Situación
2016
1
Durante el año 2015, la economía peruana registró una recuperación gradual debido al
impulso minero
. Sin embargo, los sectores no extractivos y más vinculados con la demanda
interna mantuvieron un desempeño discreto. En particular, la construcción registró un fuerte
retroceso por la caída de la inversión pública y un desarrollo inmobiliario lento.
2
La oferta de departamentos registró una corrección importante en 2015, y se ubicó en
niveles similares a los de hace tres años.
En Lima Metropolitana la oferta fue 24 mil
departamentos, y se concentró en unidades con precios superiores a los USD 100 mil (55% de la
oferta disponible).
3
El indicador de demanda efectiva de departamentos elaborado por la Cámara Peruana de
la Construcción (CAPECO), que mide la intención de adquirir una vivienda,
se ubicó en 153
mil hogares en 2015 (106 mil el año previo). De acuerdo a este indicador, la demanda se
concentró principalmente en segmentos de precios medios/bajos (el 96% prefiere un
departamento menor de US$ 100 mil), en donde la penetración de la oferta ha sido relativamente
débil.
4
En este contexto,
las ventas de departamentos aún no recuperan el dinamismo de años
previos (el nivel de ventas del año anterior fue similar al de 2008)
. Sin embargo, en los
distritos donde se concentra principalmente la demanda efectiva, las unidades vendidas se
elevaron en 2015 con respecto al año previo (Comas, Carabayllo y San Juan de Lurigancho).
6
Los precios (en USD) de los departamentos nuevos ubicados en los distritos que
usualmente muestran un mayor movimiento inmobiliario continuaron mostrando una
ligera tendencia a la baja durante 2015
. La moderación fue algo más sensible en los distritos
de San Borja, Pueblo Libre, San Isidro y Jesús María, zonas en donde se concentran los
departamentos de mayor valor.
7
En el mercado de oficinas
prime
de Lima Metropolitana
, el inventario continuó elevándose
durante 2015: al tercer trimestre se ubicó en 729 mil metros cuadrados. Este resultado se explicó
por un aumento importante de la oferta (111 mil metros cuadrados que entraron al mercado
debido a la maduración de proyectos que venían de años anteriores). En contraste, en el mismo
periodo se registró una demanda relativamente débil (55 mil metros cuadrados) que no pudo
absorber la mayor oferta.
Como resultado, el área disponible (o vacante) continúo
elevándose y ha presionado a la baja los precios.
8
Los créditos hipotecarios vienen desacelerándose en tanto que la tasa de morosidad ha
aumentado.
Cabe agregar que se vienen trabajando nuevos mecanismos de financiamientos en
el sector público y privado para darle un mayor impulso al mercado inmobiliario.
9
En el mediano plazo, las oportunidades de crecimiento del mercado inmobiliario se ubican
en el desarrollo de proyectos de viviendas de precios medios y bajos, en donde la oferta
existente es muy baja.
Este desarrollo requerirá solucionar algunos problemas estructurales
que afectan la oferta: (i) trabas en los permisos de construcción, (ii) escasez de suelo, (iii) falta
de acceso a servicios de agua potable y electricidad, sobre todo en las zonas alejadas de Lima.
1
Índice
Contexto macroeconómico
2
Evolución
reciente del sector inmobiliario
- Oferta de viviendas
- Demanda de viviendas
- Ventas de viviendas
- Precio de viviendas
- Mercado de oficinas
3
Financiamiento
Contexto
PIB
(Var.% interanual)
Durante 2015, la economía peruana registró una
recuperación gradual por impulso minero
2015: aporte al crecimiento del PIB*
(puntos porcentuales, %)
* *Proyección
Fuente: BCRP, INEI y BBVA Research
La producción de
cobre creció en
24%
Fuente: BCRP, INEI y BBVA Research
*Proyección. Se espera un crecimiento del sector minería metálica de 13,5% .
Total
Cobre
Otros**
**Otros metales
Minería
Metálica
6
6.3
7.5
8.5
9.1
1.0
8.5
6.5
6.0 5.8
2.4
2.9
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
1 21
2
0.6
0.5
1 21,0
0,8
0,2
Sin embargo, los sectores no extractivos, vinculados
con la demanda interna, mantienen un bajo
dinamismo…
7
PIB no primario
(promedio móvil seis meses, Var.% interanual)
Fuente: INEI y BBVA Research
Luego de un fuerte rebote en junio, el
PIB no primario volvió a desacelerarse
¿Qué esta lastrando al PIB no primario?
Construcción y Manufactura
¿Qué le ha venido dando soporte al PIB
no primario?
Comercio y Servicios
que se han
mantenido alrededor de 4,0% y 5,0%,
aunque con una ralentización gradual
6.5
4.8
3.1
2.6
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
En particular, la Construcción registró un fuerte
retroceso por la caída de la inversión pública y la
debilidad del sector inmobiliario
8
PIB construcción
(Var.% interanual)
Fuente: INEI y BBVA Research *Proyección
Se encuentra vinculada a:
Menor inversión pública:
Menor ejecución de los
gobiernos subnacionales y retraso en grandes
proyectos de infraestructura
Desarrollo inmobiliario lento:
Menor ritmo de
venta y elevado nivel de stock.
Crecimiento del PIB construcción
según componte:
Autoconstrucción (57%) Sector público (20%) Sector empresarial (vivienda, retail, oficinas,otros) (24%)
Fuente: Apoyo Consultoría y BBVA Research
8.7
15.0
16.6
16.8
6.8
17.8
3.6
15.8
8.9
1.6
-6.0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015*Evolución reciente del
sector inmobiliario
Evolución reciente del sector
inmobiliario: Oferta
La oferta de departamentos registró una corrección importante en 2015, y se
La oferta de departamentos registró una corrección importante en
2015, y se ubicó en niveles similares a los de hace tres años
Cada año se recoge información desde agosto del año previo hasta julio del año en curso. *Comprende un total de 49 distritos, 43 distritos de Lima y 6 del Callao.
El 99% corresponde a la oferta de departamentos, lo restante son casas y lotes.
Lima CAPECO: Oferta de viviendas según
periodo de ingreso al mercado*
(participación %)
Lima CAPECO: Oferta de viviendas*
(en unidades)
2015: por menores unidades ingresadas al mercado 7261 4998 5138 6468 13788 15719 12431 14080 14408 18159 14365 18429 22225 20291 29156 23761 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 201511
*Fecha de corte julio 2015.
33
21
46
Más de 12 meses
7 a 12 meses
6 meses
Fuente: CAPECO y BBVA Research
*Comprende un total de 49 distritos, 43 de ellos en Lima y 6 del Callao.
Lima CAPECO: Oferta de viviendas por distrito *
(en unidades)
12
Se recoge información desde agosto del año previo hasta julio del año en curso.
El descenso de la oferta fue más marcada en los distritos de
La Perla, Villa el Salvador, San Martín de Porres y San Miguel
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
S
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2014
2015
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
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P
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rl
a
2014
2015
Fuente: CAPECO y BBVA Research
*Comprende un total de 49 distritos, 43 de ellos en Lima y 6 del Callao. Se recoge información desde agosto del año previo hasta julio del año en curso.
Lima: Oferta de viviendas según precio*
(en unidades y en USD)
1 375
13 052
8 572
4 949
2 327
8 394
8 170
4 696
20 001- 50 000
50 001-100 000
100 001- 200 000
más de 200 000
2014
2015
20 001- 50 000 50 001- 100 000 100 001- 200 000 más de 200 000Participación 10% 36% 35% 20%
La corrección de la oferta de departamentos es más
notoria en los segmentos de precios medios/bajos
13
1 187
3 842
3 522
2 567
968
7 052
5 237
3 673
20 001- 50 000 50 001-100 000 100 001-200 000 más de 200 000Series1
2015
Series2
1 187 3 842 3 522 2 567 968 7 052 5 237 3 673 20 001- 50 000 50 001-100 000 100 001-200 000 más de 200 000Series1
Series2
2014
En US$Evolución reciente del sector
inmobiliario: Demanda
La demanda efectiva de departamentos, que mide la intención de adquirir una
vivienda, creció en el 2015. De acuerdo a este indicador, la demanda se
•Según CAPECO se denomina demanda efectiva a los hogares que desean adquirir un departamento y cuentan con la capacidad económica para adquirirlo.
La demanda efectiva, que mide la intención de adquirir
un departamento, creció en el 2015
Demanda efectiva de los hogares por
adquirir un departamento*
(número de hogares )
Fuente: CAPECO y BBVA Research
15
Representa
aproximadamente el
7 de hogares en Lima
Se recoge información desde agosto del año previo hasta julio del año en curso.
89,211
152,540
105,563
153,349
… y se concentró principalmente en los segmentos de
precios medios/bajos..
16
Demanda efectiva de hogares por adquisición de departamento
según precio*
(número de hogares)
310
2 520
17 795
48 631
34 299
2 012
313
13 293
75 220
58 329
6 052
142
Series1 Series2 En US$ Hasta 10 000 10 001- 20 000 20 001 -50 000 50 001- 100 000 100 001-200 000 más de 200 000Participación 0,2% 9% 49% 38% 4% 0,1%
•Según CAPECO se denomina demanda efectiva a los hogares que desean y tienen la capacidad económica para adquirir un inmueble.
Fuente: CAPECO y BBVA Research
153 349 hogares
desean adquirir
un departamento
310
2 520
17 795
48 631
34 299
2 012
313
13 293
75 220
58 329
6 052
142
Series1
Series2
310 2 520 17 795 48 631 34 299 2 012 313 13 293 75 220 58 329 6 052 142Series1
2014
Series2
2015
En este contexto, las ventas de departamentos aún no recuperan el dinamismo
de años previos (el nivel de ventas del año anterior fue similar al de 2008).
Evolución reciente del sector
inmobiliario: Ventas
Sin embargo, en los distritos de Comas, Carabayllo y San Juan de Lurigancho,
zonas con departamentos de precios más cómodos, las unidades vendidas se
elevaron en 2015 con respecto año previo.
Las ventas de departamentos aún no recuperan el
dinamismo de años previos
18
Lima TINSA: Venta de viviendas*
(en unidades)
*Comprende 26 distritos.
Fuente: TINSA y BBVA Research
5351 3902 7173 6 303 6 474 4 897 5 054 3 133 2 701 2 626 2 930 2 787 2 706 3 933 3 018 3 257 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15
Series1 Series2Promedio móvil seis
meses
5 077
6 990
7 173
3 933
3 867
3 138
2T08 4T08 2T09 4T09 2T10 4T10 2T11 4T11 2T12 4T12 2T13 4T13 2T14 4T14 2T15 Series1 Series2Año
Venta
2008
13 604
2009
13 978
2010
15 641
2011
21 550
2012
23 852
2013
15 785
2014
11 049
Se mantiene un menor ritmo en las ventas de viviendas,
con algunas excepciones
Fuente: CAPECO y BBVA Research
Lima CAPECO: Venta de viviendas
por distrito *
(en unidades)
*Comprende un total de 49 distritos, 43 de ellos en Lima y 6 del Callao. Cada año recoge información desde agosto del año previo hasta julio del año en curso.
0 200 400 600 800 1000 1200 1400
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2014
2015
19
Com a sLa pérdida de dinamismo de las ventas se observó en
casi todos los segmentos de precios
Fuente: CAPECO y BBVA Research
20
*Comprende un total de 49 distritos, 43 de ellos en Lima y 6 del Callao. Cada año recoge información desde agosto del año previo hasta julio del año en curso.
Lima CAPECO: Venta de viviendas según precio en dólares*
(en unidades)
20 001- 50 000 50 001- 100 000 100 001- 200 000 más de 200 000 En US$1 187
3 842
3 522
2 567
968
7 052
5 237
3 673
20 001- 50 000 50 001-100 000 100 001-200 000 más de 200 000Series1
Series2
1 187 3 842 3 522 2 567 968 7 052 5 237 3 673 20 001- 50 000 50 001-100 000 100 001-200 000 más de 200 000Series1
Series2
2015
2014
Participación 11% 35% 32% 23%
968 7 052 5 237 3 673 1187 3 842 3 522 2 567 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 20 001- 50 000 50 001-100 000 100 001-200 000 más de 200 000Series1
Series2
Crece en segmento de precios bajosLos precios de los departamentos nuevos ubicados en los distritos que
usualmente muestran un mayor movimiento inmobiliario continuaron mostrando
una ligera tendencia a la baja durante el 2015.
Evolución reciente del sector
inmobiliario: Precios
La moderación fue algo más sensible en los distritos de San Borja, Pueblo
Libre, San Isidro y Jesús María, zonas en donde usualmente se concentran los
departamentos de mayor valor.
22
Fuente: BCRP y BBVA ResearchPrecio por metro cuadrado de
departamentos*
(En US$)
*Comprende 10 distritos: Jesús María, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Isidro, San Miguel y Surco.
0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000
IV-07 II-08 IV-08 II-09 IV-09 II-10 IV-10 II-11 IV-11 II-12 IV-12 II-13 IV-13 II-14 IV-14 II-15
El precio de los departamentos continuó mostrando una
leve tendencia a la baja
Precio promedio anual por distritos
(metro cuadrado, en US$)
IV-2014
II-15
Jesús María
La Molina
Lince
Magdalena
Miraflores
Pueblo Libre
San Borja
San Isidro
San Miguel
Surco
1 630
1 552
1 419
1 534
1 350
1 333
1 510
1 495
2 077
2 097
1 455
1 362
1 969
1 804
2 200
2 071
1 272
1 212
1 715
1 801
23
Fuente: BCRP y BBVA ResearchPrecio por metro cuadrado de departamentos
por distritos
(En US$)
El descenso fue más sensible en los distritos de de San
Borja, Pueblo Libre, San Isidro y Jesús María
Precio por metro cuadrado de departamentos
por distritos
(En US$)
Fuente: BCRP y BBVA Research
2T2015 2T2015 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 3T2010 1T2011 3T2011 1T2012 3T2012 1T2013 3T2013 1T2014 3T2014 1T2015
La Molina
Lince
Magdalena
Pueblo Libre
San Miguel
500 700 900 1,100 1,300 1,500 1,700 1,900 2,100 2,300 2,500 3T2010 1T2011 3T2011 1T2012 3T2012 1T2013 3T2013 1T2014 3T2014 1T2015
24
Fuente: BCR y BBVA ResearchLos precios de los departamentos no se encuentran
desalineados según el indicador PER
Ratio de asequibilidad*: Precio de venta / alquiler
anual por m2**
* Número de años que se tendría que alquilar un inmueble para recuperar el valor de la adquisición.
**Comprende los distritos de Jesús María, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Isidro, San Miguel y Surco.
Ratio de asequibilidad en América Latina
Fuente: Global Property Guide y BBVA Research
11
12
12
12
13
14
14
14
15
16
17
21
26
P
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rú
B
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U
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PER: Subvaluado: 5-12.5 Normal: 12.5 - 25. Sobrevaluado: 25-5013
17
12
13
14
15
16
17
18
II
III IV
I
II
III IV
I
II
III IV
I
II
III IV
I
II
III IV
I
II
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Distrito II-15 San Borja 19 La Molina 18 San Isidro 18 Surco 18 Pueblo Libre 17 Jesús María 17 Miraflores 17 Magdalena 16 Lince 16 San Miguel 15 Promedio 1725
Fuente: ENAHO, CAPECO y BBVA ResearchRatio de accesibilidad Lima Metropolitana*
* Se calcula como la división entre el precio de un departamento promedio entre el ingreso promedio de un hogar en Lima Metropolitana y Callao
Ratio de accesibilidad a nivel de distritos*
Fuente: ENAHO, CAPECO y BBVA Research
Ratio de accesibilidad: hogares de Lima podría pagar su
departamento en 8 años (si destina todo su ingreso a ello)
3.9
7.4
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
*Es el ratio entre el precio de un departamento en el distrito estudiado entre el ingreso promedio de una familia en dicho distrito.
** Se considera el precio por m2 promedio de un departamento y su tamaño promedio en cada distrito. *** Se considera el precio promedio de un departamento de 100 m2 para cada distrito
Mi ra fl ores 6.6 5.2
Sa n Is i dro 8.8 5.1
La Mol i na 5.5 5.0
Surco, Sa n Borja 9.1 5.8
Jes ús Ma ría , Li nce, Ma gda l ena del Ma r, Puebl o Li bre, Sa n Mi guel 4.0 5.0
Ba rra nco, Chorri l l os , Surqui l l o 5.8 7.0
Ate, Ci enegui l l a , Cha cl a ca yo, Luri ga ncho, Sa nta Ani ta 4.9 6.2 Cerca do de Li ma , Breña , La Vi ctori a , Ríma c, Sa n Lui s 5.5 8.0 Ca ra ba yl l o, Coma s , Independenci a , Los Ol i vos , PPi edra , SMPorres 3.7 5.3
El Agus tino, Sa n Jua n de Luri ga ncho 4.8 7.5
Ancón, Sa nta Ros a 6.5 5.0
Lurín, Pa cha ca ma c, SJ de Mi ra fl ores , V.El Sa l va dor, V.M,del Tri unfo 3.6 5.6 Pucus a na , P. Hermos a , P. Negra , Sa n Ba rtol o, Sta.Ma ri a del Ma r 13.9 10.6 Bel l a vi s ta, Ca l l a o, Ca men de l a Legua , La Perl a , La Punta 4.4 7.3
Ventani l l a 3.2 5.0
Lima Metropolitana y Callao 7.4 7.7
Ra tio de a cces i bi l i da d 100 m2*** Di s tri to Ra tio de a cces i bi l i da d **
Evolución reciente del segmento de
oficinas
La absorción del mercado de oficinas prime va a menor ritmo que la nueva
oferta.
27
Fuente: Colliers y BBVA ResearchLa absorción del mercado de oficinas prime va a menor
ritmo que la nueva oferta
Autoconstrucción (57%)
*Absorción neta de oficinas: Es la ocupación y desocupación de oficinas disponibles dentro del mismo periodo.
**Cantidad de metros cuadrados de oficinas terminadas, entregadas y operativas en el mercado. Las oficinas Prime están compuestas por edificios de clase A+ y A. ***Variación % con respecto al mismo periodo del año anterior.
Nueva oferta y absorción neta de oficinas
prime
*
(miles de m2)
0
20
40
60
80
100
120
2009
2010
2011
2012
2013
2014
al 3T -15
Absorción neta
Nueva oferta
0
20
40
60
80
100
120
2009
2010
2011
2012
2013
2014
al 3T -15
Absorción neta
Nueva of erta
4 nuevos
edificios en
2015
Inventario de oficinas
prime
de Lima**
(miles de m2, var%. anual)
**
26
17
15
25
22
26
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2010
2011
2012
2013
2014 al 3T -15
Inventario
var.% anual
26
17
15
25
22
26
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2010
2011
2012
2013
2014 al 3T -15
Inventario
var.% anual
***
28
… con ello, el área disponible (o vacante) continuó
elevándose
Autoconstrucción (57%)
Área disponible y precio de renta en lista de
oficnas prime *
Mi
les
m
2
Distribución de la disponibilidad de oficinas
prime
* Disponibilidad ( o vacante) es la cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupadas o disponibles para ser alquiladas o vendidas.
** Considera Surco y La Molina.
Miraflores
23%
Nuevo Este**
52%
San Isidro
25%
1
8
15
22
22
21
20
0
20
40
60
80
100
120
0
5
10
15
20
25
2009
2010
2011
2012
2013
2014
al 3T -15
Vacancia m2 - eje derecha
Vacancia (% inventario) - eje izquierda
Precio (US$/m2/mes) - eje izquierda
1
8
15
22
22
21
20
0
20
40
60
80
100
120
0
5
10
15
20
25
2009
2010
2011
2012
2013
2014
al 3T -15
Vacancia m2 - eje derecha
Vacancia (% inventario) - eje izquierda
Precio (US$/m2/mes) - eje izquierda
..
presionando a una disminución en los precios ….
Financiamiento
hipotecario
Los créditos hipotecarios vienen desacelerándose
Fuente: ASBANC y BBVA Research
Crédito hipotecario de empresas bancarias
(Var.% interanual )
30
(Miles)
Número de Créditos hipotecarios a fin de mes
24
23
21
15 16
13
0
5
10
15
20
25
30
ene-10 sep-10 may-11 ene-12 sep-12 may-13 ene-14 sep-14 may-15
Aunque a
un menor
ritmo de
crecimiento
1 500
1 700
1 900
2 100
2 300
2 500
2 700
2 900
3 100
3 300
3 500
ene-10 sep-10 may-11 ene-12 sep-12 may-13 ene-14 sep-14 may-15
2012 2013 2014 ago-15 sep-15 oct-15 Número deLa morosidad viene subiendo de manera acotada. En
particular, sube en USD, lo que coincide con la
depreciación del sol
*A noviembre 2015
(% interanual )
Tasa de morosidad de los créditos hipotecarios
Fuente: ASBANC y BBVA Research
Ratio de morosidad de los créditos hipotecarios
en moneda extranjera y tipo de cambio
(% y Soles por USD )
2.82 2.80 3.08 3.24 1.1 1.3 1.7 2.3 2.6 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 2.50 2.60 2.70 2.80 2.90 3.00 3.10 3.20 3.30
ene-10 sep-10 may-11 ene-12 sep-12 may-13 ene-14 sep-14 may-15
Series1 Series2
1.8
4.5
6.9
2.82
2.80
3.01
3.24
2.50 2.60 2.70 2.80 2.90 3.00 3.10 3.20 3.300.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
ago-10
abr-11
dic-11
ago-12
abr-13
dic-13
ago-14
abr-15
Ratio de morosidad en dólares (eje. Izq.)
Tipo de cambio
Ratio de morosidad en moneda extranjera (eje. Der.)
Tipo de cambio
Moneda
Nacional 0.8 1.0 1.3 1.4
Dólares
0.8 1.1 1.6 2.6
0.8
1.0
1.4
1.8
2012
2013
2014
2015*
31
Una mayor depreciación aumenta la cartera morosa de
los créditos hipotecarios en moneda extranjera
*Modelo de Vectores Autorregresivos (VAR). Identificación de Cholesky: PIB, tipo de cambio y cartera morosa en moneda extranjera.
Respuesta del crecimiento anual de la
cartera morosa hipotecaria ante una
aceleración de la depreciación anual*
Fuente: BBVA Research
-2
0
2
4
6
8
10
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
Response of CARTERA1 to Cholesky
One S.D. TC Innovation
Una aceleración en la depreciación
anual aumenta la tasa de crecimiento
de la cartera morosa de los créditos
hipotecarios en moneda extranjera
El efecto máximo se alcanza luego de
aproximadamente 8 meses desde que
ocurrió el choque cambiario
La dolarización de los créditos hipotecarios ha
venido descendiendo de manera importante
Fuente: ASBANC y BBVA Research
(Var.% interanual )
96
68
50
35
33
30
29
28
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
ene
-15
fe
b
-15
m
a
r-15
a
b
r-15
m
a
y
-15
ju
n
-15
ju
l-15
a
g
o
-15
s
e
p
-15
o
c
t-15
Dolarización de los créditos hipotecarios
En los últimos años la regulación ha ido
ajustando la expansión del crédito hacia
una mayor participación en soles
Lo que ha sido reforzado por las medidas
implementadas del Banco Central
Estrategias de entidades financieras para
dinamizar el sector inmobiliario
Bancos
Cercanía con
el cliente (1):
eventos de
exposición
inmobiliaria
Gobierno
Arrendamiento
financiero y
leasing
inmobiliario
Bancos
Cercanía con
el cliente (2)
Plan de ahorro
programado
Gobierno
Fondo Mi
vivienda
Estrategias
34
Facilidades de financiamiento de una vivienda a través
del Fondo Mi Vivienda
Fuente: ASBANC y BBVA Research
Número de Créditos hipotecarios y monto
desembolsado a través del Fondo Mi Vivienda
(Miles y millones de nuevos soles)
Nuevo crédito Mivienda
Permite financiar la comprar de una casa nueva o usada
o construir en un terreno propio con un valor entre
S/. 53,900 y S/. 269,500, con un plazo de 10 a 20 años.
Beneficios:
•Acceso al Bono del Buen pagador.
•Cuotas fijas.
•Prepagos parciales y totales a partir del quinto año.
Requisitos:
•Ser clasificado por una entidad financiera.
•
No ser propietario de otra vivienda.
•Contar una cuota inicial mínima de 10% de la vivienda
.
0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* Series1 Series2 Series3 Series4 Series5 Series6
0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* Series1 Series2 Series3 Series4 Series5 Series6
0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* Series1 Series2 Series3 Series4 Series5 Series6
0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* Series1 Series2 Series3 Series4 0 Series5 Series6
200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* Series1 Series2 Series3 Series4 Series5 Series6
0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* Series1 Series2 Series3 Series4 Series5 Series6
Mi vivienda tradicional Nuevo Crédito Mivivienda Mi Construcción
Techo propio Otros productos
No se necesita ser una familia de bajos ingresos para
acceder a mecanismos públicos de financiamiento
Mecanismos de créditos para la construcción, mejoramiento y ampliación de una vivienda:
- Nuevo Crédito Mivivienda, Mi construcción, Micasa Más, Techo Propio, entre otros
Bono al buen pagador (BBP):
Bono no reembolsable de hasta S/.17,000 para aumentar la cuota inicial de la
vivienda.
Dirigido a todas las familias que no cuenten con un inmueble registrado, y que puedan pagar por lo menos el
10% del valor de la vivienda como cuota inicial.
Bono familiar habitacional (BFH):
para el programa Techo Propio
Objetivo:
Ayudar en la compra, construcción y mejora de una vivienda
Alcance:
Dirigido a familias con ingresos mensuales que no excedan el valor de S/. 2 427 para comprar y
S/.1,915 para construir.
Beneficio:
entrega bono no reembolsable como premio a su esfuerzo de ahorrador. El valor del BFH se
encuentra entre:
Para compra:
S/. 15 800 o S/. 19 250, según valor de la vivienda (entre S/. 21 y 77 mil).
Para construir:
S/. 18 565 o S/. 13 825, según valor de la obra.
Para mejorar:
S/. 9 085
Régimen de Promoción del Arrendamiento para la vivienda*
Alquiler:
Es el arrendamiento de vivienda registrado en el RAV
(Registro de Alquiler de Vivienda) con lo que el arrendatario y
arrendador se benefician mutuamente de la seguridad jurídica.
Leasing:
Es un producto a largo plazo que se realiza mediante una
Entidad Financiera que asume la propiedad del inmueble y lo
arrienda a una persona, este último luego de un plazo determinado
tiene la opción de adquirir el inmueble pagando un mínimo.
Alquiler – Venta:
Es un producto de corto plazo, donde las partes
pactan que el arrendatario podrá hacer uso de una opción de
compra del inmueble arrendado al término del plazo contractual y al
valor predeterminado pactado en el contrato.
El Alquiler – Venta y leasing inmobiliario aún despierta
poco interés
*Ley 1177 y su reglamento fue aprobado el 03 de noviembre del 2015 mediante D.S. 017-2015 – VIVIENDA.
1 2
Series1
Series2
1 2Series1
Series2
Leasing
Inmobiliario
Alquiler-Venta
1 2Series1
Series2
1 2Series1
Series2
No interesado
Interesado
Nivel de interés de los promotores
inmobiliarios *
*Informe Económico de la Construcción (diciembre 2015) . Fuente: CAPECO y BBVA Research
10
21
90
79
37
Hasta el momento hay poco interés por parte de los
desarrolladores inmobiliarios y las entidades financieras. La
aplicación de éstas nuevas modalidades de alquiler implican
nuevos procesos a sus actuales modelos de negocio.
Perspectivas del
39
1. En el mediano plazo, las oportunidades de crecimiento del mercado
inmobiliario se ubican en el desarrollo de proyectos de viviendas de precios
medios y bajos, en donde la oferta existente es muy baja.
Este desarrollo
requerirá solucionar algunos problemas estructurales que afectan la oferta: (i)
trabas en los permisos de construcción, (ii) escasez de suelo, (iii) falta de acceso a
servicios de agua potable y electricidad, sobre todo en las zonas alejadas de Lima
Perspectivas
Hacia adelante hay espacio para dinamizar el mercado
inmobiliario apoyada en la expansión de la clase media
0 5 10 15 20 25 30 35 1 2
0
5
10
15
20
25
30
35
1
2
0
5
10
15
20
25
30
35
1
2
0 5 10 15 20 25 30 35 1 2 0 5 10 15 20 25 30 35 1 2 0 5 10 15 20 25 30 35 1 2 0 5 10 15 20 25 30 35 1 20
5
10
15
20
25
30
35
1
2
0 5 10 15 20 25 30 35 1 2 0 5 10 15 20 25 30 35 1 2A
B
C
D
E
1
8
30
44
17
2
12
32
35
19
29%
44%
2004
2013
4,2
5,8
Número de hogares
(Millones)
Se evidencia un proceso de
expansión de la clase media
(B y C) .
Fuente: APOYO y BBVA Research
40
Perú Urbano: Estructura de Hogares por NSE
(% de hogares)
La mayor demanda de vivienda no ha ido de la mano
con la oferta, en especial el de segmento de precios
medios y bajos
Fuente: CAPECO y BBVA Research
Proyecto en Collique - Comas
Proyecto en Retablo - Comas
41
Demanda efectiva de hogares por adquisición
de departamento según precio*
(número de hogares)
310 2 520 17 795 48 631 34 299 2 012 313 13 293 75 220 58 329 6 052 142 Series1 Series2 En US$Participación 0,2% 9% 49% 38% 4% 0,1%
310
2 520
17 795
48 631
34 299
2 012
313
13 293
75 220
58 329
6 052
142
Series1
Series2
310 2 520 17 795 48 631 34 299 2 012 313 13 293 75 220 58 329 6 052 142Series1
2014
Series2
2015
Hasta 10 000 10 001- 20 000 20 001- 50 000 50 001- 100 00 100 001- 200 000 Más de 200 00042
Proyecto Multifamiliar ubicado en Collique
*Precio de las viviendas entre 70 mil y 230 mil soles.
43
Por el lado de la oferta: trabas con los permisos de construcción,
falta de agua potable y electricidad en zonas alejadas.
Algunas deficiencias en los permisos puede
retrasar la oferta de inmuebles
Perú: Manejo de permisos de construcción
(distancia de la frontera)
Fuente: Doing Business y BBVA Research
67.7
69.4
70.6
71.9
71.8
71.4
71.3
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
0: desempeño más bajo. 100: el mejor desempeñoManejo de permisos de construcción
(puesto de ranking de 189 países)
54
50
48
38
Colombia
Perú
Chile
México
44
Algunas deficiencias en los permisos puede
retrasar la oferta de inmuebles
Fuente: Doing Business y BBVA Research
Procedimientos*
(número)Costo*
(% de ingreso per cápita)
Índice de control de calidad de construcción**
(0-15)* Para la construcción de un almacén
** Se basa en: calidad de normas de construcción; control de calidad antes, durante y después de la construcción; regímenes de seguros; y certificaciones profesionales. Mientras más alto el valor del índice, mejor control de calidad.
14
13
10
11
14
Perú
Chile
Colombia
México
América
Latina
y el Caribe
174
152
86
73
178
Perú
Chile
México
Colombia
América
Latina
y el Caribe
13
12
12
11
8
Chile
Perú
México
Colombia
América
Latina
y el Caribe
Es necesario ofrecer inmuebles en condiciones de
habitabilidad
Acceso a agua potable en Lima
Metropolitana y el Callao*
(%hogares)
Fuente: Enaho y BBVA Research
* Se considera: red pública dentro y fuera del hogar y pilón de uso público.
