PROJECTE REPARCEL LACIÓ DEL SECTOR ARTÈXTIL (PMU 109) SABADELL PROMOTOR: SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT SLU

(1)

PROJECTE REPARCEL·LACIÓ DEL SECTOR ARTÈXTIL (PMU 109)

SABADELL

PROMOTOR: SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT SLU

(2)

PROJECTE REPARCEL·LACIÓ DEL SECTOR ARTÈXTIL (PMU 109). SABADELL. MEMÒRIA 1 ÍNDEX I.- MEMÒRIA 1.- ANTECEDENTS

1.1.- Antecedents i situació urbanística: el planejament vigent 1.2.- Fonaments legals

2.- DESCRIPCIÓ DE L’ÀMBIT REPARCEL·LABLE 3.- RELACIÓ D’INTERESSATS

3.1.- Relació de propietaris 3.2.- Relació d’interessats 4.- RELACIÓ DE FINQUES APORTADES 5.- DESCRIPCIÓ DE FINQUES APORTADES 6.- CRITERIS GENERALS DE LA REPARCEL·LACIÓ

6.1.- CRITERIS DE DEFINICIÓ DELS DRETS APORTATS

6.2.- CRITERIS PER AL TRASLLAT DE LES CÀRREGUES PREEXISTENTS 6.3.- CRITERIS DE DEFINICIÓ DELS DRETS APORTATS

6.3.1.- Determinació de l’aprofitament objecte d’adjudicació 6.3.2.- Criteris d’adjudicació de l’aprofitament

6.4.- CRITERIS DE DISTRIBUCIÓ DE LES DESPESES D’URBANITZACIÓ 7.- CESSIÓ DEL 10% D’APROFITAMENT URBANÍSTIC

8.- DESCRIPCIÓ DE LES PARCEL·LES RESULTANTS 9.- COMPTE DE LIQUIDACIÓ PROVISIONAL II.- ANNEXOS

ANNEX I.- INFORME DE CALCUL I FIXACIÓ DE COEFICIENTS D’HOMOGENEITZACIÓ A INCLOURE EN LA REPARCEL·LACIÓ DEL PMU DEL SECTOR ARTEXTIL (PMU 109)

ANNEX II.- QUADRES DE LA REPARCEL·LACIÓ

ANNEX III.- GEOREFERENCIACIÓ DE FINQUES RESULTANTS ANNEX IV.- CONTRACTE D’OCUPACIÓ A PRECARI PARCIAL ANNEX V.- NOTES REGISTRALS

III.- PLÀNOLS

Plànol 01: Situació i Emplaçament (E: 1/20.000 – 1/2.000) Plànol 02: Topogràfic i Àmbit de Reparcel·lació (E: 1/1.000) Plànol 03: Finques Aportades (E: 1/1.000)

Plànol 04: Planejament vigent. Zonificació (E: 1/1.000)

Plànol 05: Planejament Vigent. Unitats d’Edificació, Paràmetres Urbanístics i Gestió. Subàmbit 1. (E: 1/1.000)

Plànol 06: Planejament Vigent. Perfils Reguladors i Servituds Aeròdrom Aeroport (E: 1/1.000) Plànol 07: Finques Resultants (E: 1/1.000)

(3)

PROJECTE REPARCEL·LACIÓ DEL SECTOR ARTÈXTIL (PMU 109). SABADELL. MEMÒRIA

2 1.- ANTECEDENTS

1.1.- Antecedents i situació urbanística: el planejament vigent.

En data de 20 de desembre de 2007, l’Ajuntament de Sabadell, per una part i les mercantils Artèxtil, S.A. i Inmobiliària Europea Manet, S.L., per l’altre, van subsicriure un Conveni urbanístic amb l’objecte d’establir les condicions per al desenvolupament urbanístic de l’illa delimitada per la Gran Vía i els carrers de Romeu, Covadonga i Quevedo de la ciutat de Sabadell.

D’acord amb els termes subscrits en l’esmentat Conveni, es va tramitar la Modificació puntual de Modificació puntual del Pla General municipal d’ordenació a l’àmbit discontinu format perl’illa d’Artèxtil, S.A i la parcel·la de dotacions comunitàries situada a l’avinguda d’Egara, del municipi de Sabadell, promoguda i tramesa per l’Ajuntament, que va ser aprovada definitivament, pel Conseller de Territori i Sostenibilitat, en data de 26 de maig de 2016 i publicada al DOGC Núm. 7157 de 7 de juliol de 2016. Aquesta Modificació, delimitava l’àrea del Pla de Millora Urbana Artèxtil.

Posteriorment, en data de 8 de juny de 2017, la Comissió Territorial d’Urbanisme de Barcelona, va acordar donar per complerta la condició d’eficàcia assenyalada a l’acord d’aprovació definitiva de la Comissió Territorial d’Urbanisme de Barcelona de data 15 de desembre de 2016, referent al Pla de Millora Urbana del sector Artèxtil (PMU-109), del municipi de Sabadell, promogut per Sabadell Real Estate Development, S.L.U, tramès per l’Ajuntament i publicat al DOGC Núm. 7421 de 27 de juliol de 2017.

L’esmentat Pla de Millora Urbana, fixa la seva execució en un únic polígon d’actuació, físicament discontinu i coincident amb la superfície total de l’àmbit del Pla de Millora Urbana, a desenvolupar mitjançant el sistema d’actuació per reparcel·lació en la modalitat de compensació bàsica i pel procediment abreujat de propietari únic.

1.2.- Fonaments legals.

El present projecte de reparcel·lació es redacta de conformitat amb l’article 129, 130 y 131 del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’Urbanisme, el Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme, Real Decret Legislatiu 7/2015, de 30 d’octubre, pel que s’aprova el text refós de la Llei del sòl i Rehabilitació urbana; i finalment, pel Reial Decret 1093/1997 de 4 de juliol, pel que s’aprova el Reglament sobre inscripció en el Registre de la Propietat d’actes de naturalesa urbanística.

2.- DESCRIPCIÓ DE L’ÀMBIT REPARCEL·LABLE

L’àmbit del Projecte de reparcel·lació del sector Artèxtil (PMU-109) de Sabadell, compren els terrenys, en sòl urbà no consolidat, inclosos en el Pla de Millora Urbana del sector Artèxtil (PMU-109), aprovat definitivament per la Comissió Territorial d’Urbanisme, en data de 8 de juny de 2017 i publicat al DOGC Núm. 7421 en data de 27 de juliol de 2017.

L’àmbit de la reparcel·lació, té una superfície real de 15.323,26 m2_{de sòl, es discontinu i abasta dos} subàmbits:

-El Subàmbit 1 (Illa de la fàbrica Artèxtil), es troba delimitat per la Gran Vía, els carrers Romeu, Alfons Sala, Quevedo i Covadonga i, al sud, pels sòls qualificats d’ús industrial de noves tecnologies (Clau

(4)

5-PROJECTE REPARCEL·LACIÓ DEL SECTOR ARTÈXTIL (PMU 109). SABADELL. MEMÒRIA

3

2nt) i té una superfície de sòl de 10.402,26m2, segons aixecament topogràfic realitzat per ST MARBATEC,S.L. en data de desembre de 2008. Aquest Subàmbit es troba ocupat per l’edificació industrial de la fàbrica Artèxtil, S.A., actualment sense activitat si bé, una part d’aquestes edificacions (nau situada en la meitat sud del Subàmbit 1 i xemeneia existent en la façana del carrer Covadonga), estan incloses en el planejament especial de protecció del patrimoni de Sabadell, motiu pel qual la proposta d’ordenació del PMU-109 contempla la seva conservació.

-El Subàmbit 2 (Parcel·la de dotacions comunitàries), es situa al barri de Sant Oleguer, en l’illa compresa entre l’Avinguda d’Egara, el passeig de Bèjar i els carrers Bradford i Buenos Aires i té una superfície de sòl de 4.921,00m2_{, segons recent aixecament topogràfic. Aquests subàmbit, està} actualment ocupat per unes instal·lacions esportives de titularitat privada.

La societat “SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, SL. unipersonal” ostenta el 100% de la superficie del polígon únic d’actuació definit pel PMU del sector Artèxtil (PMU 109) i dels dos subàmbits que l’integren.

3. RELACIÓ DELS INTERESSATS

En compliment d’allò disposat a l’article 129 del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’urbanisme de Catalunya i l’article 145 del Decret 305/2006, pel qual s’aprova el Reglament d’Urbanisme, es consideren interessats les següents persones:

- Els propietaris de les finques compreses en el polígon d’actuació urbanística. - Els titulars de drets que puguin resultar afectats per la resolució.

- Titulars d’interessos legítims susceptibles d’afectació.

3.1 Els propietaris de les finques incloses dins l’àmbit del Projecte de Reparcel·lació són: Propietari únic:

SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, S.L.U.

Domicili: C/ Sena nº 12, Polígon d’activitats econòmiques Can Sant Joan. 08174 Sant Cugat del Vallès

CIF: B-33300518

Aporta les següents finques: 100% de la finca aportada Fa1 100% de la finca aportada Fa2

3.2 Els interessats de les finques incloses dins l’àmbit del Projecte de Reparcel·lació són: Existeix únicament un precarista que ocupa la finca aportada Fa2:

ASSOCIACIÓ VEÏNAL “NOSTRA LLAR” SANT OLEGUER

Domicili: C/ Bradford, 6 de Sabadell. NIF: G-59344531

Aquest interessat té la condició de precarista en virtut del contracte d’ocupació a precari parcial atorgat en data 11 de novembre de 2011 entre l’actual propietari i l’esmentada associació.

(5)

4

Es procedirà a la resolució de l’esmentat contracte d’acord amb els termes acordats en el mateix i en tot cas abans de l’aprovació definitiva del projecte de reparcel·lació. Es fa especial menció de que en virtut de l’esmentat contracte no es reconeix cap indemnització per la resolució de l’ocupació a títol de precarista.

4.- RELACIÓ DE LES FINQUES APORTADES

Les finques aportades d’aquest polígon d’actuació, així com el seu titular i la seva superfície són les següents:

Finca Titular sup. Topog sup. Catastral sup. Registral % aportacio Fa1

SABADELL REAL ESTATE

DEVELOPMENT, SLU. _10.402,26 _10.411,00 _10.519,17 _67,89

Fa2

SABADELL REAL ESTATE

DEVELOPMENT, SLU. _4.921,00 _4.817,00 _5.521,00 _32,11

15.323,26 15.228,00 16.040,17 100,00

La superficie adoptada és la superficie topogràfica per ser aquesta la superficie real de les finques.

5.- DESCRIPCIÓ DE LES FINQUES APORTADES

FINCA APORTADA Fa1

Superfície real (topográfica): 10.402,26 m2s

DESCRIPCIÓ

“URBANA: Parcela situada dentro de la Illa delimitada por las calles de Alfons Sala, Romeu, Covadonga y Quevedo de Sabadell, integrada por las Edificaciones siguientes: Desde la medianera de separación con la finca segregada mirando hacia el Norte, un par de naves industriales comunicadas, por su parte posterior con un patio transversalmente situado respecto de las mismas que, a su vez, sirve de enlace con los antiguos talleres, almacenes y sala de calderas y que contiene una chimenea industrial construida en obra der fábrica, a continuación y con acceso desde la calle de Alfons Sala, otro cuerpo de edificio de planta baja y un piso destinado a servicios diversos y el resto del terreno hasa la calle de Romeu, esta ocupado por un conjunto de tres naves de características parecidas a las primeramente descritas dedicadas anteriormente a usos industriales. Las mencionadas edificaciones y patio se situan sobre una parcela con una superficie de diez mil quinientos diecinueve metros diecisiete decímetros cuadrados. LINDA: por su frente, Sur, en una linea de ochenta y cinco metros noventa y cuatro centímettros, mediante pared medianera, con la finca segregada; por la derecha entrando, este, es una línea de ciento veinte metros ochenta y tres centímetros, con la calle de Covadonga; por la izquierda, entrando Oeste, en línea de cineto veinte metros setenta y dos centímetros con la calle de Alfons Sala, y por el frente, Norte, en una línea de ochenta y cinco metros cuarenta y nueve centímetros con la calle de Romeu.

(6)

5 CABUDA

Se sol·licita de conformitat amb l’article 8.1 del reial Decret 1093/1997, de 4 de juliol i l’article 146.a) del Reglament d’Urbanisme la inscripció de la menor cabuda de 116,91 m2 de superfície, per ésser la superfície de la finca de 10.402,26 m2.

INSCRIPCIÓ

Inscrita en el Registre de la Propietat número 2 de Sabadell, Sección 1ª Tomo 4005, Llibre 1783, Foli 148, Finca registral número 10.657.

TÍTOL

Pertany a SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, SLU, d’acord amb escriptura d’elevació de decisions de soci únic i d’acords socials del Consell d’Administració atorgada davant el Notari Jesus Benavides Lima el 14 d’abril de 2015 pel qual es modificava la denominació social de Solvia Development, S.L. a Sabadell Real Estate Development, SLU. Així mateix, Solvia Development, SL va ser titular en virtut d’escriptura de canvi de denominació de Promociones Argañosa, SL a Solvia Development, SL en virtut d’escriptura atorgada davant el Notari Javier Micó Gener el 30 de desembre de 2008. I Promociones Argañosa, SL era propietària a títol de compravenda, en virtut d’escriptura de data 2 d’octubre de 2008 atorgada davant el Notari Juan Jose Lopez Burniol.

CÀRREGUES

Lliure de càrregues i afeccions registrals

REFERÈNCIA CADASTRAL 6206001DG2060B0001PJ

VOLS EXISTENTS EN LA FINCA APORTADA Fa 1

En relació a les edificacions existents a la finca, consistents en les naus industrials de la Fàbrica Artèxtil i xemenèia industrial, es fa constar que, de conformitat amb el disposat a l’article 120.1 apartat g) del Text Refós de la Llei d’Urbanisme, totes les edificacions menys dues no es poden conservar per resultar incompatibles amb el planejament i, per aquest motiu, es procedirà a la seva corresponent extinció.

En conseqüència, hi ha dues edificacions que son compatibles amb el planejament i que a més s’han de preservar d’acord amb el Pla Especial de protecció de Patrimoni de Sabadell i que son:

- el cos principal de la fàbrica original (5 crugies). identificat com E1 en el PMU del sector Artèxtil i amb nivell de protecció global.

- la xemeneia de la fàbrica, identificat com E2 en el PMU del sector Artèxtil i amb protecció de volumetria.

Respecte a aquestes edificacions es procedirà en les pròpies descripcions de finques resultants a declarar l’obra acabada pendent de rehabilitació amb la descripció actual de les mateixes.

(7)

6 FINCA APORTADA Fa2

Superfície real (topográfica): 4.921 m2s

DESCRIPCIÓ

“Urbana. Porción de terreno para edificar y viales, situada en esta ciudad de Sabadell, ocupa una total superficie edificable y vial de cinco mil quinientos veintiún metros cuadrados. Linda: al Norte, con la calle Bradford; Este, con Avenida Egara; Sur, con la finca de que se segrega, patios de las viviendas calle de Buenos Aires números cinco, siete, nueve, once y trece y veinte de la Avenida de Egara; Oeste, también resto de que se segrega -patio vivienda tres de la calle Buenos Aires patios viviendas números tres y cuatro de la calle Logroño, tres y cuatro de la calle de Olot y número cuatro de la calle de Bradford”.

CABUDA

Se sol·licita de conformitat amb l’article 8.1 del reial Decret 1093/1997, de 4 de juliol i l’article 146.a) del Reglament d’Urbanisme la inscripció de la menor cabuda de 600 m2 de superfície, per ésser la superfície de la finca de 4.921 m2.

INSCRIPCIÓ

Inscrita en el Registre de la Propietat número 2 de Sabadell, Secció 1ª, Tomo 4019, Llibre 1797, Folio 207, Finca registral número 26064.

TÍTOL

Pertany a SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, SLU, d’acord amb escriptura d’elevació de decisions de soci únic i d’acords socials del Consell d’Administració atorgada davant el Notari Jesus Benavides Lima el 14 d’abril de 2015 pel qual es modificava la denominació social de Solvia Development, S.L. a Sabadell Real Estate Development, SLU. Així mateix, Solvia Development, SL va ser titular en virtut d’escriptura de canvi de denominació de Promociones Argañosa, SL a Solvia Development, SL en virtut d’escriptura atorgada davant el Notari Javier Micó Gener el 30 de desembre de 2008. I Promociones Argañosa, SL era propietària a títol de compravenda, en virtut d’escriptura de data 2 d’octubre de 2008 atorgada davant el Notari Juan Jose Lopez Burniol.

CÀRREGUES

Lliure de càrregues i afeccions registrals.

REFERÈNCIA CADASTRAL 6792203DF2969H0001GQ

VOLS EXISTENTS EN LA FINCA APORTADA

En relació a les instal·lacions esportives existents a la finca, les mateixes són compatibles amb el planejament i en conseqüència, es mantenen.

(8)

7 6.1.- CRITERIS DE DEFINICIÓ DELS DRETS APORTATS

De conformitat amb el disposat per l’article 126.1 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme, el dret dels propietaris és proporcional a la superfície originària de les respectives finques en el moment de l’aprovació definitiva de la delimitació del polígon d’actuació urbanística.

Els criteris generals seguits en aquesta reparcel·lació són els establerts per l’article 126 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme.

Així mateix, tal i com es disposa a l’article 132.2 del Reglament d’Urbanisme en cas de discrepància entre els títols i la realitat física de les finques, es considerarà que preval aquesta sobre aquells. En conseqüència, i en base a un amidament topogràfic realitzat, es fa constar en la descripció de les finques aportades, que l’extensió superficial que consta actualment en el Registre de la Propietat no coincideix amb la real, i a tal efecte, es sol·licita la seva rectificació, mitjançant la inscripció dels corresponents defectes de cabuda.

6.2.- CRITERIS PER AL TRACTAMENT DE LES CÀRREGUES PREEXISTENTS

De conformitat amb el disposat a l’article 148 del Decret 305/2006, de 18 de juliol pel qual s’aprova el Reglament d’Urbanisme i l’article 7.6 del Real Decret 1093/1997, de 4 de juliol pel qual s’aproven les normes complementaries al Reglament per a l’execució de la Llei Hipotecària sobre inscripció en el Registre de la Propietat d’actes de naturalesa urbanística, les càrregues existents a les finques aportades declarades compatibles amb el planejament es traslladen, pel principi de subrogació real, a les finques de resultat del present Projecte de reparcel·lació.

Els edificis que resulten incompatibles, es procedirà al seu enderroc, establint-se el cost d’enderroc en les càrregues urbanístiques detallades en altres apartats.

6.3- CRITERIS DE DEFINICIÓ DELS DRETS RESULTANTS

6.3.1.- Determinació de l’aprofitament objecte d’adjudicació.

El Pla de Millora Urbana del sector Artèxtil (PMU-109), del municipi de Sabadell, promogut per Sabadell Real Estate Development, S.L.U, aprovat definitivament per la Comissió d’Urbanisme de Barcelona en data de 8 de juny de 2017 i publicat al DOGC Núm. 7421 de 27 de juliol de 2017, constitueix el planejament vigent dels sòls inclosos en l’àmbit de la reparcel·lació i defineix, per a la gestió del Polígon d’Actuació, la següent zonificació:

Sistemes Clau Sup. Sòl (m²) %

Places i jardins urbans d-1 1.859,92 12,16%

Reserva d'equipament general c-0 4.502,18 29,44%

Equipament esportiu c-4 4.893,00 31,99%

11.255,10 73,59%

Zona residencial en volumetries especials 1-8 2.826,15 18,48%

Zona residencial en volumetries especials d'habitatge protegit 1-8/HPO 1.214,01 7,94%

4.040,16 26,41% 15.295,26 100,00% TOTAL POLÍGON D'ACTUACIÓ

REPARCEL·LACIÓ DEL SECTOR ARTÈXTIL (PMU-109) DE SABADELL ZONIFICACIÓ

ZONES Total Sistemes

(9)

8

(*) S’adverteix que la superficie real de l’àmbit en funció de l’aixecament topogràfic, no és la que consta en el PMU, sino que és de 15.323,26m2, degut a que la superficie real de l’equipament esportiu es 4.921 m2.

Pel que fa als paràmetres principals d’edificabilitat, les determinacions contingudes en el Pla de Millora Urbana, són:

(*) el sostre de terciari és mínim i el sostre d’habitatge és màxim.

En el Pla de Millora, també es defineixen les següents obligacions:

- Cedir obligatòriament, a favor de l’Ajuntament de Sabadell, els sòls destinats als sistemes, i costejar la seva urbanització en l’extensió prevista en les determinacions del Pla de Millora. - Cedir a l’Ajuntament de Sabadell, gratuïtament i sense càrregues de costos de transformació

urbanística, el sòl necessari per edificar el sostre corresponent al 10% de l’aprofitament urbanístic del sector.

- Edificar els solars en els terminis previstos en el pla d’etapes del Pla de Millora Urbana. - Costejar la càrrega equivalent per millora de la vialitat perimetral, urbanització del sistema

viari local i condicionament del sistema d’equipaments de la clau c-4 per un import de 553.707,00€.

Pel que fa a la normativa sobre edificació i usos, el Pla de Millora Urbana regula, en el Títol III, Capítol I, les determinacions comunes sobre paràmetres reguladors i sobre servituds aeronàutiques. Així mateix, en el Capítol II, es detalla la regulació dels Sistemes (claus d-1, C-0 i C-4), mentre que en el Capítol III, es detalla la regulació de les Zones (claus 1-8 i 1/8-HPO), establint el sistema d’ordenació segons volumetria específica i segons les Unitats mínimes d’Edificació següents:

- Unitat 0: correspon a l’àmbit d’edificació del subsòl que es destinarà a l’aparcament de vehicles de tot el conjunt.

- Unitat 1: correspon a l’àmbit d’edificació amb front a la Gran Via, destinada a ús d’habitatge en règim lliure i a usos comercials i/o terciari.

- Unitat 2: correspon a l’àmbit d’edificació que dóna front als carrers de Romeu i Covadonga i que contindrà de manera exclusiva la reserva d’habitatges protegits prevista.

- Unitat 3: correspon a l’àmbit d’edificació que dóna fornt al carrer Covadonga, en la cantonada amb la nova plaça pública projectada, destinada a habitatge en règim lliure i usos comercials i/o terciari.

L’edificabilitat i les condicions d’edificació, per a cada zona i subzona i per a cada Unitat d’Edificació, es despleguen en els quadres següents de la Normativa Urbanística del Pla de Millora Urbana:

En el quadre següent es detalla la superfície de cada parcel·la, el sostre, l’ús assignat i el número màxim d’habitatges, a cadascuna de les finques resultants:

Superfície Sostre Nº Habit Sostre màxim (m²sl) terciari (m²st) habitatge (m²st) % (ut màx) m²st

1-8 4.040,16 1.500,00 --- 165

8.671,60 70,00% renda lliure 2.477,60 20,00% protecció pública 1.238,80 10,00% protegit concertat

TOTAL 4.040,16 1.500,00 12.388,00 165 13.888,00 REPARCEL·LACIÓ DEL SECTOR ARTÈXTIL (PMU-109) DE SABADELL

PARÀMETRES D'EDIFICABILITAT

(10)

9 FINQUES RESULTANTS ADJUDICATARI

%

PROPIETAT QUALIFICACIÓ SUP. SOL EDIFICABILITAT

AMB APROFITAMENT: Fr1 SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, SLU. _100% 8 Y 1-8HPO(concerta t) 3.377,16 11.410,40 Fr2 AJUNTAMENT DE SABADELL 100% 1-8 HPO 663,00 2.477,60 DE CESSIÓ: Fr3 AJUNTAMENT DE SABADELL 100% d-1 1.859,92 Fr4 AJUNTAMENT DE SABADELL 100% C-0 4.502,18 Fr5 AJUNTAMENT DE SABADELL 100% C-4 4.921,00 TOTAL 15.323,26 13.888,00

Als efectes del càlcul del valor de l’aprofitament urbanístic del polígon d’actuació, s’ha tingut en compte els coeficients homogeneitzadors resultants de l’informe “de càlcul i fixació dels coeficients d’homogeneïtzació a inclooure en la reparcel·lació del PMU del sector Artèxtil (PMU 109) redactat per Promo Assessors consultors, SAP.

En l’Annex I es fa constar l’esmentat informe.

A resultes d’aquest informe l’aprofitament del polígon d’actuació queda valorat de la següent forma, fixant-se un valor residual del sòl urbanitzat de 541€/UV en virtut de l’esmentat informe.

USOS EDIFICABILITAT

COEF.

HOMOGENEITZACIÓ U.V. € APROFITAMENT Habitatge lliure 8671,60 1,00 8.671,60 4.691.335,60

HPO concertat 1238,80 0,72 891,94 479.415,60

HPO règim general 2477,60 0,43 1.065,37 577.280,80

comercial front Gran via 1000,00 0,45 450,00 246.000,00

comercial c/ covadonga 500,00 0,23 115,00 62.000,00

TOTAL 13.888 € 11.193,90 6.056.032,00

6.3.2.- Criteris d’adjudicació de l’aprofitament.

El present Projecte de Reparcel·lació concreta les unitats de valors o d’aprofitament que corresponen a cada propietari, com a resultat del procés de distribució dels beneficis i càrregues derivats del planejament, concretant-se la finca o finques en que podrà materialitzar-se aquest aprofitament.

Aquests aprofitaments urbanístics adjudicats seran inscrits en el Registre de la Propietat, tal com preveu el Reial Decret 1093/1997 de 4 de juliol, pel que s’aprova el “Reglamento sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística”.

(11)

10

De conformitat amb l’article 126 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme i l’article 139 del Reglament d’Urbanisme, llevat d’acord entre les persones propietàries afectades, en el projecte de reparcel·lació no es poden fer adjudicacions que excedeixin dels drets de les persones adjudicatàries. Les diferències d’adjudicació han d’ésser objecte de compensació econòmica entre les persones interessades, el valor de la qual s’ha de fixar atenint-se al preu de les parcel·les resultants que els haurien pertocat si l’adjudicació hagués estat possible.

La determinació de les referides unitats d’aprofitament ha estat necessària en atenció al perfil urbanístic dels coeficients d’edificabilitat establerts en aquest projecte de reparcel·lació per a cada una de les tipologies edificatòries previstes, l’articulació pràctica dels quals s’ha concretat en l’homogeneïtzació dels aprofitaments corresponents als diferents usos admesos. Per tant, partint del coeficient d’ús global establert s’ha efectuat un exercici de monetarització de les característiques que configuren cadascun dels usos amb la finalitat de vertebrar un sistema equitatiu entre el drets aportats i els drets resultants des de la perspectiva del principi d’igualtat i la justícia equidistributiva. En concret, l’extracció dels coeficients d’homogeneïtzació parteix de la implementació, ús per ús, del valor de repercussió del sòl, l’anàlisi i juxtaposició del valor cadastral i de mercat dels terrenys i l’estudi dels usos pormenoritzats compatibles.

Segons el que disposa l’article 120.g) del Text Refós de la Llei d’Urbanisme de Catalunya s’han d’adjudicar com a finques independents les superfícies que compleixin els requisits de parcel·la mínima edificable i que tinguin la configuració i les característiques adequades per a edificar-hi de conformitat al planejament. En aquest projecte de reparcel·lació i en funció de les condicions d’edificació fixades en la normativa del PMU del sector, les parcel·les han de respectar en especial les unitats mínimes d’edificació i el nombre màxim de parcel·les per unitat mínima d’edificació. En aquest sentit, s’adjudiquen dues parcel·les resultants amb aprofitament privat i en la unitat d’edificació 2, es creen dues parcel·les que son les màximes que admet aquesta unitat.

D’acord amb l’article 43 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme de Catalunya, els propietaris de sòl urbà no consolidat han de cedir a l’administració actuant, gratuïtament, el sòl urbanitzat corresponent al 10% de l’aprofitament urbanístic del polígon d’actuació urbanística. En aquest cas l’administració actuant és l’Ajuntament de Sabadell.

6.4.- CRITERIS DE DISTRIBUCIÓ DE LES CÀRREGUES URBANÍSTIQUES

D’acord amb l’establert per l’article 120 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme i l’article 127.1 del Reglament d’Urbanisme, a través de la reparcel·lació, les persones propietàries de la comunitat de reparcel·lació assumeixen les càrregues d’urbanització establertes pel planejament, a excepció de l’administració actuant (Ajuntament de Sabadell) que en resta exempta en el que es refereix al sòl que se li cedeix en concepte de 10% d’aprofitament urbanístic. Les càrregues urbanístiques inclouen en tot cas les obres d’urbanització que estableix el planejament urbanístic i el projecte d’urbanització corresponent.

Els conceptes que integren les càrregues urbanístiques són els que es detallen a continuació, tot i que els imports són provisionals:

CARREGUES URBANÍSTIQUES ARTEXTIL

Urbanització espai lliure 316.174,99 €

Reparació xemeneia 104.572,19 €

Divisió edificació industrial 116.038,30 €

(12)

11

Total obra d'urbanització interna 782.293,60 €

Urbanització vials perimetrals 70.728,19 €

Acondicionament equipament esportiu 482.978,81 €

Total càrrega equivalent d’urbanització 553.707,00 €

Honoraris tècnics i de gestió 225.838,32 €

TOTAL 1.561.838,92 €

El projecte d’urbanització del sector Artèxtil estableix un Pressupost d’execució per contracte per un import total de 491.475,37€ (sense IVA). Aquest import està integrat pels conceptes anteriorment descrits com “urbanització d’espai lliure”, “reparació xemeneia” i “urbanització vials perimetrals”. La resta de conceptes detallats en el quadre anterior reflecteixen altres càrregues no incloses dins del projecte d’urbanització.

Essent la repercussió de les càrregues urbanístiques sobre l’edificabilitat de 112,46€/m²t.

7. CESSIÓ OBLIGATÒRIA DEL 10% D’APROFITAMENT URBANÍSTIC

De conformitat amb l’article 43.1 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme, els propietaris de sòl urbà no consolidat han de cedir gratuïtament a l’administració actuant, el sòl corresponent al 10% de l’aprofitament urbanístic del sector, sòl lliure de càrregues i per tant urbanitzat.

La cessió del 10% d’aprofitament urbanístic s’ha calculat a partir de les unitats de valor que representa l’aprofitament del polígon d’actuació:

USOS EDIFICABILITAT COEF. HOMOGENEITZACIÓ U.V. € APROFITAMENT 10% UV 10% € APROFITAMENT Habitatge lliure 8671,60 1,00 8.671,60 4.691.335,60 867,16 469.133,56 HPO concertat 1238,80 0,72 891,94 479.415,60 89,19 47.941,56 HPO règim general 2477,60 0,43 1.065,37 577.280,80 106,54 57.728,08 comercial

front Gran via 1000,00 0,45

450,00 246.000,00 45,00 24.600,00 comercial c/ covadonga 500,00 0,23 115,00 62.000,00 11,50 6.200,00 TOTAL 13.888 € 11.193,90 6.056.032,00 1.119,39 605.603,20

L’adjudicació del 10% de l’aprofitament en unitats de valor son 1.119,39 u.v. atès que el polígon d’actuació urbanística té un valor global de 11.193,90 uv i en valor econòmic 605.603,20€, atès que el polígon d’actuació urbanística té un valor global de 6.056.032,00€.

(13)

12 8. DECRIPCIÓ DE LES FINQUES RESULTANTS

Les parcel·les resultants són les reflectides en el quadre precedent i en el plànol número 07 d’aquest Projecte de reparcel·lació, tenint la descripció següent:

FINCA RESULTANT Fr1 DESCRIPCIÓ

Urbana. Clau 1-8 i 1-8/HPO. Parcel·la identificada amb la lletra Fr1 en el plànol de finques resultants del Projecte de reparcel·lació del sector Artèxtil PMU-109 , del terme municipal de Sabadell, de figura irregular i de 3.377,16 m2_{de superfíci de sòl i 11.409,60 m}2_{de superfície de sostre edificable màxim.} Afronta: al nord, en part amb el carrer de Romeu i, en part, amb finca resultant Fr2 d’aquest projecte de reparcel·lació, qualificada de en Zona residencial en volumetries especials d’habitatge protegit (clau 1-8/HPO); al sud, amb la finca resultant Fr3 d’aquest projecte de reparcelació, qualificada de places i jardins urbans (clau d-1); a l’est, en part, amb finca resultant Fr2 d’aquest projecte de reparcel·lació, qualificada de en Zona residencial en volumetries especials d’habitatge protegit (clau 1-8/HPO) i, en part, amb el carrer de Covadonga i a oest, amb el carrer de Vidal.

QUALIFICACIÓ URBANÍSTICA

Clau 1-8 i 1-8/HPO, destinada a ús residencial en règim de renda lliure (8.671,60m2 de sostre), residencial en règim protegit concertat (1.238,80m2 de sostre)i comercial (1.500,00m2 de sostre).

VALOR

CINC MILIONS QUATRE-CENTS SETANTA-VUIT MIL SET-CENTS CINQUANTA-UN EUROS I VINT CÈNTIMS (5.478.751,20€)

ADJUDICACIÓ

S’adjudica a la mercantil “SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, S.L.U.” per aportació de la finca aportada Fa1 per subrogació real.

Aquesta adjudicació representa el 90,4826% dels drets totals de la reparcel·lació.

CÀRREGUES PER LA SEVA PROCEDÈNCIA:

De conformitat amb el principi de subrogació real la parcel·la no es trasllada cap càrrega a l’estar la finca aportada lliure de càrregues i gravàmens.

CÀRREGUES DE NOVA CREACIÓ:

a)Per responsabilitat en les càrregues urbanístiques:

De conformitat amb l’article 154 del Reglament de la Llei d’Urbanisme de Catalunya, s’estableix un pagament de UN MILIÓ CINC-CENTS NORANTA-UN MIL SEIXANTA CINC EUROS I SEIXANTA-SET CENTIMS (1.591.065,67€) en concepte de compte de liquidació provisional.

Així mateix, la finca queda afecta al pagament del saldo corresponent resultant del compte de liquidació definitiu, que en el seu moment es determinarà, de conformitat amb l’article 154.2 del Reglament de la Llei d’Urbanisme.

(14)

13 b) Per constitució de servitud:

b.1) Servitud de pas públic de vianants a cota de carrer d’acord amb l’establert en el Pla de Millora urbana del sector Artèxtil.

Descripció de la superficie afectada per la servitud: es tracta d’una superficie de 649 m2 que envolta l’edificació de la Unitat d’edificació UE1 definida en el Pla de Millora Urbana del sector Artèxtil i que és aquella ubicada en la cantonada del Carrer de Vidal i carrer de Romeu. Específicament és una franja de pas amb una amplada de 8,65m des de l’alineació del carrer de Romeu, 4 m. des de l’alineació del carrer de Vidal, 2 m en tot el perímetre de la UE 1 que llinda amb la finca resultant Fr3 destinada a places i jardins urbans i 6,50 m d’amplada en la façana que llinda amb el pati interior de la finca resultant Fr1. Aquesta servitud té com objectiu facilitar l’accés peatonal a la finca resultant Fr3 destinada a plaça i jardí públic pel carrer de Romeu.

La servitud de pas públic queda grafiada en el plànol 07 de finques resultants.

Condicions de la servitud de pas:

- Per raons de seguretat, l’espai grafiat en plànol 07 de finques resultants serà tancat en horari nocturn pels titulars de l’edificació de la UE 1 ubicada en la cantonada dels carrer de Vidal i carrer de Romeu.

- L’enllumenat i neteja d’aquest espai serà a càrrec del titular d’aquesta finca i el manteniment a càrrec de l’Ajuntament de Sabadell.

b.2) Servitud de llums i vistes a favor de la finca resultant Fr2 en les condicions establertes en el Pla de Millora Urbana del sector Artèxtil i específicament per l’obertura de finestres en la façana amb front al pati interior de la Fr1. La finca resultant Fr1 és predi servent de la servitud de llums i vistes.

b.3) Servitud perpètua de pas en el subsòl d’aquesta parcel·la, que passarà a ser el predi servent, per tal d’instal·lar els accessos i les corresponents rampes que donin servei a la parcel·la resultant Fr2 d’aquest projecte de reparcel·lació, sempre que s’executi un aparcament conjunt en les finques resultants Fr1 i Fr2 i en concordança amb el projecte d’edificació que s’executi.

(15)

14 FINCA RESULTANT Fr2

DESCRIPCIÓ

Urbana. Clau 1-8/HPO. Parcel·la identificada amb la lletra Fr2 en el plànol de finques resultants del Projecte de reparcel·lació del sector Artèxtil PMU-109 , del terme municipal de Sabadell, de figura rectangular i de 663,00 m2 de superfíci de sòl i 2.477,60 m2 de superfície de sostre edificable màxim. Afronta: al nord amb el carrer de Romeu; al sud i oest, amb la finca resultant Fr1 d’aquest projecte de reparcelació, qualificada de zona residencial en volumetries especials (clau 1-8) i en zona residencial en volumetries especials d’habitatge protegit (clau 1-8/HPO) i a l’est, amb el carrer de Covadonga.

Clau 1-8/HPO, destinada a ús residencial en règim protegit (2.477,60m2_{de sostre).}

VALOR

CINC-CENTS SETANTA-SET MIL DOS-CENTS VUITANTA EUROS I VUITANTA CENTIMS (577.280,80€)

ADJUDICACIÓ

S’adjudica a l’AJUNTAMENT DE SABADELL, per cessió del 10% de l’aprofitament urbanístic del sector. Aquesta adjudicació representa el 9,5174% dels seus drets, en conseqüència la resta de drets fins el 10% es monetaritzen en un saldo a favor de VINT-I-NOU MIL DOS-CENTS VINT-I-SIS EUROS I SETANTA-CINC CÈNTIMS (29.226,75€).

CÀRREGUES PER LA SEVA PROCEDÈNCIA: Es cedeix lliure de càrregues i afeccions.

CÀRREGUES DE NOVA CREACIÓ:

a)Per responsabilitat en les càrregues urbanístiques:

D’acord amb l’article 46 del Text Refós de la Llei d’urbanisme, Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, l’Administració no participa en les càrregues d’urbanització dels terrenys amb aprofitament urbanístic que rep en virtut de la cessió legal establerta. Per aquesta raó, aquesta finca no queda afecta al pagament del saldo resultant del compte de liquidació definitiu. Únicament es reconeix un saldo a favor de VINT-I-NOU MIL DOS-CENTS VINT-I-SIS EUROS I SETANTA-CINC CÈNTIMS (29.226,75€).

b) Per constitució de servitud:

b.1) Te al seu favor, com a predi dominant, una servitud de llums i vistes sobre la finca resultant Fr1, respecte a la façana d’aquesta finca que té contacte amb el pati interior de la unitat d’edificació UE1, d’acord amb la regulació de l’edificació establerta en el Pla de Millora Urbana del sector Artèxtil i específicament per l’obertura de finestres en la façana amb front al pati interior de la unitat d’edificació UE1.

b.2) Té al seu favor, com a predi dominant, una servitud perpètua de pas en el subsòl de la parcel·la resultant Fr1 d’aquest Projecte de Reparcel·lació, adjudicada a Sabadell Real Estate Development, SLU, per tal de que els vehicles i els vianants puguin accedir als accessos i rampes si és que s’executa un aparcament conjunt en les finques resultants Fr1 i Fr2.

(16)

DESCRIPCIÓ

Urbana. Clau d-1. Parcel·la identificada amb la lletra Fr3 en el plànol de finques resultants del Projecte de reparcel·lació del sector Artèxtil PMU-109 , del terme municipal de Sabadell, de figura irregular i de 1.859,92 m2 de superfíci de sòl destinada a places i jardins urbans. Afronta: al nord, amb la finca resultant Fr1 d’aquest projecte de reparcelació, qualificada de zona residencial en volumetries especials (clau 1-8) i en zona residencial en volumetries especials d’habitatge protegit (clau 1-8/HPO); al sud, amb finca resultant Fr4 d’aquest projecte de reparcel·lació, qualificada de reserva d’equipament general (clau C-0); a l’est, amb el carrer de Covadonga i a l’oest, amb el carrer de Vidal.

Consta una xemeneia de fàbrica protegida pel Pla especial de protecció de Patrimoni de Sabadell e identificada com E2 en el Pla de Millora Urbana del sector Artèxtil amb un nivell de protecció volumètric.

Es mantindrà l’estructura de planta baixa i planta pis contigua a l’edificació protegida de la Finca resultant Fr4.

Clau d-1, destinada a places i jardins urbans.

VALOR

VUITANTA SET MIL CENT NORANTA-TRES EUROS I CINC CENTIMS (87.193,05€)

ADJUDICACIÓ

S’adjudica a l’AJUNTAMENT DE SABADELL, en concepte de cessió obligatòria i gratuïta.

(17)

DESCRIPCIÓ

Urbana. Clau C-0. Parcel·la identificada amb la lletra Fr4 en el plànol de finques resultants del Projecte de reparcel·lació del sector Artèxtil PMU-109 , del terme municipal de Sabadell, de figura irregular i de 4.502,18 m2 de superfíci de sòl. Afronta: al nord, amb la finca resultant Fr3 d’aquest projecte de reparcelació, qualificada de sistema de places i jardins urbans (clau d-1); al sud, amb la part de la fàbrica Artextil a conservar, inclosa en el Pla Especial de protecció del patrimoni de Sabadell; a est, amb el carrer de Covadonga i, a oest, amb el carrer de Vidal.

Consta una nau industrial de la Fàbrica Artextil, protegida pel Pla especial de protecció de Patrimoni de Sabadell e identificada com E1 en el Pla de Millora Urbana del sector Artèxtil amb un nivell de protecció global.

Clau C-0, destinada a reserva d’equipament general.

VALOR

UN MILIO CINQUANTA-VUIT MIL CINC-CENTS NORANTA-SET EUROS I CINQUANTA-VUIT CÈNTIMS (1.058.597,58€)

ADJUDICACIÓ

S’adjudica a l’AJUNTAMENT DE SABADELL, en concepte de cessió obligatòria i gratuïta.

(18)

DESCRIPCIÓ

Urbana. Clau C-4. Parcel·la identificada amb la lletra Fr5 en el plànol de finques resultants del Projecte de reparcel·lació del sector Artèxtil PMU-109 , del terme municipal de Sabadell, de figura irregular i de 4.921,00 m2 de superfíci de sòl. Afronta: al nord, amb el carrer de Bradford; al sud, en part, amb amb les parcel·les urbanes corresponents als números 5, 7, 9 i 11 i 13 del carrer de Buenos Aires, en part, amb vial en cul de sac des del carrer de Buenos Aires i en part, amb la parcel·la urbana corresponent al número 20 de l’avinguda d’Egara; a est, amb l’avinguda d’Egara i, a l’oest, en part, amb la parcel·la urbana corresponent al número 4 del carrer de Bradford,en part, amb les parcel·les urbanes corresponents als números 3 i 4 del carrer d’Olot i, en part, amb les parcel·les urbanes corresponents als números 3 i 4 del carrer de Logroño .

Clau C-4, destinada a equipament esportiu.

VALOR

NOU-CENTS VINT-I-CINC MIL SIS-CENTS QUARANTA EUROS I DEU CÈNTIMS (925.640,10€).

ADJUDICACIÓ

S’adjudica a l’AJUNTAMENT DE SABADELL, en concepte de cessió obligatòria i gratuïta.

(19)

18 9. COMPTE DE LIQUIDACIÓ PROVISIONAL

De conformitat amb el disposat per l’article 149 del Decret 305/2006, de 18 de juliol pel qual s’aprova el Reglament d’Urbanisme, es formula el següent compte de liquidació provisional, annexa en la pàgina següent.

Els imports establert son sense IVA, aplicant-se en el moment l’impost sobre el valor afegit que d’acord amb la normativa vigent sigui d’aplicació.

Els errors i omissions que s’adverteixin en el compte de liquidació provisional, així com les rectificacions que es considerin procedents, es tindran en compte en la liquidació definitiva, però no suspendran l’exigibilitat dels saldos provisionals.

El saldo negatiu corresponent a la finca Fr2, adjudicada a l’Ajuntament de Sabadell, respon a que existeix una diferència d’adjudicació atès que la finca resultant adjudicada no esgota l’aprofitament urbanístic que li correspon i en conseqüència, l’Ajuntament de Sabadell té un saldo a favor VINT-I-NOU MIL DOS-CENTS VINT-I-SIS EUROS I SETANTA-CINC CÈNTIMS (29.226,75€), resultant de la monetarització de la diferència d’adjudicació d’acord amb el valor de repercussió del sòl establert en l’informe de càlcul de coeficients d’homogeneïtzació que consta com annex I.

Barcelona, 28 de novembre de 2017.

SUSANA GUILLERMO MERCÈ MORENO Arquitecte Advocat

SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, SLU Promotor/ propietari

(20)

19

ANNEX I.- INFORME DE CALCUL I FIXACIÓ DE COEFICIENTS D’HOMOGENEITZACIÓ A INCLOURE EN LA REPARCEL·LACIÓ DEL PMU DEL SECTOR ARTEXTIL (PMU 109)

(21)

20 ANNEX II.- QUADRES DE REPARCEL·LACIÓ

(22)

21

(23)

22

(24)

23 ANNEX V.- NOTES REGISTRALS

(25)

24 III.- PLÀNOLS