Aunque la integración residencial ha devenido un verdadero pie forzado de las políticas urbano habitacionales en Chile, la única iniciativa que ha apuntado explícitamente a reducir la segrega- ción en su dimensión social es el SIS, que fomenta los PIS: desarrollos residenciales para grupos medios que incluyan al menos un 30% de viviendas destinadas al estrato más vulnerable.1 El
incentivo para la clase media corresponde a la asignación de un “bono de integración social” que asciende a US$4.000, pudiendo este ser destinado al pago de viviendas de hasta US$80.000. El SIS de esta manera impulsa la des-focalización de los recursos estatales.
Este estudio analiza los casos de “San Alberto de Casas Viejas” (SACV) y “Juvencio Valle” (JV), dos conjuntos habitacionales que forman parte de la lista de 9 proyectos que han utilizado el SIS entre 2006 y 2009. En términos generales, el estudio de estos casos permite señalar que es posible desarrollar proyectos de integración social que a la vez sean tanto o más rentables que los proyec- tos tradicionales, y también viables desde la perspectiva de la convivencia social. No obstante lo anterior, trabas administrativas, pero en mayor medida aspectos estructurales de mercado, pue- den obstaculizar la replicabilidad de estas iniciativas.
A nivel de oferta
Un análisis desde el enfoque de la oferta muestra los elementos clave que tuvo el desarrollo de PIS en estos dos casos:
1) Motivaciones para la implementación: los objetivos de los desarrolladores no son direc- tamente la integración social. Mientras en un caso se opta por construir un PIS como forma de “ensayo” o preparación de un proyecto mayor que obliga a la incorporación de una cuota de vivienda social (caso de SACV); en el otro se busca hacerlo como forma de introducir mejoras habitacionales para los asociados de menores recursos, a través del uso de subsidios cruzados (caso de JV). La motivación tras la decisión de realizar los dos proyectos estudiados es así, excepcional y ocupa un espacio aún pequeño en relación al total de proyectos habitacionales subsidiados.
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formato tradicional de homogeneidad arquitectónica de los conjuntos (caso de Juvencio Valle), el caso de SACV se desarrolló bajo el modelo de casas distintas según capaci- dad de pago del hogar, considerando una distribución espacial tipo ‘pimienta’ (es decir, mixtura uno a uno, sin poderse distinguir sectores asociados a clases sociales específicas dentro del proyecto). Estas diferencias en el diseño y la arquitectura fueron ‘controladas’ cuidando que fueran ‘más hacia adentro que hacia afuera de la vivienda’, y permitiendo que fueran reversibles en el tiempo. Además, se consideró una distribución estratégica de las viviendas, que no sólo ‘premiaban’ a las viviendas de mayor valor con acceso pre- ferente a pequeñas plazas y a vías principales, sino que también hacían más probable la mantención de los espacios comunes. Estas consideraciones permitieron evitar el recha- zo que para los grupos medios podría haber generado estar cercanos a viviendas de un estándar evidentemente más bajo y ayudaron a desdibujar las fronteras sociales debido a que, a primera vista, las soluciones habitacionales tienen un estándar similar, asimilable a la clase media. Así también esta estrategia permite que las familias que inicialmente ocupan las casas más baratas puedan proyectarse a futuro dentro del mismo conjunto, pero en una mejor vivienda, manteniendo de esta manera a las familias con movilidad social ascendente dentro del conjunto.
3) Localización: el estudio revela que una buena localización en términos absolutos (exis- tencia y calidad de equipamiento e infraestructura, oportunidades laborales en general, entorno natural, diversidad social, etc.) o bien relativos (cercanía a redes familiares y de amistad, cercanía al trabajo del jefe de hogar y/o cónyuge, etc.) hacen a un proyecto in- mobiliario más atractivo no sólo para los grupos más vulnerables, sino también para los grupos medios. Una localización ventajosa puede pesar más que los ‘costos’ asociados a la integración residencial.
4) Esquema de venta y estrategia de marketing: Tanto JV como SACV fueron PIS rentables desde la lógica inmobiliaria, con niveles de utilidad similares e incluso superiores a los de un proyecto estándar. En el caso de SACV la incorporación de estrategias basadas en redes sociales pre-existentes y el marketing ‘boca a boca’ disminuyeron los costos de marketing. Por su parte, la estrategia comercial del proyecto permitió que aumentara en cinco veces la velocidad de venta del proyecto, disminuyendo así los costos inmobiliarios asociados a proyectos inmobiliarios tradicionales y estrategias de marketing masivo. 5) Trabas administrativas para el desarrollo de PIS: El hecho que el subsidio de integración
sea un instrumento reciente y esté sujeto a dos normativas distintas ha propiciado que su uso sea complejo y con altos niveles de incertidumbre para el sector inmobiliario. Incluso considerando que un PIS pudiera traer mayores utilidades a las empresas inmo- biliarias que un proyecto tradicional, lo engorroso de su aplicación puede hacer que éstas prefieran otro tipo de negocios, más seguros y predecibles, lo que indica la necesidad de simplificar el instrumento.
Desde la demanda
Desde el enfoque de la demanda de los PIS, destaca lo siguiente:
al nivel social del barrio es muy bajo, en cambio, la tipología y tamaño de la vivienda, la disponibilidad de áreas verdes, conectividad y localización son las que más inciden en la decisión residencial. Un alto porcentaje se mostró indiferente ante la composición social del desarrollo, lo que abre un margen para la implementación de políticas de reducción de la segregación.
2) Composición social: uno de los principales hallazgos del estudio es que a pesar de que existe una menor proporción de grupos vulnerables que la registrada en la asignación de los subsidios, tanto en SACV como en JV se observa una dispersión socioeconómica mucho mayor a la que podría encontrarse en un típico conjunto de vivienda social, lo que constituye una innovación respecto a la forma de operación tradicional y resultados atribuibles a la política de vivienda.
3) Efectos sociales: la convivencia en los PIS estudiados muestra ser bastante alta, bastante cercano a la media nacional. Los residentes perciben tanto beneficios como perjuicios por el hecho de residir con personas de distinta condición socioeconómica, sin embargo, esto no se percibe como un obstáculo para la convivencia, puesto que estos generalmente se resuelven conversando. Esto permite concluir que si bien la mayor heterogeneidad puede ser fuente de mayor ‘conflicto’, ese conflicto no hace inviable la integración social.
Consideraciones a nivel estructural
A pesar de los auspiciosos resultados de los PIS a nivel de los dos casos analizados, la implemen- tación futura de proyectos de este tipo dentro de grandes ciudades – donde los problemas de segregación son más agudos - es compleja, dadas condiciones de mercado que son de carácter estructural, y que afectan a la vivienda social como un todo. Prueba de ello es que, a pesar de las recientes correcciones introducidas al instrumento por la actual administración, ninguno de los proyectos del llamado del año 2012 forma parte de un área metropolitana (salvo uno, que se encuentra en la periferia de la ciudad de Santiago). Además, siguen siendo pocos proyectos en relación al total nacional (sólo 9 proyectos, totalizando 883 viviendas).
Las condiciones de mercado actuales son las siguientes:
• Baja construcción de vivienda social y económica: Según Grandón y Astaburuaga
(2012) para el caso del Gran Santiago2, del total de viviendas construidas entre 2006
y 2011, sólo 8% corresponde a Fondo Solidario de Vivienda I (que son las orientadas al grupo social más bajo)3. Asimismo, la superficie total ocupada por estas viviendas
representa 11,5% del total de hectáreas anuales consumidas para el mismo período de tiempo. Por otra parte, incluso los grupos medios (beneficiados con subsidios regula- dos por el D.S.N°1)4 están experimentando serias dificultades para materializarse, tal
como dan cuenta Grandón y Astaburuaga (2013). Al 31 de agosto de 2012, 85% de los subsidios otorgados a ese tramo se encontraba sin materializarse.
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• Pérdida de peso de usos residenciales ante los comerciales: Más allá de la vivienda so- cial, los usos residenciales como un todo están perdiendo terreno en relación a otros, como los comerciales. Siguiendo a los ya citados autores, desde 2010 las edificaciones no habitacionales han superado en peso porcentual a las habitacionales.
Frente a esta realidad, donde el costo de oportunidad de destinar suelo a grupos bajos frente a otros usos más rentables es cada vez más alto, no sólo los PIS están en riesgo, sino la vivienda social como un todo.