Antecedentes Históricos

Es de mucha importancia revisar el proceso legislativo observado en nuestro país hasta la presente, por lo que es necesario citar algunos lineamientos para comprender la situación de nuestro sistema registral.

Con la independencia política de los países de América procuraron implementar su independencia jurídica, iniciando por formular cada Estado su propia legislación sin desmerecer las instituciones jurídicas que habían imperado en el período en el periodo de conquista, como ha sucedido en materia de inmuebles con los Oficios de Hipotecas o las contadurías hipotecarias que fueron impuestos por las pragmáticas de Carlos I en 1539 y Carlos III el 31 de enero de 1769, que se hicieron extensivas a América según reales cédulas de 9 de mayo de 1768 y 16 de abril de 1783.

De esta forma se han establecido oficinas a cargo de anotadores, que posteriormente se establecieron como oficinas del Registro de la Propiedad en la cabecera de cada cantón

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Caicedo Escobar, Eduardo (2001) Derecho Inmobiliario Registral, Editorial Temis, segunda edición. Pag.22

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a cargo de un Registrador de la Propiedad, para inscribir las sentencias y los títulos detallados en el Código Civil y en el reglamento, incluyéndose posteriormente el libro de registro mercantil, cuando se eliminaron los jueces de Comercio.

El primer Código Civil aprobado por la Cámara de Representantes el 21 de noviembre de 1857, vigente desde el 1 de enero de 1861, según Decreto del 4 de diciembre de 1860, estableció la necesidad de inscribir en una oficina abierta en la cabecera de cada cantón, en donde se encontraran ubicados los inmuebles, los títulos traslaticios de dominio y de otros derechos reales, o sea los titulo que servían para transferir el dominio a fin de que opera la tradición como único modo de adquirir el dominio de los inmuebles y de los otros derechos reales, por acto entre vivos normativa que se mantiene.

En el Registro de la Propiedad no solamente opera la tradición en virtud de los títulos traslativos de dominio de bienes raíces y de los demás derechos reales constituidos sobre los mismos, sino que principalmente la inscripción sirve para dar publicidad a los derechos reales adquiridos por la tradición la ley de Registro dice los contratos y actos que trasladan e dominio de la bienes raíces a los actos jurídicos que imponen gravámenes y limitaciones al dominio o que restringen la libertad de contratar o colocan a loa persona en incapaz por lun estado de interdicción y a los modos de adquirir el dominio como la prescripción adquisitiva de dominio y la sucesión por causa de muerte, pues estos últimos requieren manifestarse al público para que los derechos reales alcancen el efecto erga omnes (dotarles de oponibilidad)

El Registro de la Propiedad en nuestro país es de tipo patrimonial pues la inscripción se realiza de actos referidos a la persona en relación a su patrimonio sobre inmuebles a lo que comprende también la parte mercantil.

La primera edición del Código Civil en 1860 hasta la última codificación publicada en el Registro Oficial No. 46 del 24 de junio del 2005, en el parágrafo tercero, dedicado a otras especies de tradición correspondiente al título de la tradición en el Libro Segundo, debiendo contener solo normas afines a este modo de adquirir por negocio entre vivos último señalar sin embargo también ha recogido la normativa relacionada con otros modos de adquirir como la sucesión por causa de muerte y la prescripción adquisitiva de dominio, así como los actos legales de partición, para por último

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señalar que en lo demás sería un reglamento y después la Ley de Registro e Inscripciones, los que debían regular dos materias específicas: las funciones y deberes del registrador y la forma y solemnidad de las inscripciones es decir en esta parte el Código Civil terminó regulando la actividad registral inmobiliaria en forma general. El nuevo sistema Registral nace con la primera disposición transitoria, numeral octavo de la Constitución Política del Ecuador, en la que expresa que en el plazo de trescientos sesenta días, se aprobará la Ley que organice los registros de datos, en particular los registros: civil, de la propiedad y mercantil, que en todos los casos se establecerá sistemas de control cruzado y bases de datos nacionales.

En la constitución Política del Ecuador en el art. 265 dispone que el sistema público de registro de la Propiedad será administrado de manera concurrente entre la función ejecutiva y las Municipalidades.19

Según esta disposición legal el Registro de la Propiedad será administrado de manera concurrente por las Municipalidades y la función ejecutiva a través de la Dirección Nacional de Registro de datos Públicos (DINARDAP). Entonces el Municipio de cada cantón o distrito Metropolitano se encargará de la estructuración administrativa del registro de la Propiedad.

La Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos, es la que crea y regula el sistema de registro de datos públicos.

El objeto de esta Ley es garantizar la seguridad jurídica, organizar, regular, sistematizar e interconectar la información, rige para todas las instituciones públicas del sector público y privado que actualmente o en el futuro administren bases o registros de datos públicos, sobre las personas naturales o jurídicas, sus bienes y patrimonio y para los usuarios o usuarias de los registros públicos.

En la actualidad los Registros de la Propiedad funcionan como entidades públicas desconcentradas de los Municipios, que gozan de autonomía registral y administrativa según los establecido en el Art. 13, inciso segundo de la Ley del sistema Nacional de Registro de Datos Públicos.

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“Los registros son dependencias públicas desconcentradas, con autonomía registral y administrativa en los términos de la presente ley, y sujetos al control, auditoría y vigilancia de la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos en lo relativo al cumplimiento de políticas, resoluciones y disposiciones para la interconexión e interoperabilidad de bases de datos y de la información pública, conforme se determine en el Reglamento que expida la Dirección Nacional.”20

Es necesario aclarar que en la ordenanza que cada Municipio expida se puede otorgar la autonomía financiera, esto tendría razón de ser porque si goza de autonomía administrativa según la Ley, como podría hacerse efectiva ésta si no hay autonomía financiera – económica. La mayoría de los municipios han optado por conceder autonomía financiera a los Registros de la Propiedad, con ellos cada Registro elabora su propio presupuesto que va a regir para el ejercicio fiscal y pueda adquirir los suministros, materiales, equipos, muebles de oficina, cubrir gastos de personal, adecuación del espacio físico y mejoramiento tecnológico y lo que sea necesario para el funcionamiento y con ello llegar a modernizar la institución, ayudándose a brindar una atención oportuna y de calidad a los usuarios. Esta autonomía no es total porque luego de cubiertas las necesidades del Registro el remanente pasa a formar parte del presupuesto de cada Municipio.