Reino Unido

De todo el material analizado, el cual queda reflejado en la bibliografía que se acompaña en la tesis, el Reino Unido fue el pionero en la creación de las primeras operaciones de hipoteca inversa en la década de los años 60.

En 2004 la FSA o Financial Services Authority comenzó a regular los préstamos

hipotecarios, incluidas las hipotecas inversas y, en particular, la transparencia de

la información proporcionada al prestatario.

Además, las principales entidades de crédito comercializadoras de hipotecas inversas, se encuentran dentro de una organización de mercado denominada SHIP o Safe Home Income Plan, creada en 1991, y acordaron un código de

conducta voluntario por el que se comprometieron a ofrecer: transparencia en cuanto a las características jurídicas de la operación, transparencia en cuanto a los costes de la misma, asesoramiento al solicitante mediante un experto independiente y limitación del endeudamiento al valor del inmueble (Taffin, 2006). Obsérvese que los aspectos contemplados aquí son más concretos y específicos que nuestra Ley actual.

De entre los diferentes trabajos que se han ocupado de estudiar la situación de la hipoteca inversa en el Reino Unido, elegimos el de Sánchez, López y Quiroga (2007), quienes señalan que en el mercado británico existen dos grupos en los que podemos clasificar los productos relacionados con la conversión de la vivienda libre de cargas en renta:

80 a) Hipotecas Inversas o Lifetime Mortgages

Este producto es el que más se asemeja al producto que estudiamos en nuestra investigación.

En este caso, la entidad financiera abona una renta al solicitante del producto, ya sea de forma periódica o en forma de capital. Esta renta se calculará en base a la edad del solicitante y se le suele aplicar un tipo de interés fijo sujeto a un límite.

El importe de la deuda no es exigible hasta el fallecimiento del solicitante, y por lo general, existe la garantía de que el importe de la deuda no supere el valor del inmueble.

b) Venta total o parcial de la vivienda o Home Reversion Plans

En este caso, la operación es algo diferente. El solicitante acude a una entidad financiera y vende la propiedad de su vivienda en su totalidad o en un porcentaje determinado, a cambio de recibir un pago único, una renta o una combinación de ambos.

Debemos hacer hincapié en que lo que se traspasa a la entidad es la propiedad del inmueble, pero no el usufructo. Es decir, el solicitante de este producto, conserva el derecho a disfrutar del inmueble de por vida haciéndose cargo de los gastos e impuestos del día a día. Si se vende el total del inmueble, el precio suele oscilar entre un 20% y un 60% del valor de mercado, dependiendo de la edad del propietario.

Para este tipo de operaciones se exige tener al menos 65 años de edad. Para la mayoría de las investigaciones realizadas internacionalmente al respecto, como las realizadas por el BBVA Research, la mayoría de las operaciones de hipoteca inversa se realizan bajo el producto denominado Lifetime Mortgage (LM). Sin embargo, y dentro de esta modalidad cuentan con diferentes

opciones en cuanto a la disposición de la renta, así como el pago de los intereses generados por la deuda.

Otros autores como Álvarez (2009), señalan que como característica común a todas las hipotecas inversas es que, al solicitante se le exige ser propietario de la

Capítulo I: La Hipoteca Inversa y el Análisis, Calibración y Gestión de sus Riesgos

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vivienda, la vivienda habitual debe tener un valor mínimo que habitualmente prefija la entidad (Taffin, 2006) y que el solicitante debe tener una edad mínima de 54 años.

Otros investigadores van más allá y señalan que la propiedad de la vivienda se mantiene durante toda la operación y hasta el fallecimiento o estado de dependencia del solicitante, momento en el cual será exigible la deuda acumulada.

Dentro de la modalidad LM, nos podemos encontrar con la siguiente clasificación: hipotecas de sólo intereses, planes de revalorización compartida y préstamos de intereses capitalizados (única modalidad existente en la práctica).

a) Hipotecas de sólo intereses o Interest-only mortgage

Esta modalidad consiste en una hipoteca tradicional, donde se obtiene una cuantía única a cambio de la garantía que supone la vivienda. Los intereses se deben abonar a la entidad de forma periódica, lo que requiere que el solicitante disponga de fondos provenientes de la venta del inmueble o de otros medios para hacer frente a dichos pagos. Muchos de los clientes de este tipo de operaciones reinvirtieron en el pasado en productos arriesgados que les permitían obtener rentabilidad suficiente como para hacer frente al pago de los intereses periódicos, pero tras la devaluación de los valores bursátiles y el valor de los inmuebles, la situación de dichos clientes se vio más que perjudicada. Además, este tipo de productos dejaron de ser atractivos ya que la administración británica eliminó la deducción por los intereses abonados.

Como consecuencia, estos productos dejaron de ser interesantes y han ido desapareciendo del mercado.

b) Planes de revalorización compartida o Shared appreciation mortgage

En este caso, el solicitante recibe, a la firma de la operación, una cuantía inicial en base al valor de la vivienda.

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La liquidación de la deuda no se realiza hasta que fallece el solicitante o se vende la vivienda, momento en el cual, se sufragará el importe recibido inicialmente, además de un porcentaje prefijado a la fecha de firma de la operación en cuanto al incremento de la valoración del inmueble.

Es decir, los intereses a abonar en el futuro, dependen de la evolución del precio de mercado del inmueble desde el momento del contrato. En el pasado, las entidades lograron sustanciosos beneficios gracias a la revalorización de las viviendas, pero este producto se extinguió debido a la escasez de productos financieros destinados a cubrir el riesgo de la volatilidad de los precios de la vivienda.

c) Préstamos de intereses capitalizados o Rolled-up interest loans:

Por último, en esta ocasión, la entidad financiera entrega al solicitante una cantidad única, una renta periódica o una combinación de ambas, realizando los cálculos de la operación en base a la edad del cliente y el valor de tasación de la vivienda.

La deuda, compuesta por el capital prestado más los intereses generados sobre dicho capital, no es exigible hasta el fallecimiento de los solicitantes o la venta de la vivienda.

Esta última opción, que sería las que más se acerca al modelo español, es la única que subsiste en el mercado de Reino Unido.

En el mercado británico, son las compañías aseguradoras las que en un porcentaje muy elevado comercializan este tipo de productos. El asesoramiento de la operación, sin embargo, se encuentra desligado totalmente de la compañía que lo comercializa, es decir se hace de forma independiente. De esta forma, los clientes pueden recibir una información transparente y profesional, y para poder tomar la mejor decisión. Esta es la forma de asesoramiento que nosotros consideramos como la más objetiva.

Capítulo I: La Hipoteca Inversa y el Análisis, Calibración y Gestión de sus Riesgos

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Según Sánchez, López, y Quiroga (2007), son dos las entidades que mayormente acaparan el mercado de hipotecas inversas: Norwich Union45_,

perteneciente al grupo Aviva y Northern Rock46_.

Norwich Union comercializa la hipoteca inversa determinando un tipo de interés fijo aproximado al tipo de los Bonos del Estado británico a 10 años incrementado en un diferencial del 2%.

Los gastos de cancelación anticipada son elevados para evitar el riesgo asociado a cancelaciones por reducciones en los tipos de interés a largo plazo. Además, se prohíbe la venta total o parcial y la alteración del inmueble, así como la sustitución de los ocupantes.

La edad mínima para poder solicitar este tipo de hipotecas inversas es de 65 a 80 años en el caso de Norwich Union y de 62 años al menos en Northern Rock.

En cuanto al auge de este tipo de producto, diremos que el número de hipotecas inversas contratadas aumentó en el periodo comprendido entre 2003 y 2005, aunque un porcentaje importante de clientes lo suponen aquellos residentes británicos jubilados en nuestro país47_.

Según apunta Optima Mayores (2012) y la compañía asesora británica Key Retirement Solutions, la hipoteca inversa es a día de hoy un producto que cuentan con más de 22.000 operaciones de hipotecas inversas al año, y que gracias a la amplia experiencia en la comercialización del producto éste cuenta con un mercado normalizado para su comercialización.

45 _{Esta compañía tituliza la mayoría de los riesgos inherentes a la operación. El riesgo asociado al}

envejecimiento de la población, sin embargo, lo asume.

46 _{Esta compañía mantiene los riesgos de la operación en su balance.}

47 _{La entidad financiera proveniente del Reino Unido Graydon & Associates, por ejemplo, oferta}

hipotecas inversas desde su oficina en Marbella orientado hacia los jubilados británicos residentes en la Costa del Sol.

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Tabla Nº 8

Número de Hipotecas Inversas contratadas en Reino Unido Año Número 2003 116.785 2004 155.154 2005 198.923 2006 235.732 200748 _124.842

Fuente: elaboración propia a partir de Sánchez, López, y Quiroga (2007)49

Según Optima Mayores, el perfil del cliente es también diferente con respecto al español. En nuestro país, y según la misma fuente, la edad media del solicitante sobrepasa los 80 años50_{, mientras que en Reino Unido el 75% de los clientes}

tienen menos de 75 años.