Macromagnitudes, cuenta de resultados y subsectores de actividad

a) Presentación de resultados según subsectores de actividad

Esta presentación de las principales magnitudes de la actividad inmobiliaria responde al resultado conjunto de la actividad desarrollada bajo estos epígrafes. En la misma se incluyen tres tipos de actividad -promoción, alqui- ler por cuenta propia y alquiler por cuenta ajena– que responden a formas y estructuras productivas muy dife- rentes. Atendiendo a las macromagnitudes recogidas en el cuadro adjunto, es preciso señalar, como rasgo común a las tres actividades incluidas, su importante dinamismo, manifestado en el incremento acontecido entre 1996 y 1999 en establecimientos, empleo, producción, valor añadido y excedente bruto.

Por otra parte, queda patente la importancia del subsector de promoción con respecto a las otras dos activi- dades:

– La promoción -actividad inmobiliaria por cuenta propia– representa prácticamente la mitad del empleo y de los establecimientos del conjunto del sector de servicios inmobiliarios. Y genera, además, la parte más importante de la producción y del excedente bruto. Estas magnitudes aluden ya a realidades económicas y empresariales realmente diferentes. Además, esta situación apenas si ha variado entre 1996 y 1999, lo que indica que no se trata de una situación coyuntural -debida, por ejemplo, al dinamismo de la edifica- ción residencial– sino que es un elemento estructural del propio sector de actividad.

Las cuentas de pérdidas y ganancias de cada una de las actividades consideradas ya apuntan hacia la diferente realidad empresarial, y en el periodo de 1996 a 1999:

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Evolución de la actividad inmobiliaria. CAPV, 1994-1996-1999

Cuadro 4.4.

Servicios Serv. Prof. Inmobiliarios Empresariales 1994 1999 1999

Coste personal/empleo (mill.ptas) 2,3 4,6 3,2 Ex.bruto/empleo (mill.ptas) 15,0 18,9 3,0 Beneficio/empleo (mill.ptas) 12,3 14,6 2,3 Horas trabajadas/empleo (miles) 1,6 1,7 1,7 Serv.exteriores/ventas netas (%) 14,3 8,5 16,5

– Los ingresos derivados de la actividad de venta han crecido de forma impor- tante en las tres actividades conside- radas.

– El Beneficio Antes de Impuestos ha crecido para la actividad inmobiliaria por cuenta propia, pero no cuando se trata del alquiler por cuenta propia. – La variación de existencias es rele-

vante sólo en el caso de la actividad inmobiliaria por cuenta propia. De hecho, en 1999 adquiere un peso fun- damental en su aportación a los ingre- sos totales de esta actividad.

– Los mismos comentarios han de apli- carse a los ingresos financieros, ya que para esta actividad en la que se gestiona un montante importante en la partida de ingresos de explotación (ventas anticipadas) la gestión de tesorería es fundamental.

– En cuanto a la estructura de gasto, las compras netas adquieren relevancia en el caso de la actividad inmo- biliaria por cuenta propia, que se explican por la propia dinámica de la misma. No es el promotor el que cons- truye sino el que contrata, de ahí el saldo dirigido a compras (contratistas de obras, etc...) y de servicios exte- riores.

– En el dinamismo de esta partida concurren las tres actividades contempladas, si bien en cada caso con dis- tintos motivos. Así, por ejemplo, en el caso de las actividades inmobiliarias por cuenta de terceros entra- ría otros servicios (notariales, registrales, etc...) a los que se hace frente al realizar el depósito para realizar la gestión completa de una operación de compra-venta.

– Por tanto, la composición de las distintas partidas de la rúbrica "servicios exteriores" ya hace referencia a las necesidades de distintos tipos de profesionales.

– Asimismo, y por el propio compromiso de la actividad con la creación, mantenimiento y oferta de inmuebles, la dotación para amortizaciones es relevante en el caso de la actividad inmobiliaria por cuenta propia y el alqui- ler por cuenta propia. En ambos casos, las partidas correspondientes han mejorado entre 1996 y 1999, com- portamiento en el que ha influido la tendencia decreciente en el precio del dinero y el dinamismo en torno a la actividad económica y de edificación, lo que ha saneado los resultados de estas empresas y ha permitido mejorar las dotaciones a este tipo de partidas.

– Ahora bien, los resultados antes de impuestos han registrado un comportamiento dispar:

– Para la actividad inmobiliaria por cuenta propia registran un crecimiento acumulativo anual del 2,8%. – Para la actividad de alquiler por cuenta propia, se produce una pérdida acumulativa anual del 15,7%. Y, por

último, en la actividad inmobiliaria por cuenta de terceros han crecido un 13,4% anual.

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Contribución de cada subsector:

establecimientos, empleo, ventas y VAB

Gráfico 4.2.

Fuente: Eustat, Encuesta de Servicios Profesionales y Empresariales. 100% 80% 60% 40% 20% 0% 1996 1999 1996 1999 1996 1999 1996 1999 1996 1999

Establecimientos Empleo Prod. bruta VAB Excedente Bruto Expl.

– Y, por último, estos resultados nominales han de contraponerse, al menos, con la evolución de la inflación que ha sido del 2,3%, 2,3% y 2,8%(45)_{. La lectura será, por tanto, la continuidad en los beneficios en el caso de} la actividad inmobiliaria por cuenta propia, la clara pérdida en el caso del alquiler por cuenta propia, y la ten- dencia claramente creciente en el caso de la actividad inmobiliaria por cuenta de terceros.

Luego, las conclusiones que hacen referencia al conjunto de la actividad de servicios inmobiliarios promedian tres realidades sectoriales diferenciadas -además de las propias y relativas a cada una de las diferentes empre- sas y gestiones empresariales, que se enmascaran en el tratamiento de grupo-. El cálculo de las siguientes ratios refuerza esta idea y así,

– Los recursos humanos registran una menor remuneración media en el caso de las empresas dedicadas a la actividad inmobiliaria por cuenta de terceros.

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Cuenta de Pérdidas y Ganancias. Subsectores del sector de servicios inmobiliarios. CAPV. 1996 y 1999

Cuadro 4.5.

Act. Inmob. Alquiler cuenta Act. Inmob. cuenta cuenta propia (mMptas) propia (mMptas) ajena (mMptas)

1996 1999 1996 1999 1996 1999

INGRESOS

Ventas netas 140.452 286.182 2.730 17.261 7.369 11.150 Variación de existencias 14.153 98.611 0 0 0 122 Trabajos Realiz.para Inmovilizado 0 0 0 0 0 0 Subvenciones de explotación 204 0 147 61 19 0 Otros ingresos de gestión 2.089 5.392 7 487 2 152 Ingresos financieros 915 13.830 24 620 1 54 Benef.inmovilizado e ingr. excep. 596 2.949 66 22.902 0 0 Excesos y aplicac. de provisiones 90 26.619 3 90 0 0 GASTOS Compras netas 67.021 303.158 185 3.203 142 787 Variación de existencias 1.542 –48.814 –5 –370 0 -49 Servicios exteriores 5.219 19.033 610 5.210 1.889 2.606 -Arrendamientos 258 1.945 222 318 406 513 -Reparación y conservación 427 851 94 1.112 80 164 -Serv.profesionales independientes 2.429 8.015 19 1.559 216 236 -Gastos de viaje 357 1.405 4 144 150 111 -Otros Servicios exteriores 1.748 6.817 271 2.077 1.037 1.582 Impuestos ligados a la actividad 818 2.844 140 440 43 52 Gastos de personal 6.405 13.857 462 5.086 2.481 3.998 Otros gastos de gestión 157 1.263 2 55 57 25 Gastos financieros 7.236 11.509 199 9.017 84 143 Pérdidas inmov.y gtos. excepc. 3.843 12.598 7 469 2 5 Dotaciones para amortizaciones 1.559 4.137 682 4.899 157 213 Dotaciones a las provisiones 1.184 31.563 105 13.054 6 5 Result. Antes de Impuestos 63.277 68.809 590 353 2.530 3.693 Result. Después de Impuestos 61.367 57.284 589 -16 2.493 3.584 Cash Flow 64.836 72.946 1.272 5.252 2.687 3.906

Fuente: Eustat, Encuesta de Servicios Profesionales y Empresariales.

– En la misma línea, el excedente bruto generado por empleo es sen- siblemente menor en las dos dedi- cadas al "servicio", alquiler por cuenta propia y servicios inmobilia- rios por cuenta de terceros. – En la misma línea, el beneficio

empresarial por empleo es real- mente importante en el caso de la actividad inmobiliaria por cuenta propia, pero decrece de forma importante en el caso de las otras dos actividades.

– Por último y con respecto a la generación de valor desde la propia actividad, queda patente la condi- ción de servicio de la actividad

inmobiliaria por cuenta de terceros frente a las otras dos actividades, habida cuenta que es el coste de per- sonal el que absorbe el grueso de la producción (sobre las ventas) y apenas si tienen relevancia las compras. Es, junto con la actividad de alquiler por cuenta propia, la que realmente oferta un servicio, ya que la activi- dad inmobiliaria por cuenta propia cuanta con otros recursos para generar valor, como son la estructura de las compras, la variación de existencias, etc.

b) Las empresas promotoras: evolución reciente (1994-1999)

El importante peso de la actividad de promoción en el conjunto de la actividad inmobiliaria justifica la dedica- ción del siguiente espacio que ahonda en algunos aspectos no mencionados y destaca los principales rasgos de su evolución reciente, que se resume en el panel de parámetros de síntesis que se ha elaborado al efecto. La información corresponde al conjunto de la CAPV y para los años 1994 y 1999(46)_{, y permite extraer las siguien-} tes conclusiones.

– La mayor parte de las empresas promotoras realizan actividades en el sector de la construcción. Esta situa- ción apenas ha variado en los últimos años, sino que más bien se ha reforzado: si en 1994 el 29,8% de las empresas eran exclusivamente promotoras, cinco años más tarde esta proporción llega al 34,8%.

– El paso del tiempo podría haber diversificado su actividad, de manera que si en 1994 apenas una de cada diez promotoras realizaba actividades inmobiliarias –al margen de la propia promoción-, en 1999 esta proporción se acerca a casi una de cada tres. En la misma línea, la comercialización de la promoción de viviendas recae en la propia promotora y este canal de comercialización se refuerza en al medida en que las mismas promo- toras muestren una actividad significativa en la intermediación de la vivienda de segunda mano.

– La forma jurídica principal de este tipo de actividad es la sociedad anónima (49,4% en 1999) aunque ha per- dido peso con relación al dato de 1994 (76,6%). Este hecho coincidiría con una mayor flexibilidad empresa- rial, de forma que se tiende a constituir un grupo del que “cuelgan” las sucesivas sociedades creadas para abordar cada promoción.

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Ratios comparativas. Subsectores del sector de servicios inmobiliarios y Territorios. 1999

Cuadro 4.6.

(46) Basados en ambos procesos de encuestación a promotores radicados en la CAPV en septiembre de 1994 y 1999, respectivamente.

1999

Act. Inmob. Alquiler Act. Inmob. cuenta cuenta cuenta propia propia ajena

Coste personal/empleo (mill.ptas) 5,7 5,1 2,5 Ex.bruto/empleo (mill.ptas) 35,5 4,3 2,6 Beneficio/empleo (mill.ptas) 28,2 0,4 2,3 VAB/Producción (%) 27,4 58,6 70,3 Coste personal/ventas netas (%) 4,8 29,5 35,9 Serv.exteriores/ventas netas (%) 6,7 30,2 23,4 Compras netas/ventas netas 105,9 18,6 7,1

– En general, ha crecido el número de viviendas abordadas por los promo- tores en los últimos años. En 1994, el 40,5% de los promotores asegu- raban haber realizado entre 21 y 100 en los últimos tres años. En 1999, este porcentaje se reduce al 35,8% pero el dato más llamativo es que prácticamente una de cada tres pro- motoras (29,6%) ha realizado más de 200 viviendas. Este porcentaje fue del 13,8% en 1994.

– En 1994, una de cada cuatro pro- motoras consideraban su ámbito de actuación como básicamente local (entendido como el conjunto muni- cipio y comarca). Cinco años más tarde, la proporción es una de cada tres, es decir, crece el peso de las promotoras que cuentan con un ámbito de actuación más amplio. Así, dentro del ámbito supralocal destaca el ámbito entendido como Territorio con una cuota porcentual del 46,8% y 38% en 1994 y 1999, respectivamente, pérdida que ha sido ganada por la concepción del ámbito más amplio. En 1994, el 3,2% de las promotoras consideró que éste era su ámbito y en 1999, el 16% de las promotoras estiman que el Estado es su ámbito de actuación.

– La financiación de la operación de promoción se sustenta en dos grandes grupos: los recursos de la promo- tora, definidos como la autofinanciación, y los recursos ajenos, derivados de la venta anticipada y de los cré- ditos bancarios. Entre 1994 y 1999 se ha producido un importante descenso en el tipo de interés, unido a un importante dinamismo económico. Ambos factores contribuyen a incrementar el peso de este recurso. El pri- mero porque lo ha abaratado. Y el crecimiento de la actividad dinamiza la demanda de vivienda por lo que el riesgo de salida del producto disminuye. Por tanto, no es tan necesario ajustar la venta anticipada y se puede apoyar la operación en una mayor asunción de riesgo propio.

– Este hecho también se refleja en la estructura de costes. El descenso en el precio del dinero condiciona la pérdida de peso porcentual de los costes generales en el conjunto de la estructura de costes, que ha pasado del 21% al 13%. Además, destaca el sostenimiento del peso de los costes de construcción aunque en valor absoluto ha crecido a lo largo del periodo. Por último, el precio del suelo ha aumentado de forma importante -en valor absoluto y relativo– y, en 1999, representa casi la mitad del coste de una vivienda nueva.

– A modo de resumen, la caracterización de las empresas promotoras radicadas en la CAPV a lo largo del último quinquenio vendría determinada por:

1994 1999

Desarrolla actividades de construcción

– No 29,8 34,8 – Sí 70,2 65,2 Desarrolla actividades de agencia inmobiliaria

– No 91,5 71,6 – Sí 8,5 28,4 Forma jurídica – Persona física 8,5 2,5 – S.A 76,6 49,4 – S.limitada 9,6 39,5 – S. Coop. 1,1 1,2 – Otras 4,3 7,4 Total viviendas por promotor

– Hasta 20 viviendas 34,1 13,5 – 21 a 100 40,5 35,8 – 10 a 200 11,7 21 – más de 200 13,8 29,6 Ambito espacial de actuación

– Local 31,9 24,6 – Supralocal 68,1 75,3 Fuentes de financiación – Autofinanciación 27 26 – Créditos bancarios 49 58 – Ventas anticipadas 21 16 – Otras 3 1

Componentes del precio de la vivienda

– Coste del suelo 30 45 – Coste construcción 49 43 – Costes generales 21 13

Fuente: Gobierno Vasco (Dto de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente), “El sector de la Construcción en la CAPV”. Distinto años.

La empresa promotora en la CAPV. Síntesis, 1994 y 1999

Cuadro 4.7.

Los servicios inmobiliarios en la CAPV

servicios

Más de 5 empleos

95,2% comarca; 19% resto CAPV; 14,5% resto de Estado

85,5% comarca; 13,2% resto CAPV; 1,3% resto Estado 23,8% con más de un establecimiento 33,3% grupo 82,8% particulares De 1 a 5 empleos 96,4%, comarca; 14,5% resto de CAPV; 14,5% resto de Estado 87,4% comarca; 4,9% resto CAPV;

7,3% resto de Estado 16,4% con más de un estableci-

miento 20% grupo 83,9% particulares Ámbito geográfico de actuación *

Destino geográfico de las ventas* Empresas con más de un establecimiento Empresas/grupo empresarial o a un holding Tipo de clientela

– Normalmente combinan la actividad promotora con otras actividades de construcción. El reparto de cuotas de mercado dependerá del ciclo: en el quinquenio que se analiza la fuerte presión de la vivienda (nueva y de segunda mano) ha podido favorecer la mayor concentración en la actividad promotora si se compara con la cifra de 1994, recién cerrada la última fase baja del ciclo económico. Este resultado es coherente con la realización de un volumen mayor de viviendas por promotor.

– La posible diversificación se ligaría con otra actividad cercana a la vivienda, como es la actividad inmobiliaria. De hecho, entre 1993 y 1999 ha crecido la participación en este segmento a lo que ha podido contribuir la liberalización del mercado ocurrida en este periodo que ha coincidido con una demanda próxima(47)_. – El escenario económico-financiero ha dinamizado la demanda –más viviendas– pero también ha cambiado

las condiciones en las que se desarrolla la oferta. Este hecho podría apuntar a la mayor asunción de riesgo por parte del promotor –mayor proporción de financiación bancaria– que es rebajado al considerar que, en el escenario financiero actual, los agentes ya han asimilado una banda de fluctuación del precio del dinero mucho más estrecha. Es decir, de momento no se anticiparía la expectativa de repuntes importes.