Modalidad de compensación

Artículo 244. Concepto e iniciativa de la modalidad.

1. En la modalidad de compensación, las personas propietarias aportan los terrenos de cesión obligatoria, formulan el proyecto de reparcelación, y realizan a su cargo la urbanización en los términos y con las condiciones que se determinen en el planeamiento urbanístico o, en su caso, en el acto que apruebe la aplicación de esta modalidad, y se constituyen, mediante documento público, en junta de compensación.

2. La constitución de la junta de compensación a que se refiere el apartado 1 no será preceptiva en los supuestos siguientes:

a) Si existe una única persona propietaria o bien una única comunidad en proindiviso, siempre y cuando esta situación se mantenga mientras se ejecuten las obras de urbanización.

b) Si así se acuerda por el ayuntamiento correspondiente, siempre y cuando el proyecto de reparcelación voluntaria cumpla los requisitos y los criterios de representación y de actuación que establece este Reglamento. Sin embargo, las personas propietarias pueden constituir en cualquier momento una junta de compensación.

3. La iniciativa de la modalidad de compensación corresponde a las personas propietarias de fincas cuya superficie represente más del 50 % de la superficie total del sector o unidad de actuación urbanística. Para hacerla efectiva se deberán presentar las bases de actuación y los estatutos de la junta ante la administración actuante, en el plazo de tres meses desde la aprobación definitiva del planeamiento o del procedimiento de delimitación de la unidad de actuación que haya establecido el sistema de reparcelación con la modalidad de compensación.

Si las personas propietarias, transcurrido el expresado plazo, no hubiesen presentado los proyectos de estatutos y bases de actuación, la administración actuante deberá requerirlas para su presentación en un nuevo plazo de tres meses. Si, a pesar del requerimiento, las personas propietarias no presentasen dichos documentos, la administración actuante podrá sustituir la modalidad de compensación o el sistema de reparcelación de acuerdo con lo previsto en el apartado 5 del artículo 206 de este Reglamento.

Artículo 245. Constitución y naturaleza de la junta de compensación.

1. Para la constitución de la junta de compensación las personas propietarias a que hace referencia el apartado 3 del artículo anterior deberán formular las bases de actuación y estatutos de la junta, y someterlos a la aprobación de la administración actuante.

2. El procedimiento de aprobación de la propuesta de las bases de actuación y los estatutos de la junta, de acuerdo con el apartado 4 del artículo 84 de la LOUS, se ordena en las fases y plazos siguientes:

a) El plazo para acordar sobre la aprobación inicial, la denegación motivada o la suspensión por razón de deficiencias subsanables de la propuesta de las bases de actuación y los estatutos de la junta será de tres meses desde la presentación de la documentación completa ante la administración actuante.

Transcurrido este plazo sin que recaiga el acto o acuerdo pertinente, el órgano competente del Consejo Insular de Mallorca actuará por subrogación cuando así se solicite por las personas interesadas. En este caso, el plazo de aprobación inicial será el mismo que el señalado para la administración actuante titular originaria, desde la presentación de la solicitud, sin perjuicio que se requiera a la persona interesada a la subsanación o mejora de dicha solicitud en los términos que prevé la legislación de procedimiento administrativo común, para que presente la documentación completa.

b) Simultáneamente al acto o acuerdo de aprobación inicial, se someterá la propuesta a información pública durante un plazo de veinte días hábiles mediante anuncio en el Butlletí Oficial de les Illes Balears y en la dirección o el punto de acceso electrónico correspondiente, debiéndose publicar la documentación íntegra en este último. Igualmente, y con anterioridad al acto o acuerdo de aprobación definitiva, se conferirá audiencia al resto de personas

propietarias distintas de las que hubiesen presentado la propuesta, por un plazo mínimo de quince días hábiles.

c) La propuesta de estatutos y bases de actuación se entenderá aprobada de forma definitiva si transcurren tres meses desde su aprobación inicial sin que la administración actuante, o en su caso, el órgano competente del Consejo Insular de Mallorca, hubiese comunicado ningún acto de resolución expresa, supuesto en todo caso el cumplimiento del trámite de información pública.

El acto o acuerdo de aprobación definitiva se publicará en el Butlletí Oficial de les Illes Balears y en la dirección o el punto de acceso electrónico correspondiente, y en ambos medios deberá publicarse el texto íntegro de los estatutos y de las bases de actuación de la junta.

d) La subrogación del órgano competente del Consejo Insular de Mallorca a que se refiere el presente apartado 2, si procede, exige en cualquiera de los trámites previstos la realización de un requerimiento previo que deberá efectuar el Consejo Insular a la administración actuante originaria para el ejercicio de su competencia en un plazo de quince días, correspondiendo la expresada subrogación una vez transcurridos.

Acordada la subrogación se producirá la pérdida de competencia municipal, y el órgano insular reclamará de forma simultánea al ayuntamiento correspondiente la remisión de una copia certificada de la documentación que integre el expediente, si éste existiera, que deberá ser remitida en el plazo de los diez días siguientes a la reclamación. La falta de remisión del expediente no impedirá la tramitación ante el órgano del Consejo Insular de Mallorca de acuerdo con las reglas establecidas en este apartado 2, sin perjuicio del requerimiento de subsanación o mejora de la solicitud a que se refiere el segundo párrafo de la letra a) anterior.

3. La junta de compensación tendrá naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.

4. En todo caso, en el órgano rector de la junta existirá una persona en representación de la administración actuante.

5. Los acuerdos de la junta de compensación serán recurribles en alzada ante la administración actuante.

Artículo 246. Incorporación a la junta de compensación y supuestos de exclusión.

1. Las personas propietarias de fincas comprendidas en un sector o unidad de actuación urbanística sometidas a reparcelación que no hayan promovido el sistema se podrán incorporar con igualdad de derechos y obligaciones a la junta de compensación que se constituya.

Si no se incorporasen, la junta de compensación podrá solicitar a la administración la expropiación de sus fincas, supuesto en el que ostentará la condición de beneficiaria de la expropiación, o bien la ocupación de las expresadas fincas a su favor, de acuerdo con lo establecido en el artículo 268 de este Reglamento, para posibilitar la ejecución de las obras de urbanización.

2. En la modalidad de compensación, se podrán incorporar también a la junta de compensación, además de las personas propietarias, las empresas urbanizadoras que tengan que participar con la parte propietaria en la gestión de la unidad de actuación urbanística, de acuerdo con los requisitos y las condiciones que los estatutos y las bases de actuación establezcan. La incorporación de estas empresas deberá garantizar que la ejecución de las obras de urbanización se producirá en las mejores condiciones para la comunidad de reparcelación desde el punto de vista técnico y económico.

3. La incorporación a la junta del resto de personas propietarias se podrá producir en cualquier momento durante el proceso de aprobación de las bases y estatutos, así como igualmente dentro del plazo de un mes desde la notificación del acto o acuerdo de la aprobación definitiva. La junta de compensación podrá inadmitir las solicitudes que se formulen con posterioridad.

4. Cuando las personas propietarias no se incorporen a la junta pero manifiesten en el trámite de audiencia de las bases su compromiso de participar en la ejecución del planeamiento, de acuerdo con el artículo 218 de este Reglamento, deberán prestar fianza por una cuantía del 10% de los gastos estimados de urbanización correspondientes a la

finca de que se trate, de acuerdo con la proporción de su superficie respecto a la del total de la unidad de actuación, dentro del plazo de un mes desde la notificación del acuerdo de aprobación de la constitución de la junta.

5. Cuando las personas propietarias incorporadas a la junta no sean adjudicatarias de fincas resultantes, de acuerdo con las determinaciones del proyecto de reparcelación, la aprobación de este proyecto da lugar a la exclusión de las personas propietarias correspondientes, que dejan de ser miembros de la junta a partir de la percepción o depósito de la indemnización por el equivalente económico. Esta exclusión se produce también en los supuestos de expropiación por incumplimiento de los deberes de participación en la ejecución del planeamiento.

Artículo 247. Afectación de fincas y formulación del proyecto de reparcelación.

1. Todas las fincas incluidas dentro de una unidad de actuación urbanística sometida a reparcelación, en la modalidad de compensación, quedan afectadas al cumplimiento de los deberes impuestos por la LOUS y este Reglamento a la modalidad mencionada, aunque sus propietarios o sus propietarias no se hayan adherido a la junta de compensación. La afectación deberá constar adecuadamente en el Registro de la propiedad.

2. Con sujeción a lo establecido en las bases de actuación aprobadas, se formulará por la junta de compensación el proyecto de reparcelación correspondiente, para el reparto de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación entre todas las personas propietarias de la unidad de actuación urbanística.

Para la definición de derechos aportados, la valoración de fincas resultantes, las reglas de adjudicación, la aprobación, los efectos del acuerdo aprobatorio y la inscripción del mencionado proyecto se estará a lo dispuesto para la reparcelación en la LOUS y en este Reglamento.

3. No obstante lo previsto en el apartado anterior, por acuerdo unánime de todas las personas afectadas, pueden adoptarse criterios diferentes siempre que no sean contrarios a la Ley, a este Reglamento o al planeamiento aplicable, ni lesivos para el interés público o de terceras personas.

4. Con relación a las cuotas de urbanización que deriven de lo previsto en el apartado 2, se podrá acordar el pago de anticipos, tanto a cargo de los miembros de la junta de compensación como a cargo de las personas propietarias que no se hubiesen adherido.

5. La ejecución de una unidad de actuación urbanística por reparcelación sometida a la modalidad de compensación no excluye la posibilidad, hasta que la junta de compensación haya formulado el proyecto de reparcelación, de concertar con el ayuntamiento correspondiendo la gestión urbanística integrada, de acuerdo con lo dispuesto en la sección tercera de este capítulo III.

Artículo 248. Ejecución de las obras de urbanización.

1. Las bases de actuación tienen que establecer los criterios para la selección de las empresas contratistas que garanticen la adjudicación en las mejores condiciones para la comunidad de reparcelación desde el punto de vista técnico y económico.

2. En los contratos que se celebren para la realización de las obras de urbanización se deberán garantizar, en todo caso, las facultades de vigilancia de la administración actuante.

3. Una vez aprobado el proyecto de reparcelación, la junta de compensación está facultada para ocupar y poner a disposición de las empresas urbanizadoras los terrenos necesarios para ejecutar las obras de urbanización.

Artículo 249. Transmisión de terrenos, de obras y de instalaciones.

De acuerdo con lo previsto en la LOUS y en este Reglamento, la transmisión al municipio correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria y de las obras o las instalaciones que deban ejecutar a su cargo las personas propietarias tendrá lugar por ministerio de ley en el momento de la aprobación de la reparcelación mediante el proyecto correspondiente, sin perjuicio de la cesión y recepción de las obras de urbanización a favor del ayuntamiento de acuerdo con las condiciones que se determinan en la sección 1.ª del capítulo II del título V de este Reglamento.

Artículo 250. Potestades de la junta de compensación sobre las fincas.

1. En la modalidad de compensación, la incorporación de las personas propietarias a la junta de compensación no presupone, salvo que sus estatutos dispongan otra cosa, la transmisión a la misma de los inmuebles afectados a los resultados de la gestión común. En todo caso, los terrenos quedarán directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes a esta modalidad. La afectación deberá constar anotada adecuadamente en el Registro de la propiedad en los términos establecidos en este Reglamento.

2. En la modalidad de compensación, las juntas de compensación actuará como fiduciarias, con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a las personas propietarias adheridas a la junta, sin más limitaciones que las establecidas en los estatutos.

3. Cuando la junta de compensación sea propietaria de terrenos como consecuencia de expropiaciones o cesión de fincas en pago de gastos de urbanización, corresponderá la adjudicación de estas fincas a los miembros de la comunidad de reparcelación que hubiesen cumplido sus obligaciones en la ejecución del planeamiento. En estas adjudicaciones, deberá garantizarse la equidad entre los miembros de la comunidad de reparcelación, salvo acuerdo expreso en sentido contrario adoptado por las personas interesadas. No obstante, por acuerdo de la asamblea general de la junta, las fincas indicadas se podrán enajenar a terceras personas, disminuyendo en el importe de la transmisión las cuotas de urbanización a cargo de la comunidad de reparcelación. En este último caso, la enajenación deberá producirse en régimen de publicidad y concurrencia, con el objeto de garantizar la obtención del mejor precio de venta.

Artículo 251. Responsabilidad de la junta de compensación.

1. La junta de compensación será directamente responsable, ante la administración competente, de la urbanización completa de la unidad de actuación y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes, cuando así se haya establecido.

2. Las cantidades adeudadas a la junta de compensación por sus miembros serán exigibles por vía de apremio, mediante petición de la junta a la administración actuante. Asimismo, la junta podrá recaudar de sus miembros, por delegación del municipio, las cuotas de urbanización por la vía de apremio, pudiendo formular contra las liquidaciones recurso de alzada ante el órgano competente del ayuntamiento.

3. El incumplimiento, tanto por parte de los miembros de la junta de compensación como por parte de las personas propietarias que no se hubiesen incorporado, de las obligaciones y las cargas impuestas por la LOUS y por este Reglamento, habilita a la administración actuante para expropiar sus derechos respectivos a favor de la junta, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria de las expropiaciones que solicite por razón del expresado incumplimiento.

Artículo 252. Disolución de la junta de compensación.

1. La disolución de la junta de compensación se regirá por las disposiciones generales establecidas en el artículo 269 de este Reglamento y de acuerdo con las reglas que, en aplicación del artículo 270, prevean sus estatutos.

2. En todo caso, la disolución de una junta de compensación sólo podrá acordarse por el órgano competente de la administración actuante si:

a) Ha cumplido sus obligaciones y ha entregado las obras de urbanización, de conformidad con el proyecto aprobado.

b) La administración competente ha recibido los terrenos de cesión obligatoria y gratuita. c) Se ha pagado el justiprecio, una vez firme a todos los efectos, si la junta es la beneficiaria de la expropiación.

3. De acuerdo con el artículo 277 de este Reglamento, el acto o el acuerdo de disolución deberá comunicarse al Registro de entidades urbanísticas colaboradoras del Consejo Insular de Mallorca.