Construcciones societarias anglosajonas:

Analizaremos en este apartado, algunas de las formas societarias que se conocen en el Reino Unido y en Estados Unidos de América, aunque no sean los únicos lugares en donde así se conciben, precisamente por la influencia que han ejercido promotores de esas nacionalidades, que desarrollaron los complejos en países como España.237

Entre estas están: a. Los members club (en el Reino Unido)238, y b. Club membership – vacation plan

timesharing (en Estados Unidos). El estudio pormenorizado de esas formas supondría un profundo conocimiento de los sistemas anglosajones mencionados, cosa que no tenemos, y que se sale del interés anunciado para la presente sección. Sin embargo sí es posible

236

Art. 132 de la Ley General de Cooperativas (3/1987, de 2 de abril), ya derogada. El mismo principio se mantiene en el artículo 92 de la actual Ley de Cooperativas.

237

Sobre la forma en que se han desarrollado los clubs en España ver: J. Edmonds, International Timesharing, cit., p.p. 236 – 238. Para los promotores de multipropiedades, parece ser que ésta es la fórmula más conveniente. Así en el Congreso Internacional sobre Multipropiedad y defensa de los consumidores, celebrado en Torremolinos el 7 y 8 de mayo de 1992, citado por X. O’Callaghan, “De nuevo, sobre la multipropiedad”, cit., p. 9, nota 21.

238

J. Edmonds, International Timesharing, Services to Lawyers

hacer una breve referencia que al menos muestre algunas de sus particularidades. Incluiremos aquí a los Club

proprietory, que si bien no son fórmulas societarias, se

integran dentro del concepto de club, por lo que prefiero no apartarlas de esta categoría.

En términos generales, a través de los members

club, el promotor239 transfiere el título del complejo a un “trustee”240 en beneficio de los miembros ordinarios

239 _{Que suele ser en realidad varias sociedades inmobiliarias}

domiciliadas en Inglaterra.

240 _{El trustee es una de las tres figuras del trust, contrato de}

confianza muy generalizado en el derecho anglosajón. Diez Picazo, citando a Franceschelli señala que mediante el trust “una persona separa de su patrimonio una cosa y transmite la propiedad de ella a otra, con el pacto de que esta última administre los réditos, que corresponderán a un tercero. La cosa transmitida puede ser un bien mueble o inmueble, las acciones de una compañía o una masa hereditaria. La característica más saliente del trust se encuentra constituida por el hecho de que el cesionario no puede gozar por sí mismo ex domino de las utilidades económicas de la cosa, sino que está jurídicamente vinculado a hacer gozar al tercero beneficiario. El trust supone, pues, una situación triangular, en la cual la persona que separa la cosa de su patrimonio para constituirla en

trust se llama settlor; aquella a quien la cosa le es trasmitida en

propiedad, pero sin que pueda gozar para sí misma de las utilidades económicas, se llama trustee; finalmente, aquella que tiene el derecho de goce o beneficio se llama cestui qui trust”. Por otro lado, en cuanto a la situación particular que respecto de la propiedad surge al trasferirse el dominio al trustee, señala: “El

trust presupone siempre un elemento objetivo, que está constituido

por los bienes o derechos sobre los que recae. Pueden ser elementos materiales o bienes inmateriales y derechos de todas clases, con tal que posean naturaleza patrimonial. El trust es un patrimonio de afectación, que no se confunde con el patrimonio del settlor, ni tampoco con el del trustee”.

Se señala también que es característico del fenómeno del trust un “desdoblamiento del derecho de propiedad originario” en dos nuevos derechos de propiedad, contemporáneos, colocados en cabeza de dos sujetos diferentes, aunque recayendo sobre el mismo objeto. A través de la idea de una transformación de la propiedad se obtiene en el derecho inglés una adecuada protección o tutela de los intereses del fiduciante y del fiduciario. El derecho de propiedad del trustee se considera como un derecho de propiedad de carácter

del club, quienes reciben un certificado que los acredita como tales. La existencia de un trust,241 permite el desdoblamiento del derecho de propiedad en uno de carácter formal y otro sustancial, concediendo este último a los miembros del Club.

Veamos lo dicho con mayor detalle. Los inmuebles objeto del derecho de goce, que pertenecen a sociedades inmobiliarias habitualmente domiciliadas en Inglaterra o en paraísos fiscales, pasan a un trustte por medio de la cesión, que por vía de fiducia, se hace de las acciones de esas sociedades (Owning Companies). Así, se le concede al trustee un verdadero ius in rem sobre los inmuebles, sin ser verdaderamente propietario. Este será poseedor de las acciones en nombre ajeno, en beneficio de los “multipropietarios” o beneficiarios del

formal (trust ownership). El derecho de propiedad del beneficiario es, en cambio, un derecho de propiedad sustancial (beneficial

ownership): L. Diez-Picazo, Dictámenes Jurídicos, Cívitas, Madrid,

1987, p.p.. 40 – 41.

241

Especial cuidado hay que poner en aquellos casos en que se ha tratado de trasladar el trust a sistemas que no lo regulan. Evidentemente hay una gran relación con la fiducia, y aunque esta sea admitida jurisprudencial o doctrinalmente en virtud del principio de autonomía de la voluntad patrimonial, el trust “incide en el sistema de la propiedad y los derechos reales, que ofrece claros rasgos de orden público”, lo que merece especial atención y cuidado: L. Diez-Picazo, Dictámenes Jurídicos, cit., p.p. 41 – 42. Esa incidencia en los derechos reales, y en especial en el de propiedad, queda patente en el desdoblamiento que de la misma se hace, atribuyendo una forma de esta a los beneficiarios, por lo que del todo no se puede decir que estamos ante una forma puramente obligacional de multipropiedad. Una explicación breve, pero clara,

Club, deber principal que se le encomienda. Por ello y para ello, debe conservar la propiedad, para lo que deberá adoptar las medidas de seguridad convenientes.242

Por su parte, los “multipropietarios” acceden a esa condición por medio de su categoría de miembros de un Club, lo que se materializa a través de un certificado de carácter nominativo (membership certificate). Al Club le corresponde garantizar el ejercicio de su derecho, y está integrado por miembros fundadores (el

promotor) y miembros ordinarios (los multipropietarios).243 Los “multipropietarios” no tienen

un derecho de naturaleza real, lo que si tiene el trustee, sino más bien un equitable interest o personal

property, título que da el derecho, no sólo a disfrutar

de cómo se utilizan estas formas de clubs en España, la podemos ver en: J. Edmonds, International Timesharing, cit., p.p.. 236–238.

242

P. A. Munar Bernat, Regímenes jurídicos de multipropiedad en

derecho comparado, cit., p.p.. 32 – 33. M. Peguera Poch,

“Consideraciones en torno al régimen jurídico de la “multipropiedad” societaria tras la Directiva 94/67/CE”, cit., p.p. 6991-6992; J. A., Leyva de Leyva, “La propiedad cuadridimensional: un estudio sobre la multipropiedad”, cit., p. 65 y s.s.

243

P. A. Munar Bernat, Regímenes jurídicos de multipropiedad en

derecho comparado, cit., p.p. 32 – 33. M. Peguera Poch,

“Consideraciones en torno al régimen jurídico de la “multipropiedad” societaria tras la Directiva 94/67/CE”, cit., p.p. 6991-6992; J. A., Leyva de Leyva, “La propiedad cuadridimensional: un estudio sobre la multipropiedad”, cit., p. 65 y s.s.

del alojamiento, sino también a arrendarlo, venderlo, cederlo o transmitirlo mortis causa.244

La gestión del complejo queda en manos de una sociedad administradora que generalmente es un miembro fundador del Club. El plazo del régimen, generalmente es de 20 años, “cumplido el cual se enajenan los bienes y se atribuye a los miembros del Club la cuota que les corresponda en la liquidación”.245

El club membership – vacation plan timesharing que se sigue en los Estados Unidos, corresponde a un derecho de uso que una sociedad (propietaria o arrendataria de un inmueble) concede a los miembros del club que forma. Ese derecho se acredita mediante un certificado de “pertenencia al club”. El derecho en cuestión será para un período al año que puede ser flotante. Los derechos y deberes de los miembros se establecen en el acuerdo de incorporación al club y en los reglamentos del mismo. La duración de la relación no suele ser superior a 10 o

244

M. Peguera Poch, “Consideraciones en torno al régimen jurídico de la “multipropiedad” societaria tras la Directiva 94/67/CE”, cit., p. 6992.

245

M. Peguera Poch, “Consideraciones en torno al régimen jurídico de la “multipropiedad” societaria tras la Directiva 94/67/CE”, cit., p.p.. 6992. En el mismo sentido J. A., Leyva de Leyva, “La propiedad cuadridimensional: un estudio sobre la multipropiedad”, cit., p. 65.

20 años. Una vez transcurrido el tiempo, el certificado se transfiere a un tercero o es renovado por su original titular.246

En los club proprietory no existe ni una comunidad, ni derecho real alguno, ni una sociedad, ni ninguna de las formas ya vistas de derechos personales. Se trata de un derecho que tienen los miembros del club, para usar el inmueble que pertenece al promotor, mismo que consta en un certificado de miembro. Los servicios que se ofrecen y la administración del inmueble corresponden al promotor. El derecho de los miembros es meramente obligacional, no tiene ningún tipo de privilegio, situación que puede generar inseguridad.