SUMARIO
Disolución de la compraventa.- Disolución voluntaria del contrato de compraventa por consentimiento mutuo.- Disolución de la compraventa por causas previstas por ley.- Validez e ineficacia del contrato de compraventa.- Invalidez del contrato de compraventa.- Sus clases: clases de invalidez.- Invalidez de la compraventa por causas coetáneas a su nacimiento: A) nulidades: a) nulidad; y b) anulabilidad; B) rescindi-bilidad: a) rescisión por estado de peligro; y b) rescisión por lesión.- Invalidez de la compraventa por efectos
sobrevinientes: A) resolución por incumpli-miento culpable; B) resolución por
imposibilidad sobreviniente; y C) resolución por excesiva onerosi-dad.- Caracteres afines y diferenciales entre la nulidad y la anulabilidad.- Causas de nulidad de la compra-venta.- Nulidades textuales.- Nulidades virtuales.Causas de anulabilidad.- Anulabilidades textuales.-Anulabilidades virtuales.- Diferencia entre los efectos de la nulidad y los de la anulabilidad.- Efectos de la anulabilidad.- Rescindibilidad del contrato de compraventa.- Rescindibilidad de la venta por estado de peligro.- Elementos configuradores del estado de peligro.- Rescisión por lesión.- Elemento configura dores de la lesión.- Contratos a los que no se aplica la lesión.-Momento de apreciación de la lesión.- Disposiciones comunes a la lesión y al estado de peligro.- Resolución del contrato de compraventa: A) resolución por incumplimiento culpable.- Causas: a) imputables a vendedor; y b) imputables al
comprador.- Naturaleza jurídica.- Clases de resolución por incumplimiento culpable: a) resolución implícita; b) resolución expresa; c) resolución por requerimiento y d) resolución no pactada.- 3) Resolución de la venta por imposibilidad sobreviniente.- Concepto.-
Aplicación: a) ventas de cosas ciertas y determinadas; b) ventas diferidas; c) venta de cosas en género; d) venta sujeta a condición suspensiva; y e) venta sujeta a condición
resolutoria.C) resolución por excesiva onerosidad.
I. DISOLUCION DE LA COMPRAVENTA
Son las diferentes maneras y causales por medio de las cuales se deja sin efecto o se pone fin al contrato de compraventa, las mismas que en apretada síntesis son las siguientes: Por voluntad de las partes contratantes (Arts. 519 del C.C.), por efectos de la Ley (Arts. 601-II., 602-II, 603-11,604 y 605 del C.C., concordante con el referido Art. 519 del C.C.), como sanciones previstas por ley e impuestas por el juez a través de las nulidades (Arts. 549 al 553 del C.C.) y de las anulabilidades (Arts. 552 al 559 del C.C.); como consecuencia de la rescindibilidad de la compraventa por estado de peligro, (Art. 560 del C.C.) y, por lesión (Art. 561 al 567 del C.C.), cuyas causas son coetáneas a la formación del contrato, por las diferentes clases de resoluciones (Arts. 568, 569-570, 571-577 al 580 y 581 al 582 del C.C. respectivamente), que dejan sin efecto un contrato plenamente válido: por
incumplimiento culpable e imputable al incumplido, por imposibilidad sobreviniente y por excesiva onerosidad en una de las prestaciones, debido a causas sobrevinientes a la
formación de la venta.
DISOLUCION VOLUNTARIA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA POR CONSENTIMIENTO MUTUO
Las partes contratantes, en ejercicio de la autonomía de la voluntad y de la disposición contenida en la parte final del Art. 519 del C.C., pueden disolver el contrato de compra- venta, en cuya celebración han participado, con la misma libertad que la ley les confiere para intervenir en su formación, bajo el siguiente principio: quienes pueden reatarse con su voluntad a un contrato, por común acuerdo entre partes, también tienen la facultad de separarse de él.
DISOLUCION DE LA COMPRA VENTA POR CAUSAS PREVISTAS POR LEY Para el contrato de compraventa, el legislador ha previsto algunas formas específicas de disolución del contrato que se encuentran contenidas en los Art s. 601-II, 602-II, 603-II, 604 y 605 del C.C., referentes a la diferencia de superficie de los bienes inmuebles vendidos, donde, bajo una terminología especial de "desistir", permite al comprador disolver el contrato por su desistimiento unilateral. Dichas facultades no son sino una manifestación de lo previsto por el Art. 519 del C.C.
Los referidos artículos textualmente disponen:
"Art. 519.- (Eficacia del contrato). El contrato tiene fuerza de ley entre las partes contratantes. No puede ser disuelto, sino por consentimiento mutuo o por las causas autorizadas por ley".
"Articulo 602.- (Venta con indicación de medida). I. Cuando se vende un inmueble con indicación de su medida y por un precio establecido en razón de tanto por cada unidad, si resulta que la medida efectiva es inferior a la indicada en el contrato el comprador tiene derecho a pedir una reducción proporcional del precio.
II. Si, por el contrario, la medida resulta superior a la indicada en el contrato, el comprador debe abonar un suplemento dd precio, pero tiene la facultad de desistir si el exceso supera la vigésima parte de la medida declarada".
"Artículo 602.- (Venta con simple mención de la medida). I. La venta en la cual el precio se establece en consideración a un inmueble determinado y no a su medida, aunque ella se haya indicado, no da lugar a disminución o suplemento del precio, a menos que la medida real sea superior o inferior en una vigésima parte con respecto a la medida señalada en el contrato.
II. En este último caso, el comprador tiene la elección de abonar el suplemento o desistir". "Artículo 603.- (Venta conjunta de dos o más inmuebles). I. Cuando por un solo contrato y por un solo precio se han vendido dos o más inmuebles, designándose la medida de cada uno, y resulta que la medida es menor en el uno y mayor en el otro, se establece la compensación hasta el límite respectivo.
II. El derecho a la disminución o suplemento del precio así como el desistimiento por parte del comprador, proceden conforme a las disposiciones anteriores".
"Artículo 604.- (Desistimiento de la venta). Cuando el comprador, en los casos que preven los artículos anteriores, ejerce el derecho de desistir el vendedor está obligado a restituir el
precio y a reembolsar los gastos del contrato".
"Artículo 605.- (Prescripción). El derecho del comprador, señalado en los artículos 601, 602 y 603, a la disminución en el precio o al desistimiento, y el del vendedor al suplemento del precio, prescriben al año contando desde la suscripción del contrato".