PROJECTE DE REPARCEL∙LACIÓ DEL PAU ILLA CENTRE DEL MASNOU
EMPLAÇAMENT: CARRER D’ITÀLIA NÚMEROS 7‐ 11
CARRER PINTOR DOMENECH i FARRÉ NÚMEROS 11‐15 CARRER FLOS I CALCAT NÚMEROS 2‐14
EL MASNOU, BARCELONA
PROPIETAT: KIRSTAD PATRIMONIAL, S.L.
DATA: SETEMBRE 2011 EXPEDIENT: 89‐RP
BARBER RENTERIA ARQUITECTES, SLP
FIGUERAS‐SOLÉ, Advocats, SLP
ÍNDEX
1. MEMÒRIA ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 3 1.1. OBJECTE
DEL
PROJECTE
DE
REPARCEL∙LACIÓ ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 3 1.2. ANTECEDENTS
ADMINISTRATIUS
I
JUSTIFICACIÓ ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 4 1.3. PLANEJAMENT
VIGENT ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 7 1.4. DESCRIPCIÓ
DEL
SECTOR ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 10 1.5. CRITERIS
DE
VALORACIÓ
I
ADJUDICACIÓ
DE
LES
FINQUES ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 13
1.5.1. Drets aportats a la reparcel∙lació ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 13 1.5.2. Valoració del sòl i dels drets adjudicats a la reparcel∙lació. ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 16 1.5.3. Criteris d’adjudicació de les finques resultants ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 261.6. CESSIÓ
DE
L’APROFITAMENT ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 29 DESPESES
D’URBANITZACIÓ ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 32 2. TITULARITAT
DELS
TERRENYS
I
DRETS
INCLOSOS
EN
EL
SECTOR
IRELACIÓ
DE
PERSONES
INTERESSADES. ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 34 2.1. DESCRIPCIÓ
DE
LA
FINCA
INICIAL
APORTADA,
TITULARITAT
I
CÀRREGUES. ‐‐‐‐‐‐ 34 2.4. FINQUES
RESULTANTS ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 47
2.4.1. Descripció de les finques resultants amb aprofitament privat ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 47 2.4.2. Descripció de les finques resultants de cessió obligatòria i gratuïta al’ajuntament ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 57
3. COMPTE
DE
LIQUIDACIÓ
PROVISIONAL ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 64 3.1. EXEMPCIÓ
TRIBUTÀRIA ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 65
1. MEMÒRIA
1.1. OBJECTE DEL PROJECTE DE REPARCEL∙LACIÓ
L’objecte del present document és la redacció del Projecte de reparcel∙lació del PAU l‘Illa Centre del Masnou, propietat de KIRSTAD PATRIMONIAL,SL.
Aquest Projecte es redacta en la modalitat de reparcel∙lació per compensació bàsica. Té per objecte l’execució del planejament vigent en l’àmbit territorial del polígon d’actuació urbanística per part de les persones propietàries del sòl. En el present supòsit existeix un propietari únic.
El promotor d’aquest Projecte és la mercantil KIRSTAD PATRIMONIAL, SL, domiciliada al carrer Mestres Villà 39‐41 bxs. 2a. del Masnou, Barcelona.
El present Projecte de reparcel∙lació s’ha redactat per l’estudi d’arquitectura BARBER‐RENTERÍA ARQUITECTES, S.L.P, societat d’arquitectes número B‐62.833.025, representada per Victòria Barber i Willems, arquitecte col∙legiada número 32.755‐7, amb domicili professional al carrer El Masnou, 9 d’Allela i, el despatx a FIGUERAS‐SOLÉ, Advocats, SLP amb domicili a la ciutat de Barcelona (08008), a l’Av.
Diagonal, 407, 4rt 2a.
1.2. ANTECEDENTS ADMINISTRATIUS I JUSTIFICACIÓ
La Comissió Territorial d’Urbanisme de Barcelona en data de 14 de juliol de 2011 va aprovar definitivament la Modificació Puntual del Pla general d'ordenació al sector delimitat pels carrers d'Itàlia, Flos i Calcat, Roger de Flor i Pintor Domènech Farré del Masnou, promogut i tramès per l’Ajuntament del Masnou, supeditant la seva executivitat i consegüent publicació al DOGC fins que, mitjançant un text refós que es presenti per triplicat verificat per l’òrgan que ha atorgat l’aprovació provisional de l’expedient i diligenciat, s’incorporin les prescripcions que es fixen, les quals es concreten en:
1.‐ Mantenir els paràmetres de sostre residencial que foren objecte d’aprovació per part de la Comissió Territorial d’Urbanisme de Barcelona en l’aprovació definitiva del Pla especial PE‐ “DOGI”.
2.‐ Mantenir com a espai lliure la superfície del sòl corresponent a l’àmbit ocupat per la zona comercial gran, clau 11m, amb l’establiment d’una doble clau que reguli les diverses qualificacions en superfície i subsòl.
El present Projecte s’ha redactat ajustant‐se al Text Refós ja redactat, avui en tràmit, i pendent de la seva publicació per a la seva executivitat.
Per tot això, i d’acord amb el que disposa l’article 125.6 del RLU,
l’executivitat de l’aprovació definitiva del present Projecte de
reparcel∙lació queda supeditada a la prèvia executivitat del Text Refós de
la Modificació Puntual del PGO.
D’altra banda, en aplicació del mateix article 125.6 del RLU, cal que s’incorpori a l’expedient la tramitació simultània del Projecte d’urbanització. En el present cas, el Projecte d’urbanització va ser presentat al Registre General de l’Ajuntament en data 5 d’agost de 2011.
Justificació de la proposta
La reparcel∙lació proposada té com a objectiu el desenvolupament del planejament urbanístic i, de conformitat amb els articles 124 del TRLU i 130 del RLU, el repartiment equitatiu dels beneficis i càrregues derivats de l’ordenació urbanística entre les persones interessades, la determinació de les indemnitzacions, l’establiment de les compensacions econòmiques causades per l’execució urbanística, l’afectació de les parcel∙les resultants al compliment dels deures urbanístics, així com la cessió gratuïta en favor de l’Ajuntament de El Masnou dels terrenys destinats a sistemes urbanístics d’acord amb el planejament general aplicable.
En aplicació de les previsions de l’article 130.1) del TRLU, la iniciativa en la formulació del Projecte de reparcel∙lació per compensació bàsica del PAU l‘Illa Centre del Masnou correspon a la propietat dels terrenys que conformen el seu àmbit.
D’acord amb les previsions contingudes a l’article 144 del RLU, la memòria
justificativa de la reparcel∙lació farà constar el planejament que és objecte
d'execució; la identificació i superfície de la unitat reparcel∙lable; els
distribució de beneficis i càrregues; la justificació del compte de liquidació provisional; i la quantificació de l'equivalent econòmic del deure de cessió de sòl amb aprofitament urbanístic.
Atès que totes les càrregues d'urbanització van a càrrec de la comunitat reparcel∙latòria, que no existeixen construccions o plantacions a conservar, ni cap persona titular del dret de reallotjament, el present document no conté més referències explícites al respecte.
El sistema d’actuació urbanística mitjançant el qual s’executarà el Projecte de reparcel∙lació del PAU l‘Illa Centre del Masnou és el de reparcel∙lació en la modalitat de compensació bàsica, que es troba regulat als articles 130 i següents del TRLU i articles 170 i següents del RLU.
Atès que es tracta d’uns terrenys propietat d’una única mercantil, l’adjudicació a l’administració actuant del sòl amb aprofitament de cessió no dóna lloc a la necessitat de constituir la Junta de Compensació d’acord amb el que disposa l’article 130.2 del Decret Legislatiu 1/2010, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’urbanisme de Catalunya (en endavant, TRLU) i 170 del Decret 305/2006, de 18 de juliol pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme. Mitjançant el Projecte de reparcel∙lació es reparteix equitativament els beneficis i les càrregues derivats de l’ordenació urbanística, es formalitzen les cessions de sòl públic i, s’adjudiquen les parcel∙les resultants.
1.3. PLANEJAMENT VIGENT
Serà d’aplicació la normativa que estableix la modificació del PGO al sector delimitat pels carrers d’Itàlia, Flos i Calcat, Roger de Flor i Pintor Domènech i Farré del Masnou. Per tot el que no concreti aquest s’aplicarà les NNUU del Pla General d’Ordenació del Masnou.
Determinacions de la modificació del PGO al Sector Illa Centre.
Divisió en Sistemes i Zones:
Sòl
Sistemes* 7.307,00m
2Zones 8.419,00m
2Total 14.220,00m
2*dels quals 1.506 m
2corresponen a la qualificació en placa sistemes d’espais lliures/ Volumetria definida comercial
Sistemes:
− Sistema d’espais viaris (clau 1c)
− Sistema d’espais verds (clau 4)
− sistema d'equipaments (clau 5) sostre en PB.
Zones
− Zona d’Ordenació segons volumetria definida. Residencial (clau 11c).
− Zona d’Ordenació segons volumetria definida destinada a habitatge protegit (clau 11hp), definida a l’article 379.
− Sistema d’espais Lliures / Zona d'Ordenació segons Volumetria definida comercial (clau 4/11m)
Aquesta nova qualificació del PGO del Masnou té la condició de qualificació en placa tridimensional en tant que el vol o coberta de la volumetria definida té el règim de sistema d’espais lliures d’acord amb el que es fixa en el plànol de zonificació i el subsòl te la qualificació de Zona Volumetria definida comercial dins de la qualificació en placa Sistema d’espais lliures/Volumetria definida comercial.
Qualificació Urbanística clau sòl
Sistemes 7.307,00
Sistema d’espais Lliures
4 5.503,00
Sistema d’espais
lliures/Volumetria definida
comercial 4/11m (4) 1.506,00
vials 1c 298,00
ÀMBIT 14.220,00
Sistemes 7.307,00 51,39%
Sistema d’espais Lliures 4 7.009,00 49,29%
4 5.503,00 38,70%
Sistema d’espais
lliures/Volumetria definida
comercial 4/11m (4) 1.506,00 10,59%
5 0,00 0,00% 677 m2st.
vials 298,00 2,10%
zones 6.913,00 48,61%
Zona Volumetria definida 11c 5.683,00
Zona Volumetria definida Hp 11hp 1.230,00
APROF sostre nºhab
Residencial 11c/11hp 19.714,00 237 83,18 m2/hab
lliure 13.799,80 153 90,00 m2/hab
concertat 1.971,40 28 70,00 m2/hab
protegit 3.942,80 56 70,00 m2/hab
Comerç gran (11m) 1.506,00
Comerç 11c 3.356,00
Total 24.576,00
(4) Qualificació de sistema d’espais lliures dins de la qualificació en placa Sistema d’espais lliures/Volumetria definida comercial.
(11m) Qualificació de Zona Volumetria definida comercial dins de la qualificació en placa Sistema d’espais lliures/Volumetria definida comercial.
1.4. DESCRIPCIÓ DEL SECTOR
Els terrenys de l’àmbit ocupen gairebé tota l’illa compresa entre els carrers Itàlia, Flos i Calcat, Roger de Flor i Pintor Domènech Farré del Masnou, amb una superfície de 14.272,8 m
2. Té façana amb el C. Roger de Flor a l’oest amb una longitud de 69,70m, façana al C. Itàlia amb una longitud de 176,20 m i façana al sud al C. Flos i Calçat de 177,30 m. i la façana al C. Pintor Domènech Farré, orientació est, amb una longitud de 47,80 m.
El desnivell de les voreres arriba a ser de 7 metres en el cas més desfavorable.
Els edificis veïns existents són tant d’habitatges com industrials amb alçades de PB+1PP i PB+5PP.
FOTO
El Ca
OGRAFIES
arrer Flos i Calcat
El Ca
El Ca
El Ca
arrer Pinto
arrer d’Ità
arrer Roge
or Domèn
àlia
er de Flor
nech i Farr
ré
1.5. CRITERIS DE VALORACIÓ I ADJUDICACIÓ DE LES FINQUES
Donant compliment a l’article 144.1c del RLU, el present Projecte de reparcel∙lació incorpora els criteris emprats per a la valoració de la finca aportada i de les parcel∙les resultants, tot amb l’objectiu d’exposar i de legitimar la distribució dels beneficis i les càrregues que deriven del planejament que s’executa.
S’ha parcel∙lat de forma coherent amb les qualificacions urbanístiques, acomplint el PGM del Masnou. Tot hi la parcel∙lació indicada, alguna de les parcel∙les resultants encara pot ser objecte de subdivisions d’acord amb la normativa urbanística. En funció dels projectes edificatoris es concretarà aquesta necessitat, ajustant‐se sempre a la normativa vigent.
1.5.1. Drets aportats a la reparcel∙lació
La titularitat del dret de propietat s’ha determinat en aplicació de l’article 3 de la Llei d’Expropiació Forçosa i 146.b) del RLU, que estableix que, llevat prova en contra, es considerarà titular a qui consti com a tal als registres públics que produeixin presumpció de titularitat, només destructible judicialment. En el seu defecte, qui aparegui amb aquest caràcter en registres fiscals o qui ho sigui de forma pública i notòria. No existeix, a la vista de la documentació facilitada per la propietat i pel Registre de la Propietat, titularitat dubtosa o litigiosa.
QUANTIFICACIÓ DELS DRETS APORTATS
FINCA FINCA
REGISTRAL SITUACIÓ PROPIETARI SUPERFÍCIE
M2 COEFICIENT
A Nº 15604
Carrer d'Itàlia, carrer Roger de Flor, carrer Flos i
Calcat i carrer Domènech Farré
KIRSTAD
PATRIMONIAL,SL 14.272,8 100%
Els articles 126.1a) del TRLU i 133.1 del RLU disposen que, llevat pacte en contra, com a criteri per a determinar els drets i deures de les persones propietàries als projectes de reparcel∙lació, que els seus drets han de ser proporcionals a la superfície de les finques originàries en la data de l’aprovació definitiva de la delimitació del polígon d’actuació urbanística que suposa l’inici de l’expedient de reparcel∙lació (art. 125 del TRLU).
Això vol dir que tots els terrenys inclosos dins d’un mateix polígon d’actuació es valoraran uniformement, és a dir, d’acord amb un mateix valor unitari, subjectant‐se als criteris de la legislació aplicable en matèria de sòl i de valoracions.
Els terrenys de domini públic preexistent no tenen assignat coeficient d’aportació ni drets edificables tota vegada que, segons el previst en l’article 126. 4 i 5 del TRLU, no participen en el repartiment de beneficis i càrregues i, per consegüent, no donen lloc a atribució d’aprofitament.
La valoració dels drets inicials s’efectua de conformitat amb la legislació aplicable i amb independència de la valoració de les indemnitzacions que tot seguit es detallen i les que s’escaiguin, les quals se satisfaran pel propietari amb càrrec al Projecte d’urbanització, en concepte de despeses d’urbanització (art. 120 del TRLU). La data per determinar el dret dels propietaris afectats serà la de la iniciació de l’expedient de reparcel∙lació.
Les indemnitzacions que corresponguin als seus titulars pels vols existents, càrregues i altres despeses incompatibles amb el planejament, es valoraran amb independència del sòl i se n’ha de satisfer l’import als propietaris interessats amb càrrec al Projecte de reparcel∙lació, en concepte de despeses d’urbanització.
Les despeses de gestió necessàries per al desenvolupament del polígon, que s’especifiquen en aquest Projecte, així com les indemnitzacions a possibles ocupants o pels projectes d’expropiació, a tramitar si s’escaigués, aniran a càrrec dels adjudicataris de les finques resultants de la reparcel∙lació en proporció al valor d’aquestes.
Les quotes que es derivin de les despeses descrites anteriorment seran abonades pels propietaris i interessats a l’Administració actuant.
D’altra banda, l’article 40.2 del TRLU preveu la limitació del dret a
l’aprofitament urbanístic que recau en els propietaris fins al 85%. Així
doncs, a l’únic propietari se li assignarà una quota de participació
corresponent al percentatge que representi la superfície aportada sobre el
1.5.2. Valoració del sòl i dels drets adjudicats a la reparcel∙lació.
De conformitat amb el que preveuen els articles 126.1b) i 37 del TRLU, i 133 i 140 del RLU, la valoració dels drets a la reparcel∙lació s’efectua de la manera que decideixen per unanimitat les persones propietàries afectades sota criteris objectius i generals per a tot el polígon, i en funció de l’aprofitament urbanístic. En cas contrari, si manca acord unànime entre els propietaris afectats, es valoraran segons el previst a la Llei 6/1998, de 13 d’abril, sobre Règim del Sòl i Valoracions o, en el seu defecte, segons la llei aplicable en aquesta matèria. En qualsevol cas, la valoració de les parcel∙les resultants ha d’establir el valor relatiu homogeneïtzat de cadascuna de les zones. Aquests valors homogeneïtzats han d’expressar la intensitat d’usos, la rigidesa de la demanda, i llur localització.
A efectes de valoració del sòl, és d’aplicació el Text refós de la llei del sòl, Reial Decret Legislatiu 2/2008, de 20 de juny, concretament l’article 27 que fa referència als processos reparcel∙latoris.
Per a la valoració del sòl urbanitzat, de conformitat amb l’article 24 del
RDL 2/2008, hem de considerar l’ús i l’edificabilitat atribuïts per
l’ordenació urbanística (art. 24.1.a) i aplicar‐li el valor de repercussió
determinat pel mètode residual estàtic (art. 24.1.b) (Ordre ECO/805/2003,
de 27 de març, sobre normes de valoració de bens immobles i de
determinats drets per a certes finalitats financeres, modificada per l’Ordre
EHA/3011/2007, de 4 d’octubre).
El mètode de càlcul del valor de repercussió de sòl a que es refereix l’art.
24.1.b del R. D. Legislatiu 2/2008 és el mètode residual estàtic, definit a la normativa de valoracions a efectes hipotecaris (Ordre ECO/805/2003, de 27 de març, sobre normes de valoració de béns immobles i de determinats drets per a certes finalitats financeres).
El mètode residual estàtic consisteix en l’anàlisi de les inversions en valors actuals, en base l’ús més intensiu i millor possible. S’estima mitjançant la detracció del valor de l’immoble actual en venda, del conjunt de despeses i beneficis de construcció i promoció, obtenint de manera residual el valor del sòl. La seva aplicació està lligada als mètodes de valoració del cost de reposició i de mercat, ja que el valor de l’immoble ha de ser conegut en base l’anàlisi del mercat i per la metodologia del cost de reposició s’obtenen el total de les despeses a tenir en compte (Llicències, projectes, direcció d’obres, planejament, indemnitzacions, etc...) per obtenir residualment el valor del sòl.
La fórmula per calcular el valor residual estàtic es determina en l’article 42 de la ORDRE ECO/805/2003 i defineix el valor del terreny com:
F = VM x (1‐b) ‐ ∑Ci On:
F és el valor del terreny a obtenir residualment, VM és el valor de venda de l’immoble acabat,
b és el marge o el benefici net del promotor expressat en tant per u,
∑Ci cadascuna de les despeses necessàries (cost de contrata, honoraris
necessaris, assegurances, impostos no recuperables, despeses de declaració d’obra nova...).
VALOR DE MERCAT (VM)
Per tal d’establir els valors de mercat de les diferents tipologies edificatòries de la Illa Centre a partir de productes immobiliaris equivalents.
Ús residencial
HABITATGE PROTEGIT EN RÈGIM GENERAL I CONCERTAT
El Pla d'Habitatge 2009‐2012 (Reial Decret 2066/2008, de 12 de desembre i Decret 13/2010, de 2 de febrer) fixa els valors màxim de venda depenent de les zones geogràfiques i l'ús, pel que fa al Masnou, els valors són els següents:
Habitatge de protecció oficial de règim general(Zona A):
1.940,48 €/m
2de sostre útil.
1.552,38 €/m
2de sostre construït.
Habitatge de protecció oficial de preu concertat (Zona A2):
3.001,68 €/m
2de sostre útil.
2.401,34 €/m
2de sostre construït.
El valor corresponent al sostre construït s’ha obtingut de la relació següent:
V sostre construït =0.80* V sostre útil
HABITATGE DE RENDA LLIURE
Per tal de fixar un preu de venda per a l’habitatge de renda lliure s’ha consultat l’Informe Sectorial de Barcelona elaborat per l’Associació de Promotors de Barcelona( APCE). També s'ha realitzat un estudi de mercat sobre les ofertes existents a data d’avui.
Pel que fa a l’Informe Sectorial, el preu de venda mitjà per m
2construït al Masnou l’any 2010 va ser de 3.152€.
D’altra banda l’estudi de mercat realitzat s’ha considerat habitatges
equivalents als de l’entorn, i s’han ponderat tenint en compte factors com
places d’aparcament, antiguitat, situació o instal∙lacions comunitàries. Es
detallen a continuació:
L’estudi de mercat és més acurat en ser més actual i alhora estar centrat en les tipologies d’habitatges iguals a les existents al PMU Illa Centre, mentre que les de l’Informe Sectorial ha d’incloure també tipologies menys denses que no es corresponen. D’altra banda el ministeri de Foment ha publicat dades estadístiques segons les quals el preu de l’habitatge ha baixat un 5,4% en la segon trimestre del 2011 respecte l’any anterior. Per tant, les dades estadístiques més oficials de l’habitatge lliure al Masnou estarien al voltant de 2.982€ a l’any 2011. Les previsions indiquen que aquests valors seguiran baixant com a mínim en els propers 2 anys.
Per tant, entre els valors de 2.982€ i 3.398,28€ prendrem el major.
UBICACIÓ
SUPERFÍCIES
CONSTRUÏDES HABITACIONS BANYS PARKING ANY PREU FONT preu/m2
COEF.
PONDE RACIÓ
preu/m2 ponderat
Zona ambulatori 118 4 2 0 >10 318.000,00 € habitaclia 1,22.694,92 € 3.233,90 € Zona ambulatori 90 3 1 1 >10 280.000,00 € habitaclia 1,053.111,11 € 3.266,67 € Zona centre 82 3 1 0 >10 225.000,00 € habitaclia 1,152.743,90 € 3.155,49 € Zona centre 122 3 2 1 >10 450.000,00 € habitaclia 13.688,52 € 3.688,52 € Zona carretera 100 4 2 0 >10 315.000,00 € habitaclia 1,23.150,00 € 3.780,00 €
Zona centre 80 2 1 0 >10 210.000,00 € habitaclia 1,152.625,00 € 3.018,75 € Zona centre 115 4 2 0 >10 318.000,00 € habitaclia 1,152.765,22 € 3.180,00 € Zona mercat 90 4 1 0 >10 260.000,00 € habitaclia 1,12.888,89 € 3.177,78 € Zona centre 100 4 2 0 >10 330.000,00 € habitaclia 1,153.300,00 € 3.795,00 € Zona centre 90 4 1 0 >10 299.000,00 € habitaclia 1,153.322,22 € 3.820,56 € Zona centre 87 3 1 0 >10 250.000,00 € habitaclia 1,152.873,56 € 3.304,60 € Zona centre 90 3 1 0 >10 237.000,00 € habitaclia 1,152.633,33 € 3.028,33 € Zona mercat 90 4 1 0 >10 299.000,00 € habitaclia 1,13.322,22 € 3.654,44 € Zona centre 100 4 1 1 >10 275.000,00 € habitaclia 12.750,00 € 2.750,00 € Zona mercat 93 4 1 0 >10 260.000,00 € habitaclia 1,12.795,70 € 3.075,27 € Zona centre 90 3 1 0 >10 220.000,00 € habitaclia 1,12.444,44 € 2.688,89 € Zona centre 90 3 1 1 >10 280.000,00 € habitaclia 13.111,11 € 3.111,11 € Zona centre 90 3 1 0 >10 235.000,00 € habitaclia 1,152.611,11 € 3.002,78 € Zona centre 75 3 1 0 >10 240.000,00 € habitaclia 1,153.200,00 € 3.680,00 € Zona mercat 100 4 2 1 <10 415.000,00 € habitaclia 4.150,00 €
can jordana, PISICNA
comunitària 0,85 3.527,50 €
Zona centre 80 3 2 2 <10 341.000,00 € habitaclia 0,854.262,50 € 3.623,13 € Zona mercat 110 4 2 1 <10 450.000,00 € ouletdepisos 4.090,91 €
can jordana, PISICNA
comunitària 0,85 3.477,27 € Zona mercat 94 2 2 1 <10 360.000,00 € ouletdepisos 3.829,79 €
can jordana, PISICNA
comunitària, dúplex 0,85 3.255,32 €
Zona centre 83 2 2 0 obra nova 330.556,00 € habitaclia 1,053.982,60 € 4.181,73 € Zona centre 125 4 2 2 obra nova 457.000,00 € trovit dúplex3.656,00 € 0,75 2.742,00 €
Zona centre 91 2 2 0 obra nova 330.556,00 € trovit 1,053.632,48 € 3.814,11 € Zona centre 78 3 2 0 obra nova 342.577,00 € habitaclia 1,054.392,01 € 4.611,61 € Zona centre 70 2 1 2 obra nova 315.000,00 € habitaclia 0,754.500,00 € 3.375,00 € Zona centre 75 2 2 2 obra nova 300.000,00 € habitaclia 0,754.000,00 € 3.000,00 € Zona centre 80 3 2 0 obra nova 298.000,00 € habitaclia 1,053.725,00 € 3.911,25 € Zona centre 83 2 1 0 obra nova 270.000,00 € habitaclia 1,053.253,01 € 3.415,66 €
VALOR MIG PONDERAT 3.398,28 3.338,89 € €
LOCALS COMERCIALS DE PETIT COMERÇ EN ELS BAIXOS D’EDIFICIS RESIDENCIALS.
En el cas dels locals comercials destinats a petits comerços situats en les plantes baixes dels edificis destinats majoritàriament a habitatge, també s’ha consultat dades publicades per l’Associació de Promotors de Barcelona i s'ha realitzat un estudi de mercat sobre les ofertes existents a data d’avui.
Pel que fa a les dades d’APCE, només n’hi ha dels locals comercials de la ciutat de Barcelona. Si entenem que la zona del PMU Illa Centre correspon el preu entre els 1.150€ i 1.800€.
D’altra banda s’ha realitzat un estudi de mercat que es detalla a continuació:
L’estudi de mercat és més acurat en ser més actual i alhora estar situat en l’entorn immediat del PMU Illa Centre. S’ha de dir que El Masnou és un municipi amb baixa activitat comercial.
Per tant entre la forquilla compresa entre els valors 1.150.‐€/m
2a 1.800.‐
€/m
2prenem com a valor el de 1.741,36€/m
2.
UBICACIÓ RFÍCIES CONSTR HABITACIONS0 BANYS PARKING ANY PREU FONT preu/m2
COEF.
PONDE RACIÓ
preu/m2 ponderat
Ocata 116 1 0 >10 173.500,00 € trovit 1,11.495,69 € 1.645,26 €
Zona centre 300 1 0 >10 300.000,00 € trovit 1,051.000,00 € 1.050,00 €
voramar 300 3 3 10 650.000,00 € trovit 0,82.166,67 € 1.733,33 €
Zona centre 30 1 0 >10 55.000,00 € trovit 1,051.833,33 € 1.925,00 €
Zona centre 74 1 0 >10 130.000,00 € habitaclia 1,051.756,76 € 1.844,59 €
Zona mercat 160 0 0 >10 360.000,00 € idealista 12.250,00 € 2.250,00 €
VALOR MIG PONDERAT 1.741,36 1.750,41 € €
LOCALS COMERCIALS DE GRAN COMERÇ QUALIFICAT AMB LA CLAU 11m.
En el cas del local comercial destinat a gran comerç és molt difícil de quantificar el seu valor de mercat en no haver elements de comparació a l’abast. Per tant, s’ha optat per prendre com a valor el preu acordat en el Contracte de Promesa de Compravenda signat a data 18 de maig de 2011 per KIRSTAD PATRIMONIAL, SL, com a propietària de l’àmbit i per tant del futur aprofitament, i una empresa d’alimentació.
Aquest preu es quantifica en 3.750.000€ per una superfície comercial amb magatzem i una superfície per aparcaments soterrats. En no haver‐hi un desglossament de preus per cada concepte s’ha calculat en funció dels preus que ja hem estimat anteriorment:
Com es pot veure s’ha pres com a valors de venda el preu de cost per als aparcaments i pel magatzem (justificat en l’apartat de Costos Ci), i el preu ja justificat anteriorment per al preu de venda de la part de local que es annexa al comerç gran i de qualificació 11c4.
Les superfícies adoptades són les resultants del projecte edificatori específic, que no esgota en la superfície comercial els 1.506 m
2en fer‐se servir per accessos comunitaris als aparcaments del conjunt.
Per tant, el valor final per al comerç gran serà la mitja proporcional amb el valor de les diferents superfícies amb els rendiments:
m2 cons €/m2 cost €/m2 preu de venda preu total
promesa de venda sorli 2.439,15 3.750.000,00 €
aparcaments 1.481,10 492,60 729.594,13 €
local petit 329,51 1.741,36 € 573.796,99 €
magatzem 942,86 615,75 580.569,44 €
comerç gran 1.166,78 1.599,31 € 1.866.039,44 €
El valor de mercat del comerç gran és fixa en 1.350,03€/m
2.
COSTOS (Ci)
Aquí hi intervenen tots els costos que resumirem en dos: construcció i promoció.
CONSTRUCCIÓ
Per obtenir el preu del m
2construït d’execució material s’ha utilitzat el mètode de càlcul del col∙legi d’Arquitectes de Catalunya:
A aquest preu se li ha d’afegir el 13% despeses generals i 6% de benefici industrial.
PROMOCIÓ
A les depeses de la construcció se li ha d’afegir els costos de la promoció com són els honoraris tècnics, OCT, taxes i llicències, assegurances,
m2 cons €/m2 cost €/m2 preu de venda preu total sostre de comerç gran a vendre com a comerç 1.166,78 1.599,31 € 1.866.039,44 € sostre de comerç gran a vendre com aparcament 339,22 492,60 167.100,75 € 1.506,00 1.350,03 € 2.033.140,19 €
PRESSUPOST D'EXECUCÓ MATERIAL (PEM)
M=Mb x Cg x Ct x Cq x Cu Mb Cg Ct Cq Cu M
490,00 € 1 1,2 1,1 1,4 905,52 € HABITATGE LLIURE (50>100 m2)
490,00 € 1 1,2 0,8 1,4 658,56 € HABITATGE PROTEGIT RÈGIM GENERAL
490,00 € 1 1,2 0,9 1,4 740,88 € HABITATGE PROTEGIT CONCERTAT
490,00 € 1 1,2 1 1 588,00 € COMERCIAL
490,00 € 1 1,2 0,9 1 529,20 € COMERCIAL GRAN
490,00 € 1 1,1 0,8 0,8 344,96 € APARCAMENTS
490,00 € 1 1,1 0,8 1 431,20 € MAGATZEMS SOTERRATS VINCULATS A COMERÇOS
despeses de notaria, declaració d’obra nova, inscripcions registrals i impostos no recuperables, la comercialització i la pròpia gestió de la promoció.
Aquestes despeses són d’un 20% sobre els costos de construcció.
MARGE DE LA PROMOCIÓ (Ci)
S’ha fet servir el que indica l’Ordre EHA/3011/2007, de 4 d’octubre:
En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mínima se obtendrá ponderando las primas de riesgo mínimas señaladas anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos.
Tipo de inmueble Margen sin financiación ni Impuesto sobre la Renta de Sociedades (IRS) Edificios de uso residencia:
Viviendas primera
residencia 18
Viviendas segunda
residencia 24
Edificios de oficinas 21
Edificios comerciales 24
Edificios industriales 27
Plazas de aparcamiento 20
Hoteles 22
Residencias de estudiantes y
de la tercera edad 24
Otros 24
Per tant el càlcul del Valor Residual del sòl pels diferents usos ha estat el següent:
Els coeficient d’homogeneïtzació són els següents:
El valor de la UV urbanitzada és fixa en 1.493,51 €/UV.
VALORACIÓ DE LES FINQUES RESULTANTS
En base a tot el que ha quedat justificat fins aquest punt, la valoració de les finques resultants en la present reparcel∙lació és la següent:
Valor de venda (euros/m2 útil)
any 2011
VM Valor de venda
(euros/m2 construït)
b (marge del promotor segons EHA)
1-b
Cem (cost d'execució material)(euros/m2
construït)
Cc( Cost de contractació (13%
despeses generals + 6% benefici industrial)(euros/m2
construït)
Ci(cost de la construcció i despeses de la promoció)(euros/m2
construït)
F VM x (1-b) - ∑Ci (Repercussió €/m2
de sostre)
Habitatge de renda
lliure (11c) 3.398,28 € 0,18 0,82 905,52 € 1.077,57 € 1.293,08 € 1.493,51 € Habitatge protegit de
règim general (11hp) 1.940,48 € 1.552,38 € 0,18 0,82 658,56 € 783,69 € 940,42 € 332,53 € Habitatge protegit
concertat (11hp) 3.001,68 € 2.401,34 € 0,18 0,82 740,88 € 881,65 € 1.057,98 € 911,13 € Comerç petit (11c) 1.741,36 € 0,24 0,76 588,00 € 699,72 € 839,66 € 483,77 € Comerç gran (11m) 1.350,03 € 0,24 0,76 529,20 € 629,75 € 755,70 € 270,32 €
F VM x (1-b) - ∑Ci (Repercussió €/m2
de sostre)
H (Valor d'homogenització)
Habitatge de renda
lliure (11c) 1.493,51 € 1,00
Habitatge protegit de
règim general (11hp) 332,53 € 0,22 Habitatge protegit
concertat (11hp) 911,13 € 0,61 Comerç petit (11c) 483,77 € 0,32
Comerç gran (11m) 270,32 € 0,18
1.5.3. Criteris d’adjudicació de les finques resultants
Mitjançant el present Projecte de reparcel∙lació i de conformitat amb l’art 130c) del RLU, se situa sobre parcel∙les determinades i en zones aptes per a l’edificació l’aprofitament urbanístic que estableix el planejament i que s’adjudica als propietaris i a l’Administració cessionària. A tal efecte i en compliment del que preveu l’art 147 del RLU, s’efectua en el Projecte de reparcel∙lació una relació de les parcel∙les resultants, en la que s’hi expressen les circumstàncies exigides per les legislacions urbanística i hipotecària. Com es pot observar, s’ha adjudicat tota la superfície del polígon, donant compliment a l’art. 138.1 del RLU.
En la descripció de cada parcel∙la resultant es detallen les càrregues procedents de la finca aportada que resultin compatibles amb les determinacions del planejament i es traslladen a les finques resultants que substitueixin per subrogació real la finca gravada, tal i com assenyala l’article 148 del RLU i 11 del Reial Decret 1093/1997, de 04 de juliol.
FINCA QUALIFICACIÓ SUPERFÍCIE PARCEL·LA M2
EDIF. M2 RESIDENCIAL
LLIURE COEF.
POND.
EDIF. M2 RESIDENCIAL
CONCERTAT COEF.
POND.
EDIF. M2 RESIDENCIAL HPO GENERAL
COEF.
POND.
EDIF. M2 COMERÇ PETIT
COEF.
POND.
EDIF. M2 COMERÇ GRAN
COEF.
POND.
UV VALOR %
2 11c1
residencial
957,7 2.353,0 1,0 560,0 0,32 2.534,4 14,70%
3 11c2
residencial
1.045,2 2.353,0 1,0 560,0 0,32 2.534,4 14,70%
4 11c3
residencial
1.102,1 2.353,0 1,0 500,0 0,32 2.515,0 14,59%
5 11hp
residencial
1.241,8 1.411,4 0,61 3.942,8 0,22 1.738,9 10,09%
8 SUBSÒL 11 m comercial 1.506,1 1.506,0 0,18 272,6 1,58%
9 11c4
residencial
2.602,5 6.740,8 1,0 560,0 0,61 1.736,0 0,32 7.644,8 44,34%
total 8.455,4 13.799,8 1,0 1.971,4 0,61 3.942,8 0,22 3.356,0 1.506,0 17.240,0 100,00%
Els criteris emprats per a l’adjudicació de les finques resultants són els previstos en els articles 126.1 del TRLU, i els compresos a la Subsecció Tercera de la Secció Primera del Capítol II del RLU, més concretament en l’article 139 del RLU, i que, en síntesi son:
− Proximitat entre la ubicació de les parcel∙les resultants adjudicades i la de les finques aportades, sens perjudici que, si això no és possible, s’apliqui la ponderació de valors pertinent.
− Adjudicació de finques independents al major nombre possible de persones propietàries amb preferència a l’adjudicació de finques en indivís, i aquesta darrera a la indemnització en metàl∙lic, sempre que ho permetin les determinacions del planejament urbanístic.
− Adjudicació de parcel∙les en proindivís entre els propietaris l’escassa quantia dels drets dels quals no els permeti l’adjudicació d’una parcel∙la independent. En cas que el dret d’un propietari no arribi al 15% de la parcel∙la mínima edificable, l’adjudicació s’ha de substituir necessàriament per una indemnització en metàl∙lic.
− S’han d’adjudicar com a finques independents les superfícies que
compleixin els requisits de parcel∙la mínima edificable i que
tinguin la configuració i les característiques adequades per a
edificar‐hi conforme al planejament urbanístic. En cas contrari,
també es pot adjudicar com a finca independent, a instància de
les persones interessades, si s’aconsegueix de formar una
parcel∙la mínima edificable en agrupar‐la amb una altra finca que
hi confini, externa a l’àmbit de reparcel∙lació i d’una qualificació igual o compatible.
− Les diferències d’adjudicació han d’ésser objecte de compensació econòmica entre les persones interessades, el valor de la qual s’ha de fixar atenint‐se al preu de les parcel∙les resultants que els haurien correspost si l’adjudicació hagués estat possible.
Tot seguit es relacionen cadascuna de les parcel∙les resultants del procés reparcel∙latori proposat, fent esment de la persona adjudicatària, de la seva descripció, superfície i límits, de la seva classificació i qualificació urbanística, edificabilitat i ús, i de les càrregues urbanístiques i registrals que li corresponen.
FINCA RESULTAN
T
QUALIFICACIÓ SITUACIÓ PROPIETARI SUPERFÍCIE M2
1 4 sistemes
d'espais lliures
Carrer d'Itàlia, carrer Roger de Flor, carrer Flos i Calcat
AJUNTAMENT
DEL MASNOU 5.034,70
2 11c1
residencial Carrer d'Itàlia, 11
KIRSTAD PATRIMONIAL, SL
957,7
3 11c2
residencial Carrer d'Itàlia, 9
KIRSTAD PATRIMONIAL, SL
1.045,20
4 11c3
residencial Carrer d'Itàlia, 7
KIRSTAD PATRIMONIAL, SL
1.102,10
5 11hp
residencial
Carrer d'Itàlia 5, Carrer Pintor Domènech i Farré 11,13,15
AJUNTAMENT
DEL MASNOU 1.241,80
6 1c sistemes
d'espais viaris
Carrer d'Itàlia 5, Carrer Pintor Domènech i Farré 11,13,16
AJUNTAMENT
DEL MASNOU 296,6
7 4 sistemes
d'espais lliures
Carrer d'Itàlia 5, Carrer Pintor Domènech i Farré 11,13,17
AJUNTAMENT
DEL MASNOU 486,1
8 SÒL 4 sistemes
d'espais lliures Carrer de Flos i Calcat, 2 AJUNTAMENT
DEL MASNOU 1.506,10 8 SUBSÒL 11 m comercial Carrer de Flos i Calcat, 2
KIRSTAD PATRIMONIAL, SL
1.506,10
9 11c4
residencial
Carrer de Flos i Calcat, 4,6,8,10,12
KIRSTAD PATRIMONIAL, SL
2.602,50
TOTAL 14.272,80
1.6. CESSIÓ DE L’APROFITAMENT
De conformitat amb la Llei d’Urbanisme de Catalunya, la cessió obligatòria corresponent al 15% d’aprofitament a favor de l’administració actuant, s’ajustarà al que disposa els articles 127.a) i 43.1c) de la DL 1/2010.
L’article 43 diu textualment:
Article 43
Deure de cessió de sòl amb aprofitament en sòl urbà no consolidat.
Els propietaris o propietàries de sòl urbà no consolidat han de cedir a l’administració actuant, gratuïtament, el sòl corresponent al 10%
de l’aprofitament urbanístic dels sectors subjectes a un pla de millora urbana o dels polígons l’actuació urbanística que tinguin per objecte alguna de les finalitats a què fa referència l’article 70.2.a, excepte en els supòsits següents:
[...]c) En el cas que mitjançant una modificació del planejament urbanístic general s’incrementi el sostre edificable, la densitat de l’ús residencial o la intensitat de l’ús industrial, o es transformin els usos de determinades parcel∙les del sector o del polígon d’actuació urbanística, les persones propietàries, a part de la cessió ordinària que corresponia a l’àmbit d’actuació, han de cedir el sòl corresponent al 15% de l’increment de l’aprofitament urbanístic o el percentatge superior que la modificació del planejament urbanístic general estableixi d’acord amb l’article 99.3, i que pot ésser de fins el 20%.
En conseqüència, atès que el planejament que s’executa comporta un increment del sostre edificable operat per una modificació del planejament general, l’aprofitament a cedir a l’administració és del 15%, restant per als propietaris el dret al 85% de l’aprofitament total del polígon.
Tenint en compte que l’aprofitament del sector és de 17.240,0 UV, com a mínim el 10% s’ha de cedir com sostre d’habitatge públic.
La resta fins el mínim del 15% pot ser en equivalent dinerari. En el present supòsit la diferencia del 5% s’ajustarà a la construcció de l’aparcament públic soterrat en la finca 1 que correspon a sistemes d’espais lliures.
1.7. DETERMINACIÓ I QUANTIFICACIÓ DE LES DESPESES
La quantificació de les despeses consta en el quadre de càrregues del sector, havent d’afegir l’IVA corresponent.
El cost d’urbanització s’ha obtingut per l’aplicació de preus d’acord amb d’altres obres de les mateixes característiques. Aquesta quantitat és provisional, pendent de la liquidació definitiva de les obres d’urbanització.
Les obres d’urbanització a executar són les derivades del planejament vigent, és a dir el text refós pendent de publicació per a la seva executivitat.
A fi de concretar les càrregues reals d’urbanització, amb anterioritat al
ADJUDICATARI SUPERFÍCIE APORTADA
% PARTICIPACI
Ó
% DRETS U.V. %CESSIÓ MÍNIMA SOSTRE HPO
U.V. CESSIÓ MÍNIMA SOSTRE HPO
% RESTA CESSIÓ
U.V. RESTA CESSIÓ
KIRSTAD PATRIMONIAL, SL
14272,8 100% 85% 14654,0
AJUNTAMENT DEL MASNOU
0 0 15% 2586,0 10% 1.724,0 5% 862,0
14272,8 100% 100% 17240,0