Sección 1ª Concepto y categorías
Artículo 39. Suelo urbanizable: definición y criterios de clasificación.
1. El suelo urbanizable está integrado por los terrenos que el planeamiento adscriba a esta clase
de suelo para su transformación mediante su ur- banización, con el fin de atender necesidades rea- les de ocupación de suelo, que no pueden ser sa- tisfechas por otros suelos clasificados con ante- rioridad que estén sin desarrollar. No obstante, cuando las necesidades de municipio lo impon- gan, el planeamiento podrá clasificar nuevo suelo urbanizable previa desclasificación de suelo ya clasificado de igual superficie.
2. La clasificación deberá realizarse atendien- do a los siguientes criterios:
a) La superficie de los terrenos correspon- dientes lo será como ensanche, en contigüidad y ex- tensión, sin solución de continuidad alguna, con suelo urbano existente. No podrá clasificarse sue- lo urbanizable en extensión de asentamientos ru- rales y agrícolas.
b) Los suelos urbanizables clasificados con anterioridad, cambiando en su caso el sistema de ejecución, y, en lo necesario, los nuevos aprove- chamientos que asigne el planeamiento deberán ser los precisos para atender los razonables creci- mientos concretos de la demanda de carácter re- sidencial, industrial, terciario y turístico. A estos efectos, la extensión a clasificar se habrá de justi- ficar en función del crecimiento poblacional y la su- perficie edificada para los distintos usos en los úl- timos diez años, así como, en el mismo periodo, la extensión y capacidad de los suelos urbanos y ur- banizables clasificados por el planeamiento anterior y su grado de desarrollo y ejecución.
c) Los sistemas generales deben tener capaci- dad para satisfacer la demanda de recursos y ser- vicios provenientes de las implantaciones que se es- tablezcan, sean residenciales, turísticas, industria- les, comerciales o cualquier otra.
d) Con carácter excepcional, el planeamiento general podrá prever suelo urbanizable aislado pa- ra usos no residenciales, cuando resulte inviable su localización en extensión y contigüidad con suelo urbano por razones ambientales o demandas sociales, siempre y cuando lo permita el planea- miento insular.
3. La superficie de suelo urbanizable se dividirá en sectores. Cada sector será un ámbito de suelo que conforme una unidad geográfica y urbanística homogénea, adecuada para ser ordenada de ma- nera pormenorizada, bien por el planeamiento ge- neral bien por el planeamiento de desarrollo. A es- tos fines, los terrenos incluidos dentro de cada sec- tor tendrán características físicas y urbanísticas homogéneas, y su perímetro deberá estar delimi- tado por situaciones de planeamiento existentes, por sistemas generales de comunicación, por es- pacios libres o por elementos naturales o artificia- les preexistentes.
Artículo 40. Suelo urbanizable: categorías. 1. El suelo urbanizable se dividirá en ordena- do y no ordenado.
2. El suelo será ordenado (SUOR) cuando cuen- te con ordenación pormenorizada por el planea- miento general o de desarrollo, legitimando la ac- tividad de ejecución.
3. El suelo será no ordenado (SUNOR) cuando no cuente con esa ordenación pormenorizada.
Sección 2ª
Régimen jurídico del suelo urbanizable no ordenado
Artículo 41. Derechos de las personas pro- pietarias de suelo urbanizable no ordenado.
La persona propietaria de suelo urbanizable no ordenado tiene los siguientes derechos:
a) El derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos como cualquier propietario de suelo rústico, salvo aquellas facultades concretas que re- sulten incompatibles con las previsiones conteni- das en el planeamiento para esta categoría de suelo . b) El derecho a usar y a realizar obras de ca- rácter provisional en los términos admitidos por la presente ley.
c) El derecho de consulta sobre los criterios y previsiones de los instrumentos de ordenación ur- banística que resultaren aplicables; sobre las obras que, en su caso, hubieran de acometer a su costa pa- ra la conexión de la actuación que pretendan eje- cutar con los sistemas generales, o, en su caso, las de ampliación y reforzamiento de los existentes que fueran precisas; sobre la adecuación al plane- amiento territorial vigente y en particular al insu- lar; y sobre la adecuación a la legislación secto- rial vigente. La consulta se deberá responder en el plazo de tres meses. La consulta emitida tendrá una eficacia de un año, pudiendo dar derecho a in- demnización en caso de alteración de criterios en ese tiempo de acuerdo con la legislación estatal de suelo cuando se ocasionen daños o perjuicios.
d) El derecho a elaborar y presentar el instru- mento que permita la ordenación pormenorizada de ese suelo de acuerdo con lo establecido en la presen- te ley, salvo que la Administración se haya reservado la iniciativa pública de ordenación y ejecución.
Artículo 42. Deberes de las personas propie- tarias de suelo urbanizable no ordenado.
La persona propietaria de suelo urbanizable no ordenado tendrá los mismos deberes que la ti- tular de suelo rústico, incluyendo el deber de co- laborar con la Administración en el ejercicio de
las funciones que sean necesarias para establecer la ordenación pormenorizada de los terrenos.
Sección 3ª
Régimen jurídico del suelo urbanizable ordenado Artículo 43. Derechos de las personas pro- pietarias de suelo urbanizable ordenado.
1. Las personas propietarias de suelo urbani- zable ordenado tendrán los siguientes derechos:
a) Al aprovechamiento urbanístico resultante de la aplicación a la superficie de sus respectivas fin- cas, originarias o iniciales, del 90% del aprove- chamiento urbanístico medio correspondiente del sector.
b) A promover la transformación de los terre- nos mediante la urbanización y a participar en la gestión de la actuación y la ejecución de la urba- nización, en los términos de la presente ley, salvo que la Administración haya optado por la ejecu- ción pública.
c) A no soportar obligaciones o prestaciones adicionales ni más gravosas que las que procedan legalmente, siendo nulo el convenio que las im- ponga.
d) A percibir el justiprecio que corresponda en caso de ejercer el derecho a no participar en la ejecución de la urbanización, así como cuando se actúe por expropiación.
e) A la edificación de las parcelas de manera si- multánea con la urbanización siempre y cuando sea viable esa actuación simultánea y se garantice la ejecución de la urbanización, en las condicio- nes establecidas en el artículo 52 de esta ley.
f) A la realización de obras y usos provisio- nales siempre que se cumplan los requisitos del artículo 32 de esta ley, en particular no dificultar la ejecución de la urbanización.
2. Estos derechos se reconocen sin menoscabo de los deberes y vinculaciones que recaen sobre los terrenos de acuerdo con el artículo anterior.
3. Una vez cumplidos los deberes a que se re- fiere el artículo siguiente, las personas propieta- rias de estos suelos tienen los derechos y deberes propios del suelo urbano consolidado en situación de solar.
Artículo 44. Deberes de las personas propie- tarias de suelo urbanizable ordenado.
Las personas propietarias de suelo urbaniza- ble ordenado, en el marco de lo establecido por la legislación estatal de suelo, tienen los siguientes deberes y obligaciones:
a) Ceder gratuitamente al ayuntamiento el sue- lo destinado a sistemas locales, de acuerdo con la
ordenación urbanística, de viales, espacios libres, equipamientos públicos y los necesarios para la instalación y el funcionamiento de los restantes servicios públicos previstos.
b) Ceder gratuitamente el suelo necesario pa- ra la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya o ads- criba al sector correspondiente.
c) Ceder gratuitamente al ayuntamiento, en parcelas urbanizadas y en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías, la superficie de suelo precisa para la materialización del 10% del aprovechamiento del sector, con destino al patri- monio público de suelo. Esta cesión podrá susti- tuirse por el abono en dinero al ayuntamiento de una cantidad que, en ningún caso, será inferior al valor de mercado, salvo que deba destinarse a vi- vienda protegida.
d) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
e) Costear y, en su caso, ejecutar y entregar al ayuntamiento las obras de urbanización.
f) Costear y, en su caso, ejecutar y entregar al ayuntamiento la parte que proceda de las obras precisas para asegurar la conexión y la integridad de las redes generales de servicios y dotaciones, así como las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que esta deman- de por su dimensión y características específicas. g) Garantizar el realojo de los ocupantes lega- les, así como su retorno cuando tengan derecho a él, de acuerdo con la legislación vigente.
h) Indemnizar a los titulares de derechos sobre construcciones y edificaciones que deban ser de- molidas, así como las obras, instalaciones, plan- taciones, sembrados y otros derechos análogos, que no puedan conservarse.
i) Prestar garantía para asegurar la correcta ejecución de la actuación, que incluirá el pago de los justiprecios que correspondan y que no podrá ser inferior al 15% del coste previsto para la com- pleta ejecución del proyecto de urbanización. La exigencia de un porcentaje superior deberá justi- ficarse en razón de las circunstancias concurrentes. Artículo 45. Derechos y deberes de la perso- na promotora no propietaria de suelo urbanizable. 1. En los términos previstos en esta ley, la per- sona promotora de suelo urbanizable no ordena- do sin tener la condición de propietaria ostenta los derechos de consulta y de promover y elaborar el instrumento que permita la ordenación pormeno- rizada, que corresponden al propietario de esa cla- se y categoría de suelo.
2. Igualmente, la persona promotora no pro- pietaria de suelo urbanizable ordenado ostenta los derechos y obligaciones que el propietario de esa categoría de suelo, con la excepción del derecho a no soportar obligaciones adicionales ni más gra- vosas, y del derecho al justiprecio.
CAPÍTULO IV