8 ORDENACIÓN DEL PARQUE RESIDENCIAL DE VIVIENDAS
8.4 PROPUESTA DEL PTP PARA EL DIMENSIONAMIENTO Y LA DISTRIBUCIÓN POR SUBCOMARCAS Y MUNICIPIOS DE LAS PREVISIONES DE CRECIMIENTO DEL
PARQUE RESIDENCIAL A DISPONER EN EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO MUNICIPAL
El crecimiento medio del parque de viviendas en el conjunto del A.F. Donostia-San Sebastián durante el periodo 1.991-2.008, periodo de fuerte crecimiento económico sostenido, ha sido de, aproximadamente, 2.260 nuevas viviendas por año (5,8 nuevas viv./año y mil habitantes). A partir de este dato, y teniendo en cuenta, ahora, la previsiblemente irrepetible buena coyuntura media del periodo 1.991-2.008, el carácter progresivamente decreciente del efecto de la disminución del tamaño familiar, así como la coyuntura desfavorable del punto de partida del periodo 2.010-2.025, horizonte temporal del PTP, con la necesidad de absorber un stock de viviendas no vendidas, se plantean los siguientes ratios ponderados, por extrapolación a la baja, para la estimación del crecimiento anual en el futuro próximo del parque de viviendas en el conjunto del AF D-SS:
• 1.800/2.400 viviendas por año (2.100 viv./año, o 5,26 viv./año y mil hab. de media) para el periodo 2.010-2.017.
• 1.690/2.100 viviendas por año (1.895 viv./año, o 4,6 viv./año por mil hab. de media) para el periodo 2.018-2.025.
Junto a la estimación de las cadencias medias anuales previsibles para el crecimiento global del conjunto del parque residencial de viviendas del AF D-SS, se incorpora en el PTP como criterio complementario para el dimensionamiento de la planificación urbanística residencial en el primer periodo de 2.010-2.017, la proyección del planeamiento municipal con una capacidad del doble del crecimiento previsible, o sea, con un ratio de esponjamiento o factor de corrección de la rigidez de la oferta del 2 sobre la horquilla de los crecimientos estimados.
Para el dimensionamiento del planeamiento urbanístico proyectado con horizonte 2.025 se propone, sin embargo, el incremento de forma simplemente lineal de la capacidad de crecimiento estimada para el periodo 2.018-2.025, para garantizar de este modo la reposición de la capacidad de crecimiento ya supuestamente absorbida durante los 8 primeros años (2.010-2.017) de desarrollo del planeamiento.
La propuesta del PTP para la distribución espacial del crecimiento del parque residencial entre los distintos ámbitos subcomarcales y los diferentes municipios se resuelve mediante el reparto desagregado de los crecimientos entre los municipios de forma proporcional a sus respectivos pesos poblacionales.
Esta lógica de reparto por municipios se confirma, sin introducir especiales distorsiones en el equilibrio subcomarcal, con la práctica descentralizadora emprendida por el municipio de Donostia-San Sebastián en la revisión de su plan general, programando varias de sus mayores
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operaciones residenciales en localizaciones periféricas del área funcional (4.000 viv. en Antondegi -Urumea-, 3.000 viv. en Auditz-Akular -Oarsoaldea-, 1.000 viv. en Zubieta -Bajo Oria-).
Además, el ritmo medio del crecimiento residencial de los municipios con mayor peso demográfico dentro del área funcional fue durante el periodo 1.991-2.008 sensiblemente similar (Donostia-San Sebastián, 5,8 viv./año y 1.000 hab.; Irún, 5,7; Errenteria, 5,1; Hernani, 6,3; Lasarte- Oria, 5,0; Andoain, 6,1)*, por lo que el mantenimiento de esta pauta de crecimiento para el
conjunto de los municipios se entiende como un criterio adecuado.
Se plantea ahora en el PTP la adopción de un ritmo medio de crecimiento similar para todos los municipios, de 5,26 nuevas viviendas por año y mil habitantes durante el periodo 2.010- 2.017 y de 4,6 nuevas viviendas por año y mil habitantes para el periodo 2.018-2.025. Únicamente dentro de la subcomarca de Oarsoaldea se proponen algunas correcciones significativas al reparto intermunicipal proporcional.
En Oarsoaldea confluyen una serie de circunstancias especiales, derivadas de la previsiblemente próxima entrada en carga de la importante operación de Auditz-Akular, la falta de disponibilidad espacial de Pasaia y de Errenteria al Norte de la Autopista, y la disponibilidad, por el contrario, de importantes reservas espaciales en los municipios colindantes de Lezo y Oiartzun. A ello debe añadirse la consideración de las alternativas de posible edificación residencial en Pasaia de parte de los suelos liberados con el inicio del proceso de reconversión del recinto interno portuario y, en su caso, en un futuro ya casi ulterior al horizonte temporal del PTP, ante la opción de la transformación integral del recinto portuario interior con la construcción de la dársena exterior y la hipotética implantación de importantes programas de nueva vivienda en el recinto interior de la bahía.
En el Bajo Oria se considera, así mismo, para la distribución de los crecimientos residenciales, el nuevo escenario planteado con la previsión del municipio de Donostia-San Sebastián de programar desarrollos residenciales intensivos en Zubieta.
Con todos estos parámetros se ha elaborado el Cuadro de Ordenación del Parque Residencial, en el que se presenta, de forma global y de forma desglosada por subcomarcas y municipios, un primer bloque informativo que refleja la evolución demográfica, el crecimiento del parque de viviendas en el periodo 1.991-2.008, los remanentes de suelo planificado y todavía no construido y las nuevas previsiones municipales de planificación residencial. En un segundo bloque, ya de carácter propositivo, se establecen las previsiones del PTP para el crecimiento del parque residencial, de forma desglosada para dos periodos consecutivos de 8 años, 2.010-2.017 y 2.018-2.025, y las consiguientes propuestas para el dimensionamiento del planeamiento general de cada municipio.
* Ver cuadro. Los municipios más pequeños crecieron, sin embargo, a ritmos muy superiores. Urnieta al 12,1, Astigarraga
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Tanto para los parámetros globales referidos al conjunto del AF de D-SS, como para los parámetros particulares desagregados por subcomarcas y municipios, se presentan horquillas de valores que contemplan dimensionamientos flexibles, con valores máximos y mínimos.
En el Plano 6 del PTP, de Ordenación del Parque Residencial, se refleja, de forma complementaria a los datos del Cuadro de Ordenación Residencial, la mapificación y cuantificación de las principales reservas de crecimiento del parque residencial previstas en el planeamiento vigente y en los procesos de revisión en trámite. Del contraste del cuadro y el plano se desprenden las propuestas de ordenación de escala supramunicipal planteadas en el PTP para cada subcomarca y/o municipio, estableciendo pautas cuantitativas globales, señalando las actuaciones que se conceptúan como prioritarias por sus mejores características de integración urbanística en la trama preexistente y planteando algunas operaciones específicas de interés general no contempladas en los correspondientes procesos de revisión del planeamiento municipal.
La síntesis propositiva es la siguiente: • En Txingudi (Hondarribia e Irún) :
- Ajuste del crecimiento del parque residencial planificado en el horizonte del plan a 6.600/9.000 nuevas viviendas en Irún y 2.170/2.720 en Hondarribia. - Redistribución espacial de algunas de las previsiones de crecimiento residencial
de las revisiones de los planeamientos municipales, limitando los usos residenciales por deslocalización de actividades económicas y terciarias en la zona de reconversión de las instalaciones ferroviarias del centro de Irún y contemplando posibles crecimientos residenciales en la zona de Zubieta.
• En Oarsoaldea (Lezo, Oiartzun, Errenteria, Pasaia y parte Este de Donostia-SS):
- Ligero incremento al alza y redistribución intermunicipal del parque residencial global previsto en el horizonte del plan para Oarsoaldea en el conjunto de las revisiones de los planeamientos municipales, ponderando las previsiones de los diferentes municipios en función de su disponibilidad espacial.
- Consideración de las alternativas derivadas de la posible disposición de asentamientos residenciales dentro del proceso de reconversión del recinto interior del Puerto de Pasajes
- Propuesta de mayoración de las previsiones de nuevo asentamiento residencial en los núcleos estratégicos de Arragua y Ugaldetxo en Oiartzun.
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• En el Centro de Donostia-SS y el Urumea (Centro de Donostia-SS, Astigarraga y Hernani :
- Dimensionamiento global en torno a las 20.000 nuevas viviendas para el parque residencial planificado en el horizonte del PTP por el sumatorio compensado de los planeamientos municipales del centro de Donostia-SS, Astigarraga y Hernani. - Propuesta de nueva intervención de desarrollo residencial intensivo en Loyola
(1.500/2.000 viviendas), mediante la deslocalización de los cuarteles. • En el Bajo Oria (Usurbil, Lasarte-Oria y el barrio de Zubieta de Donostia-SS) :
- Ajuste a 2.840/3.440 nuevas viviendas del crecimiento del parque residencial planificado en el horizonte del plan entre Lasarte-Oria, Usurbil y Donostia-SS (Zubieta).
- Se establecen en el PTP una serie de actuaciones consideradas prioritarias, con la finalidad de facilitar la selección de las actuaciones a acometer entre la previsión excesivamente dimensionada de un total de 4.150 nuevas viviendas resultante del sumatorio de los planeamientos municipales.
• En Andoain y Urnieta :
- Ajuste a 1.560/1.920 nuevas viviendas del crecimiento del parque residencial planificado en Andoain en el horizonte del plan.
- Ajuste a 680/840 nuevas viviendas del crecimiento del parque residencial planificado en Urnieta en el horizonte del plan.
Las propuestas y alternativas de ordenación relativas a los procesos de reconversión del recinto interior del Puerto de Pasajes, con o sin el escenario de la posible futura construcción de una dársena exterior, y de planificación integral del ámbito urbano central de Irún-Hondarribia se complementan con los planos específicos de detalle 5.4 y 5.5.
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Anexo : Ejercicio comparativo entre los valores para el dimensionamiento de la capacidad de crecimiento del parque residencial planteados en el Cuadro de Ordenación del Parque Residencial del PTP del AF de D-SS y los valores derivados de la aplicación de la nueva sistemática de cálculo de la capacidad residencial contemplada en el proceso de Reestudio de las DOT.
En paralelo al proceso de elaboración del presente documento del PTP se ha iniciado el proceso de revisión de las DOT y, dentro del mismo, el reestudio de la sistemática para la cuantificación del parque residencial a contemplar en el planeamiento para cada municipio.
En el nuevo reestudio, todavía no tramitado, se establece una nueva fórmula para el cálculo, en función de las demandas previsibles, los factores de esponjamiento convenientes y las correcciones derivadas, en su caso, del modelo territorial propuesto en el PTP correspondiente, de la denominada “Capacidad Residencial” de cada municipio, concepto que señalaría el “Crecimiento del Parque Residencial, expresado en número de nuevas viviendas, a prever en el planeamiento general de cada municipio”.
La nueva fórmula planteada es: CR = (CMT+A1+A2+B1+B2+C1+C2) x ESP, siendo: CR : Capacidad residencial
CMT : Correcciones de modelo territorial vigente
A1 : Necesidades de vivienda principal por variación de población residente A2 : Necesidades de vivienda principal por variación de tamaño familiar B1 : Demanda de vivienda secundaria por variación de vivienda principal
B2 : Demanda de vivienda secundaria por variación del coeficiente de vivienda secundaria
C1 : Previsión de viviendas desocupadas por variación de vivienda ocupada
C2 : Previsión de viviendas desocupadas por variación del coeficiente de vivienda desocupada
ESP : Factor de esponjamiento
En Septiembre de 2009, se ha realizado el ejercicio comparativo de contrastar las propuestas cuantitativas derivadas de su aplicación con las propuestas cuantitativas expresadas en el Cuadro de Ordenación del Parque Residencial del PTP del AF de D-SS, incorporando a la hoja de cálculo utilizada en su metodología generalista aplicable al conjunto de los municipios de la CAPV los siguientes supuestos específicos para el AF de D-SS:
- En todos los municipios se aplica la tasa media de variación de la población del conjunto del área funcional para 1991-2006 (tasa anual de 0,26%).
- Se han revisado los coeficientes de segunda residencial de Hondarribia (1,2), Pasaia (1,0) y Usurbil (1,0).
- Se ha utilizado el 85% del dimensionamiento máximo como promedio (el
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- Se han adoptado las agregaciones subcomarcales sugeridas desde el PTP, incluyendo la desagregación en tres partes del municipio de Donostia-SS en base a datos de trabajo facilitados, así mismo, desde el PTP.
Tras la elaboración del cuadro de valores que se adjunta y su contraste con los parámetros del Cuadro de Ordenación del Parque Residencial del PTP se ha podido constatar que:
- El nivel de convergencia entre los valores promedio de ambos métodos es notable a nivel de área funcional y de subcomarcas.
- Las principales diferencias municipales se corresponden con las correcciones territoriales propuestas por el PTP, concretamente los crecimientos más reducidos en Pasaia y Errenteria compensados por los mayores crecimientos de Donostia-SS Este y Oiartzun.
- Los intervalos de apertura de las horquillas entre los valores máximos y mínimos son más amplios en el cuadro de las DOT que en el del PTP, en el que ya se precisan un poco más los factores de esponjamiento.
En conclusión, del análisis comparativo se desprende el elevado grado de coherencia entre ambos ejercicios prospectivos. Se justifica de este modo el adecuado nivel de correspondencia de las propuestas específicas contenidas en el Cuadro de Ordenación del Parque Residencial del PTP del AF de D-SS para el dimensionamiento de su futuro parque residencial, en el que se incorporan ya las variables inherentes a las correcciones derivadas del modelo y de las particularidades territoriales y urbanísticas de sus diferentes subcomarcas, en relación con las proyecciones globales generadas con la nueva metodología de cálculo prevista en la revisión de la DOT para el conjunto de los municipios.
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Cuadro de la Capacidad Residencial para el AF de D-SS (2009-2016) elaborado en el marco del Proceso de Reestudio de las DOT para su comparación con el Cuadro de Ordenación Residencial del PTP. Fuente : Reestudio DOT
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