inmobiliarios en España
3.4. Otras variables en la comprensión de la actividad de servicios inmobiliarios en España.
3.4.1. Panorámica de la actividad residencial en España
El parque de viviendas, el ritmo al que este crezca, el régimen de tenencia, etc... son justamente las variables que catalogan el tipo de servicio inmobilia- rio que se presta. Es decir, y como ya se ha mencionado en el capítulo anterior, el grueso de la actividad de intermedia- ción inmobiliario gira en torno a la vivienda y al segmento de particulares, pero el tipo de servicio que se ofrece varía de comunidad o país. En el caso de España, el régimen principal es la tenencia en propiedad y, en este sen- tido, se hace indispensable considerar cómo ha evolucionado la edificación resi- dencial como punto de partida del aná- lisis de los servicios inmobiliarios.
Tal y como se observa en el gráfico adjunto, desde 1993 la iniciación de viviendas ha ido creciendo de ejercicio en ejercicio, lo que supone el incremento continuo del parque de viviendas en España(29). Pero además, las cifras del último cuatrienio muestran el ciclo expan-
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Gráfico 3.5. Evolución del número de viviendas iniciadas por promotor. 1985-1999 (1985=100)
Fuente: SEOPAN.
(29) Un análisis del parque de viviendas, su ocupación, confort, etc. se realizará a lo largo de este ejercicio con la elaboración del Censo de Población y de Viviendas, 2001, y permitirá evaluar el impacto del dinamismo de la década en el parque total mediante la comparación con los datos aportados en el Censo de Población y de Viviendas de 1991. 1985 600 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1989 1993 1999 1987 1991 1995 1997 Privada Protegida Privada Libre Iniciativa Pública
sivo de la edificación residencial (nueva) iniciado en 1997 y que se ha saldado con el inicio de casi dos millones de vivien- das que, considerando los valores de tasación medios, suponen una inversión de más de 24,2 billones de pesetas por parte de las familias. Y en este sentido, el ejercicio de 2000 se considera ya como un ejercicio de máximo inicio de viviendas, ya que se prevé un retroceso en éste para 2001 y 2002, aunque no se descartan repuntes posteriores.
Centrando la atención en la década de los noventa queda patente que el importante ritmo en la construcción de vivienda nueva no ha sido suficiente frente a la presión de la demanda. Así, el precio medio de la vivienda en España entre 1995 y 2000 han crecido un 37%. Pero, además, tres cuartas partes de este crecimiento se ha producido entre 1998 y 2000.
Las disparidades entre las Comunidades Autónomas(30) son importantes, y desde dis- tintos estudios se alude a las diferencias en la estructura demográfica, en los ritmos en el desarrollo económico y en la utilidad de la vivienda (prin- cipal versus secundaria y/o vacacional). En este sentido, se estima que el mercado de vivienda en España se encuentra en una situación ligeramente diferente con respecto a épocas pasadas. En este sentido se men- ciona(31)que:
– Existe un parque amplio y relativamente reciente, lo que supone que no existe una escasez de vivienda como tal;
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Gráfico 3.6. Evolución del precio medio de la vivienda
en España, 1990-2000.
Fuente: Ministerio de Fomento.
Fuente: Ministerio de Fomento.
Gráfico 3.7. Precio medio de la vivienda por CC.AA. 2000.
1990 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 1992 1991 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 miles de pts./m 2 Extremadura Castilla-La Mancha Murcia Comun. V alenciana Galicia Andalucía
Aragón La Rioja Asturias
Castilla-León
Cantabria Canarias Navarra Baleares Cataluña
Comun. de Madrid País V asco 250 225 200 175 150 125 100 75 50 25 0 miles de pts./m 2
(30) La diferente evolución y dinamismo en el mercado de viviendas en las distintas comunidades autónomas es ampliamente tratado en “El mercado de la vivienda: diferencias regionales”, Argentaria, Mercado Inmobiliario, 1999.
– Existen recursos financieros públicos y privados para abordar la adquisición de vivienda; de hecho, se reco- noce que el acceso mejorará con una secuencia estable de tipos y el mantenimiento de un cierto crecimiento económico y, por tanto del empleo;
– Y existe una creciente diversificación de los aportes de población que precisarán de vivienda. A este respecto, se combinan dos hechos. De una parte, la previsible llegada de población emigrante, que podrá compensar el impacto de la pirámide de población española. Y de otra, la consideración de España como destino turís- tico europeo, lo que pone al mercado inmobiliario “vacacional” español especialmente accesible para cual- quier inversor europeo en un marco de consolidación de la moneda única.
Estos apuntes de tendencias de futuro resultarán de las estrategias de dos de los tipos de actividad que giran alrededor del inmueble: la actividad constructora y/o promotora de viviendas y la inmobiliaria -en el sentido de intermediación de vivienda de segunda mano-, de manera que puede que no se dé necesariamente una opor- tunidad ligada al crecimiento neto del parque sino a la rehabilitación y mantenimiento. Pero, sobre todo, se apunta hacia que se mantendrá claramente la necesidad de intercambio en la tenencia, entre otras opciones, buscando la rentabilidad del activo.
3.4.2. La actividad de tasación
Los servicios de tasación iniciaron su actividad en 1983, por iniciativa del Ministerio de Economía y Hacienda. El objetivo era generar un espacio de valoración patrimonial separado de las entidades financieras, que con el paso del tiempo ha ido formando nuevos nichos de clientes: al objetivo relacionado con la constitución de un garantía inmobiliaria se han ido sumando un número creciente de actuaciones periciales ligadas a la creciente litigiosidad de la sociedad (procedimientos entre los que se incluyen las separaciones y divorcios). En este sen- tido, los servicios de tasación, y más estrictamente la tasación inmobiliaria, son un indicador parcial en cuanto al dinamismo de la actividad de intermediación inmobiliaria, ya que no responde únicamente a este objetivo. La vinculación inmueble-tasación-actividad inmobiliaria se deriva de las condiciones del mercado español del sec- tor de servicios inmobiliarios determinado por el peso de la actividad ligada a compra-venta de vivienda, ya que el régimen de tenencia principal es la propiedad que se financia mediante crédito con garantía hipotecaria(32).
Estos comentarios justifican, de una parte, la inclusión de los servicios de tasación en un contexto en el que la actividad analizada es la intermediación inmobiliaria (grupo 70 de la CNAE-93), puesto que dichos servicios auxiliares se integran en el epígrafe 67.132, de sociedades de tasación, incluidos en el grupo 67.1, Actividades auxiliares a la intermediación financiera, excepto seguros y planes de pensiones. Y, de otro, ponen de manifiesto el carácter orientador de los comentarios que se hagan en cuanto a su trascendencia y/o extrapolación a la acti- vidad inmobiliaria.
En 1999, las empresas de tasación(33)en activo en España eran 85 sociedades de tasación y 4 servicios de tasación. A lo largo de los dos últimos años se ha producido un proceso de homologación de estas actividades, de acuerdo con lo criterios recogidos en el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo(34). Por tanto, puede decirse que en los últimos ejercicios se ha producido la depuración efectiva, eliminando los establecimientos de activi-
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(32) La relevancia de esta forma de financiación queda patente en los siguientes datos. Al cierre del ejercicio de 2000, para las entidades de depósito y para el sec- tor de clientes denominado “personas físicas”, el producto financiero principal es el crédito concedido para la adquisición de viviendas. Así, al cierre de 2000, el 51,1% del crédito demandado a las entidades de depósito por parte de residentes en España correspondió a las actividades productivas y el 41,7%, a las personas físicas. Este reparto era de 53,6% y 38,9% en 1997 y a lo largo de estos cuatro años ha ido ganando terreno el crédito demandado por las perso- nas físicas, en especial el destinado a la adquisición de vivienda propia. Esta línea de crédito representa el 71,4% de la demanda total realizada por las per- sonas físicas (69.1% y 68.9%, en 1998 y 1999, respectivamente) y al cierre de 2000 superó los 26 billones de pesetas.
(33) Dentro de este grupo de empresas se incluye a las sociedades de tasación y a los servicios de tasación de las entidades de crédito inscritos en el Banco de España.
dad compartida y dando prioridad a la especialización empresarial en las actividades de valoración y tasación. ATASA es la figura asociativa de estas empresas que ofrece desde su página web distinta información sectorial y asesoramiento jurídico a los asociados.
Como ya se ha mencionado, la actividad de tasación crece con la propia actividad económica y con el grado de complejidad de esta actividad, no sólo en términos de actividad sino también de comportamiento social. Pero, el eje central de la valoración sigue siendo el bien inmueble: si en 1993 representó el 99,7% de las operaciones y el 96,8% del importe de las tasaciones efectuadas, en 1999 representa el 98,7% de ambas magnitudes. Estos porcentajes cobran importancia al conocer que en 1999, el número de operaciones de tasación fue de casi un billón y superaron los 32 billones de pesetas. El resultado es un valor de tasación medio de 32,7 millones de pesetas.
El principal rasgo a destacar es la importancia creciente (peso porcentual), tanto en número de operaciones como en importes, de elementos de edificios; puesto que es en este grupo en el que se incluyen las viviendas. De hecho, representa el grueso de las operaciones (88,2% y 46,8%) mejorando la cifra obtenida en 1993 (77,9% y 37,6%, respectivamente). Y, asimismo y con relación a la actividad inmobiliaria, destaca el segmento relativo a edificios completos –en el que claramente crece el valor medio de la operación– y a suelos urbanos, definiti- vamente conectado con la actividad promotora y constructora.
La vinculación con la garantía hipotecaria queda patente en el cuadro adjunto. La parte principal de los peti- cionarios es, justamente, una entidad financiera -aunque no sea ésta la única justificación para la petición, si bien podría entenderse como mayoritaria a la vista del número de operaciones vinculadas con elementos de los edi- ficios-. Los últimos ejercicios muestran el resultado de la ganancia de cuota relativa por parte de las cajas de aho- rros, que aumentan su porcentaje de operaciones, y cuya cuantía media es progresivamente mayor y se acom- pasa a su peso en términos de operaciones.
La consideración de la actividad de tasación pone de manifiesto algunos aspectos que conectan el bien tasado -en general, un inmueble– y la motivación de dicha operación(35). Así, claramente, la actividad de tasación es creciente o está determinada por el volumen de población pero también por el dinamismo de la actividad económica. En este sentido, y tal y como puede verse en el cuadro siguiente, es pre- sumible que la explicación del peso de Andalucía se derive del peso de su población en el total y sin
embargo, la participación de Madrid venga condicionada por su carácter de punto central –sede, razón social, etc.– de un número importante de empresas de ámbito estatal lo que lleva a explicar el peso de la operativa de
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Tasaciones según objeto. Entidades españolas. 1993-1996-1998-1999
Cuadro 3.9.
(35) Esta es una conclusión que tiene interés si se compara con la distribución de las distintas empresas de actividad inmobiliaria (apartado 3.2.2.)
1993 1996 1998 1999
% ope- % im- % ope- % im- % ope- % im- % ope- % im- raciones porte raciones porte raciones porte raciones porte
Bienes inmuebles 99,7 96,8 94,6 50,9 98,8 97,8 98,7 98,7 Fincas rústicas 3,2 1,8 2,1 2,1 2,0 2,1 1,8 1,9 Terrenos urbanos 2,5 5,1 1,7 4,3 2,2 5,9 2,0 6,7 Edificios completos 7,1 30 6,0 34,4 6,2 37,4 6,2 39,7 Elementos edificaciones 77,9 37,6 76,9 3,4 88,0 48,6 88,2 46,8 Otras 9,1 22,3 7,9 6,7 0,4 3,9 0,5 3,6 Bienes muebles 0,1 0,1 4,0 1,3 0,7 1,5 1,1 1,0 otras tasaciones 0,2 2,8 1,4 0,8 0,5 0,7 0,2 0,3 TOTAL (miles y mm ptas.) 419,7 14.004 724,6 18.472 866,2 24.674 979,2 32.007
tasación en esta comuni- dad.
Por último y con rela- ción a la evolución econó- mica de este grupo de empresas es preciso des- tacar que el 97% de sus ingresos provienen preci- samente de la tasación inmobiliaria, y que la par- tida principal de gasto es la de personal, en especial la relativa a los propios tasadores (el 71,9% de los gastos corresponde a las retribuciones por servicios profesionales). Finalmente, el beneficio contable ascendió a 1.753 millones de pesetas, registrando un incremento del 21,1% con res- pecto a 1998.