Modalidad de cooperación

Artículo 253. Concepto de cooperación.

1. En la modalidad de cooperación, las personas propietarias aportan el suelo de cesión obligatoria y gratuita y la administración actuante ejecuta las obras de urbanización con cargo a las mismas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 207 de este Reglamento. A efectos de la ejecución de las obras de urbanización, será de aplicación la legislación en materia de contratación de las administraciones públicas.

2. La aplicación de la modalidad de cooperación exige la reparcelación de los terrenos comprendidos en la unidad de actuación y, a tal efecto, las personas propietarias aportan sus fincas y participan en el pago de los gastos de urbanización en proporción a sus derechos en la comunidad de reparcelación; salvo que ésta sea innecesaria por resultar suficientemente equitativa la distribución de los beneficios y las cargas.

3. En la modalidad de cooperación, las personas propietarias podrán, a iniciativa propia o por acuerdo del ayuntamiento, constituir asociaciones administrativas, con el fin de colaborar en la ejecución de las obras de urbanización y de redactar el proyecto de reparcelación.

4. Cuando se trate de actuaciones de regeneración y renovación urbanas de las previstas en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la administración actuante podrá sustituir a las personas titulares de los inmuebles asumiendo la facultad de edificar o de rehabilitarlos con cargo a éstas.

Artículo 254. Iniciativa del proyecto de reparcelación en la modalidad de cooperación. 1. Corresponderá formular el proyecto de reparcelación a:

a) Las personas propietarias de fincas cuya superficie represente más del 50 % de la superficie total reparcelable, dentro de los tres meses siguientes a la aprobación de la delimitación del sector o unidad de actuación urbanística, de acuerdo con el apartado 3 del artículo 80 de la LOUS.

b) La asociación administrativa de cooperación, si se hubiese constituido, dentro del plazo que establece la letra a).

c) La administración actuante, de oficio o a instancia o a propuesta de alguna de las personas propietarias afectadas, si ni éstas ni la asociación administrativa de cooperación hubiesen ejercido su prioridad, o bien habiendo formulado un proyecto y habiéndose apreciado defectos, no se subsanasen en el plazo que se les hubiera concedido.

2. En el supuesto a que se refiere el artículo 256 de este Reglamento, la formulación del proyecto de reparcelación corresponderá al concesionario o a la concesionaria de la gestión urbanística integrada.

Artículo 255. Distribución de las cargas de la urbanización.

1. Las cargas de la urbanización se distribuirán entre las personas propietarias en proporción al valor de las fincas que les sean adjudicadas en la reparcelación.

2. La administración actuante podrá exigir a las personas propietarias afectadas el pago de cantidades a cuenta de los gastos de urbanización. Estas cantidades no podrán exceder del importe de las inversiones previstas para los próximos seis meses a contar desde el requerimiento que se haga a las personas propietarias.

3. La administración actuante podrá asimismo, cuando las circunstancias lo aconsejen, convenir con las personas propietarias afectadas un aplazamiento en el pago de los gastos de urbanización, en iguales condiciones y plazos que los establecidos por la legislación aplicable para las deudas tributarias.

4. En el supuesto de impago de las cuotas derivadas de los gastos de urbanización, la administración actuante puede exigir su pago por vía de apremio, determinar el pago mediante la adjudicación a su favor de fincas resultantes, o bien expropiar las fincas cuyas personas propietarias incumplan sus obligaciones.

Artículo 256. Concesión de la gestión urbanística en la modalidad de cooperación.

1. En ausencia de la iniciativa a la que se refieren las letras a) y b) del apartado 1 del artículo 254 de este Reglamento, la modalidad de cooperación, de acuerdo con el apartado 2 del artículo 4 de la LOUS, se podrá desarrollar mediante la concesión por parte de la administración actuante de la ejecución urbanística integrada. Esta adjudicación se regirá por la legislación aplicable en materia de contratación de las administraciones públicas y por lo establecido en este Reglamento.

A tal efecto, la administración actuante deberá someter a información pública los rasgos básicos de esta modalidad, en la forma prevista en este Reglamento para los proyectos de reparcelación, con notificación individual a todas las personas propietarias afectadas, debiendo incorporar el proyecto de las bases que regirán la contratación. En este plazo, las personas propietarias podrán expresar su preferencia por el pago de las cuotas de urbanización mediante terrenos.

2. La persona concesionaria de la ejecución urbanística integrada a que se refiere el punto anterior tendrá la condición de beneficiaria de la expropiación de las fincas de las personas propietarias que en el plazo de información pública no expresen y garanticen, de acuerdo con las previsiones de este Reglamento, su compromiso de participar en la ejecución.

3. La persona o entidad concesionaria de la ejecución urbanística integrada a que se refiere el apartado 1 deberá formular el proyecto de tasación conjunta, si procede, y el proyecto de reparcelación, correspondiéndole la ejecución de las obras de urbanización. La concesión podrá incluir también la obligación de formular la figura de planeamiento de desarrollo que sea necesaria y el proyecto de urbanización.

Artículo 257. Especialidades del procedimiento de concesión de la gestión.

1. En el procedimiento de adjudicación de la concesión de la gestión integrada referido en el artículo anterior, las personas licitadoras tendrán que formular un proyecto de bases y cumplir los criterios que, en su caso, hubiese establecido la administración actuante en la convocatoria de la licitación.

2. El proyecto de bases a que se refiere el apartado anterior deberá acreditar los siguientes extremos:

a) La capacidad de disposición y la solvencia técnica y económica de las personas que ejerzan la iniciativa.

b) Los instrumentos urbanísticos necesarios para la ejecución urbanística efectiva, los criterios del proyecto de reparcelación y los plazos de ejecución.

c) La estimación de los costes de urbanización y de su repercusión en el valor de los terrenos edificables, a los efectos de que las personas propietarias que no ejercen la iniciativa puedan garantizar su participación en la ejecución.

d) Los criterios para la selección de las personas o las entidades contratistas; la determinación de los factores que se tendrán en cuenta para la fijación de los precios de venta o alquiler de los solares resultantes o de las edificaciones a construir y las obligaciones de conservación del ámbito que irán a cargo de la propiedad.

e) Las garantías que las personas que ejercen la iniciativa se ofrezcan a prestar, que en ningún caso podrán ser inferiores a las que, si procede, se exijan al resto de personas propietarias para garantizar su participación en la ejecución del planeamiento; y la retribución de las personas que, en su caso, se conviertan en titulares de la gestión urbanística integrada y que vaya a cargo de la comunidad de reparcelación.

3. Una vez finalizado el plazo de presentación de proyectos, éstos se someterán a audiencia de las personas propietarias del ámbito, a fin de que puedan proponer sugerencias y mejoras, así como comprometer su participación en la ejecución del planeamiento en los términos que establece este Reglamento.

4. En la valoración de los proyectos de bases deberán aplicarse los criterios establecidos en la convocatoria de la licitación, mediante la determinación de los baremos correspondientes, de acuerdo con la legislación aplicable en materia de contratación de las administraciones públicas.

En todo caso, estos criterios deberán tener en cuenta el porcentaje de propiedad de terrenos dentro del ámbito; la distribución más equitativa de beneficios y cargas; la menor retribución de las personas titulares de la gestión urbanística integrada; la mayor calidad de la urbanización y, si procede, de la edificación, en especial en cuanto a su sostenibilidad ambiental; la cantidad de techo destinado a vivienda protegida y asequible, así como otras medidas previstas para abaratar el precio del suelo y de las edificaciones; los plazos para la ejecución de la urbanización y, si procede, de la edificación, y garantías que se ofrezcan, y cualesquiera otros compromisos en cuanto a ejecución de infraestructuras y equipamientos comunitarios.

5. La resolución de la licitación pública podrá declararla desierta o bien adjudicar la concesión de la gestión urbanística integrada a la persona participante que haya obtenido la mayor puntuación. La administración actuante podrá, asimismo, condicionar la adjudicación a la aceptación de las prescripciones que se puedan establecer.

6. La resolución de la licitación pública se notificará a todas las personas propietarias del ámbito y, si en el trámite de audiencia se hubiesen comprometido a participar en la ejecución, en la misma notificación se concretará la cuantía de la garantía que deben prestar y se establecerá el plazo para su prestación, que será, como mínimo, de un mes. Si no se produjera dicho compromiso, sus fincas podrán ser expropiadas u objeto de reparcelación, sin expropiación previa, de acuerdo con lo que, para el caso, prevean las bases que han dado lugar a la adjudicación.

7. La adjudicación comportará el otorgamiento del contrato correspondiente, de acuerdo con las bases formuladas y las prescripciones que se hubiesen podido establecer en la adjudicación y de conformidad con la legislación aplicable sobre contratación de las administraciones públicas.