Para concretar las decisiones del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá del año 2.000 sobre los suelos de expansión urbana del borde sur, se estructuró la OUNU. La estructuración de esa operación inició en el 2002 como un escenario de aplicación de diversos instrumentos de gestión del suelo, con el propósito de desarrollar formas alternativas de generación de suelo urbanizado para vivienda social. En su diseño se contempló la necesidad de hacer uso de los distintos meca- nismos de gestión previstos en la ley colombiana, tales como la participación en plusvalías, los planes parciales y el reparto equitativo de cargas y beneficios.
La base fundamental para la aplicación de la estrategia de gestión del suelo consistió en un estric- to control a los precios del suelo. Para su logro, el primer paso que dio la Administración fue la del anuncio del proyecto, que tenía por objeto anunciar su puesta en marcha y sus características básicas. Igualmente, se ordenaba la realización de avalúos de referencia, que permitieran conocer los valores de los terrenos de acuerdo con su uso efectivo (usos agrícolas y forestales) y sin incor- porar la expectativa de valorización que su consideración como de expansión urbana podía supo- ner. El Anuncio fue formalizado mediante el Decreto 266 de 20031. El resultado de los avalúos y
Tabla 1. Resultado de los avalúos de referencia, indexados a diciembre 20112 Zona por rango de valor
(COP$/m2 de suelo)
Zona por rango de valor (US$/m2 de suelo) Área de la zona dentro del proyecto de estudio (m²) Porcentaje (Indexado año 2011) (Indexado año 2011)
$2.071 $1,07 52.475 0,80% $3.451 a 5.677.520 $1,78 a $3,20 5.677.520 86,73% $7.573 a 354.807 $3,90 a $5,93 354.807 5,42% $11.528 a 265.343 $5,93 a $7,11 265.343 4,05% $13.805 a 28.592 $7,11 a $8,53 28.592 0,44% $20.707 $10,66 2.702 0,04% $27.610 $14,21 89.078 1,36% $31.751 a 39.670 $16,34 a $17,77 39.67 0,61% $55.220 $28,42 25.927 0,40% $69.026 $35,53 10.060 0,15% Total 6.546.175 100,00%
Fuente: Elaborado con base en Departamento Administrativo de Catastro Distrital - DACD. Avalúos de referencia Proyecto Urbanístico Integral Operación Nuevo Usme. Diciembre 2003. Bogotá D.C.
Esta novedosa instrumentación por parte de la administración de Bogotá, de un mecanismo existente en la legislación colombiana desde la Ley 9 de 1989, que no había sido implementado antes, ha servido como punto de referencia para que otras ciudades y otros proyectos también de Bogotá lo implementen, y ha contribuido decididamente a renovar las bases técnicas y concep- tuales con las que hoy se aborda la valoración de inmuebles en los procesos de implementación de los nuevos instrumentos de gestión urbana contemplados en la legislación colombiana.
Evaluación de su uso
En la siguiente gráfica se muestran los valores comparados – en pesos de 2010 - de adquisición de terrenos por parte de Metrovivienda para la ejecución de sus diferentes proyectos. Solamente en el último proyecto – la OUNU - se utilizó el mecanismo del anuncio del proyecto y los avalúos de referencia. Como se aprecia y gracias a la implementación de este instrumento, el valor de adquisición por m² en este proyecto es el más bajo de la historia de Metrovivienda.
Instrumentos Notables de Políticas de Suelo en América Latina
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Gráfica 1. Comparativo valores de adquisición del suelo en proyectos de Metrovivienda
* Incluye algunas construcciones de barrios legalizados y pagos de expropiaciones judiciales que incrementan al suelo hasta en el 100%
Fuente: Metrovivienda. Dirección de Operaciones Estratégicas. Bogotá D.C. 2011.
A pesar de que solamente el proyecto ciudadela Nuevo Usme se localiza en el mismo sector de la ciudad de la OUNU, el suelo del resto de proyectos promovidos por Metrovivienda compar- tía la misma situación inicial: suelo sin urbanizar clasificado como apto para la expansión de la ciudad y en el que se desarrollaban actividades agrícolas. Se observa que el efecto del anuncio es significativo, pues implicó una reducción de más del 50% en relación con el valor más bajo de adquisición que se habia dado en el pasado en la ciudadela Nuevo Usme.
El resultado del proceso de gestión y adquisición de suelo llevado a cabo en el marco de la Opera- ción Nuevo Usme por parte de Metrovivienda ha dado como resultado que a diciembre de 2011 se hayan adquirido 103 hectáreas de suelo a una valor promedio de $ 7.614 (US$3,92) por m² de suelo, como se ilustra en la siguiente Tabla:
Tabla 2. Inversión total en adquisición de suelo por parte de Metrovivienda según forma de adquisición de suelo
Tipo de adquisición Valor en pesos Área (m²) Valor/m² de suelo Valor/m² de suelo en US$ Número de Predios adquiridos Total inversión en enajenaciones voluntarias $2.244.345.579 218.297 $10.281 $5,29 10 Total Inversión expropiaciones por vía administrativa $5.610.864.930 813.396 $6.898 $3,55 4 Total $7.855.210.509 1.031.693 $7.614 $3,92 14
Fuente: Metrovivienda. Dirección de Operaciones Estratégicas. 2011. La implementación efectiva en este caso y los avances en la instrumentación que fueron descri- tos sirvieron de ejemplo y antecedente para que este instrumento fuera objeto recientemente de un decreto reglamentario del nivel nacional que regula en detalle su forma de implementación y operación. La existencia de esta reglamentación facilita y promueve que la aplicación de este instrumento se dé en otros municipios distintos a Bogotá. En esencia el Decreto 2729 del 27 de diciembre de 2012 formaliza la forma de implementación que se siguió para el Anuncio del proyecto de la OUNU y establece con claridad los pasos y el procedimiento para la formalización de un anuncio, para la realización de los avalúos de referencia y para realizar el descuento efectivo de los incrementos de precio producto del anuncio.