I
N
F
O
R
M
E
D
E
C
L
A
S
I
F
I
C
A
C
I
O
N
w w w . f e l l e r - r a t e . c o m
1
Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate. www.feller-rate.com Dic. 2014 Dic. 2015
Serie A AA AA
Serie B (Sub) C C
* Detalle de clasificaciones en Anexo Estructura
Títulos Bonos de securitización Emisor Securitizadora Security S.A. Fecha escritura de emisión 30 de Julio de 2001 Monto de emisión Original Residual
Serie A (UF) 450.000 136.111
Serie B (UF) 80.000 206.283
Total (UF) 530.000 342.393
Plazo (años) 21 7
Pagos Semestrales
Tasa de interés bonos 7,0%
Contratos de leasing (Nº) 541 222
Valor par (UF) 388.533 147.561
Tasa de interés activos 11,6%
Otros Activos* (UF) 12.292
Originador y Adm. Primario Inmobiliaria Mapsa Administración Maestra Securitizadora Security S.A. Representante Tenedores Banco de Chile *Comprende UF 8.203 de caja operacional y UF 4.089 de caja no operacional
Indicadores Relevantes
Dic. 13 Dic. 14 Sep. 15 Morosidad dinámica* 1 cuota morosa 12,5% 10,9% 10,8% 2 cuotas morosas 9,4% 8,9% 7,7% 3 cuotas morosas 3,9% 4,0% 3,6% 4 o más cuotas morosas 2,0% 3,6% 3,2% Total morosos 27,7% 27,5% 25,2% Incumplimiento potencial**
Mora mayor a 180 días 0,2% 0,6% 0,4% Incumplimientos reales 17,7% 17,7% 17,9% Total incumplimiento potencial 17,9% 18,3% 18,3% Prepagos totales acumulados*** 35,3% 36,8% 39,8% * Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes
** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera
Relación de Activos (1) / Pasivos Senior
0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140%
sep-07 sep-09 sep-11 sep-13 sep-15 (1) Los activos incluyen caja operacional y caja no operacional
FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION
Analista: Pablo Mendoza M.
pablo.mendoza@feller-rate.cl (562) 2757-0427
INFORME DE CLASIFICACION – Diciembre 2015
INFORME DE CLASIFICACION
Serie A AA
Serie B (Sub) C
Morosidad total controlada, con un desempeño similar al de otras carteras securitizadas del mismo originador
Incumplimiento potencial estable, con un reducido número de operaciones con mora de largo plazo
Adecuado nivel de recuperación pero con plazos elevados
DESEMPEÑO DEL
COLATERAL
Morosidad total estable, alto prepago voluntario y
acotados incumplimientos reales en los últimos 3 años.
Resumen de Cartera
Origen Actual Número de operaciones vigentes 541 222
Valor Par (UF) 388.533 147.561
Precio pactado (UF) (1) 718 736
Garantía promedio (1) 830 806
Tasa de interés (1) 11,3% 11,6% Plazo residual meses(1) 223 57 Deuda/Garantía (1)(2) 90,4% 46,4% (1) Los valores son promedios ponderados por precio pactado. (2) Incluye el ahorro acumulado en AFV
Evolución Morosidad de la Cartera
Medida sobre nº operaciones vigentes
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%
jul/01 jul/03 jul/05 jul/07 jul/09 jul/11 jul/13 jul/15 1 cuota morosa 2 cuotas morosas 3 cuotas morosas 4 o más c. morosas Total Morosos
Incumplimiento Potencial
Medido sobre nº operaciones iniciales
0% 5% 10% 15% 20%
jul/01 jul/03 jul/05 jul/07 jul/09 jul/11 jul/13 jul/15 6 o más cuotas morosas
Incumplimientos Reales Incumplimiento Potencial
3
INFORME DE CLASIFICACION
Serie A AA
Serie B (Sub) C
Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate. www.feller-rate.com
Prepago elevado, con un incremento relevante en el último semestre de análisis
Adecuada gestión sobre los excedentes de caja
ADMINISTRACIÓN
La administración primaria exhibe un adecuado
desempeño. La gestión de supervisión y control de la
Securitizadora es proactiva y eficiente.
La estructura de Mapsa se aprecia adecuada para desempeñar las labores actuales, centradas en administración y cobranza
Para mayor detalle respecto de la clasificación del administrador primario de activos, visite www.feller-rate.cl/administradoras.
El grado de desarrollo y automatización de los procesos, así como la experiencia de su plana ejecutiva, le permite a la Securitizadora realizar una administración
eficiente de los patrimonios separados a su cargo
Parámetros de recuperación de activos Año (1) Pérdida valor
vivienda Recupero neto (2) Costos (2) Plazo(3)
2004 7,7% 90,8% 5,5% 17 2005 13,2% 81,7% 8,1% 28 2006 15,1% 81,3% 9,1% 29 2007 14,6% 81,2% 9,8% 29 2008 15,5% 79,8% 10,5% 30 2009 16,1% 80,3% 10,4% 30 2010 17,8% 79,8% 10,1% 30 2011 18,2% 80,3% 10,2% 30 2012 18,0% 81,3% 10,6% 30 2013 18,1% 81,8% 10,8% 30 2014 18,3% 81,8% 11,2% 31 2015 17,9% 82,5% 11,4% 31
(1) Corresponde a la fecha de ingreso de los fondos al PS (2) Medido sobre saldo insoluto al término del contrato (3) Medido en meses Prepago Voluntario 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%
jul/01 jul/03 jul/05 jul/07 jul/09 jul/11 jul/13 jul/15 Como porcentaje de la cartera inicial Prepago anualizado sobre cartera vigente -promedio semestral
INFORME DE CLASIFICACION – Diciembre 2015
INFORME DE CLASIFICACION
Serie A AA
Serie B (Sub) C
PROYECCION FLUJO
La cobertura de los flujos del bono senior está acorde
con el escenario AA
Para mayor detalle respecto a la metodología, proyecciones de flujo y sensibilizaciones vea Anexos.
Situación de Activos de Respaldo
Al 30 de Septiembre de 2015
5,1%
2,6%
92,3%
Caja operacional UF 8.203 Caja no operacional UF 4.089 Valor par activos UF 147.982 Casas en stock UF 0
Escenarios de Estrés
Supuestos AA
Probabilidad de Incumplimiento* 21% Pérdida de Valor de la Vivienda 45%
Prepago Anual** 15%
Rentabilidad AFV 3,5%
*En número de operaciones sobre cartera actual **Medido sobre saldo vigente
Rentabilidad AFV
Categoría Tasa de rentabilidad anual neta de comisiones
AAA 2,5%
AA 3,5%
A 4,0%
BBB 4,5%
Características de los Bonos Actual
Serie A B
Saldo Insoluto (UF) 136.111 206.283
Tasa Emisión (%) 7,0% 7,0%
Plazo (años) 7 7
Pagos Semestrales Al vencimiento
Gracia int.(años) - 6,5
Gracia Amort.(años) - 6,5
Número de títulos 161 400
SI por lámina 845 516
Rescate Registra No Registra
Original
Serie A B
Saldo Insoluto (UF) 450.000 80.000
Tasa Emisión (%) 7,0% 7,0%
Plazo (años) 21 21
Pagos Semestrales Al vencimiento
Gracia int.(años) - 20,5
Gracia Amort.(años) - 20,5
Número de títulos 450 400
5
INFORME DE CLASIFICACION
Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate. www.feller-rate.com
La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario AAA son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A.
Para el seguimiento de los patrimonios separados, la metodología contempla ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. No obstante, si el desempeño histórico del portafolio no se ajusta a las proyecciones iniciales, los índices se modifican conforme al comportamiento registrado. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente.
Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja de acuerdo a los ajustes que la metodología de Feller Rate supone, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera:
saldos insolutos, relaciones deuda-garantía,
comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda.
La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago de los bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios.
Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguieron las etapas que a continuación se indican:
Se proyectaron los flujos esperados de arriendos y
pagos de precio a partir de la fecha de corte. Para los flujos de pagos de precio se estimaron rentabilidades del fondo en AFV por categoría de riesgo, por lo que se supuso sobreplazos conforme a lo señalado en la ley de leasing habitacional.
Se calculó la cantidad de operaciones fallidas sobre
la base de los supuestos. Luego, se aplicaron al flujo de caja estimado a partir del mes trece, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses.
Se estimaron las recuperaciones producto de la
liquidación de las garantías asociadas a los activos fallidos a partir del mes 23.
Con el producto de los prepagos se realizaron
sorteos de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión.
Se obtuvo una proyección depurada de ingresos
antes de gastos.
Se estimaron los diversos componentes de gastos
para cada período: auditoría externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de activos y del patrimonio separado, clasificación de riesgo, y otros.
Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de
activos, neto de gastos.
Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate ha considerado para las proyecciones de flujo de caja.
Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y:
Se tomó en cuenta el saldo en la cuenta ingresos
operacionales y en la cuenta de fondos acumulados de pagos extraordinarios a la fecha de corte.
Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit
del período;
Se proyectó el comportamiento del excedente
acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior, los excedentes del período y rescates permitidos, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión.
En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa.
Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, caídas de contratos por morosidad, plazos y valores de recuperación de las viviendas y costos de reemplazo de prestadores de servicios ajustados a los de mercado, así como baja rentabilidad de las cuentas de ahorro metódico en AFV. Los procedimientos de sustitución de activos, rescate y sorteo de bonos contemplados en el contrato de emisión, aseguran aceptablemente el pago de los cupones restantes de las series senior en las condiciones pactadas.
La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.
La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados.
Dic-07 Dic-08 Dic-09 Dic-10 Dic-11 30-Nov-12 29-Nov-13 28-Nov-14 30-Nov-15
Serie A AA AA AA AA AA AA AA AA AA
Serie B C C C C C C C C C
