Como derecho real

La multipropiedad ha encontrado, en los derechos reales, múltiples fórmulas de configuración, desde un derecho de propiedad pleno y singular, hasta un derecho real limitado y atípico. El esquema básico que plantea76, y el interés que las partes persiguen,77

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Normalmente, quienes defienden los esquemas reales para encausar “la multipropiedad”, parten de una concepción del fenómeno económico-social en que la multipropiedad se manifiesta, por lo general predeterminada por la elección de la figura jurídica en la que se trata de incardinar (normalmente un derecho real), analizando, a partir de esa decisión, las diferentes fórmulas que se presentan en la práctica. Ello da una visión parcial que limita su completa observación, desconociendo, en muchas oportunidades, la diversidad de intereses que se dan en las operaciones comerciales. Para Herrero García, el planteamiento metodológico de la multipropiedad debería hacerse a la inversa. No se pueden analizar las diferentes fórmulas que se dan en la práctica partiendo de una decisión a priori, por ejemplo sobre su naturaleza jurídica; por el contrario, hay que valorar los intereses en juego, esto es, la finalidad económico-social que tanto empresarios como adquirentes pretenden conseguir en la operación denominada multipropiedad, las bondades e inconvenientes que encuentran en el esquema por ellos escogido, para luego determinar si se justifica la tutela jurídica de esos intereses. Posiblemente, habrá que considerar aspectos tan concretos como el tamaño del complejo, los servicios que brinda, el interés del adquirente por ocupar siempre el mismo “alojamiento”, o su deseo de cambiarlo constantemente, la principal atracción que brinda el complejo (¿sólo el alojamiento, o sus enormes y apetecibles servicios?), etc. A lo mejor, la conclusión de un análisis que tome esa dirección, nos plantee la necesidad de formular varios esquemas jurídicos, para regular la multipropiedad, y no, uno único, como entiendo que se ha pretendido. M. J. Herrero García, La Multipropiedad, cit., p.p.. 5-9, 17-20, 41-74. Sobre

consideran algunos, se presta para ello, aunque creo que la opción por una de estas fórmulas se debe, principalmente, a la seguridad que brindan. La que se que se hace aún más necesaria, cuando se carece de un estatuto jurídico propio, como sucedía con este fenómeno antes de ser regulado.78

Estamos hablando de derechos subjetivos de carácter absoluto, por tanto oponibles erga omnes(en la forma en

que entendemos son oponibles los derechos reales), que

generalmente confieren mayor seguridad que los derechos relativos, de carácter meramente obligacional. Esta, posiblemente sea la razón, por la que parte importante

este punto volveremos luego, en el capítulo siguiente, al analizar con detenimiento la decisión del legislador español.

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Para Lora-Tamayo, el interés práctico de la figura de la “multipropiedad”, y la voluntad de los adquirentes de las participaciones, es dotar de trascendencia real a los derechos que adquieren: I. Lora-Tamayo Rodríguez, “La multipropiedad”, cit., p. 76.

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Actualmente son muchos los países que han regulado el fenómeno: en la Unión Europea: Portugal, mediante Decretos – Ley núms. 355, de 31 de diciembre de 1981, 368, de 4 de octubre de 1983, modificados por los núms. 130/89, de 18 de abril y 275/93 de 5 de agosto, a su vez modificados por el decreto legislativo nº 180/99 de 22 de mayo de 1999; Francia: Ley 1986-18 de 6 de enero y Ley 98-566 de 8 de julio; Grecia: Ley 1652 de 14 de octubre de 1986 y Ley de 25 de agosto de 1999; Reino Unido: Timeshare Act de 16 de marzo de 1992, reglamento de 29 de abril de 1997; Alemania Ley de 20 de diciembre de 1996; Holanda: Ley de 26 de marzo de 1997 y decretos de 25 de junio; Austria: Ley federal 32/1997, de 27 de marzo; Dinamarca: Ley 234 de 2 de abril de 1997; Suecia: Ley 218 de 1997; República de Irlanda: Statutory Instrument n.º 204 de 1997; Finlandia: Ley 1162/97, de 11 de diciembre; Italia: decreto legislativo n.º 427 de 9 de noviembre de 1998; Luxemburgo: Ley de 18 de diciembre de 1998; y Bélgica: Ley de 11 de abril de 1999.

de la doctrina se inclina por alguna opción de carácter real.

Pero la idea de una configuración en tal sentido, no siempre fue acogida. Criterios como el de la teoría del numerus clausus de los derechos reales, se

interponían79. A pesar de que la mayoría de la doctrina española defiende una posición en sentido contrario, lo delicado del tema exigía un cuidado especial.80 La posibilidad de configurar un nuevo derecho real innominado, se enfrenta a la consideración de estos derechos como de interés no sólo para sus titulares, sino también para los terceros que frente a las cosas sobre las que recaen, puedan también tenerlo o llegar a tenerlo. Advierten los seguidores del número cerrado de los derechos reales, que el estatuto jurídico de las cosas merece mayor intervención que la requerida para las relaciones puramente obligacionales. De acuerdo con

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Más en Italia que en España, donde se ha acogido, mayoritariamente, la posición contraria. Ver: F. Messineo, Manual de Derecho Civil y Comercial, T. III, trad. de Santiago Sentis Melendo, Ediciones Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1979, p.p. 440 – 441 y 447; E. Calo, T. A. Corda, La Multipropiedad

(principios teóricos, precedentes doctrinales y jurisprudenciales. Legislaciones extranjeras), trad. J. M. de la Cuesta Sanz, EDERSA,

Madrid, 1985, p.p. 59 – 80.

80

Sobre el tema ver: M. Albaladejo, Derecho Civil, derecho de

bienes, parte general y derecho de propiedad, III, V. 1.º, octava

edición, José María Bosch editor, Barcelona, 1994, p.p. 29 – 34. L. Diez-Picazo, Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, T. III, cuarta edición, Cívitas, Madrid, 1995, p.p. 107 – 126.

ello, los particulares no pueden pretender definir la situación jurídica de las cosas de manera perpetua, porque esto afectaría a terceros, además se vaciaría de contenido el derecho de propiedad y con ello el principio de libertad inmobiliaria.81

Sin embargo los que defienden una posición de número abierto de los derechos reales, se sustentan en la ley para establecer tal posibilidad, en lo que parecen llevan razón.82

Una posición intermedia surge de alguna forma de los criterios seguidos por la Dirección General de los Registros sobre el tema. Analizando algunas de sus resoluciones, se puede llegar a la conclusión de que la Dirección lo que ha procurado, es los límites que la voluntad y la libertad individual encuentran en esta materia, y no en tomar partido por el número abierto o cerrado de los derechos reales.83 De alguna forma, como veremos, es la misma Dirección la que legitima algunas

81

Sobre el punto ver: F. Messineo, Manual de Derecho Civil y Comercial, T. III, cit., p.p. 438–439. Principio de libertad inmobiliaria que no se vería afectado si la productividad que pueda dar la cosa, en la que recae el derecho de propiedad, en lugar de contraerse, se extiende, como podría ser el caso del fenómeno de la “multipropiedad”.

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posibilidades de configuración real del fenómeno, antes de que fuera regulado.84

Teniendo en cuenta estas consideraciones pasaremos a exponer algunas de las que se han considerado como derechos con un estatuto jurídico real, y para sistematizar el estudio distinguiremos aquellas que se han desarrollado como un derecho pleno de propiedad, ya sea singular o plural, y aquellas que optan por un derecho limitado, parciario o en cosa ajena.

Valga indicar que el estudio se centra en las fórmulas desarrolladas por la doctrina o, la ley de otros estados, antes de que entrara en vigor la Ley española. Por ello, al hacer críticas o citar algunas que se hacen a varios de los esquemas que examinaremos, evidentemente se refieren a aquel momento, antes de la entrada en vigencia de Ley española, discusión que ahora sólo tiene un interés doctrinal. Ya no tendrá el que en su momento existía con miras a una futura legislación.

83

L. Diez-Picazo, Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, T. III, cit., p. 125.

84

Pareciera que la discusión sobre la admisión de la “multipropiedad”, como un derecho de carácter real, se acaba con la Ley. En esta se le da carta de naturaleza, y aunque se reconoce también una fórmula personal, la principal, o la que encuentra mayor desarrollo, es la real. Sin embargo creo que no es posible concluir esta discusión aquí, más adelante veremos por qué.

2.1.1. Como derecho real pleno.