Las inversiones inmobiliarias se contabilizan en cuentas específicas, y son inmuebles (terrenos, solares, construcciones, edificios) que se tienen con la finalidad de obtener:
• Rentas (por arrendamiento o cesión)
• Plusvalías (por enajenación), o
• Ambas.
No tienen la consideración de inversiones inmobiliarias las que la empresa tiene para:
• Su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o para fines administrativos.
• Su venta en el curso ordinario de las operaciones.
Supuesto núm. 44: Inversiones inmobiliarias.
►La sociedad X destinada al alquiler de oficinas adquiere por 1.300.000 u.m. dos plantas del edificio donde tiene su sede social con la finalidad de dedicar todo el edificio al alquiler, trasladando su sede social a otro edificio más céntrico adquirido por 500.000 u.m. La antigua sede social se adquirió hace 10 años por 300.000 u.m. y estaba depreciada en 1/3 de su valor. ►►Contabilizar las operaciones anteriores, sabiendo que el valor del suelo en todos los casos es del 20% del valor del edificio y que todas las operaciones se realizaron por bando.
☺Solución: Por la compra de las dos plantas del edificio.
Clasificación Cuentas Debe Haber
Activo no corriente Inversiones en terrenos y bienes naturales (0,2 x 1.300.000)
260.000 Activo no corriente Inversiones en construcciones
(0,8 x 1.300.000)
1.040.000
Activo corriente Bancos 1.300.000
Por la reclasificación como inversiones inmobiliarias de la antigua sede social.
Clasificación Cuentas Debe Haber
Activo no corriente Inversiones en terrenos y bienes naturales 60.000 Activo no corriente Inversiones en construcciones 240.000 Activo no corriente Terrenos y bienes naturales
(0,2 x 300.000)
60.000 Activo no corriente Construcciones (0,8 x 300.000) 240.000
Por la reclasificación de la depreciación acumulada:
Clasificación Cuentas Debe Haber
Correctora activo n/c Depreciación acumulada de construcciones (240.000/3)
80.000 Correctora activo n/c Depreciación acumulada de las inversiones
inmobiliarias
80.000
Por la compra de la nueva sede social:
Clasificación Cuentas Debe Haber
Activo no corriente Terrenos y bienes naturales (0,2 x 500.000)
100.000 Activo no corriente Construcciones (0,8 x 500.000) 400.000
Activo corriente Bancos 500.000
Supuesto: Inversiones inmobiliarias.
►La sociedad X adquiere el 1.4.X4 por 3.000.000 de u.m. un edificio para destinarlo al alquiler de viviendas. El terreno representa el 20% del valor del edificio, cuya vida útil se estima en 60 años. IVA: 7%.
►►Contabilizar las operaciones derivadas de la información anterior. ☺Solución: 1. Por la compra del inmueble.
Clasificación Cuentas Debe Haber
Activo no corriente Inversiones en terrenos y bienes naturales (3.000.000 x 0,2 x 1,07)
642.000 Activo no corriente Inversiones en construcciones
(3.000.000 x 0,8 x 1,07)
2.568.000
Activo corriente Bancos 3.210.000
Al dedicar el edificio al alquiler de viviendas que es una actividad exenta si derecho a deducción de las cuotas soportadas, se aumenta el valor de los activos en la cuantía del IVA soportado no deducible.
2. Por la depreciación del inmueble.
Clasificación Cuentas Debe Haber
Gastos Depreciación de las inversiones inmobiliarias (2.568.000/60x9/12)
32.100 Correctora activo n/c Depreciación acumulada de las inversiones
inmobiliarias
32.100
Supuesto: Inversiones inmobiliarias. Deterioro.
►La sociedad X posee dos plantas de un edificio de oficinas con un valor en libros de 440.000 u.m. (valor del terreno no incluido: 110.000 u.m.). A 31.12.X3 una de ellas está alquilada con un contrato por 20 años cuyo valor actual es de 312.000 u.m. La otra se encuentra desocupada actualmente y la empresa se está planteando la posibilidad de venderla habiendo comprobado que el valor de mercado es de 300.000 u.m. y los costos de venta ascenderían a 35.000 u.m.
►►Contabilizar las operaciones anteriores, teniendo en cuenta que ya se ha contabilizado la depreciación del ejercicio.
☺Solución: 1. Por el cálculo del deterioro. a) Planta alquilada:
Valor en libros (440.000 + 110.000)/2 275.000
Importe recuperable:
El. Mayor de: 312.000
Valor en uso (1) 312.000
Valor razonable – Costos de venta (300.000 – 35.000) 265.000
Deterioro NO
(1) El valor actual de los flujos de efectivo esperados (alquileres) es lo que el marco conceptual define como valor en uso.
b) Planta desocupada:
Valor en libros (440.000 + 110.000)/2 275.000
Importe recuperable:
El. Mayor de: 265.000
Valor en uso (2) 0
Valor razonable – Costos de venta (300.000 – 35.000) 265.000
Deterioro 10.000
(2) Con los datos del enunciado no puede calcularse el valor en uso. 2. Por la contabilización del deterioro.
Clasificación Cuentas Debe Haber
Gastos Pérdidas por deterioro de las inversiones inmobiliarias
10.000 Correctora activo n/c Deterioro de valor de los terrenos y bienes
naturales (3)
2.000 Correctora activo n/c Deterioro de valor de construcciones (4) 8.000
(3) 10.000 x 110.000/550.000 (4) 10.000 x 440.000/550.000
Supuesto: Inversiones inmobiliarias. Elaboración propia.
►La sociedad X dedicada a la compra venta de mercaderías ha adquirido durante 20X3 dos parcelas en el polígono industrial donde tiene sus instalaciones por valor de 120.000 y 200.000 u.m. respectivamente. En la primera ha construido unas bodegas industriales que espera dedicar al alquiler.
La obra se ha ejecutado en parte por una constructora cuyas certificaciones de obra han ascendido a 400.000 u.m. y en parte por la propia sociedad X que ha tenido unos gastos de personal y de otros materiales de 50.000 y 70.000 u.m., respectivamente.
A 31.12.X3 se da por finalizada la obra y las bodegas quedan en condiciones de ser puestas en alquiler.
A primeros de 20X4 la sociedad X, con graves problemas de liquidez decide vender las bodegas industriales por 750.000 u.m. y la otra parcela por 190.000 u.m.
☺Solución: 1. Por la compra de la parcela.
Clasificación Cuentas Debe Haber
Activo no corriente Inversiones en terrenos y bienes naturales 320.000
Activo corriente Bancos 320.000
2. Por el pago de las certificaciones de obra
Clasificación Cuentas Debe Haber
Activo no corriente Inversiones en construcciones 400.000
Activo corriente Bancos 400.000
3. Por los gastos realizados por la empresa.
Clasificación Cuentas Debe Haber
Gastos Gastos de personal 50.000
Gastos Compras de otros aprovisionamientos 70.000
Activo corriente Bancos 120.000
4.- Por la activación de los gastos realizados.
Clasificación Cuentas Debe Haber
Activo no corriente Inversiones en construcciones 120.000 Ingresos Trabajos realizados en inversiones
inmobiliarias
120.000
5. Por la venta de las bodegas industriales.
Clasificación Cuentas Debe Haber
Activo corriente Bancos 750.000
Activo no corriente Inversiones en terrenos y bienes naturales 120.000 Activo no corriente Inversiones en construcciones 520.000 Ingresos Beneficios procedentes de las inversiones
inmobiliarias
110.000
6. Por la venta de la parcela.
Clasificación Cuentas Debe Haber
Activo corriente Bancos 190.000
Gastos Pérdidas procedentes de las inversiones inmobiliarias
10.000
Activo no corriente Inversiones en terrenos y bienes naturales 200.000
Supuesto: Inversiones inmobiliarias. Reversión del deterioro.
►La sociedad X adquirió el 1.1.X3 un edificio por importe de 700.000 u.m. más 190.000 u.m. de valor del terreno. El edificio tiene una vida útil de 35 años y se adquirió como inversión a largo plazo. A 31.12.X7 el importe recuperable del activo era de 750.000 u.m.
►►Contabilizar los asientos relativos a la depreciación y el deterioro de 20X8 bajo las siguientes hipótesis:
Hipótesis 1: El importe recuperable del activo a 31.12.X8 es de 740.000 u.m. Hipótesis 2: El importe recuperable del activo a 31.12.X8 es de 800.000 u.m. ☺Solución: A 31.12.X7, para el cálculo del deterioro se hizo:
Valor contable 790.000
Valor adquisición 890.000
Depreciación acumulada (700.000/35x5) 100.000
Importe recuperable 750.000
Deterioro 40.000
A 31.12.X8, para el cálculo de la depreciación se tiene en cuenta del deterioro contabilizado a 31.12.X7.
Valor contable a 31.12.X7 750.000
Número años de vida útil 30
Depreciación de 20X8 25.000
Por la contabilización de la depreciación a 31.12.X8.
Clasificación Cuentas Debe Haber
Gastos Depreciación de las inversiones inmobiliarias
25.000 Correctora activo n/c Depreciación acumulada de las inversiones
inmobiliarias
25.000
HIPÓTESIS 1: El importe recuperable del activo a 31.12.X8 es de 740.000 u.m.
Por el cálculo del deterioro a 31.12.X8.
Valor contable 725.000 Valor adquisición 890.000 Depreciación acumulada (700.000/35x5) + 25.000 125.000 Deterioro de 20X7 40.000 Importe recuperable 740.000 Reversión 15.000
Como la reversión es inferior al deterioro contabilizado, se contabiliza la totalidad de la reversión.
Clasificación Cuentas Debe Haber
Correctora activo n/c Deterioro de valor de las inversiones inmobiliarias
15.000 Ingresos Reversión del deterioro de las inversiones
inmobiliarias
HIPÓTESIS 2: El importe recuperable del activo q 31.12.X8 es de 800.000 u.m.
Por el cálculo del deterioro a 31.12.X8.
Valor contable 725.000 Valor adquisición 890.000 Depreciación acumulada (700.000/35x5) + 25.000 125.000 Deterioro de 20X7 40.000 Importe recuperable 800.000 Reversión 75.000
Como la reversión es superior al deterioro contabilizado, se contabiliza sólo hasta el límite del deterioro contabilizado.
Clasificación Cuentas Debe Haber
Correctora activo n/c Deterioro de valor de las inversiones inmobiliarias
40.000 Ingresos Reversión del deterioro de las inversiones
inmobiliarias
NOTA: El contenido del presente capítulo, puede ser ampliado con la lectura de la NIC 38