Desarrollo de la Hipoteca Inversa en España

El desarrollo y la situación de la hipoteca inversa en nuestro país dista bastante de lo citado a nivel internacional debido a distintos factores que

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desarrollaremos a lo largo de este apartado. Teniendo en cuenta los datos de contratación a nivel internacional, los resultados no son muy optimistas.

Como apunta el trabajo realizado por Costa-Font, Gil y Mascarilla (2007) y Sánchez, López y Quiroga (2007) la propensión al endeudamiento en España por parte de las personas de la tercera edad es inferior a la existente en Reino Unido o Estados Unidos por parte del mismo colectivo.

Por otra parte, la pensión pública en España es aún estable, a diferencia de Reino Unido o Estados Unidos donde depende de la evolución de los mercados financieros. Así mismo, en Estados Unidos la Administración favorece la contratación de este tipo de productos mediante la incentivación fiscal favoreciendo los créditos hipotecarios.

El estudio realizado por Costa-Font, Gil y Mascarilla (2007), en donde se dispone de información proveniente de entidades comercializadoras de hipotecas inversas de nuestro país, pone de manifiesto la falta de éxito del producto debido a la falta de información por parte de los clientes potenciales del producto (existe un desconocimiento por parte del 57% de los encuestados), así como la complejidad del producto y la importancia que la cultura de la herencia hasta dicho momento.

Teniendo en cuenta la falta de cultura financiera y el desconocimiento del producto por parte del colectivo, resulta interesante resaltar el dato de que aún en dichas circunstancias, el 20,8% de los encuestados consideraría bastante interesante la contratación del producto, y dicho porcentaje aumenta, a medida que la edad del encuestado es menor (50-59 años). Lo mismo ocurre con la contratación de un seguro de rentas vitalicias, dónde el 35,6% de los encuestados lo considera altamente interesante.

De cara al futuro, debido a dichas debilidades observadas, a la creciente necesidad de financiación de los costes a la vejez, al nuevo concepto de unidad familiar, y a una cultura de la herencia que comienza a debilitarse (en especial, para aquellos casos de personas mayores de un intervalo de edades más jóvenes y potenciales clientes de hipotecas inversas), la realidad parece indicar que el éxito de este tipo de productos, podría verse mejorado gracias a una mejor y mayor información acerca del mismo, y un aumento de las entidades comercializadoras con el objetivo de dar cobertura las necesidades existentes a la vejez. En definitiva, una mejor comprensión del perfil y necesidades de la

Capítulo I: La Hipoteca Inversa y el Análisis, Calibración y Gestión de sus Riesgos

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demanda podría desembocar en un adecuado diseño del producto y en un aumento del interés por el mismo.

Es interesante resaltar, en cuanto al desarrollo de la hipoteca inversa en el caso Español, que la crisis económica iniciada en 2007-2008 supuso un importante freno a la contratación de la hipoteca inversa. Relacionado con el contexto de crisis económica, aún a día de hoy el valor de la vivienda no es estable y cuenta con un riesgo continuo. Este valor supone uno de los datos más significativos a la hora de determinar el importe de la hipoteca inversa, y también la garantía principal para el acreedor. Hoy en día, las previsiones no auguran una gran revalorización de la vivienda, con lo cual, y de cara al futuro, el factor de revalorización a aplicar en la operación tenderá a ser bajo.

Por otra parte, si la hipoteca inversa se contrata a un tipo de interés fijo, la entidad financiera y el solicitante incurrirán en riesgo de tipo de interés, y más aún en épocas donde la fluctuación del interés es alta (como lo es en épocas de crisis).

Todo parece indicar que este tipo de operaciones supone ciertos riesgos que las entidades no han estado dispuestas a asumir, o no han contado con los mecanismos adecuados como para cuantificar el importe del riesgo al que se enfrentaban con este tipo de operaciones. A nuestro juicio, si el diseño de la operación y la cobertura del riesgo se realizasen de una forma más adecuada, quizás operaciones como la hipoteca inversa podrían comercializarse de forma satisfactoria. Esto es lo que mostramos en nuestro caso simulado, en el que tenemos en cuenta todos los aspectos estudiados hasta este punto.

Atendiendo a la información disponible en cuanto a nuestro país, y en referencia a la contratación de hipotecas inversas, la mayoría de las operaciones han sido llevadas a cabo por las cajas de ahorro, quizás porque el producto supone una alternativa de financiación para un colectivo importante en número en nuestra sociedad y en cierta medida se considera un objetivo social.

Si mostramos algunos datos, vemos que de acuerdo con datos publicados por Optima Mayores en 2011, Madrid concentró el 30,72% de las operaciones, seguido de Cataluña, con un 23,96%, y en tercer lugar Andalucía, con el 19,30%. En el año 2008, un año después de la entrada en vigor de la Ley 41/2007, en España se contrataron 2.500 operaciones de hipoteca inversa, en dónde el valor de la vivienda habitual ascendía a unos 350.000€ de media. En el

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año 2010, las operaciones realizadas fueron casi 3.000 y el valor de la vivienda principal ascendió a 437.000€53_.

Uno de los factores importantes a la hora de desarrollar un producto financiero, es conocer el grado de aceptación de dicho producto por parte del público al que va dirigido. En este sentido, la encuesta realizada por Costa-Font, Gil, y Mascarilla (2006 y 2007), destinada a conocer cómo desean afrontar las personas mayores su vejez, y tras analizar el entorno de este colectivo, obtiene una valoración acerca del producto mediante una muestra representativa del colectivo de las personas mayores en España.

A través del estudio realizado por Costa-Font, Gil, y Mascarilla (2007), vemos cómo las personas mayores valoran la hipoteca inversa en función de las necesidades que cubre, es decir como medio de financiación de la dependencia o de las necesidades inherentes a las edades avanzadas.

Mientras en España este tipo de producto supone, en general, el percibir una renta mensual fija, en el Reino Unido, el 74% de las operaciones se comercializan de tal forma que el solicitante puede hacer uso del importe deseado en el momento elegido por él mismo. Además este tipo de operaciones se comercializan en su mayoría por entidades aseguradoras que son las que promocionan el producto y dan cobertura a los riesgos de la operación. Así mismo, la contratación de las hipotecas inversas debe ir acompañada necesariamente por un servicio independiente de asesoramiento que proporcione una información trasparente y profesional de cara al solicitante (Óptima Mayores, 2011).