OTROS EDIFICIOS.
La responsabilidad ambiental de todo arrendante y de todo arrendatario de casas, almacenes u otros edificios, lo mismo que de inmuebles rústicos, hoy se regula en la Ley del Medio Ambiente, puede armonizarse con ciertas disposiciones del Código Civil. “El inquilino es además obligado a mantener paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio mediantemente aseados; a mantener limpios los patios, caballerizas, pozos y acequias, y a deshollinar las chimeneas”. (Art. 1760 Inc. 1° C.C.).
Se trata del arrendamiento de un edificio que puede estar ubicado en una zona urbana, en zona sub-urbana y en zona rural. El edificio puede ser utilizado para empresa de servicios, empresa turística, empresa comercial o para determinados tipos de empresa industrial. Las obligaciones a cargo del inquilino nacen de la ley civil en los términos transcritos. Nacen también de la ley ambiental como veremos más adelante. El inciso Segundo del Art. 1760 C., establece como causal de indemnización de perjuicios a favor del arrendador, la negligencia grave del arrendatario por incumplimiento de la obligación de aseo y limpieza. Estamos en presencia de responsabilidad civil por perjuicios; se entiende que estos son los causados al arrendador; clara concepción civilista. El arrendatario incluso, por tal negligencia puede sufrir el castigo civil del cese inmediato del arriendo en casos graves, calificados desde luego por el Juez o Tribunal Civil competente en el proceso correspondiente.
No debemos dejar por fuera algunas disposiciones de la Ley de Inquilinato [Art. 1, 24 (2), (12), (13); 62]1. En primer
1 Art. 1 (Ley de Inquilinato Salvadoreña):” La presente Ley se aplicará al arrendamiento y
subarrendamiento de casas y locales que se destinen:
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término por la razón de que se aplica para el arrendamiento y sub- arrendamiento de centros educativos y para oficinas públicas y de profesionales.
Por otro lado, también habría integración con la legislación ambiental en materia de expiración del arrendamiento para el caso del destino del inmueble arrendado a un fin distinto, a un fin perjudicial para la seguridad o limpieza o contrario a las buenas costumbres. El otro caso es el de insalubridad del inmueble arrendado de conformidad al Código de Salud Pública. Por último, por la razón de que las leyes comunes se aplicarán en lo que no se hubiere previsto en la Ley de Inquilinato. Y se aplicarán también, esto es más interesante, las leyes especiales, en cuanto fueren
b) Para instalar en ellos un establecimiento comercial o industrial cuyo activo no
exceda de quince mil colones (15.000.00), siempre que el inquilino sea el dueño del negocio y habite permanentemente en el mismo edificio en piezas contiguas y comunicadas con el establecimiento de que se trate;
c) Para centros educativos dependientes del ministerio de cultura o de la
Universidad de el Salvador, o en donde se imparta enseñanza sujeta al control o vigilancia de dichos organismo, o de cualquiera otro del Estado; y demás centros de difusión de la cultura y de espectáculos públicos legalmente autorizados; y
d) Para oficinas públicas y de profesionales autorizados conforme a la ley,
consultorios y clínicas.
Art. 24 (Ley de Inquilinato Salvadoreña): “Los arrendamientos y subarrendamientos de que trata la presente Ley, expirarán por convención de las partes voluntariamente cumplida, o por sentencia judicial en los siguientes casos:
2) Por destinarse el inmueble arrendado, en su totalidad o en su mayor parte, a un fin distinto al de la vivienda, o a fines perjudiciales para su seguridad o limpieza o contrarios a las buenas costumbres.
No se considerará que un local ha sido destinado a una finalidad distinta a la de la vivienda, por el hecho de instalarse en él un establecimiento comercial o industrial, siempre que concurran las circunstancias siguientes: que su activo no exceda de quince mil colones, que el inquilino sea el dueño del negocio y que continúe habitando permanentemente, en el mismo edificio, en piezas contiguas y comunicadas al establecimiento de que se trate”.
12) Cuando de conformidad al código de Sanidad haya sido declarado insalubre el inmueble arrendado;
13) Cuando el inquilino se niegue a reembolsar al arrendador el valor del exceso en el servicio de agua consumida, siempre que el inquilino se hubiere comprometido a ello, o que tal exceso se deba a culpa del arrendatario o uso inmoderado del servicio; esta causal no se aplicará al arrendamiento parcial de mesones;…”
Art. 62 (Ley de Inquilinato Salvadoreña): “En todo lo que no se hubiere previsto en la presente ley, se aplicarán las disposiciones de las leyes comunes o especiales en cuanto fueren aplicables”.
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aplicables. Precisamente la ley marco del medio ambiente, como ley especial, dispone que sus normas prevalecerán sobre cualquiera otra que la contraríe (Art.115)1. Aquí, el arrendatario o el Juez que conoce de la petición de expiración del arrendamiento, tienen la oportunidad de cumplir con su obligación de denunciar establecida en el transcrito Art. 42 (Ibíd. 39) de dicha ley marco ambiental.
Retomando el código Civil. La Ley Ambiental nos trae unas regulaciones que responden al interés público y al interés social, es decir, a causa de la contaminación y daños al ambiente. Aquí la obligación del arrendatario o inquilino proviene de la ley ambiental aplicable eventualmente al espacio del edificio arrendado y en su entorno en la medida en que la contaminación se exteriorice, lo que casi siempre va a ocurrir. El Art. 85 de la ley ambiental regula la responsabilidad de quien, por acción u omisión, realice emisiones, vertimientos, disposición o descarga de sustancias o desechos que puedan afectar la salud humana, ponga en riesgo o causare un daño al medio ambiente, o afectare los procesos ecológicos esenciales o la calidad de vida de la población.
La responsabilidad por el hecho cometido o por la omisión, lo obliga por ley ambiental a restaurar el medio ambiente o ecosistema afectado; en caso de ser imposible la restauración, la ley lo obliga a indemnizar al Estado y a los particulares por los daños y perjuicios causados. El procedimiento para tales efectos, sería el administrativo. Importante destacar que si en la legislación civil la responsabilidad por negligencia grave recae sin duda alguna en el arrendatario, para la legislación ambiental no ocurre lo mismo en todo caso pues el responsable puede ser otra persona, por ejemplo, un socio del negocio o un empleado de la empresa que opera en el edificio arrendado.
Cabe la posibilidad de que la responsabilidad ambiental, administrativa y civil, pueda recaer en el arrendante que entregó el
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edificio en condiciones de deterioro ambiental y del cual emanan contaminantes. Mientras que en la legislación civil el actor procesal es el arrendante, en la legislación ambiental no existe actor procesal; el procedimiento administrativo puede tener como fuente un aviso, una denuncia, una inspección o una auditoría ambiental. Cabe aclarar que la acción u omisión que da como resultado la contaminación, puede tener visos de ilícito penal en cuyo caso el juez o tribunal penal será la autoridad competente para, en su caso, determinar la responsabilidad penal y civil correspondientes. En instancia administrativa como en la instancia penal, el arrendante puede intervenir como denunciante y como víctima. El mismo juez o tribunal de lo Civil que conoce del proceso civil de la indemnización de perjuicios y/o del cese del arriendo (Art. 1760 C.)1, podrían estar en determinados casos obligados a denunciar la contaminación (Art. 42 LMA)2.
Están vigentes en la legislación ambiental muchas otras disposiciones que perfectamente pueden ser aplicadas como respuesta a la conducta del arrendatario de un edificio. Lo interesante además es que esas disposiciones de responsabilidad administrativa y civil de orden ambiental pueden ser aplicadas como ya advertí, al arrendante, lo que no ocurre en materia civil.
El Derecho ambiental ha venido, para el caso, a poner mucho más orden; para que los interesados en un contrato de arrendamiento de edificios, estén conscientes en el sentido de que la negligencia en el saneamiento de los mismos y los efectos de una contaminación ambiental les pueden generar responsabilidades administrativas, penales y otras más del tipo civil. Y si en lo civil el arreglo extrajudicial o la conciliación judicial pueden aliviar su
1 Art. 1760 (Código Civil Salvadoreño): “El inquilino es además obligado a mantener las
paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseados; a mantener limpios los patios, caballerizas, pozos y acequias, y a deshollinar las chimeneas”.
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intranquilidad, en instancia administrativa y en instancia penal por ser de interés público, la situación puede ser muy diferente.
También, es saludable comprender que en un edificio generalmente habitan o trabajan muchas personas. Cada una de ellas se puede convertir en un momento dado en víctimas de pérdida en su calidad de vida o de daños a su salud. Desde la normativa ambiental administrativa y penal, las responsabilidades del propietario y del arrendatario pueden llegar a unos niveles muy elevados. Los jueces, por noble función, no deben cruzarse de brazos (Art. 42 L.M.A.)1.