El análisis de factibilidad económica es uno de los más importantes, independientemente de lo que se haya deducido de los anteriores estudios, ya sea el tamaño del proyecto, su localización el mercado a quien está dirigido, el tipo de organización; el estudio económico determinará la factibilidad de materializar el proyecto, además de determinar su rentabilidad.
Al referirnos a proyectos de construcción, encontramos que existen dos maneras de determinar su factibilidad económica [Referencia 11], dependiendo del origen de donde viene el recurso económico para desarrollarlo. Para el caso de proyectos privados, su factibilidad económica es determinada por un análisis del retorno de la inversión debido al proyecto, a diferencia de los proyectos del sector público en los cuales su factibilidad económica es determinada mediante una análisis del tipo costo/beneficio [Referencia 30], que significa básicamente deducir a cuantas personas se beneficiará con el proyecto y cuanto dinero se gastará en él. Para entender un poco más acerca de cada una de estas dos maneras de evaluar económicamente la inversión realizada dentro de proyectos construcción, describiremos un poco más a detalle cada caso.
• Análisis Costo/Beneficio: Este tipo de análisis se emplea, como ya mencionamos
anteriormente, en la evaluación de diferentes alternativas de proyectos dentro del sector público. Para entender lo anterior debemos de considerar que los proyectos públicos son realizados con el objetivo de atender una demanda social dentro de una comunidad o población buscando un bienestar de la sociedad y no por el beneficio en particular de alguna persona u organización. Ejemplos de este tipo de proyectos pueden ser puentes vehiculares, sistemas de alumbrado público, sistemas de transporte masivo, carreteras, hospitales, centros deportivos comunitarios, teatros, etc. Regularmente los montos de inversión inicial en este tipo de proyectos son muy grandes al igual que su vida útil, la cual puede variar entre 30 y 50 años. Quienes se encargan de ejecutar este tipo de proyectos son en la mayoría de los casos dependencias gubernamentales, las cuales utilizan recursos económicos que se obtienen principalmente de la recaudación de impuestos, pago de derechos y fondos particulares. Estas
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dependencias tienen la tarea de estimar tanto los montos requeridos en dinero para el desarrollo de los proyectos como los beneficios o ventajas que traerá para la ciudadanía la realización del mismo, también presentado en términos monetarios. Debido a la magnitud de estos proyectos, en la mayoría de las ocasiones, su desarrollo provoca algunas consecuencias indeseables dentro de la población. Ejemplos de lo anterior pudieran ser afectaciones a propietarios de terrenos particulares o disgusto por parte de los propietarios de algún negocio cerca del lugar donde se pretende realizar el proyecto. Básicamente la ecuación que se utiliza dentro del análisis Costo/Beneficio es la siguiente:
B/C = (Beneficios – contra beneficios) = (B – CB) (1) Costos C
La determinación de la decisión es muy simple y se apega a lo siguiente:
Si B/C ≥ 1.0 se determina que el proyecto es económicamente aceptable
Si B/C < 1.0 el proyecto no es económicamente aceptable
Existen otros elementos que pudieran afectar la fórmula anteriormente planteada, ya que se puede abundar mucho en el tema y depende de diversos factores, como puede ser el tipo de proyecto que se esté analizando o el de contexto en donde se presente, que el análisis costo/beneficios pudiese tener variaciones; pero básicamente el concepto del análisis costo/beneficio es el anterior. Estos análisis son, por muchas razones, difíciles de definir con respecto a sus criterios de evaluación, ya que, sobre todo los beneficios y contra beneficios son complicados para determinar a razón de pesos y se dificulta definir alguna expresión cuantitativa con exactitud; además se ven afectados por diferentes grupos de la sociedad como puede ser grupos con intereses particulares, resoluciones del Congreso Local o Federal, elecciones municipales, estatales o federales según sea el caso, normativas y legislaciones, procesos de referéndum por solo mencionar algunos casos.
• Análisis del Retorno de la Inversión: Básicamente son tres métodos los utilizados para evaluar
el retorno de la inversión en los proyectos realizados dentro de la iniciativa privada, los cuales son: el método del Valor Presente Neto, el método la recuperación del capital (Valor anual) y el método de la Tasa Interna de Retorno. Existe mucho de qué hablar de estos tipos de análisis, en este estudio solo mostraremos las características más importantes acerca de cada unos de
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los métodos, además de las fórmulas matemáticas fundamentales que caracterizan a cada uno de los métodos, las cuales son las siguientes:
VP (1 + i)n = VF (2)
fórmula que también podemos definir de la siguiente manera:
VP = VF (3)
(1 + i)n
donde: VP = Valor Presente VF = Valor Futuro i = Tasa de interés n = Número de periodos además tenemos otra fórmula:
VF = A(1 + i)0 + A(1 + i)1+ A(1 + i)2+ A(1 + i)3+ A(1 + i)4+…….+ A(1 + i)n (4)
que también se interpreta como:
VF = A ∑ (1 + i)n (5)
o bien: VP = A ∑ 1 (6)
(1 + i)n
donde: A = Anualidad
esto anterior son las herramientas fundamentales que utilizan los tres métodos que serán citados a continuación.
a) Método del Valor Presente Neto: Plantea que el proyecto debe aceptarse si su valor presente neto (VPN) es igual o mayor que cero, donde el VPN es la sumatoria de todos sus ingresos menos la sumatoria de todos sus egresos y la inversión inicial, lo cual podemos expresar matemáticamente de la siguiente manera:
VPN = A ∑ Ingresos - ∑ Egresos - Io (7)
(1 + i)n (1 + i)n
donde Io representa la inversión inicial, lo cual también podemos expresar de la siguiente
manera:
VPN = A ∑ Ingresos - Egresos - Io (8)
(1 + i)n
que es lo mismo que:
VPN = A ∑ Beneficio Neto (BNf) - Io (9)
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Al aplicar el método del Valor Presente se puede encontrar con el resultado igual a cero, lo cual no significa que la utilidad del proyecto sea nula, sino que el proyecto proporciona igual utilidad que la mejor alternativa de inversión, por lo que podemos concluir que si aceptamos un proyecto con Valor Presente Neto igual a cero, es probable que se estén recuperando todos los Egresos más la ganancia exigida por el inversionista, que se refleja en la tasa de interés utilizada en el proyecto.
b) Método de la Recuperación del Capital (Valor Anual): Este método utiliza el valor equivalente a todos los ingresos y egresos estimados durante un ciclo de vida de proyecto. Cuando las estimaciones del flujo de efectivo en el proyecto se trasforman al valor anual, este valor se aplica a cada año del ciclo de vida del proyecto; por lo tanto, el cálculo del valor anual durante un ciclo de vida determina el VA para todos los ciclos de vida futuros. Este análisis fundamentalmente está comprendido por dos elementos, la recuperación del capital (RC) de la inversión inicial a una tasa de interés establecida y la anualidad (A) equivalente, esto anterior se puede representar en la siguiente fórmula:
VA = - RC – A (10)
Se representa RC y A negativos debido a que son considerados costos. La cantidad A se determina en base a los costos periódicos uniformes del proyecto, los cuales normalmente se trata de un costo de operación anual. Para completar correctamente la fórmula es necesario involucrar los factores A/P y A/F, ya que el factor A/P transforma la inversión inicial (P) a un costo anual equivalente. Si existe un valor de salvamento (S), el cual es un valor terminal estimado de los activos al final de su vida útil, su valor anual equivalente se modifica mediante el factor A/F, esto reduce el costo anual equivalente de posesión del activo. De esta manera podemos decir que la recuperación del capital se ve afectada de la siguiente manera:
RC = - [ P(A/P,i,n) - S (A/F,i,n) ] (11)
lo cual también se puede interpretar de la siguiente manera:
RC = - [ P(A/P,i,n) - S (A/P,i,n) – i] (12)
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Como comentario adicional, el método del valor anual es frecuentemente utilizado en la evaluación de maquinaria y equipo de construcción, así como en bienes activos dentro de la industria de la construcción.
c) Método de la Tasa Interna de Retorno: Este método evalúa el proyecto en función de una tasa única de rendimiento por periodo con la cual el total de los beneficios actualizados son exactamente igual a los egresos expresados a valor presente; en otras palabras, en este método calculamos la tasa (i) que proporciona una igualdad entre los ingresos y egresos a lo largo de la vida del proyecto expresados a valor presente. En la literatura encontramos que Bierman y Smidt señalan que la TIR (Tasa Interna de Retorno) representa la tasa más alta que un inversionista podría pagar sin que pierda su dinero. La tasa interna de retorno (TIR) puede calcularse aplicando la siguiente ecuación:
∑ Ingresos = ∑ Egresos - Io (14)
(1 + r)n (1 + r)n
donde r es la TIR, por lo que simplificando y agrupando los términos, obtenemos:
∑ Ingresos - Egresos - Io = 0 (15)
(1 + r)n
que es lo mismo que:
∑ Beneficio Neto (BNf) - Io = 0 (16)
(1 + r)n
Si observamos esta fórmula anterior detenidamente, podemos darnos cuenta que es exactamente lo mismo que igualar a cero la fórmula del Valor Presente Neto y determinar por aproximaciones sucesivas la tasa que permite el flujo igual a cero. La tasa obtenida por este método se compara contra la tasa de interés determinada por la empresa o entidad que pretende realizar el proyecto; si ésta tasa calculada es igual o mayor que la definida por la empresa, el proyecto debe de ser aceptado y si la tasa es menor, el proyecto debe rechazarse. Cuando un proyecto presenta una TIR igual que la tasa de interés definida por la empresa o entidad que pretende realizar el proyecto, el criterio de evaluación es similar al método del valor presente, en donde no significa que la utilidad del proyecto sea nula, sino que el proyecto proporciona solamente el retorno de la inversión inicial sumados a los egresos invertidos a lo largo del ciclo de vida del proyecto.
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Algo importante de los tres métodos anteriores es que se debe de contar con datos confiables y producto de una proyección de flujo de efectivo para poder tener la certeza de encontrar la mejor alternativa de entre los diferentes proyectos de construcción que se pretendan realizar.
2.6 Diseño y planeación de los Proyectos de Construcción
Una vez que fueron realizados los estudios de factibilidad correspondientes, podemos tomar la decisión de realizar o no el proyecto de construcción, según los resultados obtenidos. Si después de revisar dichos estudios se decide realizar el proyecto, es en este punto donde se requiere iniciar con los trabajos de diseño y planeación de cómo desarrollar la obra. Para comenzar con lo anterior, primeramente es necesario conocer las características del inversionista, promotor, dueño o agencia de gobierno que pretende realizar el proyecto, para determinar si el trabajo de diseño puede realizarlo con personal dentro de su plantilla de trabajadores o tiene que contratar a algún consultor externo. Normalmente inversionistas y promotores de proyectos no cuentan con un equipo técnico que les apoye a realizar sus propuestas de diseño por lo que es necesario contratar a una empresa de diseño o arquitectura. Algunas dependencias de Gobierno cuentan con un departamento técnico el cual apoya en la realización de proyectos que se realizan con frecuencia dentro de la dependencia, pero si se pretende realizar proyecto que normalmente no se desarrollan con el personal interno, lo más recomendable es seleccionar a una firma de diseño para que realice los trabajos correspondientes, debido a la inexperiencia que el personal pueda tener en el desarrollo de estos trabajos.
Como mencionamos anteriormente, después de tomar la decisión de realizar el proyecto se tiene que iniciar con los trabajos de diseño y el desarrollo de un plan de trabajo para el proyecto, en donde en la mayoría de las ocasiones se contrata a un consultor externo para realizar este tipo de trabajos. Es importante señalar que el dueño necesita tener muy bien definido los alcances que pretende tener en el proyecto; si se cuenta con un documento formal como el “charter”, del cual hablamos anteriormente, este ayuda mucho para definir el objetivo que se pretende alcanzar con el proyecto. Los alcances del proyecto deben de ser transmitidos hacia el consultor externo mediante un RFP (request for proposal) que es un documento que sirve para solicitar una cotización estándar con los mismos requerimientos para que se pueda comparar propuestas de entre dos o más empresas de diseño. Es necesario que el diseñador conozca lo que se busca realizar con el proyecto, además de establecer un presupuesto y calendarización de los servicios que ofrecerá. Es muy útil que el proyectista o diseñador se
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involucre en el proyecto desde las etapas tempranas del mismo, debido a que es el diseñador es quien termina dándole forma al concepto del proyecto y en muchas ocasiones ayuda a aclarar el alcance y a llevarlo a una propuesta construible, ya que en muchas ocasiones el dueño o inversionista solamente tienen el concepto principal del proyecto.
Es muy importante que dentro de las propuestas generadas por las empresas de diseño se establezca un presupuesto y una calendarización de los trabajos que se pretenden realizar. Para muchas empresas de diseño, es complicado estimar la cantidad de trabajo que se requiere realizar para desarrollar el diseño del proyecto, debido a que el diseño es un proceso creativo que envuelve la evaluación de numerosas alternativas. Para poder generar una propuesta normalmente lo que se recomienda es realizar un estimado de horas-hombre del personal que será requerido para realizar el trabajo, así como también estimar la cantidad de materiales y horas de los equipos especializados para concretar el trabajo. En cuanto a la calendarización de los trabajos, los periodos de ejecución de los trabajos realizados en proyectos de diseño no pueden ser definidos dentro de un diagrama de Gantt y obtener una ruta crítica como normalmente se hace en la etapa de construcción, ya que el proceso de diseño implica inevitables cíclicos de rediseño debido a la interaccionan que existe entre las diferentes disciplinas que enmarcan el proyecto, lo cual tiene por resultado que el tiempo para completar el trabajo de las diferentes especialidades no se genere de manera aislada entre una especialidad y otra, como es el caso del método de la ruta crítica para la ejecución de la obra. A pesar de esto anterior, se debe de estimar un tiempo para el desarrollo de toda el trabajo de diseño en general, en base a la experiencia de la firma de diseño, pero cabe señalar que este estimado de tiempo puede ser fuertemente modificado si no se cuenta con el apoyo del cliente o dueño en la definición de los alcances y la toma de decisiones de las situaciones que deben de ser necesariamente revisadas en conjunto con el diseñador.
Los criterios para la selección de la firma de ingeniería o arquitectura, que se encargará de desarrollar el proyecto ejecutivo y las especificaciones de construcción, varía dependiendo del tipo de cliente, ya sea un grupo privado o una dependencia de gobierno, y del tipo de proyecto que se pretenda construir, buscando empresas de diseño que cuenten con la experiencia de cierto tipo de proyectos. Es común que el cliente busque a las empresas con las que ya ha trabajado con anterioridad y que se ha tenido una buena experiencia y un buen respaldo dentro del desarrollo de la solución de ingeniería y el seguimiento por parte de la empresa de diseño. En muchas ocasiones dentro del sector público, se realizan licitaciones públicas para este tipo de servicios, en donde se evalúan muchos aspectos como la experiencia y el nivel académico del personal utilizado para la realización de los servicios y obviamente la propuesta económica de la empresa. En el sector privado existe la libertad de contratar a quien sea, en
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muchas ocasiones se busca despachos de ingeniería y arquitectura con una buena trayectoria y reconocimiento, o bien, se envían RFP a diferentes empresas y se elige a la que tenga la mejor oferta.
Normalmente el proceso para el desarrollo de la ingeniería de un proyecto de construcción se divide en tres etapas:
1. Ingeniería Conceptual
2. Ingeniería Básica
3. Ingeniería de Detalle
En la ingeniería conceptual, el cliente es el que da el primer paso, manifestando el concepto inicial al diseñador, para poder definir el contexto del proyecto de construcción. Después de diseñador debe de revisar el concepto bajo lineamientos arquitectónicos y de ingeniería para ver si el concepto del cliente o dueño, es posible de construir o realizar; si el concepto no es construible o presenta alguna deficiencia técnica, el diseñador se encarga de realizar una contrapropuesta conceptual al cliente la cual debe de ser analizarla y consensada por todos los involucrados clave en el proyecto. Esto anterior es muy importante, ya que como se mencionó anteriormente, en muchos proyectos no se identifican a los involucrados claves, los cuales pueden mostrarse en contra del proyecto lo que ocasiona no llegar a tener el éxito esperado, o peor aún, no poder finalizar el proyecto. Es necesario enfatizar que el concepto que se defina en este punto del proyecto es muy importante, ya que de éste concepto parten las actividades subsecuentes del proyecto de ingeniería el cual, dependiendo de la magnitud del proyecto, es un recurso económico importante derivado de las horas hombre tanto de diseñadores, ingenieros, dibujantes y especialistas que se encargan de detallar los planos y las especificaciones del proyecto ejecutivo, sin mencionar la ejecución del proyecto de construcción, que es en donde se gasta la mayoría de los recursos del proyecto. Actualmente es muy recurrido apoyarse de imágenes virtuales y fotomontajes hechos en computadora, para definir el concepto del proyecto, ya que, en muchas ocasiones, quienes toman la decisión de aprobar el concepto del proyecto, no tienen conocimientos técnicos que les ayude a seleccionar alguna alternativa, por lo que estas herramientas virtuales facilitan la toma de decisión del concepto seleccionado para el proyecto, además de clarificar en gran medida lo que se obtendrá al concluir el proyecto de construcción. En proyectos de gran envergadura incluso de desarrollan recorridos virtuales y videos para sensibilizar a los involucrados clave con lo que pretende ser construido.
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En la etapa de la ingeniería conceptual también se debe de analizar y seleccionar el sistema constructivo que será utilizado para la realización del proyecto, debido a que esto anterior impacta todo el trabajo que debe desarrollar el diseñador para integrar el compendio de planos y especificaciones para el proyecto. La selección del sistema constructivo debe revisarse con cuidado debido a que, si se hace poco énfasis y se selecciona a la ligera el sistema constructivo, es probable que en un futuro el dueño o cliente quiera cambiar de sistema, pese a que se tenga el proyecto ejecutivo terminado e incluso al haber iniciado ya con la ejecución del proyecto. Este tema debe de cabildearse con serenidad y revisar la posible gama de posibilidad de los diferentes sistemas constructivos que existen en el mercado, además de identificar las ventajas y desventajas de cada sistema constructivo. Es útil utilizar herramientas de ingeniería de valor para revisar las posibles alternativas de sistemas constructivos para utilizarse dentro del proyecto.
Lo que denominamos como Ingeniería básica se refiere al dimensionamiento de los elementos de las diferentes especialidades que encierra el proyecto de construcción. Por ejemplo, en la ingeniería básica, definimos el tipo y tamaño de la cimentación que se utilizará, las dimensiones de los elementos constructivos como vigas y columnas, los diámetros y ubicaciones de la red de distribución de agua y el sistema de drenaje sanitario, las dimensiones de los marcos y vigas portantes, el espaciamiento entre columnas y dimensiones