Como propiedad horizontal atípica

Se caracteriza, principalmente, por la co- titularidad que ejercen diferentes sujetos, sobre cada

En el mismo sentido: RJ 1983/6972 de 27 de mayo.

133

Sobre la posibilidad o no de establecer nuevos derechos reales, o teorías del numerus apertus y numerus clausus en esta materia ver: M. Albaladejo, Derecho Civil, III, V. 1.º, cit., p.p. 29-34; L. Diez-Picazo y A. Gullón, Sistema de Derecho Civil,... V. III, cit., p.p.. 49-52; F. Messineo, Manual de Derecho Civil y Comercial, T. III, cit., p.p. 440 – 441 y 447; E. Calo, T. A. Corda, La

Multipropiedad..., cit., p.p. 59 – 80; L. Diez-Picazo, Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, T. III, cit., p.p. 107 – 126.

134

M. J. Herrero García, La Multipropiedad, cit., p. 100, refiriéndose a esta teoría expresamente señala: “...se hace posible el deducir que nos hallamos ante una comunidad, que no puede articularse en el marco de libertad del art. 392.2.º CC, porque precisa unos “criterios rectores” distintos de los de la comunidad romana; comunidad que tiene “diferencias fundamentales” de la regulada en el Código Civil; comunidad, en fin, funcional y “atípica”. ¿No se llega a propugnar una forma atípica de la propiedad (copropiedad) que sin embargo se considera no admisible?. En el mismo sentido, P. A. Munar Bernat, Presente y futuro de la

uno de los pisos que constituyen la propiedad horizontal. Estos son vendidos a diversas personas, una vez constituido el régimen de propiedad horizontal, para ser utilizados por separado, en determinados períodos al año. Señalaba Lora-Tamayo, que la multipropiedad se configuraba de esta forma, por analogía con la Propiedad Horizontal, para lograr su inscripción en el Registro de la Propiedad. Se estimaba que “el inmueble (edificio, chalet o apartamento) en su conjunto, es semejante al edificio dividido en régimen de propiedad horizontal y las participaciones en que se divide el inmueble son semejantes a los pisos o locales que integran un edificio constituido en dicho régimen de propiedad horizontal”.135

Es atípica porque presentaba algunas diferencias, respecto de la forma original de propiedad horizontal, siendo la principal, el límite temporal de goce que correspondía a cada uno de los cotitulares del piso, y que venía regulado, por el título constitutivo de la multipropiedad. Así, se da un ejercicio pleno y exclusivo de cada titular sobre un piso, durante el período que le corresponde, y queda obligado al pago de

135

los gastos comunitarios sólo en relación con la cuota, que en virtud del período se le fija.136

Como el régimen de propiedad horizontal dista mucho de la limitación temporal de uso que es consustancial con el fenómeno de la “multipropiedad”, y por el contrario concibe un uso permanente, se ha considerado imposible la adaptación de ese fenómeno a éste régimen.137 Por ejemplo, los límites que el régimen de propiedad horizontal impone a sus co-titulares, y los que se originan del ejercicio que cada uno hace de su derecho, inciden negativamente, para adaptar la multipropiedad a este sistema. Piénsese por ejemplo en la incomodidad que puede producir en algunos propietarios de pisos, el hecho de que en otros se

136

M. Fernández Martín-Granizo, “¿Existen propiedades horizontales atípicas en nuestro Derecho?”, en Anuario de Derecho Civil, t. XXXI, (1978), p.p. 3 - 36.

137

Otros consideraban que era una forma válida. Benacchio, citado por Munar, señalaba: “además de respetar la voluntad de las partes, da una gran tranquilidad durante la fase previa a la construcción, ya que dispone las normas para el reparto de las cargas, permite una mayor estabilidad de la relación y presenta una diversidad de mayorías para la toma de acuerdos, según sea el objeto de deliberación. Además, la equiparación entre la adquisición de cuota multipropiedad y adquisición de un apartamento en p.h., excluye la posible disolución de la comunidad por el ejercicio de la actio

communi dividundo”. G. Benacchio, “Dal condominio alla

multiproprietà”. Rivista del Notariato, XXXVI, abril 1982, p.p.. 1- 10, en concreto, p. 6, citado por P. A. Munar Bernat, Regímenes

jurídicos de multipropiedad en derecho comparado, cit., p. 147.

Sangiorgi, también citado por Munar, encontraba aptos algunos elementos que podrían favorecer la simbiosis: S. Sangiorgi, Multiproprietà inmobiliare e funzione del contratto, Jovene editore,

permita un disfrute semanal, o mensual por personas diferentes.138

Esta era la principal crítica que se le hacía a la fórmula que ahora exponemos, a la que además se le achacaba el circunscribir el fenómeno sólo a edificios constituidos bajo el régimen de propiedad horizontal, quedando al margen y sin solución, otros muchos supuestos.139

En la práctica era frecuente, y lo sigue siendo, ver derechos en regímenes de “multipropiedad”, adaptados a regímenes de propiedad horizontal. Incluso, actualmente, la LAT140 no ve reparos en que el nuevo derecho de aprovechamiento por turno que regula, se constituya en propiedades horizontales previamente constituidas. Al respecto dice el artículo 1.º 4, párrafo tercero: “Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno gravará, en conjunto, la

Nápoles, 1983, pág. 99, citado por P. A. Munar Bernat, Regímenes

jurídicos de multipropiedad en derecho comparado, cit., p. 149.

138

J. Edmonds, International Timesharing, cit., p.p. 218 y 219.

139

P. A. Munar Bernat, Presente y futuro de la multipropiedad, cit., p. 121. Conviene subrayar, que este autor, a pesar de hacer estas críticas, no descartaba, hasta tanto no fuera regulado de manera específica el régimen de multipropiedad, la aplicación de algunas normas de la propiedad horizontal.

140

Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.

total propiedad del alojamiento o del inmueble, según esté previamente constituida o no una propiedad horizontal sobre el mismo”. Sin embargo, en este caso, no se trata de realizar una simbiosis, sino de constituir un “datbi”, sobre una zona privativa, ya sea como un derecho especial de arrendamiento por temporada, o como un derecho real limitado.141