PROYECTO DE REPARCELACIÓN

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ARQUESTIL S.L.P.- Arquitectura e ingeniería www.arquestil.com

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PROYECTO DE REPARCELACIÓN

CALLE VUELTA DEL RUISEÑOR, Nº 27 Y 29,

CALLE FLORA Nº 9 Y 11 Y CALLE GENARO

LAHUERTA

S.N

C.P.

46010

VALENCIA.(VALENCIA)

PROMOTOR: RED GESTION, SA.

EMPLAZAMIENTO: Calle Vuelta del Ruiseñor, nº 27 y 29, Calle Flora nº 9 y 11 y calle

Genaro Lahuerta, sn

REDACTOR: ARQUESTIL,SLP.

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Índice

1 MEMORIA. ... 4

1.1 INTRODUCCIÓN GENERAL Y ANTECEDENTES. DESCRIPCIÓN DEL ÁREA DE REPARTO. ... 4

1.1.1 Introducción General y Antecedentes ... 4

1.1.2 Descripción del área reparto a reparcelar ... 5

1.2 CRITERIOS DE DEFINICIÓN Y VALORACIÓN DE LOS DERECHOS Y CARGAS DE LOS AFECTADOS. SU VALORACIÓN. ... 8

1.3 CRITERIOS DE VALORACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES. SU VALORACIÓN. 9 1.4 CRITERIOS DE VALORACIÓN DE LAS INDEMNIZACIONES. SU VALORACIÓN. ... 9

1.4.1 Valoración de plantaciones, edificaciones, construcciones y otros derechos. 9 1.4.2 Valoración a efectos de indemnización por los excesos o defectos de adjudicación. ... 10

1.5 CRITERIOS DE ADJUDICACIÓN. ... 10

1.6 CRITERIOS DE PARCELAS A ADJUDICAR AL AYUNTAMIENTO DE VALENCIA. ... 10

2 RELACIÓN DE PROPIETARIOS E INTERESADOS Y SITUACIONES DE LAS FINCAS APORTADAS. ... 11

2.1 RELACIÓN NOMINAL DE PROPIETARIOS Y OTROS INTERESADOS. ... 11

2.2 RELACIÓN E INFORMACIÓN DE LAS FINCAS APORTADAS. ... 16

3 PROPUESTA DE ADJUDICACIÓN DE PARCELAS RESULTANTES. ... 32

3.1 RELACIÓN DE PARCELAS RESULTANTES. ... 32

3.2 ADJUDICACIÓN DE PARCELAS RESULTANTES. ... 33

3.2.1 Parcela edificable resultante adjudicada a RED GESTION SA. ... 33

3.2.2 Parcela de destino dotacional público (viales) adjudicada al municipio de Valencia 35 4 TASACIÓN DE DERECHOS, EDIFICACIONES, CONSTRUCCIONES O PLANTACIONES QUE DEBEN EXTINGUIRSE O DERRUIRSE PARA LA EJECUCIÓN DEL PROGRAMA. ... 38

4.1 PLANTACIONES Y EXPLOTACIONES AGRÍCOLAS. ... 38

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4.3 EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES. ... 38

4.4 DERECHOS DE ARRENDAMIENTO. ... 41

4.5 SERVIDUMBRES Y CARGAS. ... 41

5 CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL. ... 42

5.1 CONCEPTO DE CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL. ... 42

5.2 ANÁLISIS ECONÓMICO-FINANCIERO. ... 42

5.2.1 Costo total de la actuación ... 44

5.2.2 Repercusión del coste de la actuación. ... 44

5.2.3 Valor de los solares. ... 44

5.2.4 Porcentaje de retribución en terrenos. ... 44

6 DETERMINACIONES DE LA LOTUP. ... 45

6.1 Objeto de la reparcelación (art. 80 LOTUP) ... 45

6.2 Formalidades de la reparcelación. (art. 92 LOTUP) ... 46

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1 MEMORIA.

1.1 INTRODUCCIÓN GENERAL Y ANTECEDENTES. DESCRIPCIÓN DEL ÁREA DE REPARTO.

1.1.1 Introducción General y Antecedentes

El presente Proyecto de Reparcelación es el complemento al Programa de Actuación Aislada presentado por la entidad RED GESTIÓN, SA.

Con dicho programa se prevé la formación de parcela edificable en suelo urbano y el complemento de las obras necesarias de urbanización para su adecuada construcción. La presente reparcelación parte de la Retribución al Urbanizador en ESPECIE. (En suelo) La reparcelación, plantea la sustitución de la adjudicación de los derechos de los propietarios en parcela, por indemnización en metálico.

El programa presentado y los planos que se adjuntan, contienen la delimitación de los terrenos del área de reparto de la parcela edificable a configurar conforme al Plan General de Ordenación Urbana de Valencia.

El Plan General de Ordenación Urbana de Valencia contiene una ordenación pormenorizada de los terrenos que son objeto de la presente reparcelación.

La Entidad RED GESTIÓN, SA. presenta con el programa PROYECTO DE URBANIZACIÓN para que una vez realizadas las publicaciones pertinentes se aprueben de forma simultánea por el Ayuntamiento de Valencia.

La Entidad RED GESTIÓN, SA., promotora del Programa de Actuación Aislada (PAA) del que forma parte la presente reparcelación, es propietaria de 933,17 m² de los 1.130,86 m² que integran el área de reparto.

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1.1.2 Descripción del área reparto a reparcelar

- Superficie.

Según medición realizada con carácter previo a la presentación de programa, el área de reparto a reparcelar comprende una superficie total de 1.130,86 m² integrada por parcela edificable y su ámbito vial de servicio.

- Calificación y Clasificación del Suelo.

Todo el suelo que abarca el proyecto de reparcelación tiene la calificación de SUELO URBANO.

Conforme al planeamiento vigente y al programa se deben distinguir las siguientes superficies:

Características área de reparto:

Superficie total área de reparto 1130,86 m2

Superficie edificable 638,87 m2

Superficie ELP 268,03 m2

Aprovechamiento objetivo 1.916,61 m2_t

Superficie cesión viales 223,96 m2

Nº de propietarios 2

- Linderos.

Los lindes del área de reparto son los siguientes: - Al Norte con la Calle Flora .

- Al Sur limita con Vuelta del Ruiseñor - Al Oeste limita con Edificaciones existentes - Al Este limita con Edificaciones existentes

- Edificaciones y Construcciones.

La mayor parte de los terrenos que conforman el ámbito de actuación se encuentran sin ningún tipo de edificación a excepción de un edificio de viviendas propiedad de la

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Entidad RED GESTIÓN, SA. y que será objeto de derribo, por la necesidad de urbanizar parte de la calle flora que en la actualidad ocupa el edificio.

Imagen ámbito de urbanización, señalado en color azul.

En la imagen se observa la franja a urbanizar y ceder de la calle flora, y que en parte esta ocupada por el edificio existente.

- Edificaciones existentes afectadas por el proyecto de urbanización. Referencia Catastral: 6335309YJ2763E0002EW 6335309YJ2763E0001WQ 6335309YJ2763E0003RE 6335309YJ2763E0004TR 6335309YJ2763E0005YT 6335309YJ2763E0006UY Calle Vuelta del Ruiseñor, nº 27

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Se trata de un edificio de planta baja y dos alturas que en la actualidad no se encuentra en uso.

Su estado de conservación es deficiente. La superficie total construida es de 581,00 m2.

La estructura del edificio corresponde a una tipología isostática, está formada por muros de carga, de composición heterogénea, en el que se puede observar zonas de mampostería, zonas de tapial y zonas de muro yeso, con luces inferiores a 5,00 metros y vigas y viguetas de madera apoyadas, la cobertura de la cubierta es de teja árabe.

Levantamiento gráfico estado actual.

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- Caminos y Acequias

Por el interior del ámbito a desarrollar no discurre ningún camino ni acequia.

- Ordenación y previsiones urbanísticas en el planeamiento vigente.

El Plan General de Ordenación Urbana de Valencia vigente, prevé que los terrenos de la presente área de reparto, se clasifican como UFA-1 ( Cases de Poble ), por lo tanto los usos son los permitidos en la zona UFA-1.

Categorización, clasificación y régimen del suelo

Clasificación del suelo Urbano (SU) – PEP-EBIC 08

Zonificación Entorno de protección Zona Trama-Histórica “Vuelta del Ruiseñor” Los parámetros urbanísticos que nos interesan para nuestro proyecto de reparcelación son los siguientes:

- Parcela mínima: 60,00 m²

- Altura máxima: 10,00 m

- Fachada mínima: 4,00 m

1.2 CRITERIOS DE DEFINICIÓN Y VALORACIÓN DE LOS DERECHOS Y CARGAS DE LOS AFECTADOS. SU VALORACIÓN.

La valoración de las fincas aportadas se hace proporcionalmente a la superficie real de las mismas incluidas en el área de reparto en relación con el total de las existentes.

A cada una de las fincas se le asigna la edificabilidad que les correspondería en función de las respectivas superficies y el aprovechamiento medio establecido del 2,11336 m²t/m²s (Sup. parcela edificable x nº alturas; 637,87 x 3 = 1916,61 m2_{t), sin que se apliquen} coeficientes de aumento o disminución.

La participación de los diferentes propietarios en los derechos y obligaciones comunes, así como la adjudicación de las parcelas resultantes de la actuación vendrá determinada por la cuota o porcentaje que a cada uno corresponda inicialmente y por aplicación del aprovechamiento medio fijado para el área de reparto establecido en el programa y que es de 2,11336 m²t/m²s.

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1.3 CRITERIOS DE VALORACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES. SU VALORACIÓN.

De conformidad a la proximidad de las parcelas se ha optado por una valoración homogénea de las mismas de forma que la valoración de las superficies edificables resultantes se realiza con arreglo al aprovechamiento real correspondiente a las mismas sin corregir dicho volumen mediante la aplicación de coeficientes ponderantes al no existir diferencias de valor que pudieran derivarse de las circunstancias de uso, tipología, localización y características de los terrenos sin diferencias de clase, calidad o destino de las edificaciones.

En función de la diferente edificabilidad final de las respectivas parcelas y de los derechos de cada propietario se adjudicarán las mismas.

1.4 CRITERIOS DE VALORACIÓN DE LAS INDEMNIZACIONES. SU VALORACIÓN.

1.4.1 Valoración de plantaciones, edificaciones, construcciones y otros derechos.

Por no existir plantaciones, derechos de arrendamiento, servidumbre o cualquier otro derecho personal o real en la zona de actuación no se tendrá que abonar indemnización alguna por parte de los propietarios integrantes de la reparcelación por estos conceptos. Las construcciones existentes y que sean incompatibles con la actuación serán derribadas e indemnizadas, siendo el coste de las indemnizaciones correspondientes una carga más de la urbanización y su valoración será establecida conforme a los criterios que determina la Texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 31 de Octubre de 2015 y el Reglamento de valoraciones de la ley del suelo de 9 de Noviembre de 2011

Como se ha indicado, en el ámbito de actuación hay un Edificio a derribar de una superficie construida de 581 m2, que debe ser indemnizado.

Su valoración consta en anexo que se acompaña al presente, correspondiendo su importe al propietario de la misma la Entidad RED GESTIÓN, SA.

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1.4.2 Valoración a efectos de indemnización por los excesos o defectos de adjudicación.

El Valor de los solares resultantes, por comparación con otros de características similares se fija en 410,30 €/m2_techo.

Este valor es el que se utilizara a efectos de indemnización por los excesos o defectos de adjudicación.

1.5 CRITERIOS DE ADJUDICACIÓN.

Toda la superficie susceptible de aprovechamiento privado del área de reparto que no se encuentra afecta a un uso dotacional público es objeto de adjudicación en proporción a los derechos de cada propietario.

No se adjudicaran como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento.

Todas las superficies adjudicadas cumplen el requisito de parcela mínima que se fija en el planeamiento vigente de 60 metros cuadrados y ancho frente de parcela mínimo de 4 metros lineales.

1.6 CRITERIOS DE PARCELAS A ADJUDICAR AL AYUNTAMIENTO DE VALENCIA.

Los terrenos objeto de reparcelación se encuentran calificados por el Plan General de Ordenación Urbana de Valencia como suelo urbano.

El artículo 74 de la LOTUP, determina que el calculo del aprovechamiento tipo. En nuestro caso el aprovechamiento tipo es coincidente con el aprovechamiento subjetivo, pues el planeamiento no atribuye un incremento de aprovechamiento respecto al planeamiento anterior vigente.

Conforme a ello en el área de reparto objeto del presente no hay excedente de aprovechamiento y ello lleva consigo a que no se adjudique ninguna parcela privada al Ayuntamiento de Valencia por tal concepto, sin perjuicio del 7% en el momento de solicitud de licencia de obra.

El articulo 76 de la LOTUP, Reglas generales de equidistribución para ámbitos de actuaciones aisladas.

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En nuestro proyecto se opta por una reparcelación económica, conforme a lo dispuesto en el articulo 96 de la LOTUP, Reparcelación voluntaria y reparcelación económica.

Por lo demás la parcela que se adjudica al Ayuntamiento de Valencia como se detalla en el punto 3.2.2 Parcela de destino dotacional público (viales) adjudicada al municipio de Valencia y a la que se les asigna el número 2 y es la calificada como suelo dotacional del ámbito de actuación (viales).

2 RELACIÓN DE PROPIETARIOS E INTERESADOS Y SITUACIONES

DE LAS FINCAS APORTADAS.

2.1 RELACIÓN NOMINAL DE PROPIETARIOS Y OTROS INTERESADOS.

Los propietarios que se encuentran incluidos en el área a reparcelar con sus respectivas superficies actuales son los siguientes:

 Parcela Uno:

Propietario RED GESTION SA

Dirección Plaza Sociedad Musical, nº 8 C.P 46600,Alzira (Valencia) Emplazamiento Calle Vuelta del Ruiseñor, nº 27

Superficie 239,26 m2

Referencia catastral 6335309YJ2763E0002EW 6335309YJ2763E0001WQ 6335309YJ2763E0003RE 6335309YJ2763E0004TR 6335309YJ2763E0005YT 6335309YJ2763E0006UY

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 Parcela dos:

Dirección Plaza Sociedad Musical, nº 8 C.P 46600,Alzira (Valencia) Emplazamiento Calle Flora nº11

Referencia catastral 633510JY2763E0001UQ

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 Parcela tres:

Dirección Plaza Sociedad Musical, nº 8 C.P 46600,Alzira (Valencia) Emplazamiento Calle Flora nº9

Referencia catastral 6665311YJ2763E0001HQ

 Parcela cuatro:

Propietario: RED GESTION SA

Dirección: Plaza Sociedad Musical, nº 8 C.P 46600,Alzira (Valencia) Emplazamiento Calle Vuelta del ruiseñor 29

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 Parcela cinco:

Propietario: Cruz Roja

Dirección:

Emplazamiento Calle Vuelta del Ruiseñor 33

Referencia catastral 6335307YJ2763E0001UQ

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 Parcela seis:

Propietario: RED GESTION SA

Dirección: Plaza Sociedad Musical, nº 8 C.P 46600,Alzira (Valencia) Emplazamiento

Superficie 125 m2 (dentro de nuestro área de reparto 39,22 m2)

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2.2 RELACIÓN E INFORMACIÓN DE LAS FINCAS APORTADAS.

FINCA APORTADA Nº UNO

TITULAR RED GESTIÓN, SA.

DESCRIPCIÓN

URBANA.- Una casa situada en la ciudad de Valencia, calle Vuelta del Ruiseñor, nº 27, antes 29; compuesta de dos plantas, con sus corralitos y una escalerilla en el centro que da acceso a dos pisos altos con dos habitaciones encaradas en cada uno.

Lindante:

- Por levante, herederos de Vicente Raga - Norte, parte posterior de la casa nº 27 de la

calle Flora.

- Por el mediodía y poniente, calles de situación y Flora, formando chaflán a dichas calles.

Ocupa un área total de 204,24 metros cuadrados TITULO

RED GESTION SA, en cuanto a titularidad en pleno dominio.

Adquirida por compraventa, en escritura de fecha 30 de septiembre de 2003, ante su notario Don Carlos Fernando Salto Dolla.

- Inscripción 3ª En la fecha de noviembre de 2003

CARGAS Y GRAVAMENES Sin cargas.

DATOS REGISTRALES Tomo 2629 Folio 1 Libro 960 Finca 4098 DATOS REPARCELACIÓN MEDICIÓN 239,26 m² SUPERFICIE AFECTADA 239,26 m²

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ARQUESTIL S.L.P.- Arquitectura e ingeniería www.arquestil.com 17 PORCENTAJE PARTICIPACIÓN 21,16 % Referencia catastral 6335309YJ2763E0002EW 6335309YJ2763E0001WQ 6335309YJ2763E0003RE 6335309YJ2763E0004TR 6335309YJ2763E0005YT 6335309YJ2763E0006UY Finca nº 1

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18 FINCA APORTADA Nº DOS

DESCRIPCIÓN

URBANA.- Casa o edificio, hoy solar resultante de su derribo, situado en Valencia, calle de Flora nº 27, cuyo edificio ocupaba una extensión superficial de ciento ocho metros catorce decímetros cuadrados. Lindante:

-por Noroeste, calle de Flora

-parte lateral derecha, con solar María Camps

-parte lateral izquierda, con casa nº 29 de la Vuelta del Ruiseñor.

- parte posterior, herederos de Vicente Raga. TITULO

RED DE GESTION SA, en cuanto a titularidad en pleno domino.

- Adquirida por compraventa en escritura de fecha 12 de marzo de 2003, ante su notario Don Carlos Fernando Salto Dolla.

DATOS REGISTRALES Tomo 2621 Folio 73 Libro 952 Finca 68354 DATOS REPARCELACIÓN MEDICIÓN 124,23 m² SUPERFICIE AFECTADA 124,23 m² PORCENTAJE PARTICIPACIÓN 10,99 % Referencia catastral 633510JY2763E0001UQ

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20 FINCA APORTADA Nº TRES

DESCRIPCIÓN

URBANA.- Parcela de terreno sito en Valencia, en calle Flora nº 9, antes 7 y 9. Ocupa una extensión, según reciente medición de doscientos nueve metros cuadrados.

Linda;

-al frente: con la calle Flora

-a la derecha: con la finca que tiene el 11 de numero de policía de dicha calle perteneciente a Dolores Tejedor.

- a la izquierda, con la finca que tiene el numero 7 de policía de la misma calle perteneciente a la Cruz Roja Española

- al fondo: con la propiedad de Enrique Esteve Calatayud a la que corresponde el numero 29 de policía de la calle Vuelta del Ruiseñor y con la de Vicente Payá.

La parcela descrita se forma por agrupación de las fincas 63537 y 68173

TITULO

RED GESTION en cuanto a titularidad en pleno dominio.

- Adquirido por compraventa, en escritura de fecha 21 de octubre de 2003, ante su notario Don Carlos Fernando Salto Dolla.

- Inscripción 3ª En la fecha de 15 de Diciembre de 2003

CARGAS Y GRAVAMENES Limitación Urbanística. Resolución U-5190 de fecha 13 de julio de 2005 del Excmo. Ayuntamiento de Valencia relativa a la Orden de ejecución de la edificación sobre esta finca

DATOS REGISTRALES

Tomo 2609 Folio 151

Libro 940 Finca 68184

DATOS REPARCELACIÓN

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ARQUESTIL S.L.P.- Arquitectura e ingeniería www.arquestil.com 21 SUPERFICIE AFECTADA 215,73 m² PORCENTAJE PARTICIPACIÓN 19,08 % Referencia catastral 6665311YJ2763E0001HQ Finca nº 3

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FINCA APORTADA Nº 4, compuesta por las fincas registrales, 54092 y 79, referencia catastral única 6335308YJ2763E0001HQ

FINCA APORTADA Nº CUATRO (4.1)

DESCRIPCIÓN

URBANA.- Un solar situado en las afueras de esta Ciudad de Valencia, partida y calles denominadas de la Vuelta del Ruiseñor, sin numeración de manzana, comprensivo de ciento cincuenta y dos metros noventa y cinco decímetros sesenta y seis centímetros cuadrados, equivalentes a dos mil novecientos ochenta y uno y medio palmos valencianos cuadrados;

Lindante:

- Frente: Calle Vuelta del Ruiseñor

- Derecha saliendo u Oeste, con las de Dolores Ipa.

- Por Espaldas o Norte, con solar de la viuda de Pascual Alemany

- Por el Este o Izquierda, solar de Desamparados Raga Bon.

TITULO

RED DE GESTION SA, en cuanto a una quita parte indivisa en pleno domino.

- Adquirida por compraventa, en escritura otorgada en Marbella, de fecha 7 de Abril de 2003, ante su notario Juan Alegre González. - Inscripción 4ª En fecha de 11 de Abril de 2003 RED DE GESTION SA, en cuanto a cuatro quintas partes del pleno domino

- Adquiridas por retracto en virtud del documento judicial expedido en Valencia, de fecha 24 de Diciembre de 2003, por el juzgado de 1ª Instancia nº 25.

- Inscripción: 6ª En la fecha 14 de Mayo de 2004

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DATOS REGISTRALES Libro 947 Finca 54092

DATOS REPARCELACIÓN MEDICIÓN 314,74 m² (finca 4.1+4.2) SUPERFICIE AFECTADA 314,74 m²(finca 4.1+4.2) PORCENTAJE PARTICIPACIÓN 27,83 %(finca 4.1+4.2) Referencia catastral 6335308YJ2763E0001HQ (finca 4.1+4.2) Finca nº 4

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24 FINCA APORTADA Nº CUATRO (4.2)

DESCRIPCIÓN

URBANA.- Solar situado, calle Vuelta del Ruiseñor, nº 29, antes 33, ocupa una superficie de ciento cincuenta y dos metros sesenta y cinco decímetros sesenta y seis centímetros cuadrados, de los cuales ciento siete metros sesenta y seis centímetros cuadrados son edificables, y los restantes cuarenta y cinco metros cuadrados, por las nuevas líneas marcadas por el Ayuntamiento de Valencia, se destina a calle. La total finca linda; frente, calle situación; derecha, saliendo, solar de Vicente Raga, espaldas, solar viuda de Pascual Alemany y huerto Gabriel Mazarredo; y por la izquierda solar de Gustavo Raga.

TITULO

RED DE GESTION SA, en cuanto a una quita parte indivisa en pleno domino.

- Adquirida por compraventa, en escritura otorgada en Marbella, de fecha 7 de Abril de 2003, ante su notario Juan Alegre González. - Inscripción 7ª En fecha de 11 de Abril de 2003 RED DE GESTION SA, en cuanto a cuatro quintas partes del pleno domino

- Adquirida por retracto en virtud del documento judicial expedido en Valencia, de fecha 24 de Diciembre de 2003, por el juzgado de 1ª Instancia nº 25.

- Inscripción: 9ª En la fecha 14 de Mayo de 2004

DATOS REGISTRALES

Tomo 2557 Folio 121

Libro 888 Finca 79

DATOS REPARCELACIÓN

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ARQUESTIL S.L.P.- Arquitectura e ingeniería www.arquestil.com 25 SUPERFICIE AFECTADA 314,74 m² (finca 4.1+4.2) PORCENTAJE PARTICIPACIÓN 27,83 %

Referencia catastral 6335308YJ2763E0001HQ (finca 4.1+4.2) Finca nº 4

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26 FINCA APORTADA Nº CINCO

TITULAR CRUZ ROJA ESPAÑOLA

DESCRIPCIÓN

URBANA.- Solar de ciento noventa y un metros y once decímetros cuadrados de superficie, situado a las afueras de Valencia, partida y calle Vuelta del Ruiseñor hoy nº 33 antes nº 35.

Lindante:

- Norte, solares de la Cruz Roja - Sur, calle de la Vuelta del Ruiseñor - Oeste, Desamparados Raga

- Este, con D. Luis Aznar Flores TITULO

CRUZ ROJA ESPAÑOLA, en cuanto a una mitad indivisa en pleno domino

- Adquirida por compraventa, en escritura otorgada en Valencia, de fecha 30 de julio de 2002, ante su notario Rafael Gómez-Ferrer Sapiña.

- Inscripción 4ª En fecha de 1 de Octubre de 2002

CRUZ ROJA ESPAÑOLA, en cuanto a una mitad indivisa del pleno dominio

- Adquirida por compraventa, en escritura otorgada en Valencia, de fecha 30 de Julio de 2002, ante su notario Rafael Gómez-Ferrer Sapiña.

- Inscripción 5ª En la fecha 1 de Octubre de 2002.

DATOS REGISTRALES

Tomo 2559 Folio 45

Libro 890 Finca 3522

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ARQUESTIL S.L.P.- Arquitectura e ingeniería www.arquestil.com 27 SUPERFICIE AFECTADA 197,69 m² PORCENTAJE PARTICIPACIÓN 17,84 % Referencia catastral 6335307YJ2763E0001UQ Finca nº 5

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28 FINCA APORTADA Nº SEIS

DESCRIPCIÓN

URBANA.- Solar comprensivo de ciento veinte metros cincuenta y nueve decímetros cuadrados, en termino de Valencia, partida y calle Vuelta del Ruiseñor, donde tiene asignado el nº 35 de policía, antes 37.

Lindante:

- Norte, solares de la Cruz Roja - Sur, calle Vuelta del Ruiseñor - Este, Viveros municipales

- Oeste, resto de donde esta finca procede de D. Blas Gimeno Serrano.

TITULO

RED DE GESTION, SA, en cuanto a la totalidad del pleno domino.

- Adquirida por compraventa, en escritura otorgada en Valencia, de fecha 23 de Mayo de 2005, ante su notario Don Alberto Domingo Puchol.

- Inscripción 5ª En la fecha 22 de julio de 2005 CARGAS Y GRAVAMENES Sin cargas.

DATOS REGISTRALES Tomo 2635 Folio 169 Libro 966 Finca 3521 DATOS REPARCELACIÓN MEDICIÓN 125,00 m² SUPERFICIE AFECTADA 39,22 m² PORCENTAJE PARTICIPACIÓN 3,47 % Referencia catastral 6335306YJ2763E0001ZQ

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29 Finca nº 6

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30 SEGREGACIÓN PARCELA APORTADA Nº SEIS.

Superficie Total: 125,00 m² Superficie Segregada: 39,22 m²

LINDEROS

Norte

solares de la Cruz Roja

Sur

calle Vuelta del Ruiseñor

Este

Resto finca matriz

Oeste

Resto de donde esta finca procede de D. Blas Gimeno Serrano. (finca aportada nº 5 Cruz Roja)

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31 RESTO PARCELA APORTADA Nº SEIS

Superficie: 85,78 m²

LINDEROS

Norte

solares de la Cruz Roja

Sur

calle Vuelta del Ruiseñor

Este

Viveros municipales

Oeste

Porción segregada

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3 PROPUESTA DE ADJUDICACIÓN DE PARCELAS RESULTANTES.

3.1 RELACIÓN DE PARCELAS RESULTANTES.

De conformidad a lo establecido en el artículo 80, 81 y 82 de la LOPTU se procede a agrupar las superficies de las fincas descritas con anterioridad e incluidas en el ámbito de la actuación para ajustarlas al planeamiento y a la presente reparcelación.

Se obtienen una parcela resultante edificable y dos parcelas destinadas a dotacional vial. La parcela edificable, parcela A-1, tendrá la extensión superficial, lindes y ubicación que se detalla en la descripción individual y registral que se hace en el apartado siguiente. Las parcelas destinadas a dotacional (Vial), parcelas V-1 y V-2, tendrán la extensión superficial y lindes que se detalla en la descripción individual y registral que se da a cada una de ellas en los aparatados siguientes.

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3.2 ADJUDICACIÓN DE PARCELAS RESULTANTES.

3.2.1 Parcela edificable resultante adjudicada a RED GESTION SA.

PARCELA RESULTANTE: A-1

DESCRIPCIÓN

Parcela de Terreno sita en término de Valencia, con una superficie total de 906,90 m2_{, de los cuales 638,87 son edificables y}

268,03 son destinados a espacio libre privado (ELP).

Linda,

- Norte, parcela Cruz Roja Española - Sur, calle Vuelta del Ruiseñor - Este, calle Genaro Lahuerta - Oeste, calle Flora

SUPERFICIE 906,90 m2

APROVECHAMIENTO 1.916,61 m2_techo

ADJUDICATARIO RED GESTIÓN, SA

C.I.F. A-46721064

DIRECCIÓN Plaza Sociedad Musical, nº 8

C.P 46600,Alzira (Valencia)

USO UFA-1 (Cases de Poble), los usos son los

permitidos en la zona UFA-1. PEP-EBIC 08

TITULO

Adjudicación a la Entidad RED GESTIÓN, SA. En pleno dominio en Proyecto de Reparcelación del área de reparto del PGOU de Valencia, PEP-EBIC 08, promovido por la citada entidad, en virtud de aportación de las fincas 1,2,3,4, y 6 (parte segregada) e indemnización en metálico a CRUZ ROJA ESPAÑOLA de la finca nº 5

PORCENTAJE PARTICIPACIÓN 100 %

CUOTA DE LA CUENTA DE LIQUIDACIÓN 205.537,06 €

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34 Parcela resultante A- 1

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3.2.2 Parcela de destino dotacional público (viales) adjudicada al municipio de Valencia

PARCELA RESULTANTE: V-1

DESCRIPCIÓN

Parcela de Terreno sita en término de Valencia, con una extensión superficial de 26,09 m², destinada a viales de la calle Flora, y chaflán calle Flora y calle Vuelta del Ruiseñor.

Linda:

Norte, parcela Cruz Roja Española Sur, calle Vuelta del Ruiseñor

Este, parcela propiedad de Red de Gestión SA Oeste, calle Flora

SUPERFICIE 26,09 m²

DESTINO Suelo Dotacional Vial. Red Viaria

ADJUDICATARIO AYUNTAMIENTO DE VALENCIA

TITULO

Adjudicación en pleno dominio en Proyecto de Reparcelación del área de reparto de la parcela edificable sita entre las Calle Flora y Calle Vuelta del ruiseñor promovido por la Entidad RED GESTIÓN, SA.

CARGAS Y GRAVAMENES Libre de cargas y gravámenes. Parcela resultante V-1, suelo dotacional vial

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37 PARCELA RESULTANTE: V-2

DESCRIPCIÓN

Parcela de Terreno sita en término de Valencia, con una extensión superficial de 198,52 m², destinada a viales de la calle Flora, y chaflán calle Flora y calle Vuelta del Ruiseñor.

Linda:

Norte, parcela Cruz Roja Española destina a dotación publica (Vial)

Sur, calle Vuelta del Ruiseñor

Este, parcela propiedad de Red de Gestión SA destinada a dotación publica (Vial)

Oeste, parcela propiedad de Red de Gestión SA

SUPERFICIE 198,52 m²

DESTINO Suelo dotacional vial. Red Viaria

ADJUDICATARIO AYUNTAMIENTO DE VALENCIA

TITULO

Adjudicación en pleno dominio en Proyecto de Reparcelación del área de reparto de la parcela edificable sita entre las Calle Flora y Calle Vuelta del ruiseñor promovido por la Entidad RED GESTIÓN, SA.

CARGAS Y GRAVAMENES Libre de cargas y gravámenes. Parcela resultante V-2, suelo dotacional vial

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4 TASACIÓN DE DERECHOS, EDIFICACIONES, CONSTRUCCIONES

O PLANTACIONES QUE DEBEN EXTINGUIRSE O DERRUIRSE

PARA LA EJECUCIÓN DEL PROGRAMA.

4.1 PLANTACIONES Y EXPLOTACIONES AGRÍCOLAS.

No existen plantaciones ni explotaciones agrícolas de interés por lo que no hay que satisfacer indemnización alguna a los diferentes propietarios por este concepto.

4.2 INSTALACIONES INDUSTRIALES Y COMERCIALES.

No existen instalaciones industriales y comerciales en la unidad objeto de reparcelación por lo que no hay que satisfacer indemnización alguna a los diferentes propietarios.

4.3 EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES.

Dentro del ámbito de la actuación existe un edificio en la parcela aportada núm. 1 propiedad de la Entidad RED GESTIÓN, SA. el cual es incompatible con la actuación y por tanto será objeto de derribo.

Conforme a los criterios establecidos en el apartado I.4, las indemnizaciones correspondientes por el derribo de las edificaciones y construcciones incompatibles con la actuación serán establecidas en atención al valor de reposición de las mismas corregido dicho valor en atención a su antigüedad y estado de conservación.

La construcción incompatible con la actuación que debe ser objeto de indemnización es la siguiente:

Dentro del ámbito que nos ocupa existe una edificación en esquina , destinada a vivienda , la cual se compone de tres plantas , planta baja con dos viviendas , y dos plantas altas con dos viviendas por planta . En total seis viviendas .

La superficie construida total es de 581 m2 , según levantamiento topográfico y de 583 m2 según el catastro.

La fecha de construcción de las edificaciones según el catastro es de 1940 . Se ha tenido en cuenta que el edificio ha experimentado reformas a lo largo de su existencia como se deduce de su estado actual, concretando una reforma media a mediados de la década de los años 60. La proximidad del inmueble al cauce del rio Turia hace comprensible que después de la riada de 1957 , el inmueble necesitase de una reforma

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considerable , por lo que se ha considerado un tipo de reforma media , considerando un coeficiente i= 0,6.

De la expresión

Fa = Fc + (Fr - Fc) . i

Se obtiene Fa = 1940+ (1965 -1940 ) 0,6 = 1955 , siendo la fecha de antigüedad a efectos de cálculo 1955 , es decir 62 años de antigüedad.

Entrando en la tabla del anexo II del Reglamento de Valoraciones , obtenemos el coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación correspondiente a una antigëdad de 62 años y un estado de conservación deficiente, siendo este coeficiente 0,7511

Β= 0,7511

Como valor de la construcción al final de su vida útil tenemos en cuenta su valor máximo, teniendo en cuenta que para edificios residenciales la vida útil es de 100 años según el anexo III y el edificio no ha llegado al final de dicha vida útil . Dicho valor arreglo a ley se considera inferior al 10 % del valor de reposición bruto.

Así pues el valor de la edificación será de acuerdo con la siguiente expresión

V = VR – (VR – VF). β VF= 0,9 VR ; V = VR ( 1-0,9x 0,7511) = 0,324 VR

Para una edificación residencial de las características del inmueble valorado se ha considerado un coste de construcción por contrata de 580 €/m2 construido , y un porcentaje de un 21 % sobre este coste de construcción en concepto de otros gastos necesarios ( proyectos , licencias , declaración de obra nueva , etc…) , siendo el VR = 580 x 1,21 = 701,8 €/m2, siendo V= 701,8 x 0,324 = 227,38 €/m2 .

Para una superficie de 581 m2 , el valor de la edificación resultante es de (581 x 227,38) = 132.107,78 €

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4.4 DERECHOS DE ARRENDAMIENTO.

No existen derechos de arrendamiento sobre los terrenos objeto de actuación de ahí que no existan previsiones respecto a los mismos por lo que no hay que satisfacer indemnización alguna por este concepto.

4.5 SERVIDUMBRES Y CARGAS.

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5 CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL.

5.1 CONCEPTO DE CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL.

Comprende todos los gastos detallados en la proposición jurídico económica que se presentara con el programa y que son los gastos necesarios para desarrollar la completa urbanización de los terrenos que se reparcelan.

Las liquidaciones de las correspondientes cuotas de cada propietario se encuentran detalladas en el cuadro anexo que se acompaña al presente.

5.2 ANÁLISIS ECONÓMICO-FINANCIERO.

En la proposición jurídico económica que se presentara se contienen de forma detallada cuales son los gastos iniciales del desarrollo urbanístico de los terrenos.

Dichos gastos son los siguientes:

1. El coste de las obras, proyectos, gastos e indemnizaciones. 2. Beneficio Empresarial del Urbanizador.

1º.- El coste de las obras, (obras de vialidad, saneamiento, suministro de agua y energía

eléctrica, alumbrado público, etc... conforme a lo previsto en el programa), proyectos y gastos (honorarios Proyectos de urbanización, programa y reparcelación, arquitectos e ingenieros técnicos y superiores, notaría, registro y demás intervinientes) e indemnizaciones en su caso(procedentes del derribo de construcciones, destrucción de plantaciones, obras e instalaciones que exijan la ejecución )

En nuestro programa dichos costes son:

1.1.- Obras.- Previstas en el proyecto de urbanización que se contiene en nuestra

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CAPITULO RESUMEN EUROS

1 Demoliciones y actuaciones previas 26.708,55

2 pavimentación 2.387,94

3 Gestión de residuos 263,52

4 Control de calidad y ensayos 200,00

5 Seguridad y Salud 650,00

TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL 30.210,01 Gastos Generales 13 % 3.927,30 Beneficio Industrial 6 % 1.812,60

TOTAL PRESUPUESTO CONTRATA 35.949,91

IVA 21 % 7.549,48

TOTAL 43.499,39

1.2.-Proyectos y Gastos.- derivados de la ejecución de nuestro Programa, son:

1.3.- Indemnizaciones.- los supuestos en que se hace necesario practicar

indemnizaciones, dado que en los terrenos objeto de urbanización hay derribos que realizar y quedan detallados en el Proyecto de Reparcelación. (Las indemnizaciones a efectuar por el derribo de construcciones han sido cuantificadas en la cantidad de 132.107,78 €).

2º.- Beneficio Empresarial del Urbanizador por la promoción de la Actuación Aislada.- la

Entidad RED GESTIÓN, SA. promotora del presente Programa lo fija en el 0 %. Programa de Actuación Integrada 3.567,54 €

Proyecto de Urbanización 1.245,56 €

Proyecto de Reparcelación 3.011,48 €

Honorarios Técnicos Superiores Dirección Obra Urb. 654,56 € Honorarios Técnicos Aparejador Dirección Obra Urb. 654,56 €

Estudio Seguridad y Salud 345,67 €

Honorarios Letrado 6.500,00 €

Honorarios Notaria, Registro, Publicaciones. 9.500,00 € Gastos Financieros y Generales del Urbanizador 12.000,00 €

TOTAL 37.479,37 €

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5.2.1 Costo total de la actuación

Viene integrado por los siguientes apartados:

 Obras 35.949,91 €

 Proyectos y gastos 37.479,37 €

 Indemnizaciones 132.107,78 €

 Beneficio urbanizador 0,00 €

Total 205.537,06 €

COSTE TOTAL DE LA ACTUACIÓN 205.537,06 €

Este coste es al que deberán contribuir, en común, los propietarios al Urbanizador.

Una vez fijado este importe, a efectos de la fijación de la retribución en especie o el pago en metálico de las cuotas de urbanización, se establecen los siguientes apartados:

5.2.2 Repercusión del coste de la actuación.

Teniendo en consideración la superficie total de la unidad de actuación, la superficie total de solares resultantes y el valor del coste de la actuación, se determinan las siguientes repercusiones:

coste m2 inicial bruto 181,75 €

coste m2 edificabilidad 107,24 €

5.2.3 Valor de los solares.

El Valor de los solares resultantes, por comparación con otros de características similares se fija en 410,30 € m2/techo

5.2.4 Porcentaje de retribución en terrenos.

El valor total de la actuación (205.537,06.) dividido por el valor unitario del m2_(410,30

€.), da el número de m2 _{de edificabilidad neta que el urbanizador debe percibir como}

retribución en especie.

Esta edificabilidad así determinada (500,94 m2 _{t), con respecto a la edificabilidad total}

de solares resultantes de la reparcelación representa el 26,1369 %.

La retribución en especie se fija, por tanto, en el 26,1369% del aprovechamiento subjetivo de los propietarios.

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6 DETERMINACIONES DE LA LOTUP.

6.1 Objeto de la reparcelación (art. 80 LOTUP)

La reparcelación es la nueva división de fincas ajustada al planeamiento para adjudicarlas entre los afectados según su derecho, y tiene por objeto:

a) Regularizar urbanísticamente la configuración y los linderos de las fincas.

En los planos que se adjuntan al presente se detalla la regularización urbanística de la parcela conforme a los criterios establecidos en el planeamiento y la nueva descripción de las mismas que se ha desglosado con anterioridad.

b) Materializar la distribución de beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística.. c) Retribuir al urbanizador por su labor, ya sea adjudicándole parcelas edificables o afectan do

estas a sufragar las cargas de urbanización

d) Adjudicar a la administración los terrenos urbanizados, tanto dotacionales como edificables,

que legalmente le correspondan, en pleno dominio y libres de cargas.

Terrenos dotacionales.- se describen en la reparcelación y son los grafiados como viales y espacios libres en los planos elaborados al efecto.

Parcelas edificables.- No se le adjudican conforme a lo indicado en apartados anteriores.

e) Subrogar las fincas originarias por parcelas edificables y fincas de resultado. f) Compensar en metálico a los propietarios que no reciban adjudicación en parcela.

g) Concretar las reservas para vivienda de protección pública en parcelas determinadas,

conforme al plan o programa.

h) Concretar y asignar a cada propietario la parte correspondiente de las cargas de

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6.2 Formalidades de la reparcelación. (art. 92 LOTUP)

El procedimiento de aprobación del proyecto de reparcelación, que se iniciará mediante el acuerdo de sometimiento a información pública por el Ayuntamiento, debe ajustarse a las siguientes reglas:

a) Información pública del proyecto de reparcelación forzosa por un plazo mínimo de un mes en el

Diari Oficial de la Comunitat Valenciana y notificación individual a los propietarios incluidos en el área reparcelable.

b) Acreditación, previa o simultánea al inicio del período de información pública, de la titularidad y

situación de las fincas iniciales, mediante certificación del registro de la propiedad de dominio y cargas.

c) Audiencia, por quince días desde su notificación, a los titulares registrales no tenidos en cuenta

en la elaboración del proyecto de reparcelación y a aquellos que resulten afectados por modificaciones acordadas tras el período previo y único de información pública.

d) Tras la información pública y, en su caso, la audiencia adicional, se realizará, cuando proceda, la

modificación del proyecto de reparcelación derivada de las mismas y de los requerimientos recíprocos y de pago regulados en el artículo 86 de esta ley a fin de extinguir o regularizar proindivisos.

e) Aprobación del proyecto de reparcelación, acordada por el ayuntamiento dentro del plazo de seis

meses desde la fecha de publicación del anuncio de información pública en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana.

- La resolución debe ser motivada, decidir sobre todas las cuestiones planteadas por los interesados y pronunciarse sobre todos los aspectos que deba contener el título inscribible. Si la resolución ordena la introducción de rectificaciones, estas deberán expresarse inequívocamente y quedar incorporadas definitivamente al proyecto de reparcelación, en su aprobación definitiva.

- En los proyectos de reparcelación que el urbanizador promueva ante la administración, el silencio se entenderá negativo cuando hayan transcurrido tres meses desde que finalice el plazo de los requerimientos recíprocos o de pago.

- El acuerdo aprobatorio de la reparcelación se notificará a los interesados. El acuerdo, una vez firme en vía administrativa, acompañado de la acreditación de la práctica de las notificaciones a los interesados y de haberse pagado o consignado las indemnizaciones de los acreedores netos, se inscribirá en el registro de la propiedad, previo otorgamiento de documento público, notarial o administrativo, que exprese su contenido.

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47 6.3 Criterios de la reparcelación. (art. 85 LOTUP)

Sin perjuicio de que gran parte de ellos han sido detallados a lo largo del proyecto, siguiendo con las directrices del Art. 85 LOTUP.

Criterios utilizados para la redacción de la presente reparcelación:

En defecto de acuerdo, las adjudicaciones se realizarán según las siguientes reglas:

a) La parcela se adjudicará al mismo propietario de la finca de origen si esta engloba

toda la superficie de aquella y su dueño tiene derecho bastante para eso o, también, en el caso de edificación consolidada previsto en el artículo 193 y siguientes de esta ley.

b) Se procurará que las fincas adjudicadas estén situadas en el lugar más próximo

posible a las antiguas propiedades de las que traigan causa.

c) Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permita que se

adjudiquen fincas independientes a todos ellos, los solares resultantes se adjudicarán en proindiviso a tales propietarios.

Esta misma regla se aplicará, en cuanto a los derechos no adjudicados, cuando el derecho de determinados propietarios no quede agotado con la adjudicación independiente que en su favor se haga.

d) Será preferible la adjudicación de fincas independientes al mayor número posible de

propietarios, que la adjudicación en proindiviso, y esta última será preferible a la indemnización en metálico. En las adjudicaciones en proindiviso, se procurará también la creación de comunidades del menor número posible de comuneros.

e) Si la cuantía de los derechos de los propietarios, una vez deducida la retribución al

urbanizador, en su caso, no alcanzase el quince por cien de la parcela adjudicable de menor aprovechamiento, la adjudicación podrá sustituirse por una indemnización en metálico. La misma regla se aplicará cuando los derechos no adjudicados a los que se refiere el apartado c anterior no alcancen dicho tanto por ciento.

f) Salvo en el caso de edificación consolidada regulado en el artículo 193 y siguientes de

esta ley, no se podrán hacer adjudicaciones que excedan del quince por cien de los derechos de los adjudicatarios. El propietario a quien se adjudique un exceso deberá desembolsar su pago en la primera cuota de urbanización.

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g) Si existen parcelas sobrantes, tras la aplicación de las anteriores reglas, podrán

adjudicarse en proindiviso a los propietarios cuyo defecto de adjudicación supere el mínimo del apartado e.

Son las que se han detallado en los apartados anteriores del presente Proyecto de Reparcelación.

a) Cuenta de liquidación.

Es la que se contiene en el cuadro anexo que se acompaña.

En Valencia a Marzo de 2017

D. Salvador Blanch Ramón

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49 PLANOS

1.- Plano de Situación

2.- Plano de delimitación del Área de Reparto 3.- Plano Parcelas Aportadas