PLAN PARCIAL DEL SECTOR (HK)GA.08 DE LAS NN.SS. DE HERNANI
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HERNANIKO ARAU SUBSIDIARIOEN (HK)GA.08 SEKTOREAREN PLAN PARTZIALA
ÍNDICE
1.- Introduccion
1.1.- Antecedentes y Objeto del Proyecto 1.2.- Marco legislativo general aplicable 1.3.- Contenido del Plan Parcial
2.- Analisis urbanistico del area
2.1.- Descripción y condiciones del territorio 2.2.- Edificaciones y usos urbanos existentes 2.3.- Viario e infraestructuras de servicios existentes 2.4.- Estructura de la propiedad del suelo
3.- Determinaciones del planeamiento para el sector ”(HK) GA.08” 4.- Descripcion y justificacion de la ordenacion propuesta
4.1.- Alternativas de ordenación
4.2.- Los condicionantes superpuestos a la ordenación 4.3.- Descripción general de la ordenación
4.4.- Adecuación de la ordenación a las previsiones del planeamiento general 4.5.- El programa terciario
4.6.- La red viaria y el aparcamiento 4.7.- El sistema de espacios libres 4.8.- Otras dotaciones públicas 4.9.- Urbanización e infraestructuras
5.- Cumplimiento de estandares legales y normativa sectorial 6.- Condiciones de gestion y ejecucion del plan especial
6.1.- Condiciones generales de asignación de la edificabilidad urbanística 6.2.- Condiciones generales de gestión y ejecución
6.3.- Edificios, construcciones e instalaciones fuera de ordenación 6.4.- Ejecución de la urbanización
1.- INTRODUCCION
1.1.- Antecedentes y objeto del proyecto
El ámbito urbanístico “(HK)GA.08” recogido en las NN.SS. de Hernani está conformado por los terrenos que fueron en su día parcialmente ocupados por la desaparecida discoteca Young Play. Situados al este de la carretera de Oriamendi, junto al actual supermercado LIDL y la parcela de Mercadona, han venido siendo clasificados como suelo urbano hasta la última revisión de Normas Subsidiarias de Hernani, momento en el cual se reclasificaron configurándose como un sector, y en consecuencia “perdiendo” su condición de suelo urbano. Actualmente los suelos afectados por el presente plan parcial son los colindantes, y que dan continuidad, al ámbito (HK) GA.09, estando ambos suelos rodeados a su vez, por los sistemas generales viarios GI-2132 y GI-3401.
El mencionado sector está enmarcado, dentro de la programación de las NN.SS., en el segundo cuatrienio, tal y como consta en la «Primera Revisión del Programa de Actuación del Texto Refundido de la Revisión de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Hernani» aprobado en sesión plenaria celebrada el 27 de septiembre de 2016.
El presente Plan Parcial se formula por iniciativa de la parte mayoritaria y única de propietarios de los terrenos que conforman la propiedad, teniendo en cuenta el cumplimiento de la legislación aplicable y su objetivo es el de desarrollar las previsiones del planeamiento general para el ámbito, toda vez que se ha venido detectando demanda de suelos terciarios en la zona objeto de desarrollo, habida cuenta que ya han entrado en vigor los plazos del segundo cuatrimestre recogidos en el planeamiento vigente, con lo que es interés de la propiedad iniciar el proceso de gestión de los suelos afectados.
1.2.- Marco legislativo general aplicable
El presente Plan Parcial se formula dentro del marco legislativo urbanístico y del suelo vigente, constituido por, entre otras, las siguientes disposiciones legales:
* Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
* Decreto 46/2020, de 24 de marzo, de regulación de los procedimientos de aprobación de los planes de ordenación del territorio y de los instrumentos de ordenación urbanística.
* Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación ambiental
* Ley 2/2.006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco. * Decreto 123/2.012, de 3 de julio de estándares urbanísticos.
* Decreto 105/2.008, de 3 de junio, de medidas urgentes, en desarrollo de la Ley 2/2.006 de 30 de junio.
Tal y como ya ha sido señalado, este Plan Parcial se redacta asimismo a partir de las determinaciones del planeamiento general que, en lo que se refiere al sector “(HK)GA.08”, se encuentra actualmente vigente.
1.3.- Contenido del Plan Parcial
El presente Plan Parcial, se adecua a los criterios y exigencias establecidas en la vigente legislación urbanística aplicable, y, en concreto en lo dispuesto en el artículo 68 de la Ley 2/2.006, de Suelo y Urbanismo del País Vasco; y define con la precisión necesaria el régimen urbanístico y la ordenación pormenorizada para el ámbito afectado por el mismo.
Sus propuestas se integran y recogen en los siguientes documentos:
* Documento 1 Memoria
* Documento 2 Estudio de las directrices de organización y gestión de la ejecución * Documento 3 Normas urbanísticas
* Documento 4 Estudio Económico
* Documento 5 Planos de información y de ordenación * Documento 6 Resumen ejecutivo
* Documento 7 Impacto de género * Documento 8 Evaluación Lingüística * Documento 9 Documento Ambiental * Documento 10 Estudio acústico
El documento “3. Normas urbanísticas de desarrollo del planeamiento general” se ajusta, en su estructuración conceptual y terminología, a la estructura normativa del Documento de Normas Urbanísticas Particulares de las NN.SS. de Hernani. Ello permite una aplicación directa de sus disposiciones y determinaciones.
El resto de los documentos del Plan Parcial no presenta singularidades reseñables, cumplimentando la definición de los contenidos que específicamente les asigna la legislación vigente.
2.- ANALISIS URBANISTICO DEL ESTADO ACTUAL DEL AREA
2.1.- Descripción y condiciones del territorio
El territorio sobre el que se pretende actuar está situado en la muga entre el municipio de Hernani y Donostia y se configura como un espacio resultado de la definición de los nuevos viarios propuestos desde el planeamiento general para la zona, en el contexto de un emplazamiento como es el entorno de Galarreta donde el planeamiento general prevé un polo de actividad económica. Como consecuencia de la formalización del nuevo anillo de distribución de los tráficos y de una reconsideración de los antiguos suelos urbanos, se configura un espacio colindante a las actuales parcelas de LIDL y MERCADONA, localizado enfrente de las parcelas de VOLVO y Maderas Bereciartua.
Se trata de unos terrenos con una topografía ligeramente en pendiente descendente de este a oeste y limitado al norte por el segundo cinturón que hace de barrera física. Se encuentra actualmente ocupado por escasa vegetación. El ancho medido sobre el eje central viario (alineación este – oeste) es de aproximadamente 170 metros. El fondo (alineación norte sur) es variable de 80 m. en la parte oeste, a 140 m. en la parte este (límite con el GA-09). Por su parte el vial central del GA-09 presenta la cota +77,50 en su intersección con nuestro límite, punto desde el que arranca la prolongación de dicho vial central, que desciende hasta finalizar sobre el vial perimetral en la cota aproximada +68,50; circunstancia esta que condicionará la disposición de los pabellones a construir.
Se trata pues de un suelo rodeado de Sistemas Generales y en clara continuidad con el ámbito GA.09. Las Normas Subsidiarias establecen que el área tiene una superficie de 31.324 m2, sin embargo, un reciente levantamiento topográfico, respondiendo a la realidad y a los proyectos viarios aprobados que reajustan aquel, arroja una superficie de 30.926,02 m2.
Limita al este con la el GA.09 y la rotonda de la GI-3401, al sur por la GI-2132, al oeste con el término municipal de Donostia y al norte con la AP-1 en el tramo denominado segundo cinturón de Donostia.
2.2.- Edificaciones y usos urbanos existentes
En relación a las construcciones y usos actualmente existentes hay que señalar que el ámbito no tiene edificaciones objeto de derribo, debiendo tenerse en cuenta a los efectos de ordenación la línea eléctrica de media tensión existente que atraviesa el ámbito y que necesariamente condicionará la ordenación.
2.3. Viario e infraestructuras de servicios existentes
Por lo que se refiere a las redes de servicios, la situación en la actualidad es la siguiente:
Red viaria: Actualmente no hay viarios internos dentro del ámbito, si bien hay que tener en cuenta la existencia de las carreteras GI-2132 y GI-3401, con carácter de sistemas generales, que circundan los suelos objeto de ordenación, así como el viario interior de la GA-09 que en principio debe tener continuidad por nuestro ámbito, con lo que eso supone a nivel de cotas de implantación de dicho vial interior por el propio GA.08.
Red de saneamiento: La red de saneamiento más cercana se localiza en el GA.09 que a su vez resuelve su conexión con la ya existente en la carretera GI-3401
Red de distribución de agua: Al amparo de la GI-3401 se localiza la red de agua potable, de la que se abastece el GA.09 y que llega a pie de parcela, concretamente en el vial interior
Red eléctrica: En este momento existen una línea eléctrica de media tensión que atraviesan de norte a sur el ámbito y que habrá que tener en cuenta a la hora de ordenar, pues deberá mantenerse en su estado actual.
Red de gas: Al oeste del ámbito se localiza una tubería de gas de alta presión que atraviesa el ámbito y a la cual habrá que darle solución con un probable desvío.
En la zona sur del ámbito, con fecha de marzo de 2017, se ha desarrollado el denominado “Proyecto actualizado y modificado del Proyecto de construcción del Sistema General Viario y de las Acometidas Generales de servicios del Ámbito Galarreta - FASE 2A” que incorpora una nueva propuesta de trazado de redes de servicios sobre la GI-2132.
Todos estos servicios y los antes puntualizados se recogen en los planos de información de este documento.
2.4. Estructura de la propiedad del suelo
Los suelos incluidos en el Área se encuentran en manos de un único propietario privado. Así, la estructura de la propiedad del suelo que conforma el ámbito urbanístico es la siguiente:
PARCELA CATASTRAL TITULARIDAD SUPERFICIE
[m²] 8292008 DARIBA, S.L. 1.748,55 m2 8292009 DARIBA, S.L. 13.316,05 m2 8292014 DARIBA, S.L. 5.091,16 m2 8292020 DARIBA, S.L. 5.744,99 m2 8292054 DARIBA, S.L. 1.000,80 m2 Resto PUBLICA 4.024,47 m2 TOTAL 30.926,02 m2
En el plano “IN.05 Estado actual. Parcelario” se recoge la actual situación respecto de la propiedad de los terrenos que configuran el sector.
3.- DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO GENERAL PARA EL SECTOR
GA.08 “GALARRETA”
Las Normas Subsidiarias de 2011, junto con la «Primera Revisión del Programa de Actuación del Texto Refundido de la Revisión de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Hernani» definen el régimen general de aplicación del presente Proyecto. La Normativa Urbanística particular de aplicación es la recogida en dicho documento y que ahora se reproduce:
NORMA URBANISTICA PARTICULAR DEL SECTOR (HK)GA.08
A. - DATOS GENERALES
- Emplazamiento: Este Sector corresponde a los terrenos. actualmente vacantes con acceso desde las Carreteras GI-2132 y GI-3401 Y que son colindantes por el Norte con el Segundo Cinturón de Donostia. y por el Este con la parcela de la Sala de Fiestas Young Play (HK)GA.09.
- Superficie aproximada: 31.324 m2
B. - CRITERIOS Y OBJETIVOS DE ORDENACIÓN
- Reconsiderar la clasificación del suelo de una parte de los terrenos ahora incluidos en este Sector, que previamente se consideraban urbanos, no reuniendo las condiciones legales exigibles. - Constituir dentro del gran espacio delimitado por el nuevo anillo distribuidor de tráfico propuesto por este planeamiento general, que constituye el elemento estructurador principal del Subámbito (HK)GA - Galarreta, un núcleo de actividades terciarias, que aproveche las óptimas cualidades urbanísticas que ofrece la zona y su condición estratégica de carácter comarcal.
- Constituir un Sector independiente de los terrenos situados al Este de la carretera de Oriamendi, en función de su calificación diferenciada y de la conveniencia de optimizar sus condiciones de gestión y ejecución.
- Delimitar el Sector teniendo en cuenta la estructura parcelaria existente, los límites del término municipal y la ocupación real del Segundo Cinturón de Donostia.
-Diseñar la red viaria de servicio del Sector, atendiendo a las previsiones de ordenación general propuestas para el subámbito (HK)GA - Galarreta:
Prever la construcción de dos nuevas rotondas sobre las Carreteras GI-2132 y GI-3401 Y de un nuevo ramal viario de doble dirección (11 m. de sección, y acera peatonal de 3 m de anchura) que junto con las dos citadas carreteras y con la rotonda existente posibilite cerrar el anillo circulatorio que forma el Sistema General Viario del Subámbito (HK)GA - Galarreta.
Adoptar un acceso general y unificado al Sector desde el nuevo ramal viario, con giros únicamente a derecha.
Adoptar un vial interno de servicio del Sector cuyo trazado sea continuación del previsto en el Área colindante (HK)GA.09 (calzada de doble dirección - 8 m de sección-, aceras a ambos lados de 3 m de anchura mínima y banda de aparcamiento a cada lado en batería - 5 m de sección-) Prever la construcción al borde de la Carretera GI-2132 de una acera peatonal (3 m de sección de acera y 2 m de banda verde de protección) y de un carril-bici de doble dirección (2,5 m de sección) que complete los recorridos hacia Txillidaleku y Rekalde.
- Adoptar unos parámetros de ordenación urbanística y de definición tipológica de la edificación acordes con las particularidades de los usos terciarios a las que quede destinado este Sector. - Estudiar una ordenación pormenorizada del Sector que posibilite la creación de una banda ajardinada a lo largo de la Carretera GI-2132 y que concentre la mayor parte del sistema local de espacios libres en la zona de colindancia con el Área (HK)GA.09, para que actúe como
articulación entre estas dos unidades urbanísticas, y en el que se incluya el nuevo trazado de la linea aérea eléctrica de alta tensión existente.
- Emplazar en la citada ordenación pormenorizada las parcelas de equipamiento comunitario, prioritariamente en lugares significativos y funcionales de la nueva trama urbana a crear.
- El desarrollo de este Sector, entre otras obligaciones que legalmente le son atribuibles, contribuirá proporcionalmente a financiar la ejecución del nuevo Sistema General Viario previsto en el Subámbito (HK)GA -Galarreta.
C. - DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN URBANISTICA ESTRUCTURAL
1. Delimitación
Es la que consta en el Plano "1.1-Clasificación y Categorización de Suelo. División Territorial" de esta norma particular.
El Planeamiento pormenorizado podrá reconsiderar en detalle la delimitación gráfica aquel adoptada, a fin de acomodarla a la realidad física del límite de expropiación del 2º Cinturón y de la línea de deslinde del término municipal de Hernani, y en todo caso, sin menoscabo de los criterios de delimitación y ordenación utilizados por el presente planeamiento general.
2. Clasificación del suelo
Suelo Urbanizable Sectorizado.
3. Calificación global del suelo
Zona "B.20 Uso Terciario" (Sup. 21 .655 m')
Sistema General "C.1O Red Comunicación Viaria" (Sup. 9.670m).
4. Edificabilidad urbanística
Sobre rasante: 0,50 m' (t)/ m2 (entreplantas no incluidas a efectos de cómputo de edificabilidad). Bajo rasante: 0,35 m' (t)/ m2 (exclusivamente a destinar a usos de aparcamiento y de instalaciones auxiliares de la edificación).
5. Condiciones Generales de uso
Son las que corresponden a las calificaciones globales atribuidas a este Sector, según lo previsto por la Sección 11.2.1 de las Normas Urbanísticas Generales de este Texto Refundido de la Revisión de las Normas Subsidiarias, y sin perjuicio de las limitaciones que se derivan de las determinaciones que de cara al establecimiento de la ordenación pormenorizada de usos han sido adoptadas por esta Norma Particular. La edificabilidad urbanística sobre rasante, que pueda destinarse a usos lucrativos, definidos por las Normas Urbanísticas Generales como admisibles, distintos de los usos característicos terciarios, no será superior a un tercio de la edificabilidad urbanística total, sobre rasante, atribuida a este Sector.
6. Red de Sistemas Generales
El Sistema General de Comunicaciones (Red Viaria) previsto por el presente planeamiento general para la ordenación global del Subámbito (HK)GA - Galarreta, aún en sus elementos no incluidos en la delimitación del presente Sector, actúa como referencia del planeamiento pormenorizado y de la ejecución de este Sector.
7. Red de Sistemas Locales de carácter estructural
Las pautas de ordenación y objetivos establecidos por esta Norma Particular (apartado B) respecto a acceso rodado y a red viaria, así como sobre los sistemas locales de equipamiento público y de redes de servicio (línea eléctrica aérea a desviar), se constituyen en condiciones reguladoras para establecer la ordenación pormenorizada del Sector.
8. Condicionantes superpuestos de ordenación
Las determinaciones reguladoras de los condicionantes superpuestos de la ordenación urbanística, que a continuación se exponen, son las previstas en el Título V del documento B.1 "Normas Urbanísticas Generales" de este planeamiento.
Suelo de alta capacidad agrológica (CS-1.a).
Afección a Área Vulnerable a la Contaminación de Acuíferos (CS-2.a)
Servidumbres dimanantes de la Carretera GI-2132 y del nuevo ramal viario previsto, así como del Segundo Cinturón de Donostia. (CS.6.c)
Regulación del uso comercial, según lo previsto en los articulas 13 y 14 del "Plan Territorial Sectorial de Creación Pública de suelo para actividades económicas y de Equipamientos Comerciales·.
9. Directrices de Protección
9.1. Patrimonio Catalogado
No queda ubicado en este Sector edificio o elemento alguno del Catálogo del Texto Refundido de la Revisión de las Normas Subsidiarias.
9.2. Medidas Medioambientales 1. Atmósfera y Aire
Las afecciones que se puedan derivar de las nuevas actividades terciarias que vayan a ubicarse en este Sector deberán ser valoradas y controladas previamente a su autorización y puesta en marcha.
2. Paisaje
Dado el emplazamiento del Sector en el contexto físico de la zona y la alta visibilidad desde las vías rodadas colindantes. La ordenación y ejecución del nuevo desarrollo urbano planteado requiere de la adopción de medidas que contribuyan a su integración paisajística y a la minimización de impactos visuales (banda perimetral verde, tratamiento de los taludes y rellenos, etc.)
3. Otras cuestiones
La ejecución de este Sector debe atenerse a los criterios que se establezcan en las correspondientes ordenanzas Municipales que, en desarrollo del planeamiento general, el Ayuntamiento pueda adoptar, en lo referente a: la preservación de la calidad de la atmósfera y del aire durante la ejecución de las obras; recogida. tratamiento, y depósito de los residuos generados; minimización de impactos por ruido. polvo. etc. de las obras; minimización, en la población residente en el entamo, de perjuicios derivados de las obras; etc.
10. Planeamiento de Desarrollo
La ordenación pormenorizada de este Sector será adoptada por medio de la redacción de un Plan Parcial.
11. Programación
Los plazos para la formulación y aprobación del planeamiento de desarrollo, así como para la ejecución de este Sector son los establecidos por el Capítulo 3.6 de la Memoria de la Modificación de NNSS actualmente en tramitación.
La ejecución de este Sector se llevará a cabo coordinadamente con la construcción del Sistema General Viario ordenado en el Subámbito (HK) GA - Galarreta.
D. - DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN URBANISTICA PORMENORIZADA 1. Calificación pormenorizada del suelo
Quedará establecida por el correspondiente Plan Parcial.
2. Edificabilidad física
La edificabilidad física (tanto sobre, como bajo rasante) atribuida a cada una de las parcelas que se ordenen en este Sector, será establecida en el citado Plan Parcial.
3. Usos pormenorizados
Quedará establecido por el aludido Plan Parcial. La ordenación pormenorizada de usos terciarios a adoptar atenderá a lo previsto en el artículo 32 de las Normas Urbanísticas Generales de este Texto Refundido de la
Revisión de las Normas Subsidiarias, con las siguientes limitaciones:
• El régimen de usos a ordenar en el Sector no autorizará implantaciones comerciales que según el "Plan Territorial Sectorial de Creación Pública de suelo para actividades económicas y de Equipamientos Comerciales" queden encuadrados en la categoría de "Gran Equipamiento Comercial".
• De igual modo, dicho régimen no autorizará establecimientos comerciales, cuya área de venta sea superior a 1000 m2.
• Los usos industriales (en sus categorías 1', 2' Y 3') tendrán la consideración de admisibles, única y exclusivamente cuando desde el punto de vista funcional y de titularidad formen parte de las actividades terciarias características ordenadas en el Sector, tales como talleres de mantenimiento y reparación, en calidad de servicio complementario de una actividad de exposición y venta de vehículos de automoción, o similares.
4.- Parámetros geométricos de la edificación: Alineaciones, altura, perfil, ocupación
El Plan Parcial de este Sector adoptará estos parámetros definidores de la forma de los edificios. En todo caso la ordenación de este Sector deberá someterse a las siguientes limitaciones:
Se establece un perfil máximo de tres (3) plantas sobre rasante (con una altura de cornisa de 12 m.) y dos (2) bajo rasante para la edificación-tipo a adoptar por la ordenación. No obstante, visto el carácter especial del Sector, el Plan Parcial, podrá proponer las parcelas destinadas a edificaciones singulares, y definir para ellas una regulación específica de un perfil y/o una altura superior al establecido para la edificación-tipo, garantizando en todo caso su correcta integración paisajística en el entorno.
La edificación respetará una distancia a los límites del Sector no menor de 10m, sin perjuicio del cumplimiento de los retiros mayores dimanantes de la Ley Foral de Carreteras.
5.Parcelación
Quedará establecida por el correspondiente Plan Parcial.
6. Condiciones de dominio
Quedarán establecidas por el correspondiente Plan Parcial.
7. Coeficientes de ponderación de usos
E. - REGIMEN DE EJECUCIÓN
1. Declaración de Calidad de Suelo
- Dado que parte de este Sector queda incluida en el Inventario de Emplazamientos que soportan o han soportado actividades potencialmente contaminantes del suelo, de la CAPV (Butano S.A - Ref. 129), con la categoría de "Emplazamiento Modificado", su posibilidad de desarrollo y ejecución queda condicionada a la obtención previa de la Declaración de Calidad del Suelo prevista en la Ley del Parlamento Vasco 112005 de 4 de febrero, para la prevención y corrección de la contaminación. En función de lo cual, dicha Declaración deberá ser previa a la tramitación y aprobación del Proyecto de Urbanización.
2. Urbanización
- Las obras de urbanización del Sector quedarán definidas y ejecutadas atendiendo al correspondiente Proyecto de Urbanización, según quede previsto en el Plan Parcial, o en su caso, en el Programa de Actuación Urbanizadora.
- El acceso rodado directo al Sector desde la red viaria general será único, y se efectuará desde el nuevo ramal del anillo circulatorio previsto para el Subámbito (HK)GA - Galarreta. El vial interior de servicio se trazará en continuidad con el del Área colindante (HK)GA.09.
- La dotación de aparcamiento a prever por el Plan Parcial responderá justificadamente, además de a las reservas establecidas por la legislación urbanística, a un estándar acorde a las necesidades reales generadas por las actividades a implantar.
- La solución de saneamiento deberá ser integral para todo el Subámbito (HK)GA, y al menos se efectuará de forma conjunta la solución del saneamiento de los sectores y áreas que pueden acoger nuevos desarrollos, esto es, los GA.05, GA.06, GA.07, GA.O.8, y GA.09, de manera que se evite la generación de nuevos vertidos y sistemas de depuración autónomos. A estos efectos, el Proyecto de Urbanización que se elabore para este sector GA.05 deberá indicar la red de saneamiento actual y prevista para todo el Subámbito (HK)GA - Galarreta, su destino final y las previsiones que existan de mejora de la red y sistema de depuración. Así mismo, dicha solución deberá contar con un Informe de Conformidad al planteamiento del Ente Gestor de Saneamiento (Mancomunidad de Aguas del Añarbe). Entendiendo recomendable la solución coordinada y conjunta de todas las acometidas generales del resto de los servicios, el Proyecto de Urbanización extenderá la solución conjunta de aquellas a varios o incluso todos los servicios del subámbito (HK)GA. En este caso, el primero de los ámbitos que dé inicio al proceso de ejecución de la ordenación urbanística elaborará el referido proyecto de acometidas generales exteriores, y ejecutará, a su costa y cargo las acometidas que sean necesarias para el correcto funcionamiento del ámbito o sector de que se trate. No obstante, la financiación de los costos de dicho proyecto se realizará por todos los citados ámbitos, áreas y sectores de nuevo desarrollo, en la misma proporción que la establecida por este documento para la financiación del Sistema General Viario. - Se deberán contemplar medidas preventivas necesarias para evitar la contaminación de las aguas subterráneas.
De igual modo, se deberán prever medidas de protección de las captaciones y puntos de agua localizados en los distintos sectores. A estos efectos, el Proyecto de Urbanización a elaborar deberá contar con la información disponible en la Agencia del Agua, en relación con los criterios de protección de aguas subterráneas y localización de puntos de agua"
- El Ayuntamiento promoverá la redacción del Proyecto de Obra Pública de Urbanización que estudie el Sistema General Viario previsto para la ordenación global del Subámbito (HK)GA - Galarreta. Dicho Proyecto estudiará la posibilidad de división en fases de la ejecución de las obras del citado Sistema General, a fin de coordinar éstas con las de urbanización de las Áreas y Sectores previstos por el presente Texto Refundido de la Revisión de las Normas Subsidiarias.
Serán las que se establezcan en el Plan Parcial y en los proyectos urbanísticos que se deben formular para su desarrollo y ejecución. Sin perjuicio de lo cual, se establece que:
• El presente Sector se constituye en ámbito independiente de Actuación Integrada (AI- GA.08.1) • El Sector queda sometido al Régimen de Ejecución Privada.
• El sistema de actuación será el Concertación, sin perjuicio de lo que al efecto pueda
determinarse en los citados proyectos.
Las obras de urbanización del del nuevo Sistema General Viario ordenado en el Subámbito (HK)GA - Galarreta serán ejecutadas por el Ayuntamiento de Hernani, sobre el suelo de cesión y con las aportaciones económicas atribuidas a las diversas Actuaciones Integradas previstas por el presente Texto Refundido de la Revisión de las Normas. No obstante, el Ayuntamiento podrá, en su caso, imputar al presente ámbito de Actuación Integrada una determinada parte del referido Sistema General, en función de la aportación económica que le corresponda y atendiendo a las fases de obra estudiadas al efecto por el Proyecto de Urbanización. Tal determinación deberá incorporarse al correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora.
4.- Programas de Actuación Urbanizadora
Al respecto se estará a lo que establezca el citado Plan Parcial del Sector y la legislación urbanística aplicable.
5. Edificaciones disconformes con la ordenación urbanística
El Plan Parcial establecerá la conformidad, o disconformidad de las edificaciones actualmente existentes en el Sector, con la ordenación pormenorizada a ejecutar.
6. Cargas urbanísticas
Los propietarios del Sector cederán gratuitamente al Ayuntamiento los suelos y aprovechamientos edificatorios según queda determinado por la Legislación Urbanística vigente. Dentro de la citada cesión de suelo, quedará comprendida la que corresponde a los elementos de la red de Sistemas Generales adscritos a este Sector (Red Viaria): C.10/GA.08. La ocupación del citado suelo, podrá efectuarse directamente por el Ayuntamiento, de forma anticipada a la ejecución de este Sector, según lo previsto en el Art. 188 de la Ley 212006 de Suelo y Urbanismo. Tendrán la consideración de cargas de urbanización atribuibles a la ejecución de este Sector, las establecidas por la legislación urbanística y las necesarias para la ejecución de la ordenación pormenorizada del Sector, estén ubicadas dentro, o fuera de los límites del mismo, así como aquellas otras, que, en virtud de lo dispuesto por este Planeamiento General, hayan quedado adscritas al ámbito de Actuación Integrada Al - GA.08.1. Entre ellas las siguientes:
• Los costes de derribo e indemnización relativos a los edificios e instalaciones afectadas por la ejecución de la ordenación pormenorizada.
• El coste de la ejecución de los ramales viarios, o de infraestructuras de servicio, necesarias para acometer a las redes generales exteriores al Sector.
• La financiación de la parte proporcional del nuevo Sistema General Viario propuesto por el Texto Refundido de la Revisión de las Normas Subsidiarias para la ordenación global del Subámbito (HK)GA - Galarreta. Tal participación se establece en el 8,914 % del costo total de la ejecución de las obras de urbanización y de los costos de que se puedan derivar de la adquisición de los terrenos, o de la satisfacción de las obligaciones urbanísticas correspondientes a la parcela de terreno emplazada en el Término Municipal de Donostia y que resulta obligada su ocupación para poder completar el trazado de este Sistema General Viario (rotonda del sector GA.06).
El desvío de la línea eléctrica aérea que se deberá tener en cuenta en la ordenación pormenorizada, no se considerará como carga adscrita a la ejecución de este Sector, sino que la financiación del gasto correspondiente queda atribuida al Área colindante (HK)GA.09.
Todas estas cargas y obligaciones, entre otras que legalmente son atribuibles al Sector, quedarán recogidas por el Plan Parcial, por el Programa de Actuación Urbanizadora y Proyecto de
4.- DESCRIPCION Y JUSTIFICACION DE LA ORDENACION PROPUESTA
El presente Plan Parcial cumplimenta de forma integra las determinaciones, objetivos, criterios y condiciones particulares de ordenación contenidos en el documento de Normas Subsidiarias referido al ámbito (HK) GA.09”.
4.1.- Alternativas de ordenación analizadas
Dentro de las condiciones de urbanización recogidas en la normativa urbanística particular para el ámbito GA.08, las Normas Subsidiarias establecen:
- El acceso rodado directo al Sector desde la red viaria general será único, y se efectuará desde el
nuevo ramal del anillo circulatorio previsto para el Subámbito (HK)GA - Galarreta. El vial interior de servicio se trazará en continuidad con el del Área colindante (HK)GA.09.
Pues bien, la definición de alternativas de ordenación manejadas a nivel del presente Plan Parcial, parten de este condicionante. En la medida que hay que dar continuidad al viario interior del área colindante, las alternativas se circunscriben a la definición de las parcelas edificatorias al norte y sur de dicho viario interior de obligado cumplimiento y a la formalización de los espacios libres y aparcamientos resultantes de la ordenación.
Alternativa A1
Se ha trabajado con una primera alternativa que, a partir del mantenimiento del vial central, concreta cuatro parcelas terciarias.
. - Se propone la formalización de 4 parcelas terciarias respetando la definición del viario central que se prolonga desde la GA.09. En la primera de las alternativas estudiadas se localizan dos arriba del mencionado vial y dos abajo, tratando de optimizar la ocupación en planta de las mismas.
-. La red viaria se completa a partir de la definición de viarios entre las parcelas señaladas a las que se le asocian aparcamientos en superficie. Además, se propone una zona de aparcamientos entre la parcela P.2 y el actual edificio de LIDL.
-. El establecimiento de las zonas verdes y espacios libres se concreta con la definición de un nuevo espacio importante entre la parcela de Mercadona y la nueva P.3 así como una banda de espacios libres al sur del ámbito en continuidad con la existente en el GA.08 y al oeste de la P.1, tal y como exige la ficha urbanística.
Alternativa A2
.- En esta opción también se propone la formalización de 4 parcelas terciarias apoyadas en el viario central que se prolonga la GA.09 y una parcela de aparcamientos privados en la zona de transición entre ambos ámbitos que desahogue éstos. Como ocurría en la primera de las alternativas estudiadas, se formalizan dos parcelas al norte del mencionado vial y dos abajo, tratando de optimizar la ocupación en planta de las mismas.
-. La red viaria en esta segunda alternativa opta por localizar los viarios complementarios del central y de apoyo a las parcelas en los extremos del sector. Se concreta una zona viaria con aparcamientos colindante a la GA.09 que pueda venir a desahogar también las necesidades de todo el ámbito GA y dejando los espacios entre las parcelas del sector como espacios de rodadura y de servicios a las nuevas parcelas y sin aparcamiento como en la alternativa A.1.
Entendemos que con esta solución las parcelas definidas están mejor dotadas de zonas de aparcamiento a pie de parcela, evitando recorridos a pie dentro del polígono, además de poder resolver las entradas a sótanos más adecuadamente por esas zonas de rodadura mencionadas.
-. El establecimiento de las zonas verdes y espacios libres, teniendo en cuenta lo señalado en el apartado anterior se reducen sensiblemente al transformase en plazas de aparcamiento públicas y privadas, cuestión tan necesaria en una implantación de este tipo. No obstante, la localización de los espacios públicos es muy similar, al este y sur del sector fundamentalmente, en la línea de lo exigido por las Normas Subsidiarias.
En ambos casos la idea es dar continuidad al sector GA.09 y conformar una única imagen de todo el conjunto a pesar de que el planeamiento lo ha conformado como dos ámbitos distintos.
La opción elegida es la Alternativa A2 en la medida que, la formalización de las 4 parcelas complementadas con una parcela privada de aparcamientos que se suman a los aparcamientos públicos asociados, permitirá un mayor desahogo de los tráficos y las circulaciones, además de dotar de una mayor versatilidad a las parcelas y al tiempo, obtener espacios libres de suficiente entidad y adecuadamente localizados.
4.2.- Los condicionantes superpuestos a la ordenación
Del análisis del territorio objeto del presente proyecto es preciso apuntar, la existencia de condiciones en la normativa urbanística particular que el plan parcial ha tenido en cuenta a la hora de proponer una ordenación pormenorizada del área, siendo las más importantes los siguientes:
-. Respeto a las servidumbres dimanantes de la Carretera GI-2132 y del nuevo ramal viario previsto, así como del segundo cinturón de Donostia.
-. Respeto a las servidumbres obligatorias asociadas a la línea eléctrica de media tensión respecto a la parcela edificable.
-. Cumplimiento de las determinaciones viarias recogidas en la normativa urbanística particular que condicionan la ordenación:
- Adoptar un acceso general y unificado al Sector desde el nuevo ramal viario, con giros únicamente a derecha.
- Adoptar un vial interno de servicio del Sector cuyo trazado sea continuación del previsto en el Área colindante (HK)GA.09 (calzada de doble dirección - 8 m de sección-, aceras a ambos lados de 3 m de anchura mínima y banda de aparcamiento a cada lado en batería - 5 m de sección-).
- Prever la construcción al borde de la Carretera GI-2132 de una acera peatonal (3 m de sección de acera y 2 m de banda verde de protección) y de un carril-bici de doble dirección (2,5 m de sección) que complete los recorridos hacia Txillidaleku y Rekalde.
- Estudiar una ordenación pormenorizada del Sector que posibilite la creación de una banda ajardinada a lo largo de la Carretera GI-2132 y que concentre la mayor parte del sistema local de espacios libres en la zona de colindancia con el Área (HK)GA.09, para que actúe como articulación entre estas dos unidades urbanísticas, y en el que se incluya el nuevo trazado de la línea aérea eléctrica de alta tensión existente.
4.3.- Descripción general de la ordenación
La ordenación propuesta parte del cumplimiento de los criterios y objetivos fijados en el planeamiento general, y más concretamente en atención a los condicionantes a la ordenación mencionados en el epígrafe anterior. Así, la nueva ordenación del ámbito, con una superficie total de 30.926,02 m², se fundamenta en los siguientes criterios:
.- Se propone la formalización de 4 parcelas terciarias a partir de la definición del viario central que se prologa desde el GA.09. Al norte se formalizan dos parcelas de 1.036,17 m2 y 2.848,83 m2 de superficie. Al sur otras dos parcelas de 3.332,00 m2 cada una de ellas de superficie. -. Respecto al vial central, en continuidad con lo proyectado en el sector GA.09, se localizan un
total de 74 plazas de aparcamiento de las cuales siete, son adaptadas. Se define un nuevo viario entre la GA.09 y el sector que da servicio a su vez a la parcela P2 con un total de 22 plazas, dos de las cuales se destinan a usuarios con movilidad reducida. De igual modo, entre la GA.09 y la parcela P3 del sector, se define un viario en parcela de uso privado con 40 plazas. Y, por último, en el extremo oeste y colindante a la parcela P1 también se concreta un viario con plazas de aparcamiento asociadas, concretamente 30, dos de ellas adaptadas. En total se implantan 166 plazas públicas más lo que pueda implantarse en parcela privada. Se ha entendido necesario que el vial central tenga una conexión de salida con el viario de nueva creación al norte del ámbito y siempre con giros a derecha.
-. El nuevo sistema general viario, es el ya conocido y propuesto por el Ayuntamiento de Hernani en el Texto Refundido de la Revisión de las Normas Subsidiarias para la ordenación global del Subámbito (HK)GA - Galarreta. El sector deberá financiar la parte proporcional que le corresponde en función de lo recogido en la normativa urbanística particular del propio sector. -. El establecimiento de las zonas verdes y espacios libres se realiza, en consonancia con lo
recogido en las Normas Subsidiarias, partiendo de la definición de un nuevo espacio importante entre la parcela de Mercadona y la nueva P.3 así como una banda de espacios libres al sur del ámbito en continuidad con la ya existente en el GA.09. El definido al sur conlleva la formalización del bidegorri solicitado.
-. Se definen dos espacios libres de cierta importancia. Al noreste del ámbito una zona de 1.874,00 m2 y al sur del vial central un espacio de 2.849,34 m2 de superficie. Entre ambos se alcanza un total de 4.723,34 m2.
-. Se respeta a efectos edificatorios el régimen urbanístico propio derivado de la Norma Foral de Carreteras, para lo cual se deja expedita una franja de 35 m de ancho y libres de edificación, a computar desde la arista exterior de la explanación del segundo cinturón.
-. Se tiene en cuenta la movilidad pública, resolviendo adecuadamente la misma, al permitir la accesibilidad peatonal, tanto a todas las parcelas del área como a los espacios y parcelas dotacionales públicas, mediante la configuración de nuevos espacios peatonales en todo el sector.
4.4.- Adecuación de la ordenación a las previsiones del planeamiento general
El Plan Parcial cumplimenta y desarrolla en su integridad las previsiones establecidas en la Normativa Urbanística Particular del sector, dentro del marco establecido por la legislación vigente.
En el presente plan parcial se desarrollan, tal y como está previsto en el citado planeamiento general, las edificabilidades permitidas por el planeamiento general.
4.5.- El programa terciario
La totalidad de la nueva edificabilidad urbanística ordenada sobre rasante en las parcelas calificadas con carácter terciario asciende a la cantidad de 15.463,01 m²(t) superficie considerada como máxima construida sobre rasante permitida por el planeamiento general para ese uso.
A la edificabilidad urbanística sobre rasante ha de añadirse la proyectada en las plantas bajo rasante, -sótano o semisótano-, de las nuevas edificaciones, con un límite máximo de 21.098 m²(t) de superficie construida, destinada a uso de garaje y auxiliares del terciario.
La edificación se plantea a partir la definición de unas alineaciones máximas y un perfil de edificación máximo por parcela así como una edificabilidad máxima permitida, dejando la implantación concreta del uso al proyecto a partir de estos tres parámetros, otorgando una flexibilidad a las parcelas que por otra parte podrán lotizarse o trocearse de cara a una mejor gestión posterior en la modalidad de división horizontal mediante licencias o en el contexto del proyecto de reparcelación, todo ello con una superficie mínima y un mínimo también de elementos de propiedad horizontal.
En consecuencia, los parámetros de las parcelas son los siguientes:
- P1 Superficie: 3.332 m2 (s) Edificabilidad: 4.928 m2 (t)
Perfil: Se establece un perfil máximo de tres (3) plantas sobre rasante (con una altura de cornisa de 12 m) y dos (2) bajo rasante.
- P2 Superficie: 3.332 m2 (s) Edificabilidad: 4.928 m2 (t)
Perfil: Se establece un perfil máximo de tres (3) plantas sobre rasante (con una altura de cornisa de 12 m) y dos (2) bajo rasante.
- P3 Superficie: 2.848,83 m2 (s) Edificabilidad: 4.216 m2 (t)
Perfil: Se establece un perfil máximo de tres (3) plantas sobre rasante (con una altura de cornisa de 12 m) y dos (2) bajo rasante.
- P4 Superficie: 1.036,17 m2 (s) Edificabilidad: 1.380 m2 (t)
Perfil: Se establece un perfil máximo de tres (3) plantas sobre rasante (con una altura de cornisa de 12 m) y dos (2) bajo rasante.
- P5 Superficie: 1.040,00 m2 (s) Edificabilidad: No edificable
No obstante, visto el carácter especial del Sector, el Plan Parcial, podrá proponer las parcelas
destinadas a edificaciones singulares, y definir para ellas una regulación específica de un perfil y/o una altura superior al establecido para la edificación-tipo, garantizando en todo caso su correcta integración paisajística en el entorno.
A este respecto y teniendo en cuenta que están por definir los proyectos a implantar se ha reservado esta posibilidad a todas las parcelas, con el fin de facilitar la posterior gestión de la edificación y abrir dicha posibilidad.
4.6.- La red viaria y el aparcamiento
Desde el punto de vista de la configuración del viario, el Plan Parcial plantea una red viaria unitaria con el ámbito colindante -GA.09- y coordinada con el sistema general viario de nueva creación.
Dentro de este planteamiento cabe señalar los siguientes aspectos:
.- Accesos
Como quiera que el Sector debe llevar la formalización de una imagen homogénea con el GA.09, el viario de ambos ámbitos debe funcionar como un “todo” y así la red de comunicación viaria debe tener accesos unificados a ambos ámbitos.
En nuestro caso el acceso se formaliza desde el GA.09 y más concretamente desde el viario central, olvidándose de otros accesos, tal y como se hace en la actualidad. La salida también se resuelve por el mismo vial en el punto de intersección con la GI-3401 si bien se habilita una segunda salida al viario norte de nueva creación.
A partir de este esquema la red viaria proyectada, al margen de los sistemas generales que vienen impuestos, hacen que los dos ámbitos funcionen con salidas y entradas unificadas y aparcamientos al servicio del sector
.- Dotación de aparcamientos.
En lo que respecta a la dotación de aparcamientos, esta se resuelve mediante la ordenación de 166 plazas de aparcamiento, 126 en las parcelas de titularidad pública y 40 en parcela privada.
En relación al resto de las plazas privadas. el perfil de dos plantas bajo rasante permite la implantación de aparcamientos bajo la rasante de las parcelas, de tal forma que el número total dependerá de los estándares aplicables según cada actividad a implantar y que como mínimo garantiza el estándar de 1plza/100 m2 (t).
El Plan permite un máximo total y dependiendo del uso a implantar habrá que concretar un mayor o menor número de plazas, todo ello en base al art.63.3 de las Normas Urbanísticas Particulares, pero en cualquier caso con la ratio mínima exigida de 1plza/100 m2(t).
Por su parte, la propuesta de ordenación viaria planteada resuelve la accesibilidad peatonal en el ámbito de intervención, facilitando el acceso a pie, tanto a los espacios libres públicos ordenados como al conjunto de edificaciones de carácter residencial proyectadas.
.- El bidegorri
Conformado al sur del ámbito, siguiendo los criterios del planeamiento para dar continuidad al definido en los ámbitos colindantes. Se localiza bajo el sistema local de espacios libres paralela a la GI-2132.
4.7.- El sistema de espacios libres
La intervención en el ámbito permite la creación de dos zonas de espacios libres; una situada al este del ámbito en conexión con la parcela de Mercadona de 1.874,00 m2 de superficie, otra al sur con una superficie total de 2.849,34 m2, y así, un total de 4.723,34 m2 de sistema local de espacios libres.
4.8.- Otras dotaciones públicas
Derivada del PTS de Actividades Económicas se debe reservar un mínimo de un 3% de la superficie total edificable a equipamiento dotacional de servicios a las empresas (oficinas, hostelería, empresas auxiliares, servicios comunes, etc.) de titularidad público o privada. La nueva ordenación genera una parcela (P4) de 1.036,17 m2 (t) apta para servicios comunes o similares.
4.9.- Urbanización e infraestructuras
. - Urbanización superficial
Como en apartados anteriores ya se ha indicado la urbanización complementaria vinculada al sector GA.08 debe resolver, de una parte, la prolongación del viario trazado desde el sector GA-09, limítrofe en el frente este y al mismo tiempo dar respuesta viaria al estándar de aparcamiento mínimo en superficie.
Consecuencia de ello, la nueva ordenación prolonga, de este a oeste, el eje viario central iniciado en el GA.09, manteniendo su misma sección transversal – vial de 8 m, aparcamientos de 5 m y aceras de 3 m, hasta intersecar con el viario perimetral resultante de Sistema General Viario previsto para la ordenación global del Subámbito (HK)GA – Galarreta que, por el frente norte del sector, conecta la actual rotonda de la GI-3401 con la futura rotonda sobre la GI-2132.
Este viario central, que incorpora parte de la dotación de aparcamiento público, define un acceso central rodado a las cuatro parcelas edificables y se completa con el trazado de dos prolongaciones viarias transversales situadas en los extremos este y osete de las parcelas edificables centrales, dando así solución a la dotación total de aparcamiento en superficie requerida.
Completa la urbanización complementaria del sector, el trazado de las aceras perimetrales a las parcelas edificables centrales y la definición de dos zonas verdes, la que ocupa la zona nordeste del sector - junto a la subparcela norte del GA-09 – y la que se desarrolla en paralelo a la GI-2132 sobre la franja de servidumbre no edificable. (Plano OR-07)
. - Acondicionamiento del terreno y obras de fábrica
La explanación general del sector queda determinada por el trazado longitudinal del viario central que, de una parte debe asumir la cota final del viario resultante en el sector GA-09 (cota +77,50) como punto de inicio, y de otra, debe enlazar con el nivel correspondiente a su intersección con el vial perimetral norte (cota +68,50) en su punto final; generando a su vez un trazado que cumpla con la normativa vigente en materia de accesibilidad, desarrollando pendientes longitudinales inferiores al 6% y transversales al 2%, bajo la definición de todas sus aceras o recorridos peatonales.
Al tratarse de un sector de terreno rural carente de edificación alguna y con escasa vegetación, el acondicionamiento del mismo precisará, en primera fase, la tala de los arbustos y la retirada de la capa vegetal para su posterior acopio de cara a una posible reutilización sobre las zonas verde de la nueva ordenación; y en segunda fase, la explanación propiamente dicha tomando como eje director el trazado longitudinal del vial central, sobre el que se han desarrollado las secciones de perfiles transversales incluidos en el documento de planos de ordenación.
En base a dichos perfiles transversales y al objeto de optimizar el movimiento de tierras, intentando compensar lo excavado con su aprovechamiento para los rellenos que precise el propio sector, el resultado obtenido de estos perfiles con un grado de aproximación propio de una escala de bajo detalle, nos traslada un excedente de tierra vegetal con un volumen aproximado a 5.500 m3 y un excedente de tierras con un volumen aproximado a 6.500 m3. (Planos OR-08, OR-09 y OR-10).
. - Redes de servicios
En el documento de planos de ordenación se incluye un apartado especifico en el que se desarrolla, a nivel de esquemas, el posible trazado de las diferentes redes de servicios, estas se definirán de una manera más detallada, en una primera fase con la elaboración del Programa de Actuación Urbanizadora y posteriormente, a nivel ejecutivo y constructivo en con la redacción del Proyecto de Urbanización.
Como ya se ha indicado en apartados anteriores, el desarrollo del sector GA.08 está condicionado por su continuidad con el trazado del GA.09 y por la mejora y desarrollo del sistema viario general perimetral; en este mismo sentido, el trazado de las redes de servicio se ve condicionado a estos factores perimetrales. Así, de una parte, el trazado de las redes de servicio han de dar continuidad al trazado de las redes del sector GA.09 y, de otra, se pueden conectar con los servicios del nuevo desarrollado previsto para la GI-3401 y, en algunos casos, formalizar trazados de cierre en anillo. Consecuencia de ello hemos trazado y agrupado estas redes del siguiente modo.
Saneamiento y drenaje:
Dado el desarrollo descendente de este a oeste de toda la nueva ordenación, el trazado de seta redes, se desvincula del GA.09 y de se define sobre colectores que conectan con los puntos de vertido previstos en el nuevo trazado de la GI-3401. (Plano OR-11)
Abastecimiento e incendios:
La red de abastecimiento de agua potable da continuidad al sistema de trazado del GA.09 con un trazado bajo la acera sur y dos cruces para acometer a las parcelas del lado norte, finalizando con una conexión a la red de abastecimiento de la GI-3401, cerrando el suministro en anillo; con dos pinchazos a esta red, se desarrolla en paralelo la red de incendios que abastece a un anillo perimetral de hidrantes en cada agrupación de parcelas. (Plano OR-12)
Energía eléctrica y alumbrado:
En base a la consulta realizada en IBERDROLA, la red eléctrica desarrolla un trazado en anillo que parte del centro de seccionamiento Mercadona-Galarreta, acomete a dos centros de transformación ubicados entre las parcelas edificables y retorna hacia el punto de partida para conectar al centro de reparto y operación Lidl-Galarreta.
La red de alumbrado sigue una esquemática similar a la establecida para el GA.09 con el trazado de dos redes en paralelo bajo las dos aceras, si bien en nuestro caso, proyectamos la alineación de los báculos de iluminación sobre el borde interior de la acera al objeto de optimizar sus rendimientos y no condicionar la alineación de las futuras edificaciones terciarias. (Plano OR-13)
Gas y telecomunicaciones:
Entre los servicios existente que se ven afectados por el desarrollo del sector GA.08 está una red de gas en alta presión que discurre por el limite sudeste del ámbito, en la nueva ordenación proyectamos su desvío al objeto de no condicionar desarrollo edificatorio alguno; de igual modo procedemos con el trazado de un tendido aéreo de telefonía desviándolo enterrado en paralelo al límite del sector.
Por lo demás el trazado propiamente dicho de la red de gas interna y de las redes de telecomunicaciones de Euskaltel y Telefónica, siguen y dan continuidad al sistema de trazado del GA.09 con un trazado bajo la acera sur y cruces para acometer a las parcelas del lado norte, finalizando en la conexión a las redes de la GI-3401, cerrando la red en anillo. (Plano OR-14)
5.- CUMPLIMIENTO DE ESTANDARES LEGALES Y NORMATIVA SECTORIAL
5.1.- Legislación urbanística
La propuesta de ordenación viene a dar cumplimiento a los estándares obligatorios recogidos en la normativa en vigor.
En primer lugar y en relación a la edificabilidad mínima del sector hay que tener en cuenta el Decreto 123/2012, de 3 de julio, de estándares urbanísticos y más concretamente el art.3.2.
En el supuesto de áreas o sectores con uso predominantemente industrial, terciario o de actividades económicas, el cumplimiento del estándar previsto en el artículo 77.5 de la Ley 2/2006 podrá ser acreditado mediante la relación existente entre la suma de la superficie de las parcelas privativas respecto a la superficie total del área o del sector.
A su vez el punto 3 del mismo artículo establece que:
En los supuestos previstos en los dos párrafos anteriores de este artículo, para el cálculo de las superficies se podrán deducir las superficies de suelo incluidas en el área o sector y que no puedan ser objeto de edificación por aplicación de la normativa sectorial.
Por su parte el art. 77.5 de la Ley 2/2006 dice que en el caso de áreas de suelo urbano no consolidado y de sectores de suelo urbanizable con uso predominante industrial o terciario, la edificación habrá de ocupar al menos un 30% de la superficie total del área o sector.)
Así, tenemos que, a la superficie total del sector, le debemos restar las zonas de protección de la carretera y de la propia carretera, así como otras superficies que no puedan ser objeto de edificación por aplicación de normativa sectorial. A partir de ahí la superficie de las parcelas privadas debe ser superior al 30% de ocupación del referido art.77.5.
Pues bien, el resultado de la superficie total del sector restando las carreteras perimetrales y sus servidumbres, la servidumbre de la red eléctrica área que discurre por el límite este y la franja de 10 metros no edificable desde límite en el frente oeste, da como resultado una superficie edificable libre de servidumbres de 15.512,88 m2. En consecuencia, al aplicar el art. 77.5, la edificación del sector deberá ocupar al menos 4.653,86 m2. Teniendo en cuenta que la ocupación en planta de las parcelas privadas asciende a 10.549 m2 se cumple este estándar.
Los estándares referidos a dotaciones locales vienen establecidos en el artículo 9 del mencionado Decreto y se concretan de la siguiente manera:
Para vegetación:
Plantación o conservación de 1 árbol por cada incremento de 100 metros cuadrados de construcción en suelo industrial o terciario.
La delimitación del Sector GA.08, ajustada a la documentación gráfica de que se dispone, tiene una superficie de 30.926,02 m2 y su edificabilidad urbanística es de 0,5 m2(t)/m2, es decir 15.463,01 m2. Como consecuencia el desarrollo del sector implicará la plantación o conservación de 155 árboles.
Para dotaciones públicas de sistemas locales:
El Decreto establece una cuantía no inferior al 12 % de la superficie total del sector, deducidos los terrenos destinados a dotaciones públicas de la red de sistemas generales, destinándose la mitad de dicha reserva a zonas verdes.
El Sistema General “C.10 Red Comunicación Viaria”, ajustada a la documentación gráfica de que se dispone, tiene una superficie de 8.935,61, m2, lo que supone que la superficie objeto de cálculo es de 21.990,41 m2. A partir de ahí el 12 % supone 2.638,85 m2. Solamente las zonas verdes arrojan una superficie superior, concretamente 4.723,34 m2.
Además del Decreto se deberá tener en cuenta las determinaciones del El Plan Territorial Sectorial que establece unas ratios genéricas de obligado cumplimiento para el desarrollo de los nuevos sectores de suelo urbanizable para actividades económicas. Dichas ratios son los referidos al aprovechamiento edificatorio máximo, a la edificabilidad mínima de edificación para servicios de interés público y al estándar mínimo de aparcamiento.
Respecto al aprovechamiento máximo, se debe cumplir un máximo del 65 % para la superficie total de ocupación en planta y un máximo del 95 % para la superficie total de techo edificable, respecto a la superficie neta del conjunto de las plataformas útiles sensiblemente horizontales del sector, configuradas como parcelas edificables, elementos de la red viaria, o zonas dotacionales en el planeamiento parcial del sector.
En el caso que nos ocupa las plataformas útiles sensiblemente horizontales del sector suman una superficie de 30.406,00 m2 y son las configuradas por los viales, los aparcamientos públicos al aire libre, las zonas verdes planas y por las parcelas edificables, descontando tan solo a la superficie total del sector, 520,02 m2 de superficie en taludes. (Ver Plano OR-01)
La ocupación en planta “máxima” de la ordenación de edificaciones propuesta, suma una superficie total en tres parcelas. de 10.549,00 m2, en consecuencia, la ocupación “máxima” en planta de la edificación equivale a un aprovechamiento edificatorio del 34,69% de la superficie de plataformas útiles, estando por debajo del 65 % establecido como máximo.
La edificabilidad urbanística del sector es de 0,5 m2(t)/m2, es decir 15.463,01 m2, en consecuencia, la superficie total de techo edificable sobre rasante es equivalente a un 50,85% de la superficie de plataformas útiles sensiblemente horizontales del sector, estando por debajo del 95 % establecido como máximo.
Un mínimo del 3 % de la superficie total de techo edificable se destinará a equipamiento dotacional de servicios a las empresas (oficinas, hostelería, empresas auxiliares, servicios comunes, etc.), con titularidad pública o privada.
A este respecto, la nueva ordenación del sector, como resultado del ajuste de su trazado viario interior al sistema general viario exterior, genera una cuarta parcela de 1.036,17 m2, apta para implantación de servicios comunes (SC) o similares.
1 plaza por cada 100 m2 de techo edificado es la obligación de aparcamiento, disponiéndose como mínimo el 20 % de las plazas en la red viaria de acceso público.
La edificabilidad urbanística del sector es de 0,5 m2(t)/m2, es decir 15.463,01 m2, en consecuencia, el número mínimo de plazas de aparcamiento del sector debe ser de 155 aparcamientos. La ordenación propuesta computa un total de 126 plazas sobre la red viaria pública y 40 en parcela privada. Además, se permite hasta dos plantas bajo rasante, lo que supondrá un número significativo de plazas en parcela privada además de las de la vía pública, cumpliéndose además el estándar de las Normas Subsidiarias de Hernani.
También se de cumplir el estándar para bicicletas del art.63.5 y en consecuencia, la nueva ordenación debe dotar de, aparcamientos para vehículos motorizados en el número resultante de las actividades a implantar, y siempre con el mínimo exigido, y 310 plazas de aparcamiento para bicicletas.
5.2.- Normativa sectorial
- Disposiciones en materia de accesibilidad
La ordenación adoptada por este Plan Parcial da cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 17.2 de la Ley 20/97 de 4 de diciembre sobre Promoción de la Accesibilidad.
En el capítulo III.1.7 de esta Memoria quedan descritas pormenorizadamente las características de la red viaria, del aparcamiento y de los recorridos peatonales. En lo que se refiere a los recorridos peatonales de las nuevas calles y espacios libre públicos, todos ellos disponen de sección de paso no inferior a 2 m y con pendientes longitudinales inferiores al 6% y transversales inferiores al 2%.
La reserva específica de plazas adaptadas a minusválidos, así como el resto de determinaciones sobre accesibilidad, relativa a la pavimentación, mobiliario urbano, etc., deberán ser adoptadas y justificadas por el proyecto de urbanización del sector.
- Disposiciones en materia de protección contra incendios
La ordenación adoptada por este Plan Parcial da cumplimiento a lo preceptuado en la Sección SI.5 “Intervención de los Bomberos” del Documento Básico SI – Seguridad en caso de incendio, del Código Técnico de la Edificación.
En concreto, los viales y espacios públicos que dan acceso a todas las parcelas edificables ordenadas en el sector, tienen una sección de rodadura libre superior a 3,5 m, no tienen limitación de gálibo, y dispondrán de la capacidad portante no inferior a 20 KN/m2. Así mismo, las características geométricas de los tramos curvos de los carriles de rodadura de la red viaria, dan cumplimiento a las exigencias del apartado 1.1.2 de la citada Sección SI.5 (“Condiciones de aproximación y entorno. Aproximación a los edificios”).
En todo caso, las citadas características de la red viaria, deberán ser tenidas en cuenta, y justificadas por el Proyecto de Urbanización del sector y en su caso, por los Estudios de Detalle que ordenen el interior de cada parcela. El resto de exigencias provenientes de las determinaciones de los epígrafes 1.2 (“Entorno de los edificios”) y 2 (“Accesibilidad por fachada”) de la citada Sección SI.5, deberán ser tenidas en cuenta, y justificadas por los correspondientes Proyectos de Construcción de las edificaciones a ubicar en las parcelas ordenadas por este Plan Parcial.
6.- CONDICIONES DE GESTIÓN Y EJECUCIÓN DEL PLAN ESPECIAL.
A pesar de que estas cuestiones se recogen también el documento de estudio de las directrices de ejecución y gestión, en el presente apartado se proponen unas condiciones de gestión y ejecución que han de regular el desarrollo y la ejecución de la ordenación urbanística pormenorizada contenida en el presente Plan Parcial.
6.1.- Condiciones generales de asignación de la edificabilidad urbanística
A los efectos de la gestión y ejecución de la ordenación urbanística proyectada dentro del subámbito el presente Plan Parcial se establece una única Actuación Integrada, que abarca la totalidad del ámbito territorial del Sector tal y como prevé la normativa urbanística particular, con la particularidad de que el sistema general previsto para todo el ámbito HK-GA será a costear por todos los ámbitos cuyo porcentaje se le asociará en la normativa urbanística del presente plan parcial y se trasladará al documento de reparcelación.
La totalidad de las cargas de urbanización previstas en el ámbito de gestión, serán costeadas por los propietarios adjudicatarios de las parcelas con edificabilidad urbanística resultantes de la ordenación propuesta, con la particularidad del abono correspondiente al sistema general que ya viene reflejado en la normativa urbanística del ámbito:
• La financiación de la parte proporcional del nuevo Sistema General Viario propuesto por el Texto Refundido de la Revisión de las Normas Subsidiarias para la ordenación global del Subámbito (HK)GA - Galarreta. Tal participación se establece en el 8,914 % del costo total de la ejecución de las obras de urbanización y de los costos de que se puedan derivar de la adquisición de los terrenos, o de la satisfacción de las obligaciones urbanísticas correspondientes a la parcela de terreno emplazada en el Término Municipal de Donostia y que resulta obligada su ocupación para poder completar el trazado de este Sistema General Viario (rotonda del sector GA.06).
El desvío de la línea eléctrica aérea que se deberá tener en cuenta en la ordenación pormenorizada, no se considerará como carga adscrita a la ejecución de este Sector, sino que la financiación del gasto
6.2.- Condiciones generales de gestión y ejecución
Tal y como queda reflejado en los planos que forman parte del presente Plan Parcial y, especialmente, en el plano OR-01 se propone la delimitación de una única Actuación Integrada, que incluye la totalidad de los terrenos del sector y los vinculados al desarrollo del Sistema General Viario perimetral.
El Programa de Actuación Urbanizadora determinará el ámbito de equidistribución. Se propone la formalización de la unidad de ejecución coincidente con el sector que tenga en cuenta a los efectos de urbanización lo recogido en el punto anterior. Será el PAU el que concrete el ámbito de gestión y su delimitación física.
La justificación de la actuación como integrada, lo es por el grado de urbanización a desarrollar, además de su consideración en las NN.SS. de Hernani.
