CRÓNICA DE LAS JORNADAS SOBRE LA REFORMA DE LA
LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
M"" TERESA BENDITO CAÑIZARES*
Resulta realmente difícil convertirse en cronista de unas jomadas que sobre la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se han celebrado este verano ', al igual que otros cursos y como va siendo habitual con el patrocinio de la UNED, en la amurallada Avila (Fundación Sta. Teresa), aún cuando se ha tenido el grato placer de vivirlas muy de cerca como secretaria-coordinadora de las mismas; oportunidad que quiero y debo agradecer a mi maestro Prof. Dr. D. Carlos Lasar-te Álvarez, quien como Director del Programa me asignó tal cargo de confianza.
La dificultad anunciada es doble si se reflexiona un poco: por un lado, el tema de la reforma de una legislación que, referente al arrendamiento de vivien-das y locales comerciales, es de delicada actualidad, sobre todo si se tiene en cuenta que, salvo el parche que supuso el art. 9 del Decreto 2/1985, de 30 de abril sobre medidas de política económica, lleva vigente ya más de treinta años. Nada más vivo y problemático que el desarrollo y ensanche del parque de viviendas en una sociedad cada día más amplia y compleja por su desarrollo. Por otro lado, presupuesto ésto, nada más lógico -valga la redundancia- en estas jomadas que traer a debate a grandes especialistas en materia de arrendamientos urbanos, con toda su carga práctica y científica al servicio de un alumnado, a la vez que ansio-so por las nuevas expectativas y alternativas jurídicas, heterogéneo ^.
Participan en estas jomadas, siguiendo un orden riguroso de actuación, los siguientes ponentes:
* Prof. Titular Interina de Universidad de Derecho Civil. ' Del 25 al 28 de julio de 1994.
— D. Carlos Lasarte Álvarez (Catedrático de la UNED, y Vocal de la Comi-sión General de Codificación). Abre el Curso realizando una «Introducción General» a la problemática legislativa de los Arrendamientos en España;
— D. Jesús Marina Martínez-Pardo (Magistrado del Tribunal Supremo, Sala Primera), encargado de desarrollar la ponencia sobre «Los procesos arrendaticios»;
— D. Victoriano González García (Secretario General de la Dirección General para la Vivienda, el Urbanismo y la Arquitectura); ofrece una visión administrativa y política de la vivienda en España con la exposición del tema «Política de vivienda y arrendamientos urbanos»;
_ D. Carlos Gómez de la Escalera (Letrado del Tribunal Constitucional y Profesor Titular de Derecho Civil); da cumplida información de la postura que en distintas cuestiones sobre arrendamientos urbanos adopta nuestro Tribunal Constitucional, a través de su ponencia «Arrendamientos Urbanos y jurispru-dencia Constitucional»;
— D. Daniel L o s c e r t a l e s F u e r t e s (Abogado; D i r e c t o r de la Revista «SEPIN»), encargado de ilustrarnos sobre la duración del arrendamiento de viviendas con su tema: «Los arrendamientos de vivienda: duración, disposicio-nes transitorias y subrogaciodisposicio-nes»;
— D. Eugenio LLamas Pombo (Abogado y Profesor Titular de Derecho Civil), desarrolla el otro aspecto importante del arrendamiento de vivienda: la renta;
— D. Ignacio Díaz de Lezcano y Sevillano (Director del Departamento de Ciencias Jurídicas de la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria y Profesor Tutor de la UNED), con su ponencia, «Unidad familiar y continuidad arrendati-cia», completa la materia arrendaticia relativa a viviendas.
— D. Enrique Arnaldo Alcubilla (Letrado de las Cortes Generales y Profe-sor Asociado de Derecho Constitucional), proporciona los datos para la inter-pretación auténtica del Proyecto con el desarrollo de su ponencia «La tramita-ción parlamentaria del Proyecto de Ley de reforma»;
— D. José Luis Albácar López (Magistrado del Tribunal Supremo, Sala Pri-mera), abarca la temática relativa a la renta en los arrendamientos de locales de negocio, y, finalmente,
— D. Diego L. Lozano Romeral (Abogado del Estado; Secretario General Técnico del Ministerio de Obras Públicas, Transportes, y Medio Ambiente), infor-ma de la infor-materia de la duración de los arrendamientos de locales de negocio.
un excelente resultado a estas jornadas; piénsese que además son los primeros debates doctrinales que se realizan después de aprobado el texto normativo por el Congreso el pasado día 30 de junio •'.
No obstante lo dicho, me atreveré, sin osadía ninguna, a darles cumplida noticia de este Curso y, como no, del cambio normativo que, si el Senado no altera en exceso, se hará patente en España hacia finales de enero principios de febrero del año próximo, claro está, previo paso por los correspondientes trámi-tes reglamentarios ^. Ahora bien, la exposición que sigue se limitará a aspectos parciales de la reforma.
Para ponerles en antecedentes acerca del texto que sobre arrendamientos urbanos ha aprobado nuestro Congreso de Diputados en su sesión de 30 de junio, les adelanto que, finalmente -y con reserva de ciertas modificaciones que se esperan sean corregidas prontamente- todos los ponentes que ilustraron las jornadas han coincidido en afirmar la necesidad imperiosa de este cambio legislativo, y, en defender el nuevo texto normativo como mal menor en el esta-do actual de desarrollo de la cuestión en nuestro país ^ .
Aunque no sea un derecho fundamental es un problema grave y urgente promocionar y proporcionar «viviendas dignas y adecuadas» según orden cons-titucional a todos los españoles (art. 47), amén de facilitar el correlativo desa-rrollo comercial con la oferta de más locales de negocio. Y son -parece ser- dos las únicas vías de solución que caben: la construcción de nuevas viviendas y el aprovechamiento de las construcciones ya existentes.
El primer esfuerzo por ensanchar el parque de viviendas (o construcción de nuevas viviendas) no se analiza, lógicamente, en estas jomadas, pero se trae a colación y se trasluce a través de los datos estadísticos que, desde el Ministerio impulsor del Proyecto de Ley, se barajaron para su redacción ^. Aprovechar, en
•^ Antes, con el decaído proyecto presentado por el Gobierno en la anterior legislatura (1989-1993) sí se habían celebrado otras j o m a d a s de interés. V. gr. las realizadas en el Colegio de Abogados de Madrid los días 26-27 de abril y 3-4 de mayo de 1994, bajo la dirección de D.
Daniel LOSCERTALES FUERTES.
'' E n este plazo no aciertan nuestros ponentes pues la recién aprobada LAU p o r el Congre-so de los Diputados entrará en vigor el próximo 1 de enero de 1995, salvo su apartado 3 de su D.T. 2" que lo hará al día siguiente de su publicación (Diposición Final Segunda).
^ Recuerda E. ARNALDO ALCUBILLA que la enmienda a la totalidad del proyecto presentada por lU-IC fue sometida a votación, quedando rechazada por 265 votos en contra y 15 a favor (Diario de sesiones del Congreso de los Diputados de 12 de mayo de 1994, núm. 71, pág. 3.570), lo que ponía de manifiesto el acuerdo unánime sobre el carácter imprescindible del proyecto y la valoración positiva de su contenido con carácter general. Piénsese que se emitieron 306 votos.
c a m b i o , lo edificado es al fin y a la postre, el objetivo del n u e v o P r o y e c t o de Ley, c o m o i n d i c a la E x p o s i c i ó n de Motivos q u e lo i n t r o d u c e , a ú n c u a n d o se i n t u y a q u e s e r á m o d i f i c a d a s u s t a n c i a l m e n t e ' .
Así pues, el desarrollo del m e r c a d o de alquiler es la pieza fundamental que t e n d r á en cuenta el Consejo de Ministros en su r e u n i ó n de 10 de m a y o de 1991 y q u e articulará en el intitulado d o c u m e n t o «Propuestas concretas p a r a u n nuevo diseño de la política de viviendas». La r a z ó n está p r i n c i p a l m e m t e en dos d a t o s a s o m b r o s o s q u e arrojan las estadísticas: la necesidad actual española de o c u p a r v i v i e n d a s r o n d a la cifra de 8 0 0 . 0 0 0 m i e n t r a s q u e e x i s t e n a p r o x i m a d a m e n t e 2.000.000 de viviendas vacías o desocupadas. Desde el 9 de m a y o de 1985, (fecha en que se a p r u e b a el Decreto 2/1985, de 30 de abril, vulgarmente conocido c o m o «Decreto Boyer»), fue decayendo el interés de los españoles en alquilar viviendas y locales de negocios hasta llegar a sólo el 1 5 % de alquiler de las viviendas en el a ñ o 1991 ^; cifra q u e c o m p a r a d a con la situación del t e m a en el resto de la c o m u n i d a d E u r o p e a es la m á s baja ^. ¿Qué fue lo q u e pasó en este m e r c a d o de alquiler?.
Si el Texto Refundido de la LAU de 1964 era u n texto m a n i q u e o en favor del a r r e n d a t a r i o en opinión del i n t r o d u c t o r del curso, Prof. Dr. D. Carlos Lasarte ^^, y la modificación i n t r o d u c i d a al m i s m o p o r el art. 9 del Real Decreto-ley 2/1985 h a p r o d u c i d o en el m e r c a d o de a l q u ü e r consecuencias o efectos m u y negativos ^', tiene r a z ó n el citado profesor c u a d o afirma que la situación originada p o r a m b a s n o r m a t i v a s es «kafkiana». Claro está que con ello n o se quiere p o n e r de manifiesto el diferente t r a t o jurídico que s u p o n e la coexistencia de dos n o r m a t i v a s diferentes en c u a n t o a su contenido respecto de las viviendas y locales a r r e n d a d o s antes o después de 1985, (pues c o m o ya afirmó nuestro Tribunal Constitucional la distin-ción viene justificada p o r la complejidad que p u e d e s u p o n e r u n c a m b i o de regula-ción a m é n de p o r el carácter transitorio ^^ del citado Decreto 2/1985), sino lo q u e la p r o p i a Exposión de Motivos ^^ del anteproyecto expresa con estas p a l a b r a s :
^ Ha sido tan rápida la aprobación del Proyecto de Ley que la Exposición de Motivos es la correspondiente al anterior Proyecto de Ley que en el año 1992, el día 30 de diciembre, se pre-sentó para su aprobación por el Congreso y que fue detenido por decaer la IV legislatura.
^ Se distribuye este porcentaje a su vez en los siguientes conceptos: 86% para personas o familias, 5% para sociedades privadas, y 8% para sociedades públicas de promoción.
' El país estrella en tema de alquiler de viviendas de la CEE es Alemania, con un porcen-taje del 62% de viviendas alquiladas.
'" En el prólogo de la LAU y legislación complementaria, 4" ed., Tecnos, Madrid, 1994, pág. 14, utilizará la misma expresión: «las claves de regulación de la denominada ley especial han sido excesivamente maniqueas y en alguna medida bastante insustificadas».
" Afirma D. Victoriano GONZÁLEZ GARCÍA que antes de 1985 estaban alquiladas en Espa-ña el 70% de viviendas mientras que después del Decreto 2/1985 sólo el 24% se alquila.
'2 Véase la reciente STC 89/1994, reiterada por las SSTC 106/1994 y 130/1994. Avala lo dicho que el Letrado del Tribunal Constitucional, D. Carlos GÓMEZ DE LA ESCALERA afirme en estas jomadas que la distinción se hace en normas transitorias.
«En la actualidad, el panorama del mercado de los arrendamientos urba-nos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas.
Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985, que representan aproximadamente el veinte por ciento del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de rotación ocu-pacional por consecuencia de su generalizada duración anual.
Por otro lado, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entra-da en vigor del Real Decreto Ley 2/1985. En general se trata de contratos con rentas no elevadas, y en caso de los celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el cincuenta por ciento del total, con rentas que se pueden calificar de antieconómicas.
Estas disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición de la propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda. En este sentido, sólo un dieciocho por ciento aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de alquiler».
El análisis de lo q u e llevó a n o alquilar a u n p r o p i e t a r i o a n t e s de 1985 y a n o alquilar a u n a r r e n d a t a r i o después de esa fecha, es t r a d u c i d o y se i n t e n t a c o r r e g i r d e s d e la Administración, e n t r e otras, c o n estas d o s m e d i d a s : la s u p r e -sión del art. 9 del R. D-L 2/1985, y, en general, la n e c e s i d a d de u n a n u e v a regu-l a c i ó n de a r r e n d a m i e n t o s p a r a fincas u r b a n a s i n s p i r a d a en estos criterios: regu- limi-t a c i ó n del p l a z o del a r r e n d a m i e n limi-t o p e r o e s limi-t a b l e c i e n d o u n p l a z o m í n i m o ; previsión d e s i t u a c i o n e s análogas a la convivencia m a r i t a l p a r a el disfrute de c i e r t o s d e r e c h o s ; e s t a b l e c i m i e n t o c o m o g a r a n t í a del a r r e n d a m i e n t o d e u n a fianza obligatoria, y a b a n d o n o a la a u t o n o m í a de la v o l u n t a d la fijación inicial de la r e n t a . E s t a s m e d i d a s p o n e n de manifiesto el efecto p é n d u l o p r o d u c i d o en esta m a t e r i a d e s d e la vigencia del Texto Refundido de 1964 h a s t a la e n t r a d a en vigor del art. 9 del Decreto 2/1985.
Si e s t a m o s en p r e s e n c i a de u n texto m a n i q u e o o n o se d e d u c e , e n t r e otros, del a n á l i s i s d e d o s p u n t o s q u e s o n e s e n c i a l e s c u a n d o e s t a m o s h a b l a n d o d e a r r e n d a m i e n t o s u r b a n o s :
a) P r ó r r o g a legal forzosa a favor del a r r e n d a t a r i o y s u s c a u s a h a b i e n t e s ; e s t o es, d u r a c i ó n del c o n t r a t o d e a r r e n d a m i e n t o , p o r q u e t a n t o si se a d m i t e c o m o si n o se a d m i t e la p r ó r r o g a forzosa, y en la forma q u e se a d m i t a , se está t u l e l a n d o s i e m p r e a u n a de las dos p a r t e s existentes en el c o n t r a t o . Y,
A estos apartados ceñiremos esencialmente nuestro comentario del Proyec-to, no sin dejar de reseñar otros puntos que por su novedad en materia de arrendamientos urbanos fueron objeto de desarrollo y coloquio en las jornadas.
El Proyecto de Ley que nos ocupa quiere no pecar de tutelador excesivo de forma que, desde nuestro punto de vista, intenta colocarse en las distintas posi-ciones contractuales para regular el contrato de arrendamiento urbano, como ahora veremos.
Para ello, la primera medida que adopta es normar diversamente el arrendamien-to de vivienda de aquel que tenga por objearrendamien-to satisfacer un uso distinarrendamien-to del de vivienda, entre los que se encuentra el arrendamiento de local de negocio ^^; es decir, cuando se habla de la reforma ha de partirse del diferente trato dado por primera vez a una vivienda en cuanto a tal de un local de negocio, pues aunque evidentemente no es lo mismo arrendar para cubrir la necesidad primordial y permanente de una persona o familia de habitarla o vivirla (art. 3.2 Proyecto) que usarla para otro fin distinto, nunca se había regulado separadamente, y, por teinto, nunca se había procedido a proteger de diversa forma los intereses enjuego de cada tipo de arrendamiento.
La manifestación patente de esta diferencia de trato la constituye el art. 4 del Proyecto pues, recogiendo el régimen aplicable a ambos tipos de arrendamientos, sustrae a la voluntad de las partes lo expresamente regulado si de arrendamientos de viviendas se tratara ^^, que se considerará desde la entrada en vigor del texto como normativa de ius cogens ^^, siendo, contrariamente, la autonomía de la voluntad el pilar base para los demás tipos de arrendamientos ^^.
•'' E n esta categoría están incluidos también los arrendamientos de oficinas y despachos, los de viviendas segunda residencia, los de temporada, los celebrados por las Administraciones públicas y, en general, cualesquiera otros cuyo uso no sea atender la necesidad permanente de vivienda de una persona (art. 3.2 Proyecto). Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la Ley los contratos de uso de viviendas de porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios que tengan asignados por razón del cargo que ostenten o el servicio que presten. Se destaca espe-cialmente el uso de viviendas militares, y los que el aprovechamiento agrícola, pecuario o fores-tal fuere la finalidad principal del arrendamiento (art. 5 Proyecto). Se añade, al paso del Proyec-to por el Senado, el uso de las viviendas universitarias si así fueron calificadas, las cuales quedan definitivamente excluidas expresamente por el apartado d) del art. 5 de la recién aprobada LAU.
'^ Excepción hecha de los arrendamientos de viviendas que podríamos d e n o m i n a r sun-tuarias previstas en el pan-. 2° del n ú m . 1 del art. 4.
Véase el art. 6 del Proyecto que encabeza con el título de naturaleza de las n o r m a s la n o r m a t i v a general p a r a los a r r e n d a m i e n t o s de vivienda. Otra vez, del m i s m o m o d o que la vigente LAU el Proyecto sienta como principio general la irrenunciabilidad de los derechos que concede p a r a esta clase de arrendamiento.
P a r a Daniel Loscertales la diversa regulación p e r m i t e resolver definitivamen-te algunas cuestiones plandefinitivamen-teadas en la práctica jurídica sobre la indefinitivamen-terpretación de aquellos alquileres de estudiantes o personas residentes t e m p o r a l m e n t e , p e r o sin á n i m o de p e r m a n e n c i a , a favor de la exclusión de los m i s m o s de esta normativa; e igualmente, facilitar en u n a r r e n d a m i e n t o conjunto de vivienda y local de nego-cio q u é p r e d o m i n a a c u d i e n d o al pacto convennego-cional(ex. art. 3.3 Proyecto).
A) DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO URBANO
C u a n d o a b o r d a m o s la t e m á t i c a de la d u r a c i ó n de u n c o n t r a t o de a r r e n d a -m i e n t o u r b a n o t e n e -m o s inevitable-mente en -m e n t e y casi con exclusividad dos c u e s t i o n e s : 1) La conveniencia o n o de fijar u n plazo m í n i m o de d u r a c i ó n del a r r e n d a m i e n t o , y 2) La posibilidad de a m p l i a r el t i e m p o de disfrute p r e v i s t o legal o c o n v e n c i o n a l m e n t e , ya sea a través de las figuras de la p r ó r r o g a o de la s u b r o g a c i ó n . E s cierto q u e existen otros factores q u e p o d r í a n e s t u d i a r s e a colación de la d u r a c i ó n del a r r e n d a m i e n t o (v. gr. el desistimiento p o r el a r r e n d a t a -rio (arts. 11 y 12 del Proyecto), y las causas de resolución del c o n t r a t o (art. 13 del proyecto), p e r o las q u e m á s i m p o r t a n c i a h a n t e n i d o y t i e n e n s o n las a p u n t a -d a s p o r ser las m á s p r o b l e m á t i c a s , si -de lo q u e se t r a t a es - c o m o ya expresa-m o s - de a expresa-m p l i a r el p a r q u e de viviendas en alquiler en E s p a ñ a , a la vez q u e a c t u a l i z a r y a r m o n i z a r los vigentes y viejos a r r e n d a m i e n t o s a los n u e v o s tiem-p o s . Analicemos las dos cuestiones s e g u i d a m e n t e :
1. La inestabilidad de las familias en alquileres a n u a l e s fue u n o de los efectos nocivos c o n s e c u e n c i a de la s u p r e s i ó n de la p r ó r r o g a forzosa en los a r r e n d a -m i e n t o s u r b a n o s p a c t a d o s c o n f o r -m e al art. 9 del Decreto-Ley 2/1985 en conse-c u e n conse-c i a al n u e v o P r o y e conse-c t o conse-c a l m a la n e conse-c e s i d a d del a r r e n d a t a r i o d e v i v i e n d a estable y le h a c e volver a confiar en el c o n t r a t o de a r r e n d a m i e n t o c o m o solución alternativa a la c o m p r a de vivienda, p r o p o r c i o n á n d o l e u n a d u r a c i ó n m í n i -m a ; s o n , al -m e n o s , 5 a ñ o s ' * los q u e en el p e o r de los c a s o s el a r r e n d a t a r i o p o d r á - s i q u i e r e ' ^ - disfrutar la vivienda a r r e n d a d a , p u e s t a n t o si se p a c t ó u n p l a z o inferior^'^ c o m o si n o se estipuló plazo í J g u n o , o p e r a r á la p r ó r r o g a obli-g a t o r i a q u i n q u e n a l prevista en el art. 9 del Proyecto.
'^ El anteproyecto aprobado en Consejo de Ministros en su reunión celebrada el 28 de enero de 1994 (BOCG de 21 de febrero de 1994) establecía tan sólo una duración de cuatro años como mínimo (art. 9).
" Recordemos que cada anualidad podrá desistir del contrato siguiendo las pautas del art. 9.1. Si no manifestara el arrendador con 15 días de antelación a la fecha de terminación del contrato su voluntad de no renovarlo se prorrogaría por anualidades hasta tres anualida-des más (art. 10.1°). Este plazo ha cambiado tras la aprobación de la Ley por el Congreso, pasando a ser de 30 días.
El arrendatario de local de negocio no corre la misma suerte, pues el Pro-yecto no establece un plazo mínimo; sin embargo, sí recalca que ha de ser limi-tado; por tanto, en esta última clase de arrendamiento, si las partes no hubie-ren fijado plazo o éste fuera indefinido o indeterminado, por aplicación del art. 1.581 C e . tendría la duración que resultara de la perioricidad fijada para la renta.
2. En consonancia con el plazo mínimo de duración previsto para el alqui-ler de viviendas, si llegada la fecha del vencimiento del contrato ninguna de las partes hubiere notificado su voluntad de no renovarlo se prevé otra prórroga forzosa anual y hasta un máximo de tres años (art. 10.1 Proyecto ^^). A este res-pecto Daniel Loscertales, como encargado de deponer sobre la duración de este tipo de arrendamientos, critica la previsión calificándola de ilógica, anormal o injustificada si se tiene en cuenta que la renovación es anual dentro del plazo mínimo de duración.
La posibilidad de prórroga legal forzosa es más que dudosa en la nueva concepción del arrendamiento de local de negocio, pero sí el pacto de una pró-rroga convencional, aun cuando no al estilo del denostado art. 57 LAU, pues en opinión de Diego Lozano Romeral resulta intrínseco a la naturaleza del arren-damiento la duración temporal del mismo.
3. Respecto de las subrogaciones intervivos el Proyecto sólo prevé que que-pan cesiones de las viviendas en caso de desistimiento o vencimiento del con-trato sin consentimiento o conocimiento del cónyuge conviviente con el titular del arrendamiento o de la persona que hubiese venido conviviendo como cón-yuge o en análoga relación de afectividad durante al menos dos años antes al hecho del desistimiento o abandono, salvo existencia de descendencia común, en cuyo caso bastará probar la mera convivencia (arts. 11 y 12).
En este tipo de cesión inter vivos para los arrendamientos de local de nego-cio se permite al arrendatario ceder el contrato sin consentimiento del arrenda-dor (art. 32.1 Proyecto). No hay problema alguno si se tiene en cuenta que el plazo será limitado. Sin embargo un problema que creemos no queda resuelto completamente en este punto es la cesión del contrato a arrendatario de menos potencial económico, porque, aunque se prevea (art. 32.3 Proyecto) el derecho del arrendador a elevar un 15% ^^ la renta vigente al tiempo de la cesión, puede perder en el contrato y constituye una forma de desligarse impunemente para
^' Con la aprobada LAU se confirma este extremo, salvo el plazo que tiene el arrendatario para manifestar al arrendador su voluntad de no renovar, pues de 15 días que preveía el Pro-yecto se pasa a un mes.
el cedente-arrendatario. Se simplifica el ejercicio del derecho de cesión de arrendamiento de local previsto actualmente por la LAU ^^2, ya sea derecho de traspaso (art. 32) o derecho de traspaso con existencias (art. 41), sin más exi-gencia que notificarlo de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se produjo o concertó la cesión (art. 32.4 Proyecto), desapareciendo coaligadamente los derechos de adquisición preferente, y de participación del arrendador (Vid. 3 último párr. Exposición de Motivos).
Limitado el arrendamiento de vivienda a 8 años como máximo, incluidas las sucesivas tres prórrogas forzosas como apuntamos, el tema de las subroga-ciones mortis causa ^^ no parece tan conflictivo como lo ha sido hasta la fecha; por ello el Proyecto admite la subrogación mortis causa en el arrendamiento de vivienda tanto al cónyuge, descendientes, ascendientes y hermanos del titu-lar fallecido como a parientes hasta el tercer grado si existe minusvalía del 65%, siempre que acrediten cierta convivencia; y al igual que en el caso de desistimiento o abandono de la vivienda arrendada hace extensivo el derecho de subrogación mortis causa al conviviente m.ore uxorio y a las parejas homo-xesuales ^^. De estos dos temas (desistimiento o abandono y subrogación mor-tis causa) y centrándose en las análogas convivencias maritalis, el Prof. Dr. D. Ignacio Diez de Lezcano ilustró a los asistentes mostrándose, al igual que otros ponentes, a favor de la extensión de estos derechos a estos tipos de con-vivencia, y calificó de valiente a la vez que de necesaria la solución adoptada por cuanto nuestro Tribunal Constitucional ya hubo de pronunciarse a este respecto con anterioridad en las SSTS. 222/1992, de 11 de diciembre, 6/1993, de 18 de enero, y 47/1993, de 8 de febrero, declarando la inconstitucionalidad del art. 58.1 LAU «en la medida en que excluye del beneficio de la subrogación mortis causa a quien hubiere convivido de modo marital y estable con el arren-datario fallecido» ^^.
23 Creemos que de forma lógica pues aquellos requisitos se preveían para la hipótesis de que el arrendatario quisiera ceder unilateralmente su contrato, por lo que no rigen si el arren-dador consiente el traspaso. Véase DÍEZ-PICAZO y GULLON, Sistema de Derecho Civil, op. cit, pág. 386.
2^ Creemos que aquí hay que tener presente lo ya apuntado por DlEZ PICAZO y GULLON,
Sistema de Derecho Civil, Vol. II, 6" ed. Tecnos, Madrid, 1992, pág. 394, de que en numerosas
ocasiones la jurisprudencia recuerda que no se conceden sucesiones automáticas sino faculta-des de subrogación en la relación arrendaticia.
2^ Si alguna duda existió respecto del tipo de convivencia a que se extiende el derecho de subrogación mortis causa, la nueva LAU adopta la siguiente redacción en su art. 16.1. b): «La persona que hubiera venido viviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, CON INDEPENDENCIA DE SU ORIENTACIÓN SEXUAL...»
2* Para el comentario de las sentencias citadas véase Carlos GÓMEZ DE LA ESCALERA, La
interpretación y reforma de la LAU operada por la jurisprudencia del Tribunal Constitucional,
Igual q u e en el a r r e n d a m i e n t o de vivienda, la s u b r o g a c i ó n p o r c a u s a d e m u e r t e del a r r e n d a t a r i o de u n local de negocio se resuelve a favor de c u a l e s -q u i e r a de s u s h e r e d e r o s ^^ h a s t a la extinción del c o n t r a t o , s i e m p r e y c u a n d o en el local se ejerza u n a actividad e m p r e s a r i a l ^^ y se notifique la s u b r o g a c i ó n p o r escrito al a r r e n d a d o r d e n t r o de los dos m e s e s siguientes a la fecha del falleci-m i e n t o (ex. art. 33 Proyecto).
B) R E N T A
E n t e n d i d a c o m o c o n t r a p r e s t a c i ó n al u s o y disfrute de u n a vivienda a r r e n -d a -d a en el t i e m p o es, p o r la n a t u r a l e z a -del c o n t r a t o -de a r r e n -d a m i e n t o u r b a n o , u n e l e m e n t o a p a c t a r l i b r e m e n t e p o r las p a r t e s (ex. art. 1.547 C e ) . Y c o m o tal se h a v e n i d o e n t e n d i e n d o , p o r lo m e n o s , d e s d e el Texto R e f u n d i d o d e A r r e n d a m i e n t o s U r b a n o s d e 1964. El art. 97 vigente dice t e x t u a l m e n t e p a r a los a r r e n d a -m i e n t o s c o n t r a t a d o s d e s p u é s de la e n t r a d a e n vigor de la Ley q u e la r e n t a s e r á la q u e las p a r t e s e s t i p u l e n l i b r e m e n t e a ú n c u a n d o h u b i e r e n s i d o o c u p a d o s c o n a n t e r i o r i d a d a esa fecha; los c o n c e r t a d o s a n t e s del 1 de e n e r o d e 1965 v e n í a n a r e v a l o r i z a r s e p o r las vías de los a r t s . 95 y 96. Sin e m b a r g o , c o m o a p u n t a r í a en l a s j o r n a d a s el Prof. Dr. D. E u g e n i o L L a m a s P o m b o , e s t a l i b e r t a d e s m á s a p a -r e n t e q u e -real, p u e s o p e -r a e x c l u s i v a m e n t e e n el m o m e n t o inicial d e u n c o n t -r a t o d e t r a c t o sucesivo casi e t e r n o , al p r o h i b i r s e c u a l q u i e r p o s t e r i o r m o d i f i c a c i ó n d e r e n t a , salvo e n los c a s o s l e g a l m e n t e previstos (art. 99 y 100 LAU) y salvo q u e se h u b i e s e así p a c t a d o (art. 98 LAU).
El P r o y e c t o sigue el Texto R e f u n d i d o d e 1964 al p r i m a r la a u t o n o m í a d e la v o l u n t a d e n la fijación de la r e n t a inicial t a n t o p a r a a r r e n d a m i e n t o s d e vivien-d a s c o m o vivien-d e locales vivien-de negocio ^^. E n lo q u e se s e p a r a vivien-d e la LAU vigente ^° es e n el t e m a d e la a c t u a l i z a c i ó n de la r e n t a d e viviendas a l q u i l a d a s , p u e s n o deja la m a t e r i a al a r b i t r i o de las p a r t e s s i n o q u e establece la f o r m a d e a c t u a l i z a r ^^,
^^ En la nueva LAU se amplía el ámbito subjetivo de este derecho de subrogación tam-bién a los legatarios.
^* Obedece esta exigencia a la misma idea que impregnaba el art. 60 LAU: la continuidad del negocio (Véase DIEZ-PICAZO y GULLON, op. cit. pág. 395); sobre este aspecto la jurispru-dencia ha declarado que no será aplicable dicho precepto cuando antes de la muerte del arren-datario hubiese cesado en su actividad comercial, v. gr. cuando el arrenarren-datario ha subarrenda-do (SSTS de 28 de abril y 12 de mayo de 1971, entre otras).
^' Se considera facultad del arrendador llegar a un incremento de renta, y como tal queda sujeta al plazo de 15 años señalado en el art. 1.964 C e , y no de caducidad de 3 meses estipula-do en 106 LAU, pues éste se refiere a los aumentos legales. Véase LASARTE, op. cit. pág. 252.
^^ Me refiero a la vigente en el momento de escribir esta crónica; por tanto, al Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964.
al menos, durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o bien durante todo el plazo inicialmente pactado si éste excedió de cinco ^^ (art. 18 Proyecto) ^^. Las partes no pueden escapar durante esos períodos de tiempo a una actualizazión legal en la que se ha primado para su elevación al índice General Nacional del Sistema de índices de Precios de Consumo ^'^. Norma similar no existe para los arrendamientos de locales de negocio, en consonan-cia lógica con la configuración legal de este tipo de arrendamientos.
La medida de actualización forzosa adoptada por el legislativo es loada por el ponente Prof. Llamas Pombo concluyendo que evitaría los numerosísimos pleitos a que han llevado las cláusulas de estabilización redactadas por las par-tes. Por esta misma razón no entiende dicho Profesor por qué no se extiende el imperativo legal de actualizar a los demás años de vigencia del contrato; esto es, partir del sexto año. No obstante, tenemos que tener en cuenta que si no se previera nada especial por los contratantes a partir del secto año de duración del contrato se aplicaría supletoriamente la actualización legal.
Hasta aquí el comentario sucinto de las principales novedades que, sobre duración y renta de los arrendamientos urbanos, ofrece el Proyecto para los contratos que se celebren con posterioridad a su entrada en vigor.
Puedo concluir por ellas que el legislativo ha intentado paliar los efectos negativos que la falta de fijación de duración y la libertad de actualizar o no produjo anteriormente. Nos quedaría abordar a continuación la situación en que quedarán los contratos que estarán vigentes cuando entre a regir la futura
Tiempo de actualización: cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato. Y la nueva renta será exigible sólo a partir del mes siguiente al de la debida notificación de la subida p o r la parte interesada (art. 18.3 Proyecto), y no desde que se cumple el año de vigencia, como así pretendía el Grupo Catalán (CIU, enmienda núm. 316). Concuerda con lo declarado por el Tri-bunal Supremo en las SS. de 19 de junio de 1985 y 23 de junio de 1986.
Dicha notificación deberá hacerse por escrito, expresando el tanto p o r ciento de la altera-ción aplicada y acompañando la oportuna certificaaltera-ción de Instituto Nacional de Estadística o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado. Aquí hay que puntualizar con arreglo a la recién aprobada LAU que sólo hay obligación de aportar la certificación del INE cuando así lo exigiera el arrendatario (art. 18.3).
La cuantía para elevar la renta resulta de aplicar la variación porcentual del índice de Pre-cios al Consumo en el año anterior a la fecha de actualización, índice, p o r cierto, más real que el del SMI propuesto por el Grupo Federal lU-IC, en su enmienda n ú m . 109.
•'^ Esto ha cambiado en la nueva LAU pues aunque estemos ante u n contrato cuya dura-ción sea superior a los cinco años, a partir del 6° año de duradura-ción se actualizará según la pre-visión legal (ex. art. 18.2).
•'^ Para contratos pactados p o r u n plazo superior a cinco años la LAU obliga a actualizar en los cinco primeros años de duración del contrato, de forma que, a partir del sexto año la actualización podrá hacerse como así lo quieran las partes.
normativa. La pregunta es esta: ¿podemos hablar de retroactividad de la nueva norma?; y en ese caso, ¿de qué tipo de retroactividad deberíamos hablar?. Para ello debemos adentrarnos en las tres Disposiciones Transitorias que presenta el nuevo texto, cuyo criterio de división (contratos celebrados antes o después del «Decreto Boyer») es criticado también en estas jomadas ^^.
Como puede resultar muy farragoso el comentario individualizado de cada una de estas disposiciones, las resumiré de esta forma:
A) Los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, ya sean de vivienda como de local de negocio, continuarán rigiéndose por el art. 9° del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el Texto Refun-dido de la LAU de 24 de diciembre de 1964 (D.T. la, apartados 1 y 2 Proyecto).
B) Respecto de los contratos de arrendamiento urbano concertados antes del 9 de mayo de 1985 tenemos que decir:
a) En lo conscerniente a la renta y tanto para arrendamientos de viviendas como de locales de negocio puede expresarse:
1. Las reglas de actualización del Proyecto de Ley de arrendamientos urba-nos sustituirán a la LAU, art. 100 núms. 1 y 4 (Véase la regla 8° ^^ del apartado
11 de la D.T. 2° y la T del apartado 6 37 de la D.T. 3=").
2. Sólo se impone ^^ la actualización de los arrendamientos pactados con anterioridad a la vigencia del Texto Refundido de 1964 con sujeción a las reglas del núm. 11 de la Disposición Transitoria T^ para los arrendamientos de vivien-das y a las reglas del núm. 6 de la Disposición Transitoria 3^ y 9'' de la Dispos. Trans. 2° para los arrendamientos de locales de negocio) ^^.
•'^ Para LOSCERTALES el criterio de división que debía haberse utilizado en la redacción de las Disposiciones Transitorias del Proyecto debía haber sido: contratos sujetos a prórroga legal o no, ya que después del denominado «Decreto Boyer» también pueden existir contratos suje-tos a esta clase de prórrogas y, por tanto, al art. 57 LAU.
^* En la reciente LAU esta regla pasa a ser la 10" del apartado 11. •'^ Léase con la nueva LAU regla 7" del apartado 7 de la citada D.T. 3" .
•'^ Porque aunque los términos de los apartados 11 y 6 de las D.T. 2" y 3" del Proyecto sean «podrá ser actualizada la renta, a instancia del arrendador», es claro que estamos en pre-sencia de un arrendador ansioso por actualizar la renta.
3. No se actualizan los arrendamientos sometidos a la Ley de Arrenda-mientos Urbanos vigente. Estos es, los que se concertaron después del 1 de enero de 1965^0.
4. Lógicamente no se prevé actualización alguna para los contratos cele-brados posteriormente al Decreto Ley 2/1985.
Creemos que el legislador ha demostrado tener una opinión firme y consen-suada cuando, en el tema tan delicado de la revalorización de la renta decide, en aras del más elemental ánimo de justicia, actualizar paulatinamente (en cinco o 10 años tanto para las viviendas alquiladas como para los locales de negocio subsistentes a la entrada en vigor de la nueva normativa) las rentas que él mismo califica de ineconómicas en aquellos contratos pactados con anterio-ridad a la vigente LAU. A la vez, ha hecho verdadero enjaje de bolillos cuando utiliza dos criterios cuantitativos en la elevación gradual de la renta: el de los rendimientos económicos de los inquilinos (más o menos cinco veces y media el SMI) que da lugar a una elevación de la renta en 5 ó 10 años; y, por su parte, el del potencial económico de la persona jurídica titular de un arrendamiento de local de negocio medido en cuotas mínimas municipales según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas (entre 70.000 y 120.000 ptas. y más de 120.000 ptas.) que permite elevar la renta en cinco años. Finalmente, tanto para los arrendamientos de local de negocio subsistentes por subrogación a la entrada en vigor de la ley cuando el titular es una persona física, como para los de persona jurídica cuya cuota del impuesto de Actividades Económicas no supere las 70.000 ptas, la subida de renta podrá hacerse en 10 años.
En consecuencia, en el tope máximo de 10 años el Proyecto resuelve la renta ineconómica propia de los arrendamientos concertados anteriormente al 1 de enero de 1965, con el fin de hacerlas económicas para el arrendador pero no agobiantes para el arrendatario que, pensemos, había acomodado su forma de vida a la expectativa de un arriendo muy tolerable.
b) Al abordar la lectura de las Disposiciones Transitorias II y III del Pro-yecto se ha de pensar que lo pernicioso socialmente ha sido mantener mucho tiempo alquilado un inmueble sin variación sustantiva de la renta. Por esta razón el Proyecto, a la vez que intenta actualizar las rentas ineconómicas pre-tende acabar con la eternidad del arrendamiento provocado, esencialmente, por el sistema vigente de prórroga forzosa y de subrogaciones.
En esta materia podemos afirmar:
1. Ahora la normativa no distingue en arrendamientos concertados antes de la LAU y después de la misma, ocupándose de ambas a la vez. Sí mantiene, en cambio, la distinción entre los pactados antes del 9 de mayo de 1985 y des-pués de dicha fecha.
2. Desaparece la cesión intervivos del contrato de arrendamiento de vivien-da, pero no así el derecho de traspaso del arrendatario o su cónyuge subrogado conforme a la LAU vigente, en cuyo caso durará 10 años.
3. No desaparecen las subrogaciones mortis causa, aunque se admiten sólo para los arrendamientos de viviendas la posibilidad de dos subrogaciones ^'; para los arrendamientos de locales de negocio sólo cabe una subrogación y siempre que se den dos requisitos: a) que el contrato esté subsistente por pró-rroga legal a la entrada en vigor de la norma legal y b) que el titular del arrien-do sea una persona física.
Para ambos tipos de arrendamientos las novedades comunes que presentan las respectivas subrogaciones son:
— sólo tiene derecho de subrogación hasta su fallecimiento el cónyuge; no así los descendientes del titular cuyo tiempo máximo de subrogación será alcanzar la edad de 25 años ^^.
— el derecho de subrogación no alcanza a los hermanos del titular desapa-recido a diferencia de la vigente LAU.
Contrariamente, en los arrendamientos de vivienda el derecho de subroga-ción se extiende a los convivientes de hecho, algo que, por otro lado, no se pro-duce en los arrendamientos de locales de negocio.
Los contratos de arrendamientos de locales de negocio subsistentes por prórroga forzosa a la entrada en vigor de la nueva Ley, cuando su titular sea una persona jurídica durarán como mínimo 5 y como máximo 20 años a contar desde esa fecha, dependiendo de su potencial económico medido por la cuota que le corresponda pagar a dicha persona jurídica por el Impuesto sobre Activi-dades Económicas que retiene el municipio donde esté ubicada.
Finalmente, se suprime la prórroga y la subrogación a la que pudieran aco-gerse los contratos de arrendamientos de locales de negocio que subsistan a la
' " Recordemos que el art. 59 LAU otorga la misma posibilidad, por lo que utilizando u n a expresión de LASARTE, op. cit. pág. 257, la vivienda quedaba «bloquedada» en m a n o s d e u n a m i s m a familia durante tres generaciones.
entrada de la nueva Ley por no haberse cumplido aún el plazo pactado. Se extinguirán por tanto por su cumplimiento.
Consecuencia de lo dicho: en los arrendamientos de viviendas poco cambia la situación anterior a la que venía produciéndose, al menos, en los contratos sometidos a las disposiciones de la LAU vigente de 1964. No puede decirse que estemos ante una retroactividad fuerte como aparenta la lectura de la Disposi-ción Derogatoria del Proyecto dejando expresamente sin vigor el Decreto 4.104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la LAU de 1964. Muy al contrario, estamos ante una absoluta conservación de los derechos adquiridos por los arrendatarios conforme a dicha normativa. A este respecto Daniel Loscertales considera un acierto la escasa variación producida, porque la realidad social no permite suprimir estos derechos, por otra parte, declarados constitucionales. En los arrendamientos de locales de negocio la previsión es su extinción, en aproximadamente 70 años.
Después de analizadas las novedades más significativas en materia de dura-ción y renta de arrendamientos urbanos, tras densos coloquios, la sensadura-ción que se produjo entre los asistentes a las jornadas fue la de desconcierto por la escasa reforma que sufre la LAU vigente. Piénsese que, por un lado, no se actualizan las rentas de los arrendamientos regulados por esta legislación so pretexto de que pudiendo actualizar las rentas en su día, no se pactó; y que, por otro, estas mismas rentas se perpetuarán al menos en arrendamiento de vivien-das, con el respeto al antiguo sistema de subrogación.
En consecuencia, si como expresa, a sensu contrario, la Exposición de Moti-vos ^^ de la futura Ley los contratos de arrendamientos sometidos a la LAU vigente constituyen un treinta por ciento del total del parque de inmuebles arrendados en España, puede ser que en estos instantes de desarrollo legislativo sus rentas puedan ser calificadas de no elevadas, pero lo cierto, si no cambia el panorama económico mundial, es que dentro de poco tiempo '*'* podrán ser consideradas como irrisorias, y entonces el legislativo tendrá que volver a entrar en la esfera de los particulares y armonizar estos contratos con el merca-do de alquiler.
Al cierre de esta crónica se aprueba el día 3 de noviembre del año en curso por el Congreso de los Diputados la que será, tras su sanción, promulgación y publicación respectivas, nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. Y con dicha aprobación se pone de manifiesto que la conclusión a la que se llegó en estas jomadas tras el estudio del Proyecto, y que hemos hecho patente en el párrafo anterior, ha sido también considerada por nuestro legislador, por cuanto la actualización de las rentas de los arrendamientos urbanos se impondrá a todo
*^ pái-rafos7, 8, y 9 del 1.
tipo de arrendamiento, y, en consecuencia, a los concertados entre el Texto Refundido de 1964 y el Real Decreto-Ley 2/1985, y no sólo a los acordados con anterioridad al 1 de enero de 1965.
Viéndose afirmada la conclusión nacida en estas jornadas (acerca de la necesidad de extender la actualización de la renta también a aquellos contratos celebrados entre el 1 de enero de 1965 y el 9 de mayo de 1985) por el que será nuevo texto legal sobre arrendamiento urbanos, me hace concluir la crónica sobre las mismas afirmando dos cosas:
a) Que era cierto que con el Proyecto se ha hecho un esfuerzo por adecuar la contraprestación económica del arrendamiento a los nuevos tiempos econó-micos y sociales, aunque sólo en un setenta por ciento; pero al menos se afron-ta el problema de la vivienda en España, a través de dar soluciones alternativas a la compraventa de viviendas. El otro treinta por ciento se hace con la recién aprobada LAU.
b) Que la valoración que merece el Curso ha de ser forzosamente positiva, por haber sido rico no sólo en su contenido sino en sus conclusiones, aspectos que no se hubieren dado muy provablemente sin el esfuerzo realizado por sus ponentes tanto en la preparación de sus discursos como en el acercamiento a un público numeroso, favoreciendo con ello unos debates densos y llenos de expectación.
