Análisis de la incidencia del costo de postventa dentro del presupuesto de un proyecto inmobiliario

(1)

Universidad Andrés Bello

Facultad de Ingeniería

Escuela de Constructor

ANALISIS DE LA INCIDENCIA DEL COSTO DE POST VENTA DENTRO DEL

PRESUPUESTO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO.

Autor

Jaime Francisco Rubio Bori

Profesor Guía: Renzo Piazze Rubio

Santiago de Chile, Chile

(2)

INDICE

1. Resumen 4

2. Introducción 5

3. Capítulo 1 7

3.1. Contextualización y justificación del tema. 7

3.2. Hipótesis 8

3.3. Objetivo general 8

3.4. Objetivos específicos 8

4. Capítulo 2: Postventa. 9

4.1. Definición de Post Venta. 9

4.2. Deberes de la inmobiliaria y derechos de los propietarios 10

4.2.1. Ley de calidad de la vivienda. 10

4.2.2. Norma Chile, Manual de tolerancias. 12

4.3. Deberes de los propietarios. 12

4.3.1. Mantención de las viviendas. 13

5. Capítulo 3: Medidas correctivas propuestas. 14

5.1. Sistema de gestión de calidad. 14

5.2. Manual de inspección técnica de obra. 14

5.3. Modelo de calidad 3Cv+2. 15

6. Capítulo 4: Caso “condominio Borde Río”. 16

6.1. Descripción del proyecto. 16

6.2. Especificaciones técnicas. 19

6.3. Análisis de defectos en la construcción. 19

6.3.1. Cantidad no conformidades 22

(3)

6.4. Selección y/o implementación de alguna medida correctiva. 30

6.5. Conclusiones de acuerdo a las medidas tomadas. 31

6.6. Análisis de costos. 32

7. Conclusiones. 33

8. Bibliografía. 34

9. Glosario 36

10. Anexos 38

Anexo A: Plano conjunto. 38

Anexo B: Especificaciones técnicas. 39

Anexo C: Detalle de análisis de costos. 60

(4)

1. Resumen

En el ámbito de la construcción la mano de obra siempre se ha considerado artesanal y, actualmente, tecnificada in situ. A lo largo de los años ha surgido la necesidad de establecer un estándar para que el resultado final sea un producto de calidad, regido por la Ley General de Urbanismo y Construcción que fija las responsabilidades de las personas vinculadas a la construcción para proteger al consumidor. Dichas responsabilidades han aumentado el costo asociado a los proyectos como consecuencia de las labores de postventa.

El propósito de este estudio (o investigación) es determinar el tipo de trabajos solicitados de postventa en un proyecto específico, así como las medidas correctivas que se pueden implementar para disminuir la ocurrencia de éstas, reduciendo así los costos asociados debido a los trabajos adicionales. La recolección de datos se realizó mediante la revisión de los trabajos solicitados en el proyecto “Borde Río” Etapas I a IV en la ciudad de Calama, II Región, entre las fechas de Julio de 2013 a Noviembre de 2015.

Los resultados obtenidos indican que con las medidas correctivas que se implementaron a lo largo del estudio, como el uso de cartillas de control, se generó una disminución de la cantidad de no conformidades y de los costos asociados por el uso de materiales asociados a estos trabajos.

(5)

2. Introducción

La construcción es una actividad primordial para el desarrollo de las personas. Éste proceso se ha ido perfeccionando a lo largo de los años, sin embargo, sigue siendo aún un proceso producido por personas para personas, es decir, un proceso artesanal. Actualmente la construcción se considera tecnificada in situ, lo que conlleva que el éxito de los procesos dependa de la destreza de la mano de obra y de quien supervisa y dirige. Es por lo anterior, que con el paso de los años se han dirigido los esfuerzos en estandarizar las actividades para perseguir el objetivo de un producto de calidad.

Al ser la construcción un proceso artesanal, es muy común que existan situaciones en las que existen no conformidad por parte de las personas que reciben el producto terminado, así como fallas no previstas que se pueden presentar a lo largo del uso de la vivienda. Es por esto que en nuestro país existe la Ley General de Urbanismo y Construcción, la cual se ha ido modificando a través de los años por diversos motivos, uno de éstos radicó en fijar las responsabilidades de las personas vinculadas a la construcción para proteger al comprador, las cuales se mantienen una vez terminado el proyecto. Todo lo anterior marca la importancia que debe tener la correcta realización de los labores para evitar el aumento de los costos asociados a post venta.

Post venta es definida por la Real Academia Española como el plazo posterior a la compra durante el cual el vendedor o fabricante garantiza asistencia, mantenimiento o reparación de lo comprado. En construcción se refiere a la responsabilidad de la empresa con el comprador, en dar solución a los desperfectos que se presenten en la vivienda por motivos de deficiencia en los materiales y/o procesos constructivos, generando así la satisfacción por el producto adquirido y reforzar el lazo entre comprador y la empresa inmobiliaria.

(6)

El siguiente estudio se llevará a cabo mediante la recopilación de información sobre no conformidades en post venta en un proyecto de 4 edificios en el proyecto “Borde Río” en la ciudad de Calama durante Junio de 2013 hasta Noviembre de 2015. Se tomaron en consideración las no conformidades, el gasto asociado a los arreglos de éstas y se propusieron medidas correctivas como cartillas de control para explorar la posibilidad de reducir el costo asociado a dichos trabajos adicionales.

(7)

3. Capítulo 1: Antecedentes Generales

Se expone, en el siguiente capítulo, las líneas generales del desarrollo del estudio junto con las directrices en que se enfocan los esfuerzos y recursos.

3.1 Contextualización y justificación del tema

La construcción en Chile ha sido tradicionalmente artesanal y actualmente in situ tecnificada, lo que conlleva que el éxito de los procesos dependa de la pericia de la mano de obra y de quien los dirige y supervisa. Es debido a esto que se han orientado los esfuerzos en estandarizar las actividades para perseguir el objetivo de un producto de calidad.

La Ley General de Urbanismo y Construcción se ha ido modificando a través de los años por diversos motivos, uno de estos motivos radicó en fijar las responsabilidades de las personas vinculadas en la construcción para proteger al comprador. Estas responsabilidades se mantienen una vez terminado el proyecto y es a raíz de lo anterior, la importancia que toma la correcta realización de las labores.

Dichas responsabilidades han llevado a un aumento en los costos asociados en los proyectos debido a la post venta, la cual se define como toda labor realizada en la construcción una vez obtenida la recepción municipal. Los costos de esta labor pueden variar dependiendo de que tan bien se hayan realizado las partidas que componen al proyecto y de que tan acucioso el control de estas haya sido.

(8)

3.2 Hipótesis

Estableciendo los factores que afectan a las no conformidades, se podrán implementar medidas correctivas que disminuyan la ocurrencia de éstas en la post venta, con lo cual se espera una reducción de los costos asociados debido a trabajos adicionales.

3.3 Objetivo General

Determinar la incidencia de post venta, en costo y porcentaje, en el proyecto inmobiliario Borde Río.

3.4 Objetivos Específicos

Determinar las posibles causas de las no conformidades de post venta en los distintos edificios desarrollos en el proyecto Borde Río.

Establecer mejoras en los procedimientos de control de las partidas que afectan a las no conformidades de post venta en el proyecto Borde Río.

(9)

4. Capítulo 2: Post Venta

La Post Venta es un aspecto importante dentro de la construcción ya que vincula al grupo de profesionales y a las personas jurídicas que participan en los proyectos. Es por esto que es necesario establecer los límites de las responsabilidades, tanto de las personas que participan en el proyecto, como las que serán propietarios de éste.

4.1 Definición de Post Venta

La Real Academia Española define la postventa como el plazo posterior a la compra durante el cual el vendedor o fabricante garantiza asistencia, mantenimiento o reparación de lo comprado. La postventa en la construcción se refiere a la responsabilidad de la empresa con el comprador, en dar solución a los desperfectos que se presenten en la vivienda por motivos de deficiencia en los materiales y/o procesos constructivos. El objetivo de la postventa es establecer un lazo entre el comprador y la empresa para garantizar su satisfacción con el producto adquirido.

El documento técnico número 27 de la Corporación de Desarrollo Tecnológico, define el servicio de post venta como el encargo que ejecuta un profesional o empresa para atender la etapa posterior a la recepción provisoria de la obra. Consiste en asesorar al propietario en la fase de toma de posesión y uso del edificio y sus instalaciones, procurando que las fallas y defectos sean oportunamente atendidas por el constructor en el lapso que cubren las respectivas garantías.

(10)

4.2 Deberes de la inmobiliaria y derechos de los propietarios.

Las inmobiliarias son las responsables, frente a los propietarios, ante cualquier falla o defecto que esté o aparezca durante el uso de la vivienda. La Ley N°19.472 también conocida como Ley de „Calidad de la Construcción‟, se originó debido a la problemática de la falta de responsabilidad de las inmobiliarias frente a fallas o defectos ocurridos en la vivienda y que no eran solucionados, como también a la dificultad de determinar la responsabilidad en empresas disueltas. Motivos como estos fueron los causantes en las modificaciones posteriores que solo buscan resguardar los derechos de los propietarios de las viviendas.

Toda la normativa referente a la construcción se encuentra en la Ley General de Urbanismo y Construcción, y en ésta se expresa lo siguiente:

 La Ley General, que contiene los principios, atribuciones, potestades, facultades,

responsabilidades, derechos, sanciones y además normas que rigen a los organismos, funcionarios, profesionales y particulares, en las acciones de planificación urbana, urbanización y con construcción.

 La Ordenanza General, que contiene las disposiciones reglamentarias de esta ley y que regula el procedimiento administrativo, el proceso de planificación urbana, urbanización y construcción, y los estándares técnicos de diseño y construcción exigibles en los dos últimos.

 Las Normas Técnicas, que contienen y definen las características técnicas de los

proyectos, materiales y sistemas de construcción y urbanización, para el cumplimiento de los estándares exigidos en la Ordenanza General.

4.2.1 Ley de Calidad de la Construcción

Plazos según fallas o defectos en la construcción.

(11)

propietario primer vendedor de una construcción, quien será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada. Entendiéndose por propietario primer vendedor a la persona natural y jurídica que efectúa la primera venta de la vivienda o edificación.

La Ley N°20.016 en su artículo 18, establece que el plazo de responsabilidades para obras de construcción cuyos permisos entraron a tramitación municipal después del 25 de Agosto del año 2005, es según la naturaleza de las fallas o defectos. Determina que se tendrá un plazo de diez años, en caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble; establece un plazo de cinco años, cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones; y por último establece un plazo de tres años, si hubiesen fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de acabados de las obras. Cualquier tipo de falla o defecto no mencionado anteriormente tendrá un plazo de prescripción de 5 años. Estos plazos de prescripción y/o garantía se contarán desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la dirección de Obras Municipales, a excepción de cuando se trate de fallas o defectos que afecten elementos de terminación o de acabados de las obras; dicho plazo comienza desde la fecha de inscripción del inmueble a nombre del comprador en el conservador de bienes raíces.

De las naturalezas de las fallas, la Ordenanza General de Construcción y Urbanismo, define los elementos de estructura como todo elemento resistente u orgánico de una construcción, como cimientos, muros soportantes, suelos, pilares, techumbres, torres y otros análogos; mientras que de los elementos constructivos como conjunto de materiales que debidamente dimensionados cumplen una función definida, tales como muros, tabiques, ventanas, puertas, techumbre, etc. En oposición a lo anterior no otorga una definición para los elementos de terminación o acabados. En el diccionario de la lengua española se puede definir acabado como, perfeccionamiento o retoque de una obra o labor, mientras que de terminación se entiende por „parte final de una obra o de otra cosa‟. El evento que determina esta responsabilidad debe ocurrir dentro del plazo de responsabilidad y éste debe ser enmendado dentro de este mismo plazo.

(12)

de personas jurídicas que se hayan disuelto –caso de común ocurrencia en Empresas constructoras e Inmobiliarias-, la responsabilidad civil se hará efectiva respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha de celebración del contrato. Es debido a lo anterior que es obligación del propietario primer vendedor incluir en la escritura pública de compraventa, una lista de los profesionales vinculados con el proyecto.

4.2.2 Norma Chilena, Manual de tolerancias.

Las Normas Técnicas, como se mencionó anteriormente, contienen y definen las características técnicas de los proyectos, materiales y sistemas de construcción y urbanización, para el cumplimiento de los estándares exigidos en la Ordenanza General. Estas normas son creadas por el Instituto Nacional de Normalización y son de carácter voluntario salvo que hayan sido oficializadas, con lo cual pasan a ser de carácter obligatorio.

Es responsabilidad del profesional constructor dar fiel cumplimiento de estas normas como lo establece la ley.

Manual de Tolerancias para Edificaciones, desarrollado por la Corporación de Desarrollo Tecnológico, es un documento elaborado en base a normas nacionales e internacionales para estandarizar criterios. Este manual se autodefine como un “documento técnico que detalla valores de tolerancias que se derivan de las mejores prácticas, para dar conformidad a diferentes procesos y productos”.

Este documento será utilizado para buscar el objetivo de calidad dentro del proyecto en mención, determinando los parámetros para catalogar ciertas partidas como no conformidades.

4.3 Deberes de los propietarios

(13)

conocimiento referente al cuidado y manejo de la vivienda es fundamental para prolongar la vida útil de la ésta.

Las propiedades entregan indicios y/o alertas que revelan problemas que están ocurriendo en ésta y que no se manifiestan a simple viste. Es labor del propietario tomar medidas frente a estos hechos y dar soluciones antes que estos indicios pasen a ser defectos aún más severos. Entre las opciones está recurrir al servicio de post venta, si fuese responsabilidad de la inmobiliaria, o realizar las reparaciones con una persona calificada.

4.3.1 Mantención de las viviendas.

Mantención corresponde a las operaciones y cuidados para el funcionamiento adecuado de las instalaciones y viviendas. En el Manual de Uso y Mantención de la Vivienda del MINVU se establecen dos tipos de mantenciones, las de tipo preventivo y correctivo.

 Mantención de tipo correctivo: Corresponde a la reparación de algo que no fue detectado a tiempo, lo que genera trabajos por alguna falla o daño.

 Mantención de tipo preventivo: Corresponde a la programación de trabajos antes de que observe un daño o falla.

Algunos beneficios de las mantenciones, mencionados en éste manual, son la prevención de fallas y mejoramiento de la apariencia de la vivienda, mientras que se evita incrementos de los costos de reparaciones y la pérdida de funcionalidad, lo que afecta directamente en el confort, seguridad y salud de los usuarios.

(14)

5. Capítulo 3: Medidas correctivas propuestas.

En la actualidad existen varios métodos orientados a perfeccionar los procesos con la finalidad de mejorar la calidad, entre estos se pueden mencionar ISO 9001, 5´S, Six Sigma, JIT y Kaizen entre otros. Todos los sistemas mencionados anteriormente tienen como finalidad el logro de la calidad, están enfocados a las distintas industrias y pueden ser de una u otra forma implementados a la industria de la construcción. Estos sistemas, del mejoramiento de la calidad, han fomentado la creación de métodos o sistemas especialmente orientados para la construcción, como lo es en medida el Manual de Inspección Técnica de Obra o “3Cv+2: modelo de calidad para la construcción de la vivienda”.

Los métodos previamente mencionados se basan en distintos aspectos pero comparten el mismo objetivo: el logro de la calidad en el producto fabricado.

5.1 Sistema de gestión de calidad

Sistema de gestión de calidad es el conjunto de: estructura de la organización, objetivos, procedimientos y recursos, que busca el logro y mantenimiento de la calidad. Se entiende por calidad como el resultado de lo que la empresa quiere lograr y lo que el cliente desea, esto se logra a través de directrices y acciones planificadas sobre los requerimientos de la calidad establecida por la empresa.

El enfoque de sistema de gestión de calidad establecido por la norma ISO 9000 – 2005 se basa en determinar los requisitos del cliente, establecer: los objetivos, responsabilidades y procesos, recursos necesarios, métodos para medir la eficacia y eficiencia, especificar un método para prevenir las no conformidades.

5.2 Manual de inspección técnica de obra

(15)

De este manual se aplicará una posible adaptación del programa de control de calidad de la sección procedimientos de planificación general. Esta adaptación al igual como lo define el manual de inspección técnica de obra tiene como objetivo planificar las actividades de control de calidad, basándose en el autocontrol e inspección para lograr el aseguramiento de la calidad.

El listado de actividades a controlar será de acuerdo a las partidas que generaron un mayor número de no conformidades en la postventa, las cuales son señaladas más adelante en el punto 4.3 “Análisis de defectos en la construcción”.

El procedimiento consiste en generar una lista de actividades a controlar en el programa de control (P8). Cada una de estas actividades será controlada a través de cartillas de control (C.C.) en las cuales se detallará los criterios a inspeccionar. El registro de las cartillas de control será realizado a través de un cuadro de resumen de control, el cual corresponde a la información resumida de cada una de las cartillas de control asociada a cada departamento del proyecto, permitiendo visualizar el cumplimiento del plan de control de calidad.

El objetivo final de ésta adaptación es generar un „check list‟ por actividades para lograr la

detección y prevención de no conformidades.

5.3 Modelo de calidad 3Cv+2

El modelo 3Cv+2, busca lograr la estandarización de los procesos a través de tres características; los insumos, procesos y productos, todo esto acompañando de dos auditorías, una externa y otra interna.

El modelo 3Cv+2, a través de un sistema de aseguramiento de la calidad, busca reducir la variabilidad en los procesos constructivos de la vivienda y garantizarle al usuario un nivel alto de calidad de su vivienda con base a parámetros constructivos técnicamente comprobados (García et al. 2006)

(16)

6. Capítulo 4: Caso “Condominio Borde Río”

El estudio se desarrolla en la ciudad de Calama, específicamente en el transcurso de construcción del proyecto Borde Río. La información fue recolectada conforme avanzaron las distintas etapas, para así, actualizarla paulatinamente con la finalidad de conseguir una investigación exhaustiva y completa.

6.1 Descripción del proyecto

El condominio “Borde Río” es un proyecto inmobiliario ubicado en la entrada sur de Calama en la Av. Bernardo O‟higgins 214, el cual consta de cuatro edificios de departamento desarrollados por etapas acogidos a Conjunto Armónico por Dimensión. Cada edificio se compone de nueve pisos más un subterráneo de estacionamientos.

El proyecto ha sido desarrollado en etapas, correspondiendo cada una de estas a la construcción de los edificios más una porción de áreas comunes.

Etapa I

La etapa I está constituida por un edificio de 9 pisos con 53 departamentos, además de los accesos a estacionamientos tanto en subterráneo como por superficie y de las áreas comunes que cuentan con juegos infantiles y máquinas de ejercicios.

Tabla: 1

Característica Superficie Cantidad

3 dormitorios, 2 baños 98 m2 18

2 dormitorios, 2 baños 74 m2 18

1 dormitorio, 1 baño 42 m2 17

(17)

Etapa II

Edificio de 9 pisos con 63 departamentos y áreas comunes que incluyen una piscina y un quincho.

Tabla: 2

3 dormitorios, 2 baños 90 m2 18 unidades

1 dormitoio, 1 baño 42 m2 19 unidades

Fuente: Elaboración propia.

Etapa III

Esta etapa está compuesta, al igual que la etapa dos, de un edificio de 9 pisos con 63 departamentos junto con sus áreas comunes que incluyen una piscina, quincho y accesos a estacionamientos por superficie y subterráneos.

Tabla: 3

1 dormitorio, 1 baño 42m2 19 unidades

(18)

Etapa IV

La etapa IV está constituida por un edificio de 9 pisos y 54 departamentos, además de las áreas comunes que cuentan con juegos infantiles y un acceso a estacionamientos subterráneos.

Tabla: 4

3 dormitorio, 2 baños 96 m2 18 unidades

1 dormitorio, 1 baño 55 m2 1 unidad

1 dormitorio, 1 baño 40 m2 17 unidades

Tabla: 5

El costo total de las distintas etapas:

Etapa Costo Total UF/m²

Etapa I 119.291 UF 18,56

Etapa II 150.282 UF 20,06

Etapa III 185.011 UF 22,49

Etapa IV 167.780 UF 25,92

(19)

6.2 Especificaciones Técnicas

Las especificaciones técnicas, según el Manual de Inspección Técnico de Obra, corresponde al conjunto de características que deberán cumplir las obras, motivo del contrato, incluyendo normas sobre procedimientos de elaboración, exigencias a que quedan sometidos los materiales y pruebas de control que deben superar las diferentes etapas de fabricación

Estas especificaciones definen el proyecto y es por este motivo, que para conseguir el objetivo de la calidad, es necesario que sean lo más acuciosas posibles y no dejar ambigüedades o parámetros indefinidos.

(Ver Anexo B: Especificaciones Técnicas)

6.3 Análisis de defectos en la construcción.

En este análisis se mencionan las características de las partidas más recurrentes que se presentaron como no conformidades. Se entenderá como no conformidad en una partida, como al defecto o desviación de las directrices establecidas y que sea evidenciado por el personal de control del proyecto o por el propietario de la vivienda. Las no conformidades están basadas en los parámetros dispuestos en el Manual de Tolerancia para Edificaciones.

Desglose de no conformidades por partidas:

Piso flotante:

 Rayado o picado.  Desnivelado.

 Separación con guardapolvo.

Cerámica:

(20)

 Desnivel.

 Problemas en el fragüe.

Papel mural:

 Uniones.  Picado.  Planeidad.  Sucio.

Cornisas

 Alineación junta de cornisas.  Desajuste entre cornisas.  Distancia entre cornisa y muro.  Distancia entre cornisa y cielo.

Puertas

 Planeidad.

 Estado de la manilla y pestillo.  Aspecto (pintura y desperfectos).  Topes de puertas.

Centro de puertas

 Aspecto (pintura y desperfectos).  Cuadratura marco.

Guardapolvos

 Picaduras y aseo.

 Distancia entre guardapolvos y muro.

(21)

Pinturas

 Suciedad  Imperfecciones

Muebles y closet

 Verticalidad de las puertas.  Alineación de puertas.

 Diferencia de altura de tirados de puertas.  Desperfectos (picaduras o rayaduras).

Aluminios

 Aspecto (imperfecciones).  Funcionalidad.

Vidrios y espejos

 Aspecto (rayaduras).  Desperfectos en sellos.

Lavamanos y lavaplatos

 Aspecto (rayaduras o suciedad).  Desperfectos en sellos.

Inodoros y Tinas

 Aspecto (rayaduras o suciedad).  Desperfectos en sellos.

Artefactos (cocina)

 Funcionalidad.

 Aspecto (abolladuras o rayaduras).

(22)

 Funcionalidad enchufes.  Funcionalidad interruptores.  Funcionalidad de citófonos.  Funcionalidad centro de luz.

Agua

 Funcionalidad desagüe  Presión de agua.  Filtraciones.

Bodega

 Funcionalidad interruptor  Funcionalidad soquete  Aseo

6.3.1 Cantidad de no conformidades

Tabla: 6

Edificio I: Resumen de Cantidad de no conformidades

Partidas Revisión 1 Revisión 2

Piso Flotante 175 27

Cerámicas 92 7

Papel 278 18

Cornisas 52 11

Puertas y Centros de puerta 182 27

Guardapolvos 111 25

(23)

Muebles y Closet 253 41

Aluminios, Vidrios y Espejos 130 17

Lavamanos/Lavaplatos 53 4

Inodoros y Tinas 68 8

Artefactos 14 22

Electricidad 58 7

Agua 40 10

Bodega 28 3

Total de no conformidades en revisión 1: 1577.

En la primera revisión, de un total de 1577 no conformidades, las partidas que más incidencia tuvieron en la cantidad de fallas o no conformidades fueron el papel mural, muebles y closet, piso flotante y puertas y centros de puerta. La suma de no conformidades de éstas partidas fue más del cincuenta por ciento del total registrado.

(24)

Tabla: 7

Edificio II – Resumen de cantidad de no conformidades

Piso Flotante 42 17

Cerámicas 40 2

Papel 142 35

Cornisas 12 9

Guardapolvos 50 12

Pintura 22 1

Artefactos 7 4

Electricidad 53 21

Agua 16 8

Bodega 7 12

(25)

Durante la segunda revisión, con el mismo criterio anterior, las partidas más incidentes fueron el papel mural, muebles y closet, puertas y centros de puertas y electricidad.

Tabla: 8

Edificio III – Resumen de no conformidades

Piso Flotante 34 8

Cerámicas 28 7

Papel 106 28

Cornisas 9 5

Guardapolvos 33 7

Pintura 20 3

Artefactos 7 1

Electricidad 39 3

Agua 4 0

Bodega 4 0

(26)

Durante la primera y segunda revisión, al igual que en los edificios anteriores, las partidas que más no conformidades presentaron fueron el papel mural, Muebles y closet y puertas y centros de puertas respectivamente.

En donde el factor predominante fue el daño ocurrido en las partidas por otras labores realizadas.

Tabla: 9

Supuesto Edificio IV

Partidas Cantidad

Piso Flotante 84

Cerámicas 54

Papel 181

Cornisas 26

Puertas y Centros de puerta 111

Guardapolvos 66

Pintura 30

Muebles y Closet 149

Aluminios, Vidrios y Espejos 72

Lavamanos/Lavaplatos 24

Inodoros y Tinas 34

Artefactos 18

Electricidad 52

Agua 21

Bodega 14

(27)

El supuesto del Edificio IV, fue elaborado tomando el promedio de los edificios II y III.

Las no conformidades se pueden agrupar según su causa, ya sea por la calidad del material, calificación de la mano de obra, no cumplimiento de la tolerancia, transporte de los materiales, errores del proyecto en el área de diseño y desgaste de la vivienda en el lapso entre que se terminó la construcción y la entrega de ésta.

(28)

6.3.2 Costo de no conformidades

El análisis de los costos de los edificios 1, 2 y 3 fue desarrollado mediante el criterio de otorgar un precio por la realización de una no conformidad. Dichos valores fueron determinados según los sueldos de los maestros

El criterio utilizado en el edificio 4, consistió en la implementación de un equipo de post venta conformado por un supervisor y maestros de las distintas áreas de trabajo.

(29)

La tabla muestra el valor de los costos de post venta debido a no conformidades, estos costos están separados de acuerdo a la instancia de revisión en los cuales fueron detectados.

Tabla: 11

Costo e incidencia

Edificio 1 Edificio 2 Edificio 3

Costo Incidencia Edificio 2 Incidencia Edificio 3 Incidencia

Piso Flotante UF 458.42 41.98% UF 128.61 11.25% UF 95.55 6.81%

La tabla anterior muestra los costos por partidas realizados en post venta por motivos de no conformidades, además de la incidencia de este valor con respecto al presupuesto de dicha partida.

(30)

Tabla: 12

Supuesto cuadrilla post venta.

N° Trabajadores Costo Unidad Duración Total

Carpintero 1 UF 53.93 Mes 6 Meses UF 323.58 Aseo 2 UF 26.97 Mes 6 Meses UF 323.58 Cerámista 1 UF 43.14 Mes 6 Meses UF 258.87 Papelero 2 UF 1.87 Dia 2 Meses UF 164.28 Gasfiter 1 UF 1.04 Dia 20 días UF 20.74 electrico 1 UF 1.04 Dia 20 días UF 20.74 Encargado 1 UF 62.23 mes 6 días UF 373.37

UF 1,485.17

6.4 Selección y/o implementación de alguna medida correctiva

El método utilizado en los edificios II, III y IV; consistió en el control de partidas específicas que agregaban calidad o partidas que hacían más rápida y fácil la labor de las que si agregaban valor al producto terminado.

Se realizó un listado de actividades de terminación que presentaban mayor número de no conformidades o que el costo de realizarla nuevamente fuera elevado y se intentó establecer su causa, con lo cual se obtuvo posibles partidas a controlar. Este proceso fue desarrollado paulatinamente durante el desarrollo de los edificios II y III, con lo cual el resultado más evidente de este proceso debería ser evidenciado en el edificio IV.

(31)

El sistema implementado contempla listas de controles como lo menciona el Manual del Inspector Técnico de Obra, pero de una manera más resumida para facilitar su implementación sin mayores problemas. Dejando claro las tolerancias permitidas para obtener la calidad deseada.

(Ver Anexo D: Cartillas de control.)

6.5 Conclusiones de acuerdo a las medidas tomadas

Al realizar un análisis de la cantidad de no conformidades por edificios, se aprecia una disminución de estas ocurrencias con la implementación de los fichas de control y estableciendo los parámetros de las tolerancias para lograr la calidad deseada. La ocurrencia de ciertas no conformidades está ligada al cuidado y mantención de las partidas ya realizadas, más que a la errónea o incompetente realización de ésta.

La implementación de controles escritos pretende evitar la ocurrencia de no conformidades, además de generar la información necesaria para determinar el origen de resultados no deseados y tener constancia de los trabajos realizados y pendientes, con esto se pretende disminuir los gastos de tiempos perdidos. Mejorando la calidad de las viviendas y reduciendo sus costos.

(32)

6.6 Análisis de costos.

Debido a la estructura de la empresa y como ésta fue desarrollando el proyecto, los costos de postventas fueron considerablemente bajos debido al traslapo o sobre posición de la construcción de los edificios. Los bajos costos son el reflejo de la inexistente constitución de un equipo de postventa ni de un encargado exclusivamente para esta función.

Los trabajos de postventa fueron desarrollados por maestros calificados que cumplían labores en los edificios que se desarrollaron posteriormente, con lo que se minimizaron los tiempos perdidos y los costos por trabajos realizados de no conformidades tuvo el mismo valor que el desarrollado por avance o trato por producción. El costo de algunos materiales no fue incluido en el análisis debido a que en la cubicación de los edificios se estimó, además de un porcentaje de perdida, una cantidad superior destinada a posibles post ventas. Estas cantidades varían según la partida y su incidencia.

Algunos de los trabajos por no conformidades correspondientes a contratistas, que aun cumplían labores en edificios posteriores, no tuvieron cargo a la constructora siempre que el origen de la no conformidad correspondiera a ellos.

Esto no ocurrirá así en la postventa del edificio IV ya que éste es el último edificio del proyecto, originando un costo base de personal para supervisión y maestros de las distintas áreas para poder dar solución a las no conformidades que vayan ocurriendo. Es por esto que se consideró un equipo de post venta por el periodo de duración de las ventas del edificio 4, el cual se estimó que sería de 6 meses. Las no conformidades ligadas a contratistas deben ser desarrolladas por ellos, de lo contrario deben ser financiadas mediante retenciones de los trabajos realizados.

(33)

7. Conclusiones

De acuerdo al análisis de la incidencia del costo de post venta dentro del presupuesto del proyecto inmobiliario la incidencia corresponde al 1% y el comportamiento predice que éste ha decrecido en el tiempo. Lo anterior se debe al aprendizaje propio de la empresa y la implementación de las cartillas de control que en la tesis se muestran.

Este método de control a través de un registro, verifica la correcta realización en terreno de lo que se quiere obtener como calidad en el producto final. A pesar de lo anterior, hay otros aspectos que afectan la calidad, los cuales no son rectificados por éste proceso.

Mediante la implementación de controles, cartillas de control, se dejaron establecidos los aspectos a controlar en las distintas partidas e imposibilita dejar a criterio de la persona que la desarrolla. Además se deja registro de quién y cuándo realizó el control.

Algunos factores que afectan la calidad de la vivienda; es el uso de mano de obra calificada, certificar el uso de materiales que cumplan con las especificaciones del proyecto y tener un programa de obra que se real y con plazos realizables. Frente a estos aspectos, es necesario realizar un programa de control de calidad más amplio y que supla las necesidades de la empresa en esos aspectos.

(34)

8 Bibliografía

 José Fernández Richard : “Responsabilidades Establecidas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y en Especial de Responsabilidad por Fallas o Defectos de la Construcción”. pp 39-49.

 Juan Figueroa Valdés. “La Responsabilidad Civil de las Inmobiliarias y las Constructoras Frente a la Ley de Urbanismo y Construcciones por Daños Causados en Terremoto”. pp 1-28.

 García, Salvador. & Zazueta. Lorena. “Modelo de Servicio Postventa para la Mejora del Servicio de Atención al Cliente en el Sector Inmobiliario”. II Encuentro Latino-Americano

de Gestión y Economía de la Construcción. 2008.

 M. Mellado E. “Hacia la Gestión de la Calidad en los Procesos Constructivos”, Revista Ingeniería de Obras Civiles – RIOC – Volumen 3/2013, ISSN 0719-0514

 Luna-Villareal, K., & González-Tamez, C. A.. “Implementación de Sistemas de Calidad en la Industria de la Construcción: Hacia un Modelo Cualitativo de Evaluación”

Arquitectura, Ciudad y Entorno. España. pp: 412-435. Febrero .2007.

 Peresson, Lory. “Sistemas de Gestión de la Calidad con Enfoque al Cliente”. pp 6 – 21. Enero 2007 Strategies to Prevent them”. Journal of Performance of Constructed Facilities. pp

213-214. August 2006.

 García-Rodriguez, S., & Solís-Flores, J. P.. “3CV+2: modelo de calidad para la construcción de la vivienda”, Revista Ingeniería de Construcción. Chile. pp: 102-111. Agosto. 2008

(35)

 Miguel Angel Collado : Plan de Aseguramiento de Calidad en Obras de Construcción, Revista BIT – Septiembre 2001.

 Ramírez,V. & Serpell, A. “Certificación de la Calidad de Viviendas en Chile: Análisis Comparativo con Sistemas Internacionales”, Revista de la Construcción, Volumen 11 N°1 – Junio 2012.

 Villagarcia, Sofia. “Indicadores de Productividad y Calidad en la Construcción de Edificaciones"

 Ministerio de Vivienda y Urbanismo. “Manual de Inspección Técnico de Obras”. Noviembre 2007.

(36)

9 Glosario

Construcción in situ tecnificada: Considera introducir elementos y tecnología moderna a la obra que ayuden a aumentar la productividad en el proyecto.

Potestad: Dominio, poder o facultad que se tienen sobre las cosas.

Propietario primer vendedor: Es la persona natural y jurídica que efectúa la primera venta de la vivienda o edificación.

Inspector técnico de obra (I.T.O.): La o las personas que, nombradas en forma competente, asumen el derecho y la obligación de fiscalizar el cumplimiento de un contrato de construcción

Partidas: Cada uno de los ítems o subítem considerados en las especificaciones técnicas o en el presupuesto.

Aseguramiento de la calidad: Todas aquellas acciones planificadas y sistemáticas necesarias para proporcionar la confianza adecuada de que un producto o servicio satisface los requisitos de calidad establecidos.

Calidad: El conjunto de propiedades y características de un producto o servicio, que le confiere la aptitud para satisfacer necesidades expresas o implícitas.

Control de calidad: Las técnicas y actividades operacionales destinadas a mantener bajo control un proceso y eliminar las causas que generan comportamientos insatisfactorios.

No conformidad: El incumplimiento de los requisitos especificados

Condominio: Son los terrenos o construcciones (por ejemplo un conjunto de viviendas), donde coexisten bienes que son de todos y bienes que son de cada propietario. Por lo general corresponden a edificios de departamento o de casas que se han construido sobre un terreno común.

También existen condominios donde coexisten terrenos de propiedad común y de propiedad exclusiva, éstos corresponden a condominios en extensión y están constituidos por casas.

(37)

(38)

10 Anexos

Anexo A: Plano Conjunto.

(39)

Anexo B: Especificaciones Técnicas.

1. Obra Gruesa

1.1 Movimiento de Tierras.

Esta partida incluye todos los trabajos de movimientos de tierras necesarios para alcanzar los niveles de fundación, sellos y piso terminado del proyecto. Para los efectos de presupuesto y programación se subdividirá en las siguientes subpartidas:

1.1.1 Rebaje de Terreno con Máquina

Se rebajará con máquina todo el volumen de tierra necesario para dar cabida a los distintos niveles del proyecto.

1.1.2 Excavación en Tierra

Las fundaciones de los muros del edificio se apoyarán según forma y dimensiones señalados en los Planos de Cálculo.

1.1.3 Extracción de Escombros

Excedentes de tierra y otros materiales serán extraídos del recinto de la obra y transportados a lugares autorizados.

1.1.4 Rellenos Estabilizados

(40)

1.2 EMPLANTILLADOS

Sobre el relleno compactado se colocará una lámina de polietileno para recibir el emplantillado. Este se ejecutará con hormigón detallado en Plano de Cálculo. Su superficie será horizontal y su cota corresponderá al sello previsto para recibir las fundaciones proyectadas.

1.3 Hormigón Armado

Esta partida se refiere a todas las obras de hormigón armado de la edificación, como fundaciones, estructura general, muros de contención, escaleras, etc. las que se ejecutarán según el Proyecto de Cálculo Estructural y sus Especificaciones, las estipulaciones de documentos técnicos que forman parte del proyecto, señalados en el párrafo de generalidades y todas las Normas Chilenas Vigentes relativas a esta actividad.

Para los efectos de presupuestos y programación, esta partida se dividirá en subpartidas, clasificadas por tipo de hormigón, por niveles, por elementos y por actividades de moldaje, fierro y hormigón. Su descripción general es la siguiente:

1.3.1 Moldajes

Se empleará moldajes metálicos o de placa contrachapada, procurando la obtención de superficies terminadas de hormigón.

1.3.2 Acero

(41)

1.3.3 Hormigón

El hormigón a emplear está especificado en Planos de Cálculo.

1.4 Hormigón Simple

1.4.1 Radieres

Se consulta la ejecución de radieres de hormigón en todos los recintos interiores que no tienen losa de hormigón armado y en los exteriores señalados en planos. Serán de hormigón tipo H-20, de 0.10 m. de espesor, colocados sobre una lámina de polietileno y terminados afinados aplatachados.

1.5 Impermeabilización

1.5.1 De Hormigones.

Previo a la colocación de rellenos, todas las caras de elementos de hormigón armado que recibirán el empuje húmedo de tierras, se impermeabilizarán con una mano de Igol Primer y dos manos de Igol Denso.

1.5.2 De Zonas Húmedas.

Para los hormigones que conforman una zona húmeda, se aplicarán una membrana tipo elasto-impermeable Elastol de Henkel o similar, en dos capas, la primera como imprimación diluida hasta el 50 % máx., y la segunda se aplicara con arena fina de cuarzo, para mejorar la adherencia y recibir revestimiento de terminación.

1.6 Albañileria de Bloques.

(42)

usará bloques normalizados de hormigón tipo A, pegados con mortero de cemento de proporción 1 x 3. Se incluirá la enfierradura de refuerzo proyectada.

1.7 Cubiertas.

El complejo techumbre del último departamento del edificio, está resuelto mediante una Losa de Hormigón Armado de 15 cms. de espesor, con una densidad o peso específico de 2.400 Kg./m3. Otorgando una gran masa Térmica. Sobre esta se aplicará, como Impermeabilización, dos manos de Igol Primer y una segunda aplicación de Igol Denso. Sobre la Losa se aplicara una cama de Poliestireno Expandido de R100=141., Cubierta finalmente y como terminación, una sobrelosa de hormigón y membrana asfáltica, dando pendientes de desagüe a canales de aguas lluvias y gárgolas.

2.0 Terminaciones.

Para todos los elementos indicados se podrá resolver con elementos de calidad similar o superior a la indicada lo que se acreditara con ficha técnica.

2.1 Tabiquería Antisismica.

(43)

2.1.1 Tabiquería Exterior.

Para tabiquería expuesta al exterior de fachada, serán del tipo Tabigal estructurado en acero galvanizado con montantes de 38 x 38 mm y canales de 38 x 20 mm, ambos con un espesor de 0.5 mm. Llevarán la misma lana mineral y se revestirán con planchas de Permanit de 5mm por todos sus lados, para recibir estuco exterior.

2.1.2 Shafts de ventilación.

Se ejecutarán con tabiquería tipo Tabigal, estructurado en acero galvanizado con montantes de 38 x 38 mm, solo con forro exterior, para recibir revestimiento según recintos.

2.2 Estucos.

2.2.1 Remate de Losa de subterráneo

Se dejará hormigón a la vista, terminando con un recorrido para rebajar rebarbas y tapar nidos.

2.2.2 Remate de losa interior.

Se rematarán con un fajeado de yeso en los encuentros de planchas de moldaje e imperfecciones, para recibir pasta y pintura directamente.

2.2.3 Remate de mortero.

(44)

2.2.4 Estucos Exteriores.

Paramentos exteriores de hormigón ó bloques indicados en planos, se estucarán con mortero de cemento terminación grano a la vista platachado.

2.2.5 Estucos Interiores.

Paramentos interiores de hormigón ó bloques y tabiquería que se señalan en planos, se estucarán con mortero de cemento, con terminación lisa.

2.3 Pavimentos Interiores

La distribución y especificación de los diferentes tipos de pavimentos que se consultan en los departamentos se encuentra detallados en los Planos de Planta. Son los siguientes:

2.3.1 Radier afinado.

La terminación de Subterráneo y bodegas de cada departamento será radier afinado.

2.3.2 Cerámica

Baño principal: Porcelanatto Crema Marfil 30x60 Portobello o similar.

Baño 2: cerámica Crema Marfil 45 x 45 Portobello, o similar.

Cocina: Porcelanatto JOYS/ P415A modelo Arrecife, 40 x 40 o similar.

Terraza: cerámica Arena 40 x 40 San Lorenzo, o similar.

(45)

2.3.3 Entablado de Madera

En todos los recintos habitables interiores se colocará piso flotante de madera fotolaminada, sistema clik, modelo Tarkett Sommer de 7mm de espesor, color Cerezo Oscuro de Petricio.

2.3.4 Cubrejuntas.

En el cambio de pavimentos, cerámicos-parquet o parquet-parquet, se consulta cubrejunta en MDF Folio laminado adhoc al piso flotante, de CORZA, o similar

2.4 Guardapolvos y Molduras.

La ubicación y especificación de guardapolvo que se consultan en los departamentos, son los siguientes según los tipos de pavimentos:

2.4.1 Cerámico.

Retorno en el muro de una franja de la palmeta de cerámica colocada en el piso, con una altura de 7 cm.

2.4.2 Madera de Fibra.

Guardapolvos en Pino Joint Finger, enchapado en madera Mara Clara Modelo Nº G50 de JELD-WEN de 15 x 90.

2.4.3 Junquillos.

(46)

2.4.4 Pilastras y Tacos.

Piezas de Pino Joint Finger, enchapadas en madera Mara Clara de JELD-WEN.

2.4.5 Cornisas.

Moldura NOMASTYLE, modelo “H” de 45 x 50 en todos los recintos de departamentos y pasillos communes

Moldura ¼ docel ½” de MDF, Trupan pre pintado en recintos zonas comunes.

2.4.6 Endolados.

Se consultan endolados en Pino Joint Finger, enchapadas en madera Mara Clara, de JELD-WEN, para puertas de acceso en las siguientes medidas 15x20, según planos de detalles.

2.5 Revestiminetos.

2.5.1 Paramentos Subterráneo.

Se dejará hormigón a la vista con un recorrido para rebajar rebarbas y tapar nidos, aplicando como terminación látex en color a definir en cielos y muros. A continuación se delimitará todo el contorno con una huincha de 20 cms de esmalte amarillo a una altura de 1.00 m.

2.5.2 Cerámicas en Muros.

Baño principal: Porcelanato Crema Marfil 30x60 Portobello o similar.

(47)

Baños de personal: cerámica Portobello Antártica, color blanco, formato 30 x 40.

Fachada: Bastones de ladrillo Princesa, dispuestos según detalles.

2.5.3 Papel Mural.

Interior Closet: En interior de closet, se colocará papel mural, de 140 gr/m2 tipo imitación melamina Peral código 6-2 de Decomural.

Departamentos: Todos los recintos interiores de los departamentos, que no especifiquen lo contrario, llevarán papel mural BELL SOL mod. 1380953 de Carpenter, o similar.

2.6 Puertas y Ventanas.

2.6.1 Marcos de Puertas Enchapados.

En puerta de Acceso a departamentos los marcos y endolados de puertas serán en Pino Joint Finger, enchapadas en madera Mara Clara, de JELD-WEN.

2.6.2 Marcos de puertas lisos.

Se colocarán en interiores de departamentos y bodegas, marcos de madera de Pino Radiata Tipo Joint Finger. No consultan molduras, pilastras o tacos. Se pintarán a rodillo con esmalte.

2.6.3 Puertas de madera por barnizar

(48)

2.6.4 Puertas de Madera p/ pintar

Todas las puertas interiores de los departamentos, serán de 45mm de espesor para pintar, en distintas medidas del modelo CAPRI con cantería, terciada, de BEAGLE DOORS.(JELD-WEN).

2.6.5 Puertas de Madera Lisas.

Serán en bodegas con bastidores de madera tipo Joint-finger con forros madera terciada, lisas y se pintarán a rodillo con esmalte

2.6.6 Puertas de Closets.

Ver 2.10.3

2.6.7 Puertas Cortafuegos.

En caja de escala del tipo F_60, con bastidores de madera tipo Joint-finger con forros de MDF lisas y alma llena con madera aglomerada. Marcos de doble contacto y se pintarán a rodillo con esmalte.

2.6.7 Ventanas

Serán de aluminio anodizado color Titanio, líneas 8.000 o 5.000 del Tipo Sodal o similar, según las dimensiones del vano. Cristales Vidrio doble hermético tipo Termopanel, color bronce e incoloro, de mínimo 4 mm.

(49)

2.7 Quincallería

2.7.1 Bisagras

Todas las puertas de madera de las viviendas, serán colgadas con tres bisagras de acero Satinado Níquel, formato de 3 ½ x 3 ½” marca Deva, Rey o equivalente.

2.7.2 Cerraduras

En todas las puertas de madera, se instalarán cerraduras de acero inoxidable, terminación níquel satinado, de pomo modelo BAD, marca DUCASSE, o similar y serán según function.

Puerta de Acceso: Cerrojo adicional

Rejas y portones peatonales :Sobreponer Ducasse Art. 2050 Eléctrica beige con transformador.

2.7.3 Topes de Puertas.

Detrás de cada puerta se colocará un tope ½ esfera bajo. Modelo Níquel Satinado, goma gris de REY. Y en el caso de puertas entre closet, se colocará el modelo Tope Recto Níquel satinado de Duchase.

2.7.4 Celosía de ventilación.

(50)

2.7.5 Cierra Puertas Hidráulico

Se colocarán en las puertas de rejas y escaleras y en donde lo indiquen los Planos de Detalle. Será del modelo CPH. Dorma MA-200-3, de Ducasse.

2.8 PINTURAS

En general se usará pintura preparada de primera calidad, aplicando las manos necesarias para obtener un correcto recubrimiento, según colores que determinarán los Arquitectos en su oportunidad. Los diferentes tipos de pintura a usar, detallados en planos son los siguientes:

2.8.1 Pasta

Todos los paramentos que recibirán pintura, se empastarán con dos manos de pasta de pintura, terminada lijada.

2.8.2 Antióxido Standard.

Todos los elementos metálicos interiores y exteriores recibirán dos manos de pintura antióxido, una aplicada en maestranza de color rojo y la segunda de color ocre, una vez instalados.

2.8.3 Esmalte al Agua.

Todos los muros interiores, que así lo especifiquen, llevarán pintura Esmalte al Agua, color a definir.

2.8.4 Látex en Cielos

(51)

2.8.5 Oleo Semibrillo

Los cielos de baños y cocinas irán pintados con óleo terminación semibrillo.

2.8.6 Pintura de Piscina

Según la etapa, Se terminará la piscina con pintura CAUCHO CLORADO, de Sherwin Williams.

2.8.7 Esmalte Sintético.

En elementos metálicos exteriores, según distribución detallada en planos se acabará con esmalte sintético de color similar al aluminio de ventanas.

2.9 Carpintería Metálica.

Todos los elementos metálicos se ejecutarán de acuerdo a los diseños y especificaciones.

2.9.1 Rejas.

Rejas de protección en sector de acceso, se construirán según planos de detalle.

2.9.2 Barandas

(52)

2.9.3 Puertas de Nichos.

Para nichos del medidor de gas se realizarán puertas metálicas según planos.

2.9.4 Hojalatería

Sobre cada shaft de ventilación que llegue a la cubierta del edificio se colocará un sombrerete, giratorio de ventilación elaborados en planchas de fierro galvanizado de 0.5 mm., en 10”.

2.9.5 Portones de Acceso Condominio

En el acceso al condominio se construirán dos portones vehiculares, serán de estructura metálica según planos de detalles, éstos irán con dos capas de anti óxido y con terminación de esmalte, color a definir.

2.9.6 Rejas Estanque de Gas y grupo electrógeno.

Se consulta reja para estanque de gas y grupo electrógeno, según proyecto de especialidad.

Considera como terminación anti óxido epóxico y esmalte sintético, según lo especificado en los ítems correspondientes

2.9.7 Cobertizos de vehículos

(53)

2.10 Closet, Muebles de Cocina y Baños.

2.10.1 De Cocina

1. Estructura de Módulos : Melamina Blanca opaca 15 mm.

2. Repisas: Melamina Blanca opaca 18 mm.

3. Puertas y Frentes de Cajón : Melamina Peral opaca 18 mm.

4. Tapacantos : Cantos visibles PVC 0.45 mm. color Peral.

5. Guías de cajón : Riel metálico Acero Blanco tipo Blum.

6. Bisagras: Desplazables 100º, cazoleta metálica, FGV, instaladas con tarugos PVC.

7. Soportes de repisas: PVC blanco con vástago metálico de DVP.

8. Tiradores: tipo Barra de Acero Inoxidable o terminación Níquel Satinado.

9. Traseras: Durolac blanco 3.2 mm, con listón de refuerzo para colgar mural.

10. Cubiertas : Granito Gris Mara con respaldo, y canteado de bordes a 45º y ranuras de seca platos.

11. Muebles Murales: Altura especial 90 cms. +/- color Peral

12. Zócalos: Fijos en formalita dos laminado Lamitech.

13. Accesorios: No considera.

2.10.2 De Vanitorio

Se consulta la colocación de muebles de vanitorios con las siguientes características:

1. Estructura de Módulos: Melamina Peral 15 mm.

(54)

3. Tapacantos: PVC, canteados con filos ABS 3 MM, color símil Peral

4. Tiradores: Pomo Terminación Níquel Satinado 28 mm.

6. Traseras: Durolac peral 3.2 mm, con listón de refuerzo para colgar.

7. Cubiertas Vanitorio: Mármol Crema beige con respaldo, y detalles de borde s/ planos.

8. Cubeta de Vanitorio: Cádiz de Fanaloza color Blanco.

2.10.3 Closets

Se consultan la confección y colocación de closet interiores con las siguientes características:

1. Estructura vertical y repisas: Melamina Peral opaca 18 mm

2. Cajoneras y guías: Melamina Peral opaca, con rieles de acero

3. Tapacantos: PVC, canteados con filos ABS 3 MM, color símil Peral

4. Tiradores: Incorporados en diseño cajonera

5. Barras de colgadores: fierro plastificado DVP y soporte U, color a definir.

6. Puertas de Closet: De abatir en Melamina Almendra opaca 18 mm

7. Marcos: Melamina Almendra opaca 18 mm. Cantos PVC 2 mm. color símil Almendro.

(55)

2.10.4 De Garita Acceso

Se consultan según planos de detalles la colocación de:

1. Casilleros de correspondencia de masisa Melamina de 16 mm color a definir, con divisiones de melamina 8 mm con numeración para cada depto.

2 Mueble base de Masisa Melamina de 16 mm color con cajones con rieles metálico y cubierta postformada con perforación y cubrefalla para pasacables.

2.11 ARTEFACTOS SANITARIOS Y ACCESORIOS

La distribución de los artefactos sanitarios, de cocina, accesorios y grifería, se encuentran detallada en los Planos de Planta y detalles del Proyecto. Serán de los siguientes tipos:

2.11.1 Baño Principal.

1 Artefactos de losa vitrificada de color blanco.

2 W.C. salida horizontal, modelo Valencia de, Fanaloza, o similar.

3 Cubierta Mármol Crema Beige con Vanitorio bajo cubierta modelo Cádiz de Fanaloza color Blanco, con mueble base especificado anteriormente.

4 Tina de acero estampado esmaltado modelo B.L.B color blanco 140 x 70. de Isidora.

2.11.2 Baño Nº2

1 Artefactos de losa vitrificada de color blanco.

(56)

3 Cubierta Mármol Crema Beige con Vanitorio bajo cubierta modelo Cádiz de Fanaloza color Blanco, con mueble base especificado anteriormente.

4 Tina de acero estampado esmaltado modelo B.L.B color blanco 140 x 70, de Isidora.

2.11.3 Cocina.

1 Lavaplatos de empotrar 779x464 de Acero Inoxidable. de TEKA.

2 Campana TEKA TL 1.62 Blanca con filtros metálicos, de dos velocidades.

3 Cocina E/60.2 4G de Acero Inoxidable de 600x510 a gas de TEKA

4 Horno Eléctrico HC-510 blanco de TEKA. Mini refrigerador FDV.

5 Mini Conservadora FDV.

6 Termo Agua caliente, eléctrico en Deptos. de 1 dorm. Lts. según proyecto, marcaTrotter, Winter o similar.

2.12 Accesorios

1 Portarrollos de sobrepuesto. Línea 1400 de Marti cod. 51279

2 Perchas Línea 1400 de Marti cod. 51250.

3 Toallero argolla Línea 1400 de Marti cod. 51273

4 Jaboneras de loza modelo angular o Nevo Verona color blanco de sobreponer de Fanaloza

(57)

2.13 GRIFERÍA

1 Monomando Lavabo FUNNY de NIBSA para Vanitorio y

2 lavamanos. Monomando baño Ducha FUNNY de NIBSA, para tina.

3 Monomando Lavaplatos FUNNY de NIBSA, para lavaplatos.

4 Monomando Ducha FUNNY de NIBSA, para receptáculo de ducha.

5 Llave Lavadora dos manillas modelo DUPLEX de Nibsa.

6 Llaves de paso se especifica Llave de Paso Compacta con manilla de aluminio de NIBSA o similar.

7 Los desagües serán metálicos cromados. El sifón del baño de visitas será metálico cromado

2.14 Articulos Eléctricos y Electronicos.

La distribución y ubicación de los artefactos y accesorios eléctricos, se encuentran en los Planos de Detalles correspondientes y se definirán de acuerdo al siguiente listado.

2.14.1 Dispositivos Eléctricos

(58)

2.14.2 Dispositivos Electrónicos.

Lámparas de emergencia auto energizada distribuidas en zonas comunes de circulación, según lo indique el proyecto eléctrico. Serán del tipo Fluorescente 1x20 watts. O AP223 de Legrand, modelo 61531.

2.14.3 Citófonos y Placas de Portero.

Será marca Bticino o similar, línea Terraneo, según la siguiente distribución:

1 Departamentos: 1 o 2 aparatos de Citófonos / proyecto, modelo LT601 WS, de 3 pulsadores.

2 Conserjería: 1 panel de llamadas LT 1590 para 2 pulsadores.

3 Rejas de Acceso: 2 paneles de llamada digital LT AVD20 con un video incorporado.

2.14.4 TV Cable.

Se instalará una tubería enlauchada para habilitar TV. Cable en los recintos que indique el Proyecto de Especialidad.

2.14.5 Teléfono.

Se instalará una tubería enlauchada, para habilitar Línea Telefónica, según se indique en Proyecto de Especialidad.

2.14.6 CCTV.

(59)

2.14.7 Lampisteria - Modelos referenciales.

1 En recintos de subterráneo, así como en zonas comunes indicadas en planos eléctricos se colocarán lámparas fluorescentes IP-65 mod.511 cod. 511240 de Megalux

2 En pasillos y zonas de circulación indicadas en planos eléctricos se colocarán Foco embutidos mod. 505, para ampolleta dicroica de lámparas EL BOSQUE, o similar.

3 En las losas de las terrazas se colocarán foco embutido mod. 505, para ampolleta dicroica de lámparas EL BOSQUE, o similar.

4 En escala de acceso de público, se dispondrá una luz baja de pasillo para embutir 309 de Megalux (ex modelo1007 de Benarda)., de 100x 50x230 para ampolleta de 60 w con cuerpo y frente de aluminio inyectado y celosía de protección.

5 En baños, sobre Vanitorio, se dispondrán focos embutidos mod. 505, para ampolleta dicroica de lámparas EL BOSQUE, o similar

6 En cocinas, se colocará EQUIPO FLUORESCENTE DOBLE SLIM 2x18W WKCD de EKOLINE o similar color blanco, cod 56549-0. de Homecenter

7 En subterráneo, se colocará foco de ampolleta dicroica modelo HAT de B&P con ampolleta GU10 cod 86958-9 de Homecenter.

8 En salas de Basura, y shaft de instalaciones que lo indiquen los planos, se colocará equipo fluorescente circular de 22 watt modelo Venus de B&P.

2.14.8 EXTRACTOR DE AIRE.

(60)

Anexo C: Análisis de costo

(61)

(62)

(63)

(64)

(65)

(66)

(67)

(68)

(69)

(70)

(71)

(72)

Anexo D: Cartillas de control.

Programa de control

PROGRAMA DE CONTROL

OBRA BORDE RIO SUPERVISOR

EDIFICIO IV FECHA

CARTILLA

LISTA DE ACTIVIDADES

1 Hormigones

1.1 Hormigón muro

1.2 Hormigón losa

2 Tabiques

3 Cerámicos

3.2 Cerámicos muro

3.1 Cerámicos piso

4 Yeso

5 Papel mural

6 Piso flotante

7 Cornisas

(73)

HORMIGON MURO

Lista de Chequeo

CODIGO Nº 01.1

EDIFICIO IV FECHA

ASPECTO REQUISITO Depto 1 Depto 2 Depto 3 Depto 4 Depto 5 Depto 6

VºBº CONTRATISTA

Planeidad . ± 7 mm

Espesor . + 10 mm

. - 7 mm VºBº JEFE OBRA

Variación en vanos . ± 5 mm

Resaltes puntuales ≤ 5 mm

VºBº PROF. TERRENO

VºBº ADM. DE OBRA

Observaciones

Solución y acción correctiva

(74)

HORMIGON LOSA

Lista de Chequeo

CODIGO Nº 01.2

EDIFICIO IV FECHA

Planeidad . ± 7 mm

L <= 1,5 m

Planeidad . ± 18 mm

3 m< L ≤ 6m VºBº JEFE OBRA

Resalte ± 5 mm

Variación pendiente ± 0,5%

Observaciones

(75)

TABIQUES

Lista de Chequeo

CODIGO Nº 02

EDIFICIO IV FECHA

Planeidad . ± 5 mm

con regla de 1,2 m Verticalidad . ± 5 mm

VºBº JEFE OBRA

Resalte 2 mm

Cuadratura tabique - cielo 3 mm

tabique - tabique con escuadra de 50 cm

Observaciones

(76)

CERAMICA MURO

Lista de Chequeo

CODIGO Nº 03.1

EDIFICIO IV FECHA

Planeidad 2 mm entre los bordes

de dos palmetas

Alineación canteria . ± 2 mm

en ambos sentidos en 3 m VºBº JEFE OBRA

Espesor canteria ± 2 mm

Contaco con adhesivo ≥ 70%

Observaciones