Tipología de las formas de acceso a la tierra urbana: acceso directo e indirecto

Antes de avanzar una propuesta de clasificación del papel del financia- miento en el funcionamiento del mercado de tierras urbano debemos identificar las formas más comunes de acceso a la tierra.5_{Una primera}

aproximación puede ser definida a partir de la adquisición de un lote de tierra no edificado, donde el acceso a la tierra no significa, en un primer momento, lo que la economía urbana neoclásica acostumbró a llamar consumo de “servicios de habitación” (Muth, 1969)6.Así que, la forma de

acceso directo a la tierra urbana puede involucrar dos estrategias distintas de utilización. La primera sería utilizar el lote urbano como soporte mate- rial para iniciar un proceso de edificación. La disponibilidad de la tierra urbana, sin embargo, no significa su utilización inmediata como soporte de un proceso constructivo, pues la tierra puede servir como reserva de valor a su adquiriente u ocupante. La opción de no edificar y mantener el terreno como una reserva de valor con expectativa de valorización futu- ra puede ser identificada como una segunda estrategia de acceso directo a la tierra. Esta última posibilidad es particularmente importante en el mer- cado de tierras urbano en los países latinoamericanos, en función de que la dinámica de formación de los precios relativos prediales-inmobiliarios permite eventuales ganancias monetarias, por las alteraciones de las posi- ciones relativas de los lotes en la estructura intra-urbana de las ciudades latinoamericanas7_{. Esta motivación especulativa, que puede ser practicada}

por promotores o familias, conduce al surgimiento de los llamados “vací- os urbanos” de las ciudades latinoamericanas, que, en general, son identi- ficados como uno de los elementos constituyentes de la ineficiencia de la cobertura de los servicios urbanos (Rolnik et al., 1990).

Así, podemos distinguir los motivos que llevan al acceso directo a la tierra urbana: con “motivo residencia”, cuando el objetivo es transformar la tierra, en un corto plazo, en soporte de unidades residenciales; y con “motivo de especulación”, cuando la razón de la adquisición es una expectativa de ganancia monetaria a partir de la modificación de la posi- ción relativa del lote en la estructura intra-urbana8_{. La distinción de estos}

motivos es importante, desde nuestro punto de vista, pues conducen, eventualmente, a sus adquirentes y/u ocupantes a opciones y formas de financiamiento diferentes. Por ejemplo, una familia de baja renta en la periferia de Asunción, que adquiere hoy un lote urbano con financia-

5 La tipología que presentaremos se refiere únicamente a estrategias familiares de acceso a la tierra urbana. Para una taxonomía y un análisis de la relación de los capitales pro- motores y el acceso a la tierra, ver Topalov (1974), (comprobar referencia en bibliogra- fía), Ball (1994) y Jaramillo (198594) .(falta referencia en bibliografía).

6 Para una revisión, ver Fujita (1989) (comprobar referencia en bibliografía) yo Abramo (1997a).

7 Smolka (2001997) y Jaramillo (20011997) (faltan referencias en bibliografía) enfatizan que los mercados agrario-inmobiliarios de las grandes ciudades latinoamericanas pre- sentan mayores posibilidades de ganancia agraria vis-à-viscon los mercados de los paí- ses industrializados del hemisferio norte.

8 Estas nociones son presentadas y discutidas en Abramo (1997b), a partir del concepto de “circuito monetario urbano”.

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Formas de financiamiento del acceso a la tierra La producción de las ciudades Latinoamericanas

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miento de cinco años, con cuotas fijas y comprometimiento de renta familiar de 35% a 40%, tiene como estrategia principal la inversión en la edificación de su residencia. Pero, la decisión de un financiamiento del lote en apenas cinco (en algunos casos tres) años significa alargar el pro- ceso constructivo de la residencia, que, en función del comprometimien- to de la renta familiar, se extendería durante varios años. Así, el acceso directo a la tierra involucra una opción de financiamiento donde el cál- culo familiar tiene como parámetro la capacidad de endeudamiento fami- liar y la posibilidad de edificación de su vivienda. A partir de una estrate- gia familiar diferente, podemos imaginar una familia de clase media bra- sileña que decide adquirir un lote urbano en la expansión noble (costa litoral sur) de la malla urbana de la ciudad de Río de Janeiro. Este lote, cuya localización envuelve una expectativa de valorización en las próxi- mas décadas, es visto como una opción de inversión patrimonial, donde la decisión de financiamiento (condiciones y tasas de interés) será coteja- da con su precio esperado en el futuro y las otras opciones de aplicación en activos. Así, las opciones de financiamiento influencian el tiempo de ocupación y la transformación del suelo urbano, como queda claro en el caso de las familias paraguaya y brasileña.

En otras palabras, los motivos del acceso directo a la tierra urbana pue- den definir formas diferentes de financiamiento y estas serán un paráme- tro en la forma y la temporalidad de los cambios de uso de la tierra urba- na. Como veremos adelante, la crisis de los patrones fordistas de financia- miento y la relativa liberalización de las normas de financiamiento de la tierra y de la habitación introducen un abanico de posibilidades de estra- tegias familiares en el mercado de tierras urbano, que amplían la hetero- geneidad del proceso de estructuración intra-urbano. Como en las ciuda- des latinoamericanas, la demanda solvente es altamente segmentada, las consecuencias son, en general, un aumento de la segregación socio-espa- cial, en relación al período en que los mecanismos fordistas de financia- miento se constituían como la forma institucional hegemónica.

Una segunda forma de acceso a la tierra urbana es por la vía indirec- ta. Es decir, las familias, al adquirir una vivienda, tienen acceso a la tierra a través de un agente (promotor inmobiliario o Estado) que, al cambiar

el uso del suelo, ofrece el bien vivienda donde la tierra urbana es el suelo- soporte a partir del cual se edifica la residencia. Así, el acceso a la vivien- da permite el acceso, de forma indirecta, a la tierra urbana. Esta forma indirecta puede asumir diferentes estatutos jurídicos9_{. A lo largo del régi-}

men urbano fordista, la forma predominante de acceso a la tierra urbana en los países desarrollados fue por la vía indirecta, a través de la produc- ción ampliada de viviendas y la masificación de la propiedad inmobiliaria. Como veremos a continuación, la masificación del acceso a la tierra por la vía indirecta en los países centrales exigió la constitución de un sistema de financiamiento que viabilizara, concomitantemente, una estructura de producción en serie de residencias y la ampliación de la demanda solven- te a través del endeudamiento familiar. Este sistema institucionaliza una lógica de funcionamiento del mercado inmobiliario-predial, según la cual la determinación de los precios de la tierra urbana es fuertemente depen- diente de las estrategias de actuación de los capitales de promoción y del volumen de crédito que alimenta el circuito de financiamiento de la pro- ducción y realización de viviendas10_{. Antes de dar paso a una discusión}

sobre cómo esa forma de financiamiento se institucionalizó en América Latina, proponemos una breve identificación de la relación entre el finan- ciamiento y el acceso directo a la tierra.

9 Podemos encontrar varias formas jurídicas de acceso a la tierra por la vía indirecta. En el régimen urbano fordista, la forma más común era a través de la propiedad de la tie- rra al momento de adquirir la vivienda (sistema de hipotecas), pero encontramos otras formas como, por ejemplo, el caso cubano, donde la “propiedad” de la residencia no significa la propiedad sobre el predio; o los casos de “derecho real de uso”, en las expe- riencias de la regularización agraria de los países latinoamericanos. Para el caso cuba- no, ver Núñnezs (20081997) y para una visión general de América Latina, ver Calderón (19986). (faltan referencias en bibliografía).

10 Para una discusión, ver Ball (1985), Ball y Harloe (1992) y Jaramillo (198594). (faltan referencias en bibliografía).

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la emergencia de grandes emprendimientos inmobiliarios, donde la ope- ración agraria, a pesar de alterar la estructura de los precios relativos de los terrenos urbanos, está subordinada, sobre todo, a una lógica de valoriza- ción comercial-financiera12_.

Un segundo submercado de terrenos es el caracterizado por el fraccio- namiento de parcelas y la oferta de un número significativo de lotes en las operaciones que se definen como “urbanizaciones”. En estos casos, los capitales operan según una lógica mercantil, objetivando una ganancia agraria a partir de la transformación de suelos rurales en urbanos y/o pro- duciendo ciertas “externalidades virtuales” (demandas futuras de servicios y equipamientos) que permiten, en la operación de fraccionamiento, una valorización del predio. A pesar de que este submercado estuvo presente por muchos años en la mayor parte de las ciudades latinoamericanas, fue en el transcurso de la década de los setenta que se transformó en el prin- cipal vector de expansión periférica de las grandes metrópolis (Lago, 1994). El flujo migratorio en dirección a las grandes ciudades, la crisis eco- nómica de las dos últimas décadas, la furia mercantil de los “loteadores” y las rígidas normas urbanísticas (tamaño mínimo de los lotes y exigencias de infraestructura) condujeron a un “fraccionamiento” de ese submercado en dos tipos de procedimientos: la oferta de lotes regulares y legales, y la oferta de lotes irregulares y/o ilegales (Maricato, 1996). Así, el fenómeno de los lotes clandestinos o urbanizaciones piratas, esto es, la informalidad en el mercado de tierras urbanas, surge como la contrapartida urbana de la explosión de la informalidad en el mercado de trabajo de las grandes ciudades latinoamericanas. En su gran mayoría, los “loteadores” promoví-

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