Capítulo IV PLANEAMIENTO DE DESARROLLO
OTROS INSTRUMENTOS DE INTERVENCIÓN EN EL MERCADO DE SUELO
Sección 1ª
Derechos de tanteo y retracto Artículo 383
Objeto
Los derechos de tanteo y retracto regulados en la normativa urbanística tienen por objeto la consecución de todas o algunas de las siguientes finalidades:
a) Ampliar el Patrimonio Municipal de Suelo.
b) Garantizar el régimen de las viviendas con protección pública. c) Contribuir a la regulación del mercado inmobiliario.
d) Facilitar la ejecución de los instrumentos de planeamiento urbanístico vigentes.
Artículo 384
Ámbito de aplicación
1. Los municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana pueden delimitar áreas de suelo urbano o urbanizable en las que las transmisiones onerosas de terrenos y demás bienes inmuebles queden sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, con las finalidades citadas en el artículo anterior.
2. A tal efecto se consideran transmisiones onerosas las transmisiones de bienes inmuebles producidas por cualquier negocio o acto de disposición “inter vivos”, presentes o futuras, puras, simples o sujetas a condición, así como cualquier otro contrato civil o mercantil que determine la transmisión de un bien inmueble a otra persona física o jurídica de forma no gratuita. No se consideran onerosas las transmisiones que se produzcan como consecuencia de la disolución o cambio de régimen económico matrimonial, ni las transmisiones a favor de entidades sin ánimo de lucro declaradas de utilidad pública e interés social por precio inferior al valor urbanístico del bien que se transmita. Artículo 385
Titularidad
1. La titularidad de los derechos de tanteo y retracto regulados en la normativa urbanística corresponde al Ayuntamiento.
2. El Ayuntamiento puede ceder el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, de forma general o para ámbitos concretos, a favor de otras Administraciones públicas, entidades dependientes de las mismas, mancomunidades, consorcios y sociedades urbanísticas.
Artículo 386
Delimitación de áreas
1. La delimitación de las áreas de tanteo y retracto debe efectuarse en el Plan General de Ordenación Urbana o en sus revisiones o modificaciones.
2. Además de lo establecido en la legislación hipotecaria, la efectividad de la delimitación de las áreas de tanteo y retracto requiere:
a) Que en la memoria del Plan General se incluyan las causas que justifiquen su necesidad y el ámbito concreto delimitado, así como la relación de bienes y propietarios afectados.
b) Que durante el periodo de información pública del Plan General se realice notificación personal a los propietarios afectados. c) Que se remita al Registro de la Propiedad correspondiente copia certificada del acuerdo de aprobación definitiva del Plan General, con expresión escrita y gráfica del área delimitada así como relación de los bienes y propietarios afectados.
Capítulo II
OTROS INSTRUMENTOS DE INTERVENCIÓN EN EL MERCADO DE SUELO
Sección 1ª
Derechos de tanteo y retracto Artículo 383
Objeto
Los derechos de tanteo y retracto regulados en la normativa urbanística tienen por objeto la consecución de todas o algunas de las siguientes finalidades:
a) Ampliar el Patrimonio Municipal de Suelo.
b) Garantizar el régimen de las viviendas con protección pública. c) Contribuir a la regulación del mercado inmobiliario.
d) Facilitar la ejecución de los instrumentos de planeamiento urbanístico vigentes.
Artículo 384
Ámbito de aplicación
1. Los municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana pueden delimitar áreas de suelo urbano o urbanizable en las que las transmisiones onerosas de terrenos y demás bienes inmuebles queden sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, con las finalidades citadas en el artículo anterior.
2. A tal efecto se consideran transmisiones onerosas las transmisiones de bienes inmuebles producidas por cualquier negocio o acto de disposición “inter vivos”, presentes o futuras, puras, simples o sujetas a condición, así como cualquier otro contrato civil o mercantil que determine la transmisión de un bien inmueble a otra persona física o jurídica de forma no gratuita. No se consideran onerosas las transmisiones que se produzcan como consecuencia de la disolución o cambio de régimen económico matrimonial, ni las transmisiones a favor de entidades sin ánimo de lucro declaradas de utilidad pública e interés social por precio inferior al valor urbanístico del bien que se transmita. Artículo 385
Titularidad
1. La titularidad de los derechos de tanteo y retracto regulados en la normativa urbanística corresponde al Ayuntamiento.
2. El Ayuntamiento puede ceder el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, de forma general o para ámbitos concretos, a favor de otras Administraciones públicas, entidades dependientes de las mismas, mancomunidades, consorcios y sociedades urbanísticas.
Artículo 386
Delimitación de áreas
1. La delimitación de las áreas de tanteo y retracto debe efectuarse en el Plan General de Ordenación Urbana o en sus revisiones o modificaciones.
2. Además de lo establecido en la legislación hipotecaria, la efectividad de la delimitación de las áreas de tanteo y retracto requiere:
a) Que en la memoria del Plan General se incluyan las causas que justifiquen su necesidad y el ámbito concreto delimitado, así como la relación de bienes y propietarios afectados.
b) Que durante el periodo de información pública del Plan General se realice notificación personal a los propietarios afectados. c) Que se remita al Registro de la Propiedad correspondiente copia certificada del acuerdo de aprobación definitiva del Plan General, con expresión escrita y gráfica del área delimitada así como relación de los bienes y propietarios afectados.
Artículo 387 Bienes afectados
1. Dentro de las áreas de tanteo y retracto, el ejercicio de los derechos regulados en este capítulo no puede extenderse a todas las transmisiones de bienes inmuebles, sino que debe limitarse a los siguientes supuestos:
a) Terrenos sin edificar o en construcción.
b) Terrenos con edificación declarada en ruina o fuera de ordenación.
c) Terrenos destinados a la construcción de viviendas con protección pública.
d) Viviendas con protección pública.
2. No obstante, en las Áreas de Rehabilitación el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto puede extenderse a las transmisiones onerosas de todo tipo de bienes inmuebles, incluso parcialmente en caso de fincas en régimen de propiedad horizontal.
Artículo 388
Ejercicio del derecho de tanteo
Además de lo establecido en la legislación hipotecaria, el ejercicio del derecho de tanteo debe ajustarse a las siguientes reglas: a) Los propietarios de los bienes inmuebles incluidos en el área delimitada deben notificar al Ayuntamiento su decisión de proceder a su transmisión onerosa o permuta, informando de las condiciones esenciales de la misma, y al menos del precio o contraprestación solicitado.
b) El Ayuntamiento puede ejercer el derecho de tanteo, incluida la notificación a los afectados, dentro de un plazo de sesenta días naturales contados a partir del día siguiente al que reciba fehacientemente la notificación citada en la letra anterior. Artículo 389
Ejercicio del derecho de retracto
1. Además de lo establecido en la legislación hipotecaria, el ejercicio del derecho de retracto debe ajustarse a las siguientes reglas:
a) Los adquirentes de los bienes inmuebles incluidos en el área delimitada deben notificar al Ayuntamiento la transmisión onerosa realizada, mediante entrega de copia de la escritura o u otros documentos en que se formalizase.
b) En los siguientes casos, el Ayuntamiento puede ejercer el derecho de retracto, incluida la notificación a los afectados, dentro de un plazo de sesenta días naturales contados a partir del día siguiente al que reciba fehacientemente la notificación citada en la letra anterior:
1º. Cuando no se hubiera realizado correctamente la notificación previa prevista en el artículo anterior.
2º. Cuando hubiera transcurrido más de un año desde la notificación previa prevista en el artículo anterior.
3º. Cuando las condiciones de la transmisión hayan resultado menos onerosas que las indicadas en la notificación previa prevista en el artículo anterior.
Artículo 387 Bienes afectados
1. Dentro de las áreas de tanteo y retracto, el ejercicio de los derechos regulados en este capítulo no puede extenderse a todas las transmisiones de bienes inmuebles, sino que debe limitarse a los siguientes supuestos:
a) Terrenos sin edificar o en construcción.
b) Terrenos con edificación declarada en ruina o fuera de ordenación.
c) Terrenos destinados a la construcción de viviendas con protección pública.
d) Viviendas con protección pública.
2. No obstante, en las Áreas de Rehabilitación el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto puede extenderse a las transmisiones onerosas de todo tipo de bienes inmuebles, incluso parcialmente en caso de fincas en régimen de propiedad horizontal.
Artículo 388
Ejercicio del derecho de tanteo
Además de lo establecido en la legislación hipotecaria, el ejercicio del derecho de tanteo debe ajustarse a las siguientes reglas: a) Los propietarios de los bienes inmuebles incluidos en el área delimitada deben notificar al Ayuntamiento su decisión de proceder a su transmisión onerosa o permuta, informando de las condiciones esenciales de la misma, y al menos del precio o contraprestación solicitado.
b) El Ayuntamiento puede ejercer el derecho de tanteo, incluida la notificación a los afectados, dentro de un plazo de sesenta días naturales contados a partir del día siguiente al que reciba fehacientemente la notificación citada en la letra anterior. Artículo 389
Ejercicio del derecho de retracto
1. Además de lo establecido en la legislación hipotecaria, el ejercicio del derecho de retracto debe ajustarse a las siguientes reglas:
a) Los adquirentes de los bienes inmuebles incluidos en el área delimitada deben notificar al Ayuntamiento la transmisión onerosa realizada, mediante entrega de copia de la escritura o u otros documentos en que se formalizase.
b) En los siguientes casos, el Ayuntamiento puede ejercer el derecho de retracto, incluida la notificación a los afectados, dentro de un plazo de sesenta días naturales contados a partir del día siguiente al que reciba fehacientemente la notificación citada en la letra anterior:
1º. Cuando no se hubiera realizado correctamente la notificación previa prevista en el artículo anterior.
2º. Cuando hubiera transcurrido más de un año desde la notificación previa prevista en el artículo anterior.
3º. Cuando las condiciones de la transmisión hayan resultado menos onerosas que las indicadas en la notificación previa prevista en el artículo anterior.
2. Cuando el Ayuntamiento tenga conocimiento por cualquier medio de la existencia de una transmisión onerosa sujeta al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto y que no le haya sido notificada ni conforme al artículo 388 ni conforme al apartado anterior, debe requerir a los afectados por la misma, así como al notario que hubiera autorizado dicha transmisión e igualmente al Registro de la Propiedad, para que le notifiquen los documentos en los que se formalizase la transmisión efectuada, o en su defecto los
documentos en los que consten los datos de la misma. En tal caso, el Ayuntamiento puede ejercer el derecho de retracto dentro de un plazo de sesenta días naturales contados a partir del día siguiente al que reciba en forma la última documentación enviada por quienes hayan sido requeridos, sin perjuicio de su posterior notificación a los afectados conforme a la legislación sobre procedimiento
administrativo. Artículo 390 Plazo de ejercicio
1. El plazo máximo de sujeción de las transmisiones onerosas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto es de ocho años a contar desde la entrada en vigor del Plan General de Ordenación Urbana, salvo cuando el mismo señale otro plazo menor. 2. Dentro del plazo de sujeción de las transmisiones onerosas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto debe notificarse, al menos, el acuerdo por el que se ejerza el derecho de tanteo o el derecho de retracto, o en el supuesto regulado en el apartado 2 del artículo anterior, el requerimientos a los afectados. El resto de las actuaciones para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto pueden efectuarse válidamente aunque haya concluido el plazo. Artículo 391
Pago de los bienes obtenidos
1. El pago de los bienes adquiridos mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto debe realizarse por el importe total de la transmisión. No obstante, en los supuestos de las letras c) y d) del artículo 387.1, cuando el precio solicitado o pagado supere el precio máximo establecido en la normativa reguladora del régimen de protección pública aplicable, el Ayuntamiento solamente debe abonar dicho precio máximo.
2. El pago debe realizarse dentro de un plazo de tres meses a contar desde la notificación a los afectados del acuerdo de ejercicio del derecho. Una vez transcurrido dicho plazo sin haberse realizado o consignado el pago, caduca el derecho.
3. El pago puede realizarse: a) En efectivo.
b) Mediante consignación conforme a la legislación sobre expropiación forzosa.
c) Previo acuerdo con el propietario transmitente, mediante adjudicación de terrenos de valor equivalente, exteriores al área de tanteo y retracto.
4. Las condiciones de pago dispuestas en los dos apartados anteriores pueden sustituirse por cualesquiera otras que se acuerden libremente entre el Ayuntamiento y los afectados. Artículo 392
Destino de los bienes obtenidos
1. Los bienes adquiridos mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto se integran automáticamente en el Patrimonio Municipal de Suelo, quedando sujetos al régimen establecido en el capítulo anterior en cuanto a su destino, gestión y transmisión. 2. En particular, las viviendas adquiridas mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto deben adjudicarse a personas que reúnan los requisitos establecidos en la normativa reguladora del régimen de protección pública aplicable y conforme a las reglas y condiciones dispuestas en la misma.
2. Cuando el Ayuntamiento tenga conocimiento por cualquier medio de la existencia de una transmisión onerosa sujeta al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto y que no le haya sido notificada ni conforme al artículo 388 ni conforme al apartado anterior, debe requerir a los afectados por la misma, así como al notario que hubiera autorizado dicha transmisión e igualmente al Registro de la Propiedad, para que le notifiquen los documentos en los que se formalizase la transmisión efectuada, o en su defecto los
documentos en los que consten los datos de la misma. En tal caso, el Ayuntamiento puede ejercer el derecho de retracto dentro de un plazo de sesenta días naturales contados a partir del día siguiente al que reciba en forma la última documentación enviada por quienes hayan sido requeridos, sin perjuicio de su posterior notificación a los afectados conforme a la legislación sobre procedimiento
administrativo. Artículo 390 Plazo de ejercicio
1. El plazo máximo de sujeción de las transmisiones onerosas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto es de ocho años a contar desde la entrada en vigor del Plan General de Ordenación Urbana, salvo cuando el mismo señale otro plazo menor. 2. Dentro del plazo de sujeción de las transmisiones onerosas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto debe notificarse, al menos, el acuerdo por el que se ejerza el derecho de tanteo o el derecho de retracto, o en el supuesto regulado en el apartado 2 del artículo anterior, el requerimientos a los afectados. El resto de las actuaciones para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto pueden efectuarse válidamente aunque haya concluido el plazo. Artículo 391
Pago de los bienes obtenidos
1. El pago de los bienes adquiridos mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto debe realizarse por el importe total de la transmisión. No obstante, en los supuestos de las letras c) y d) del artículo 387.1, cuando el precio solicitado o pagado supere el precio máximo establecido en la normativa reguladora del régimen de protección pública aplicable, el Ayuntamiento solamente debe abonar dicho precio máximo.
2. El pago debe realizarse dentro de un plazo de tres meses a contar desde la notificación a los afectados del acuerdo de ejercicio del derecho. Una vez transcurrido dicho plazo sin haberse realizado o consignado el pago, caduca el derecho.
3. El pago puede realizarse: a) En efectivo.
b) Mediante consignación conforme a la legislación sobre expropiación forzosa.
c) Previo acuerdo con el propietario transmitente, mediante adjudicación de terrenos de valor equivalente, exteriores al área de tanteo y retracto.
4. Las condiciones de pago dispuestas en los dos apartados anteriores pueden sustituirse por cualesquiera otras que se acuerden libremente entre el Ayuntamiento y los afectados. Artículo 392
Destino de los bienes obtenidos
1. Los bienes adquiridos mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto se integran automáticamente en el Patrimonio Municipal de Suelo, quedando sujetos al régimen establecido en el capítulo anterior en cuanto a su destino, gestión y transmisión. 2. En particular, las viviendas adquiridas mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto deben adjudicarse a personas que reúnan los requisitos establecidos en la normativa reguladora del régimen de protección pública aplicable y conforme a las reglas y condiciones dispuestas en la misma.
Sección 2ª
Derecho de superficie Artículo 393
Objeto
La constitución del derecho de superficie tiene por objeto la consecución de todas o algunas de las siguientes finalidades: a) Promocionar y favorecer la construcción de viviendas con protección pública.
b) Facilitar la consecución de otros fines que se consideren de interés social conforme a la normativa urbanística o a la legislación sectorial, y que estén previstos en los instrumentos de ordenación del territorio o planeamiento urbanístico vigentes, o vinculados a su ejecución.
c) En general, contribuir a la regulación del mercado inmobiliario y facilitar la ejecución de las determinaciones de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística vigentes.
Artículo 394
Ámbito de aplicación
Las Administraciones públicas, sus entidades dependientes, las mancomunidades, los consorcios y las sociedades urbanísticas, pueden constituir derechos de superficie sobre terrenos de su propiedad o integrantes de patrimonios públicos de suelo cuya gestión les corresponda o tengan encomendada, con las finalidades citadas en el artículo anterior.
Artículo 395
Reglas de aplicación
Al régimen del derecho de superficie establecido en la legislación del Estado, se aplican de forma complementaria las siguientes reglas:
a) El procedimiento de constitución del derecho de superficie así como el carácter oneroso o gratuito del mismo se rigen por las reglas establecidas para la transmisión de los bienes de los patrimonios públicos de suelo en los artículos 378 a 382, en función de la condición y las circunstancias del superficiario.
b) El derecho de superficie goza de los beneficios previstos en la normativa sobre viviendas con protección pública, siempre que se cumplan los requisitos señalados en la misma.
Sección 2ª
Derecho de superficie Artículo 393
Objeto
La constitución del derecho de superficie tiene por objeto la consecución de todas o algunas de las siguientes finalidades: a) Promocionar y favorecer la construcción de viviendas con protección pública.
b) Facilitar la consecución de otros fines que se consideren de interés social conforme a la normativa urbanística o a la legislación sectorial, y que estén previstos en los instrumentos de ordenación del territorio o planeamiento urbanístico vigentes, o vinculados a su ejecución.
c) En general, contribuir a la regulación del mercado inmobiliario y facilitar la ejecución de las determinaciones de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística vigentes.
Artículo 394
Ámbito de aplicación
Las Administraciones públicas, sus entidades dependientes, las mancomunidades, los consorcios y las sociedades urbanísticas, pueden constituir derechos de superficie sobre terrenos de su propiedad o integrantes de patrimonios públicos de suelo cuya gestión les corresponda o tengan encomendada, con las finalidades citadas en el artículo anterior.
Artículo 395
Reglas de aplicación
Al régimen del derecho de superficie establecido en la legislación del Estado, se aplican de forma complementaria las siguientes reglas:
a) El procedimiento de constitución del derecho de superficie así como el carácter oneroso o gratuito del mismo se rigen por las reglas establecidas para la transmisión de los bienes de los patrimonios públicos de suelo en los artículos 378 a 382, en función de la condición y las circunstancias del superficiario.
b) El derecho de superficie goza de los beneficios previstos en la