inmobiliarios en España
3.5. Conclusiones: el sector de servicios inmobiliarios en
España
En el conjunto de este capítulo se ha abordado la situación del sector partiendo de:
– Las cifras recientemente publica- das por el INE en lo que a las macromagnitudes se refiere y, sobre todo, a partir del detallado análisis de la presencia de la acti- vidad por subsectores y a lo largo del conjunto del Estado. De la misma se concluye que:
– La importancia del tejido empresarial, en alusión directa a su dinamismo en los últimos cinco años, su pre- sencia geográfica y la dimensión empresarial (en especial por subsectores y por comunidades autónomas), – Y la referencia obligada a otras actividades o variables que reflejan de forma implícita la relevancia de la actividad, como son la panorámica de la edificación residencial -como parte fundamental de la actividad constructora y rela- cionada con la promoción de viviendas, incluida dentro del sector inmobiliario– y la actividad de tasación -vincu- lada con la fórmula de financiación de la adquisición de la vivienda más habitual y extendida en España-. De esta de información es posible extraer dos tipos de conclusiones: la primera es que, indudablemente, la relevancia en términos económicos de empresas y de empleo justifica un mejor conocimiento estadístico de la actividad inmobiliaria en España. Y la segunda no es una única conclusión sino un conjunto de con- clusiones que se sustenta en el análisis realizado. Así, el sector dedicado a la actividad inmobiliaria en España se caracteriza por:
Los servicios inmobiliarios en España
servicios
inmobiliarios
Tasaciones según peticionario. Entidades españolas. 1996-1997-1998-1999
Cuadro 3.10.
Operaciones y cuantía de las tasaciones. Distribución territorial. España, 1999
Cuadro 3.11. TASACIÓN %Población %PIB %operaciones %importe Andalucía 16,8 14,4 18,2 13,2 Canarias 4 5,6 4,2 3,7 Castilla-León 4,2 4,1 6,2 3,6 Cataluña 21,7 21,8 15,4 18,9 Galicia 4,2 3,6 6,8 5,5 Madrid 14,3 21,3 12,8 17,2 País Vasco 4,2 4,2 5,2 6,3 Valencia 12,5 9 10,1 9,6 Resto 18,1 16 21,1 21,9
Fuente: Banco de España (Boletín Económico) e INE.
1996 1997 1998 1999
% ope- % ope- % ope- % ope- % ope- % ope- % ope- % ope- raciones raciones raciones raciones raciones raciones raciones raciones
Entidades de crédito 82,9 78,7 87,5 79,2 90,5 83,3 90,3 83,8 Bancos 40,1 38,3 40,2 37,0 38,8 33,8 39,9 36,3 Cajas 38,9 37,0 43,0 38,7 46,8 46,3 44,8 44,3 Cooperativas de crédito 1,9 1,9 2,5 1,9 2,7 2,1 3,7 2,2 Otras entidades financ. 1,9 1,5 1,8 1,5 2,1 1,2 2,0 1,0 Otros peticionarios 17,1 21,3 12,5 20,8 9,5 16,7 9,7 16,2 TOTAL (miles y mm ptas.) 724,6 18.472 862,3 23.336,5 866,2 24.674 979,2 32.007
– Se trata de una actividad que alcanzó en 1999 una cifra de negocio de más de 6 billones de pesetas y empleó a 169.465 personas. Ello supone que el valor añadido generado por la misma representa el 2,7% del PIB de España en dicho año. Es, por otra parte un sector ampliamente difundido por el conjunto de la geografía, ya que se sustenta en dos grandes variables: la estructura demográfica de cada territorio considerado y la com- posición de su actividad económica, con especial alusión a las grandes ciudades.
– La actividad en los últimos cinco años ha mostrado un importante dinamismo tal y como lo señalaría: – El crecimiento en el número de empresas presentes en la actividad, que ha pasado de 44.202 a 79.965,
entre 1995 y 2000.
– El ritmo de crecimiento de la edificación residencial, ya que desde 1997 se han iniciado casi dos millones de viviendas.
– El valor de dicho aporte patrimonial ya que, según preciso de tasación medios, la adquisición de esta apor- tación al parque de viviendas existente supone una inversión de más de 24,4 billones de pesetas. – Y, finalmente, es preciso señalar que la adquisición también se canaliza a través del mercado secundario.
En este sentido, la actividad de tasación relacionada con la garantía hipotecaria y con las partes del edifi- cio (vivienda, principalmente), también ha mostrado un importante despegue en los últimos años, alcan- zando en 1999 los 15 billones de pesetas.
En este escenario han sido deter- minantes aspectos de orden macro- económico(36)sobre los que el propio sector no tiene margen de maniobra: el importante crecimiento de la activi- dad económica y del empleo, la esta- bilidad en la inflación, la trayectoria descendente en los tipos de interés, etc... han creado las condiciones para el desarrollo de la demanda de proxi- midad (primer vivienda, cambio, etc...) pero también ha generado un impor- tante flujo en los espacios turísticos.
Pero, además, es preciso tener pre- sentes los cambios en las condiciones en las que se ha venido ofertando el servicio inmobiliario, que pueden cata- logarse en tres grandes epígrafes.
El efecto euro, o más bien, la per-
tenencia de España a la UME (Unión
Monetario y Económica) que, básica- mente, se traslada en la percepción de
un escenario determinado por la mayor estabilidad de las variables macroeconómicas que afectan a la demanda de servicios inmobiliarios. Para algunos productos específicos se estiman una serie de impactos y, conse- cuentemente, en cada subsector de actividad (y en cada comunidad) la repercusión del mismo será mayor o menor en función de la presencia de dicho nicho de producto.
Los servicios inmobiliarios en España
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(36) Entre los que cabe incluir el impacto euro definido como sustraer del circuito fiscal patrimonios ocultos.
Efecto de la UME en distintos productos del sector inmobiliario
Cuadro 3.12.
PRODUCTOS
FACTORES
Bajos tipos Bajo Nivel Crecimiento Eliminación Administrac. de interés de Precios Económico Tipos Cambio Públicas
Viviendas nacional
– Propiedad Alta (F) Alta (F) Alta (F) Escasa Neutra (1) – Alquiler Escasa Alta (F) Alta (F) Escasa Neutra (1) Viv.turísticas
– Propiedad Alta (F) Alta (F) Alta (F) Alta (F) Escasa – Alquiler Escasa Alta (F) Alta (F) Alta (F) Escasa Locales/Oficinas
– Propiedad Alta (F) Alta (F) Alta (F) Alta (F) Escasa – Alquiler Escasa Alta (F) Alta (F) Escasa Escasa Centros ocio
Alojam.turísticos Alta (F) Alta (F) Alta (F) Alta (F) Alta (2)
F: Favorable.
(1) Depende del resultado final del juego de deducciones y de incentivos.
(2) El papel de las AA.PP. en este segmento depende en gran parte de la concesión de licencias y de suelo disponible.
La desaparición de barreras a la entrada. El Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio, de medidas urgentes para la liberalización del Sector Inmobiliario y del Transporte, establece que las actividades hasta ahora recogidas en el artículo 1 del Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre, podrán ser ejercidas libremente. Ello supone, de facto, la derogación de la exigencia de titulación oficial (API) y de la colegiación. De alguna forma, se ha cerrado un largo debate en torno al intrusismo y a los requisitos que se han de exigir para ofrecer este servicio con la adecuada garantía para el usuario.
La garantía del servicio, la calidad, queda ahora en manos de la propia empresa, de su capacidad de "llegar al cliente". En este sentido, se suele aludir a la escasa importancia concedida a la comercialización del pro- ducto/servicio inmobiliario en un esce- nario en el que la demanda superaba a la oferta disponible. Sin embargo, la importancia concedida a la colocación del producto, a la comercialización del servicio va creciendo, sustentada en los siguientes aspectos de importancia presente y de previsible importancia futura(37):
– La entrada de nuevos competidores se considera como un hecho espe- cialmente relevante en el mercado secundario de viviendas y en el ser- vicios relativos al alquiler, etc.... En 1999 se estimó la presencia de una veintena de franquicias en España - que representan más de 1.000 ofi- cinas abiertas– y que sustentan su servicio en aunar una herramienta informática (base de datos interco- nectada) y una pretendida imagen de marca (marketing). La previsible potencialidad de estas empresas reconocibles(38)es especialmente relevante en el mercado dedicado al seg- mento vacacional y, en al medida en que mejore la base de internautas, de la propia demanda residente. – Luego, los más recientemente incorporados a la oferta de servicios inmobiliarios ya aluden a las nuevas tec-
nologías de la información como un elemento de desarrollo futuro. Se considera que la creciente disponibili-
dad de otras modalidades de comunicación y de información no sólo acercan al usuario de estos servicios hacia la oferta existente, sino que, en un escenario desregulado, crean las condiciones para la apuesta de nue- vas ofertas sustentadas en una base documental informatizada.
– Ahora bien, la comercialización del producto inmobiliario requiere, en un número importante de casos, de servicio personalizado, con un reconocimiento creciente de la calidad como factor diferencial entre las dis- tintas ofertas. En este contexto, en lo que a intermediación de vivienda usada se refiere, se estima que la red de agentes inmobiliarios (API, redes de franquicias, gestores, etc...) absorbe aproximadamente la
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Servicios/empresas inmobiliaria
a) Venta directa
– Coop. Comunidades de propietarios b) Venta a través de intermediario o
mediador
– Prom. Inmobiliarios: venta directa – API y otros mediadores
– Franquicias inmobiliarias – Consultoras inmobiliarias – Comerc. Multipropiedad
– Resto de mediadores y operadores inmobiliarios coyunturales
Producto/canal principal comercialización
– Suelo: pluralidad de mediadores – Promociones residenciales nueva cons-
trucción: principalmente venta directa del promotor
– Vivienda usada: intermediarios – Promoción no residencial: consultoras
internacionales
– Edif. Históricos y artísticos: consultoras inmobiliarias
– Multipropiedad y similares: promotor o intermediadores especializados
Resumen: productos inmobiliarios y servicios inmobiliarios
Cuadro 3.13.
Fuente: Ministerio de Fomento (Libro Blanco del Sector Inmobiliario).
(37) La atención se centra en la vivienda secundaria, con una importante cuota de operaciones realizadas sin intermediador. En otros productos más especializa- dos y obviamente realizados desde una empresa presente en el mercado inmobiliario (centros comerciales, ocio, multipropiedad, etc...) es evidente que son empresas de un cierto tamaño las posicionadas y que, sus competidores llegarán precisamente de otros ámbitos.
(38) Los ejemplos más obvios del grado de calado de los sistemas franquiciados o de cadena se disponen en la oferta de comida rápida: se reconoce la marca y, por lo tanto, el espacio, el precio y el producto.
mitad de las operaciones que se realizan(39). Y se señalan diferencias territoriales(40) y la necesidad de mejorar la cuota de presencia en el total de la operativa para lo que parece indispensable mejorar la pro-
fesionalidad del sector.
Finalmente, sobre estos aspectos gravitan factores tales como la propia pirámide de población, la demanda que genere esta población (cuyos hábitos y necesidades irán cambiando) y, sobre todo, la consolidación de nuevas áreas de negocio ligadas al comercio y al turismo(41) y en las que habitualmente se estima que la presencia de nuevas empresas será más probable por la propia dimensión del producto y propiciado por el efecto UME.
Los servicios inmobiliarios en España
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(39) Fuente: Libro Blanco del sector Inmobiliario, Ministerio de Fomento.
(40) Mayor implantación en el País Vasco y Cataluña frente a Madrid. (fuente: idem anterior). (41) Parques temáticos, centros comerciales,....