Otros determinantes de la accesibilidad: el escenario financiero

El escenario financiero, en el sentido de las condiciones que desde las entidades de crédito se ofertan para abordar la financiación de la adquisición de inmuebles (básicamente, vivienda), alude a dos variables entrelaza- das: el descenso del precio del dinero y la política de captación de clientes. La primera de ellas, el descenso del precio del dinero, ha incidido en el estrechamiento de los márgenes de las entidades de crédito ya que, en la medida en que aquel ha bajado, los precios que se han ofertado a los clientes se han ido ajustando con una importante rapidez. Esto ha significado, fundamentalmente, el traslado de los recortes en el precio del dinero a los clientes de dichas entidades y, por tanto, en el coste de la financiación de las hipotecas.

Tal y como se recoge en el gráfico adjunto, la brecha entre los valores de referencia se ha ido estrechando, tanto entre el IPC y el Mibor(79)_{, como incluso entre el Mibor y los valores medios que ofrecían las entidades de} crédito (bancos y cajas de ahorros). En 1992, la diferencia entre el valor medio del Mibor y del IPC fue de 7,4 puntos y en 2000, de 1,6 puntos. Por otra parte, entre el Mibor y el tipo medio de bancos y cajas había en 1992

Oportunidades y potencialidad de los servicios inmobiliarios

servicios

inmobiliarios

Accesibilidad de la vivienda en España. 1985-2000

Cuadro 5.6.

(79) Como consecuencia del proceso de convergencia europea que ha seguido la economía española, lo que la ha dotado de una mayor estabilidad en los indica- dores económicos de medio plazo, al recortarse las posibilidades de superar ciertos umbrales (criterios de Maastricht).

Precio Renta familiar Tipo de Relación Esfuerzo bruto medio disponible interés precio/ingresos (%) sobre

(a) (b) (c) familiares renta familiar

1985 3.084,91 1.221,60 14,29 2,53 32,77 1986 3.838,73 1.360,80 13,53 2,81 35,12 1987 4.751,01 1.402,80 12,84 3,39 40,80 1988 5.938,65 1.544,62 12,51 3,84 45,51 1989 7.322,31 1.633,36 13,84 4,48 56,85 1990 8.466,30 1.772,92 15,56 4,78 65,93 1991 9.678,87 1.906,96 14,97 5,08 68,09 1992 9.549,18 2.050,49 14,08 4,66 59,77 1993 9.510,30 2.180,90 13,17 4,36 53,45 1994 9.577,26 2.284,40 9,95 4,19 43,14 1995 9.913,95 2.237,42 10,52 4,15 44,11 1996 10.097,73 2.496,27 9,06 4,04 39,53 1997 10.254,60 2.582,27 6,70 3,97 33,63 1998 10.731,42 2.641,42 5,51 4,06 31,89 1999 11.864,05 2.701,76 4,62 4,39 32,51 2000 12.836,52 2.595,24 5,03 4,95 37,62

(a) Ministerio de Fomento. Vivienda media de 90 m2 _{hábiles y 75 m}2_{útiles. El valor de la hipoteca es el}

80% del valor de la vivienda con un plazo de 15 años.

(b) Ingresos de una familia con un solo perceptor. Salario medio por persona ocupada (Encuesta de Salarios del INE).

(c) Tipo nominal anual medio del Banco de España para vencimientos mensuales.

Fuente: "Coyuntura inmobiliaria del año 2000: se acentúa la demanda de la vivienda como activo". Julio Rodríguez López. Ciudad y Territorio, estudios Territoriales, XXXII (123) 2000.

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alrededor de dos puntos de distancia y al cierre de dicha década, poco más de medio punto. Estos datos mues- tran muy someramente que el precio inicial del dinero (Mibor) se ha ajustado a la medida económica del momento (IPC) y que las entidades han ajustado su aplicación hacia el cliente (tipo medio de bancos y cajas).

En este comportamiento entra la propia política de cada entidad puesto que, en general, se ha venido apun- tando un cambio en la captación de clientes basada en la diversificación de las carteras. Se ha generado una mayor competencia entre las entida- des y los grupos de entidades: si hace unos años se hablaba del mercado “familias” como el mercado natural de las cajas y a los bancos se les aso- ciaba al segmento más vinculado a la actividad económica (empresas, nego- cios, autónomos,...), en los últimos años se ha ido rompiendo tanto la dedicación hacia segmentos concre- tos como las presencias geográficas. Ello se ha traducido en una mayor presencia de los bancos en el mercado hipotecario familiar y de las cajas en el ámbito económico; así como en la movilidad de las cajas de ahorros desde su región de origen hacia otras zonas geográficas.

Queda por evaluar que efecto tendrá la oferta ya presente vía Internet que rompe la “localidad” de la relación entre el cliente y la entidad financiera. En este contexto de creciente competencia desde la oferta financiera, ade- más de una cierta modificación en los segmentos objetivos de cada entidad y/o grupo, se ha modificado el for- mato general de la hipoteca. Así se ha pasado de que, en general, éstas –sobre todo para adquisición de vivien- das– fueran a tipo fijo y para un periodo que excepcionalmente superaba los 12-15 años, para que en la actua- lidad predomine la figura hipotecaria con referencia variable(80)_{y plazos de amortización que pueden llegar incluso} hasta los 35 años.

Este rediseño de la estructura básica de la hipoteca supone, de una parte, la traslación del riesgo en cuanto a la evolución futura del precio del dinero de la entidad hacia el cliente, ya que se sustenta en un tipo de referen- cia más un diferencial. Pero además se ha jugado con el acomodo de las cuotas a las necesidades de cliente(81)_, equilibrando el coste inicial(82)_{y alargando el periodo de vida del contrato hipotecario, toda vez que el riesgo (en} referencia a la evolución del precio del dinero) se ha trasladado al cliente. En estas condiciones, no sólo ha cam- biado el precio de la hipoteca estándar sino que las condiciones sobre las que se sustenta también y el primer

* Índice de precios al consumo, media anual y Mibor a un año, media anual.

** Desde 1992, créditos hipotecarios a más de tres años (media anual); antes de esa fecha, créditos a más de 3 años.

Nota: los valores medios de 1999 y 2000 del Mibor tipo medio de Bancos y de Cajas son provisionales. Elaboración Ikei. IPC* mibor* bancos 1990 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 cajas

Evolución del IPC, Mibor y tipo medio* de cajas y bancos, 1980-2000

Gráfico 5.2.

(80) Se ha venido ofertando distintas posibilidades: desde el primer año a un tipo y luego, cierta referencia más un diferencial a otras que combinan distintos perio- dos y tipos (uno, tres y/o cinco años, con distintas referencias) y para el resto de la hipoteca, el tipo de referencia más un diferencial.

(81) Cuotas variables, periodos de carencia, etc.

resultado podría ser el crecimiento del valor medio de la hipoteca al combi- narse un menor coste (por precio) y el alargamiento del plazo de devolución. El cuadro adjunto sintetiza alguno de estos cambios a partir de las ofertas públicas de las entidades, situación que actualmente se ha visto favore- cida –de cara el contratante– con las ofertas desde Internet.

Finalmente, en lo que a la accesibili- dad se refiere, es preciso tener presente el escenario impositivo. En el momento presente y en el marco del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas,

desde su origen se incluyó la desgravación fiscal por la inversión en vivienda habitual(83)_{y desde el ejercicio de 1999} se introdujo una mejora en la fiscalidad aplicada a la opción de alquiler, tal y como se recoge en el cuadro adjunto(84)_. En este sentido, aunque en el momento de la compra al precio pagado se añade una carga fiscal del 7%, en con- cepto bien de Impuesto sobre el Valor Añadido, bien de Impuesto sobre Trans- misiones Patrimoniales, esta cuantía se ve compensada por el abanico de desgrava- ciones fiscales a las que da derecho la propia adquisición de vivienda habitual.

De esta forma en la deci- sión de comprar o alquilar una vivienda no sólo entra en juego el precio de la vivienda, las rentas y la ex- pectativa de ingresos futu- ros y las condiciones de financiación, sino que sobre ello se ha de aplicar el coe- ficiente corrector que su- pone la minoración de la carga fiscal. En general, y en un escenario como el descrito en el último trienio –crecimiento en el precio de la vivienda(85)_{, repunte}

Escenario hipotecario finales de los 80

– Tipo: fundamentalmente fijo y por encima del 15%.

– Comisión de apertura: 2%, negociable. – Comisión de amortización/cancelación:

2%, negociable.

– Plazo: 12-15 años (máximo).

– Costes notariales del cambio: cancela- ción y levantamiento de la nueva hipo- teca.

Oportunidades y potencialidad de los servicios inmobiliarios

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(83) Básicamente, en la anterior norma se desgravaban las cuantías abonadas en concepto de intereses hasta el 30% de la base imponible y en cuanto a la amor- tización, hasta el 15% de la base imponible. En el caso de dos perceptores, ambas cuantías se reparten en dos partes iguales.

(84) Aunque se refiere a la Norma Foral del Territorio de Gipuzkoa, las condiciones son iguales en el conjunto de la CAPV; sin embargo, sí tiene diferencias de impor- tancia con la norma que se aplica en las comunidades dependientes de la Agencia Tributaria.

(85) Tal y como puede verse en el Cuadro 2.9 Precio medio de la vivienda media en España. Comunidades Autónomas, 1991-1999.

Hipotecas en oferta directa. Mejorables a partir de la negociación. Elaboración Ikei.

Escenario hipotecario finales de los 90

– Tipo: fundamentalmente variable. Comisión de apertura: desde 0,25% – Comisión de amortización/cancela-

ción: desde 0%. – Plazo: hasta 25 años. – Costes notariales: novación.

Deducciones por vivienda habitual

Cuadro 5.7.

Deducciones por alquiler de vivienda habitual

– 20% de las cantidades abonadas hasta 200.000 ptas. anuales. Base imponible corre- gida (art.61) no superior a 2 millones de ptas. y 3 millones de ptas. en tributación indi- vidual y conjunta, respectivamente.

– 15% de las cantidades abonadas hasta 150.000 ptas. anuales. Base imponible corre- gida (art.61) entre 2 y 3,5 millones de ptas. y 3 y 4,5 millones de ptas. en tributación individual y conjunta, respectivamente.

– 10% de las cantidades abonadas hasta 100.000 ptas. anuales. Base imponible corre- gida (art.61) no superior a 3,5 y 5 millones de ptas. y 4,5 y 6 millones de ptas., en tri- butación individual y conjunta, respectivamente.

Deducciones por adquisición de vivienda habitual**

– Delimitación de la inversión en vivienda habitual (art.30.2.b de esta Norma): Las can- tidades destinadas a la adquisición, la rehabilitación (Decreto G.V., 189/1990, de 17 de julio) y/o las que se depositen (entidades de depósito) bajos la formulación requerida (cuentas vivienda).

– 15% de la cantidad invertida (incluidos gastos) en el ejercicio, hasta un límite de 4,5 millones de pesetas en ejercicios sucesivos.

– 20% de los intereses abonados en el curso del ejercicio fiscal.

* Condiciones específicas en el caso de convivir más de una persona sin vínculo tributario y en las con- diciones de separación y/o divorcio.

** Condiciones específicas en los casos de separación y/o divorcio. Condiciones en los casos de reinser- ción.

en el coste de la financiación, tratamiento fiscal más favorable para la adquisición que para el alquiler– parece que tan solo el caso de un claro comportamiento alcista en los precios haría del alquiler(86)_{una opción más atractiva.}