Subcentros de empleo y comercio y su impacto en la densidad residencial y

Puede que el primer punto de referencia para la identificación de subcentros de empleo en Bogotá es el presentado por los economistas estadounidenses Dowall y Treffeisen de la Universidad de California, en el año 1991. En este trabajo, los autores utilizan datos localizados de población y precios del suelo para describir y analizar los cambios espaciales ocurridos durante las dos décadas anteriores, concernientes a la formación reciente de subcentros de empleo y comercio en la periferia de la ciudad, usualmente rodeados de viviendas en alta densidad.

La nueva estructura espacial que emergía en Bogotá durante el desarrollo del trabajo de Dowall y Treffeisen (1991) se caracterizaba por una creciente descentralización del empleo y la población con respecto al Distrito Central de Negocios y subcentros periféricos

Capítulo 2. Métodos de análisis para el estudio de estructuras urbanas policéntricas

53 de empleo y comercio. Esta tendencia se veía reflejada en el cambio de patrón de la densidad poblacional y los valores de suelo en la ciudad. Los autores usan la definición de identificación de subcentros de McDonald (1987) (zona cuya medida de concentración laboral es mayor que en sus zonas adyacentes), sin embargo no enfatizan en criterios precisos para identificarlos.

Se estimaron gradientes de densidad residencial y de renta para Bogotá, usando datos de varias fuentes de información: 1) proyecciones de población para 1973 y 1985 elaboradas para 500 sectores cartográficos, para calcular el gradiente de densidad; 2) base de datos de venta de suelos vacantes para el periodo 1955-1978; 3) el reporte de precios de suelo de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz – Fedelonjas para el periodo 1959-1978; y 4) valoraciones de mercado realizadas por agentes inmobiliarios para el periodo 1979-1988. Las tres últimas bases fueron utilizadas para la estimación de los gradientes de renta.

El gran inconveniente encontrado por los autores del estudio fue la falta de datos espacialmente desagregados sobre la situación del empleo en la ciudad, lo cual les imposibilitaba para aplicar métodos de detección de subcentros de empleo del tipo picos de densidad o métodos paramétricos. Por este motivo se usó una identificación cualitativa de los subcentros mediante la identificación de 11 barrios correspondientes a reconocidos picos locales de empleo, comercio y valores de suelo, que luego de eliminar aquellos con baja influencia o fusionar los nodos cercanos, se convirtieron en seis subcentros propuestos: el Centro Internacional (que incluye el centro tradicional de la ciudad), Chapinero-Avenida Chile-Galerías-Siete de Agosto, Unicentro, Zona Industrial, Restrepo y Ciudad Kennedy.

El análisis de los subcentros preestablecidos usa una función exponencial negativa multicéntrica de la forma:

Donde:

Dx y Vx son la densidad residencial o el valor del suelo por hectárea en la localización x; dix es la distancia desde x al subcentro i,

ri es el gradiente de valor del suelo o de densidad emanado desde el subcentro i, y a es una constante.

Con la ayuda de la función multicéntrica se estimaron los primeros modelos de regresión tanto para la densidad residencial como para los valores del suelo con respecto a la distancia de los seis subcentros simultáneamente y luego por pasos sucesivos para hallar el gradiente o el comportamiento de ambas variables a lo largo de la estructura que se supone policéntrica. El resultado de la regresión multicéntrica permitió concluir que

Tesis doctoral: “Estudio de la estructura urbana e identificación y análisis del impacto de la localización de la actividad económica sobre las dinámicas territoriales. El caso de Bogotá, Colombia”.

Universitat Politècnica de Catalunya

54 utilizando esta forma funcional para estimar el gradiente de densidad no se lograba un mejor desempeño que con un modelo monocéntrico tradicional utilizado en un estudio anterior; y que adicionalmente el procedimiento por pasos sucesivos sólo aceptaba la significancia de un solo centro para cada uno de los años 1973 (Centro Internacional) y 1985 (Restrepo) sobre la distribución de la densidad residencial.

Figura 6. Comunas de Bogotá y localización de subcentros

Tomado de Dowall y Treffeisen (1991). Pp. 208.

Contrario al gradiente de densidad, se encontró que la bondad de ajuste del modelo de valor del suelo se incrementó considerablemente al usar la forma funcional multicéntrica. Con este modelo los subcentros Centro Internacional y Chapinero resultaron significativos en 1973; mientras que en 1985 lo hicieron Centro Internacional, Unicentro, Kennedy y Zona Industrial. Todas las variables de distancias de los subcentros significativos resultaron con el signo negativo esperado a excepción de la distancia a la Zona Industrial en 1985, lo cual es interpretado por los autores como un efecto de las externalidades negativas producidas por la actividad industrial sobre las zonas adyacentes.

Otro hallazgo encontrado por el estudio de Dowall y Treffeisen (1991) fue la elasticidad de sustitución tierra-capital (land-capital elasticity of substitution) en la producción de

Capítulo 2. Métodos de análisis para el estudio de estructuras urbanas policéntricas

55 vivienda. La fórmula utilizada de la elasticidad de sustitución constante simple6 _permitió

analizar la facilidad con que los factores de producción se pueden sustituir a lo largo de la curva isocuanta, para la producción de una determinada cantidad de viviendas, teniendo como base 700 observaciones en 500 nuevos proyectos inmobiliarios entre 1984 y 1989 en Bogotá. El análisis dio como resultado que la elasticidad de sustitución es mayor en unifamiliares y en el sur de la ciudad (zonas con bajo nivel de renta), donde la construcción es intensiva en suelo, con lo cual un aumento significativo en su valor, supone un mayor potencial de sustitución hacia el otro factor de producción. Parece ser entonces que con un bajo nivel de renta, el incremento del valor del suelo tiene repercusiones sobre la densidad resultante, traducido en un uso más intensivo del suelo, pues aunque la altura de las edificaciones sea menor (esquemas unifamiliares de autoconstrucción), se utiliza menos espacio edificado por hogar y se hecha mano del área para espacio público reduciendo al máximo la calidad urbanística.