Contactos:
María Clara Castellanos Capacho
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María Soledad Mosquera Ramírez
[email protected]
Comité Técnico: 12 de junio de 2015
Acta No: 767
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
ADMINISTRADO POR TERRANUM INVERSIÓN S. A. S.
BRC INVESTOR SERVICES S. A. SCV REVISIÓN PERIÓDICA
EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS G aaa (Triple a)
Cifras en pesos colombianos (COP) al 31 de marzo de 2015:
Valor total del programa: COP2 billones. Valor total colocado: COP981.687 millones. Grupo de activos que componen el PEI: 34 inmuebles.
Historia de la calificación:
Revisión periódica Jun./14: G aaa Revisión extraordinaria Abr./14: G aaa Revisión periódica Jun./13: G aaa Revisión extraordinaria Abr./13: G aaa Calificación inicial Dic./06: G a
La información contenida en este documento se basa en el modelo de proyección financiera elaborado por Terranum Inversión S.A.S, el contrato de fiducia, el prospecto de colocación de Títulos Participativos del PEI y demás información remitida por parte de Terranum Inversión S.A.S. en su condición de administrador inmobiliario y de Fiduciaria Corficolombiana S.A. en su condición de Agente de Manejo.
1. FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN
El Comité Técnico de BRC Investor Services S. A. SCV en su Revisión Periódica confirmó la calificación
de eficacia en la gestión de portafolios de G aaa
del Patrimonio Autónomo Estrategias
Inmobiliarias – PEI.
La calificación de Patrimonio Autónomo
Estrategias Inmobiliarias (en adelante PEI)
incorpora la gestión especializada del
administrador del vehículo, Terranum Inversión S.A.S. (en adelante TI), quien posee una importante experiencia en el sector inmobiliario, buenas prácticas de gobierno corporativo y habilidad para identificar oportunidades de inversión. Dichos aspectos, en conjunto, han contribuido para que la entidad conserve una estrategia de crecimiento consistente, alineada con las políticas de inversión y límites de exposición establecidos, y que permitirían al PEI continuar generando retornos competitivos frente a sus competidores y mantenerse como el vehículo de inversión en activos inmobiliarios
más grande en el mercado colombiano. Al cierre
de marzo de 2015, la rentabilidad acumulada efectiva anual (desde febrero de 2007, momento en que el vehículo inició operaciones) de 13,66% del PEI fue ligeramente inferior al 14% reportado al corte del mismo mes de un año atrás, al índice de referencia definido para el primero hasta el cuarto tramo (IPC + 10%) de 14,16%, aunque ligeramente superior al índice de referencia establecido para el quinto y sexto tramo (IPC + 9%) de 13,12%. Por su parte, al mismo corte, el
Information Ratio acumulado (indicador que mide la rentabilidad extra obtenida como consecuencia de la
de operaciones fue inferior al 1,98 registrado al cierre de marzo de 2014 (Tabla 4), aunque es un nivel que continúa demostrando que el vehículo tiene la capacidad para generar retornos por encima de su índice de referencia con una volatilidad inferior.
Si bien consideramos que el PEI ha mostrado un desempeño sobresaliente en comparación con otras alternativas con objetivo de inversión similar, la mayor competencia en el sector en los últimos años y la limitada oferta en el mercado del tipo de inmuebles admisibles para invertir, entre otras amenazas del entorno, imponen un desafío para TI en la generación de diferenciales del PEI frente a sus competidores y su oferta de valor. Teniendo en cuenta el desempeño reciente, en los nuevos tramos, el PEI proyecta rentabilidades inferiores a las presentadas históricamente, pero que en nuestra opinión seguirán siendo competitivas y atractivas en el mercado.
Desde que inició operaciones, el plan estratégico del PEI ha estado respaldado, entre otros, por la adquisición de activos estabilizados y por la búsqueda de oportunidades de inversión en ciudades intermedias.
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S. A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una
estabilizados, TI ha definido mecanismos de control, entre los que destacan los siguientes: la compra del activo a un precio fijo, la vinculación de constructores de los proyectos con alto reconocimiento en el mercado, la contratación de pólizas de seguro y de cumplimiento, su participación en la elección del interventor o veedor de los proyectos en construcción, y la definición de límites para los anticipos entregados a las compañías encargadas del proyecto.
Los activos adquiridos desde la emisión del
último tramo permitieron conservar la
atomización por tipo de activo, vencimiento, ubicación geográfica y arrendatarios en el portafolio del PEI (Gráficos 4, 6 y 7). De cumplir con las adquisiciones proyectadas en los próximos tres años, el vehículo podría alcanzar una diversificación superior a la actual en algunas clasificaciones, lo que le permitiría minimizar la volatilidad de sus retornos y reducir el riesgo de crédito asociado. No obstante,
continuaremos dando seguimiento a la
representatividad de los activos del PEI en Bogotá por la exposición que puede presentarse ante posibles desastres naturales en esta ciudad y eventuales cambios en las condiciones del mercado inmobiliario, como los observados en los últimos años a través de las constantes modificaciones en el Plan de Ordenamiento
Territorial (POT). El administrador inmobiliario ha
buscado aumentar la diversificación de los inmuebles por ubicación geográfica, situación que se evidencia a través de la adquisición de los últimos activos que generaron que la concentración en Bogotá se redujera a 61,4% al cierre de marzo de 2015 desde 69,8% reportado en septiembre de 2014, cuando se emitió el último tramo de títulos participativos, porcentaje que permaneció dentro de los límites aprobados para las adquisiciones en Bogotá de 85%. A marzo de 2015, ningún arrendatario representó más del 8% de los ingresos totales del portafolio (Gráfico 7), cifra que está dentro de los límites establecidos por el administrador inmobiliario de 40%.
Consideramos que la reciente adquisición de inmuebles en ciudades donde el PEI no tenía activos es un aspecto favorable, dado que estos
bienes tienen buenas perspectivas de
valorización por su ubicación y características de construcción según las expectativas de TI, lo cual es positivo para la diversificación del vehículo y la rentabilidad del mismo. No obstante, la calidad crediticia de los arrendatarios de las nuevas ciudades podría ser menor a la que se ha encontrado en Bogotá, por lo que dar seguimiento al desempeño crediticio de los
nuevos arrendatarios y mantener los niveles de vacancia históricos del portafolio suponen algunos de los principales retos para el administrador inmobiliario en los próximos años.
El PEI cuenta con adecuadas políticas de seguimiento al riesgo crediticio de los arrendatarios, las cuales establecen los criterios para analizar a cada uno de ellos, y permiten realizar un monitoreo y generar indicadores de alerta. Esto, aunado a las políticas de gestión de cobranza, contribuyó para que el PEI conservara el nivel promedio anual de recaudo mensual de cartera de 94,1% al cierre de marzo de 2015, mayor al recaudo promedio anual de 91,5% reportado un año atrás.
En particular, destacamos la alta calidad crediticia de los mayores arrendatarios del PEI, así como la definición por parte del administrador inmobiliario de garantías en los contratos de arrendamiento, aspectos que limitan la probabilidad de pérdida por el eventual incumplimiento en el pago de los cánones.
Como respuesta a la disminución de la rentabilidad por valorización de los inmuebles, durante los últimos años, TI ha buscado maximizar el valor de estos y mejorar su flujo de ingresos por arrendamiento a través de obras de expansión y remodelación de los activos que conforman el vehículo. La continuidad de la
estrategia del administrador inmobiliario,
enfocada en la adquisición de activos
inmobiliarios de altos estándares por sus características técnicas y ubicación geográfica,
así como del adecuado y oportuno
mantenimiento de los activos, son aspectos que contribuirán para incrementar la valorización de los activos del portafolio en el futuro y a la demanda por unidades arrendables, lo cual a su
vez favorecería el crecimiento del vehículo. La
valorización de los activos del PEI ha sido en promedio de 21,6% (calculado como el promedio ponderado por valor del inmueble, incluyendo inflación) entre el momento de la compra y la fecha del último avalúo. Al cierre de marzo de 2015, los cánones de arrendamiento aportaron 87% de la rentabilidad y la valorización de los inmuebles el 13% restante, porcentajes similares a los registrados al corte de abril de 2014 de 90% y 10%, respectivamente, en los que destacamos una menor proporción proveniente del flujo de ingresos por arrendamientos, como resultado del decrecimiento de la inflación entre 2012 y 2013.
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S. A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una de vacancia de los inmuebles. Teniendo en
cuenta la desaceleración de la economía colombiana que esperamos para lo que resta del 2015 y 2016, y su posible impacto sobre la dinámica de la demanda inmobiliaria, una adecuada gestión de comercialización de los
inmuebles de parte del administrador
inmobiliario y la continua actualización de los activos que forman parte del portafolio es importante para que los niveles de vacancia
permanezcan similares a los actuales. Según lo
informado por el administrador inmobiliario, un 53,3% de los ingresos provienen de contratos de arrendamiento que tienen vencimiento superior a siete años. Por su parte, a marzo de 2015, el nivel de vacancia física promedio anual (medida sobre el área arrendable) fue de 1,4% (mar.14/mar.15), inferior al promedio anual reportado un año atrás de 1,7% (mar.13/mar.14); no obstante, desde el mes de diciembre de 2014 y hasta el cierre de marzo de 2015, dicho indicador fue de 2,05%, como resultado de la vacancia generada por un activo que ingresó al portafolio durante el último año. Por su parte, a marzo de 2015, la vacancia económica total fue de 2,7% de los ingresos por arrendamientos, mayor al 1,4% registrado al corte de marzo de 2014. El PEI contrarresta el riesgo de vacancia a través de cláusulas de desistimiento y de renovación automática en los contratos.
El administrador inmobiliario ha demostrado una adecuada planeación financiera reflejada en la ejecución presupuestal del PEI desde el inicio de sus operaciones. El cumplimiento responde a la eficiente gestión de los activos que conforman el PEI, así como a las adecuadas prácticas de cartera y al continuo control de gastos operacionales. Para el cierre de 2015, el PEI planea dar continuidad a su gestión de activos, por lo cual consideramos que el cumplimiento de
las metas trazadas sería factible. Desde 2007 hasta
marzo de 2015, la ejecución presupuestal de ingresos, EBITDA y flujo de caja operacional se ha ubicado en torno a 100%. Al cierre de marzo de 2015, el cumplimiento de ingresos fue de 102%, de EBITDA de 110% y de flujo de caja operacional de 116%. Para el cierre de 2015, TI proyecta un flujo operativo ajustado (flujo de caja de operación menos los gastos de inversión [CAPEX] y capital de trabajo, y gastos financieros) de COP82.276 millones, cifra equivalente a un crecimiento anual de 6,5%, menor al dinamismo reportado en años anteriores como resultado de los mayores gastos financieros derivados del endeudamiento adicional que tomaría el PEI para aumentar su portafolio de activos inmobiliarios.
Tradicionalmente, el PEI ha utilizado créditos puente para financiar la adquisición de activos mientras ingresan los recursos de las emisiones de los siguientes tramos de títulos participativos. Con el propósito de reducir el costo del apalancamiento de las futuras compras de inmuebles, TI ha estudiado la posibilidad de que el PEI adquiera endeudamiento estructural a través de emisiones de bonos de mediano y largo plazo, aspecto que contribuiría para maximizar el retorno a los inversionistas de los títulos
participativos. De acuerdo con la política del PEI, el
endeudamiento financiero de corto plazo (deuda con plazo de vencimiento menor a un año) tiene un límite máximo de 30% del patrimonio del PEI, y el de largo plazo de 35%, lo que genera un límite global de 65%. A marzo de 2015, el PEI mantenía un endeudamiento total de COP337.741 millones, equivalente al 27,8% del valor del patrimonio del vehículo, con el fin de: 1) financiar las compras de los activos para titularizar en los próximos tramos; 2) realizar pagos de anticipos para el avance de los proyectos en etapas tempranas; y 3) realizar expansiones o mejoras a los inmuebles. Para lo que resta de 2015, el administrador inmobiliario conservaría un nivel de apalancamiento similar al actual, acorde con sus requerimientos.
TI ha orientado sus esfuerzos hacia la mejora continua de sus procesos administrativos y gerenciales en pro de constituir al PEI como un participante diferenciador y competitivo frente a sus competidores. Para lograrlo, durante el último año, el administrador inmobiliario fortaleció varias áreas de la organización con el propósito de optimizar la estructura del vehículo de inversión, aspecto que le permitirá a futuro alcanzar una gestión especializada y más activa en la negociación de contratos con arrendatarios, así como en el seguimiento crediticio a estos, y en el proceso de compra de nuevos activos
inmobiliarios. Entre los principales cambios de la
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S. A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una El vehículo de inversión cuenta con un Código de
Gobierno Corporativo que establece las funciones de los órganos decisorios, determina las conductas ante posibles conflictos de interés y el manejo de la información privilegiada, entre otros. Durante el último año, el Grupo Terranum robusteció dichas prácticas a través de la definición de reglas internas en cuanto a las relaciones institucionales entre sus unidades operativas, aspecto que contribuiría para la mayor transparencia de las decisiones de inversión y para mitigar posibles conflictos de
interés entre dichas sociedades. El PEI cuenta con
apoyo del Comité Asesor, quien es su máximo órgano decisorio. Este comité está encargado de tomar decisiones respecto a las inversiones admisibles, el programa de emisión, la compra y venta de activos inmobiliarios, el endeudamiento financiero del PEI y la distribución de rendimientos semestrales, entre otros aspectos.
A partir del retiro del presidente del Grupo Terranum, el Gerente General de TI reporta directamente a un Comité Directivo, órgano de reciente implementación que tiene como funciones acompañar la definición estratégica la unidad de negocio, definir los cambios relacionados con la estructura de la entidad y dar seguimiento a sus indicadores de gestión. En nuestra opinión, la estructura operativa y financiera, la gestión de riesgos y la calidad de los controles que ejercen los órganos encargados procuran y permiten la aplicación de muy buenos estándares para los activos gestionados por TI.
Durante el último año, TI continuó fortaleciendo su infraestructura tecnológica por medio de la implementación de un módulo dentro de la herramienta tecnológica que respalda su operación. La optimización de dicho aplicativo y la estabilización de las nuevas funcionalidades serán relevantes para mejorar la eficiencia
operativa necesaria ante el crecimiento
proyectado para el vehículo de inversión en los
siguientes tres años. El nuevo módulo permite
centralizar la información sobre los contratos e inmuebles del PEI, tener procesos automatizados para controlar y gestionar los ingresos y recaudos mediante su integración con el módulo contable, y controlar los cambios realizados en activos y contratos.
De acuerdo con la información remitida por Terranum Inversión S.A.S., el Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias no ha sido sujeto de llamados de atención ni sanciones por parte de los entes de control.
2. PRINCIPALES AGENTES DEL PROCESO
2.1. Comité Asesor
El Comité Asesor es el máximo órgano decisorio del Patrimonio Autónomo. Está encargado de tomar las principales decisiones relativas a la composición del portafolio (aprobación de compra y venta de inmuebles), la emisión de nuevos tramos, el endeudamiento financiero, la designación de nuevos agentes de colocación y la aprobación de todas las transacciones y operaciones realizadas en nombre del PEI. Está conformado por el representante legal de los inversionistas, un representante de la administradora, el gerente general de la administradora, dos profesionales independientes y dos suplentes que asisten a todas las reuniones, quienes cuentan a su vez con una amplia experiencia en el sector inmobiliario.
2.2. Estructurador
El Grupo Terranum ofrece a las empresas una alternativa estratégica para la gestión profesional de activos inmobiliarios y provee alternativas de inversión dentro del sector inmobiliario.
La plataforma inmobiliaria Terranum está compuesta por seis unidades de negocio más un Centro De Recursos Compartidos (CRC), que presta servicios de soporte a toda la plataforma: Terranum Inversión, Terranum Arquitectura, Terranum Administración, Terranum Hotels, Terranum Capital y Terranum Corporativo.
2.2.1 Terranum Inversión S. A. S.
Terranum Inversión es una de las unidades del Grupo Terranum y realiza la gestión de activos inmobiliarios e inversión especializada del PEI, en lo referente a la renovación y la terminación de los contratos de compra venta y arrendamiento. Asimismo, para maximizar los rendimientos de los inversionistas, Terranum Inversión se encarga de elaborar el plan estratégico del PEI, además de las estrategias de financiación y de realizar el monitoreo del mercado inmobiliario.
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S. A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una Gráfico 1: Estructura organizacional de Terranum
Inversión S. A. S.
Fuente: Terranum Inversión S.A.S.
2.3. Plataforma inmobiliaria
El operador inmobiliario del PEI es Terranum Administración. Este se encarga del mantenimiento e inspección técnica de los activos del portafolio; gestión que realiza a través de visitas trimestrales a cada uno de los activos. Adicionalmente, Terranum Administración realiza los procesos de facturación y cartera del centro comercial Atlantis Plaza y del centro comercial Univentas, objetivo que alcanza con el respaldo de un aplicativo. Con el fin de robustecer y mejorar la eficiencia de dichos procesos, TI implementó el módulo Real State, que permite configurar clientes; modelar activos; gestionar contratos en cuanto a la creación de hojas de términos y administración de condiciones comerciales; realizar modelos de facturación por prestación de servicios, arrendamiento de inmuebles, recobros y demás aspectos relacionados con los proyectos; administrar recaudos y estados de cuentas, y elaborar informes y reportes de cartera, facturación, entre otros. Entre las propiedades que administra Terranum Administración se encuentran edificios corporativos, centros comerciales e instalaciones y portafolios de inmuebles.
2.4. Agente de manejo
El Agente de Manejo es la Sociedad Fiduciaria Corficolombiana S.A., quien se encarga de la administración y la representación legal del Patrimonio Autónomo, y de contratar las colocaciones de nuevos tramos, la emisión de los títulos y todos los trámites relacionados con la Superintendencia Financiera, el Depósito Central de Valores, el Registro Nacional de Valores y Emisores, y la Bolsa de Valores de Colombia. En general, actúa como contraparte para todas las operaciones relacionadas con el PEI. Es importante mencionar que administrar las inversiones admisibles es obligación del agente de manejo, según lo estipulado
en el prospecto de colocación de títulos participativos. Para estos fines, la fiduciaria celebró un “Contrato de Administración Inmobiliaria” con Terranum Inversión S. A. S., en donde se estipula que esta última queda en potestad del manejo y de la gestión del portafolio de activos.
2.5. Representante legal de los inversionistas
Fiduciaria Colmena S. A. es la entidad que representa legalmente a los inversionistas y fue elegida por la Asamblea General de Inversionistas. Su principal función con relación al PEI es defender y representar los intereses comunes o colectivos de los inversionistas, por lo que forma parte del Comité Asesor. De igual forma, Fiduciaria Colmena se encarga de citar las asambleas de inversionistas y de realizar todos los informes derivados de las mismas.
2.6. Asesor legal
La firma Brigard & Urrutia Abogados S. A. S. se desempeña como asesora legal del patrimonio autónomo. Esta entidad cuenta con una amplia trayectoria y reconocimiento en la estructuración de procesos legales en el sector financiero e inmobiliario.
3. COMPOSICIÓN Y DIVERSIFICACIÓN DEL
PORTAFOLIO DE INVERSIONES
El administrador inmobiliario tiene límites establecidos para la concentración por arrendatario, por tipo y por ubicación del activo, y en cuanto al nivel de endeudamiento del PEI, aspectos incorporados en el prospecto de emisión y en el contrato de fiducia.
Límite por tipo de activo: La concentración en cada
una de las diferentes clases de activos inmobiliarios admisibles para invertir puede alcanzar hasta el 70% del valor total de los activos inmobiliarios del Patrimonio Autónomo y/o de los ingresos anuales de este.
Los activos inmobiliarios admisibles para invertir son: 1) oficinas en edificios con altas especificaciones de seguridad y calidad; 2) grandes superficies comerciales con un área de construcción mayor que 2.500 m2; 3) bodegas con altas especificaciones de seguridad y calidad; 4) locales comerciales con un área de construcción menor que 2.500 m2; 5) centros comerciales ubicados en zonas de alta densidad; 6) otros activos comerciales que presenten una rentabilidad esperada atractiva y que permita un mayor nivel de diversificación del portafolio.
Límite por ubicación: El valor de los activos
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Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S. A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una
representatividad igual a 85% del valor del portafolio, mientras que el valor de los bienes inmuebles situados en Medellín y Cali puede alcanzar el 50% (en cada ciudad). Asimismo, la concentración en otras zonas del país puede llegar hasta el 30%.
Como observamos en el Gráfico 6, a marzo de 2015, la concentración de los inmuebles ubicados en Bogotá se ubicó en 61%, menor a la observada tras la emisión del quinto tramo de 70%. A pesar de la alta participación de los ingresos provenientes de las unidades arrendables situadas en dicha ciudad, se debe tener en cuenta que los activos localizados allí tienen un alto nivel de valorización y que sus arrendatarios cuentan con una buena calidad crediticia, lo cual disminuye parcialmente el riesgo asociado con la alta concentración.
Límite por arrendatario: Los ingresos provenientes
de un arrendatario y de sus sociedades relacionadas no pueden exceder el 40% de los ingresos anuales del Patrimonio Autónomo. Asimismo, el valor de los activos arrendados a un arrendatario y a sus sociedades relacionadas no puede exceder el 40% del valor total de los activos del Patrimonio Autónomo.
A medida en que se han emitido los tramos, la diversificación por arrendatario ha aumentado (Gráfico 7) y a marzo de 2015, la concentración en el mayor arrendatario fue de 7,9%.
Activos estabilizados y proyectos en etapas
tempranas: Con el fin de diversificar su portafolio,
aumentar su rentabilidad y tener acceso a activos de primer nivel, que difícilmente podrían ser adquiridos en etapas más avanzadas de construcción y/o comercialización, desde 2013, el PEI ha estructurado mecanismos que le permiten generar compromisos de adquisición futura de activos en etapas tempranas de desarrollo.
Dado que este tipo de proyectos involucran riesgos de construcción, de vacancia y de anticipos, el administrador inmobiliario ha incluido cláusulas en los contratos para mitigarlos. Entre estas destacamos las siguientes: 1) cláusulas penales ante el incumplimiento de cualquiera de las partes del contrato; 2) la especificación de que las obligaciones relacionadas con la construcción del proyecto son de entera responsabilidad del constructor; 3) tipificación de eventos en los cuales el PEI puede suspender los pagos para la construcción y desarrollo del proyecto, por desvío en el presupuesto y en el cronograma; 4) aunque los contratos estipulan que el PEI puede ser el veedor del proyecto, este prefiere nombrar a un tercero
para contribuir a la transparencia del proyecto; 5) el PEI puede contar con flujos de caja preferentes con los cuales asegura ingresos generados por los activos antes que cualquier contraparte, y 6) para reducir el riesgo de comercialización, Terranum Inversión puede definir un porcentaje mínimo de vacancia para perfeccionar la adquisición del proyecto.
4. OPORTUNIDADES Y AMENAZAS
Qué podría llevarnos a bajar la calificación:
BRC Investor Services identificó los siguientes aspectos de mejora y/o seguimiento, y/o de la industria, que podrían desmejorar la calificación actual:
El bajo robustecimiento de las herramientas y de las
metodologías para el seguimiento de los arrendatarios que derive en un deterioro de la calidad crediticia de estos y en una disminución de los retornos.
Los bajos niveles de Information Ratio como
consecuencia de menores retornos ante cambios en las condiciones del mercado inmobiliario, que desvaloricen las propiedades y/o aumenten de las tasas de vacancia.
La materialización de eventos de riesgo operativo y
contingencias legales que puedan derivar en riesgos reputacionales y/o patrimoniales, al igual que cambios normativos con impacto en el desempeño del vehículo.
“La visita técnica para el proceso de calificación fue realizada con la oportunidad suficiente por la disponibilidad de la entidad y la entrega de la información se cumplió en los tiempos previstos y de acuerdo con los requerimientos de la calificadora. Es necesario mencionar que hemos revisado la información pública disponible para contrastar con la información entregada por la entidad.
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
5. FICHA TÉCNICA
Calificación:
Administrador Inmobiliario: Contactos:
María Clara Castellanos Capacho [email protected] Fecha Última Calificación:
María Soledad Mosquera Ramírez [email protected] Seguimiento a:
Eficacia en la Gestión de Portafolios G aaa
$ 8,150.9
Crecimiento Anual del valor del título 3.74% Crecimiento Semestral del valor del título 2.52%
Tabla 2: Concentración en los Cinco Mayores Arrendatarios
Arrendatario Tramo I y II Nov 07
Tramo I, II y III Nov 09
Tramo I, II, III, IV Mar 12
Tramo I, II, III, IV, V Ago
13
Tramo I, II, III, IV, V, VI a Mar./15*
Rentabilidad Primero 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 7.9%
Volatilidad Segundo 23.2% 12.6% 10.5% 10.4% 7.5%
Tercero 26.4% 14.7% 9.2% 9.1% 6.6%
Cuarto 0.0% 0.0% 8.4% 8.3% 6.0%
Rentabilidad Quinto 0.0% 0.0% 5.2% 5.2% 5.2%
Volatilidad Total 49.7% 27.3% 33.3% 33.0% 33.2%
Página 1 de 2
Anual0.06% 0.22%
11.66%
Trimestre
0.01%
Trimestre 11.43%
58.7% 0.05%
Gráfico 1. Valor del Título
Tabla 1: Desempeño Financiero
13.65% 13.76%
Semestre
13.65%
Semestre Anual
58.7% 0.0% 0.0%
0.01% 0.0%
11.48% 0.12%
BENCHMARK /2
EVOLUCIÓN DEL TÍTULO
31 de marzo de 2015
CALIFICACIÓN EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS
DEFINICIÓN DE LA CALIFICACIÓN
Gráfico 2. Evolución rentabilidad acumulada vs benchmark (serie mensual) /3 31 de marzo de 2015Terranum Inversión S. A. S. Agente de Manejo:
G aaa
12 de junio de 2015
Gráfico 3. Valor de la Unidad
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
Tramo I Mar 07
0.0%
Recursos Administrados y Rentabilidad Obtenida
Fiduciaria Corficolombiana S. A.
La calificación G aaa es la más alta otorgada por BRC, lo que indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son sumamente altas.
VEHICULO DE INVERSIÓN /1
Valor en miles al: 12%
14% 16% 18%
jul-10 feb-11 sep-11 abr-12 nov-12 jun-13 ene-14 ago-14 mar-15
IPC + 10%E.A. (Acumulado) Rentabilidad Acumulada del Portafolio IPC + 9%E.A. (Acumulado)
1/ Rentabilidad acumulada E.A Periodo Semestre: Últimos 6 meses calendario corrido a partir de la fecha de seguimiento. 2/Grupo comparable establecido por BRC Investor Services S. A. SCV de características similares en el mercado.
3/ El benckmark de IPC + 9% aplica para los inversionistas que adquieran participaciones del quinto tramo en adelante. El IPC +10% se mantiene para los inversionistas de los tramos anteriores al quinto. * Participaciones dentro de esta clasificación incluyen activos inmobiliarios pendientes por titularizar.
La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superintendencia Financiera de Colombia; Cálculos realizados porBRC Investor Services S. A. SCV. Una calificación otorgada porBRC Investor Services S. A. SCVa una cartera colectiva o fondo de inversión, no implica recomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está expuesto el mismo. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
7,000 8,000 9,000 10,000 11,000 12,000 13,000 14,000
jul-10 feb-11 sep-11 abr-12 nov-12 jun-13 ene-14 ago-14 mar-15 $ Miles
6,000 6,500 7,000 7,500 8,000
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
Calificación:
Administrador Inmobiliario: Contactos:
María Clara Castellanos Capacho [email protected] Fecha Última Calificación: María Soledad Mosquera Ramírez [email protected] Seguimiento a:
Tabla 3. Concentración de inversionistas
Tabla 4. Retornos ajustados por nivel de riesgo
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12 de junio de 2015 Agente de Manejo: Fiduciaria Corficolombiana S. A.
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
Gráfico 6. Composición por ubicación Gráfico 5. Distribución de vencimiento de contratos
Fecha dic-13 Beta /5 0.69 0.51 1.98
Gráfico 7. Composición por arrendatario
26.2% 74.2%
Correlación con rent.
objetivo /6 - 0.40
71.9%
0.30
26.2% dic-14
G aaa
Concentración Mayor Adherente
mar-15
Information Ratio /4
Gráfico 8. Composición por inversionista
Terranum Inversión S. A. S.
CALIFICACIÓN EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS
- 0.46
12 MESES A MAR./15
21.2% 31 de marzo de 2015
Concentración 10 Mayores
12 MESES A MAR./14
74.2%
Gráfico 4. Composición por tipo de activo
4/ Information ratio: mide la rentabilidad extra obtenida por el vehículo de inversión como consecuencia de la habilidad del gestor con relación al mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos sobre el Benchmark. Cuánto más grande es el indicador implica un mayor retorno que su tasa objetivo con una volatilidad menor.
5/ Beta: mide la volatilidad relativa (el riesgo) del vehículo, siendo 1 la volatilidad de la rentabilidad objetivo. Un beta superior a 1 significa que el portafolio tiene una volatilidad mayor que su Benchmark. Un beta inferior a 1 implica que el portafolio es menos volátil que su rentabilidad objetivo. 6/ Correlación: Relación recíproca o medida de asociación lineal entre el valor de la unidad del PEI y la rentabilidad objetivo.
* Participaciones dentro de esta clasificación incluyen activos inmobiliarios pendientes por titularizar.
La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superintendencia Financiera de Colombia; Cálculos realizados por BRC Investor Services S. A. SCV. Una calificación otorgada por BRC Investor Services S. A. SCVa una cartera colectiva o fondo de inversión, no implica recomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está ex puesto el mismo. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Dic./14 Abr./15
8%
23%
13% 10% 10% 8%
59% 26%
15%
9% 9% 7%
0% 0% 6%
41% 36%
57% 54% 54% 49%
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Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07 Tramo I, II y III Nov 09
Tramo I, II, III, IV Mar 12
Tramo I, II, III, IV, V Ago 13
Tramo I, II, III, IV, V, VI Mar./15*
Pacific Rubiales Banco Corpbanca/Helm Bank Almacenes Éxito Siemens
Isagen Carvajal Suppla Ciplas
Hewlett Packard Alfacer Otros
55% 71% 69%
75% 70% 61%
45% 30% 21% 17% 22%
19% 9%
10% 8% 8% 5%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07 Tramo I, II y III Nov 09
Tramo I, II, III, IV Mar 12
Tramo I, II, III, IV, V Ago 13
Tramo I, II, III, IV, V, VI Mar./15* Bogotá Medellín Alrededores Bogotá Cali Barranquilla Manizales
88% 87%
72%
63% 62% 59%
13%
14% 16% 28%
3% 4% 4%
7% 7%
8%
8% 10% 10% 16% 15% 6%
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Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07
Tramo I, II y III Nov 09
Tramo I, II, III, IV Mar 12
Tramo I, II, III, IV, V Dic 13
Tramo I, II, III, IV, V, VI Mar./15* Fondos de pensiones y cesantías Individual Aseguradora Otros
22% 23% 25% 20% 22% 19%
36% 28% 16% 18% 39% 17% 8% 6% 6% 4% 20% 11% 7% 18% 19% 13% 14% 34% 16% 22% 34% 38% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07 Tramo I, II y III Nov 09
Tramo I, II, III, IV Mar 12
Tramo I, II, III, IV, V Ago 13
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
CALIFICACIÓN DE LA EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS
Las escalas entre G aa y G b pueden tener un signo (+) o (-), que indica si la calificación se aproxima a la categoría inmediatamente superior o inferior, respectivamente.
◘ Grado de inversión
ESCALA DEFINICIÓN
G aaa
La calificación G aaa es la más alta otorgada por BRC Investor Services, lo que indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el Portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son sumamente altas.
G aa La calificación G aa indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el Portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son muy altas.
G a
La calificación G a indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el Portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son altas.
G bbb La calificación G bbb indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el Portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son adecuadas.
◘ Grado de no inversión o alto riesgo
ESCALA DEFINICIÓN
G bb La calificación G bb indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el Portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son bajas.
G b
La calificación G b indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el Portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son muy bajas.
E La calificación E indica que BRC Investor Services no cuenta con la información suficiente para calificar.
6.
MIEMBROS DEL COMITÉ TÉCNICO
Las hojas de vida de los miembros del Comité Técnico de Calificación se encuentran disponibles en nuestra página web www.brc.com.co
