CURSO DE AVALUO DE INMUEBLES URBANO Y CASTASTRO INMOBILIARIO
INFORME TASACION
INMUEBLE PROPIEDAD HORIZONTAL
PADRON 14.200
MVOTMA
Docentes: - Ing. Agrim. - Marta Siniacoff y Prof. Daniel Fraga
INDICE
OBJETIVO DE LA TASACION ... 3
METOLOGIA UTILIZADA ... 3
VALOR FINAL Y CONSIDERACIONES ... 5
IDENTIFICACION DEL PADRON ... 6
ANALISIS DEL ENTORNO ... 7
ANALISIS DEL IMBUEBLE ... 9
FOTOS DEL INMUEBLES ... 10
CALCULO DEL TERRNO ... 11
CALCULO DE LA CONSTRUCCION ... 12
VALORES DE REFERENCIA ... 16
FUENTES DE INFORMACION ... 19
OBJETIVO DE LA TASACION
El primer objetivo del presente informe es demostrar mediante la tasación de un inmueble de propiedad horizontal lo aprendido en el curso dictado en el corriente año.
A su vez se intenta determinar el valor real de un inmueble en propiedad horizontal, a los efectos de su posible puesta en oferta para la venta en el mercado en el momento presente.
METODOLOGIA UTILIZADA
• METODO DE COSTOS Y REPOSICIÓN:
Se estima el costo total de las construcciones a precio actual1 según la categoría de la misma y el valor del lote tipo a precio actual según compraventas2.
Para llegar al valor final se deberá calcular el valor del terreno y el valor de la construcción. Para el valor del terreno consideraremos el concepto de lote tipo, el valor unitario de mercado de la tierra al momento del avalúo en la zona donde se encuentra el mismo. Se le hará las correcciones correspondientes, a saber: corrección por frente, por fondo, por área (según la normativa), por ubicación de terreno en la manzana, por forma. En este caso es un terreno escasamente irregular por lo que se calcula el fondo ficto. También se lo corrige según nivel a la vía frentista.
En el caso del cálculo de la construcción, al ser una propiedad horizontal, se toman las áreas de cada inmueble, las áreas de los bienes exclusivos, los bienes generales y se determina que participación de estas áreas corresponden a cada apartamento en este caso.
Para el edificio en su totalidad se tiene en cuenta las mejoras realizadas para saber la vida técnica del inmueble.
Finalmente se hace un prorrateo para saber qué valor del terreno le corresponde a cada unidad, así como las áreas de los bienes comunes que corresponden a cada inmueble. Más adelante profundizaremos en los cálculos correspondientes.
Por último se debe decir que el avalúo de un inmueble es el que más se aproximaría a lo que un demandante pagaría en un tiempo determinado.
Un avalúo no fija precios ya que, no se debe olvidar que valor final, está ligado a lo que pueda estar pasando en el mercado inmobiliario con respecto a la oferta y la demanda, algo tiene valor si alguien lo necesita, o sea si es demandado. Ya que la formación de precios de mercado es independiente del valor de las construcciones y del terreno.
METODO COMPARATIVO O DE MERCADO
Por lo último expuesto, es que tenemos el método comparativo, el cual consiste comparando el valor de la propiedad que se avalúa con algunas compraventas concretadas de bienes cercanos y parecidos. Esto es dado que un comprador no pagar más que el precio de un comparable.
Sino podemos contar con el valor de las compraventas podemos acudir a precios de oferta de mercado sabiendo que ese precio puede no ser el definitivo ya que no se ha concretado la venta, pudiendo hacerse algún supuesto de que el mismo puede tender a la baja.3
3
VALOR DEL INMUEBLE
Con el mitología utilizada llegamos al siguiente valor del inmueble (más adelante se detallará como se llegó a este valor final)
CONSIDERACIONES
El avalúo se hace para el apartamento 302, por lo que debemos considerar que sólo fue inspeccionado el mismo y catalogado como de estado de conservación buena, y tomando este estado igual para los demás al no poder ser inspeccionado. El edificio en su totalidad se puede considera con buen estado de conservación.
El método para calcular el valor final del apartamento, no integra las reformas hechas dentro del apartamento, sino las reformas realizadas al edificio en su totalidad.
Debemos considerar para este caso, que además de las reformas realizadas para todo el edificio, el inmueble en cuestión tiene varia reformas realizadas dentro el mismo. Se hizo la cocina y baño en el año 1985, se realizó nuevamente una reforma del baño en el año 2005. La instalación eléctrica es del año 2011 y la pintura es del año 2010. Esto hace que haya sido categorizado como estado de conservación bueno, pero no influyó en la amplitud de la vida técnica individual del inmueble a la hora de las correcciones. (El método limita esto porque lo que debe tenerse en cuenta y considerarse)
Otra consideración importante es que el método de comparables se hace con valores de oferta y no pudo encontrarse ofertas en Cordón Norte, sí de ofertas de Cordón Sur, pero por lo que se observa de menor categoría y estado de conservación en dos de los tres comparables analizados. A pesar de que la localización Cordón Sur supone mejor valor que Cordón Norte por mayor demanda y por localización, no dejemos de ver que el inmueble se encuentra dentro de un programa de la IMM de localización. Donde se están construyendo Viviendas Nuevas y se está cambiando el entorno de esta localización. (el mismo se llama Proyecto Cordón Norte) 4
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IDENTIFICACION DEL PADRON
Padrón: 14.200
Ubicación: Paysandú 1833_ apto 302, esq. Fernández Crespo Localidad: Montevideo
Carpeta catastral: 741
Carpeta Propiedad Horizontal: 5402 Sección Judicial:
CCZ: 02 Barrio: Cordón Destino: Vivienda
Régimen: Propiedad Horizontal Área terreno: 361 metros
Ubicación: Fachada Sureste – Muro Divisorio Noreste DIRECTRICES DEPARTAMENTALES
Categoría: Urbano
Subcategoría: Suelo Urbano Consolidado Central Área Diferenciada: Centro
Barrio: Cordón
PARAMETROS URBANISTICOS
Altura de la Edificación: 16.5 m Retiro Frontal: 0 m
Régimen de Gestión del Suelo: Régimen General Factor de Ocupación del Suelo: 100%
Lote Tipo: 10 X 30 (300 m2) Uso Preferente: Polifuncional
Áreas de promoción y planes estratégicos: Proyecto Cordón Norte 2014 5
ANALISIS DEL ENTORNO
El inmueble se encuentra ubicado en el Barrio Cordón Norte, en zona residencial Céntrica. Este barrio se caracteriza por estar ubicado en pleno centro de la ciudad, con una locomoción hacia cualquier otra parte de la ciudad.
Es una zona con una amplia variedad de servicios e infraestructura, en una trama urbana consolidada donde tenemos en el entorno inmediato de la propiedad presencia de supermercados, carnicerías, farmacias, sucursales de Abitab, panaderías, ferreterías, zapaterías, comercios, rotiserías, pizzerías, restaurantes y pubs, clubes deportivos (Asociación Cristiana de Jóvenes; Club Banco Previsión Social), colegios (Juan XXII, José Pedro Varela, Liceo Francés), Universidad de la República (Facultad de Derecho; Facultad de Psicología; transporte para todas las Facultades), liceo público (IAVA), plazas como ser la “Plaza Treinta y Tres Orientales” y la nueva Plaza” Seregni”, dependencias bancarias privadas y la sucursal principal del Banco República, el Banco Hipotecario, Dependencias como El BPS, la DGI para trámites, la Biblioteca Nacional. Servicios de Salud desde policlínicas de ASSE como privadas (CASMU Nº1). Es el barrio considerado por su gran cantidad de librerías por la Calle Tristán Narvaja.
Se caracteriza por recibir estudiantes por su cercanía a varios centros de enseñanza terciaria. No sobre Paysandú sino a una cuadra cuenta con la famosa Feria Tristán Narvaja, teniendo un servicio y dándole un carácter turístico muy interesante, y la misma no afecta la propiedad, ya que sobre la calle principal del inmueble concluye la misma con la sección de libros
El inmueble se ubica sobre dos calles de tránsito donde el servicio de transporte va desde servicio para la ciudad hasta el servicio de transporte interdepartamental. Por lo que conecta muy bien toda el área metropolitana y no metropolitana.
Se encuentra 10 cuadras de la Terminal Tres Cruces entre otras cosas.
PROYECTO CORDON NORTE
ANALISIS DEL INMUEBLE
Se trata de un inmueble en un tercer piso. El edificio consta de 4 pisos, dos apartamentos por pisos incluyendo la planta baja. (10 inmuebles en total), más una vivienda en la azota que esta arrendada en régimen de un bien común general, la que genera renta para un fondo para mantenimiento del edificio.
El edificio cuenta con los mármoles originales, vitreaux en todos los palieres, escaleras de mármol y la puerta principal de entrada es de hierro forjado. Las puertas de entrada a los inmuebles son de grandes dimensiones y madera con vitreaux originales. La entrada principal tiene molduras de yeso originales.
El inmueble es de categoría buena, construido en el año 1931, con algunas reformas. Tiene cocina, living, comedor, 3 dormitorios (uno de ellos al frente que puede ser usado como escritorio profesional), 1 dormitorio de servicio y dos baños, principal y de servicio.
La fachada del edifico es de terminación revoque natural y tiene iluminación exterior automática que prende al caer la noche. Todas las aberturas exteriores son de hierro. La entrada principal es de madera de cedro, así como todas las puertas del inmueble. La entrada de servicio es de hierro forjado.
Tiene entrada por dos ascensores automáticos de época, los que conducen a la entrada de servicio y principal. Los palieres son de monolítico hecho in situ y todo el edificio cuenta con dispositivos de luz que se prenden automáticamente por volumen.
Los pisos del inmueble, son de madera, siendo en la cocina de cerámica y el baño también. Entre una entrada y otra dentro del inmueble los pisos están separados por mármol de origen. Los pisos de los corredor son de baldosa de cemento pintada y coloreada. (Originales)
Los dormitorios son amplios, los dos al fondo del inmueble, luminosos, con pisos de madera y grandes ventanas de madera con dos puertas, una para salida y otra para el baño. El dormitorio al frente cuenta con dos puertas, una a de vitreaux original y balcón a la calle, con abertura de metal, puertas de vidrio. (Este dormitorio es el que en otra época se usaba como escritorio profesional pero no ha perdido funcionalidad en el sentido que se lo usa como dormitorio principal).El dormitorio de servicio es mediano con aberturas originales, tipo banderola y pisos de baldosa de cemento coloreada y dibujada. El baño de servicio es pequeño, con abertura original, y artefactos clásicos. (el mismo es original)
El baño principal está hecho a nuevo (2005), con artefactos clásicos, mampara y con cerámicas modernas con guarda, es amplio con capacidad para lavarropas y salida a lavadero cerrado y a los dos dormitorios principales. El baño tiene la particularidad que también se comunica con los dos dormitorios principales lo cual podría ser llamado baño en suite.
El living y el comedor son amplios, con arcadas y molduras de yeso, con ventanas de hierro al frente.
Cuenta con pozos de aire, por lo que tiene tres pozos de aire, además de ser un inmueble al frente, lo que le da mucha ventilación y mucha luz.
La cocina es amplia, con mesada de madera, dos piletas de a acero inoxidable, y las ventanas se han cambiado por ventanas corredizas de aluminio, azulejos con decorado año 1985(+-). La instalación eléctrica es totalmente nueva con varios tableros nuevos.
CALCULO DEL TERRENO
Datos del terreno
Área del Terreno 361 m2
Forma Casi rectangular
Longitud de frente 17.3 metros
Longitud de fondo 21.1 metros
Ubicación dentro de la manzana Terreno medial
Nivel del terreno A nivel vereda
LOTE TIPO 10* 30 = 300m2
→ Fondo Ficto: 20.87
VALOR UNITARIO = 420 U$S
Valor Unitario Lote , datos de compraventas por la Oficina de Catastro de la IMM
Corrección por frente: 0.977
Corrección por fondo: 1.119
Corrección por área: 1
Corrección por ubicación en manzana: 1
VALOR UNITARIO CORREGIDO6 = 450x351x0.977x1.119x1x1 =
U$S 177.616
6
CALCULO DE LA CONSTRUCCION
El valor de la construcción se determinará a partir del Valor de Reposición (Valor Unitario a Nuevo)7, según la categoría y destino. Se aplicarán los coeficientes de depreciación por estado de conservación, edad, obsolescencia, funcionalidad y localización.
CATEGORIA BUENA
AÑO DE COSNTRUCCION 1931 VIDA TECNICA 95
AREA 127 m2
ESTADO DE CONSERVACION BUENO
REFORMAS 2000- 2005-2011 VALOR UNITARIO 2300
DEPRECIACION POR EDAD CON REFORMAS CORRESPONDIENTES
FA = FC + (FR - FC) * i FA =fecha a calcular
FC = fecha de la construcción original FR = fecha de la reforma
i = incremento de vida
- Se realizaron tres reformas: pintura, azotea y eléctrica. PRIMER REFORMA : PINTURA
FC 1931
FR 2000
i 0.02%
EDAD NUEVA = 1932
SEGUNDA REFORMA : AZOTEA
FC 1932
FR 2005
i 0.2%
EDAD NUEVA = 1947
TERCERA REFORMA : ELECTRICA
FC 1947 FR 2011 i 0.1% EDAD NUEVA = 1953 7
DEPRECIACION PER EDAD =1-0,5 (v/V + (v/V)2
Dónde: v = Edad de la Construcción (Fecha Actual – Fecha última reforma)8 V = Vida técnica por categoría y destino (en este caso = 95 años)
Aplicando la fórmula:
Depreciación por edad = 0.527
•
DEPRECIACION ESTADO DE CONSERVACION
Según la inspección realizada el estado de conservación es bueno por lo que se le aplica el coeficiente: 0.93
Depreciación por estado de conservación = 0.93
•
NO SE RALIZAN AJUSTES POR FUNCIONALIDAD, OBSOLESCENCIA Y
LOCALIZACION.
VALOR UNITARIO CORREGIDO
: 2300 x 0.527 x 0.93 =U$S 1.149 m
2Obtenido el Valor Unitario corregido se pasa al análisis de la ubicación de las unidades del edificio según estén en planta o en altura. Así como la ubicación (frente, interior o contra frente.)9
También se deben analizar las áreas independientes, de las áreas generales, las de bienes de uso exclusivo de cada unidad. La incidencia de los bienes comunes, se ponderará según su participación en el valor final, de acuerdo a una tabla donde se encuentran los % según el tipo de bien común (Por ejemplo: azotea 10%, paliers 40 %. Muros 20 % etc.)10
Por último el valor de cada unidad de Propiedad Horizontal, incluye un porcentaje de participación del valor del terreno total. Por tanto deberá incluirse la cuota parte del valor del terreno a cada unidad. Es por eso que se debe tasar el terreno como se hizo en el presente informe para la adjudicación a cada unidad de lo que le corresponde
8
Fecha actual 2014, última reforma calculado antes: 1947
9
- CORRECCION AL VALOR UNITARIO SEGÚN UBICACIÓN
En este caso corresponde el coeficiente = 1, ya que todas las unidades son al frente. - CORRECCION AL VALOR UNITARIO SEGÚN UBICACIÓN EN ALTURA CON ASCENSOR En este caso como la categoría es buena se aplica un coeficiente del 5% cada tres niveles. Presentado esto, esto se deben entonces considerar por separado las áreas de las unidades individuales, las áreas de los bienes comunes y las áreas de los bienes exclusivos; todo esto para completar el avaluó de un inmueble en PH.
• TOTAL BIENES COMUNES11
BIEN AREA REAL % tabla AREA PONDERADA
Sótano 13 0,4 5,2 Palier 8 0,4 3,2 Patio 20 0,1 2 es exclusivo de 001 Patio 30 0,1 3 es exclusivo de 002 Palier 11 0,4 4,4 Muros 27 0,2 5,4 Muros 27 0,2 5,4 Muros 27 0,2 5,4 Palier 11 0,4 4,4 Vivienda 40 1 40 Terraza 16 1 16 Muros 27 0,2 5,4 Azotea 13 0,1 1,3 Azotea 40 0,1 4 Muros 9 0,2 1,8 Azotea 207 0,1 20,7 Muros 27 0,2 5,4 Muros 27 0,2 5,4 Palier 11 0,4 4,4 Porche 6 0,2 1,2 Total 144
TOTAL MENOS LOS EXCLUSIVOS
139
• TOTAL BIENES EXCLUSIVOS BIEN AREA REAL % TABLA
AREA PONDERADA
PATIO 001 30 0,1 3,00
PATIO 002 20 0,1 2,00
Luego de realizado esto pasamos al cálculo final de cada unidad con todas las correcciones antes mencionadas. Esté cálculo lo vemos en las planillas que se presentan a continuación:
11 No se consideraron las escaleras, ya que no se tenía la información, hacemos el supuesto que están
UNIDAD AREA REAL Σ BCE POND AREA FICTA COEF PLANTA COEF ALTURA AREA TRANS CUOTA BCG AREA CALC 001 137 3 140 1 1 140 14,42 154,42 002 118 2 120 1 1 120 12,36 132,36 101 144 0 144 1 1 144 14,84 158,84 102 124 0 124 1 1 124 12,78 136,78 201 144 0 144 1 1 144 14,84 158,84 202 125 0 125 1 1 125 12,88 137,88 301 144 0 144 1 1,05 151,20 15,46 166.66 302 124 0 124 1 1,05 130,20 13,31 143.51 401 144 0 144 1 1,05 150,20 15,46 166.66 402 124 0 124 1 1,05 130,20 13,31 143.51
Explicación de planilla: al área real de cada apartamento se le suma el área de bienes comunes ponderada, a los inmuebles que corresponda hacerlo en este caso (001 y 002). El coeficiente de altura se toma los valores que antes mencionamos. Así llegamos al área transformada. Luego a esa área le agregamos la cuota parte que le corresponde a cada inmueble de los bienes generales comunes, llegando así al área con que vamos a realizar los cálculos. Como lo muestra la planilla siguiente:
UNIDAD AREA CALC
V UNIT
CORR VAL CONSTR
CUOTA TERR VALOR FINAL 001 154,31 1149 177.303 18.287 195.590 002 132,27 1149 151.974 15.674 167.649 101 158,72 1149 182.369 18.809 201.178 102 136,68 1149 157.040 16.197 173.237 201 158,72 1149 182.369 18.809 201.178 202 137,78 1149 158.306 16.327 174.634 301 166,66 1149 191.488 19.750 211.237 302 143,51 1149 164.892 17.007 181.899 401 166,66 1149 191.488 19.750 211.237 402 143,51 1149 164.892 17.007 181.899
Lo que hacemos ahora es tomar el área calculada, y con el valor unitario corregido tendremos el valor de la construcción. Pero como ya mencionamos cada inmueble recibe una cuota parte del valor del terreno que ya fue calculado, legando al valor final de tasación.
VALORES DE REFERENCIA: “INMUEBLES COMPARABLES”12
COMPARABLE Nº1
Apartamento de 3 dormitorios y dos baños, terraza propia, en Minas y 18 de Julio.
Año de construcción aproximadamente 1940
Al frente, 7 pisos de altura, dos apartamentos por piso.
Área 110 m2
Precio de oferta: U$S 140.000
En este caso tenemos un apartamento antiguo, con misma cantidad de dormitorios y baños, menor metraje, en Cordón Sur
Es un primer piso por escalera, pero como vemos el estado de conservación del mismo no es comparable al que estamos analizando. Se toma como comparable dado el metraje, que es un edifico con cierta antigüedad, pero está por debajo de precio de mercado ya que se hizo averiguaciones y el mismo esta para reciclar.
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COMPARABLE Nº 2
Apartamento de estilo en Cordón Sur, 3 dormitorios y dos baños, (entrada de servicio y principal)
Año de construcción: 1936
Al frente, ubicado en el sexto piso.
Área 107 m2
Precio de oferta: U$S 190.000
Observación: sin garaje y con gastos comunes altos.13 No tiene terraza
En este caso tenemos un apartamento antiguo, con misma cantidad de dormitorios y baños, menor metraje, en Cordón Sur, es bastante similar al inmueble tasado
El estado de conservación del mismo parece bueno, aunque menor al de inmueble que se está tasando. La categoría es buena pero también pareciera de menor categoría.
El metraje es menor, sin acceso a terraza, cuenta con portería que se muestran cargadas a los gastos comunes altos.
COMPARABLE Nº 3
Apartamento de estilo, 3 dormitorios y dos baños, 18 de julio y Requena.
Año de construcción: 1930
Al frente, luminoso
Área 125 m2
Precio de oferta: U$S 240.000
Observación: sin garaje, ni terraza
Es un edificio de categoría como el analizado en el presente informe. Tiene dormitorio de servicio y baño, pero no tiene dos entradas principales, el metraje es similar y se encuentra con reformas como el analizado.
FUENTES DE INFORMACION:
- Intendencia Municipal de Montevideo: www.montevideo.gub.uy
- Dirección Nacional de Catastro : www.catastro.gub.uy
- Dirección Nacional de topografía : www.dntopografia.gub.uy
- APPCU : Asociación de Promotores Privados de la Construcción: www.appcu.org
- Google Earth: https://earth.google.es/
- Diario el País “El Gallito Luis”: COMPARABLES:
1. http://www.gallito.com.uy/karisma-oportunidad-minas-y-18-inmuebles-7765219
2. http://www.gallito.com.uy/amplio-de-estilo-inmuebles-8342284
