T R I B U N A L R E G I S T R A L
R E S O L U C I Ó N N . ° 3 4 8 - 2 0 2 0 - S U N A R P - T R - T
Trujillo, 22 de julio de dos mil veinte.
APELANTE : LUIS HORACIO AHUMADA HERNÁNDEZ
TÍTULO : 2332754 – 2019 del 1.10.2019
RECURSO : 716 – 2019
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° V – SEDE TRUJILLO REGISTRO : DE PREDIOS DE CHEPÉN
ACTO(S) : REGULARIZACIÓN DE HABILITACIÓN URBANA EJECUTADA
SUMILLA(S) :
Determinación de linderos y medidas perimétricas
Para inscribir la regularización de habilitación urbana ejecutada resulta necesaria la previa determinación de los linderos y medidas perimétricas, cuando en la partida registral y en el título archivado no existiese dicha información, ello a efectos de individualizar e identificar el predio que se pretende habilitar.
Afectación a vía pública de la habilitación urbana ejecutada
La aprobación por parte de la municipalidad de la regularización de habilitación urbana ejecutada tiene la calidad de acto administrativo, al formar parte de su exclusiva competencia. En tal sentido, si la autoridad municipal aprobó dicha habilitación, la cual se refleja en la emisión de la resolución municipal y la visación de los planos y la memoria descriptiva del predio, significa que evaluó que no se está afectando los bienes de dominio público que se hallan bajo su administración, como son las vías de circulación.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Mediante el título venido en apelación se solicita la inscripción de regularización de la habilitación urbana ejecutada denominada «Quinta Chepén» sobre el predio «La Curtiembre», ubicado en el valle Jequetepeque, distrito y provincia de Chepén, departamento de La Libertad, con un área de 4,300.00 m2, inscrito en la partida 04001365 del Registro de Predios de Chepén.
Para este efecto se adjuntaron los siguientes documentos:
― Formulario Único de Habilitación Urbana – FUHU (Anexo I) con fecha de recepción el 14.12.2018 por la Municipalidad Provincial de Chepén (MPCH), expediente 12679.
― Resolución Gerencial N.° 101-2018-MPCH/GIDU del 27.12.2018 expedida por el gerente de infraestructura y desarrollo urbano de la MPCH, Pablo Manuel Zavala Boulangger.
― Resolución Gerencial N.° 012-2019-MPCH/GIDU del 27.3.2019 expedida por el gerente de infraestructura y desarrollo urbano de la MPCH, Jhon D.
Vargas Correa.
― Resolución Gerencial N.° 028-2019-MPCH/GIDU del 21.5.2019 expedida por el gerente de infraestructura y desarrollo urbano de la MPCH, Jhon D.
Vargas Correa.
― Resolución Gerencial N.° 042-2019-MPCH/GIDU del 1.8.2019 expedida por el gerente de infraestructura y desarrollo urbano de la MPCH, Jorge E. Llonto Romero.
― Memoria descriptiva visada por la MPCH y suscrita por el ingeniero civil Víctor Alfredo Balarezo García.
― Informe técnico de valorización de obra de habilitación urbana ejecutada suscrito por el ingeniero civil Víctor Alfredo Balarezo García, con su firma certificada por el notario de Chepén Víctor R. Merino Castillo el 7.1.2019.
― Planos de localización y de manzaneo visados por la MPCH.
Con el reingreso de fecha 11.11.2019 se presentó:
― Planos de ubicación, perimétrico, lotización y de ubicación-localización visados por la MPCH.
Asimismo, forman parte del título alzado los siguientes informes técnicos emitidos por Luis Martínez Neciosup, profesional en catastro de la Zona Registral N.° V – Sede Trujillo:
― Informe N.° 9707-2019-ZR-V-ST/OC del 7.10.2019
― Informe N.° 11229-2019-ZR-V-ST/OC del 12.11.2019
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El título fue observado en dos oportunidades por el registrador público Homero B. Rodríguez Carbajal. Con fecha 22.11.2019 emitió la esquela de observación materia de cuestionamiento, bajo los fundamentos que se reproducen cabalmente a continuación:
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
El señor Ahumada interpuso recurso de apelación presentado por la Oficina Registral de Trujillo con fecha 20.12.2019, con la intervención del abogado Pablo Balarezo Huamán, bajo los argumentos que se resumen a continuación:
― Respecto de la primera observación, existe una contradicción en el informe de catastro respecto de la posibilidad de ubicar o no al polígono. Por un lado, en el punto 2.1.2 se indica que no es posible verificar su ubicación exacta y dimensiones en razón que no se ha identificado información gráfica en el título archivado. Por otro, en el punto 2.2.1 se señala que revisado el plano se ha ubicado el polígono en base a las referencias consignadas como es la distancia a la esquina próxima no perecedera por el este.
― De lo expuesto en el párrafo anterior se desprende: i) debe entenderse que el Área de Catastro sí ha podido ubicar al polígono materia de regularización de la habilitación; ii) la documentación técnica presentada al Registro contiene todos los datos técnicos para la ubicación del predio, cumpliendo con lo requerido por la Directiva N.° 03-2014-SUNARP/SN; y iii) la deficiencia de información técnica en el título archivado y en la base grafica de catastro no debe ser trasladada al administrado, conforme lo ha establecido el Tribunal Registral en la Resolución N.° 724-2013-SUNARP-TR-L de fecha 30.4.2013.
― Los informes técnicos resultan vinculantes para las instancias registrales siempre que contengan pronunciamiento cierto acerca de la inscripción o no de un bien en el Registro, pero cuando el Área de Catastro simplemente se limita a señalar que no puede determinar la condición inscrita o no de un bien, no puede de ninguna manera ser vinculante pues simplemente no hay información cierta.
― El Área de Catastro debe ser coherente e indicar si el polígono materia de calificación se ha ubicado o no, con base en los antecedentes registrales, la información de la base gráfica de catastro y la documentación presentada.
Siendo que en el presente caso sí ha podido ubicar el polígono que es objeto de regularización de la habilitación urbana.
― Respecto del acápite (1) del numeral 2.1.4 de la esquela de observación, que señala la afectación de vías asfaltadas por el oeste, norte y este en los vértices 35, 1, 2 y 3, carece de todo fundamento, debido a que una afectación o superposición se produce mínimamente con tres vértices y no con un vértice (35), pues los vértices 1, 2 y 3 se encuentran en el extremo opuesto al vértice 35.
― Es preciso indicar que el área del predio inscrita en la partida registral es de 4,300.00 m2, en tal sentido, la propuesta de la regularización de la habilitación urbana de la única manzana «A», con 28 lotes para vivienda, tiene un área útil de 3,810.00 m2, y el área restante de 490.00 m2 queda cedida para circulación y vías. Esta última área se encuentra ubicada entre los vértices 36, 37, 38, 1, 2 y 3, según se puede visualizar en el plano de manzaneo, las resoluciones que aprueban la recepción de las obras, la memoria descriptiva y en los demás planos presentados, en los cuales los datos técnicos son concordantes y coincidentes entre sí.
― No es cierto que el área superpuesta sea de 503.00 m2, en tanto que ésta supera el área que se ha dejado para circulación y vías. Por tanto, el área que supuestamente se encuentra afectada es el área que el habilitador ha dejado para circulación y vías, esto es los 490.00 m2.
― Respecto de la afectación a tercero por el oeste, por los puntos 36, 37 y 38 del polígono, en un área aproximada de 110.00 m2 [acápite (2) del numeral 2.1.4], se reitera lo indicado anteriormente, es decir, la supuesta área que se superpone entre los vértices 36, 37 y 38 se encuentra dentro del área que el habilitador ha dejado fuera del área útil de los 28 lotes, la cual es destinada para circulación y vías (ver plano de manzaneo y lotización). Por tanto, no existe la supuesta afectación.
― Respecto de la afectación al predio inscrito en la partida 11010468, por el sur, entre los puntos 30, 31, 32, 33 y 34 del polígono que es materia de habilitación, en un área aproximada de 64.00 m2 [acápite (3) del numeral 2.1.4], ella es incorrecta, dado que del vértice 4 al 34 existe una acequia de regadío y camino que no pertenece a la propiedad inscrita en dicha partida, conforme se puede apreciar en la imagen de Google Earth que se encuentra en el expediente. Por tanto, no existe tal afectación sobre la propiedad de la
partida antes referida, dado que entre el predio inscrito en esta partida (supuesta afectada) y el predio que se pretende regularizar con habilitación urbana ejecutada existe una acequia y camino que los separa.
― Respecto de la observación establecida en el numeral 2.2.1 del informe técnico, no existe error, omisión o defecto que aclarar, puesto que para efectos de la ubicación se ha considerado la esquina del lote N° 1 (y no la vereda ni la vía), debido a que el área comprendida entre el vértice 1, 2 y 3 se encuentra dentro del área que se ha dejado para circulación y vías. Esa área, que pertenecía al predio matriz, se ha dejado para vías y accesos.
― Invoca la Resolución N.° 1915-2019-SUNARP-TR-L de fecha 31.7.2019 sobre informe aclaratorio de catastro y que éste debe ser elaborado sobre la base gráfica registral.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:
La partida directamente vinculada con el título venido en apelación es la 04001365 del Registro de Predios de Chepén. Corresponde al predio denominado «La Curtiembre», ubicado en el valle Jequetepeque, distrito y provincia de Chepén, departamento de La Libertad, con un área de 4,300.00 m2.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:
Interviene como ponente el vocal Walter Eduardo Morgan Plaza.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:
1) Si para la inscripción de la regularización de la habilitación urbana ejecutada resulta necesaria la previa determinación de los linderos y medidas perimétricas del predio submateria, cuando en la partida registral y en el título archivado no obra dicha información.
2) Si en el presente caso existe afectación a vía pública en el planteamiento de la habilitación urbana ejecutada que constituya obstáculo para la inscripción.
3) Si en el presente caso existe afectación a derechos de terceros en el planteamiento de la habilitación urbana ejecutada que constituya obstáculo para la inscripción.
VI. ANÁLISIS:
1. El trámite administrativo municipal de las habilitaciones urbanas se encuentra actualmente regulado por el TUO de la Ley N.° 29090 (Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones), aprobado por el
Decreto Supremo N.° 006-2017-VIVIENDA, publicado en el diario oficial «El Peruano» el 28.2.2017, el cual define en su artículo 3.1 a la habilitación urbana como el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública.
Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones.
De acuerdo a la referida ley, el proceso de habilitación urbana pasa por dos etapas: a) aprobación del proyecto o licencia de habilitación urbana y b) la recepción de obras. El otorgamiento de licencia de habilitación determinará la adquisición de los derechos de construcción y desarrollo habilitando los predios objetos de esta, mientras que la recepción de obras importa la conclusión de la ejecución del proyecto de habilitación.
2. Con relación a la regularización de habilitación urbana ejecutada, que es materia del título bajo examen, el artículo 30 del TUO de la Ley N.° 29090, que fuera modificado por el Decreto Legislativo N.° 1426, publicado el 16 de septiembre 2018, vigente a la fecha de aprobación de la habilitación1, señala:
«Artículo 30.- De la regularización de habilitaciones urbanas y de edificaciones ejecutadas sin licencia municipal
Las habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el 17 de septiembre de 2018, sin la correspondiente licencia, así como las edificaciones ejecutadas desde el 01 de enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018, son regularizadas de forma individual por las municipalidades. Los procedimientos y requisitos son establecidos en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación y pueden ser desarrollados siempre que cumplan con la normatividad vigente a la fecha de su construcción o, en caso que sea más favorable, con la normativa vigente.
Del mismo modo, las habilitaciones urbanas y las edificaciones ejecutadas sin licencia hasta el 17 de septiembre de 2018, también pueden ser regularizadas de forma conjunta por las municipalidades.
La regularización de habilitaciones urbanas y edificaciones es aplicable cuando se trate de bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, siempre que cumplan con las normas vigentes sobre la materia.
La resolución de regularización que expida la municipalidad debe aprobar la habilitación urbana y la recepción de obras, así como la edificación y la conformidad de obra y declaratoria de edificación, respectivamente, o en conjunto, según corresponda». (Negrita nuestra).
1 De conformidad con la Octava Disposición Transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la inscripción de la habilitación urbana se efectuará en mérito a los instrumentos otorgados de conformidad con las normas vigentes a la fecha de su aprobación o declaración.
3. Por otra parte, mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N.° 189-2014-SUNARP-SN del 31.7.2014, publicada en el diario oficial El Peruano el 8.8.2014, se aprobó la Directiva N.° 03-2014- SUNARP-SN2. En el numeral 5.1 de esta Directiva se estableció como actos que requieren de informe previo del Área de Catastro para su acceso al Registro, entre otros, el siguiente: «g. En todas las etapas de las Habilitaciones Urbanas, respecto a la conformidad de su perímetro registrado».
4. Asimismo, el artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios regula sobre los informes de las Áreas de Catastro de la Sunarp, estableciendo que los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del Área de Catastro. Asimismo, con relación a la labor que realiza este órgano se señala que verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los hubiere.
Dicho informe se realizará únicamente sobre la base de la información gráfica con la que cuente el Área de Catastro, bajo responsabilidad. Se agrega que este informe es vinculante para el registrador, sólo en lo referente a los aspectos técnicos, siendo función de este último el pronunciarse sobre los aspectos jurídicos que sean consecuencia de este informe emitido.3
5. Atendiendo a las disposiciones normativas antes descritas, en el presente caso el Registrador remitió el título a la Oficina de Catastro, habiéndose emitido, luego del reingreso, el Informe Técnico N.° 11229-2019-ZR-V-ST/OC del 12.11.2019 que concluyó –entre otros– lo siguiente:
«EVALUACIÓN TÉCNICA
2 Directiva que precisa los actos inscribibles en el Registro de Predios y otros registros que requerirán informe previo del área de Catastro, y establece los requisitos técnicos que deben contener los planos y memorias descriptivas que se presenten al Registro para sustentar la inscripción de los actos respectivos.
3 El carácter vinculante del informe técnico establecida en el RIRP fue recogida del precedente de observancia obligatoria aprobado en el Décimo Pleno del Tribunal Registral realizado los días 8 y 9 de abril de 2005, publicado en el diario oficial El Peruano el 9.6.2005, cuyo tenor es el siguiente: «ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO POR EL ÁREA DE CATASTRO. El informe del área de catastro es vinculante para el registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El registrador debe distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al registrador público». Criterio sustentado en las Resoluciones N.°s 130-2004- SUNARP-TR-A del 5.8.2004, 165-2004-SUNARP-TR-A del 30.9.2004 y 017-2005- SUNARP-TR-A del 28.1.2005.
2.1. Aspectos de Carácter técnico registral […]
2.1.2. Revisada la Partida N°04001365 de la Oficina Registral de Chepén, se verifica que corresponde al Predio “La Curtiembre” en el distrito y provincia de Chepén con un área de 4,300.00 m2, con descripción de linderos y sin medidas perimétricas, del cual no se ha identificado información gráfica en el título archivado; motivo por el cual, no es posible verificar su ubicación exacta y dimensiones.
2.1.3. Asimismo, el Asiento 3 de dicha Partida, señala que, por Resolución de Alcaldía N°022-92-MPCH emitida por la Municipalidad Provincial de Chepén de fecha 18/1/1993, se aprobó el Anteproyecto de Habilitación de 28 lotes para vivienda, denominado “Quinta Chepén”. Sin embargo, no se ha identificado plano en título archivado, que permita contrastar el polígono de dicho anteproyecto con el de la propuesta de Regularización de Habilitación Urbana presentada.
2.1.4 Por otro lado, se ha revisado la Base Gráfica del Área de Catastro actualizada a la fecha, así como las imágenes satelitales de Google Earth y que, contrastado con las imágenes, nuevo plano de ubicación y plano perimétrico proporcionadas por el usuario, se ha identificado en la zona de estudio lo siguiente:
(1) Afectación de vías asfaltadas por el oeste, norte y este, entre los puntos 35, 1, 2 y 3 del polígono, en un área aproximada de 503.00 m2.
(2) Afectación a tercero por el oeste, por los puntos 36, 37 y 36 del polígono, en un área aproximada de 110.00m2.
(3) Afectación del predio inscrito en la Partida N° 11010468 por el sur, entre los puntos 30, 31, 32, 33 y 34 del polígono, en un área aproximada de 64.00 m2.
2.2. Aspectos de carácter técnico operativo
2.2.1. Revisado el Plano de Ubicación - Localización se ha ubicado el polígono en base a las referencias consignadas como es la distancia a la esquina próxima no perecedera por el este (7.80 m de la lotización). Esta distancia permite ubicar a la lotización, sin considerar la vereda propuesta; lo que implica que las vías y accesos propuestos en la habilitación, corresponden a las actuales vías y espacios físicos, por lo que deberá aclarar. Recomendando, en caso necesario, realizar la rectificación de áreas y medidas perimétricas del predio, previo al proceso de regularización de habilitación urbana, sin considerar las áreas afectadas señaladas en el ítem 2.1.4. […]» (sic) (el subrayado y resaltado son nuestras)
6. El glosado informe técnico dejó constancia que la partida registral 04001365 del Registro de Predios de Chepén carece de medidas perimétricas y que no se ha identificado plano en título archivado que le permita contrastar con la
propuesta de regularización de habilitación urbana presentada. De hecho, en atención a la ausencia de medidas perimétricas en los antecedentes registrales, al Área de Catastro no le es posible corroborar si el perímetro propuesto en la documentación presentada se corresponde con el predio inscrito, pues las medidas no se encuentran registradas.
7. Sobre el tema, esta instancia ha sostenido para casos similares4 (véase, por todas, la Resolución N.° 352-2018-SUNARP-TR-T del 31.5.2018), que al no obrar en el Registro la información relativa a los linderos y medidas perimétricas del predio que se pretende habilitar, no existe forma de verificar que los linderos y medidas perimétricas que se indican en la documentación técnica presentada correspondan al predio submateria, lo que resulta relevante ya que así podrá determinarse que la habilitación urbana ejecutada se refiera al predio que dice habilitarse vía regularización, e inclusive, si existe o no afectación a predios colindantes.
De esta forma no existe adecuación entre el plano presentado con la partida registral del predio materia de análisis al no constar las medidas perimétricas del predio, adecuación que corresponde ser verificada.
8. Cabe mencionar que se ha aprobado recientemente en el Pleno 227° del Tribunal Registral, llevado a cabo los días 20 y 21 de julio del presente año, bajo la modalidad de acuerdo plenario, el siguiente criterio: «El supuesto regulado en el tercer párrafo del artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios respecto de las independizaciones resulta aplicable a la subdivisión, habilitación urbana y declaratoria de fábrica». El aludido tercero párrafo del artículo 59 del RIRP establece lo siguiente:
«Cuando el Área de Catastro, debido a la ausencia de datos técnicos suficientes en los antecedentes registrales, señale que se encuentre imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el área cuya independización se solicita se encuentra comprendida dentro de alguna de las independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se encuentra dentro de la partida matriz, ello no impedirá la inscripción de la independización rogada, siempre que el título contenga los requisitos señalados en el primer párrafo que
4 Resolución N°1266-2019-SUNARP-TR-L del 26.5.2016, Resolución: 593-2018-SUNARP-TR-L de 14/03/2018, Resolución : 108-2018-SUNARP-TR-L de 19/01/2018, Resolución: 352-2018-SUNARP- TR-T de 31/05/2018, Resolución : 562-2017-SUNARP-TR-L de 14/03/2017, Resolución : 1773-2016- SUNARP-TR-L de 02/09/2016, Resolución : 571-2015-SUNARP-TR-T de 20/11/2015, Resolución : 714- 2015-SUNARP-TR-L de 13/04/2015, entre otras.
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antecede5. En este caso, el Registrador independizará el área solicitada de la partida matriz, sin necesidad de requerir plano del área remanente, siempre que la independización efectuada no exceda el área de la partida matriz de la cual se independiza».
En esa línea, el acuerdo plenario antes señalado se aplica siempre que en el antecedente registral se advierta que el predio inicial cuenta con medidas perimétricas6 y la ausencia esté referida sólo a los datos técnicos (planos, coordenadas entre otros), supuesto en el que es lógico esta deficiencia no puede ni debe ser traslada al administrado, caso contrario no procederá la inscripción de la habilitación urbana. En el presente caso, como se ha indicado, el predio inscrito en la partida 04001365 del Registro de Predios de Chepén desde su inicio carece de medidas perimétricas y no se ha realizado independización alguna.
Por lo tanto, a efectos de registrar la habilitación urbana rogada, como acto previo deberá inscribirse la determinación de los linderos y medidas perimétricas, con arreglo al artículo 13 de la Ley N.° 27333, las normas del Código Procesal Civil o las que resulten aplicables. Bajo tales consideraciones, corresponde confirmar los numerales 2.1.2, 2.1.3 y 2.2.1 del informe del Área de Catastro, que el Registrador ha hecho suyos.
9. Tomando también como referencia el informe técnico transcrito en el considerando tercero de esta resolución, el Registrador ha observado que el polígono de regularización de la habilitación urbana ejecutada denominada
«Quinta Chepén» afecta vía asfaltada en un área aproximada de 503.00 m2. El recurrente alega sobre este extremo que un área de 490.00 m2 ha sido cedida para circulación y vías, por lo que no existe superposición.
De acuerdo a lo expuesto, el segundo punto controvertido consiste en determinar si en el presente caso existe afectación a vía pública en el planteamiento de la habilitación urbana ejecutada que constituya obstáculo para la inscripción de regularización de ésta.
10. De la revisión de la Resolución Gerencial N.° 012-2019-MPCH/GIDU del 27.3.2019, la memoria descriptiva y el plano de lotización (de octubre 2018)
5 Como los casos resueltos en las siguientes resoluciones N°1067-2016-SUNARP-TR-L del 26.5.2016, N°375-2013-SUNARP-TR-T del 13.9.2013, entre otras.
6 El primer párrafo del artículo 59 del RIRP establece lo siguiente:
«Todo título que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio
[…]».
suscritos y/o visados por la MPCH, se aprecia que en el cuadro de áreas se ha indicado lo siguiente:
Como se ve, a raíz del procedimiento de regularización de la habilitación urbana ejecutada denominada «Quinta Chepén» efectuada por la MPCH, un área de 490.00 m2, correspondiente al predio inscrito en la partida 04001365, ha sido afectada para circulación y vías.
11. Al respecto debe tenerse en cuenta que por regla general toda habilitación urbana implica la afectación de parte del predio para vías. El predio habilitado se incorpora al área urbana y se conecta con el área urbana preexistente a través de vías. En el caso de regularización de habilitaciones urbanas que fueron ejecutadas sin contar con licencia municipal se presenta la misma situación, con la diferencia de que la resolución municipal que declara la habilitación urbana ejecutada incorpora la situación consolidada que en la realidad ya se presenta. Es por ello que el artículo 36.1 del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, aprobado por Decreto Supremo N.° 011-2017-VIVIENDA, vigente a la fecha del procedimiento de regularización de habilitación urbana ejecutada «Quinta Chepén», establece que «el órgano competente realiza la revisión de los documentos que conforman el expediente y efectúa la inspección de la obra ejecutada sin licencia dejando constancia que correspondan a los planos presentados, […]; en dicha revisión se evalúa: c) En caso el predio se encuentre afectado por vías nacionales, metropolitanas y/o reservas para equipamiento urbano e intercambios viales son de cumplimiento obligatorio los parámetros vigentes relacionados con dichas afectaciones». Es decir, la municipalidad competente evalúa la afectación a vías de la habilitación urbana ejecutada materia de regularización, aspecto que es de su exclusiva competencia.
12. Sin perjuicio de lo expuesto, debe señalarse que es la municipalidad el órgano competente para planificar el desarrollo urbano de sus circunscripciones, verificar el cumplimiento del plan de ordenamiento territorial de su sector, aprobar las habilitaciones en función del cumplimiento de las normas técnicas y legales pertinentes, autorizando o no de ese modo
las solicitudes presentadas; en tal sentido, no corresponderá al Registro observar aspectos evaluados por las Municipalidades en ejercicio de sus funciones, como es la afectación a vías públicas, en tanto no cumple un rol fiscalizador respecto de éstas.
13. Asimismo, la aprobación por parte de la municipalidad de la regularización de habilitación urbana ejecutada tiene la calidad de acto administrativo, al formar parte de su exclusiva competencia. En tal sentido, si la autoridad municipal aprobó dicha habilitación, la cual se refleja en la emisión de la resolución municipal y la visación de los planos y la memoria descriptiva del predio sobre el que recae la habilitación, significa que evaluó que no se están afectando los bienes de dominio público que se hallan bajo su administración, como son las vías de circulación.
Si se determinara que existe afectación, no podría inscribirse casi ninguna habilitación urbana, pues por lo general el predio que se declara habilitado comprende (de hecho) vías, las que son consideradas formalmente como área de circulación y vías en la resolución que declara la regularización habilitación urbana ejecutada. Por lo tanto, resolviendo la tercera controversia, al haberse determinado que con la aprobación de la habilitación urbana ejecutada «Quinta Chepén» no se está afectando a la vía pública, no constituye obstáculo para la inscripción de regularización de dicha habilitación.
Por las razones expuestas, corresponde revocar el ítem (1) del numeral 2.1.4 de la esquela de observación (transcrito del informe técnico).
14. En lo que respecta a la tercera controversia, el Registrador, en base al informe técnico del Área de Catastro, ha observado que el polígono de la habilitación urbana ejecutada «Quinta Chepén» afecta i) a tercero, en un área aproximada de 110.00 m2 y ii) al predio inscrito en la partida 11010468, en un área aproximada de 64.00 m2. El recurrente ha objetado dicho reparo alegando, primero, que los 110.00 m2 han sido cedidos también para circulación y vías, según se aprecia en el plano de manzaneo y lotización, y segundo, que entre el predio submateria y el predio inscrito en la partida 11010468 existe una acequia y camino que los separa.
De acuerdo a lo expuesto, el último punto controvertido consiste en determinar si existe afectación a derechos de terceros, en el planteamiento de la habilitación urbana ejecutada «Quinta Chepén», que constituya obstáculo para la inscripción.
Sin embargo, en el presente caso a efectos de determinar de forma indubitable si con la inscripción de la habilitación urbana se estaría afectando
derechos de terceros, previamente tendrá que determinarse las medidas perimétricas del predio, conforme a lo indicado en los considerandos 7 y 8 de la presente resolución. Ahora bien, de acuerdo a la documentación técnica planteada por el administrado, sí se afecta a terceros conforme a lo señalado por el área de catastro.
En ese sentido, corresponde confirmar los ítems 3 y 4 del numeral 2.1.4 de la esquela de observación (transcrito del informe técnico) 7.
Intervienen como vocales (s) Yovana del Rosario Fernández Mendoza, autorizada mediante la resolución n.° 269-2019-SUNARP/SN del 31.12.2019, y Maritha Elena Escobar Lino, autorizada mediante la resolución n.º 045-2020- SUNARP/PT del 21.2.2020.
Por las consideraciones expuestas y por mayoría se adoptó la siguiente decisión:
VII. RESOLUCIÓN:
PRIMERO: CONFIRMAR los numerales 2.1.2, 2.1.3, 2.2.1 y los ítems 2 y 3 del numeral 2.1.4 del informe del Área de Catastro, que el Registrador ha hecho suyos, conforme a los fundamentos desarrollados en la presente resolución.
SEGUNDO: REVOCAR el ítem 1 del numeral 2.1.4 de la esquela de observación (transcrito del informe técnico), conforme a los fundamentos desarrollados en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
YOVANA DEL ROSARIO FERNÁNDEZ MENDOZA MARITHA ELENA ESCOBAR LINO Presidenta de la Cuarta Sala del Tribunal Registral Vocal (s) del Tribunal Registral
7 Salvo que el área de catastro determine que la superposición detectada es preexistente, ello una vez determinada las medidas perimétricas del predio.
VOTO EN DISCORDIA DEL VOCAL WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA
Estoy en desacuerdo con el voto en mayoría en cuanto concluye que, a efectos de registrar la habilitación urbana rogada, deberá solicitarse la inscripción de la determinación de los linderos y medidas perimétricas, con arreglo al artículo 13 de la Ley N.° 27333, las normas del Código Procesal Civil o las que resulten aplicables. A continuación expongo sintéticamente mi postura:
1. El informe técnico de la Oficina de Catastro, emitido en este procedimiento registral, ha sido claro en dos aspectos: i) la partida vinculada carece de medidas perimétricas (situación que ha sido corroborada por esta instancia registral) y ii) el antecedente registral carece de información gráfica por lo que no puede determinarse que el polígono de la habilitación urbana ejecutada denominada «Quinta Chepén» corresponda al predio descrito en la partida vinculada 04001365.
2. Respecto a las inscripciones cuyos antecedentes registrales carecen de documentación gráfica que permita descartar una eventual afectación, esta instancia ha señalado en reiterada jurisprudencia8 que será de aplicación el criterio y regulación establecido para la primera inscripción del dominio de predios, considerando que dicha imposibilidad de emitir un pronunciamiento de carácter técnico acerca de las probables superposiciones con predios colindantes no puede impedir o constituir un obstáculo para la inscripción del título. Así, el tercer párrafo del artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece lo siguiente: «No impide la inmatriculación el informe técnico que señale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no [...]»9.
3. De lo expuesto, se aprecia que la posición del Registro respecto a aquellos casos en los que el Área de Catastro no puede determinar de manera indubitable si un predio se superpone o no con otro predio inscrito es permitir el acceso al Registro del acto rogado, sobre la base de que no puede atribuírsele al interesado la responsabilidad de subsanar la deficiencia del Registro. Los argumentos expuestos en la Resolución N.° 067-2005-
8 Véase por todas las Resoluciones N.°s 065-2013-SUNARP-TR-L del 11.11.2013, 377-2012-SUNARP-TR- L del 8.3.2012 y 640-2012-SUNARP-TR-L del 27.4.2012.
9 Este criterio tiene su origen en el precedente de observancia obligatoria aprobado en el XII Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 4 y 5 de agosto de 2005 y publicado en el diario oficial “El Peruano” el 13 de setiembre de 2005. con el siguiente tenor literal: «Procedencia de inmatriculación. No impide la inmatriculación de un predio el informe del área de catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no». Criterio adoptado en las Resoluciones N.°s 067-2005-SUNARP-TR-T del 25.4.2005 y 252-2005-SUNARP-TR-L del 29.4.2005.
SUNARP-TR-T del 25.4.2005, que sustenta el precedente aprobado en el XII Pleno sobre inmatriculación, son:
«(...) iii) Los costos de la incapacidad del registro para determinar si un predio se encuentra inscrito no pueden ser trasladados a los administrados cuando éstos han cumplido con adjuntar la titulación requerida que acredita su derecho, objeto de publicidad, así como los planos e información gráfica para que el catastro emita su informe. Si esta área no puede por diversas limitaciones expedir el informe técnico que precise si el bien sobre el cual recae el derecho se encuentra inscrito o no entonces debe procederse a su inscripción. Es más, siempre esta ha sido la práctica registral hasta antes de la implementación del catastro: el registro asume los costos de las duplicidades e inexactitudes que se deriven por la incorporación de inmuebles. La posición asumida, además de otorgarle preferencia a los derechos acreditados con títulos, da lugar a que la administración, en cada caso, despliegue su mayor esfuerzo por determinar si un bien se encuentra inscrito o no en el registro, emitiendo un veredicto cierto, de lo contrario, se corre el riesgo de que el catastro emita recurridamente dictámenes sin ningún tipo de compromiso toda vez que ante la imposibilidad de determinar si un bien está inscrito o no, las instancias registrales siempre van a rechazar la inscripción, lo que resulta absurdo».
4. Siendo que esta línea jurisprudencial viene aplicándose en reiterados pronunciamientos emitidos por el Tribunal Registral, es que en el presente caso la falta de documentación técnica en los antecedentes registrales para determinar que el área de la habilitación urbana ejecutada materia de regularización se encuentra dentro del área del predio inscrito en la partida 04001365, específicamente dentro del área de 4,300.00 m2, no puede constituir un impedimento para la incorporación de dicha habilitación al Registro, pues ésta ha sido dispuesta en vías de regularización por el ente competente, esto es la Municipalidad Provincial de Chepén, mediante la Resolución Gerencial N.° 101-2018-MPCH/GIDU del 27.12.2018 y sus aclaratorias N.°s 012-2019-MPCH/GIDU del 27.3.2019, 028-2019- MPCH/GIDU del 21.5.2019 y 042-2019-MPCH/GIDU del 1.8.2019; debiendo aplicarse, además, lo dispuesto en el precedente de observancia obligatoria aprobado en el XCIII Pleno llevado a cabo en sesión extraordinaria presencial realizada los días 02 y 03 de agosto de 2012, sobre la calificación de actos administrativos, cuyo tenor es el siguiente: «(e)n la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la
Administración para emitir el acto administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado»10.
5. En esa línea, una consecuencia del análisis efectuado en las líneas precedentes de este voto tiene relación con otro aspecto que el Registrador ha considerado como defecto técnico, tomando como sustento lo dicho por el Área de Catastro, al recomendar que se «realice la rectificación de áreas y medidas perimétricas del predio, previo al proceso de regularización de habilitación urbana, sin considerar las áreas afectadas señaladas en el ítem 2.1.4».
6. Por definición, todo acto de rectificación registral presupone la discordancia entre lo que consta inscrito en los asientos registrales y lo que no. El artículo 75 del Reglamento General de los Registros Públicos entiende por inexactitud registral como «todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extraregistral». Bajo esta premisa, el saneamiento o rectificación de área, linderos o medidas perimétricas en sede registral es un mecanismo para eliminar una inexactitud registral, para cuyo efecto se debe seguir el procedimiento notarial o judicial pertinente o presentar la documentación que corresponda, según la clase de rectificación que se vaya a realizar.
7. Sin embargo, en nuestro caso concreto, al admitirse que sí procede inscribir la habilitación urbana ejecutada aun cuando el Área de Catastro no pueda determinar si se adecúa al perímetro registrado debido a deficiencias en los antecedentes registrales, no tiene sentido ordenar que previamente se rectifique el área, linderos y medidas perimétricas del predio submateria, como considera el voto en mayoría. Esto por cuanto se asume que el área del polígono de la habilitación urbana propuesta por el usuario corresponde a la de la partida 04001365, pues en ambos casos el área es la misma:
4,300.00 m2, más aún si la habilitación urbana ha sido aprobada por la autoridad municipal competente. Visto de esta manera, la superposición con predios registrados, detectada por el área de catastro, no impide la inscripción del título alzado, en aplicación del primer párrafo del artículo 62 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. En consecuencia, la sugerencia de rectificación de áreas y medidas perimétricas del predio, previo al proceso de regularización de habilitación urbana, carece de sustento legal y es innecesaria.
10 Criterio adoptado en las Resoluciones N.°s 014-2007-SUNARP-TR-T del 18.01.2007, 019-2008- SUNARP-TR-T del 31.01.2008, 155-2006-SUNARPTR-T del 29.09.2006, 048-2005-SUNARP-TR-T del 22.03.2005 y 094-2005- SUNARP-TR-T del 03.06.2005.
8. Cabe señalar, asimismo, que el acuerdo plenario aprobado recientemente en el Pleno 227° del Tribunal Registral, llevado a cabo los días 21 y 22 de julio del presente año, con el siguiente criterio: «El supuesto regulado en el tercer párrafo del artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios respecto de las independizaciones resulta aplicable a la subdivisión, habilitación urbana y declaratoria de fábrica», sí es aplicable al caso bajo examen, puesto que el aludido tercero párrafo del artículo 59 del RIRP es claro en señalar que cuando el Área de Catastro, debido a la ausencia de datos técnicos suficientes en los antecedentes registrales, señale que se encuentre imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el área cuya independización se solicita se encuentra comprendida dentro de alguna de las independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se encuentra dentro de la partida matriz, ello no impedirá la inscripción de la independización rogada, siempre que el título contenga los requisitos señalados en el primer párrafo que antecede.
9. Llevándolo al plano de las habilitaciones urbanas, cuando la Oficina de Catastro no puede determinar si el área de la habilitación materia de regularización se encuentra dentro de la partida correspondiente a la habilitación, por falta de documentación técnica en los antecedentes registrales, como sucede en este caso, sí corresponde inscribir dicha habilitación. La carencia de medidas perimétricas del predio en la partida y los antecedentes no puede constituir óbice para la inscripción porque, precisamente, el artículo 59 es claro en señalar: «debido a la ausencia de datos técnicos suficientes en los antecedentes registrales», siendo uno de esos datos las medidas perimétricas.
10. Por las razones expuestas, mi voto es porque se revoquen los numerales 2.1.2, 2.1.3 y 2.2.1 de la esquela de observación (transcritos del informe técnico) y se orden su inscripción.
WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA Vocal del Tribunal Registral
