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" "Silvia Oliden • Lexinmobilia. Grupo Lexconsult Abogados
El sistema urbanístico español contempla 3 siste- mas para la gestión del desarrollo urbanístico de los municipios: expropiación, cooperación y com- pensación.
Este último es, el que todos conocemos, por ser el más deseable para los intereses de los propietarios, tratándose de uno de los mecanismos más impor- tantes que tiene la iniciativa privada, de ejercer su derecho a promover el desarrollo urbanístico del suelo.
Consiste, pues, en un sistema que permite al propie- tario de suelo promover su transformación instando a la Administración la aprobación del correspondien- te planeamiento de desarrollo, de tal manera que lo que hoy es una parcela de suelo urbanizable, maña- na se convierta en un solar apto para la edificación.
Es el sistema de actuación en el que los propietarios del terreno incluidos en una Unidad Sistemática de Ejecución, comúnmente llamada ‘Polígono’, asumen la totalidad del proceso de ejecución del planea- miento, distribuyendo los beneficios y las cargas que dicho desarrollo implica, hasta llegar a la urbaniza- ción de los terrenos.
Se llama Urbanización de los terrenos, a la transfor- mación del suelo en solares, esto es, parcelas finales que puedan servir de soporte para la edificación, que cuenten con los servicios básicos: pavimentación de calzada, encintado de aceras, acceso rodado, alum-
brado, saneamiento, y abastecimiento de aguas.
Le diferencia del resto de los sistemas de gestión urbanística, que en el sistema de compensación el suelo sobre el que se realiza la ejecución del plane- amiento, originalmente privado, va a continuar sién- dolo tras la ejecución, salvo los terrenos destinados a viales y equipamientos públicos, y el suelo lucrati- vo que se incorpora al patrimonio municipal de suelo, como consecuencia de la cesión obligatoria del 10 %.
QUÉ ES LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
La Junta de Compensación es una Entidad Urbanística Colaboradora de naturaleza administra- tiva, pero con personalidad jurídica propia y capaci- dad plena para el cumplimiento de sus obligaciones, creada por los particulares y con vigencia temporal que finaliza al cumplimiento de sus fines.
FINES DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN:
LOS DEBERES DE LOS PROPIETARIOS
La Ley del Suelo impone una serie de deberes urba- nísticos en la ejecución del planeamiento, que se convierten en los fines exactos para los que se cons- tituye la Junta de Compensación:
• Ceder los viales y dotaciones locales
• Ceder los sistemas generales incluidos o adscritos
Las juntas
de compensación: Qué son
y cómo se gestionan
• Costear y ejecutar infraestructuras de conexión con sistemas generales ya implantados
• Ceder el suelo sustentante del 10 % de aprove- chamiento
• Distribuir equitativamente los beneficios y las cargas
• Costear o ejecutar la urbanización
• Edificar, en su caso.
¿COMO SE CONSTUTUYE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN?
En primer lugar han de concurrir los propietarios del polígono que el Plan General o Normas Subsidiarias del Municipio, contempla como área a desarrollar conjuntamente (Unidad de Ejecución, Polígono...).
Una vez concurran, al menos, el 60 % de los propie- tarios, podrán constituirse como Junta de Compensación para lo cual previamente necesitarán redactar y aprobar Estatutos y Bases de Actuación, que de ahí en adelante y hasta que se disuelva la Junta, van a regir el funcionamiento interno de la misma.
Una vez cumplimentado el trámite de aprobación de Estatutos y Bases de Actuación por al menos el 60 % de los propietarios, dichos estatutos se presentarán en el Ayuntamiento para su aprobación inicial, publi- cación en el Boletín Oficial de la Provincia, y como trámite posterior a la información pública, la apro- bación definitiva de los mismos por el Pleno del Ayuntamiento.
Aprobados, pues, lo estatutos se constituirán los pro- pietarios en Junta de Compensación mediante subs- cripción de escritura pública ante Notario, en la que además se nombrará un miembro del Ayuntamiento actuante, que servirá a partir de entonces como órgano de control administrativo que vigilará el cum- plimiento por la Junta, de la normativa urbanística municipal y estatal.
El último paso para que la Junta quede debidamen- te constituida como tal, adquiera personalidad jurídi- ca y quede lista para comenzar a funcionar, será su
inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras.
COMPOSICIÓN DE LA JUNTA Y ADHESIÓN DE PROPIETARIOS
Se pueden incluir como protagonistas privados del sistema de compensación:
A) Los propietarios de suelo interior al polígono, pro- motores o posteriormente adheridos al sistema.
B) Los propietarios de suelos exteriores destinados a sistemas generales adscritos a este área de des- arrollo.
C) Titulares de derechos reales o personales sobre las fincas incluidas en el polígono.
D) Y, por último, las empresas urbanizadoras que vayan a participar en la gestión.
Pero existen diferentes momentos en los que los propietarios de suelo pueden incorporarse a la Junta.
Los propietarios pueden ser miembros fundadores y formar parte del 60 % de propietarios que pro- mueven la constitución de la Junta, o de lo contra- rio se pueden incorporar con posterioridad, y en diferentes momentos del proceso de constitución:
en el momento de suscribir los Estatutos, o en el plazo de un mes tras la notificación de la aproba- ción definitiva de los Estatutos y Bases de Actuación, o por último, en el plazo que se indique en la escritura de constitución de la Junta de Compensación.
La no incorporación en alguno de los momen- tos anteriormente señalados, facultará a la
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A través del proceso
de urbanización, el suelo
se transforma en solares, es decir, parcelas que pueden servir
de soporte para la edificación y que cuenten con
los servicios básicos
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Junta para adquirir los terrenos no incorpora- dos a través de expediente expropiatorio, tra- mitado en el propio desarrollo del Sistema de Compensación.
EFECTOS DE CONSTITUCIÓN DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
La Junta de Compensación, como adelantába- mos, adquiere personalidad jurídica tras su ins- cripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras y es a partir de ese momento, cuando se despliegan los efectos de su creación tendentes a lograr los fines para los que ha sido constituida.
Los miembros de la entidad, van a aportar desde el primer momento sus terrenos a la Junta, para que ésta, a través de una serie de actuaciones más o menos complejas, y tras aprobar y ejecutar todos los proyectos necesarios, gestione su urbanización de manera conjunta y armonizada.
Por tanto, el primer efecto que se desprende de la constitución de la Junta de Compensación, es la afectación de todos los terrenos del polígo- no o unidad de ejecución, al cumplimiento de
las obligaciones inherentes al sistema, para tanto, se anotará dicha afección en el Registro de la Propiedad.
El segundo de los efectos se deriva del primero, y es el carácter fiduciario que va a tener la Junta sobre las fincas aportadas por los propietarios. Esto impli- ca que la Junta desde el momento que las fincas son aportadas, va a tener pleno poder de disposición sobre las mismas, sin más limitaciones que las esta- blecidas en los Estatutos.
El tercer efecto que produce la constitución de la Junta es la facultad de ésta para expropiar los terre- nos de quienes no se hayan querido incorporar a la Junta, o los de los incorporados que no cumplan las obligaciones que ello implica. La Junta tendrá el carácter de beneficiaria de la expropiación.
OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y
DE LA JUNTA
La principal obligación que tiene la Junta de Compensación es la de cumplir con el fin para el que ha sido constituida, esto es, la ejecución del planea- miento en el polígono, cumpliendo con la necesaria
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redistribución dominical, con la ejecución material de las obras de urbanización y, en su caso, con la edifi- cación de los terrenos.
Si la Junta incumple con dichos deberes, el Ayuntamiento como órgano de control podrá exigir responsabilidades, y sustituir el sistema de compen- sación, por el de cooperación o incluso por el de expropiación con todas las consecuencias que ello implica, o imponer una sanción económica a la Junta.
Además de las obligaciones que la Junta como órga- no conjunto debe cumplir, los propietarios, indivi- dualmente, tienen una serie de obligaciones cuyo incumplimiento les puede acarrear graves conse- cuencias.
Así, pues, la obligación que tienen los propietarios en cuanto al abono de las cuotas de urbanización que anualmente se aprueben por la Junta, puede ser exigida por la vía de apremio a través del Ayuntamiento, o incluso provocar la expropiación de los terrenos en beneficio de la Junta.
PROYECTOS QUE DEBE DESARROLLAR LA JUNTA
• Existen 3 proyectos básicos de los que necesita la Junta para la ejecución de sus fines:
• Proyecto de Compensación
• Proyecto de Urbanización, y
• Proyecto de Expropiación, en su caso.
El Proyecto de Compensación es el instrumento que tiene por objeto expresar gráficamente, la localiza- ción y descripción de superficies y compensaciones que han de adjudicarse entre los propietarios, para lograr el justo equilibrio económico compensatorio de entre los beneficios que les aporta la urbaniza- ción, las cargas que les supone la cesión y reserva de terrenos, y el coste que implica la urbanización y con-
servación de los mismos, todo ello de acuerdo con las Bases de Actuación que han sido aprobadas pre- viamente por la propia Junta en el momento de su constitución.
El Proyecto de Urbanización es el instrumento técni- co que plasma de manera detallada cuales son las obras que se van a realizar: obras de vialidad, obras de saneamiento, obras de implantación de suminis- tro de agua, distribución domiciliaria de agua pota- ble, de riego, de conducción y distribución de electri- cidad y alumbrado público, jardinería, arbolado, vías públicas...
El Proyecto Expropiatorio, como hemos apuntado en el epígrafe relativo a las obligaciones de los propie- tarios, sólo se realizará para el caso de que existan propietarios que no se adhieran a la Junta, o si algu- no de los adheridos manifiesta una continuada acti- tud contraria a los fines de esta.
La Junta de compensación a través de la aprobación de los anteriores proyectos, debe que redibujar el plano o la trama urbana, convirtiendo las fincas que le han sido aportadas, en un dibujo apto para la edi- ficación, en solares.
EXENCIONES FISCALES
Finalmente podemos añadir que la gestión del des- arrollo urbanístico a través del Sistema de Compensación, produce importantes exenciones fiscales en los Impuestos sobre Transmisiones Patri- moniales, Actos Jurídicos Documentados e incluso IVA, para las transmisiones que debido a la propia gestión de la Junta se realicen. (la transmisión de los terrenos de los particulares a la Junta, o la expropiación).
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Los propietarios de los solares
han de abonar las cuotas exigidas para la urbanización ya que si no, se les pueden embargar los bienes o, incluso, expropiar sus terrenos
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La gestión del desarrollo urbanístico goza de importantes beneficios
fiscales en el Impuesto sobre el Valor Añadido, Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales Onerosas e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
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DELIMITACIÓN DEL POLÍGONO O UNIDAD DE EJECUCIÓN
PLANO DE INTEGRACIÓN CON EL RESTO DE RED VIARIA MUNICIPAL
PLANO DE SUBTERRÁNEOS
PLANO DE ORDENACIÓN DE VOLÚMENES
