Controles de alquileres en la posguerra
OTROS EFECTOS DEL CONTROL DE ALQUILERES
Resulta fácil observar otros muchos y serios efectos colaterales del control de alquileres, aparte de la mera escasez de vivienda.
El primero es que los controles, originalmente proyectados para ayudar a los locatarios de pocos recursos, actualmente precipita- ron una situación en la que muchos propietarios son en realidad más pobres que sus propios locatarios. Por ejemplo, el Dr. Willys Knight, en su estudio sobre la ciudad de Lansing, estado de Michi- gan, descubrió que los ingresos medios de los locatarios eran ma- yores que los ingresos medios de los locadores.7 Mientras la dife-
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rios son mayores y por lo tanto muchos de ellos no obtienen otro ingreso que el del alquiler), el incentivar esta diferencia no parece ser una manera sensata de resolver las faltas de vivienda que pade- cemos. B. Bruce-Briggs, urbanólogo del Instituto Hudson, afirma lisa y llanamente que "Desde el comienzo, el control de alquileres (en Nueva York) fue en realidad un subsidio destinado a la clase trabajadora y la clase media... en parte cargado a los más pobres"8.
El segundo es que los alquileres artificialmente bajos resultan en la mala distribución de la disponibilidad de vivienda. Las perso- nas no tienen la necesidad de mudarse a departamentos más pe- queños para reducir sus alquileres porque éstos son bajos. De la misma manera los dueños de casas que poseen una o dos habitacio- nes libres que podrían alquilarlas a personas solteras, no ingresa- rán al mercado inmobiliario puesto que no percibirán una retribu- ción suficiente para justificar el gasto originado por reparaciones y arreglos. Estos y otros efectos generan una situación en la que mu- chos individuos y familias carecen de hogar, mientras buenos alo- jamientos en perfecto estado desaparecen del mercado. A la falta de dinero en el mercado inmobiliario le sigue la falta de servicios adecuados. En el ensayo que escribiera en 1942 sobre los controles de alquileres en Francia, de Jouvenal9 observó que los controles
fueron la causa de que departamentos de clase media, de tres o cuatro ambientes, costaran con frecuencia U$ 2 al mes. "El monto del alquiler raramente supera el 4 por ciento de cualquier ingre- so", comentó aquél. "A menudo es menor que el 1 por ciento". En París, en aquellos días existían alrededor de 16.000 edificios en tan mal estado que sólo podían ser demolidos. Y el 82 por ciento de los parisinos no tenían ni baño ni ducha; más de la mitad poseían lava- torios externos, y la quinta parte no tenía agua corriente. Difícil- mente se podía culpar a los propietarios que no estaban en condi- ciones financieras para el mantenimiento de sus edificios. Los ba- rrios pobres surgen a medida que el capital se deteriora. Al no existir ningún incentivo económico para que los propietarios repa- ren sus inmuebles deteriorados ubicados en áreas decadentes, el mal se agrava. En la medida que dicha situación acelera, cada vez son más los edificios inhabitables. Los controles ejercidos sobre los alquileres producen el efecto final de retirar de la plaza inmobi- liaria viviendas que en algún tiempo fueron habitables.
4000 años de control de precios 1 2 7 LA DECADENCIA DE LA CIUDAD DE NUEVA YORK
Es posible comprobar que estos efectos contribuyeron a causar la defunción de una ciudad en particular, Nueva York. El control federal ejercido sobre los alquileres comenzó en noviembre de 1943 y el Estado de Nueva York se hizo cargo de su administración en mayo de 1950. En 1962 la ciudad pasó a ser el administrador: al hacerlo se convirtió en su propio detractor. El perjuicio causado por los controles "no podía valuarse correctamente sólo en dóla- res. Hasta los desventurados funcionarios responsables aceptan de mala gana que el control de alquileres le está costando a la Ciudad de Nueva York, considerando el abandono y la destrucción final, más de 30.000 viviendas al año"10. Los efectos sociales en la ciudad
de Nueva York no son sólo graves —según lo demuestran los desmo- ronados edificios de conventillos— sino que son más sutiles al po- ner al locatario en contra del locador; el control de los alquileres aviva las llamas del odio social y del conflicto de clases en una ciu- dad conocida en su momento como el lugar de la nación en que se fusionaban todas las razas. El urbanólogo B. Bruce-Briggs resu- mió en forma concisa las consecuencias ocasionadas por el control de alquileres en la Ciudad de Nueva York. Él observa lo siguiente:
Los controles de alquileres reducen la movilidad al esti- mular a los inquilinos a no mudarse. También incentiva a que la gente ocupe más espacio que el que ocuparía de darse la situación inversa. Esto brinda al propietario el argumento para no ofrecer servicios adecuados; debe ser obligado a actuar por la ley, provocando litigios intermi- nables (en 1975 se iniciaron cerca de medio millón de jui- cios ante el Tribunal de Viviendas de Nueva York). El control de alquileres debe administrarse a un costo de U$ 13 millones soportados por la Ciudad y por el Estado de Nueva York. Genera inimaginables gastos en tiempo y aranceles administrativos que deben ser costeados por los locatarios y por los locadores. Ello dio por resultado una mora impositiva masiva."
Los efectos económicos soportados por la misma ciudad son de largo alcance. Los "Niveles máximos de Alquileres" muy pocas veces aumentan más del 8.5 por ciento anual. Por el contrario, de acuerdo con la publicación Barron's,12 "los gastos tributarios y de
128 Schuettinger-Butler mano de obra aumentan más del 10 por ciento cada año, mientras que en los 18 meses anteriores, el precio del petróleo, una porción ponderable de todos los costos operativos, subió desmesurada- mente 2.000 por ciento. No es de extrañar que cada vez más edifi- cios deban ser mantenidos con pérdida, mientras la mora impositi- va, en alguna oportunidad ampliamente confinada a uno o dos pé- simos distritos, se extendiera por todas partes". Durante el año fis- cal que comprendió 1974-75, se estimaron U$S 200 millones en concepto de moras impositivas provenientes de bienes inmuebles, con respecto a U$S 148 millones y U$S 122 millones en los dos años precedentes. Si bien los departamentos gubernamentales in- sisten en que las políticas llevadas a cabo mantuvieron bajos los cos- tos habitacionales, por otra parte es justo pedir que se tengan en cuenta los costos que tales políticas acarrean. Los controles ejerci- dos sobre los alquileres en el período posterior a la guerra, como sucedió con la mayoría de las restricciones en precios y salarios, re- sultaron ser un fracaso oneroso.
REFERENCIAS
1. M. Friedman y G. Stigler, "Roofs or Ceilings? The Current Housing Problem",
Popular Essays on Current Problems, Vol. 1, N" 2 (Foundation for Economic
Education, Irvington-on-Hudson, 1946).
2. Sven Rydenfelt, "Rent Controls Thirty Years On", Veredict on Rent Control (Institute of Economic Affairs, Londres, 1972). Ver también una versión cana- diense de este valioso trabajo, titulada Rent Control - A Popular Paradox (The Fraser Institute, Vancouver, Columbia Británica, 1975).
3. Frank H. Knight, "Truth and Relevance at Bay", American Economic Review, diciembre de 1949, pág. 274.
4. F.W. Paish, "The Economies of Rent Restriction", Lloyds Bank Review, abril de 1950.
5. Repon of the Committee on the Rent Acts, Cmnd. 4609, H.M.S.O., Londres, 1971, pág. 8.
6. Introducción a Verdict on Rent Control, op. cit.
7. W. Knight, Postwar Rent Control Controversy, Research Paper 23 (Georgia
State College School of Business, Atlanta, 1962).
8. B. Bruce-Briggs, "Rent Control Must Go", The New York Times Magazine, 18 de abril de 1976. Por supuesto que hay muchas "historias de horror" para ilus- trar este fenómeno demasiado común (el triste hecho de que muchos progra- mas sociales pensados para ayudar al pobre resulten exactamente lo contrario en la práctica). El autor ofrece su ejemplo preferido:
Mi "ventajero" preferido es un buen amigo que gana más de U$S 30.000 por año. Tiene un departamento de alquiler contro-
4000 años de control de precios 1 2 9 lado en Yorkville que apenas usa, ya que prefiere vivir en el de
su amante. Sería un tonto si dejara su departamento de alquiler controlado (él y su amiga podría pelearse), de modo que lo usa como oficina o pied-a-terre ocasional, se lo presta a amigos, o hasta lo subalquila, de vez en cuando, por un lapso corto. Cuan- do se le pide que justifique esta conducta, pone cara seria y ha- bla de las necesidades de los ancianos de los departamentos de alquileres controlados de su cuadra.
9. Bertrand de Jouvenal, "No Vacancies" (Foundation for Economic Education, Irvington-on-Hudson, 1962).
10. Barron's, 27 de octubre de 1975, pág. 7. 11. B. Bruce-Briggs, op. cit.