Tesis Final Master

(1)

ESTUDIOS ECONÓMICOS,FINANCIEROS, ANALISIS Y

PROPUESTAS PARA LA REALIZACIÓN Y

(2)

Master Project Management en Edificación

2

1.

INTRODUCCIÓN...6

2.

PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA 2.1 Descripción de la empresa...7

2.2 Objetivos Económicos y Comerciales...9

2.3 Organigrama...10

2.4 Coste de RRHH...11

2.5 Forma jurídica...12

2.6 Balance...13

3.

ENTORNO GENERAL – DESCRIPCIÓN DEL NEGOCIO 3.1 Entorno General...18

3.1.1 Estadísticas y datos macro-económicos...18

3.1.2 Mercado de la Construcción en España ...22

3.1.3 Mercado Inmobiliario en España ...24

3.2 Propuesta general...27

3.2.1 Introducción ...27

3.2.2 Antedecentes Históricos ...28

3.2.3 Plano de Situación ...29

3.2.4 Plan General Metropolitano (PGM 1976)...30

3.2.5 Modificación al Plan General Metropolitano (MPGM 2001)...32

3.2.6 Descripción del Negocio...33

3.2.7 Viabilidad de la Operación Inmobiliaria...39

3.2.8 Análisis de Riesgos...41

3.2.9 Elección del Solar...47

(3)

4.

ESTUDIO DE MERCADO

4.1 Antecedentes...55

4.2 Comprados Potencial...55

4.3 Investigación del Entorno...59

4.3.1 Análisis de la Competencia. C/Numancia...62

4.3.2 Análisis de la Competencia. C/Marques de Setmenat...63

4.3.3 Análisis de la Competencia. Sarriá – San Gervasi...64

4.3.4 Evolución del Precio por m² sector Les Corts...65

4.3.5 Promociones en las cercanías de Colonia Castells...66

4.4 Condicionantes urbanisticos...68

5.

PLAN DE MARKETING 5.1 Objetivos de Marketing...69

5.2 Estrategia Comercial...69

5.3 Análisis DAFO...70

5.3.1 Debilidades...70

5.3.2 Amenazas...70

5.3.3 Fortalezas...70

5.3.4 Oportunidades...70

5.4 Bases Economicas de Partida...71

5.4.1 Precio medio por metro cuadrado sobre rasante. Vivienda...71

5.4.2 Precio medio por metro cuadrado bajo rasante. Garajes y trasteros...71

5.4.3 Valor de venta de las viviendas...72

(4)

4

5.7 Garantía de Post-venta...80

5.8 Precios de Partida...82

5.9 Plan Acción...83

5.9.1 Ventas...83

5.9.2 Briefing...83

5.9.3 Promoción...84

6.

PLAN DE OPERACIONES 6.1 Control de Calidad...85

6.2 Ciclo Operativo...86

6.2.1 Proceso de iniciación...87

6.2.2 Planificación...87

6.2.3 Proceso de Ejecución...89

6.2.4 Proceso de Control...89

6.2.5 Proceso de Cierre...90

6.3 Project Manager en el Ciclo Operativo...90

6.4 Programación de Actividades...91

7.

PLAN ECONÓMICO FINANCIERO 7.1 Datos del Proyecto ...92

7.2 Definicion del Proyecto...94

7.3 Costes del Proyecto...95

7.4 Flujo de Caja...97

7.5 Resumen Economico...98

7.6 Resultados y Analisis de Rentabilidad...99

7.7 Financiacion (Saldos Mensuales)...100

7.8 Analisis de Resultados sobre Ventas...101

7.9 Analisis de Sensibilidad de la Tasa Interna de Retorno...102

(5)

8.

CONCLUSIONES ...104

(6)

6

1.

INTRODUCCIÓN

El objetivo de esta investigación consiste en analizar la viabilidad de un caso práctico de promoción inmobiliaria en la Colonia Castells, Barcelona. Para ello asumimos ser una compañía constructora existente cuyos socios desean expandir su negocio a la promoción y comercialización inmobiliaria.

Nuestra idea para estructurar el trabajo es presentar una combinación de un Business Plan y un Business Case, de tal modo que podamos introducir nuestro grupo empresarial y a su vez presentar el proyecto específico como posible inversión viable.

Los proyectos inmobiliarios de inversión constan de varias etapas. Desde su fase de inicio hasta la comercialización y post-venta; así como también una serie de diferentes estudios interrelacionados y que desarrollaremos a lo largo de esta investigación, como son:

• Definición del proyecto y sus objetivos.

• Estudio de mercado.

• Plan de Marketing.

• Plan de operaciones.

• Estudio económico financiero.

El trabajo mostrará la evolución de valores asumidos y preliminares a través de los diferentes estudios hasta un nivel de afinamiento preciso. Tanto la definición del proyecto como el plan de marketing presentan algunos números preliminares de costes y precios de venta de los diferentes productos, será en el estudio económico financiero donde en realidad se puede asumir los números finales, dada su característica dinámica.

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2

2.1 DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA

Inver Sinco es un grupo empresarial dedicado a la construcción y promoción inmobiliaria en Cataluña.

Con sede actual en el barrio de Pedralbes en Barcelona, nace con la creación en 1986 de Constructora Sinco S.L., posesionándose en el sector como una de las empresas de mayor credibilidad en su tipo.

Posteriormente, con la finalidad de invertir el capital en una actividad rentable y complementaria, se decide la ampliación del negocio al sector de la promoción inmobiliaria con la reciente creación de Promociones Sinco S.L.

Inver Sinco da respuesta a las inquietudes del mercado actual que exige una mayor calidad y control del proceso edificatorio, apostando por consolidarse como una firma de confianza probada a través de sus 20 años de experiencia.

Más de 20,000 viviendas construidas son nuestro aval más importante para toda aquella persona que este buscando una vivienda para vivir o pasar períodos vacacionales, un local u oficina para instalar su negocio o un valor seguro donde invertir su dinero.

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8

• La existencia de un mercado con alto grado de crecimiento gracias a la demanda de las familias españolas, las familias extranjeras y los inversores tanto nacionales como extranjeros.

• El conocimiento y destreza de la compañía que le permiten identificar, adquirir y desarrollar el suelo necesario para asegurar su actividad en el horizonte de la próxima década.

• La disponibilidad económica y financiera que nuestra compañía ha utilizado satisfactoriamente.

• La gran aceptación de nuestros productos por parte de nuestros clientes.

• Nuestras ventajas competitivas consistentes en la utilización de tecnologías constructivas actuales y los sistemas de seguridad y control de la calidad.

• La rentabilidad que a nuestros clientes ofrece a medio y largo plazo la compra de nuestros productos.

Nuestra actividad se desarrollará principalmente en la ciudad de Barcelona y ciudades cercanas. Nuestro cliente obje tivo es la familia nacional o extranjera que desea vivir en los núcleos urbanos, de clase media alta, con o sin hijos, profesionalmente activa o jubilada.

La actividad de Inver Sinco S.L. se desarrollará en plena armonía con los siguientes principios:

• Total respeto al marco jurídico y legal imperante en nuestro ámbito de actuación.

• Respeto y protección del medio ambiente mediante la utilización de los más adecuados materiales y tecnologías.

• Transparencia y lealtad con nuestros accionistas, empleados y clientes.

(9)

Nuestro grupo gestionará integralmente la concepción, desarrollo, construcción y comercialización de nuestras promociones lo cual nos permitirá un control y seguridad total de la calidad en nuestros productos, así como una relación directa con los clientes y sus inquietudes.

El concepto de Marca que por años ha estado presente en nuestra Constructora se ira consolidando y reforzando nuestras promociones lo que constituirá un elemento de atracción y fidelización de futuros clientes.

2.2 Objetivos Comerciales

Nuestra visión consiste en implantarnos en el mercado inmobiliario como una empresa bien capitalizada que rentabiliza las inversiones gracias a un volumen de negocios constante y continuo y además establecer el concepto de marca como Promotora.

2.2 Objetivos Económicos

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2.3 Organigrama

Direccion General

Director de Administracion y Finanzas

Despacho de asesoría Legal y

financiera (Externo)

Director de Produccion y Construccion

Director Tecnico

Informatico Estudios y Presupuestos Calidad y Medio Ambiente Preversion y Riesgos Laborales

Tecnicos Tecnicos Administrativos Tecnicos

Auditoria Externa

Tecnicos Auditoria Externa Recursos Humanos

Depto de Economia y Finazas Departamento Juridico Compras Contabilidad Administrador Servicios Variados Tesoreria Administrativos

Depto de Obra Civil Depto de Obra

Edificacion

Jefe de Area

Jefe de Obra I Jefe de Obra II

Encargado Encargado

Ayudante JO

Administativo de Obra

Jefe de Area

Jefe de Obra III Jefe de Obra IV

Encargado Administativo Encargado de Obra Direccion General Project Manager Project Manager Arquitectura y Calidad Administracion y Finanzas

Captacion de Solar Marketing y Venta Asesorias Externas

Urbanisticas Legal Financiera

Contro del Calidad Post - Venta

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2.4 Costes de RRHH de Construcciones Sinco

Cantidad Descripción Salario Anual Salario Mensual Total

Bruto Bruto Mensual

1 Direccion General € 80,000.00 € 6,666.67 € 6,666.67 1 Director de Produccion y Construcción € 70,000.00 € 5,833.33 € 5,833.33 1 Director de Administracion y Finanzas € 60,000.00 € 5,000.00 € 5,000.00 1 Director Tecnico € 60,000.00 € 5,000.00 € 5,000.00 1 Gerente del Depto de Economia y Finanzas € 50,000.00 € 4,166.67 € 4,166.67 1 Gerente de Recursos Humanos € 40,000.00 € 3,333.33 € 3,333.33 1 Departamento Juridico (Abogado) € 30,000.00 € 2,500.00 € 2,500.00 1 Gerente de Compras € 28,000.00 € 2,333.33 € 2,333.33 2 Contabilidad (contables) € 24,000.00 € 2,000.00 € 4,000.00 1 Administrador € 24,000.00 € 2,000.00 € 2,000.00 1 Jefe del Depto de Obra Civil € 40,000.00 € 3,333.33 € 3,333.33 1 Jefe del Depto de Obra Edificacion € 40,000.00 € 3,333.33 € 3,333.33 3 Ingnieros de caminos € 36,000.00 € 3,000.00 € 9,000.00 4 Arquitectos € 36,000.00 € 3,000.00 € 12,000.00 6 Arquitectos Técnicos € 30,000.00 € 2,500.00 € 15,000.00 2 Delineantes € 20,000.00 € 1,666.67 € 3,333.33

TOTAL € 100,333.33

Costes Previstos de RRHH de Promociones Sinco

Cantidad Descripción

Salario Anual

Salario

Mensual Total

Bruto Bruto Mensual

1 Dirección General € 80,000.00 € 6,666.67 € 6,666.67 1 Project Manager € 50,000.00 € 4,166.67 € 4,166.67 2 Arquitecto Técnico € 35,000.00 € 2,916.67 € 5,833.33 1 Marketing y publicidad € 35,000.00 € 2,916.67 € 2,916.67 2 Agente de Promociones Inmobiliarias/Comercialización € 30,000.00 € 2,500.00 € 5,000.00 1 Contabilidad (contables) € 24,000.00 € 2,000.00 € 2,000.00 2 Administrativos € 20,000.00 € 1,666.67 € 3,333.33

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2.5 Forma Jurídica

Inver Sinco es un holding empresarial que actúa en diferentes campos de negocios. Promociones Sinco y Construcciones Sinco son dos empresas distintas y separadas a nivel administrativo, organizativo y contable que actúan en el sector de la promoción y construcción de forma independiente, sin embargo ambas empresas podrán asociarse para trabajar en conjunto en el caso de que la oportunidad de negocio así lo amerite.

La profesionalidad y alta competencia con la que cuentan ambas empresas tienen como resultado objetivos comunes que coinciden en atención y satisfacción del cliente y la optimización de estándares de calidad. La asociación de Promociones Sinco y Construcciones Sinco es una hipótesis altamente rentable para ambas empresas.

Otra posibilidad es que Promociones Sinco pueda licitar y adjudicar la obra a otra empresa constructora una vez valorada su oferta.

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2.6 Balance

Balance de Situación (ACTIVO)

12/31/2002 12/31/2003 12/31/2004

A) ACCIONISTAS (SOCIOS) POR

DESEMBOLSOS NO EXIGIDOS

B) INMOVILIZADO 1562924.67 1471100.52 1571777.47

I. Gastos de establecimiento

II. Inmovilizaciones inmateriales 164875.18 136469.65 71213.78

Aplicaciones informáticas 36133.39 39598.29 52636.91 Derechos s/bienes en régimen de arrendamiento

financiero 141072.70 141072.70 75694.91 Amortizaciones -12330.91 -44201.34 -57118.04

III. Inmovilizaciones materiales 1396426.65 1333008.03 1493230.53

Terrenos 118735.95 118735.95 118735.95 Instalaciones técnicas y maquinaria 568408.74 552879.71 595449.35 Otras instalaciones, utillaje y mobiliario 592026.78 695624.82 938020.73 Otro inmovilizado 194101.49 220083.83 327959.07 Amortizaciones -76846.31 -254316.28 -486934.57

IV. Inmovilizaciones financieras 1622.84 1622.84 7333.16

Cartera de valores a largo plazo 1622.84 1622.84 7333.16

V. Acciones propias

VI. Deudores por operaciones de tráfico

C) GASTOS A DISTRIBUIR EN VARIOS EJERCICIOS 6878.21 1984.08 233.59

D) ACTIVO CIRCULANTE 24696606.78 27145369.02 29791268.14

I. Accionistas por desembolsos exigidos

II. Existencias 481740.12 560861.55 488501.33

Materias primas y otros 481740.12 560861.55 488501.33

aprovisionamientos

III. Deudores 23794930.57 25346532.71 28767523.43

Clientes por venta y prestaciones de servicios 21157876.63 24161435.19 27418870.27 Deudores varios 75577.21 4881.66 5562.18

Personal 1080.82 900.00 150.00

Administraciones Públicas 2560395.91 1179315.86 1342940.98

IV. Inversiones financieras temporales 52705.53 64379.49 82459.49

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14

Balance de Situación (PASIVO)

12/31/2002 12/31/2003 12/31/2004

A) FONDOS PROPIOS _2136967.29 _2167819.53 _2704917.50

I. Capital suscrito _1216350.00 _1216350.00 _1216350.00

II. Prima de emisión

III. Reserva de revalorización

IV. Reservas _450290.75 _497323.40 _551469.53

Reserva legal _62363.18 _109395.83 _154810.44 Otras reservas _2.78 _387924.79 _396656.31 Diferencias por ajuste del capital a euros _387924.79 _2.78 _2.78

V. Resultado de ejercicios anteriores

VI. Pérdidas y Ganancias (beneficio o perdida) _470326.54 _454146.13 _937097.97

VII. Dividendo a cuenta entregado en el ejercicio VIII. Acciones propias para reducción de capital B) INGRESOS A DISTRIBUIR EN VARIOS EJERCICIOS

C) PROVISIONES DE RIESGO Y GASTOS

D) ACREEDORES A LARGO PLAZO _308685.77 _181273.53 _73959.60

I. Emisión de obligaciones y otros valores negociables

II. Deudas con entidades de crédito _231383.61 _161746.01 _73959.60

Deudas a largo plazo con entidades de crédito _231383.61 _161746.01 _73959.60

III. Deudas con empresas del grupo asociadas IV. Otros acreedores _77302.16 _19527.52 V. Desembolsos pendientes sobre acciones no exigidos

VI. Acreedores por operaciones de tráfico a largo plazo

E) ACREEDORES A CORTO PLAZO _23820756.60 _26269360.56 _28584402.10

I. Emisiones de obligaciones y otros valores negociables

II. Deudas con entidades de crédito

10777801.50 9940591.11 8214942.02 III. Deudas con empresas del grupo y asociadas a corto plazo

IV. Acreedores comerciales

12441849.62 15555420.04 19271225.27

Deudas por compras o prestaciones de servicios

12441849.62 15555420.04 19271225.27

V. Otras deudas no comerciales _601105.48 _773349.41 _1098234.81

Administraciones Públicas _229640.29 _203595.09 _508303.59

Otras deudas 59583.74 365416.06 260574.56 Remuneraciones pendientes de pago 311881.45 204338.26 329356.66

VI. Provisiones para operaciones de tráfico

VII. Ajustes por periodificación

F) PROVISIONES PARA RIESGOS Y GASTOS A CORTO

PLAZO

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Cuenta de Pérdidas y Ganancias

12/31/2002 12/31/2003 12/31/2004

A) GASTOS (A.1 a A.16) _46202711.31 _54923589.36 _60943354.78

A.1 Reducción a de existencias de

productos terminados y en curso de fabricación

A.2 Aprovisionamientos _36785049.75 _43511596.33 _46363145.55

Consumo de mercaderías _15625183.88 _18910612.59 _20290557.09

Consumo de materias primas y otras _837468.59 _959159.55 _1135723.15

materias consumibles

Otros gastos externos _20322397.28 _23641824.19 _24936865.31

A.3 Gastos de personal _2719426.24 _3145213.94 _4725252.48

Sueldos, salarios y asimilados _2216700.77 _2514293.72 _3688644.93

Cargas sociales _502725.47 _630920.22 _1036607.55

A.4 Dotaciones para amortizaciones de

inmovilizado 78556.48 211393.20 245534.99

A.5 Variación de las provisiones de tráfico

A.6 Otros gastos de explotación _5622517.89 _6993772.68 _8500250.71

Servicios exteriores _5614650.20 _6984776.29 _8491162.47

Tributos _7867.69 _8996.39 _9088.24

A.I. BENEFICIOS DE EXPLOTACION _1407195.86 _1509535.28 _2028488.20

(B.1+B.2+B,3+B.4-A.1-A.2-A.3-A.4-A.5-A.6)

A.7 Gastos financieros y gastos asimilados _731126.92 _740918.27 _593315.90 Por deudas con terceros y gastos asimilados _731126.92 _740918.27 _593315.90 A.8 Variación de las provisiones de inversiones

financieras

A.9 Diferencias negativas de cambio

A.II. RESULTADOS FINANCIEROS

POSITIVOS (B.5+B.6+B.7+B,8-A.7-A.8-A.9)

A.III. BENEFICIOS DE LAS ACTIVIDADES

681436.37 770537.98 1437704.74

ORDINARIAS (A.I+A.II-B.I-B.II)

A.10 Variación de las provisiones de

inmovilizado inmaterial, material y cartera de control

A.11 Pérdidas procedentes del _591.08 _3763.16

A.12 Pérdidas por operaciones con acciones y

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16

A.15. Impuesto sobre sociedades

253252.75 244540.23 504591.21

A.16. Otros impuestos

A.VI. RESULTADO DEL EJERCICIO

470326.54 454146.13 937097.97

(BENEFICIOS) (A.V.-A.15-A.16)

B) INGRESOS (B.1 a B.13) _46673037.85 _55377735.49 _61880452.75

B.1 Importe neto de la cifra de negocios _46673037.85 _55377735.49 _61880452.75 Ventas

46673037.85 55377735.49 61880452.75

B.2 Aumento de existencias de productos

terminados y en curso de fabricación

B.3 Trabajos efectuados por la empresa

para el inmovilizado

B.4. Otros ingresos de explotación

B.I. PERDIDAS DE EXPLOTACION

(A.1+A.2+A.3+A.4+A.5+A.6-B.1-B.2-B.3-B.4)

B.5 Ingresos de participación en capital

B.6 Ingresos de otros valores negociables

y de créditos del activo inmovilizado

B.7 Otros intereses e ingresos asimilados _5367.43 _1920.97 _2532.44

Otros intereses _5367.43 _1920.97 _2532.44

B.8 Diferencias positivas de cambio

B.II. RESULTADOS FINANCIEROS NEGATIVOS

725759.49 738997.30 590783.46

(A.7+A.8+A.9-B.5-B.6-B.7-B.8)

B.III. PERDIDAS DE LAS ACTIVIDADES

ORDINARIAS (B.I+B.II-A.I-A.II)

B.9 Beneficios en enajenación de _39.61 _9867.82

B.10 Beneficios por operaciones con acciones y

obligaciones propias

B.11 Subvenciones de capital transferidas

al resultado del ejercicio

B.12 Ingresos extraordinarios _5253.40 _3650.97 _3445.02

B.13 Ingresos y beneficios de otros ejercicios

49670.80 612.51 1935.54

B.IV. RESULTADOS EXTRAORDINARIOS

71851.62

NEGATIVOS (A.10+A.11+A.12+A.13+A.14

-B.9-B.10-B.11-B.12-B.13)

B.V. PERDIDAS ANTES DE IMPUESTOS

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Principales Ratios

2002 2003 2004

ACTIVIDAD

Crecimiento de la cifra de Ventas (%) 17.96 18.79 11.72

Rotación del Activo 1.78 1.94 1.97

Productividad 1.55 1.55 21.11

Crecimiento del valor añadido (%) 2789.44 2085.15 1949.38

RENTABILIDAD

Rentabilidad económica (%) 1.79 1.59 2.99

Rentabilidad Financiera (%) 22.01 20.95 34.64 Gastos Financieros (%) 1.57 1.34 0.96

EQUILIBRIO (En días de cifra de ventas)

Crédito Clientes (cifra de ventas) 183 164 167

Crédito Proveedores (cifra de ventas) 121 128 149 Fondo de maniobra (cifra de ventas) 6 5 7

Necesidad de fondo de maniobra (cifra de ventas) 86 62 51

Tesorería (cifra de ventas) 0 0 0

EQUILIBRIO

Fondo de maniobra 875850.18 876008.46 1206866.04

Necesidad de f ondo de maniobra 11235853.58 9578624.81 886564.68 Tesorería -10360003.40 -8702616.35 -7679698.64

Ratio de Equilibrio 1.56 1.60 1.77

SOLVENCIA

Ratio de endeudamiento (%) 91.86 92.43 91.38

Fondos propios / Permanentes (%) 87.38 92.28 97.34 Capacidad de Devolución 0.52 0.48 0.46

LIQUIDEZ

Liquidez General 1.04 1.03 1.04

Liquidez Inmediata 0.02 0.05 0.02

(18)

18

3

ENTORNO GENERAL Y DESCRIPCIÓN DEL NEGOCIO

3.1 Entorno General

3.1.1 Entorno Macro - Económico

En el área Euro las dudas sobre la capacidad de reactivación del conjunto de la economía no terminan de disiparse. La revisión del PIB del primer trimestre de 2005 ha confirmado un crecimiento del 0,5% en términos trimestrales, tres décimas más que el trimestre anterior.

Las principales sombras sobre este dato surgen, por un lado, al comprobar que dicho crecimiento es debido exclusivamente al sector exterior con una nula aportación de la demanda interna, que muestra una desaceleración importante tanto en el consumo como de la formación brutal de capital. Por otro lado, la demanda externa se ha concentrado en Alemania, ampliándose la divergencia en la Zona Euro.

En este sentido Italia se encuentra técnicamente en recesión, Holanda ha sufrido una contracción importante en el primer trimestre y Francia ha sorprendido a la baja. La dependencia del crecimiento del Área Euro del sector exterior puede ser relevante en un contexto de ligera desaceleración mundial, aunque beneficiada por el reciente proceso de apreciación del Euro.

(19)

A pesar de ello, el escenario más probable es que el BCE (Banco Central Europeo) opte por mantener el tipo repo estable, ante la manifiesta preocupación que la

autoridad monetaria ha demostrado por el encarecimiento del precio de la vivienda, pasando de ser un problema “aislado” de un pequeño grupo de países, a ser compartido por la mayor parte de los países miembros.

Ante esta inquietud haremos referencia a unas citas textuales publicadas por dos periódicos en referencia al Banco Central Europeo (BCE) y su preocupación por el alza de los precios de la vivienda.

10/02/06 EXPANSIÓN, Economía

El BCE ve “insostenible” la subida del precio de la vivienda en España

Z subida de los tipos, desde el 2,25% hasta el 2,5%, en la próxima reunión del BCE, el

2 de marzo, y nuevos incrementos más tarde, hasta situar el precio del dinero en el 3%

a finales de este año. "Al BCE le preocupa que una política de bajos tipos para

apuntalar el crecimiento conlleve a una sobre valoración del mercado inmobiliario", dice

José Carlos Díez, economista jefe de Ínter Money en Madrid. Tradicionalmente, un

incremento del precio de la vivienda provoca, vía el efecto riqueza, un aumento del

consumo, que a la postre puede generar tensiones inflacionarias.

También supone un riesgo para la estabilidad financiera. El BCE también reveló que el

mercado ve actualmente mayores riesgos para la inflación que hace tres meses, lo que

refuerza la posibilidad de una subida de los tipos de interés en marzo. Los expertos en

previsión económica encuestados por el banco creen que la inflación acabará 2006 en

el 2%, aunque ha elevado la probabilidad de se sitúe por encima de ese nivel hasta el

(20)

20

10/02/06 EL PERIÓDICO, Habitatge

El BCE dice que la vivienda está sobre valorada en varios países

• El banco advierte de que en algunas zonas la situación es "insostenible"

• El riesgo sobre la evolución de los precios continúa al alza por el petróleo

Pisos en construcción.

El Banco Central Europeo (BCE) advirtió ayer de que "la situación actual en el mercado

inmobiliario de la zona euro está sujeta a numerosos riesgos", entre los que destaca el

de la sobre valoración que tienen actualmente los precios de la vivienda en algunos

países.

En el boletín mensual de febrero, publicado ayer, añade que "algunas regiones de la

zona euro pueden haber experimentado una evolución de los precios de la propiedad

residencial insostenibles". España es uno de los miembros de la UE que ha registrado

un mayor incremento de precios en el último quinquenio.

El banco afirma que es necesaria una actitud vigilante de las instituciones, sobre todo

en los casos en los que el dinamismo de los precios de la vivienda ha estado

acompañado de un fuerte incremento de las hipotecas. Por ejemplo, el BCE señala que

el crecimiento de los mercados de la propiedad residencial ha sido muy fuerte en

países como España, Francia e Italia, mientras que en Alemania los precios incluso

han bajado.

LIDERAZGO ESPAÑOL

Los datos del cuarto trimestre del 2005 indican que el crecimiento del coste de la

vivienda sigue fuerte en España, Francia e Irlanda, pero más moderado que en el 2004.

En Holanda y Portugal, se mantiene la tendencia moderada observada recientemente.

Según el BCE, la tasa de crecimiento anual de los precios de la propiedad residencial

(21)

España superaba esta tasa en casi 10 puntos en las mismas fechas. La autoridad

monetaria europea estima que las condiciones favorables de crédito hipotecario en el

sistema bancario de la zona euro han contribuido al alza de la demanda de vivienda, lo

que ha generado, junto a una respuesta gradual de la oferta, un incremento de los

precios de los inmuebles en los cinco años.

PRÉSTAMOS FÁCILES

También constata que en los últimos años las entidades de crédito han variado los

criterios para la concesión de préstamos hipotecarios y han pasado del endurecimiento

a la relajación. Según el banco, esta evolución ha ido unida a un "notable repunte" de la

tasa de crecimiento interanual de préstamos para vivienda.

Las evoluciones del coste de la propiedad son un importante factor subyacente en las

decisiones de política monetaria con el fin de mantener la estabilidad de los precios en

la zona euro a medio plazo.

El BCE sostiene que los riesgos sobre la evolución de los precios continúan al alza

derivados de nuevas subidas petróleo y "su transmisión a los precios de consumo más

acusada de lo previsto hasta ahora", lo que se deduce una advertencia del banco

central a una posible subida de los tipos de interés.

Mientras que el débil crecimiento esta siendo la tónica en el conjunto del área Euro, España continúa demarcándose, parcialmente, de esta pauta. La revisión para 2004 estipuló que España creció a un 3,1%.

(22)

22

3.1.2 Mercado de la Construcción en España

Desde aproximadamente el año 1997, el mercado español de la construcción (mas del 17% del PIB nacional) volvió a convertirse en 2005 en uno de los motores económicos del país, con un crecimiento superior al 5%, varias décimas por encima del alcanzado por el conjunto de la economía nacional.

Esta tendencia sectorial se prevé sostenible a medio plazo: las perspectivas para 2006 apuntan a un crecimiento del sector cercano al 4%. Los Presupuestos Generales del Estado 2006 prevén un incremento de 3.8% y el más reciente panel de Funcas (Fundación de las cajas de Ahorros) lo estima en un 5.1%.

Por su parte, el Plan de Estabilidad 2004 -2008 del Reino de España considera que el crecimiento de la actividad de construcción continuará, si bien se moderará gradualmente su ritmo de avance.

Este marco estable a futuro se suste nta en varios factores:

• El Plan Estratégico de Infraestructuras de Transporte (PEIT) 2005-2020, aprobado por el Consejo de Ministros en julio 2005, con una inversión prevista de 248.892 millones de euros.

La envergadura de las inversiones y el amplio período de actuación sientan las bases para la continuidad del crecimiento en el sector de las infraestructuras.

(23)

• El programa AGUA del Ministerio de Medio Ambiente, que incluye actuaciones por valor de 3.900 millones de euros en el Arco Mediterráneo.

• La estabilidad presupuestaria de las administraciones públicas y la fortaleza financiera de los grupos constructores compensarían la reducción paulatina de otras fuentes de financiación de estructuras. De esta manera se prevé compensar la reducción de fondos por parte de la Comunidad Europea a España, con el fin del cumplimiento del compromiso actual de estabilidad presupuestaria. Aún así hay que señalar que esta menor dotación de fondos no afectará al sector a corto y medio plazo, ya que los anteriores fondos 2000-2006 cuentan con un escenario de aplicación hasta 2008.

• En el año 2005 se incremento notablemente la licitación pública (+25%) con un presupuesto histórico de obras licitadas de 40.000 millones de euros, gestionadas en su gran mayoría a través de las Comunidades Autónomas y Corporaciones Locales.

• El área de la edificación residencial durante el año 2005, se alzo por sobre los 800.000 proyectos de viviendas visados, lo que garantiza a medio plazo la continuidad de este subsector, sin desconocer una paulatina ralentización en el crecimiento (+5%) con respecto a años anteriores.

• Las administraciones públicas, principalmente las autonómicas apostaron en el año 2005 de manera especial por los proyectos de financiación privada de infraestructuras, a través de la fórmula de peaje en sombra, hospitales, juzgados, comisarías, palacios de congresos, etc.

(24)

24

3.1.3 Mercado Inmobiliario en España

Durante el año 2005 se confirmó el inicio de un nuevo escenario inmobiliario en España, un tanto más equilibrado y alineado a las tendencias europeas, caracterizado especialmente por la moderación. El mantenimiento de la oferta, tanto de vivienda nueva como de segunda mano, se ha combinado durante el año con una relativa moderación de la demanda con 2 consecuencias inmediatas: el alargamiento de los plazos de venta de las promociones residenciales y una menor tensión de los precios, que podría mantenerse durante el año 2006 con tasas de crecimiento por encima de la inflación, en el entorno del 5%.

La ralentización ordenada de los precios ha sido más evidente en las comunidades con grandes mercados urbanos, como Madrid o Cataluña, y en las orientadas al turismo exterior, principalmente las comunidades insulares y Andalucía.

El incremento de la renta real de los hogares españoles; el mantenimiento de los ritmos de crecimiento del empleo y la entrada neta de inmigrantes; todo ello en un entorno económico nacional y europeo dinámico, donde las condiciones financieras continúan siendo favorables, permiten que la demanda de la vivienda sea continua y no se prevé la posibilidad de un ajuste brusco en el sector a corto y medio plazo.

Los aspectos concretos que influyen en estos factores son:

(25)

Determinante resulta ser el comportamiento de los tipos de interés, en cuanto al precio de la vivienda se refiere. Durante el año 2006 se prevé en España un aumento del 10% en el precio de la vivienda, la moderación del alza de los precios continuará dentro de los próximos tres a cuatro ejercicios, lo que favorecerá a un “aterrizaje suave” del sector.

La desaceleración en los precios se debe en gran parte al progresivo aumento de los tipos de interés de referencia marcados por el Banco Central Europeo, que ve con preocupación el constante aumento del precio de la vivienda, estas tasas de interés llegaran a una cifra cercana al 3.25% durante el año 2006, y en menor grado, pero no menos importante al aumento del parque de viviendas.

• Demográficos: aumento de la población demandante de primera vivienda

(25-35 años) en la década de los 90 y primeros años de la década actual. La inmigración seguirá siendo un elemento determinante en la formación de la demanda en los próximos ejercicios: se estima la creación de 130.000 hogares por año en el período 2005-2011.

• Sociológicos: reducción en el número de personas por hogar, que ha pasado

de las 3.36 en 1991 a las 2.86 actuales.

En cuanto al mercado de segunda residencia se refiere, principalmente la situada en la costa, persiste el crecimiento de la demanda extranjera y se mantienen las compras nacionales. Los flujos turísticos se desaceleran pero no así los porcentajes de turistas que apuntan a la adquisición de una vivienda en propiedad.

(26)

26 El mercado inmobiliario mantiene su característica estructura atomizada: las diez primeras compañías promotoras representan menos del 5% del total; y su marcado componente local.

(27)

3.2 Propuesta General

3.2.1 Introducción

La idea de modificación urbana del sector de la colonia Castells viene gestionándose hace ya un tiempo, uno de los pasos que ayudo a la materialización definitiva de este proyecto fue sin lugar a dudas la redacción de la “Modificación del plan General Metropolitano” en Junio de 2002, este plan dio continuidad a la tramitación urbanística que se inició con la exposición al público de documento de “Criterios, Objetivos y Soluciones Generales de Planeamiento” según decreto de de la alcaldía de 09/11/1999.

La MPGM en el sector de reforma interior de la Colonia Castells, pretende ser un paso mas dentro del proceso de planeamiento que persigue como objetivo la transformación del área de la Colonia Castells, colaborando a que este sector se incorpore definitivamente al entorno urbano próximo consolidado y deje de tener el carácter de residual de la actualidad.

(28)

(29)

3.2.2 Antecedentes Históricos

A finales del Siglo XIX se comienza a urbanizar la zona del Camp de la Creu, con un epicentro situado aproximadamente en el cruce de las Calles Entença y Travessera de les Corts. Se destacan dos polos de crecimiento: alrededor de la Colonia Castells y la zona de calle Morales-plaza del carmen-calle de montenegro.

La zona de la Colonia Castells (comprendida entre las calles de Montenegro, Taquígrafo Serra, Ecuador y Entença), próxima al núcleo industrial de Sants y de la Izquierda del Ensanche, se construye a partir del último tercio del siglo pasado, al costado de la fábrica de barnices propiedad de la familia Castells.

Al parecer los edificios servían de viviendas para los trabajadores de la misma fábrica así como de las del Barrio de Sants. En total mas de 50 viviendas unifamiliares entorno a 5 callejones interiores. La mayoría de estas viviendas solo poseían planta baja aunque también las había de planta baja y planta piso.

(30)

29

(31)

3.2.4 Plan General Metropolitano (PGM 1976)

(32)

31 SRI COLONIA CASTELLS

Calificaciones Urbanísticas Diferenciadas

Las superficies del SRI según el PGM de 1976 son de 49.672 m2, con el siguiente desglose:

SUPERFICIES SECTOR REFORMA INTERIOR (SRI) PGM-1976

Calificación PGM-76

5 18.968 m2

6b 13.621 m2

7b 5.982 m2

14a 11.101 m2

(33)

3.2.5 Modificación Plan General Metropolitano (MPGM 2001)

Esta modificación tiene como objetivo básico el desarrollo de las previsiones del PGM al delimitar un Sector de Reforma Interior sujeto a remodelación de tal manera que:

- Se distingan los dos ámbitos de actuación: SRI y suelos fuera del SRI - Mantener las previsiones de verde y equipamiento

- Posibilita el derecho a la re localización de los vecinos afectados

- Ordena físicamente la edificación, espacios libres, dotaciones y vialidad - Determina las fases de remodelación

- Determina el sistema de actuación

MODICACIÓN PLAN GENERAL METROPOLITANO (MPGM 2001)

SRI Colonia Castells

CUADRO COMPARATIVO SUPERFICIES SRI, PGM 1976-MPGM 2001

Calificación PGM76+ PE 1991 MPGM-2001 Diferencia

(34)

33

3.2.6 Descripción del Negocio

El Ayuntamiento de Barcelona, con en el motivo de incorporar definitivamente al entorno urbano el sector de la Colonia Castells y reubicar a sus habitantes dentro del mismo barrio de Les Corts, a través de promociones habitacionales, pone a la venta mediante oferta económica pública, 6 lotes de solares.

Los precios de los solares serán publicados en el aviso de venta pública y serán negociables con la administración.

Las indicaciones de PGM imponen una destinación residencial del conjunto, con una edificabilidad definida, pactada y distribuida en los diferentes solares.

(35)

Cuadro de Superficies y Techo.

Precios mínimos de los solares fijados por Incasol.

SUPERF. TECHO T Resid T Comercial Sótano Z Verdes Viales

UP

A1 2523 6342 6160 182 5000

UP

A2 292 876 876 0 290

UP

B 1492 5723 4723 1000 2800

UP

C 3427 14236 11276 0 6800

UP

D 682 1485 1485 2960 680

UP

E 4361 21294 17294 4000 8600

m2 12777 49956 41814 8142 24170 16015 11334

UPA 1 € 16.000.000

UPA 2 € 3.500.000

UPB € 16.000.000

(36)

35 Los gastos de urbanización necesarios para realizar los 16.015m² de zonas verdes y 11.334 m² de viales se reparten en porcentaje sobre el valor de venta menos el valor de construcción.

(37)

1. Los solares en venta son:

UP- A1/ UP-A2/ UP-B/ UP-C/ UP-D/ UP-E

2. Se pueden realizar viviendas libres, comercial, garajes y se requiere la reubicación de los vecinos afectados y la cesión al ayuntamiento del 10% de aprovechamiento.

(38)

37

Análisis de Viabilidad Parámetros de entrada

Superficies 41630 m2

Techo Edificable SRI 49956 m2

Vv m2 libre 8000 euro/m2

VTecho reubicados 0 euro/m2

Vv m2 PO 1632 euro/m2

Vv m2 Comerc 5000 euro/m2

Vv m2 garaje 1500 euro/m2

Cc m2 libre 1000 euro/m2

Cc m2 PO 750 euro/m2

Cc Techo reubicados 750

Cc m2 Comerc 500 euro/m2

Cc m2 garaje 350 euro/m2

Cu m2 Zv 150 euro/m2

Cu m2 Vial 120 euro/m2

Piso medio Venta L 80 m2 Piso medio realojados 80

Garaje (Venta) 12,5 m2

Garaje (Construc) 25 m2

m2 T Libre 13284 m2

m2 T Realojados 28530 m2

m2 T comercial 8142 m2

m2 T Garajes 24174 m2

m2 Zv 16015 m2

m2 Viales 11334 m2

(39)

El Ayuntamiento pone a la venta los 13284 m2 de Techo para viviendas libres, 24792 m2 de parking en planta sótano y 8142 m2 de techo comercial.

Los Promotores tienen obligación de realojar los vecinos actualmente residentes en los solares afectados.

T Rlibre 13284 8,000 106,272,000 €

T Realoj 28530 - € -

T

Comm 8142 5,000 40,710,000 €

Vv

T

Garaje 24174 1,500 36,261,000 €

183,243,000 €

T Rlibre 13284 1,000 13,284,000 €

T Realoj 28530 750 21,397,500 €

T

Comm 8142 500 4,071,000 €

Vc

T

Garaje 24174 350 8,460,900 €

€

47,213,400

Zv 16015 150 2,402,250 €

Vu

Vials 11334 120 1,360,080 €

3,762,330 €

Vv = 1,4 * ( Vc + Vu + Vr )

(40)

39

3.2.7 Viabilidad de la Operación Inmobiliaria de Colonia Castells

Viabilidad Urbanística

El análisis estima las siguientes variables:

• Techo edificable

• Topologías

• Piso medio

• Unidades a vender

• Unidades a ceder

• Unidades a construir

• Valor de Venta por m2

• Coste de Construcción por m2

• Coste de Urbanización

• Impuestos – IVA

• Seguros

• Honorarios profesionales

• Costes financieros

Viabilidad Técnica

Técnicamente la operación es ciertamente viable. La técnica que vamos a utilizar para la construcción del edificio de viviendas es completamente tradicional.

La estructura será de hormigón armado. Las paredes exteriores serán de obra La cubierta plana

(41)

Viabilidad Financiera

Se estima que la promoción total del sector o sea de los 6 solares, tenga un valor de inversión alrededor de los 70 millones de €.

Nuestra empresa dispone de un capital propio para esta promoción de 12 millones de €, aportado en parte por InverSinco y en parte por 3 inversionistas particulares.

(42)

41

3.2.8 Evaluación de Riesgos

ACTIVIDAD PROBAB. (A) IMPACTO (B) RIESGO

(A X B) notas

Compra venta de

Solar 1 3

3

Venta por Incasol, Intesrese Publico

Proyecto 1 2

2

Equipo de proyecto externo y _{de comprobada experiencia}

Aprobación 2 2

4

Tramitación facilitada por el Ayuntamiento, Parámetros definidos

Construcción 1 3

3

Empresa de construcciones _fiable

Instalaciones 3 2

6

A contratar exteriormente

Certificaciones 3 2

6

Venta 2 2

4

El mercado de la vivienda en los próximos 3 años se prevé bastante seguro

Post - Venta 2 3

6

Posible fallo de materiales

Por los Riesgos iguales o superiores al valor de 6 se prevé herramientas de reducción del riesgo y en particular:

Instalaciones

• Elaborar contratos detallados

• Contratar empresas de comprobada experiencia

• Evaluar el tema de la calidad en elegir las empresas contratistas

(43)

Certificaciones

• Monitorear las fases de la obra

• Solucionar problemas y imprevistos registrando los cambios

• Definir un responsabile unico del controle

• Pedir un seguro a la empresa instaladora

Post - Venta

• Atención y registro de los materiales y de los procesos constructivos

(44)

43

Expropiación

La MPGM prevé que los vecinos afectados por la reforma urbana de Colonia Castells vengan realojados adentro del mismo SRI.

Tienen derechos a ser realojados:

1. Los vecinos que sean titulares oficiales del inmueble

2. Los vecinos residentes habituales en el sector al día 09 de Noviembre de 1999

El plano de fases indica los plazos de actuación y hace una lista de los realojados por cada nueva edificación.

Fase 1 - En la finca 15790 serán realojadas 28 familias

Fase 2 - En las fincas 15780, en parte de la 15790 y 15880, serán realojadas 44

familias

Fase 3 - En la finca denominada Colonia Castells se realojaran 61 familias

(45)

En la primera fase de actuación, se expropia y se derriba la finca 15790 y en esta se realojan los vecinos residentes en las fincas como da siguiente cuadro*:

ILLA PARCE-LA CARRER NÙM

15780 024 MORALES 019

15780 025 MORALES 017

15780 026 PL. CARME 0003

15780 027 PL. CARME 0002

15790 008 PL. CARME 0001

15880 001 ENTENÇA 0282

15880 002 MONTNEGRE 0044*0046

15880 003 MONTNEGRE 0048

15880 004 MORALES 0024

15880 005 MORALES 0026

15880 015 GELABERT 0006

15880 016 GELABERT 0002*0004

15880 017 ENTENÇA 0250

15880 018 ENTENÇA 0252

15880 019 ENTENÇA 0254

15880 020 ENTENÇA 0256

15880 021 ENTENÇA 0258

15880 022 ENTENÇA 0260

15880 023 ENTENÇA 0262

15880 024 ENTENÇA 0264

15880 025 ENTENÇA 0266

15880 026 ENTENÇA 0268

15880 027 ENTENÇA 0270

15880 028 ENTENÇA 0272

15880 029 ENTENÇA 0274

15880 030 ENTENÇA 0276

15880 031 ENTENÇA 0278

(46)

45 Cuadro de resumen

Cuadro de resumen del Techo edificable actualizado con los nuevos parámetros urbanísticos definidos por el Ayuntamiento:

Piso medio = 80 m2

N pisos a ceder para Realojados: 219

El promotor tiene la obligación de ceder gratuitamente los pisos a los realojados y de ceder al Ayuntamiento el 10% de Aprovechamiento.

*Numero de realojados indicativo y en función a los objetivos de

SUPERF. TECHO

T Resid

T R V Libre Un. Venta L Unid. Realoj. T

Realoj. T Comercial Sótano Z

Verdes Viales

UP

A1 2523 6342 6160 3920 49 28 2240 182 5000

UP

A2 292 876 876 396 5 6* 480 0 290

UP B 1492 5723 4723 2723 34 25* 2000 1000 2800

UP C 3427 14236 11276 7676 96 45* 3600 0 6800

UP D 682 1485 1485 1085 14 5** 400 2960 680

UP E 4361 21294 17294 8494 106 110* 8800 4000 8600

residencial y comercial

12777 49956 41814 24294 304 219 17520 8142 24170 16015 11334 m2

(47)

(48)

(49)

3.2.9 Elección del Solar

Nuestra Empresa elige dentro de las alternativas existentes, el solar identificado como

UP- A1 que reputa mejor por las siguientes razones:

• Mejor precio de venta

• Ubicación; con un frente hacia Travessera de Les Corts

• Posibilidad de realizar planta baja con jardín

• Prioridad temporal según el plano de fases del Ayuntamiento

• Buena cantidad de pisos en un único edificio

• Menor número de vecinos a reubicar

Promo Sinco decide negociar con el Ayuntamiento la cesión de aprovechamiento en viviendas en elmismo edificio.

(50)

48

Viabilidad Económica del UPA1 - Análisis Estática

Inputs Venta Construcción Urbanización Solar

m2 Techo

m2

Unidad Unidades

Euro / Unidad

Euro / m2 V v

Euro /

m2 Vc Vu V residual

T resid Venta

libre 3520 80 44 € 640.000 8000 € 28.160.000 1000 € 3.520.000

T cesión 400 80 5 € 0 0 € 0 750 € 300.000

T Reubicados 2240 80 28 € 0 0 € 0 750 € 1.680.000 22,40%

Valor U Total

Comercial 182 91 2 € 455.000 5000 € 910.000 500 € 91.000

Garajes

Particulares 1925 25 77 € 37.500 € 2.887.500 350 € 673.750

Garaje Publico 2500 2500 1 € 2.500.000 € 2.500.000 350 € 875.000

Trasteros V Libre 352 8 44 € 10.000 € 440.000 350 € 123.200

Trasteros

Realojados 223 6,75 33 € 0 € 0 350 € 78.050

Total Techo SR 6342 m2 € 34.897.500 € 7.341.000 € 528.888 € 19.305.437

(51)

3.2.10 Normativa

3.2.6.1 NORMAS URBANÍSTICAS “MODIFICACIÓN PLAN GENERAL METROPOLITANO” MPGM (que afectan a la unidad de proyecto a intervenir UP-A1)

Art.1 Definición y ámbito

Esta normativa forma parte de la “Modificación del Plan General Metropolitano en el Sector de Reforma Interior de la Colonia Castells”. El ámbito territorial de esta modificación de PGM corresponde al delimitado por la Travessera de Les Corts, calles Entença, Montenegro, Ecuador, Taquígrafo Serra, Gelabert, Morales.

Art.11 Tipos de ordenación

Se aplicará el tipo de ordenación según volumetría específica de configuración flexible. Los perímetros reguladores y perfiles reguladores corresponden a las definidas en el artículo siguiente.

Art.12 Regulación de la edificación

Los parámetros que se definen en este artículo son los siguientes:

A) Unidad de proyecto UP: Se establece como ámbito mínimo de desarrollo la ordenación y de proyecto arquitectónico.

(52)

50

Secciones

(53)

B) Unidad de ejecución: La ejecución de la unidad de proyecto se podrá realizar por partes o en su totalidad, en todo caso los ámbitos mínimos se regirán a la propia lógica de los proyectos arquitectónicos.

C) Techo total máximo: Es el que está dado por cada una de las Unidades de Proyecto, UP.

D) Perímetro regulador flexible: Está definido gráficamente en los planos anteriores, y será el perímetro dentro del cual se situarán todas las plantas de las edificaciones. Nomás se podrá superar por los cuerpos salientes definidos en estas ordenanzas.

E) Perfil regulador: Está definido gráficamente en los planos anteriores. A partir de la cota de referencia de planta baja se establecerá la altura reguladora máxima.

F) Número máximo de plantas: Está definido gráficamente en los planos anteriores. El altillo de planta baja, cuando este permitido se separará 3.00 m del frente de la calle o espacio libre.

En las otras fachadas no se establece la obligatoriedad de separarse. La superficie construida de los altillos será computable efectos de cálc ulo de techo edificable máximo.

(54)

52 I) Patios interiores: Se consideran patios interiores aquellos que se encuentren dentro de los límites del perímetro regulador, con excepción de los espacios resultantes de las retranqueos en los frentes conformados por perímetros reguladores flexibles, siempre que formen parte del espacio abierto mas general exterior a este perímetro. A partir de estas consideraciones e independientemente de la funcionalidad, se contabilizará la edificabilidad correspondiente.

Art.13 Cubiertas de los edificios

No se admiten cubiertas inclinadas. Los volúmenes de instalaciones y similares admitidos por sobre el perfil regulador, se retraerán respecto a los planos de fachadas de manera de no sobresalir un plano inclinado de 45º con respecto a la línea de cornisa. Estos volúmenes se deberán contemplar en la unidad de proyecto, con formalización integrada en el conjunto del volumen edificado y tendrá las mismas calidades constructivas que la fachada.

Art.14 Cuerpos salientes

Se admiten cuerpos cerrados y semi cerrados en ¼ de la longitud de la fachada, con un máximo de 1.20 m, los cuerpos abiertos se podrán extender a lo largo de las dos fachadas longitudinales. Para el cómputo de la edificabilidad se dispondrá lo establecido en el art. 29.3 de las NNUU del PGM. A efectos de la separación de los edificios existentes será de aplicación el art. 264.2 de las NN.UU del PGM.

Art.15 Destino de la edificabilidad

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Unidad de proyecto a intervenir UP-A1

- Superficie Unidad de Proyecto = 2.523 m2 - Ocupación máxima plantas subterráneo = 100% - Ocupación máxima planta baja = 55% - Edificabilidad máxima sobre rasante = 6.342 m2

- Número máximo de plantas = PB+2P/4P/8P

- Altura máxima = 11,60/17,70/29,90 m

El número de plantas y alturas son referidas a las calles Morales/ Travessera de les Corts/ Travessera de les Corts.

Art.16 Usos

Se admitirán los usos previstos en el artículo 312 de las NN.UU del PGM

Art.17 Dotación de aparcamientos

Se ajustará a lo dispuesto en las NN.UU del PGM. No se podrá destinar a este uso la planta baja.

Art.19 Tipo de ordenación

Se aplicará el tipo de ordenación según alineación vial, con la precisión de los artículos siguientes.

Art.20 Regulación de la edificación

Es la definida gráficamente en los planos anteriores.

Art.21 Usos

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54

Art.22 Condiciones estéticas

Las edificaciones deberán adaptarse a los parámetros de edificación determinados por esta normativa, además de considerar de forma esencial el contexto arquitectónico, de la Calle Morales – Plaza del Carmen

Art.25 Realojamiento de los residentes afectados por la ejecución de la MPGM

- Los ocupantes legales de inmuebles que constituyen su residencia habitual tienen derecho a ser reubicados en viviendas dentro del ámbito del sector del planeamiento. - Los beneficiarios tendrán derecho a una vivienda por cada una que desaparezca. - Podrán a optar a la adquisición de un local en los nuevos edificios de promoción pública aquellos propietarios de actividades admisibles en relación al uso previsto.

Art.27 Unidades de proyecto

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4

ESTUDIO DE MERCADO

4.1 Antedecentes

InverSinco, S.L. se propone en adquirir una solar de 2523 metros cuadrados de superficie situada en el Municipio de Les Corts, Travessera de Les Corts esquina con el Carrer de Morales (Barcelona), sobre el cual pretende promover la construcción y venta de viviendas y locales. La promoción de viviendas ha de hacerse de acuerdo a los condicionantes urbanísticos actualmente vigentes que se describen en el capítulo 2. Con la finalidad de determinar las características de las viviendas objeto de esta promoción, así como del conjunto residencial, se ha llevado a cabo la siguiente investigación.

4.2 Comprador Potencial

Esta investigación ha consistido en hacer encuestas, con el fin de determinar las necesidades y expectativas de los clientes potenciales de las viviendas que se pretenden promover en el proyecto.

Los objetivos de esta investigación fueron los siguientes:

• Conocer las principales motivaciones que inducen a la adquisición de una vivienda nueva.

• Conocer las motivaciones y los frenos a la adquisición de una vivienda en una ubicación residencial en el núcleo urbano.

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56 - Plazos de entrega

- Información sobre el proceso de construcción - Garantías, seguridad

- Experiencias anteriores en la compra de una vivienda.

Las personas invitadas a participar en las encuestas fueron seleccionadas al azar respondiendo al siguiente perfil:

- Parejas o individuos con edades comprendidas entre los 25 y 45 años.

- Autónomos profesionales o contratados con un nivel salarial dentro del rango de los 24.000 y 45.000 euros anuales brutos.

- Residentes en Barcelona.

- El 15 % de la muestra son parejas con hijos menores de 15 años. Los principales resultados de la investigación fueron:

A] Motivaciones principales para la adquisición de una vivienda nueva: - Por emancipación: 20%

- Cambiar de lugar de residencia para mejorar de sitio: 19% - Tener cerca mejores servicios comerciales y educativos: 15% - Necesidad de una vivienda de mayor ta maño: 11%

- Adquirir una vivienda de mayor calidad: 12% - Cambiar de estilo de vida: 9 %

- Por deseo de adquirir una vivienda propia ya que hasta el momento han vivido en alquiler: 7%

- Por hacer una inversión: 4%

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B] Motivaciones y frenos a la adquisición de una vivienda en un núcleo urbano:

Motivaciones

- Vivir cerca del lugar de trabajo y del entorno familiar - Buena comunicación y medios de transporte.

- Facilidades para encontrar buenos colegios para los hijos - Cercanía de equipamientos comerciales y de ocio.

Frenos

- Contaminación

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58 C] Necesidad en relación con las características de la vivienda

• Superficie: Las personas prefieren viviendas con superficies entre 80 m2 y 120 m2 útiles, dependiendo del tamaño de la familia. El salón deberá tener entre 20-25 m2.

• Número de habitaciones: El número mínimo deseado es de 2, aún para las personas que viven solas. La mayoría quisiera 3 dormitorios.

• Acabados: Las principales exigencias son las siguientes: - Cocina amplia

- Puerta de entrada de seguridad - Calefacción individual de gas - Aire acondicionado

- Cocina y cuartos de baño alicatados hasta el techo - Armarios empotrados en todos los dormitorios

- Suelos de parquet o tarima flotante y gres en baños, cocina y lavandería. - Doble acristalamiento en ventanas con persianas.

• Equipamientos: El 88% de las personas desea disponer de plaza de aparcamiento en los sótanos del edificio y el 69% desea trastero.

• Plazos de entrega: El 81% de los participantes considera que el plazo de entrega debe ser menor de 18 meses, el 15% inferior a 15 meses y el 4% inferior a 24 meses.

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4.3 Investigación del entorno

El objetivo principal de esta investigación es el de conocer el mercado más cercano de la vivienda en términos de:

- Número de promociones en marcha - Promotoras que operan en el entorno - Número de viviendas en oferta

- Tipología y características de la vivienda en oferta - Ritmos de venta

- Plazos aproximados de entrega - Condiciones de venta

- Medios empleados para la comercialización - Precios medios de venta.

Los principales resultados fueron los siguientes:

- El número de promociones en marcha en las cercanías de Colonia Castells es de 4, de las cuales 3 son de menos de 40 viviendas y 1 de más de 60 viviendas.

- Las promotoras que operan en la zona son 2 de ámbito regional y 1 de ámbito nacional.

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60 - La tipología de las viviendas es la siguiente:

o Un 52% de las viviendas tienen dos dormitorios. o Un 26% de las viviendas tienen tres dormitorios.

o Un 12% de las viviendas tienen cuatro dormitorios.

o Un 10% de las viviendas disponen de un sólo dormitorio. Son tipo estudio.

- Los plazos de entrega dependen de la magnitud de la promoción, siendo el rango entre 12 y 24 meses.

- Reserva con entrega de 1500 euros de señal

- Contratación con entrega del 10% del valor de la vivienda, descontada la cantidad entregada en la reserva.

- Subrogación en préstamo hipotecario por el importe del 80% del valor de la vivienda.

- Los precios medios de venta por metro cuadrado construido de vivienda se sitúa en 8.000 euros, oscilando dentro del intervalo de 7.000 y 9.000 euros, dependiendo de la situación de la promoción, de la altura, orientación y superficie de la vivienda.

- Los medios empleados para la comercialización son los siguientes: o Vallas anunciadoras en la misma obra.

o Oficina de ventas en módulos móviles atendidos por un comercial.

o Material gráfico tradicional: memoria de calidades, planos y folleto general.

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Las principales conclusiones que se pueden extraer de ambas investigaciones y que permiten orientar la definición de nuestro producto son las siguientes:

a) Existe una gran demanda de vivienda en el entorno cercano a nuestra futura promoción.

b) El ritmo de ventas es, en general, elevado en todas las promociones.

Todas las promotoras que operan en este entorno son empresas de reconocido prestigio que suponemos ofrecen suficiente confianza y garantía a los clientes. c) El 78% de la vivienda en oferta dispone de 2 o 3 dormitorios.

d) La demanda potencial se concentra en pisos de 2 o 3 dormitorios. e) También se apreciaría que los espacios de cocina, salón y dormitorios

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4.3.2 Análisis de la Competencia en el Sector de Les Corts, calle Marques de

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4.3.5 Promociones en las cercanías de Colonia Castells

Travessera de Les Corts Calle Deu i Mata

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4.4 Condicionantes Urbanísticos

La parcela sobre la que disponemos intervenir tiene los condicionantes urbanísticos que a continuación se detallan, que determinan las caracte rísticas generales de la promoción:

- Parcela de 2523 m2 con edificabilidad máxima de 6342 m2 y una ocupación del 55%.

- El número máximo de viviendas de renta libre es de 44. - Hay que ceder un 10% de aprovechamiento al ayuntamiento.

- Tenemos que reubicar en nuestra promoción a 28 personas o familias. - La numero máximo de plantas varia entre 2 y 8 plantas.

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5

PLAN DE MARKETING

5.1 Objetivos de Marketing

Los objetivos generales de nuestra promoción residencial son los siguientes:

- Obtener un beneficio bruto del 20% sobre el valor de la venta de la promoción.

- Desarrollar la promoción, desde el inicio de la precomercialización hasta la entrega de las viviendas, en un plazo máximo de 20 meses.

- Iniciar las ventas de la vivienda al tener la licencia de obra.

- Dotar a la promoción de una personalidad diferenciada de las competidoras de tal modo que constituya un símbolo identificativo de la empresa.

5.2 Estrategia Comercial

Para conseguir los objetivos anteriormente planteados se asegurará la aplicación de las siguientes estrategias:

1. Vender al mismo precio que la competencia con una oferta más atractiva. 2. Diseñar viviendas de 2 y 3 dormitorios únicamente.

3. La superficie estará siempre cerca de los 80 metros cuadrados.

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