Contrato de compraventa
Arras
Opción de compra
Contrato de arrendamiento
Artículo 1445.
Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
1) Consensual: se perfecciona por el mero consentimiento. Cada parte se obliga a realizar sus prestaciones, así lo confirma el art. 1450 CC:
La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.
2) Bilateral: produce obligaciones recíprocas para los dos contratantes.
3) Oneroso: existe equivalencia entre las prestaciones de las partes.
4) Traslativo de dominio:
Son comprador y vendedor, respecto a su capacidad, art. 1457 CC
Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes.
Los artículos siguientes de los que habla este precepto
establecen algunas incapacidades especiales, que más
bien son prohibiciones legales (Tutores, mandatarios,
albaceas,...)
Artículo 1459.
No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia:
1.º Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección.
2.º Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.
3.º Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
4.º Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados.
Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta.
5.º Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones,
extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión.
Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean.
La prohibición contenida en este número 5.º comprenderá a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio.
A) COSA
Debe ser idónea, la cual supone la reunión de los siguientes requisitos:
1) Existente: art. 1460 CC
◦ Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato.
◦ Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido.
2) Lícita: No pueden ser objeto de este contrato, las cosas inapropiables, intransmisibles, las excluidas por preceptos especiales. (art. 1271.1 CC)
3) Determinada: art. 1273 CC
4) Propia del vendedor *
B) PRECIO
Es el elemento fundamental de la compraventa. Éste debe:
1) Consistir en dinero, signo que lo represente, (art. 1445 in fine)
2) Determinado: así lo exige el art. 1445 CC, ahora bien, ello no
significa que se deba especificar cuantitativamente en el contrato, art.
1447 CC
Para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada.
Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato.
El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
3) Verdadero o real: en otro caso constituirá una donación y sería impugnable por simulación.
PAGO DEL PRECIO: FORMAS DE PAGO
a) Por el modo:
- En dinero o en signo que lo represente b) Por el tiempo:
- Confesado: el vendedor declara haber recibido el precio antes del otorgamiento de escritura o en un documento provisional. Su
declaración es firme y sirve de acto de pago.
- De presente: el pago se efectúa en el momento de formalizar el documento en que se plasma la venta o se efectúa al entregarse la cosa.
- Aplazado: el pago del precio, se defiere en su totalidad o en parte, a un momento posterior a la entrega de la cosa vendida.
Constancia en EP los medios de pago y la fecha en que se efectuaron pagos anticipados.
Garantías del precio aplazado:
A favor del comprador
Art. 1502 CC
Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa
adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor
haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago.
En opinión del TS este artículo solo se aplicará a los casos que enumera.
La razón de ser de este precepto se halla en el carácter bilateral de la compraventa
A favor del vendedor
A) Legales: dentro de éstas, debemos distinguir dos supuestos:
Que la cosa esté en poder del vendedor:
Artículo 1466.
El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.
Artículo 1467.
Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se haya convenido en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio.
Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido.
Cosa vendida en poder del comprador:
Artículo 1503.
Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta.
Si no existiere este motivo, se observará lo dispuesto en el artículo 1.124.
Por tanto, para que tenga aplicación este artículo se requiere:
Debe existir una conducta del comprador que inspire ese temor
Debe tratarse de precio aplazado y que el comprador no haya incumplido obligación de entregarlo, pues en caso contrario entraría en juego la condición resolutoria a través del art. 1224 CC
Debe tratarse de venta de inmuebles.
Si no existiese este temor,
Principio de libertad de forma del art. 1278 CC pero…
Artículo 1280.
Deberán constar en documento público:
1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
2.º Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.
(…)
A efectos registrales: si el contrato recae sobre inmuebles y se pretende su inscripción en el RP, se requiere de escritura pública (art. 3 LH).
* A efectos notariales: no hay que olvidar que en
ciertos casos se exigirá la presentación de
autorizaciones administrativas, certificaciones,
etc.
La concurrencia de elementos: perfección del contrato desde la prestación del consentimiento (art. 1450 CC)
Compraventa que no debe confundirse con el precontrato o la promesa de compra, art. 1451.1 CC:
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro.
Artículo 1454.
Si hubiesen mediado arras o señal en
el contrato de compra y venta, podrá
rescindirse el contrato allanándose el
comprador a perderlas, o el vendedor
a devolverlas duplicadas.
Concepto: elemento accidental de la compraventa que consiste en una cantidad de dinero o cosa fungible que, sin constituir el total del precio, una de las partes entrega a la otra en el momento de la
conclusión del contrato, con una de estas finalidades:
1) Confirmatoria o probatoria: constituyen una señal o prueba de la celebración del contrato.
2) Penal: como garantía del cumplimiento del contrato, o devolución duplicada por parte de quien la recibió en caso de incumplimiento.
3) Penitencial: medio lícito de desligarse del contrato. Las previstas en el art. 1454 CC
El TS ha señalado que este precepto es meramente interpretativo y que, por tanto, las partes pueden dar a las arras cualquiera de las finalidades citadas. A falta de convenio, será confirmatoria.
Contrato que atribuye al beneficiario un derecho que le permite decidir, dentro de un período de tiempo determinado, la conclusión de un contrato determinado.
A este derecho la doctrina lo denomina derecho
de opción.
1) La aceptación del optante o beneficiario
2) Fijación del plazo durante el cual podrá ejercitarse la opción
3) Tratándose de opción inscribible, art. 14 RH
Exigencias del art. 14 RH:
Convenio de las partes para su inscripción
Precio estipulado para la adquisición de la finca y el que se hubiera convenido para conceder la
opción.
El plazo de ejercicio de la opción no puede
exceder de 4 años.
1) El concedente no puede hacer nada que perjudique a la opción: No puede vender ni gravar la cosa pero…
El TS en diversas sentencias reconoce que el bien sobre el que recae la opción puede enajenarse o gravarse aunque la opción esté inscrito. Si bien, el optante podrá ejercitar su acción y resolver el contrato del concedente- tercero, lo mismo se predica de los gravámenes.
2) Transcurso del plazo sin ejercitar la opción, se cancelará la opción, por el procedimiento del art. 353 RH.
3) Si el optante decide ejercitar la acción y el concedente se resiste, su voluntad puede ser sustituida por la del Juez.
La RDGRN 19 julio 1991 admite la posibilidad de inscribir el pacto por el cual el optante pueda otorgar, por sí solo y a su favor, la escritura de compraventa, consiguiendo notarial o
judicialmente el precio.
4) El contrato definitivo surte efectos desde su fecha y no desde el contrato de opción, lo cual es importante para cuestiones como los frutos y riesgos de la cosa, fecha de pago de los impuestos correspondientes.
1) Cumplimiento
2) Resolución en caso de incumplimiento
3) Transcurso del plazo señalado para su ejercicio
4) Causas generales de extinción de las obligaciones, art. 1156 CC.
* La doctrina se muestra favorable a la
transmisibilidad del derecho de opción, bien sea
porque se ha estipulado, o si no se ha prohibido
(1112 CC).
LAU
Anterior LAU 1964 Y Decreto Boyer 1985
ACTUAL LAU de 1994
Aprobada el 24 noviembre de 1994.
Para vivienda y uso distinto del de vivienda (local de negocio, arrendamiento de temporada,…)
Principal modificación: en vigor tras 6 de junio de 2013 : se reduce la duración mínima de arrendamiento de vivienda de 5 a 3 años y, en contrapartida, el arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses (antes 5 años de duración mínima)
Última modificación: en vigor tras 1 abril de 2015 (actualización de la renta)
Artículo 6. Naturaleza de las normas.
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las
estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
Carácter imperativo normas relativas a cesión y subarriendo; duración; renta; obras de
conservación y mejora; suspensión, resolución y
extinción del contrato + fianza
Subarriendo:
En la nueva LAU 94, a diferencia de la ley del 64 se prohíbe el subarriendo total de la vivienda arrendada, y sólo se admite el parcial y previo consentimiento por escrito del arrendador. Respecto a éste remarcar:
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que arrendó.
El precio del subarriendo no puede exceder al fijado entre arrendador y arrendatario.
Si no existe consentimiento por escrito del arrendador
es causa de resolución del contrato.
Cesión del contrato:
El contrato de arrendamiento de vivienda no podrá ser objeto de cesión inter vivos sin consentimiento del arrendador, su falta es causa de resolución del contrato.
Una vez que se cuenta con el consentimiento por escrito, el
arrendatario cedente queda liberado, subrogándose en su lugar
el cesionario.
Duración mínima
Derecho del arrendatario a permanecer en la vivienda arrendada por una duración mínima de 3 años aunque se pacte otra inferior.
Si no se pacta duración se entiende celebrado por un año prorrogable por plazos iguales hasta alcanzar los 3 de duración mínima.
En caso de pacto de duración inferior a tres años, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima establecida por la ley salvo:
Que el arrendatario decida no renovar con un preaviso de 30 días a la fecha de finalización del plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas.
Que el arrendador necesite la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Debe haber transcurrido un año de duración y comunicarlo con un preaviso de dos meses.
b) Desistimiento del arrendatario
El arrendatario puede desistir, una vez transcurridos 6 meses y con un preaviso de 30 días. Las partes pueden acordar una indemnización equivalente a una
mensualidad de renta por cada año que reste por
cumplir.
Determinación de la renta
La renta será la que libremente fijan las partes y salvo pacto en contrario:
· El pago de la renta será mensual
·Deberá efectuarse en los 7 primeros días de cada mes
· El arrendador no podrá exigir, en ningún caso, el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
· El pago de efectuará en el lugar y por el procedimiento acordado, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
· El arrendador deberá entregar al arrendatario recibo de pago, en su defecto, serán de su cuenta los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
Actualización de la renta
Desde última modificación si el contrato no contempla actualización no opera. Y si dispone que se actualizará pero no establece sistema conforme a Índice de
Garantía de Competitividad.
Antes por defecto se contemplaba el derecho a
actualizar y en caso de no establecerse sistema se
aplicaban las variaciones del IPC.
Elevación de la renta por mejoras
La realización por el arrendador de obras de mejoras, efectuadas transcurridos los 3 primeros años le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta
hasta un máximo del 20% de la renta anual vigente en el momento de terminarse las obras.
Contrato de arrendamiento de
vivienda: Renta
Contrato de arrendamiento de
vivienda: Gastos de conservación
a) Arrendador:
Obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, excepto destrucción por causa no imputable al arrendador.
Sin derecho a elevar la renta por ello (salvo mejoras mencionadas) b) Arrendatario:
Pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario.
Deterioro imputable al arrendatario o personas de su casa.
Contrato de arrendamiento de vivienda: Gastos generales
Los gastos de comunidad, servicios, tributos, cargas…pueden hacerse repetir en el
arrendatario siempre que se pacte expresamente.
A sensu contrario, a faclta de pacto
corresponden al arrendador.
Contrato de arrendamiento de
vivienda: Derecho de adquisición preferente
Se limita a los casos de venta voluntaria (excluida donación, herencia, venta judicial,…)
Salvo renuncia expresa en contrato, el arrendatio tiene derecho a él.
Tanteo: Debe comunicarse la potencial venta al arrendatario 30 días antes indicando todas las condiciones de la misma y éste tiene 30 días naturales para ejercitarlo.
Retracto:Si la venta se realiza sin haberse comunicado al arrendatario, ésta es incompleta o se ha realizado la venta en condiciones diferentes a las comunicadas, el arrendatario podrá hacer uso del mismo y retraer la venta.
Contrato de arrendamiento de vivienda: fianza
Caracter obligatorio: no puede excluirse por pacto.
Finalidad: cubrir los desperfectos que se hayan producido en la vivienda.
La fianza no se destina a pagar la última mensualidad.
Devolución: tras la entrega de llaves hasta 30 días después. Trancurrido este plazo sin que el arrendador la haya devuelto, comenzará a devengarse intereses a favor del arrendatario.
Importe: 1 mensualidad vivienda; 2 mensualidades arrendamiento para
uso distinto del de vivienda.
Contrato de arrendamiento de
vivienda: Resolución y Extinción
RESOLUCIÓN
A) DE MUTUO ACUERDO
B) POR INCUMPLIMIENTO DE UNA DE LAS PARTES
Son ejemplos la falta de pago de la renta, fianza o cualquiera otra cantidad que incumba al arrendatario, causar, dolosamente, daños a la vivienda arrendada, o bien, realizar obras en ella sin consentimiento del arrendador cuando sea
necesario, que el arrendador no realice las reparaciones a que estuviese obligado.
EXTINCIÓN
Causas: Pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador y la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente
Contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda
La nueva LAU 94, abandona la tradicional distinción entre arrendamiento de vivienda y arrendamiento de local de negocio, para distinguir entre arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
El art. 3 LAU (…) hace referencia al arrendamiento para uso distinto del de vivienda. En cuanto a su regulación le son aplicables:
Con carácter imperativo: título I, IV.
En lo demás se regirá por lo pactado por las partes En su defecto por el título III
Supletoriamente por las normas del CC.
Por tanto, las normas que analizaremos sólo regirán en defecto de pacto entre arrendador y arrendatario.
Duración y renta: la ley consagra el principio de libertad absoluta de pactos para la duración y la renta; así como para la forma, lugar y procedimiento para el pago.
Derecho de adquisición preferente: se estará a lo pactado, en defecto de pacto, el art. 31 dispone lo mismo que el art. 25 señala para el arrendamiento de viviendas.
Cesión y subarriendo: permitido sin necesidad de consentimiento del arrendador pero necesaria comunicación en el plazo de una mes. El arrendador tendrá derecho a una elevación de la renta del 20 y del 10 % respectivamente.
Ha desaparecido en la LAU 94, el derecho de traspaso como tal y para compensar dicha desaparición se concede la indemnización por clientela.
Obras de conservación y mejora: remite a normas de arrendamiento de vivienda.
Resolución: causas tasadas. Falta de pago de la renta, fianza o cualquiera otra cantidad que sea de cuenta del arrendatario; realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas y cesión o subarriendo incumpliendo la ley.
