según la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C, en sus Reglas de Caracter General que establecen la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Crédito Garantizado a la Vivienda, publicado en el diario Oficial de la Federación con fecha del 27 de Septiembre de 2004, en su CAPITULO V, regla VIGESIMOSEGUNDA menciona que La utilización de este enfoque requiere que existan suficientes datos de rentas sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de ese mercado. La aplicación de dicho enfoque no será necesaria para la valuación de viviendas de clase Mínima, Económica, Interes social y Media, descritas en la regla Vigesimoséptima. Por lo tanto y acatando dicha reglamentación, este enfoque no aplicará para las viviendas clasificadas según la regla en vigor.

La superficie de terreno se obtuvo de documentación proporcionada o suministrada por el solicitante y de la cual se especifica la información en el punto Dos en el apartado de Medidas y colindancias.

Dicha documentación se considera fidedigna y completa, por lo que, Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. no asume responsabilidad sobre las consecuencias que se deriven de la falta de veracidad en la papeleria o falta de la misma y que influya directamente sobre el valor del avalúo.

La superficie de construcción se obtuvo de plano arquitectónico proporcionado por el solicitante y en ausencia de este documento de levantamiento físico realizado al momento de la inspección ocular efectuada. Por lo tanto, en caso de que las superficies de construcción sean obtenidas mediante este ultimo procedimiento mencionado, Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. no asume responsabilidad sobre las consecuencias que se deriven de la diferencia de superficies existente entre lo observado y los datos otorgados por el solicitante.

Los nombres de solicitante, propietario así como los números de cuenta predial y agua y la ubicación del inmueble se señalan según la información proporcionada por el cliente al momento de solicitar el avalúo. Por lo tanto, Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. no asume responsabilidad por errores, omisiones o diferencias con respecto a los datos registrados por autoridades oficiales, como lo puede ser el Registro Público de la Propiedad y el Comercio, Departamento de Catastro, u otros.

* Justificaciones de Factores:

Del Terreno.- T1: Negociacion; T2: Negociacion; T3: Negociacion; T4: Negociacion;

De Ventas.- V1: Negociacion; V2: Negociacion; V3: Negociacion; V4: Negociacion; V5: Negociacion; V6: Negociacion;

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C E R T I F I C A D O

"Esta es la representación impresa de un Avalúo Digital"

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Datos del propietario actual del inmueble

A

I.- ANTECEDENTES

Datos del derechohabiente

Toscano Apellido Paterno

Aguilar Apellido Materno

Victor Adrian Nombre (s)

TOAV870130KC0 R.F.C.

C.U.R.P.

Zapopan Municipio

Balcones de la Cantera Colonia

Calle

44

Nº exterior C. P. 45180

Nº interior Teléfono

Grados Apellido Paterno/Razón

Social

Ramos Apellido Materno

Claudia y Luna Estrada Oswaldo Nombre(s)

GARC700226UH9 R.F.C.

C.U.R.P.

Zapopan Municipio

Rinconadas del Auditorio Colonia

Calle

138

Nº exterior C. P. 45180

Nº interior Teléfono

II.- DATOS GENERALES DEL INMUEBLE

Localidad Municipio o Delegación Politica Colonia o Barrio

Avenida o Calle Callejón J. Jesus Gonzalez Gallo

III.- EVALUACIÓN DE LAS CARÁCTERISTICAS DEL INMUEBLE

ZONAS DE RIESGO Restriciones Zonas de afectación Areas inundables

Calificación Observaciones

VIALIDADES Pavimentos

Calificación

B

A INFRAESTRUCTURA

Agua Potable Drenaje

Calificación A A

B

A A A B Guarniciones, banquetas o

andadores Acceso(s)

Energía Eléctrica Alumbrado público

Callejon J. Jesus Gonzalez Gallo

Manzana (en su caso) Lote

Entre la calle y la calle Nº exterior

Nº interior/Departamento Nivel

Código postal Teléfono

Zapopan

Fraccionamiento Rinconadas del Auditorio

2

Vicente Guerrero Carretera a Saltillo 138

0 45180

Otra referencia Características Area del lote / m

²

Area total construida/m

²

No. de recamaras No. de baños

Las Caobas las Torres

006

64.000 m2 97.410 m2

2 2

Observaciones

Observaciones El terreno no colinda con las zonas de riesgo antes mencionadas.

El terreno no se encuentra o no colinda con las zonas de riesgo antes mencionadas.

El terreno no se encuentra o colinda con las zonas de riesgo antes mencionadas.

Cuenta con guarniciones, banquetas o andadores en condiciones suficientes de conservación y funcionamiento.

El (los) acceso(s) a la colonia o al fraccionamiento es por una vialidad primaria, y cumple con las Cuenta con pavimentos con especificaciones reglamentarias locales, en condiciones suficientes de

Cuenta con servicio de agua potable y toma domiciliaria en óptimas condiciones de funcionamiento.

Cuenta con servicio de drenaje y alcantarillado en óptimas condiciones de funcionamiento.

Cuenta con servicio de energía eléctrica y acometida en óptimas condiciones de funcionamiento.

Cuenta con servicio de alumbrado en vialidades secundarias al inmueble y se encuentra en condiciones

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OBRA NEGRA O GRUESA Cimentación

Estructura Muros

Calificación

INSTALACIONES Hidráulica Sanitaria

Calificación B B B B CALIDAD

Funcionalidad

Estado de conservación

Calificación B B A EQUIPAMIENTO

Educación Salud

Calificación

A) El inmuble presenta algun elemento de descalificación IV.- RESULTADO DEL DICTAMEN

B) El inmueble se encuantra en las condiciones siguientes: (Pavimentos, Guarniciones y banquetas, Acceso(s) Alumbrado publico)

Calificación Mínima Aprobatoria: (70.00) A A A A A A

A A C A B A A Losas

Bardas

Impermeabilización

Eléctrica Gas

Vida útil remanente

Abasto Recreación Transporte Vigilancia

Recolección de Basura

Observaciones

Observaciones

Observaciones

Observaciones

70

Pavimentos: Guarniciones: Banquetas: Accesos: de Alumbrado: aéreo

Calificación Total de la Evaluación: 89.35

Resultado del Dictamen Aprobado

70

Unidad de Valuación Valor Comercial Avalúos S. A. de C. V.

Nombre del Controlador Arq. Carlos Zavala Andrade Número de Registro SHF (Controlador) 0903013

Nompre del Valuador Profesional Ing. José de Jesus Navarro Pimienta Número de Registro SHF (Valuador) 0802041

Lugar y Fecha Jalisco, a 12 de Julio del 2016 Aprovado No

No presenta asentamientos irregulares, humedades o salitre.

No presenta desplomes o fisuras.

No presenta grietas ni zonas afectadas por humedades o salitre.

No presenta flechas, grietas, o zonas afectadas por humedades o salitre.

Las bardas cumplen con las especificaciones reglamentarias locales, y se encuentran en óptimo estado de Presenta impermeabilización nueva en condiciones óptimas, o en su caso bajo enladrillado, sin

Cuenta con equipo y accesorios usados en condiciones suficientes de servicio y conservación Cuenta con muebles sanitarios accesorios en condiciones suficientes de servicio y conservación Cuenta con un sistema de un circuito y accesorios en condiciones suficientes de servicio y conservación.

Cuenta con red de suministro de gas a base de cilindros portátiles en condiciones óptimas de servicio.

La solución arquitectónica delimita claramente las zonas públicas y privadas, no se aprovechan los espacios Presenta condiciones suficientes de conservación, pero requiere obras de mantenimiento menores.

Con una vida útil estimada en más de 40 años.

Cuenta con equipamiento a una distancia menor de 3 Km.

Cuenta con equipamiento a una distancia menor de 3 Km.

Cuenta con equipamiento a una distancia mayor de 5 Km.

Cuenta con equipamiento a una distancia menor de 3 Km.

Se accede al transporte público a una distancia entre 500 metros y 1 Km.

Cuenta con el servicio.

Cuenta con servicio de recolección de basura a domicilio o con colector comunitario a menos de 100 m.

Sistema de descarga residual

Existe No Existe

Sistema de tratamiento de agua

No Existe

Sistema de rehuso de agua

residual Tratamiento de rehuso agua

jabonosas No Existe Instalaciones o elementos especiales del conjunto habitacional

No Existe

Sistema captación de agua pluvial

No Existe Red de agua purificada

No Existe

Sistema drenaje pretratado de aguas negras para reutilizacion de agua

No Existe Separación de basura, contenedores

No Existe Área para elaboración composta

Celdas foto voltaicas para alumbrado público

No Existe

Sistema centralizado de captación solar para calentamiento de agua

No Existe

No Existe Reductor de sedimentos calificados en tuberías

No Existe No. o nombre Edificio

No Existe Calles Interiores

No Existe No. piso Inicio y Fin en barandales

No Existe No. departamentos de cada Edificio

Botones de elevador

Cámaras de seguridad No Existe

Reductor de sedimentos calcificados en tubería (Conjunto)

No Existe

Instalaciones especiales de la vivienda

No Existe

Sistemas ahorradores de Agua

Economizador de agua Capacidad WC (Doble Boton) Dispositivos de reducción de flujo

de agua en regadera

Válvula dual para doble descarga a un inodoro normal (no economizador)

Dispositivos de reducción de flujo de agua en llaves de lavabo

Valvulas con dispositivo de ahorro de

agua en lavabos de baño Llaves ahorradoras en baño Regadera ahorradora Llaves ahorradoras en cocina

Dispositivos de reducción de flujo de agua en cocina

Valvula Reguladora para flujo de agua,

en tuberia de suministro Captación de Agua pluvial

Existe 6 litros Existe No Existe Existe

No Existe No Existe Existe No Existe No Existe

No Existe No Existe No Existe

Sistemas ahorradores de Energía

Calentador Tipo Aire acondicionado FIDE Ubicación

Aislamiento térmico en techo Aislamiento térmico en uro Aislamiento térmico en puertas y

ventanas Ventilador Solar Tipo

Sistema de detección de movimiento para

encendido de luces Paneles solares Foltovoltaicos Lámparas fluorescentes Focos LED Tipo

Sistemas de Iluminación Natural Dispositivo de ahorro de gas Estabilizador estatico

Existe De gas No Existe 1 No Existe

No Existe No Existe No Existe No Existe

No Existe No Existe No Existe No Existe

No Existe No Existe No Existe

Otras Instalaciones

2 No Existe No Existe No Existe No Existe

No Existe No Existe No Existe No Existe No Existe

No Existe No Existe No Existe No Existe

Obras complementarias

No Existe

Locales Comerciales No

Barda perimetral No Existe

Elevador No Existe

Estacionamiento visitas No Existe

Estacionamiento visitas techado

No Existe Caseta de vigilancia

Canchas deportivas Si

Juegos Infantiles

No Existe No Existe

Textura especial diferenciada en piso, en banqueta que

indique giro de acceso a la vivienda Ductos clima No Existe

Jaula Tendido No Existe

Protecciones No Existe Hidromaceteros

No Existe 0 No.

Doble vidrio en ventanas No Existe

Marco Pelicula

No Existe

Marco

No Existe No Existe

Tinaco Calentador

No Existe

Dispositivo desifeccion Lavadero Cisterna Fosa séptica

Voz y Datos (Internet) Servicio mantenimiento contratado por el desarrollador

Suministro de Agua purificad en la

vivienda Filtro de Agua

Reductor de sedimentos calcificados en tubería

Interfon Doble Circuito o mas Protección solar en las ventanas Pintura reflejante en techo

Pintura reflejante en muro Aislante de te tubería de agua caliente

Tubería térmica de agua caliente

Fotocatalitica

Dispositivo de desifección agua en Tinaco

Areas Verdes No Existe Válvulas de seccionamiento para alimentación en lavabos,

inodoros, fregadero, calentador, tinaco y cisterna

No Existe