En los casos en que el Plan Regulador prevea la posibilidad de realizar planes parciales o especiales de escala inferior a la planificación local, sean estos de iniciativa pública o privada, tendrán los siguientes estándares mínimos:
(a) Se basarán en unidades territoriales inferiores al Cantón y se fundamentarán en estudios elaborados a escala más detallada, que la utilizada para los Planes Reguladores.
(b)En los estudios se fijarán con exactitud los trazados y anchos de calles y cualquier otra infraestructura pública, la zonificación, las especificaciones de construcción vigentes, así como cualquier otra disposición de los Planes Reguladores.
(c) Ampliarán, pero no podrán contrariar, lo establecido en el Plan Regulador o el POT/GAM 2011-2030, salvo que se demuestre técnica y legalmente lo contrario y deberá ser aprobado en acto razonado por la Autoridad Municipal.
(d) El desarrollo de los planes contará con participación ciudadana organizada por parte de los interesados proponentes, sobre la cual deberá levantarse la respectiva memoria de participación.
Artículo 100. DEL CONTENIDO NORMATIVO DE LOS PLANES REGULADORES
Las disposiciones de los Planes Reguladores son de naturaleza normativa y desarrolla, además de los contenidos mínimos establecidos en la Ley de Planificación Urbana, el Manual de Procedimientos para la Redacción y Elaboración de Planes Reguladores del INVU, y sus especificaciones propias, tales como:
Las referencias al cumplimiento de las disposiciones contenidas en el POT/GAM 2011-2030, así como los mecanismos desarrollados para lograr dicho cumplimiento. Estas referencias deberán ser expresas y puntuales.
(a)En materia de zonificación: uso y ocupación de la vía pública, nomenclatura, alineamientos, afectaciones y restricciones de construcción, edificación, modificación, ampliación, reparación, uso y las responsabilidades de los propietarios de los inmuebles.
(b) En materia de regeneración, imagen o diseño urbano: integración al contexto y al paisaje urbano, propio de la expresión natural de los inmuebles: fachadas frentes, materiales, mobiliario, elementos del patrimonio cultural urbano.
(c) En materia de anuncios: diseño forma, dimensión, materiales, elaboración, fijación, instalación, colocación, iluminación, distribución y distanciamiento así como las responsabilidades de los propietarios de los anuncios y de los inmuebles en donde se ubiquen éstos.
(d) En materia de desarrollo sostenible: la referencia a las limitaciones físico-naturales para el desarrollo y las condicionantes para la construcción, distribuidas en función de las categorías de fragilidad determinadas en el plan.
(e) Los reglamentos del Plan Regulador contendrán igualmente normas en las que se haga referencia expresa a las infracciones y sanciones al incumplimiento de las normas y disposiciones aplicables.
(f) En materia de normas de Diseño Urbano. Todo lo concerniente a la estructuración urbano espacial, urbano funcional y las características arquitectónicas de barrios, sectores y de la ciudad misma. Esta materia por ser nueva, será desarrollada paulatinamente por cada Municipalidad. Artículo 101. DEL ESPACIO PÚBLICO
En estricto cumplimiento de las disposiciones contenidas en el POT/GAM 2011-2030, los Planes Reguladores contemplarán los espacios públicos. La determinación de un espacio como público hará presumir esta naturaleza salvo prueba en contrario. Las áreas cedidas como espacios públicos por el fraccionamiento, urbanización o desarrollo privado de cualquier tipo de terreno, que sean aprobadas por Autoridad competente, destinados a vías públicas, al uso común o algún servicio público se considerarán, para todos los efectos, como bienes del dominio público de la Municipalidad, quedando definitivamente afectados por el acto de aprobación del proyecto respectivo. Artículo 102. DE LA DETERMINACION OFICIAL DE LAS VIAS PÚBLICAS La determinación oficial de las vías públicas, dependiendo de la naturaleza de éstas, la harán las Autoridades competentes de conformidad con lo que al respecto disponga la Ley y sus Reglamentos. Los alineamientos sobre dichas vías competerán al MOPT y a la Municipalidad según sea el caso. Las disposiciones correspondientes se incluirán en el Plan Regulador a la escala en que hayan sido graficadas por el Órgano competente. La determinación oficial de vía pública y sus alineamientos podrá certificarse de oficio; a solicitud del propietario o de terceros autorizados para obtenerla. El mapa oficial de vías públicas de los Planes Reguladores estará fundamentado en la base de datos cartográficos del Catastro Nacional.
El MOPT y las Municipalidades, podrán establecer de común acuerdo el traspaso de calles y avenidas municipales a la red nacional y viceversa, según convenga al desarrollo urbano y a la vialidad en general, así como a los sistemas operativos del transporte público masivo, para lo cual se consultará al POT/GAM 2011-2030 y a las Instituciones competentes.
Artículo 103. DE LA DELIMITACIÓN DE LA VIALIDAD EN EL PLAN REGULADOR
La Municipalidad incluirá en el Plan Regulador, la determinación que haga el MOPT sobre la planificación vial, como resultado del deber de coordinación de actividades, desarrollado en este Plan de Ordenamiento territorial. Se incluirán los siguientes aspectos:
a) La planificación de la red de vías públicas; b) Los derechos de vía;
c) Las limitaciones de uso de la vía pública;
d) Las especificaciones para modificar definitiva o temporalmente las vías públicas.
CAPITULO NOVENO.-
RENOVACIÓN URBANAArtículo 104.- DE LAS ZONAS DE RENOVACIÓN URBANA
Las Municipalidades podrán fijar Zonas de Renovación Urbana, según lo establecido en la Sección 2, de la Ley de Planificación Urbana, en las que se disponga intervenir la situación existente y establecer una política de renovación del sector. Para la gestión de una zona de renovación deberá desarrollarse un Plan Especial de Renovación de la zona escogida, en que se determinen las nuevas características de ella, como el aspecto urbanístico de uso del suelo, trazados viales, densidades, líneas de edificación, sistemas de agrupamiento de la edificación, índices de edificabilidad, alturas mínimas y máximas, entre otros.
Artículo 105. DISPOSICIONES LOCALES
En las disposiciones reglamentarias de las zonas de renovación urbana se fijarán las facilidades, compensaciones o incentivos o rebajas de derechos municipales y otros incentivos de flexibilidad urbanística que promuevan la ejecución de la remodelación del área.
Artículo 106. DISPOSICIONES REGIONALES
Las Municipalidades podrán incluir en sus Planes Reguladores o posteriormente a través de los Planes Especiales la regulación de renovación urbana. Los mismos tendrán como referencia las disposiciones regionales que establece el POT/GAM 2011-2030.
Artículo 107. GENERALIDADES
La Renovación Urbana como actividad dirigida a conservar, rehabilitar o remodelar áreas urbanas defectuosas, deterioradas o en decadencia, podrá encaminarse hacia las siguientes finalidades o tipologías de intervención:
a) Remodelación urbana (i) Pública
(ii) Privada
b) Creación de nuevas polaridades
c) Revitalización de centros históricos y ejes comerciales d) Traslado de usos inadecuados y mejora urbana
e) Otras operaciones que estructuren. Artículo 108. ZONIFICACIÓN
Las zonas de renovación urbana podrán ser públicas o privadas. En las zonas de remodelación pública, el Plan Regulador deberá asignar disposiciones tendientes al aumento de áreas verdes, institucionales, culturales, comunales y comerciales, con aprovechamiento urbanístico de alta densidad y cobertura acordes al Plan Regulador. En las zonas de remodelación privada se podrá clasificar como de aptitud para edificación, usos y fraccionamiento atendiendo a las necesidades de los habitantes.
Artículo 109. UBICACION PREFERENTE DE ZONAS DE RENOVACIÓN La creación de zonas de renovación urbana se dará con prioridad en los núcleos y cuadrantes urbanos que ejerzan la función de capitalidad de área metropolitana, cabecera de cantón o área de especial interés cultural y será para ello necesario seleccionar ámbitos bien comunicados pero no necesariamente centrales.
Artículo 110. PLANES ESPECIALES DE RENOVACIÓN URBANA
Los planes especiales de renovación urbana determinarán la intensidad de edificación y los usos del suelo en función de los objetivos planteados y deberán cumplir con todas las especificaciones del POT/GAM 2011-2030. La elaboración del Plan Especial de Renovación Urbana podrá darse por iniciativa privada o pública. El acuerdo de aprobación se adoptará en función del estricto apego a lo establecido por el Plan Regulador.
Artículo 111. CONTENIDO MINIMO DEL PLAN ESPECIAL El contenido mínimo del Plan Especial deberá incluir:
(b) Planos detallados de vialidad, usos, edificación y de áreas verdes y facilidades.
(c) Normativa urbanística articulada.
(d) Estudio económico y financiero de la intervención urbanística. (e) Guía de diseño urbano.
Artículo 112.- PROCESO DE APROBACIÓN
La aprobación técnica del Plan Especial corresponderá a la oficina de Planificación Urbana u oficina equivalente de la Municipalidad, quien podrá participar en la decisión a las Instituciones del Estado que considere pertinentes. Una vez aprobado el anteproyecto, deberá ser sometido a audiencia pública, durante el transcurso de un mes. Durante ese plazo el plan deberá desplegarse en el Palacio Municipal o en sitio apropiado definido por la Municipalidad. La aprobación final del Plan Especial corresponderá al Concejo Municipal que deberá hacerlo en un plazo máximo de un mes, una vez que se hayan subsanado las deficiencias que, en su caso, se hubieran puesto de manifiesto durante su tramitación.
Artículo 113.- CENTROS HISTORICOS Y EJES COMERCIALES
Los centros históricos y ejes comerciales se delimitarán con el fin primordial de facilitar su mayor uso ciudadano, correspondiendo a la Municipalidad el diseño de los mismos, basándose en las propuestas regionales del POT/GAM Artículo 114.- USOS NO CONFORMES
Todo Plan Especial de Renovación Urbana deberá delimitar con usos no conformes los de industrias contaminantes, molestos o simplemente inadecuadas a su entorno. Sin embargo, las zonas industriales con limitaciones en razón del crecimiento urbano, podrán ser sujetas a procesos de renovación urbana.
Artículo 115.- DECLARATORIA DE INTERÉS PÚBLICO
De conformidad con las potestades de imperio de las que gozan, las Municipalidades podrán mediante acto razonado, declarar el interés público de los inmuebles que se deban expropiar y que sean necesarios para desarrollar los planes de renovación urbana.
Artículo 116.- DELIMITACIÓN DE LAS ZONAS DE RENOVACIÓN URBANA Las áreas de renovación urbana, según su tipología, serán definidas y delimitadas en los Planes Reguladores, o bien a través del respectivo Plan Especial, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
a) Que por su dimensión, usos y edificabilidad puedan soportar las cargas urbanísticas inherentes a su gestión.
b) Que permitan la justa distribución entre los propietarios afectados de los beneficios y cargas derivados de la aprobación del Plan Especial.
Artículo 117.- RESERVAS DE SUELO
Los Planes Especiales de Renovación Urbana fijarán las reservas mínimas para derecho de vía, áreas verdes, paseos peatonales, ciclo vías, y facilidades comunales.
Artículo 118.- SOBRE CONDOMINIOS HORIZONTALES
En las áreas de renovación urbana se permitirán desarrollos en condominio, en el tanto los mismos se integren en su totalidad espacial al área urbana objeto de la renovación. Este tipo de proyecto, deberá aplicar diversas salidas vehiculares entre el espacio construido y el área urbana circundante.
Artículo 119.- LA ENTIDAD GESTORA DE SUELO
Los propietarios incluidos en una Zona de Renovación Urbana podrán unirse a efecto de gestión de suelo para la renovación urbana en cumplimiento de los fines establecidos en el artículo 53 de la Ley de Planificación Urbana. La Entidad Gestora del Suelo se constituirá bajo la figura de acuerdo privado entre partes y quedará legalmente constituida bajo cualquier figura del Derecho Comercial costarricense, se regirá por lo que al respecto establezca la normativa. La Entidad Gestora del Suelo deberá contar con un plazo limitado de vigencia similar a la vida útil del proyecto y el plazo de garantía, y constituirse con arreglo a las figuras asociativas que permitan limitar la responsabilidad de cada uno de los socios.
Artículo 120.- LA GESTIÓN DE LA SOCIEDAD
Para poder actuar como Ente de Renovación Urbana, los estatutos de la Entidad Gestora del Suelo deberán presentarse a la Municipalidad y ésta deberá crear disposiciones tendientes a coadyuvar con la incorporación de nuevos vecinos en las Entidades Gestoras del Suelo que hayan aprobado Planes Especiales de Renovación Urbana.
Artículo 121.- DEL APORTE DE LOS SOCIOS
Los propietarios que decidan participar en una Entidad Gestora del Suelo, podrán aportar al capital social su propiedad inmueble, con el objeto de ser
parte de una intervención urbanística mayor. La Entidad Gestora podrá crear Fideicomisos para lograr sus fines.