Conquista por los Reyes Católicos

Market‐rate multifamily housing41 _{presents a unique challenge in financing energy efficiency}  retrofits.  While market rate multifamily properties are clearly part of the residential sector,  market‐rate multifamily construction and permanent lending is a specialized type of 

commercial lending.  Lenders focus heavily on net operating income, estimated expenses, loan‐ to‐value ratios, and other commercial lending metrics to determine the credit worthiness of a  proposed or existing multifamily housing project.  Owners tend to focus heavily on maintaining  market position, often through enhancing curb appeal and common area amenities, to maintain 

37 The Counties of Los Angeles and Santa Barbara as well as the City of San Diego are piloting loan loss 

reserve mechanisms in residential lending programs, and the City / County of San Francisco and City of 

Los Angeles are piloting loan loss reserves to compliment their commercial PACE programs.  Each of 

these programs offers slightly different terms. 

38 A debt service reserve fund functions similar to a LLR, but rather than covering an entire loss in the 

event of default, a DSRF will cover the delinquencies in payments. 

39 LLR offerings in the income qualified multifamily sector can sometimes range up to 40 percent or even 

in some extreme cases nearly 90 percent − blurring the lines between LLRs and loan insurance or loan 

guarantees.  

40 HBC Report, p. 36. 

41 ”Market–rate”’ multifamily properties are those that offer rent without subsidy, compared to 

the property as a profit‐generating asset.  As a result, this sector can present a vexing case of the  split incentive issue.  Unless owners can recoup in‐unit energy efficiency improvements 

through rent increases or they simply have to make such improvements just to maintain market  position, there is little incentive for owners to make them.  Given the more transient nature of  renters (as opposed to homeowners), the wear on multifamily housing eventually brings about  a decline in the market position, and the project’s market rents erode.   At some point an owner  must make a business investment decision to continue to invest in or sell every market‐rate  multifamily property.  As a result, there is a robust business within a subsector of the affordable 

housing development community that focuses on converting market rate multifamily housing 

to affordable multifamily housing.     

In response to the complex challenges in addressing the energy efficiency retrofit needs  (especially the in unit energy efficiency needs) of multifamily housing, the IOUs’ offer multi‐ family energy efficiency rebate programs, a multifamily Energy Upgrade California pilot, audit  service, and other resources to their customers.  However, persistent barriers, such as the  landlord‐tenant split‐incentive problem, remain.  The CPUC has adopted a two‐phased  approach to addressing the low income multifamily sector in a Final Decision42 _{in the Energy} 

Savings Assistance Program proceeding. 

Affordable multifamily housing development is a complex, specialized area of residential  development.  Financing an affordable multifamily housing project can involve multiple  resources from multiple levels of government funneled through multiple programs.  The table  below shows the financing for Fireside, a rehabilitation (retrofit) project in Marin County that  provides a real‐world example of how extreme and complex the financing mix for affordable  housing projects can become: 

Table 1: Financing for Fireside, a multifamily community in Marin County. Construction Financing  Permanent Financing 

Source  Amount Source Amount

CalHFA  $12,165,000 CalHFA First Loan $1,350,000

Marin Co. Housing Trust 

Fund 

$1,400,000 CalHFA Second $250,000

Marin Co./CalHFA Help  $1,050,000 Marin Co. Housing Trust 

Fund

$1,400,000

Marin Co. HOME  $1,610,000 Marin Co. HOME $1,610,000

Marin Co. CDBG  $194,478 Marin Co. CDBG $194,478

AHP  $500,000 AHP $500,000

McKinney SHP  $610,000 McKinney SHP $610,000

Foundation Grants  $420,000 Marin Community 

Foundation

$1,600,000

Deferred Costs  $688,275 Foundation Grants $420,000

Deferred Developer Fee  $300,330 HCD MHP $4,882,222

Investor Equity  $846,170 Deferred Developer Fee  $300,330

  Investor Equity $8,267,224

  TOTAL  $21,384,254.00

Source: California Tax Credit Allocation Committee Staff Report, Project # CA-2006-918, December 13, 2006.

Multiple financing sources are layered together to reduce the required debt payments for a  project. Therefore, the payments are low enough that the project can be maintained with  substantial rent limits/restrictions that will typically be in place throughout the life of the  project.  In the above example, from top to bottom, the permanent financing structure for the  project included a California Housing Finance Agency tax‐exempt bond financed first loan, and  second taxable bond financed loan; three separate sources of “soft” funding provided by Marin 

County43_{; the Affordable Housing Program’s the McKinney Supportive Housing Program;} 

foundation grants; the California Housing and Community Development Agency’s Multifamily 

Housing Program; developer contributions; and Low Income Housing Tax Credit investor 

equity.   

The complex financing structure of many affordable housing projects, and the requirements of  specific funding resources, result in affordable housing projects continuously revolving through  the cycle of investment/rehabilitation and decay.  Much of the affordable housing built in  California during the past 15 years involves Low Income Housing Tax Credits (LIHTCs).  The  federal LIHTCs are credits that investors in affordable multifamily housing can take annually  for a minimum of 10 years. (LIHTCs can be used by investors for up to 15 years.)  The federal  LIHTC program requires a minimum 15‐ year affordability period.  The California LIHTC  program requires a 55‐year affordability period and places a regulatory agreement on title tied  to the land.  Essentially affordable housing in California 1) gets built, 2) runs down over a  period of 12 to 15 years, 3) changes hands when investors use up their tax credits and the  project is recapitalized (typically through the LIHTC) and rehabilitated as part of the change in  ownership, and 4) runs down over the following 12‐15 years, and 5) repeat 3 and 4 ad infinitum.   While affordable housing units are often modestly rehabbed at turnover, major rehabilitation  efforts are often disruptive to tenants and project cash flows, so even affordable housing built  without LIHTC follows a similar life cycle.  The affordable housing life cycle presents affordable  housing energy efficiency programs with an obvious trigger point at 3.  Energy efficiency 

finance programs that rely on debt inserted at other points in the cycle will struggle to find  uptake as they are attempting to insert additional debt into a complex business arrangement.   Energy efficiency programs that rely on granted or free services, such as the Energy Savings 

Assistance Program (ESAP) and Weatherization Assistance Program (WAP), can encounter 

issues related to other policy dissonance between those programs and the requirements of  affordable housing finance programs, but they do not face the daunting challenge of inserting  additional debt into an existing, complicated finance and ownership structure.  

43 “Soft”(as opposed to “hard”) funding or financing or debt can be grants but often are public agency 

loans with below‐market interest rates and repayment requirements that are generous and taken from 

what often referred to as “residual receipts.” These residual receipts fund leftover hard debt, operating 

The same resources that finance the rehabilitation of market‐rate multifamily housing projects  converting to affordable multifamily housing, or existing affordable multifamily housing  projects undergoing substantial rehabilitation and refinancing, can finance substantial energy  efficiency improvements.  The mechanisms for achieving this are found in the regulatory  requirements of those federal, state, and local affordable housing finance programs.  Finally,  like market‐rate multifamily housing, affordable housing projects face the split incentives issue.   However, due to the legal definition of “affordable” housing and the regulatory structures in  place, affordable housing owners are more capable of overcoming this barrier than market rate  affordable housing owners and developers44_.