El justo título y la posesión cualificada

Como hemos visto, la regla posesión equivale a título favorece exclusivamente la circulación jurídica de bienes muebles de manera inmediata (sin intervalo de tiempo). Ahora, de lo que se trata es de indagar de qué forma la posesión favorece la circulación de manera mediata (con intervalo de tiempo). En efecto, las adquisiciones a non domino mobiliarias, como pudiera parecer, no son las únicas posibles en el derecho, dado que existen supuestos en los cuales se tutela también al tercero de buena fe que adquiere un bien inmueble y entra en posesión del bien.

El supuesto típico de adquisición a non domino de inmuebles no registrados80 está constituido por la usucapión abreviada o prescripción adquisitiva corta, cuya característica fundamental - que lo distingue de la usucapión decenal o prescripción adquisitiva larga - es la coexistencia de justo título y buena fe (Art. 950, segundo párrafo, c.c.). Sólo la usucapión inmobiliaria queda reducida a cinco años, en el caso que el inmueble objeto de usucapión haya llegado al usucapiente por transferencia de quien no era propietario (non dominus), siempre que la posesión haya ido de buena fe; y se justifique en un título (la iusta causa usucapionis) que, aunque proveniente del no propietario, sea idóneo para transferir la propiedad, por ser válido en cualquier otro respecto81.

Ahora bien, de la descripción realizada se desprenden diversos elementos que componen la hipótesis normativa de la usucapión abreviada como el justo título, la buena fe y la posesión. Centrémonos en el primero. En principio, el justo título “es el que reúne todos los requisitos necesarios para transferir el dominio, menos uno. El requisito que falta es que aquel que aparece otorgándolo no es el propietario de la cosa”82. De ahí que “no basta

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Si el inmueble estuviere registrado se regiría, en principio, bajo los principios de la publicidad registral.

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MESSINEO, Francesco, Manual de Derecho Civil y Comercial, Traducción del italiano de Santiago Sentís Melendo, Tomo III, Buenos Aires, Ediciones Jurídicas Europa- América, 1971, p. 320.

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98 un título que justifique la posesión, se precisa un título que, si proviniese del propietario, transferiría la propiedad”83.

El título para que se califique de justo no debe incurrir en alguna causal de nulidad, de lo contrario estaríamos ante un título nulo de pleno de derecho, ipso iure. En cambio, es distinto cuando el título incurre en alguna causal de anulabilidad, puesto que si bien es un título inválido produce efectos jurídicos - aunque precarios -, hasta que se declare judicialmente la anulabilidad. En realidad, no tiene importancia la eventual causa de anulabilidad, si no interviene un pronunciamiento judicial de anulación. De producirse la declaración judicial de anulabilidad, eliminará la eficacia del negocio y volverá al tercero adquirente simplemente poseedor ilegítimo. Si es de buena fe, sólo obtendrá una tutela posesoria haciendo suyo los frutos (Art. 908 c.c.), pero no contará con justo título a efectos de la usucapión abreviada.

En este orden de ideas, es falso sostener que justo título es únicamente el título válido84, pues el título anulable, siendo inválido, tiene la virtualidad de constituir un justo título, siempre y cuando no exista una sentencia judicial que declare su anulabilidad. Por ello, podemos decir que justo título es el contrato mediante el cual el non dominus declara transferir (o declara obligarse a transferir) un bien, esto es, un negocio jurídico inter vivos que contenga un acto de disposición de un determinado bien ajeno, cuyo requisito indispensable es que no esté incurso en alguna causal de nulidad.

No puede configurarse como justo título el título putativo, es decir, un título inexistente o falso que sólo se encuentre en la cabeza del poseedor, o cualquier otro título que no importen transferencia de la propiedad85. Así, se afirma que “con la necesidad de la existencia del título se viene a excluir la posibilidad de títulos imaginarios o putativos”86.

En consecuencia, si justo título es un título considerado en sí, es decir, con abstracción de si emana del verdadero propietario, pero que sea

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SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaele, Il Possesso, Seconda edizione, Milano, Giuffré, 2000, p. 502.

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Así: GONZALES BARRON, Gunther, Derechos Reales, Lima, Jurista Editores, 2005, p. 683, quien sostiene que “el “justo título” será aquel que estructuralmente, corresponda a un acto jurídico válido con finalidad transmisiva” (Cit.). No obstante, el autor reconoce que justo título puede ser un acto anulable, pero lo hace con la particular – y cuestionable - concepción del acto anulable como acto provisoriamente válido.

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Por ello, se ha dicho que “debemos excluir entonces todos aquellos que se limitan a “declarar” derechos y que no los transfiere” (Así: LAFAILLE, Héctor, Derecho Civil, Tomo III, Tratado de los Derechos Reales, Vol. I, Buenos Aires, Compañía Argentina Editores S.R.L., 1943, p. 596), por lo que deben excluirse las transacciones y el título pro herede.

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ALBALADEJO GARCÍA, Manuel, La Usucapión, Madrid, Fundación Beneficentia et Peritia Iuris, 2004, p. 99.

99 apto para conferir un derecho de dominio, resulta indiferente que sea a oneroso o gratuito. Por ello, justo título puede ser una donación o un legado.

En cuanto a la posesión, debemos decir que - a diferencia de la regla posesión equivale a título - para que se produzca una adquisición a non

domino mediante la usucapión abreviada, no basta con que la posesión se

constituya en el momento inicial, es decir, al momento de entrar en posesión del bien, sino que es necesario que se conserve dicha posesión por un tiempo prolongado. Además de ello, la posesión debe ser cualificada pues no es cualquier posesión, sino sólo aquella que sea continua, pacífica y pública.